Die FIM Finanz 3 GmbH, als Teil der FIM Unternehmensgruppe, hat ihren Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 veröffentlicht. Für Anleger ist dies eine Gelegenheit, einen genauen Blick auf die wirtschaftliche Lage des Unternehmens zu werfen, da die Gesellschaft hauptsächlich durch die Vergabe von Nachrangdarlehen an verbundene Unternehmen operiert. Im Folgenden wird der Jahresabschluss aus der Sicht von potenziellen und bestehenden Anlegern analysiert.

1. Geschäftsmodell und Ziele

Die FIM Finanz 3 GmbH agiert als Finanzierungsvehikel der FIM Unternehmensgruppe, die hauptsächlich im Bereich der Bestandsimmobilien tätig ist. Die Rolle der FIM Finanz 3 GmbH besteht darin, über die Emission von Nachrangdarlehen Kapital bei Anlegern einzuwerben, welches wiederum innerhalb der Unternehmensgruppe zur Finanzierung von Immobilienprojekten verwendet wird. Für Anleger bedeutet dies, dass ihre Erträge hauptsächlich von der Leistung der Immobilienprojekte und der Rückzahlung der Darlehen durch die verbundene Unternehmen abhängen.

2. Finanzielle Situation 2023

Ertragslage

Im Jahr 2023 erzielte die FIM Finanz 3 GmbH Umsatzerlöse in Höhe von 175.000 Euro, was einen leichten Rückgang gegenüber den 190.000 Euro im Vorjahr darstellt. Die Erträge aus Zinsen und ähnlichen Einnahmen beliefen sich auf 1,23 Millionen Euro, ein deutlicher Anstieg im Vergleich zum Vorjahr. Diese Zinsen stammen aus Darlehen, die an Unternehmen innerhalb der FIM-Gruppe vergeben wurden.

Die operativen Kosten betrugen jedoch 1,48 Millionen Euro, was bedeutet, dass der Großteil der Erträge zur Deckung dieser Ausgaben verwendet wurde. Trotz der hohen Kosten konnte das Unternehmen ein positives Jahresergebnis von 157 Euro verzeichnen – ein sehr geringes Ergebnis, das zeigt, dass die Gesellschaft an der Schwelle zur Rentabilität operiert.

Verschuldung und Liquidität

Ein wesentlicher Punkt, den Anleger beachten sollten, ist die hohe Verschuldung der Gesellschaft. Die Verbindlichkeiten gegenüber Anlegern belaufen sich auf 20,95 Millionen Euro, was zeigt, dass das Unternehmen stark auf Fremdfinanzierung angewiesen ist. Diese Darlehen müssen zurückgezahlt werden, was die FIM Finanz 3 GmbH erheblich unter Druck setzen könnte, insbesondere wenn die Erträge aus den vergebenen Darlehen ausbleiben oder geringer ausfallen.

Die liquiden Mittel der Gesellschaft zum 31.12.2023 betrugen nur 5.960 Euro, was auf eine extrem niedrige Liquiditätsreserve hinweist. Für Anleger ist dies ein potenzielles Risiko, da geringe Barreserven darauf hindeuten, dass die Gesellschaft wenig Spielraum hat, um unerwartete Ausgaben zu decken oder kurzfristige Verbindlichkeiten zu bedienen.

3. Risikobewertung

Abhängigkeit von Immobilienmarkt und Zinsentwicklung

Die Erträge der FIM Finanz 3 GmbH hängen stark von der Performance der Immobilien der FIM Unternehmensgruppe ab. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist im Jahr 2023 durch eine gewisse Zurückhaltung bei Investitionen und eine angespannte Zinslandschaft geprägt gewesen. Trotz dieser Herausforderungen konnte die FIM Unternehmensgruppe von stabilen Mieteinnahmen profitieren. Dies bietet Stabilität für die Rückflüsse an die FIM Finanz 3 GmbH, allerdings könnte eine negative Marktentwicklung in den kommenden Jahren Risiken für die Rückzahlungen bedeuten.

Die steigenden Zinsen haben auch Auswirkungen auf die Fremdfinanzierungsmöglichkeiten der FIM Finanz 3 GmbH. Höhere Zinsen könnten die Kosten für Darlehen erhöhen, was langfristig die Erträge der Gesellschaft belasten könnte.

Nachrangdarlehen und Insolvenzszenario

Ein wesentliches Risiko für Anleger liegt in der Art der Darlehen, die die FIM Finanz 3 GmbH anbietet. Es handelt sich um Nachrangdarlehen, was bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz der Gesellschaft oder der verbündeten Unternehmen die Rückzahlung dieser Darlehen hinter den Forderungen anderer Gläubiger zurückstehen würde. Sollte eines der Unternehmen der FIM-Gruppe insolvent werden, könnten Anleger möglicherweise einen Totalverlust erleiden.

4. Ausblick und Chancen

Die FIM Unternehmensgruppe plant weiterhin, ihr Immobilienportfolio auszubauen. Dies könnte in den kommenden Jahren zu stabilen oder sogar steigenden Rückflüssen an die FIM Finanz 3 GmbH führen. Die Erwartung für 2024 ist ein weiterer Zufluss von Anlegergeldern in Höhe von 5 Millionen Euro und die Vergabe weiterer Darlehen mit einer Verzinsung von etwa 7 %.

Anleger, die bereit sind, ein gewisses Risiko einzugehen, könnten von den stabilen Mieteinnahmen und der Expansionsstrategie der FIM Unternehmensgruppe profitieren.

5. Fazit für Anleger

Die FIM Finanz 3 GmbH bietet Anlegern die Möglichkeit, in den Immobilienmarkt zu investieren, ohne direkt Immobilien zu erwerben. Stattdessen profitieren sie durch Nachrangdarlehen von den Erträgen der Immobilien der FIM Unternehmensgruppe. Allerdings sind die Risiken hoch, insbesondere aufgrund der geringen Liquiditätsreserven und der hohen Verschuldung des Unternehmens.

Für risikobewusste Anleger, die an den Erfolg des Immobilienmarktes und der FIM Unternehmensgruppe glauben, kann dies eine interessante Gelegenheit sein. Allerdings sollte man sich der potenziellen Risiken bewusst sein, vor allem der Nachrangstellung der Darlehen und der Unsicherheiten am Immobilienmarkt.

Empfehlung: Eine Investition in die FIM Finanz 3 GmbH sollte gut überlegt und in Relation zur persönlichen Risikobereitschaft abgewogen werden. Ein Totalausfall der Investition ist im Falle einer negativen Marktentwicklung oder Liquiditätsengpässen nicht auszuschließen.