1. Geschäftsmodell und Struktur Der Wealthcap Wohnen Spezial-AIF 1 ist ein geschlossener Immobilienfonds, der in Wohnimmobilien in Deutschland investiert. Er richtet sich primär an institutionelle Anleger mit einer Mindestbeteiligung von 10 Mio. EUR. Das geplante Investitionsvolumen beträgt 211 Mio. EUR, wovon etwa die Hälfte durch Fremdkapital finanziert wird. Der Fonds hat eine Laufzeit bis 2030, mit möglichen Verlängerungsoptionen bis 2035.
2. Investitionen und Portfolio Der AIF besitzt Beteiligungen an mehreren Objektgesellschaften, die insgesamt Wohnimmobilien in verschiedenen Städten wie Berlin, Hamburg, Düsseldorf und Heidelberg halten. Die Investitionen erfolgen direkt oder indirekt über diese Objektgesellschaften. Bis zum 30.09.2022 wurde ein Nettoinventarwert von 134,6 Mio. EUR erreicht, der im Wesentlichen auf die positive Wertentwicklung der Beteiligungen zurückzuführen ist.
3. Ertragslage Der AIF verzeichnete im Geschäftsjahr 2021/2022 ein Ergebnis von 7,9 Mio. EUR, was eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr (4,3 Mio. EUR) darstellt. Dieses Ergebnis setzt sich aus realisierten Erträgen von 3 Mio. EUR und nicht realisierten Erträgen aus der Neubewertung der Immobilien in Höhe von 4,9 Mio. EUR zusammen. Die Immobilien im Portfolio scheinen eine positive Wertentwicklung aufzuweisen, was sich auch in den höheren Miet- und Verkaufserlösen niederschlägt.
4. Finanzlage Der Fonds ist fast vollständig mit Eigenkapital finanziert (99,88 %), wodurch das Risiko eines Fremdkapitalausfalls auf Ebene des AIF minimiert ist. Allerdings erfolgt die Finanzierung der Objektgesellschaften teilweise durch langfristige Darlehen, die zwischen 44,87 % und 50,85 % der Immobilienwerte ausmachen. Diese Fremdfinanzierung erhöht das Risiko auf Ebene der Objektgesellschaften, insbesondere im Hinblick auf Zinsänderungen oder Marktveränderungen.
5. Risiken
Marktrisiko: Die Immobilienmarktrisiken, insbesondere durch Zinsänderungen oder einen Rückgang der Immobilienpreise, bleiben für den Fonds relevant. Die langfristigen Darlehensverträge der Objektgesellschaften reduzieren das Zinsänderungsrisiko zwar, aber das Restwertrisiko am Ende der Fondslaufzeit bleibt bestehen.
Liquiditätsrisiko: Aufgrund der Vielzahl von Mietern ist das Ausfallrisiko einzelner Mieter als gering einzuschätzen. Jedoch könnte ein signifikanter Mietausfall oder längere Leerstände zu Liquiditätsengpässen führen.
Adressenausfallrisiko: Sollte eine Objektgesellschaft in finanzielle Schwierigkeiten geraten oder Mieter ausfallen, könnte dies die Rückflüsse an den AIF beeinträchtigen und zu einem möglichen Totalverlust der investierten Mittel führen.
6. Chancen und Performance Die Wertsteigerung der Beteiligungen zeigt, dass der AIF in attraktive und werthaltige Immobilien investiert. Die Mieteinnahmen und Erträge aus den Immobilienbewertungen sind stabil und positiv. Die prognostizierte Rendite von 4-4,5 % IRR erscheint erreichbar, was für langfristig orientierte Anleger attraktiv ist.
7. Fazit aus Anlegersicht Der Wealthcap Wohnen Spezial-AIF 1 bietet institutionellen Anlegern eine solide Möglichkeit, in den deutschen Wohnimmobilienmarkt zu investieren. Die nahezu vollständige Eigenkapitalfinanzierung des Fonds minimiert das Risiko auf AIF-Ebene, während die Fremdfinanzierung der Objektgesellschaften eine moderate Hebelwirkung ermöglicht. Die positive Wertentwicklung der Immobilien und die stabilen Erträge sprechen für eine attraktive Anlagemöglichkeit. Dennoch sollten Anleger die langfristigen Markt- und Zinsrisiken im Auge behalten.
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