Bilanzanalyse der Berlinovo Grund GmbH für das Geschäftsjahr 2022
Berlinovo Grund GmbHBerlinJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022Bilanz zum 31. Dezember 2022AKTIVA
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Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022
Anhang für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 20221. Allgemeine Grundsätze Die Berlinovo Grund GmbH, bisher firmierend unter conwert Cassiopeia Invest GmbH, hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter HRB 182384 B. Mit Anteilskauf- und Abtretungsvertrag vom 23. September 2021 hat die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH von der Deutsche Annington Acquisition Holding GmbH und der PARNAD Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH sämtliche Geschäftsanteile an der Gesellschaft mit Wirkung zum 01. Juli 2022 erworben. Die im Rahmen der Anteilsübertragung entstandene Grunderwerbsteuer wurde im Zeitpunkt der Entstehung aufwandswirksam erfasst. Die Übernahme der Grunderwerbsteuer durch die neue Gesellschafterin wird als Einlage in die Kapitalrücklage behandelt. Mit notarieller Beurkundung vom 1. Juli 2022 wurde der Gesellschaftsvertrag der Berlinovo Grund GmbH neu gefasst. Der Jahresabschluss der Berlinovo Grund GmbH ist nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches (HGB), den ergänzenden Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) sowie nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt. Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 HGB. Unter Beachtung der Regelungen im Gesellschaftsvertrag wurde der Abschluss nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB sowie den ergänzenden Bestimmungen für große Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. 2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden mit folgender Ausnahme auf Seite 2 grundsätzlich beibehalten. Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage einer Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufgestellt (§ 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB). Mit Gesellschafterwechsel zum 1. Juli 2022 erfolgte bei den Erhaltungsrücklagen und Hausgeldzahlungen eine Bilanzierungsänderung. Hausgelder (Vorauszahlungen für Betriebskosten, laufende Instandhaltungen sowie übrige Aufwendungen) werden ab dem zweiten Halbjahr als sonstige Vermögensgenstände gezeigt, entsprechend hierzu wurde erstmalig auch eine Rückstellung gebildet (T€ 167). Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und – soweit abnutzbar – unter Berücksichtigung planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Bauten erfolgen planmäßig linear über 50 Jahre. Die Immobilienbestände werden mit den um planmäßige Abschreibungen verminderten Anschaffungskosten oder – bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung – dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Soweit der Grund für die Wertminderung entfallen ist, wird das Werthaufholungsgebot gemäß § 253 Abs. 5 HGB beachtet. Die beizulegenden Werte werden aus dem Ertragswert mittels der Discounted Cashflow (DCF)-Methodik abgeleitet. In der DCF-Methodik werden die erwarteten künftigen Jahresreinerträge über einen Zeitraum von zehn Jahren prognostiziert und auf einer jährlichen Basis diskontiert. Darüber hinaus wird der Endwert der Immobilie am Ende des jeweiligen zehnjährigen Betrachtungszeitraums über den zu erwartenden stabilisierten Jahresreinertrag und einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz ermittelt. Der Endwert wird zum Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert. Bei der Bestimmung von voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen wird auf einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren abgestellt. Dabei werden die auf diesen Zeitraum entfallenden planmäßigen Abschreibungen bei der Ermittlung der Höhe der außerplanmäßigen Abschreibungen mindernd berücksichtigt. Unfertige Leistungen sind Vorleistungen aus noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu Nennwerten angesetzt. Bei erwarteter teilweiser Uneinbringlichkeit bzw. Zweifelhaftigkeit einer Forderung wird eine entsprechende Einzelwertberichtigung vorgenommen. Die flüssigen Mittel werden zum Nominalbetrag angesetzt. Von dem Wahlrecht zum Ansatz aktiver latenter Steuern wird aufgrund sich ergebender Steuerentlastungen nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB kein Gebrauch gemacht. Das gezeichnete Kapital wird zum Nominalwert ausgewiesen. Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages passiviert. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden, die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden. Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. 3. Erläuterungen zur Bilanz 3.1 Anlagevermögen Die Entwicklung des Anlagevermögens ist gemäß § 284 Abs. 3 HGB unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt. 3.2 Umlaufvermögen Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind, wie im Vorjahr, innerhalb eines Jahres fällig. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen, die ausschließlich Forderungen gegen Gesellschafter enthalten, setzen sich wie folgt zusammen:
Die Gesellschaft nahm am Cash-Pooling-System der Konzernmutter der ehemaligen Gesellschafter teil. Der zum Stichtag bestehende Verbindlichkeitensaldo wurde von der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH, gemäß Kaufvertrag übernommen und in ein Anschlussdarlehensvertrag überführt. Das Darlehen ist bis zum 31. Dezember 2023 zurückzuzahlen und wird mit 2,76 % verzinst. Bei den Positionen handelt es sich um sonstige Vermögensgegenstände. Die sonstigen Vermögensgegenstände setzen sich wie folgt zusammen:
Die Erhaltungsrücklagen und Hausgelder beziehen sich auf Zahlungen, die im Rahmen von Eigentümergemeinschaften nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geleistet worden sind. Zur Bilanzierungsänderung im Geschäftsjahr 2022 vgl. Abschnitt 2. 3.3 Eigenkapital Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt T€ 25. Es ist vollständig eingezahlt. Zum Ausgleich der zu zahlenden Grunderwerbsteuer im Rahmen der Veräußerung der Gesellschaft im Jahr 2022 hat die Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH eine Einlage in Höhe von T€ 3.540 in die Kapitalrücklage geleistet, die zum Bilanzstichtag mit T€ 7.540 dotiert ist. Unter Berücksichtigung des Jahresfehlbetrages für das Geschäftsjahr in Höhe von T€ 2.942 (Vorjahr Jahresüberschuss: T€ 549) und des Gewinnvortrages von T€ 644 (Vorjahresstichtag: T€ 95) weist die Gesellschaft am 31. Dezember 2022 ein Eigenkapital von T€ 5.267 (Vorjahresstichtag: T€ 4.669) aus. 3.4 Rückstellungen Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:
Im Berichtsjahr wurde erstmalig eine Rückstellung für noch nicht abgerechnete Hausgelder gebildet. Diese korrespondiert mit der Bildung von sonstigen Vermögensgegenständen für Vorauszahlungen auf Hausgelder aus WEG. 3.5 Verbindlichkeiten Eine Zuordnung nach Fristigkeiten enthält die nachfolgende Übersicht:
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten handelt es sich um ein Annuitätendarlehen zur Finanzierung der Wohnanlagen. Das Darlehen ist durch Grundschulden in Höhe von T€ 15.121 gesichert. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, die ausschließlich Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter beinhalten, setzen sich wie folgt zusammen:
Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt aus Grunderwerbsteuer (T€ 3.540). 3.6 Sonstige finanzielle Verpflichtungen Aus dem am 03. November 2022 mit der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH (verbundenes Unternehmen) geschlossenen Geschäftsbesorgungs- und Dienstleistungsvertrag bestehen Verpflichtungen in Höhe von T€ 46 p.a. 3.7 Treuhandvermögen und -verbindlichkeiten Im Zusammenhang mit Mieterkautionen sind Treuhandvermögen und korrespondierende Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von T€ 266 (Vorjahresstichtag: T€ 256) unter der Bilanz ausgewiesen. 4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 4.1 Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:
4.2 Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich wie folgt zusammen:
4.3 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen: Die Aufwendungen für bezogene Hausbewirtschaftung setzt sich wie folgt zusammen:
4.4 Abschreibungen auf Sachanlagen Die Abschreibungen auf Sachanlagen beinhalten ausschließlich die planmäßige Abschreibung der Objekte. 4.5 Sonstige betriebliche Aufwendungen Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:
4.6 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge betreffen die Verzinsung des Gesellschafterdarlehens T€ 25. Es handelt sich um Zinsen aus verbundenen Unternehmen. 4.7 Zinsen und ähnliche Aufwendungen Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen die Zinsaufwendungen für das Annuitätendarlehen T€ 333 (im Vorjahr: T€ 340). 4.8 sonstige Steuern Die sonstigen Steuern betreffen die Grunderwerbsteuer im Rahmen der Veräußerung der Gesellschaft im Jahr 2022. 5. Sonstige Angaben 5.1 Zusammensetzung der Organe und deren Gesamtbezüge Der Geschäftsführung gehören bzw. gehörten im Berichtsjahr an:
Die Geschäftsführer haben im Geschäftsjahr keine Bezüge von der Gesellschaft erhalten. 5.2 Abschlussprüferhonorar Gemäß § 285 Nr. 17 letzter Satzteil HGB wird auf die Angabe der Abschlussprüferhonorare verzichtet, da hierüber im Konzernanhang der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH berichtet wird. 5.3 Angaben zum Mutterunternehmen Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH, Berlin. Die Berlinovo Grund GmbH wird in den Konzernabschluss der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH einbezogen. Der Konzernabschluss der Berlinovo Immobilien Gesellschaft mbH wird im Unternehmensregister unter HRB 99634 offengelegt. 5.4 Nachtragsbericht Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten und weder in der Gewinn- und Verlustrechnung noch in der Bilanz berücksichtigt sind, haben sich nicht ergeben. 5.5 Ergebnisverwendung Das Geschäftsjahr 2022 schließt mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von € 2.941.913,02 ab. Nach Verrechnung mit dem Gewinnvortrag (€ 644.165,32) verbleibt ein Bilanzverlust in Höhe von € 2.297.747,70. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzverlust in Höhe von € 2.297.747,70 auf neue Rechnung vorzutragen.
Berlin, den 31. März 2023 Alf Aleithe AnlagenspiegelEntwicklung des Anlagevermögens für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022
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