Der Immobilienmarkt befindet sich momentan in einem intensiven Streit: Mieter leiden unter hohen Preisen, und steigende Kosten machen Immobilienkredite für Käufer zunehmend zu einer Herausforderung. Banken weisen auf strengere Kreditvorschriften hin und fordern zusammen mit vielen Politikern eine Lockerung. Es gibt jedoch auch warnende Stimmen von Schuldenberatern und Banken. Das nicht nur in Deutschland, sondern auch in Österreich.

Für diejenigen, die gerade auf der Suche nach einer Wohnung sind, sind die Mietpreise in städtischen Ballungsräumen und den angrenzenden Vororten so stark gestiegen, dass eine monatliche Mietzahlung oftmals genauso viel kostet wie eine Hypothekenzahlung. Allerdings sind die Hürden für Immobilienkredite erheblich gestiegen.

Die seit August 2022 geltende „Verordnung für Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen“ (KIM-VO) ist laut Bankenbranche die derzeit größte Hürde für die Vergabe von Wohnkrediten. Diese Verordnung sieht eine maximale Kreditlaufzeit von 35 Jahren vor, 20 Prozent der Gesamtkosten müssen aus Eigenmitteln finanziert werden, und die monatliche Kreditrate darf maximal 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens des Haushalts betragen.

Die österreichische Finanzmarktaufsicht (FMA) hat die KIM-VO zur Absicherung des heimischen Finanzplatzes und zur Begrenzung systemischer Risiken bei Immobilienkrediten eingeführt, um die Käufer zu schützen. Kritiker behaupten jedoch, dass die neue Verordnung dazu geführt hat, dass die Vergabe neuer Wohnkredite stark zurückgegangen ist.

Die Bankenbranche argumentiert nun, dass die Schuldendienstquote von 40 Prozent gelockert werden muss. Der Vorsitzende des Banken- und Versicherungsverbandes in der Wirtschaftskammer Österreich (WKO), Herr A, verteidigte diese Forderung gegenüber der Presse. Er glaubt, dass es den privaten Haushalten überlassen bleiben sollte, wo gespart wird und wo Prioritäten gesetzt werden.

Herr A argumentiert weiterhin, dass sich die Bankenbranche in einer klar regulierten und transparenten Umgebung bewegt. Es geht um Anpassungen an den Rändern – speziell um eine Erhöhung der Schuldendienstquote auf 45 bis 50 Prozent. Das Ziel ist es, eine Lösung und Flexibilität für junge Menschen zu finden, damit sie sich ein Leben aufbauen können. „Wir haben kein Interesse daran, jemandem einen Kredit zu geben, und dann steht eine Familie mit drei oder fünf Personen vor uns, und wir müssen die Immobilie verwerten – das ist nicht unser Geschäftsmodell. Von keiner Bank.“

Aktuell würden Menschen mit Wohnbedarf, anstatt kaufen zu können, vermehrt auf den Mietmarkt gedrängt, wo sie stärker ausgesetzt sind. Hier sieht Herr A eine Chance, sie in einem dichten regulierten Umfeld zu begleiten, wo es auch teilweise an der Bank liegt zu entscheiden, ob zum Beispiel ein junges Paar in der Zukunft in der Lage sein wird, mit einer Finanzierung umzugehen.

Herr B, der Vorstandsvorsitzende der Oberbank und Befürworter der KIM-VO, sieht den Rückgang der Finanzierungen differenzierter. Er glaubt nicht, dass eine Abschaffung der KIM-VO den Wohnungsmarkt ankurbeln würde, wie oft argumentiert wird.

Herr B weist auch darauf hin, dass es die Aufgabe der Banken ist, sicherzustellen, dass die Menschen sich die vergebenen Kredite leisten können. Er weist auf das eigene Kreditrisiko jeder Bank hin. Wer nicht über ausreichende Eigenmittel verfügt oder die monatlichen Kreditzahlungen nicht stemmen kann, kann sich eben keine Wohnung oder ein Haus leisten.

Herr B glaubt, dass sich der Markt wieder normalisieren wird, weil nun weniger gebaut wird. Daher werden vermutlich auch weniger Objekte auf den Markt kommen, und die Immobilienpreise werden auf lange Sicht wahrscheinlich nicht sinken.

Thomas C von der Schuldnerberatung und Budgetberatung in Oberösterreich hat bereits viele Anfragen und Probleme bezüglich der Finanzierbarkeit von Wohnkrediten erhalten.

C glaubt, dass die KIM-VO sinnvoll ist, da sie nicht nur den Finanzplatz, sondern auch die Kunden schützen soll. Aus seiner langjährigen Erfahrung heraus sagt er, dass nicht jeder die Fähigkeit zum Sparen hat. Es sei unverantwortlich, eine lockerere KreditverBaufirma und Handwerker bangen

Auch die Bauwirtschaft sorgt sich um die Auftragslage, da durch die neuen Kreditregeln weniger Bauprojekte in Angriff genommen werden. Der Trend geht eher zu kleineren Projekten und zu Sanierungen, die Kreditvergabe für große Projekte sei schwieriger geworden.

Die Bauindustrie fürchtet auf lange Sicht einen Rückgang der Nachfrage, wenn weniger Menschen in der Lage sind, sich eine Immobilie zu leisten. Die hohen Preise für Baumaterialien und Grundstücke tragen weiter zur Unsicherheit bei. Der Bau boomt zwar derzeit noch, doch es wird befürchtet, dass diese Blase bald platzen könnte. Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach Sozialwohnungen und die Mieten in den Ballungsgebieten explodieren.