Die Vertriebskosten sind ein zentraler Faktor in der Ertragslage der DEGAG Bestand und Neubau 1 GmbH und gehören zu den bedeutendsten Aufwandspositionen des Geschäftsjahres 2021. Sie spielen eine entscheidende Rolle bei der Bewertung der Rentabilität des Unternehmens und der Risiken für Anleger.
1. Höhe der Vertriebskosten
- Vertriebskosten im Geschäftsjahr 2021:
Die Vertriebskosten beliefen sich auf 7.053.080 Euro.
Es handelt sich dabei um Vertriebsprovisionen, die für die Zeichnung des Genussrechtskapitals „DEGAG Wohnkonzept“ gezahlt wurden. - Vergleich zum Vorjahr:
Da die Gesellschaft erst im April 2021 ihren operativen Betrieb aufgenommen hat, gab es im Vorjahr (2020) keine vergleichbaren Vertriebskosten. Dies erschwert die Beurteilung einer langfristigen Entwicklung. - Verhältnis zu anderen Positionen:
- Die Vertriebskosten machen etwa 90 % der sonstigen betrieblichen Aufwendungen (7.817.548 Euro) aus.
- Sie übersteigen die Zinserträge (1.947.371 Euro) um mehr als das 3,6-fache, was zeigt, dass die Vertriebskosten aktuell die Einnahmen deutlich übersteigen.
2. Auswirkungen der Vertriebskosten auf die Ertragslage
- Hauptursache für den Jahresfehlbetrag:
Der Jahresfehlbetrag von 7.548.072 Euro ist fast vollständig auf die Vertriebskosten zurückzuführen. Ohne die Vertriebskosten hätte die Gesellschaft ein nahezu ausgeglichenes Ergebnis erzielen können. - Unwirtschaftlichkeit der Anfangsphase:
Im Jahr 2021 befand sich die Gesellschaft in der Phase des Aufbaus und der Akquise von Genussrechtskapital. Die hohen Vertriebskosten sind für diese Phase typisch, jedoch stehen diesen Kosten bisher keine ausreichenden Einnahmen aus den Darlehensvergaben gegenüber, um die Aufwendungen zu decken. - Fehlender direkter Bezug zu den Erträgen:
Die Vertriebskosten stehen zwar im Zusammenhang mit der Einwerbung des Genussrechtskapitals (61,8 Mio. Euro), jedoch generiert dieses Kapital bisher noch nicht ausreichend Zinserträge, um die Vertriebsaufwendungen auszugleichen.
3. Relation der Vertriebskosten zur Bilanzsumme
- Die Vertriebskosten in Höhe von 7,05 Mio. Euro entsprechen etwa 11,3 % der Bilanzsumme von 62,4 Mio. Euro.
- Dies ist ein sehr hoher Anteil, insbesondere in einem Jahr, in dem die Gesellschaft einen operativen Verlust ausweist.
- Für Anleger bedeutet dies, dass ein erheblicher Teil des eingesammelten Kapitals direkt in Vertriebskosten geflossen ist und nicht für gewinnbringende Investitionen zur Verfügung stand.
4. Zukünftige Belastung durch Vertriebskosten
- Bestandsprovisionen:
Zusätzlich zu den bereits angefallenen Vertriebskosten belaufen sich zukünftige Verpflichtungen aus Bestandsprovisionen auf 1,482 Mio. Euro, wovon 460.000 Euro im Geschäftsjahr 2022 fällig sind.- Diese wiederkehrenden Kosten werden auch in den kommenden Jahren einen erheblichen Einfluss auf die Ertragslage haben.
- Finanzierung durch Zinserträge:
- Im Jahr 2021 erzielte die Gesellschaft Zinserträge von 1,947 Mio. Euro.
- Diese reichen nicht aus, um die laufenden Bestandsprovisionen zu decken, geschweige denn, um den bisherigen Vertriebsaufwand auszugleichen.
5. Vergleich zu anderen Kennzahlen
| Kennzahl | Wert | Interpretation |
|---|---|---|
| Vertriebskosten | 7.053.080 € | Sehr hoch im Verhältnis zu Einnahmen und Bilanzsumme |
| Jahresfehlbetrag | 7.548.072 € | Fast vollständig durch Vertriebskosten verursacht |
| Zinserträge | 1.947.371 € | Nur ein Bruchteil der Vertriebskosten |
| Verhältnis Vertriebskosten/Zinserträge | 362 % | Zinserträge decken die Vertriebskosten nicht annähernd |
6. Kritische Bewertung
- Hohe Vertriebskosten als Belastung:
Die Vertriebskosten belasten die Ertragslage erheblich und sind ein Hauptgrund für die bilanzielle Überschuldung der Gesellschaft im Jahr 2021. - Langfristiges Risiko:
Da die Vertriebskosten durch laufende Bestandsprovisionen ergänzt werden, bleibt die Gesellschaft auch in den kommenden Jahren belastet. Sollte es nicht gelingen, die Zinserträge deutlich zu steigern, drohen weitere Jahresfehlbeträge. - Nachvollziehbarkeit der Vertriebskosten:
Die Vertriebskosten in Höhe von 7,05 Mio. Euro entsprechen etwa 11,3 % des eingesammelten Genussrechtskapitals (61,8 Mio. Euro). Dieser Anteil erscheint hoch, aber nicht ungewöhnlich für Finanzprodukte, die über externe Vertriebspartner verkauft werden. Dennoch stellt sich die Frage, ob die Vertriebsstruktur effizient gestaltet ist. - Risiken für Anleger:
Anleger müssen berücksichtigen, dass ein erheblicher Teil ihres Kapitals direkt in Vertriebskosten und Bestandsprovisionen fließt, bevor es für operative Zwecke genutzt wird. Dies verringert die Renditepotenziale und erhöht das Risiko, insbesondere in den Anfangsjahren.
7. Fazit und Handlungsempfehlungen
- Für die Gesellschaft:
- Es ist entscheidend, die Vertriebskosten in den kommenden Jahren zu reduzieren und die laufenden Bestandsprovisionen durch steigende Zinserträge auszugleichen.
- Effizientere Vertriebsstrukturen oder alternative Vertriebswege könnten helfen, zukünftige Vertriebskosten zu minimieren.
- Für Anleger:
- Anleger sollten sich der hohen Vertriebskosten bewusst sein und hinterfragen, ob diese durch das Geschäftsmodell gerechtfertigt sind.
- Es sollte beobachtet werden, ob die Gesellschaft in den kommenden Jahren die geplante Ergebnissteigerung erreicht, um die hohen Anfangsbelastungen auszugleichen.
- Für die Bewertung:
- Die Vertriebskosten von 7,05 Mio. Euro stellen eine erhebliche Belastung dar und sind ein zentraler Grund für die negative Ertragslage.
- Die Gesellschaft muss zeigen, dass die Akquise des Genussrechtskapitals tatsächlich zu nachhaltigen Erträgen führt, um die hohen Anlaufkosten auszugleichen.
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