8,2 Millionen Verlust: Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG

Katzenjammer bei der Bilanz könnte so mancher investierte Anleger bekommen, denn 8,2 Millionen Euro Verlust, da kommt dann wohl eher Wut als Freude auf.

Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Inhaltsverzeichnis

A. Prüfungsauftrag

B. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

C. Grundsätzliche Feststellungen

Stellungnahme zur Lagebeurteilung der Geschäftsführung

D. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung

E. Feststellungen zur Rechnungslegung

I. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung

1. Vorjahresabschluss

2. Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen

3. Jahresabschluss

4. Lagebericht

II. Gesamtaussage des Jahresabschlusses

1. Wesentliche Bewertungsgrundlagen

2. Zusammenfassende Beurteilung

F. Schlussbemerkung und Unterzeichnung des Prüfungsberichts

I Bilanz

II Gewinn- und Verlustrechnung

III Anhang

IV Lagebericht

V Rechtliche Verhältnisse

VI Allgemeine Auftragsbedingungen

Hinweis: Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.

Abkürzungsverzeichnis

A. Prüfungsauftrag

Die Geschäftsführung der

Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG

Frankfurt am Main

(im Folgenden auch kurz „Tower 185 KG“)

hat uns aufgrund des Beschlusses der Gesellschafterversammlung vom 10. November 2020 mit der Prüfung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2020 nach §§ 317ff. HGB unter Einbeziehung der zugrunde liegenden Buchführung und des Lageberichts beauftragt.

Die Prüfung erfolgte zur Erfüllung der gesetzlichen Prüfungspflicht nach § 316 Abs. 1 S. 1 HGB.

Dieser Bericht ist ausschließlich an die Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, gerichtet.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine mittelgroße Personenhandelsgesellschaft im Sinne der handelsrechtlichen Vorschriften.

Für die Durchführung unseres Auftrags und unserer Verantwortlichkeit gelten, auch im Verhältnis zu Dritten, die als Anlage beigefügten Allgemeinen Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften in der Fassung vom 1. Januar 2017.

Klarstellend weisen wir darauf hin, dass abweichend vom Wortlaut der AAB hinsichtlich der Nr. 9 (2) bis einschließlich Nr. 9 (6) gilt, dass die dort vorgeschriebenen Haftungsbeschränkungen nicht für grob fahrlässig verursachte Schadensfälle Anwendung finden.

B. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks

„BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, – bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, für das Geschäftsjahr vom 1.1.2020 bis zum 31.12.2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Personenhandelsgesellschaften im Sinne des § 264a HGB geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

C. Grundsätzliche Feststellungen

Stellungnahme zur Lagebeurteilung der Geschäftsführung

Die Darstellung und Beurteilung der Lage des Unternehmens und seiner voraussichtlichen Entwicklung durch die Geschäftsführung im Jahresabschluss und im Lagebericht halten wir für zutreffend.

Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Hervorzuheben sind insbesondere die folgenden Aspekte:

Voraussichtliche Entwicklung der Gesellschaft

Die Darstellung der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft im Lagebericht basiert auf Annahmen, bei denen Beurteilungsspielräume vorhanden sind. Wir halten diese Darstellung für plausibel. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf folgende Kernaussagen hinzuweisen:

D. Gegenstand, Art und Umfang der Prüfung

Gegenstand der Prüfung

Im Rahmen des uns erteilten Auftrags haben wir gemäß § 317 HGB die Buchführung, den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, sowie Anhang – und den Lagebericht auf die Einhaltung der einschlägigen gesetzlichen Vorschriften geprüft.

Beurteilungskriterien für unsere Prüfung des Jahresabschlusses waren die Rechnungslegungsvorschriften der §§ 242 bis 256a HGB und der §§ 264 bis 288 HGB. Ergänzende Bilanzierungsbestimmungen aus dem Gesellschaftsvertrag ergeben sich hinsichtlich der Gewinnverteilung. Prüfungskriterien für den Lagebericht waren die Vorschriften des § 289 HGB.

Die Prüfung der Einhaltung anderer Vorschriften gehört nur insoweit zu der Aufgabe der Abschlussprüfung, als sich aus ihnen üblicherweise Rückwirkungen auf den Jahresabschluss oder den Lagebericht ergeben.

Gemäß § 317 Abs. 4a HGB hat sich die Prüfung nicht darauf zu erstrecken, ob der Fortbestand des geprüften Unternehmens oder die Wirksamkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftsführung zugesichert werden können.

Zur Verantwortung der Geschäftsführung für den Jahresabschluss und den Lagebericht verweisen wir auf unsere Berichterstattung im Bestätigungsvermerk, Abschnitt „Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht“, der in Abschnitt B. wiedergegeben ist.

Art und Umfang der Prüfung

Bezüglich Art und Umfang der Auftragsdurchführung verweisen wir auf die allgemeine Beschreibung der Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in unserer Berichterstattung im Bestätigungsvermerk in den Abschnitten „Grundlage für die Prüfungsurteile“ und „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und Lageberichts“. Nachfolgend geben wir hierzu weitergehende Erläuterungen.

Ausgangspunkt unserer Prüfung war der von der Geschäftsführung der Gesellschaft aufgestellte und von uns geprüfte sowie mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehene Vorjahresabschluss.

Grundlage unseres risikoorientierten Prüfungsvorgehens ist die Erarbeitung einer Prüfungsstrategie. Diese basiert auf der Beurteilung des wirtschaftlichen und rechtlichen Umfelds des Unternehmens, seiner Ziele, Strategien und Geschäftsrisiken. Sie wird darüber hinaus von der Größe und Komplexität des Unternehmens und der Wirksamkeit seines rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems beeinflusst. Die hieraus gewonnenen Erkenntnisse haben wir bei der Auswahl und dem Umfang der analytischen Prüfungshandlungen (Plausibilitätsbeurteilungen) und der Einzelfallprüfungen hinsichtlich der Bestandsnachweise, des Ansatzes, des Ausweises und der Bewertung im Jahresabschluss berücksichtigt. Im unternehmensindividuellen Prüfungsprogramm haben wir die Schwerpunkte der Prüfung, Art und Umfang der Prüfungshandlungen und den zeitlichen Prüfungsablauf festgelegt. Hierbei haben wir die Grundsätze der Wesentlichkeit und der Risikoorientierung beachtet.

Unsere Prüfungsstrategie für das Berichtsjahr hat zu folgenden Schwerpunkten des Prüfungsprogramms geführt:

Weiterhin haben wir unter anderem folgende Standardprüfungshandlungen vorgenommen:

Zur Prüfung des Nachweises der Vermögens- und Schuldposten der Gesellschaft haben wir unter anderem Bankbestätigungen, Rechtsanwaltsbestätigungen und eine Bestätigung vom Steuerberater sowie Saldenbestätigungen für Verbindlichkeiten eingeholt.

Ziel unserer Prüfungshandlungen im Rahmen der Prüfung des Lageberichts war es festzustellen, ob der Lagebericht im Einklang mit dem Jahresabschluss steht und ein zutreffendes Bild von der Lage des Unternehmens vermittelt sowie ob die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dargestellt sind. In diesem Rahmen waren die Vollständigkeit und – soweit es sich um zukunftsorientierte Angaben handelt – Plausibilität der Angaben zu prüfen. Wir haben die Angaben unter Berücksichtigung unserer Erkenntnisse, die wir während der Abschlussprüfung gewonnen haben, beurteilt.

Alle von uns erbetenen Aufklärungen und Nachweise sind erteilt worden. Die Geschäftsführung hat uns die Vollständigkeit dieser Aufklärungen und Nachweise sowie der Buchführung, des Jahresabschlusses und des Lageberichts schriftlich bestätigt.

E. Feststellungen zur Rechnungslegung

I. Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung

1. Vorjahresabschluss

Der Vorjahresabschluss wurde von der Gesellschafterversammlung am 5. Juni 2020 festgestellt.

Die Gesellschafterversammlung beschloss entsprechend dem Gesellschaftsvertrag, den Jahresfehlbetrag von TEUR 9.144 den Gesellschafterkonten zu belasten.

Der Vorjahresabschluss wurde am 28. August 2020 offengelegt.

2. Buchführung und weitere geprüfte Unterlagen

Die Organisation der Buchführung, das rechnungslegungsbezogene interne Kontrollsystem, der Datenfluss und das Belegwesen ermöglichen die vollständige, richtige, zeitgerechte und geordnete Erfassung und Buchung der Geschäftsvorfälle.

Das Rechnungswesen (Finanz- und Anlagenbuchhaltung) der Gesellschaft erfolgte im Berichtszeitraum mittels EDV unter Verwendung des vom Steuerberater der Gesellschaft zur Verfügung gestellten EDV-Programms ADDISON Finanz- und Anlagenbuchhaltung der Firma Wolters Kluwer Software und Service GmbH, Ludwigsburg. Die Ordnungsmäßigkeit des EDV-Programms wurde durch Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, geprüft und bestätigt. Die Softwarebescheinigung vom 31. Juli 2020 hat uns vorgelegen.

Die Buchführung entspricht nach unseren Feststellungen den gesetzlichen Vorschriften einschließlich der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung.

Die aus weiteren geprüften Unterlagen entnommenen Informationen haben zu einer ordnungsgemäßen Abbildung in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht geführt.

3. Jahresabschluss

Der von uns geprüfte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 ist diesem Bericht als Anlage I bis III beigefügt.

Die Gesellschaft erfüllt die Größenmerkmale einer mittelgroßen Personenhandelsgesellschaft. Der Jahresabschluss ist unter Beachtung der gesetzlichen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften aufgestellt und ordnungsgemäß aus den Büchern und den weiteren Unterlagen der Gesellschaft entwickelt worden.

Die Angaben im Anhang sind vollständig und zutreffend. Größenabhängige Erleichterungen gemäß § 288 HGB wurden zutreffend teilweise in Anspruch genommen.

4. Lagebericht

Der von uns geprüfte Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 ist diesem Bericht als Anlage IV beigefügt.

Nach dem Ergebnis unserer Prüfung entspricht der Lagebericht den gesetzlichen Vorschriften, er steht im Einklang mit dem Jahresabschluss und den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen und vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. Die wesentlichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung werden zutreffend dargestellt. Die Angaben nach § 289 Abs. 2 HGB sind vollständig und zutreffend.

II. Gesamtaussage des Jahresabschlusses

1. Wesentliche Bewertungsgrundlagen

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfordert im Rahmen der gesetzlichen Wahlrechte eine Vielzahl von Bilanzierungs- und Bewertungsentscheidungen seitens der Geschäftsführung der Gesellschaft. Im Folgenden gehen wir gemäß § 321 Abs. 2 S. 4 HGB auf die wesentlichen Bewertungsgrundlagen einschließlich der Ausübung von Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechten ein sowie darauf, welchen Einfluss wesentliche Änderungen in den Bewertungsgrundlagen und die Ausnutzung von Ermessensspielräumen sowie sachverhaltsgestaltenden Maßnahmen insgesamt auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben.

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Anhang (Anlage III) gemäß § 284 HGB beschrieben. Weitere wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind nicht zu erläutern.

Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat den Jahresabschluss unter Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt. Wir verweisen auf die entsprechende Berichterstattung in Anhang und Lagebericht.

2. Zusammenfassende Beurteilung

Nach unserer pflichtgemäß durchgeführten Prüfung sind wir unter Würdigung der wesentlichen Bewertungsgrundlagen zu der Beurteilung gelangt, dass der Jahresabschluss insgesamt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

F. Schlussbemerkung und Unterzeichnung des Prüfungsberichts

Wir bestätigen gemäß § 321 Abs. 4a HGB, dass wir bei unserer Abschlussprüfung die anwendbaren Vorschriften zur Unabhängigkeit beachtet haben.

Der vorstehende Bericht über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, haben wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Berichterstattung bei Abschlussprüfungen des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V., Düsseldorf, (IDW PS 450 n.F.) erstattet.

Der von uns erteilte Bestätigungsvermerk ist in Abschnitt B. dieses Prüfungsberichts wiedergegeben.

 

Amtsgericht Frankfurt am Main HRA 49895

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2020

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft wird im Handelsregister beim Amtsgericht Frankfurt am Main unter HRA 49895 geführt.

Der Jahresabschluss der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2020 wurde auf der Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt. Die Vorschriften der §§ 264ff. HGB sind für die Gesellschaft gemäß § 264a HGB analog anzuwenden.

Die Gesellschaft erfüllt zum 31. Dezember 2020 die Größenkriterien einer mittelgroßen Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB in Verbindung mit § 264a HGB.

Größenabhängige Erleichterungen bei der Erstellung des Jahresabschlusses wurden teilweise in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren nach § 275 Abs.2 HGB angewandt.

Der Jahresabschluss wurde gemäß §268 Abs. 1 HGB unter vollständiger Verwendung des Jahresergebnisses aufgestellt.

Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung wurden gegebenenfalls – unter Hinweis auf § 265 Abs.7 Nr. 2 HGB – für Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung geforderte „davon-Vermerke“ in den Anhang verlagert.

Seit Januar 2020 breitet sich auch in Deutschland überregional das Coronavirus aus. Trotz der Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Auswirkungen in 2021 und darüber hinaus kann aus den von der Bundesregierung für den Umgang mit der Pandemie implementierten Maßnahmen eine klare Perspektive für das Unternehmen mit einer berechtigten Erwartung zur Erzielung künftiger Erträge abgeleitet werden. Daher geht die Geschäftsführung davon aus, dass diese Entwicklungen kurzfristig keine Auswirkungen auf die Wahrscheinlichkeit der Fortführung des Unternehmens haben werden.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Jahresabschluss sind sämtliche Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten, Aufwendungen und Erträge enthalten, soweit gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. Die Posten der Aktivseite sind nicht mit Posten der Passivseite, Aufwendungen nicht mit Erträgen verrechnet worden.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung der Gesellschaft ausgegangen.

Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden. Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahrs sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Einzelne Posten wurden wie folgt bewertet:

III. Angaben zu Posten der Bilanz

1. Sachanlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2020 ist aus der Anlage zum Anhang (Anlagenspiegel) ersichtlich. Daraus ergibt sich auch die Höhe der Abschreibungen des Geschäftsjahres.

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände zum 31. Dezember 2020 haben in Höhe von 812.454,63 € (Vorjahr: 1.175.027,05 €) eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr und in Höhe von 82.499,86 € (Vorjahr: 71.862,30 €) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

3. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Rechnungen, insbesondere für Instandhaltung und Mieterausbauten.

4. Verbindlichkeiten

Über die diesjährigen und vorjährigen Teilbeträge der Verbindlichkeiten mit ihren Restlaufzeiten informiert die nachstehende Tabelle:

Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2020

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundpfandrechte sowie die Abtretung von Ansprüchen aus Kaufverträgen, Mietverhältnissen und Bürgschaften besichert.

In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten aus Steuern in Höhe von 321.559,57€ (Vorjahr: 144.757,31 €) enthalten.

IV. Angaben zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 169.405,88 € (Vorjahr: 220.677,07 €).

2. Materialaufwand

Der Materialaufwand in Höhe von 8.430.282,32 € (Vorjahr: 8.211.864,14 €) ist im Wesentlichen auf Grund höherer Aufwendungen für Instandhaltungsarbeiten gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

V. Sonstige Angaben

1. Anteilsbesitz

Im Folgenden sind die Angaben zu Unternehmen zusammengefasst, an denen die Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG Anteile von 20% oder mehr hält.

2. Angaben über die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans

Zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft ist die Tower 185 Verwaltungs GmbH, Frankfurt am Main, berechtigt und verpflichtet, vertreten durch ihre Geschäftsführer:

3. Persönlich haftende Gesellschafterin

Persönlich haftende Gesellschafterin der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG ist die Tower 185 Verwaltungs GmbH, Frankfurt am Main, mit einem gezeichneten Kapital in Höhe von 100.000,00 €.

4. Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresfehlbetrag dem variablen Kapitalkonto der Kommanditistin zu belasten.

 

Anlagenspiegel zum 31. Dezember 2020

LAGEBERICHT für das Geschäftsjahr 2020

der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main

Unternehmensstruktur, Geschäftstätigkeit

Die Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG, wurde am 22. November 2017 gegründet und hat ihren Sitz in Frankfurt am Main.

Die ausschließliche Geschäftstätigkeit der Tower 185 Immobilien GmbH & Co. KG liegt in der Vermietung und Verpachtung der Immobilie Tower 185, in der Friedrich-Ebert-Anlage 35-37, Frankfurt am Main.

A. Wirtschaftsbericht

Entwicklung der Gesamtwirtschaft

Zu Beginn des Jahres 2020 wurde das Coronavirus noch als ein auf China und seine unmittelbaren Nachbarländer begrenztes Phänomen angesehen. Ähnlich wie der schwelende Handelskonflikt zwischen den USA und China sowie der EU-Austritt des Vereinigten Königreichs wurde es daher lediglich als ein weiterer Belastungsfaktor für das ohnehin nur mäßige Wachstum der Weltwirtschaft eingestuft. Das Bild änderte sich wenige Wochen später jedoch dramatisch, als sich das Virus auch in anderen Regionen rasant ausbreitete und umfangreiche Maßnahmen zum Gesundheitsschutz erzwang. In der Folge erlebte die Weltwirtschaft in der ersten Jahreshälfte den schwersten Konjunktureinbruch seit dem zweiten Weltkrieg. Neben den Lockdowns selbst, die in vielen Sektoren zu einer abrupten Unterbrechung der Geschäftstätigkeit führten, hat hierzu auch ein erheblicher Anstieg der Risikoaversion beigetragen. Unternehmen legten Investitions- und Einstellungspläne auf Eis, während Anleger aus Aktien und anderen risikobehafteten Wertpapieren flüchteten. Weltweit reagierten die Zentralbanken mit einer umfangreichen Lockerung ihrer Geldpolitik. So senkten die US- amerikanische Fed und die Bank of England ihre Leitzinsen auf nahezu null. Das Hauptaugenmerk lag jedoch auf Wertpapierkäufen und anderen Maßnahmen, die die Funktionsfähigkeit des Finanzsystems aufrechterhalten sollten. Zu diesem Zweck rief die Europäische Zentralbank das Pandemie Emergency Purchase Programme (PEPP) ins Leben, das ihr im Frühjahr Wertpapierkäufe in einem noch nicht dagewesenen Ausmaß ermöglichte. Auch die Fiskalpolitik hat erheblich zur Abfederung des Konjunktureinbruchs beigetragen, was sich weltweit in einem massiven Anstieg der Staatsverschuldung widerspiegelt.

Über die Sommermonate führten niedrigere Neuinfektionszahlen zu einer zwischenzeitlichen konjunkturellen Erholung. Diese wurde angetrieben sowohl von einer Lockerung der Kontaktbeschränkungen als auch von der aufgestauten Nachfrage insbesondere bei den privaten Haushalten. Der Aufschwung geriet jedoch ins Stocken durch eine zweite Welle der Pandemie. Aufgrund neuer Lockdowns führte diese vor allem in Europa zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen, während beispielsweise in den USA trotz ebenfalls hoher Infektionszahlen weniger strenge Kontaktbeschränkungen erlassen wurden. Gleichzeitig gelang es in China, die Neuinfektionen auf einem sehr niedrigen Niveau zu stabilisieren, was weltweit dazu beigetragen hat, dass das verarbeitende Gewerbe in der zweiten Jahreshälfte relativ wenig unter der Pandemie zu leiden hatte. Dennoch mussten die Zentralbanken zur Kenntnis nehmen, dass sich die wirtschaftlichen Folgen des Coronavirus länger hinziehen werden als zunächst angenommen. Im Dezember kündigte die EZB deshalb an, ihre Wertpapierkäufe und Liquiditätsmaßnahmen noch für längere Zeit fortzusetzen. Sie trug damit dazu bei, das Niedrigzinsumfeld im Euroraum bis auf Weiteres zu zementieren.

Entwicklung der Branche

Bürovermietungsmarkt

Der Standort für den Tower 185 kann in das Gebiet „Messeviertel /​ Europaviertel“, „Bankenviertel“ oder „City“ eingruppiert werden. Gemäß Marktinformationen umfasst der Büroflächenbestand Frankfurt insgesamt rd. 11 Mio. m² bis 12 Mio. m². Das Transaktionsvolumen an Büroflächen belief sich im Gesamtmarkt Frankfurt in 2020 je nach Angabe auf rd. 330.000 m² bis 339.000 m². Die Leerstandrate – insbesondere bei zeitgemäßen Objekten in zentralen /​ sehr guten Lagen – ist weiterhin stabil. Frankfurt weist je nach Einschätzung der Marktteilnehmer derzeit eine Leerstandrate von 6,1% bis 7,8% auf. Die Durchschnittsmieten liegen im Teilmarkt Messeviertel /​ Europaviertel bzw. Banken viertel zwischen 20,50 bis 40,38 €/​m² (Vj. 13 bis 35 €/​m² ), die Bandbreite der Spitzenmiete bewegt sich zwischen etwa 41,50 €/​m² und 48,00 €/​m² (Vj. 47 €/​m² ).

Einzelhandelsvermietungsmarkt

Gemäß Comforts „High Streets Report Frankfurt Spezial 2019/​2020” gehört die Friedrich-Ebert-Anlage nicht zu den typischen Einzelhandelslagen Frankfurts. Die im Objekt gelegenen Mieter dienen daher insbesondere der Versorgung der im Objekt befindlichen Büromieter und der unmittelbaren Umgebung.

Die IHK Frankfurt am Main veröffentlicht in ihrem „Gewerbemarktbericht Ausgabe 2020“ für Nebenlagen Mieten zwischen 10,00 und 25,00 €/​m².

Investmentmarkt

Laut aktuellem Marktbericht „Investmentmarktüberblick Deutschland 4. Quartal 2020“ von JLL wurden im Jahr 2020 in Frankfurt 7,90 Mrd. € (inkl. Living) investiert, was einem Rückgang von -25% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Bürospitzenrendite wird mit 2,80 % angegeben. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahresquartal stellt dies einen Renditerückgang um 5 Basispunkte dar.

Gemäß dem Investmentmarktbericht Deutschland Q4-2020 von BNPP beläuft sich das Transaktionsvolumen in Frankfurt in 2020 auf rund Mrd. 6,55 €. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von 27 %. Der Anteil an Büroinvestments ist gegenüber dem Vorjahr von 75,3 % auf 71,4 % gesunken. Er macht aber dennoch den höchsten Anteil aus. Die Renditen haben im Vergleich zu 2019 um 10 Basispunkte nachgegeben. Die Spitzenrendite für Büros ist im dritten Quartal auf 2,75 % gesunken.

CBRE veröffentlicht in seinem aktuellen Bericht „Frankfurt Büromarkt Q4 2020“ ein Investitionsvolumen von rund 7,7 Mrd. € (inkl. Living) für Frankfurt. Davon entfallen 5,60 Mrd. € (72 %) auf Büroimmobilien. Die Spitzenrendite wird stabil in Höhe von 2,90 % für Büroimmobilien in Frankfurt angegeben.

Avison Young gibt in seinem aktuellen Bericht „Frankfurt Büromarkt H1 2020“ eine Nettoanfangsrendite von 2,90 % an. Laut einem aktuellen Auszug aus der Datenbank von Real Capital Analytics (RCA) wurden in den letzten zwölf Monaten im Umkreis von zwei Kilometern zu dem Bewertungsobjekt 15 Transaktionen von Büroobjekten aufgezeichnet. Die Kapitalwerte wurden für sieben Transaktionen angegeben. Sie lagen zwischen 5.766 €/​m² und 15.299 €/​m² Mietfläche.

Der Mittelwert lag bei 8.535 €/​m² , der Median bei 8.225 €/​m².

Entwicklung der Gesellschaft

Das Ergebnis des Geschäftsjahres hat sich gegenüber dem Vorjahr um TEUR 996 verbessert. Dies ist im Wesentlichen auf die höheren Umsätze (TEUR +1599) bei gleichzeitiger Verminderung der Betriebskosten (TEUR 513) zurückzuführen. Zum 31. Dezember 2020 schließt die Gesellschaft mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 8.148 (Vj. TEUR -9.144) ab.

B. Geschäftsverlauf und Lage des Unternehmens

1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse beinhalten im Wesentlichen Einnahmen aus Vermietung von Büroflächen. Die Immobilie war im Berichtsjahr zu 96% (Vj:97%) vermietet. Die Umsatzerlöse setzen sich zusammen aus Mieterlösen und Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von TEUR 36.503 und erhöhten sich im Vergleich zu Vorjahr um TEUR 1.599 (+5%). Der Anstieg ist im Wesentlichen auf die Erhöhung von Mieten zurückzuführen. Unter Berücksichtigung der bezogenen Leistungen in Höhe von TEUR 8.430 (Vj. TEUR 85.212), der Abschreibungen in Höhe von TEUR 16.987 (Vj. TEUR 16.989) sowie der sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 905 (Vj. TEUR 611) ergibt ein Betriebsergebnis in Höhe von TEUR 10.382 (Vj. TEUR 9.334). Die betrieblichen Aufwendungen bewegen sich demnach auf Vorjahresniveau, wodurch die höheren Mietumsätze maßgeblich zum Anstieg des Betriebsergebnisses um TEUR 1.046 auf TEUR 10.382 beitragen konnten. Die Gesellschaft hat keine Personalkosten.

Der Zinsaufwand des Geschäftsjahres beläuft sich auf TEUR 18.626 und entspricht somit nahezu dem Aufwand des Vorjahres (TEUR 18.583).

Vorsteuerkorrekturen in Höhe TEUR 96 (Vj. TEUR 104) belasteten zusätzlich das Ergebnis des Geschäftsjahres.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erwirtschaftete die Gesellschaft somit einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 8.148 (Vj. Jahresfehlbetrag TEUR 9.144.)

2. Finanzlage

Der Finanzmittelbestand erhöhte sich im Geschäftsjahr von TEUR 10.45 um TEUR 6.454 auf TEUR 16.906. Dem Mittelzufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 25.080 (Vj. TEUR 27.881) stehen Mittelabflüsse für gezahlte Zinsen in Höhe von TEUR 18.626 (Vj. TEUR 18.583) gegenüber.

Neben der Verwendung von Eigenmitteln wurde zur Finanzierung der Immobilie am 21. Dezember 2017 mit der UniCredit Bank AG ein Darlehensvertrag in Höhe von TEUR 250.000 geschlossen (Laufzeit bis 31. Dezember 2027). Darüber hinaus wurde mit der Deka Immobilien Investment GmbH – handelnd für die Sondervermögen DEKA Immobilien Europa (DIE) und DEKA Immobilien Global (DIG) – jeweils am 19. Dezember 2017 Darlehensverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren über TEUR 152.000 (DIE) und TEUR 57.000 (DIG) abgeschlossen. Zudem wurde mit der WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds GmbH – handelnd für die Sondervermögen WestInvest ImmoValue (WIIV) und WestInvest InterSelect (WIIS) – jeweils am 19. Dezember 2017 Darlehensverträge mit einer Laufzeit von 10 Jahren über TEUR 57.000 (WIIV) und TEUR 114.000 (WIIS) abgeschlossen. Mit Nachträgen vom 19.04.2018 wurden die einzelnen Darlehenssummen um insgesamt TEUR 10.000 reduziert.

Die vorstehenden Darlehen sind sämtlich endfällig.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der Gesellschaft beläuft sich zum Bilanzstichtag auf TEUR 796.911. (Vj. TEUR 807.793). Das Anlagevermögen weist einen Buchwert in Höhe von TEUR 778.654 (Vj. TEUR 795.643) aus. Hierauf entfallen auf das Sachanlagevermögen TEUR 766.257 (Vj. TEUR 783.246) und auf die Finanzanlagen TEUR 12.397 (Vj. TEUR 12.397).

Die Verminderung des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus der Abschreibung der Immobilien in Höhe von TEUR 16.989.

Bei den Finanzanlagen handelt es um die Tower 185 Betriebs GmbH, an der die Gesellschaft 100% der Anteile hält. Geschäftszweck dieser Gesellschaft ist ausschließlich der Erwerb, das Halten, die Verwaltung, Vermietung von Betriebsausstattungen und sonstigen beweglichen Wirtschaftsgütern, Anmietung und Vermietung von Büroimmobilien und sonstigen Immobilien, sowie Erbringung von Gebäudemanagementdienstleistungen jeder Art, insbesondere Betrieb eines Valet Parking Service, jeweils im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie Friedrich-Ebert-Anlage 35 – 37 in Frankfurt am Main (Tower 185).

Während die Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände iHv TEUR 895 (Vj. TEUR 1.247) – im Wesentlichen bestehend aus den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 243), dem Bewirtschaftungskonto (TEUR 99) sowie Nebenkostenforderungen (TEUR 321) im Vergleich zum Vorjahr rückläufig sind (TEUR -352), erhöhte sich der Liquiditätsbestand von TEUR 10.452 um TEUR 6.454 auf TEUR 16.906. Ursächlich hierfür sind die Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Zum Bilanzstichtag werden Aktive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 456 (Vj. TEUR 451) ausgewiesen. Hierbei handelt es sich vorwiegend um im Voraus bezahlte Versicherungen (TEUR 307), deren vollständige Leistungserfüllung nach dem Bilanzstichtag erfolgt.

Die Gesellschaft weist ein positives Eigenkapital von TEUR 174.934 (Vj. TEUR 183.082) aus, was einer Eigenkapitalquote von 22,0 % (Vj. 22,7 %) entspricht. Die Veränderung zum Vorjahr ist auf das im Geschäftsjahr erwirtschaftete Ergebnis zurückzuführen.

Die Finanzierung der Immobilie erfolgt im Wesentlichen durch Bankdarlehen bei der UniCredit Bank AG (TEUR 250.000), sowie durch die von den Sondervermögen gewährten Darlehen (TEUR 370.000).

Darüber hinaus wird am Bilanzstichtag kurzfristiges Fremdkapital in Höhe von TEUR 1.867 ausgewiesen (Vj. TEUR 4.647). Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Rückstellungen für Bewirtschaftungskosten iHv TEUR 1087 (Vj. TEUR 855). Im Vorjahr zum Jahresende abgegrenzte Zinszahlungsverpflichtungen iHv TEUR 3.490 waren ursächlich für den hohen Fremdkapitalausweis. Die Zinsverbindlichkeiten für das laufende Geschäftsjahr sind mit TEUR 297 vergleichsweise gering, aufgrund zum Jahresende des Geschäftsjahres durchgeführten Zahlungen.

Der Passive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 110 (Vj TEUR 64) betrifft den vom Voreigentümer übernommenen Vorsteuerkorrekturposten gem. § 15a UStG.

4. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Vermögenslage wird ganz vorrangig durch die vorhandene Bestandsimmobilie und die zu ihrer Finanzierung aufgenommenen Fremdmittel bestimmt. Auf der Aktivseite der Bilanz wird der abschreibungsbedingte jährliche Rückgang des Sachanlagevermögens zu einem großen Teil durch den Anstieg der Liquiditätsposition aus dem operativen Geschäft der Gesellschaft ausgeglichen. Auf der Passivseite findet das seine Entsprechung vor allem in der Entwicklung des Eigenkapitals, das sich jährlich in Höhe des jeweils erzielten Fehlbetrags verringert.

Die Gesellschaft befindet sich derzeit in einer sehr komfortablen Liquiditätsposition, die sich in der Zukunft noch weiter positiv entwickeln wird. Aus dem operativen Geschäft wird jährlich ein deutlicher Liquiditätsüberschuss erzielt. Dieser verbleibt mittelfristig in voller Höhe in der Gesellschaft, da die zur Finanzierung aufgenommenen Fremdmittel bis Ende 2027 tilgungsfrei gestellt sind.

Die in den Jahren 2018 bis 2020 erzielten Jahresfehlbeträge sind auf die grundsätzliche Konzeption der Gesellschaft in ihrer Funktion als Vermieter einer gewerblichen Großimmobilie zurückzuführen. Der Ausgleich dieser Verluste wird – entsprechende Wertentwicklungen vorausgesetzt – bei einer späteren Veräußerung des Objektes erwartet. Vor diesem Hintergrund wird – wenn sich die bezogenen Leistungen mengen- und wertmäßig relativ konstant zum Geschäftsjahr 2020 verhalten – auch in den Folgejahren mit Jahresfehlbeträgen in der Größenordnung des abgelaufenen Geschäftsjahres 2020 zu rechnen sein.

C. Prognosebericht

Der Frankfurter Büromarkt galt in den letzten Jahren als „gesund“. Gute bis sehr gute Flächenumsätze und geringe Fertigstellungsraten sorgten für sinkende Leerstandsquoten und steigende Mietpreise. Aus diesem wirtschaftlichen sehr positiven Umfeld wurden in den letzten Jahren Projektentwicklungen angestoßen, die nun aber auch während bzw. nach der Corona-Pandemie voraussichtlich fertiggestellt werden. Die beispielsweise sehr gute Vermietungsleistung im Projekt FOUR zeigt, dass diese Entwicklung nicht zu einer Rückkehr von weniger Projektentwicklungen führen muss. Die Leerstandsquote ist im Jahr 2020 deutlich gestiegen und liegt aktuell bei 7,7 %. Auch für das Jahr 2021 ist mit einem weiteren Anstieg der Leerstandsquote sowie einem voraussichtlich geringeren Flächenumsatz zu rechnen. Allerdings werden qualitativ hochwertige Projekte und jüngere Gebäude in guten Lagen auch in Zukunft stärker nachgefragt werden.

Mittelfristig wird es zu tiefgreifenden Umwälzungen der Strukturen kommen (Home-/​Flex-Offices, Arbeitsplatzabbau und -umbau, New-Work-Konzepte sowie Insolvenzen) und es ist wohl nachhaltig mit einem Rückgang der Büroflächennachfrage von 10-15 % über alle Branchen hinweg zu rechnen. Dieser Rückgang betrifft jedoch voraussichtlich nicht alle Branchen gleichermaßen. Veränderte Arbeitsgewohnheiten – wie mobiles Arbeiten – und neue Trends in der Arbeitswelt werden einen immer größeren Einfluss auf benötigte Büroflächen und die Entscheidungen von Unternehmen bei der Standortwahl haben. Derzeit nehmen flexible Arbeitsplatzkonzepte nur ca. 6 % am Gesamtflächen Umsatz auf dem deutschen Büromarkt ein; die Tendenz ist steigend. Hieraus resultiert zukünftig ein geringerer Mietflächenbedarf, bei steigendem Anspruch an die Ausbauqualitäten. Die Objektgesellschaft punktet hierbei durch die flexibel nutzbaren Mietflächen, auf denen neue Büroraumkonzepte realisiert werden können, und die ausgesprochen gute Lage im Hinblick auf die Nähe des Hauptbahnhofs und des Frankfurter Flughafens.

Ertrags- und erfolgsorientierte Risiken

Die aktuell gute und gemischte Mieterstruktur des Tower 185, bestehend aus Beratern, Finanzdienstleistern, Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche sowie der IT stellt voraussichtlich ein überschaubares Risiko dar. Die Lage am Rande des Bankenviertels birgt zugleich Chancen aber auch Risiken.

Durch die Überlegungen seitens PwC zur Flächenrückgabe von ca. 10.000 m² , würde der Leerstand zwar auf ca. 15 % erhöhen, allerdings könnten die Flächen zu Marktkonditionen kleinteiliger vermietet werden, was die Performance langfristig erhöhen würde (PwC Miete underrented). Bei dem Tower 185 handelt es sich um ein hochwertiges Produkt in guter Lage zu wettbewerbsfähigen Mietpreiskonditionen, welches auch in und vor allem nach der Corona- bedingten Pandemie gute bis sehr Vermarktungschancen aufweist.

D. Chancen- und Risikoberichterstattung

1. Risikobericht

Ertrags- und erfolgsorientierte Risiken

Die aktuell gute und gemischte Mieterstruktur des Tower 185, bestehend aus Beratern, Finanzdienstleistern, Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche sowie der IT stellt voraussichtlich ein überschaubares Risiko dar. Die Lage am Rande des Bankenviertels birgt zugleich Chancen aber auch Risiken.

Durch die Überlegungen seitens PwC zur Flächenrückgabe von ca. 10.000 m² , würde sich der Leerstand zwar auf ca. 15 % erhöhen, allerdings könnten die Flächen zu Marktkonditionen kleinteiliger vermietet werden, was die Performance langfristig erhöhen würde (PwC Miete underrented). Bei dem Tower 185 handelt es sich um ein hochwertiges Produkt in guter Lage zu wettbewerbsfähigen Mietpreiskonditionen, welches auch in und vor allem nach der Corona- bedingten Pandemie gute bis sehr Vermarktungschancen aufweist.

Risiken im Zusammenhang mit der Auswahl der eingesetzten Dienstleister

Fehler einzelner beauftragter Dienstleister können die operativen Prozess- und Arbeitsabläufe stören und/​oder Qualitätsprobleme verursachen, die sich negativ auf die Geschäfts-, Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken können. Zur Risikobegrenzung erfolgt die Entscheidung bzgl. der einzusetzenden Dienstleister auf Grundlage eines mehrstufigen Auswahlprozesses, wodurch ein hohes Qualitätsniveau sichergestellt werden soll. Obwohl im Hinblick auf die erst relativ kurze Historie der Gesellschaft keine langfristigen Erfahrungen mit den derzeit engagierten Dienstleistern vorliegen können, werden diese Risiken als gering eingeschätzt.

Mieterspezifische Risiken

Eine verschlechterte Bonität von Mietern birgt entsprechende Forderungsausfallrisiken. Des Weiteren sind steigende Forderungslaufzeiten, beziehungsweise Forderungsausfälle und möglicherweise unerwartet auftretende Insolvenzen möglich, gerade in Hinblick auf die aktuelle Entwicklung der Pandemie. Möglichen Ausfallrisiken versucht die Gesellschaft mit sorgfältiger Bonitätsprüfung neuer Mieter vor Vertragsunterzeichnung und auch regelmäßiger Bonitätsüberprüfungen der Bestandsmieter zu begegnen. Letztendlich jedoch kann dadurch nicht gänzlich ausgeschlossen werden, dass sich die Insolvenz eines Mieters negativ auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft auswirkt.

Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Ziel des Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen Forderungen, Verbindlichkeiten und Guthaben/​Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten. Aus dem Einsatz dieser Finanzinstrumente resultieren grundsätzlich Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken. Zur Minimierung des Ausfallrisikos der Forderungen besteht ein funktionierendes Debitorenmanagement einschließlich Mahnwesen. Dem Liquiditätsrisiko wird durch eine entsprechende Planung der Ein- und Auszahlungen begegnet. Derzeit bestehen keine akuten Risiken aus dem Einsatz von Finanzinstrumenten.

2. Chancenbericht

Der schon angesprochene Mietermix aus unterschiedlichen Branchen und Flächengrößen sollte die pandemie-bedingte Fluktuation von Bestandsmietern aufgrund wirtschaftlicher Einbußen durch COVID-19 und andere Gründe voraussichtlich beherrschbar machen.

Die potentiell von einer eventuellen Rückgabe betroffenen Etagen befinden sich im oberen Bereich des Towers ab Etage 35 und sind aktuell unterbewertet, womit ein Aufschlag von ca. 2,00 €/​m² durchaus als realistisch zu betrachten ist. Die Rückgabe von 74 PKW-Stellplätzen in der Tiefgarage sowie weiteren 200 Stellplätzen im Skyline Plaza erhöhen die Vermarktungschancen deutlich.

Besonders positiv wirkt sich die Tatsache der zusammenhängenden Büromietflächen in den oberen Etagen auf die Vermarktbarkeit des Tower 185 aus. (Groß-)Mietern mit einem erhöhten Flächenbedarf an zusammenhängenden Etagen in Kombination mit einem hervorragenden Produkt (geplante Upgrades, Rebranding, neuer Markenauftritt, erweiterte Services, Free WLAN etc.) und einer guten Adressbildung, bietet der Tower eine sehr gute Anmietungsoption zu einem marktfähigen Mietpreis. Mit Blick auf die Restflächenvermietung bietet der Tower 185 mit einer zur Zeit kleinsten Anmietungsgröße von ca. 350 m² Möglichkeiten, auch kleinere Mietgesuche abzubilden.

3. Gesamtaussage

Die Gesamtsituation des Tower 185 ist kurzfristig als etwas schwierig zu bewerten, da noch nicht abzusehen ist, welche Lösung mit dem Hauptmieter PwC gefunden werden kann und ob die aktuelle Corona-Situation zu einer erhöhten Fluktuation der Bestandmieter führen wird (Insolvenzen, Flächenreduzierung, Home-Office/​Flex-Office-Konzepte etc.). Mittelfristig wird sich die Lage aber wohl wieder etwas stabilisieren und auch die begonnene Impfkampagne der Regierung sowie der bevorstehende Sommer dürfte die Lage insgesamt eher positiv beeinflussen. Abzuwarten bleibt aber, wie sich der Herbst 2021 entwickeln wird und inwieweit die Impfkampagne bis dahin fortgeschritten ist. Lage und Qualität der Immobilie bieten aber grundsätzlich ein gutes Potential auch in schwierigen Zeiten den vorhandenen Risiken erfolgreich entgegenzutreten.

 

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 25. Mai 2021 festgestellt.