Anlegergeld verbrannt: LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG

LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG

Köln

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Inhaltsverzeichnis

1. Pflicht zur Aufstellung eines Jahresberichts

2. Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021

2.1. Bilanz zum 31. Dezember 2021

2.2. Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember

2021

2.3. Anhang für das Geschäftsjahr 2021

2.4. Kapitalkontenentwicklung zum 31.12.2021

2.5. Vermögensaufstellung gemäß §§ 158,135 Abs. 5 sowie 101 Abs. 1 Nr. 1 KAGB zum 31. Dezember 2021

3. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

4. Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 135 KAGB

5. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

1. Pflicht zur Aufstellung eines Jahresberichts

Mit dem hier vorgelegten Jahresbericht kommt die Kapitalverwaltungsgesellschaft ihrer Pflicht, für die LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG für den Schluss eines jeden Geschäftsjahres einen Jahresbericht gemäß § 158 KAGB in Verbindung mit § 135 Abs. 1 KAGB aufzustellen, nach. Der Jahresbericht enthält den nach Maßgabe des KAGB aufgestellten und von einem Jahresabschlussprüfer geprüften Jahresabschluss, den nach Maßgabe des KAGB aufgestellten und von einem Jahresabschlussprüfer geprüften Lagebericht, einer den Vorgaben des § 264 Abs. 2 S. 3, § 289 Abs. 1 S. 5 HGB entsprechenden Erklärung der gesetzlichen Vertreter der LCBH GmbH & Co. InvKG sowie die Bestätigung des Abschlussprüfers nach § 159 KAGB in Verbindung mit § 136 KAGB.

2. Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021

2.1. Bilanz zum 31. Dezember 2021

A. Aktiva

B. Passiva

2.2. Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

2.3. Anhang für das Geschäftsjahr 2021

I. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr 2021 wurde nach Maßgabe des Kapitalanlagegesetzbuchs (im Folgenden: KAGB) in Verbindung mit der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung (im Folgenden: KARBV) sowie des deutschen Handelsgesetzbuchs und der einschlägigen europäischen Vorschriften aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß dem § 21 und 22 KARBV vorgeschriebenen Schema aufgestellt. Der Anhang wurde gemäß dem § 25 KARBV erstellt. Zudem macht die Gesellschaft für den Anhang gemäß § 274a und § 288 HGB von den größenabhängigen Erleiterungen teilweise Gebrauch.

Für die Wahrnehmung der Aufgaben einer Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 17 Abs. 1 KAGB hat die LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG eine Kapitalverwaltungsgesellschaft beauftragt, die gemäß § 20 Abs. 1 KAGB seit 2018 eine Erlaubnis hat.

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Köln und ist im Handelsregister unter der Nummer HRA 31982 beim Amtsgericht Köln eingetragen.

II. Vermögensaufstellung

Die Angaben gemäß §§ 158, 135 Abs. 5 sowie § 101 Abs. 1 KAGB sind in der Vermögensaufstellung (Anlage zum Anhang) dargestellt.

III. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Investmentanlagevermögens

Die VERIANOS Capital Partners GmbH führt als Kapitalverwaltungsgesellschaft die Bewertung der Investments gemäß der Richtlinie für Bewertungsverfahren regelmäßig, mindestens einmal jährlich durch. Die Bewertung erfolgt durch einen externen Gutachter, dessen Anforderungen sich aus § 286 in Verbindung mit § 216 KAGB ergeben. Um sicherzustellen, dass der zu beauftragende Gutachter den Anforderungen entspricht, ist vor der Beauftragung des Gutachters der Compliance-Beauftragte der KVG hinzuzuziehen. Der zu beachtende Rechtsrahmen für die Bewertung ergibt sich insbesondere aus § 286 KAGB in Verbindung mit §§ 168, 169, 216 und 272 KAGB, den §§ 26 bis 34 KARBV sowie den Artikeln 67 bis 74 der Delegierten Verordnung (EU) Nr. 231/​2013.

Für die Verkehrswertbestimmung wird das Ertragswertverfahren angewendet. Die Bewertungsgrundsätze und -verfahren sowie Bewertungsmethoden werden von der KVG mindestens einmal jährlich überprüft. Darüber hinaus erfolgt eine Bewertung, sofern das Gesellschaftsvermögen des AIF erhöht oder herabgesetzt wird. Die externe Bewertung für das direkt gehaltene Objekt Louisencenter, Louisenstraße 86-90 in 61348 Bad Homburg, hat durch die Buschmann Immobilien Consulting GmbH & Co. KG zum 31.12.2021 stattgefunden.

Aktiva

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Verkehrswert, die Barmittel werden zu Nominalwerten bewertet. Erkennbare Risiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Passiva

Die Rückstellungen wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags für alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen gebildet.

Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag angesetzt.

IV. Erläuterungen zum Investmentanlagevermögen

A. Aktiva

1. Sachanlagen

Die Sachanlagen (25.700 TEUR) weisen den Verkehrswert des Objektes Louisencenter, Louisenstraße 86-90 in 61348 Bad Homburg, aus. Für das Objekt Louisencenter, Bad Homburg, wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr 2021 Herstellungskosten in Höhe von 1.229 TEUR aktiviert, hierbei handelt es sich um Umbaukosten des Louisencenters.

Im letzen Jahr betrugen die Sachanlagen 23.900 TEUR, auch bestehend aus dem Verkehrswert des Louisencenters.

Grundstücksart

G = Geschäftsgrundstück

Hauptnuzungsart

E = Einzelhandel

2. Barmittel und Barmitteläquivalente

Die Barmittel und Barmitteläquivalente betragen insgesamt 623 TEUR und haben sich gegenüber zum Vorjahr von 1.878 TEUR um 1.255 TEUR verringert. Davon sind Liquiditätsanlagen in Höhe von 607 TEUR zum Jahresende als täglich fällige Bankguthaben bei der Taunus Sparkasse (573 TEUR) sowie der Kreissparkasse Köln (34 TEUR) angelegt. Des Weiteren werden bei der Taunus Sparkasse 16 TEUR auf Kautionskonten gehalten.

3. Forderungen

Unter den Forderungen aus der Bewirtschaftung (777 TEUR) werden Betriebskosten (750 TEUR) sowie Mietforderungen (27 TEUR) ausgewiesen. Im letzten Geschäftsjahr betrugen die Forderungen aus der Bewirtschaftung 1.280 TEUR und resultierten aus den Betriebskosten (947 TEUR) und Mietforderungen (333 TEUR).

4. Rechnungsabgrenzungsposten

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden an zwei Mieter Baukostenzuschüsse in Höhe von insgesamt 125 TEUR geleistet. Die Zuschüsse wurden abgegrenzt und werden über die Laufzeit der Mietverträge aufgelöst.

Passiva

1. Rückstellungen

Es wurden Rückstellungen (113 TEUR) im Wesentlichen für Prozesskosten (41 TEUR), Grundstücksbewirtschaftung (44 TEUR), die Steuerberatung (5 TEUR), Jahresabschlussprüfung (15 TEUR) sowie Sachverständige (4 TEUR) gebildet. Hingegen betrugen die Rückstellungen im Vorjahr 285 TEUR und wurden im Wesentlichen für noch ausstehende Rechnungen (160 TEUR), Grundstücksbewirtschaftung (89 TEUR), die Steuerberatung (17 TEUR), Jahresabschlussprüfung (15 TEUR) sowie Sachverständige (4 TEUR) zurückgestellt.

2. Kredite

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (22.126 TEUR) beinhalten ein Darlehen der Taunus Sparkasse, Bad Homburg, zur Finanzierung des Kaufpreises der Immobilie Louisen-Center, Lousisenstraße 86-90 in 61348 Bad Homburg.

Letztes Geschäftsjahr bestanden die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 21.332 TEUR.

Die Finanzierung ist weiterhin gesichert durch Grundschulden auf das Objekt in Höhe von 28.000 TEUR, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsansprüchen, Ansprüchen aus Verkaufsverträgen aus dem Grundstückskaufvertrag und Versicherungsverträgen. Darüber hinaus besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft der VERIANOS Real Estate Aktiengesellschaft in Höhe von 5.000 TEUR.

Für das Bankdarlehen erfolgte eine Anschlussfinanzierung. Die Laufzeit der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten wurde bis zum 31. Dezember 2024 verlängert und kann unter bestimmten Voraussetzungen bis zum 30. Juni 2025 verlängert werden. Die Zinsen sind endfällig.

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (605 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung (519 TEUR) und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditoren (82 TEUR). Hierbei betreffen die Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung die gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen. Im letzten Geschäftsjahr resultieren die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (871 TEUR)

ebenfalls aus Verbindlichkeiten aus der Grundstücksbewirtschaftung (715 TEUR) und Verbindlichkeiten gegenüber Kreditoren (148 TEUR).

4. Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten (53 TEUR) beinhalten Verbindlichkeiten aus Steuern (37 TEUR) sowie Kautionen (16 TEUR). Im Vorjahr betrugen die sonstigen Verbindlichkeiten 28 TEUR und bestanden im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten aus Kautionen.

Die Fälligkeiten stellen sich wie folgt dar:

5. Eigenkapital

Unter dem Eigenkapital der Gesellschaft werden die Kapitalanteile der Kommanditisten (10.001 TEUR), der Gewinnvortrag des vorangegangenen Geschäftsjahres (1.817 TEUR), das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres (-749 TEUR) sowie das nicht realisierte Ergebnis (-6.679 TEUR) ausgewiesen. Das Kapitalkonto II hingegen existiert gemäß dem Gesellschaftsvertrag nicht.

^*) Unter der Beachtung der gesellschaftsvertraglichen Regelungen wird das Kapitalkonto IV, welchem die realisierten Ergebnisse zugewiesen werden, dem Eigenkapital zugeordnet.

Die Komplementärin Siebenburgen Verwaltungs GmbH, Köln, ist ohne Einlage beteiligt. Das gezeichnete Kapital der Komplementärin beträgt 25 TEUR.

Für die Gesellschafter werden die folgenden Gesellschafter-Konten geführt:

Kapitalkonto I:

Auf dem Kapitalkonto I werden die eingezahlten Einlagen der Gesellschafter geführt. Das Kapitalkonto I ist insbesondere maßgebend für die Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, den Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben und die Ergebnisverteilung. Das Kapitalkonto I ist unveränderlich.

Kapitalkonto III:

Auf dem Kapitalkonto III werden die Ausschüttungen, sonstigen Einnahmen und sonstigen Einlagen ausgewiesen.

Kapitalkonto IV:

Auf dem Kapitalkonto IV werden Gewinne und Verluste (mit Ausnahme des nicht realisierten Ergebnisses des Geschäftsjahres nach § 22 Abs. 3 II Nr. 6 KARBV) gebucht.

Kapitalkonto V:

Auf dem Kapitalkonto V wird das nicht realisierte Ergebnis dargestellt.

V. Entwicklungsrechnung nach § 24 Abs. 2 KARBV

Das Eigenkapital hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Bezüglich der Darstellung der Kapitalkonten der Kommanditisten entsprechend den gesellschaftsvertraglichen Regelungen gemäß § 25 Abs. 4 KARBV zum 31. Dezember 2021 verweisen wir auf die Anlage zum Anhang.

VI. Erläuterungen zur Investmenttätigkeit

1. Erträge

a) Erträge aus Sachwerten

Die Erträge aus Sachwerten (1.237 TEUR) beinhalten im Wesentlichen Mieterträge (1.221 TEUR) sowie Erträge aus der Verwaltungskostenumlage (16 TEUR).

Bei Bestandsmietern wurden aufgrund der anhaltenden COVID-19-Pandemie im abgelaufenen Geschäftsjahr Mietverzichtsvereinbarungen in Höhe von ca. TEUR 18 geschlossen.

Die Erträge aus Sachwerten (1.954 TEUR) enthielten im letzten Geschäftsjahr vorrangig Mieterträge in Höhe von 1.920 TEUR.

b) Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge (112 TEUR) beinhalten größtenteils Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen für Mietforderungen (62 TEUR), Erträge aus Weiterbelastungen (33 TEUR), Versicherungsentschädigungen (12 TEUR) sowie Erträge aus Werbekostenbeiträgen (4 TEUR). Im vorangegangenen Jahr betrugen die sonstigen betrieblichen Erträge 330 TEUR und beinhalteten größtenteils periodenfremde Erträge aus der Abrechnung der Betriebskosten für die Jahre 2018 und 2017 (252 TEUR), Erträge aus Versicherungsentschädigungen (34 TEUR), Erträge aus einem Ablösebetrag aus dem Mietvertrag mit der Triumph International GmbH (15 TEUR) sowie Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen für Mietforderungen (14 TEUR).

2. Aufwendungen

a) Zinsen aus Kreditaufnahmen

Bei den Zinsen aus Kreditaufnahmen (506 TEUR) handelt es sich um Zinsaufwendungen aus einem externen Bankdarlehen. Im Vorjahr betrugen die Zinsen aus Kreditaufnahmen (652 TEUR).

b) Bewirtschaftungskosten

Bei den Bewirtschaftungskosten (1.163 TEUR) handelt es sich im Wesentlichen um umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten, insbesondere Energiekosten, Kosten der Wasserversorgung und Gebäudereinigung sowie Instandhaltungskosten (1.106 TEUR) und Wertberichtigungen auf Mietforderungen (57 TEUR). Im Berichtszeitraum 2020 wurden bei den Bewirtschaftungskosten (1.057 TEUR) größtenteils umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten (935 TEUR), Wertberichtigungen auf Mietforderungen (86 TEUR) sowie Kosten für nicht abzugsfähige Vorsteuer (35 TEUR) ausgewiesen.

c) Verwaltungsvergütung

Es handelt sich um die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft entrichtete Verwaltungsgebühr (316 TEUR). Auch im letzten Geschäftsjahr wurden unter der Verwaltungsvergütung die an die Kapitalverwaltungsgesellschaft zu entrichtende Verwaltungsgebühr (289 TEUR) ausgewiesen.

d) Verwahrstellenvergütung

In diesem Posten wird die Gebühr für die Verwahrstelle (10 TEUR) ausgewiesen, Vorjahr (10 TEUR).

e) Prüfungs- und Veröffentlichungskosten

In den Prüfungs- und Veröffentlichungskosten sind die voraussichtlichen Aufwendungen für die Jahresabschlussprüfung mit 15 TEUR berücksichtigt.

Im letzten Geschäftsjahr enthielten die Prüfungs- und Veröffentlichungskosten für die Jahresabschlussprüfung 13 TEUR.

f) Sonstige Aufwendungen

Die Sonstigen Aufwendungen (82 TEUR) bestehen im Wesentlichen aus Buchführungskosten (60 TEUR), Haftungsvergütung für die Siebenburgen Verwaltungs GmbH (12 TEUR), Nebenkosten des Geldverkehrs (3 TEUR) sowie Anwalts- und Notarkosten (4 TEUR).

Im vorangegangenen Berichtszeitraum wurden in den sonstigen Aufwendungen (86 TEUR) im Wesentlichen die Buchhaltungskosten (65 TEUR), die Haftungsvergütung (12 TEUR), Nebenkosten des Geldverkehrs (2 TEUR) sowie Steuerberatungskosten (2 TEUR) berücksichtigt.

VII. Verwendungsrechnung nach § 24 Abs. 1 KARBV

Die Verwendung des Ergebnisses des Geschäftsjahres erfolgte unter Beachtung der Regelungen des Gesellschaftsvertrags. In Höhe des realisierten Ergebnisses (749 TEUR) erfolgte eine Belastung auf den Gewinn- und Verlustvortragskonten.

VIII. Sonstige Erläuterungen und Angaben

Die VERIANOS Capital Partners GmbH, Frankfurt am Main, hat mit Vertrag vom 9. September 2016 die Verwaltung der Gesellschaft nach § 17 Abs. 1 KAGB übernommen. Als Kapitalverwaltungsgesellschaft umfasst ihre Tätigkeit die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen.

Bezüglich des Anteils an Vermögensgegenständen, die schwer zu liquidieren sind, sowie des Risikoprofils des AIF verweisen wir auf die Angaben im Lagebericht.

Die Anzahl der Mitarbeiter der KVG, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich im Geschäftsjahr auf das Risikoprofil ausgewirkt hat, und die an diese gezahlten Vergütungen stellen sich wie folgt dar:

Weitere Mitarbeiter hat die KVG nicht beschäftigt.

Das Vergütungssystem ist darauf ausgelegt, Anreize für die Mitarbeiter zur Eingehung unverhältnismäßiger Risiken zu vermeiden. Eine Auszahlung der variablen Vergütung findet dann nicht statt, wenn diese für die Finanzlage der Gesellschaft untragbar ist. Die Ausgestaltung der vertraglichen Vergütung begründet ein angemessenes Verhältnis zwischen fixer und variabler Vergütung, wobei die Festvergütung so bemessen ist, dass auf die Auszahlung der variablen Vergütung verzichtet werden kann. Eine garantierte Gewährung der variablen Vergütung ist ausgeschlossen. Unter Berücksichtigung des mit der AIFM Richtlinie eingeführten Proportionalitätsgrundsatzes konnte im Hinblick auf das für die Gesellschaft festgestellte Risikoprofil eine verhältnismäßige Umsetzung der Vergütungsgrundsätze stattfinden.

Ein Carried Interest wurde im Geschäftsjahr nicht geleistet.

Das eingezahlte Kommanditkapital der Gesellschaft beträgt 10.001.000,00 EUR. Als einen umlaufenden Anteil hat die KVG jeweils 1,00 EUR des eingezahlten Kapitalanteils der Kommanditisten der Investmentkommanditgesellschaft (Kapitalkonto I) definiert. Der Netto inventarwert je 1,00 EUR Anteil beträgt 0,44 EUR.

Gemäß Artikel 6 der Verordnung (EU) 2019/​2088 (sog. Offenlegungs-Verordnung) im Zusammenhang mit Artikel 7 der Verordnung (EU) 2020/​852 (sog. Taxonomie-Verordnung) gilt für dieses Investmentvermögen das Folgende: Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.

Geschäftsführung

Geschäftsführende persönlich haftende Gesellschafterin ist die Siebenburgen Verwaltungs GmbH, Köln. Der Geschäftsführung gehörten im Geschäftsjahr an:

IX. Nachtragsbericht

Der Einmarsch der russischen Streitkräfte in die souveräne Ukraine am 24. Februar 2022 stellt ein einschneidendes Ereignis mit erheblichen Auswirkungen auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung dar, gleichzeitig handelt es sich um ein wertbegründendes Ereignis, welches demzufolge weder die gewählten Bilanzierungsansätze noch die Bewertungsgrundsätze des Jahresabschlusses auf den 31. Dezember 2021 berührt. In Hinblick auf mögliche Auswirkungen dieses Vorgangs auf unsere Gesellschaft verweisen wir auf die Ausführungen des zusammengefassten Lageberichts.

2.4. Kapitalkontenentwicklung zum 31.12.2021

Die Komplementärin Siebenburgen Verwaltungs GmbH, Köln, ist ohne Einlage beteiligt.

2.5. Vermögensaufstellung gemäß §§ 158,135 Abs. 5 sowie 101 Abs. 1 Nr. 1 KAGB zum 31. Dezember 2021

^* Die Immobilie ist durch Grundschulden der Taunus-Sparkasse Bad Homburg belastet.
^** Da es bei dieser Gesellschaft keine Anteilscheine gibt, ist diese Angabe nur kalkulatorisch.

3. Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

Der Lagebericht wird gemäß § 158 KAGB unter Beachtung von § 23 KARBV erstellt. Der Lagebericht enthält eine Darstellung über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft sowie weitere Angaben, die nach Maßgabe des deutschen Handelsgesetzbuchs, des Kapitalanlagegesetzbuchs sowie der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung erforderlich sind. Alle Währungsangaben erfolgen in Euro.

Grundlagen der Gesellschaft

1. Geschäftsmodell der Gesellschaft

Die LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG, im Nachfolgenden kurz „LCBH“, mit Sitz in Köln, verfolgt ihre im Gesellschaftsvertrag festgelegte Anlagestrategie zum Erwerb und der Verwaltung des Objektes Louisen-Center, Louisenstraße 86-90 in 61348 Bad Homburg.

Mit Kaufvertrag vom 20. September 2016 wurde die Immobilie Louisen-Center, Louisenstraße 86-90, 61348 Bad Homburg, erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten des Grundstücks erfolgte am 1. Januar 2017.

Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2021 war nach ersten Berechnungen das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 2,7 % höher als im Jahr 2020 (auch kalenderbereinigt). „Die konjunkturelle Entwicklung war auch im Jahr 2021 stark abhängig vom Corona-Infektionsgeschehen und den damit einhergehenden Schutzmaßnahmen“, sagte Dr. Georg Thiel, Präsident des Statistischen Bundesamtes, bei der Pressekonferenz „Bruttoinlandsprodukt 2021“ in Wiesbaden. „Trotz der andauernden Pandemiesituation und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft nach dem Einbruch im Vorjahr erholen, wenngleich die Wirtschaftsleistung das Vorkrisenniveau noch nicht wieder erreicht hat“, so Thiel weiter. Im Vergleich zum Jahr 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2021 noch um 2,0 % niedriger. Im Vergleich zum vorangegangenen Krisenjahr 2020, in dem die Produktion im Zuge der Corona-Pandemie teilweise massiv eingeschränkt worden war, hat sich die Wirtschaftsleistung im Jahr 2021 in fast allen Wirtschaftsbereichen erhöht.

Die preisbereinigte Bruttowertschöpfung stieg im Verarbeitenden Gewerbe deutlich um 4,4 % gegenüber dem Vorjahr. Auch die meisten Dienstleistungsbereiche verzeichneten gegenüber 2020 merkliche Zuwächse. So nahm die Wirtschaftsleistung der Unternehmensdienstleister, zu denen Forschung und Entwicklung, Rechts- und Steuerberater sowie Ingenieurbüros zählen, um 5,4 % zu. Im zusammengefassten Wirtschaftsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe fiel das Wirtschaftswachstum aufgrund der anhaltenden pandemiebedingten Einschränkungen mit einem Plus von 3,0 % etwas verhaltener aus. Lediglich im Baugewerbe, in dem die Corona-Pandemie im Jahr 2020 keine sichtbaren Spuren hinterlassen hatte, ging die Wirtschaftsleistung 2021 gegenüber 2020 leicht um 0,4 % zurück.

Trotz der Zuwächse im Jahr 2021 hat die Wirtschaftsleistung in den meisten Wirtschaftsbereichen noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht. So lag die Wirtschaftsleistung im Verarbeitenden Gewerbe 2021 noch 6,0 % unter dem Niveau von 2019. Die sonstigen Dienstleister, zu denen neben Sport, Kultur und Unterhaltung auch die Kreativwirtschaft zählt, waren besonders stark von der anhaltenden Corona-Pandemie beeinträchtigt. Hier lag die preisbereinigte Bruttowertschöpfung 2021 sogar noch 9,9 % unter dem Vorkrisenniveau. Im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit wurde der Rückgang der Wirtschaftsleistung aus dem Krisenjahr 2020 im Jahr 2021 nahezu kompensiert. Das Baugewerbe und der Bereich Information und Kommunikation konnten sich in der Pandemie behaupten und ihre Wirtschaftsleistung im Vergleich zu 2019 merklich steigern.

Die preisbereinigten privaten Konsumausgaben stabilisierten sich 2021 auf dem niedrigen Niveau des Vorjahres und sind damit noch weit von ihrem Vorkrisenniveau entfernt. Die Konsumausgaben des Staates waren auch im Jahr 2021 eine Wachstumsstütze der deutschen Wirtschaft. Sie stiegen trotz des bereits hohen Vorjahresniveaus im zweiten Jahr der Corona-Pandemie preisbereinigt um weitere 3,4 %. Der Staat gab vor allem mehr Geld aus, um die im Frühjahr 2021 flächendeckend eingeführten kostenlosen Antigen-Schnelltests und die Corona-Impfstoffe zu beschaffen sowie Test- und Impfzentren zu betreiben.

Die Bauinvestitionen legten im Jahr 2021 aufgrund von Engpässen bei Arbeitskräften und Material nur noch um 0,5 % zu, nachdem sie zuvor fünf Jahre in Folge stärker gewachsen waren. In Ausrüstungen – das sind vor allem Investitionen in Maschinen und Geräte sowie Fahrzeuge – wurde im Jahr 2021 preisbereinigt 3,2 % mehr investiert, allerdings nach einem starken Rückgang im Krisenjahr 2020.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt 2021 von 44,9 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. Das waren etwa genauso viele Erwerbstätige wie im Vorjahr. Allerdings arbeiteten viele Erwerbstätige nun in anderen Wirtschaftsbereichen oder anderen Beschäftigungsverhältnissen als zuvor. Beschäftigungsgewinne gab es im Bereich Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+2,2 %), im Bereich Information und Kommunikation (+2,4 %) sowie im Baugewerbe (+1,2 %). Dagegen kam es im Handel, Verkehr und Gastgewerbe wie schon im Jahr zuvor zu Beschäftigungsverlusten (-1,8 %). Die Zahl geringfügig Beschäftigter und Selbstständiger nahm 2021 weiter ab, während mehr Erwerbstätige sozialversicherungspflichtig beschäftigt waren¹.

In Deutschland wird laut der Prognose der Europäischen Kommission das reale BIP im Jahr 2022 um rund 1,6 Prozent wachsen, nachdem es im Jahr 2020 um rund 4,6 Prozent eingebrochen ist. Für das kommende Jahr 2023 wird für Deutschland eine Erholung mit einer Wachstumsrate von rund 2,4 Prozent prognostiziert. Im Zuge der Corona-Krise ist es jedoch derzeit kaum möglich valide Prognosen zu stellen, wie auch mit Blick auf aktuelle Prognosen zur Entwicklung des BIP in ausgewählten Ländern, deutlich wird. Spanien, Großbritannien und Griechenland hatten im Jahr 2020 die höchsten BIP-Rückgänge in der Europäischen Union zu verzeichnen. Entgegen früherer Prognosen – nicht nur der EU – wird es in den meisten EU-Ländern nicht zu einer V-förmigen Wachstumsentwicklung kommen. Dem massiven Einbruch im Jahr 2020, folgte im Jahr 2021 keine Erholung, die die Verluste des Vorjahres vollständig kompensiert.

¹ Vgl.: Pressemitteilung Nr. 20 vom 14. Januar 2022, Statistisches Bundesamt (destatis)

2. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Inflation hat in den vergangenen Monaten deutlich zugenommen und ist auch im Januar höher ausgefallen als erwartet. Zurückzuführen ist dies in erster Linie auf gestiegene Energiekosten, die in vielen Sektoren die Preise für Waren und Dienstleistungen in die Höhe treiben, sowie auf eine Verteuerung von Nahrungsmitteln. Die Inflationsrate dürfte länger erhöht bleiben als bislang erwartet, im Lauf dieses Jahres aber zurückgehen.

Der EZB-Rat bestätigte daher die auf seiner geldpolitischen Sitzung im vergangenen Dezember gefassten Beschlüsse. Demnach wird der EZB-Rat weiterhin den Umfang der Ankäufe von Vermögenswerten in den kommenden Quartalen schrittweise reduzieren. Die Nettoankäufe im Rahmen des Pandemie-Notfallankaufprogramms (PEPP) werden Ende März eingestellt. In Anbetracht der gegenwärtigen Unsicherheit muss der EZB-Rat bei der Durchführung der Geldpolitik mehr denn je Flexibilität und Optionalität wahren. Der EZB-Rat ist bereit, alle seine Instrumente gegebenenfalls anzupassen, um sicherzustellen, dass sich die Inflation mittelfristig beim Zielwert der EZB von 2 % stabilisiert.

Die Marktzinsen sind seit der Sitzung des EZB-Rats vom Dezember 2021 gestiegen. Allerdings halten sich die Refinanzierungskosten der Banken bislang weiterhin im Rahmen. Die Zinsen für Bankkredite an Unternehmen und private Haushalte liegen nach wie vor auf einem historisch niedrigen Niveau, und die Finanzierungsbedingungen für die Wirtschaft bleiben günstig. Die Kreditvergabe an Unternehmen hat sich über alle Laufzeiten hinweg erhöht. Die robuste Nachfrage nach Immobilienkrediten stützt die Kreditvergabe an die privaten Haushalte. Die Banken sind derzeit so profitabel wie vor der Pandemie und weisen nach wie vor solide Bilanzen auf.

Der jüngsten Umfrage zum Kreditgeschäft im Euro-Währungsgebiet zufolge zog die Nachfrage nach Unternehmenskrediten im Schlussquartal 2021 kräftig an. Zurückzuführen war dies auf den höheren Betriebsmittelbedarf infolge von Lieferengpässen sowie den gestiegenen Finanzierungsbedarf für längerfristige Investitionen. Des Weiteren schätzen die Banken die Kreditrisiken weiterhin insgesamt als günstig ein, vor allem, weil sie von positiven Konjunkturaussichten ausgehen.²

3. Entwicklung auf den Immobilienmärkten im Geschäftsjahr 2021

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 113,8 Milliarden Euro verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt 2021 ein neues Rekordergebnis. Mit rund 20 Prozent hatte die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia einen erheblichen Anteil am Gesamtvolumen. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen liegt mit 90,3 Milliarden Euro rund 14 Prozent über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Milliarden Euro) und erreicht damit das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Milliarden Euro). 62 Prozent der deutschen Investoren erwarten im Jahr 2022 eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau. Rund ein Drittel prognostiziert gar ein steigendes Transaktionsvolumen. Die Stimmung ist also optimistischer als im Vorjahr, als ein steigendes Volumen nur von einem Viertel der Befragten angenommen worden war. Das sind Ergebnisse des diesjährigen „Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt“ von EY Real Estate, für das rund 220 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.

² Vgl.: EZB, Wirtschaftsbericht, Ausgabe 1 /​ 2022 – Aktuelle wirtschaftliche, finanzielle und monetäre Entwicklungen

„Die Immobilienwirtschaft ist bislang besser durch die Krise gekommen, als es die meisten erwartet haben. Für Entwarnung oder gar Sorglosigkeit gibt es allerdings keinen Anlass“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner EY Real Estate. „Einige Effekte der Krise können auf Grund der hohen Latenz der Immobilienmärkte erst verzögert auftreten, etwa wenn Mietverträge auslaufen und Flächen nicht adäquat nachvermietet werden können. Mit der erstmals wieder nennenswerten Inflation, der neuen Bundesregierung und der sich rasant in Richtung Nachhaltigkeit verändernden Regulatorik betreten wir zudem ein dynamischeres Marktumfeld.“

Nach den im Jahr 2022 bestimmenden Faktoren befragt, prognostizierten knapp 90 Prozent der befragten Investoren, dass Einflüsse des Klimawandels als Ankaufskriterien berücksichtigt werden. Rund 80 Prozent beobachten Kaufpreisaufschläge für ESG-konforme Immobilien.

„Nachdem der Druck der Finanzmärkte auf den Immobilienmarkt bereits spürbar gestiegen ist, schlägt mit der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie nun zusätzlich die volle Wucht der Regulatorik durch“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Autor der Studie. „Aus ureigenstem Interesse muss die Immobilienwirtschaft die nachhaltige Transformation jetzt voll annehmen. Andernfalls droht angesichts des immensen Anteils des Gebäudesektors an den Gesamtemissionen eine nicht zu unterschätzende Abqualifizierung unserer Assets“, sagt Schulz-Wulkow.

Fast alle Investoren (98 Prozent) erkennen die Gefahr von Stranded Assets, also aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Vor diesem Hintergrund wird der beliebte „Manage-to-Core“-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88 Prozent der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem „Manage-to-Green“. Problematisch ist aus Sicht von mehr als 90 Prozent der Investoren dabei, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen.

Erstmals wurde die Digitalisierung (92 Prozent), die von den Marktakteuren zuletzt als bedeutsamster Megatrend wahrgenommen wurde, vom Klimawandel (93 Prozent) überholt. Allerdings hängen beide Trends unauflöslich zusammen: So teilen 98 Prozent der Investoren die Ansicht, dass erst eine adäquate Datengrundlage nachhaltige Portfoliostrategien ermöglicht.

90 Prozent der Befragten halten Immobilien nach wie vor für einen probaten Inflationsschutz. Die zuletzt deutlich gestiegene Inflation wird laut 83 Prozent der Marktteilnehmer künftig wieder eine größere Rolle auch für die Immobilienmärkte spielen. Ein in der Folge dann steigendes Zinsniveau erwartet rund die Hälfte der befragten Investoren bereits im Jahr 2022.

„Die Inflation wird kurzfristig als zusätzlicher Treiber des Immobilien-Investmentmarktes aufs Tableau treten. Weitere mögliche Implikationen dürfen jedoch nicht außer Acht gelassen werden: Mittelfristig hängt die Wirkung davon ab, ob und wann die Geldpolitik reagiert. Langfristig müssen wir uns der Frage stellen, wie lange die Mietenentwicklung der Teuerung nachfolgen kann“, sagt Schulz-Wulkow.

In guten Lagen erwarten die Investoren steigende, in peripheren Lagen gleichbleibende Preise am Wohnungsmarkt. Hier liegt auch der stärkste Investitionsfokus für 2022. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien. Etwas verhaltener wird der Büroimmobilienmarkt eingeschätzt: Hier werden in guten Lagen überwiegend gleichbleibende, in peripheren Lagen sinkende Preise erwartet. Büros gewinnen bei den geplanten Investitionen allerdings wieder etwas an Zuspruch. Ein differenziertes Bild zeigt der Hotelimmobilienmarkt. Während die Investoren die Ferienhotellerie vor einer mittelfristigen Erholung sehen, werde die Businesshotellerie diese wohl länger nicht erreichen. Nicht betroffen ist der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen werden hier gleichbleibende oder gar steigende Preise erwartet. So rückt insbesondere die Pandemieresistenz als Anlagekriterium stärker in den Fokus insbesondere risikoaverser Investoren, wie 65 Prozent der Befragten angaben.

„Am schmerzhaftesten sind die erwarteten Einschnitte für Teile des Einzelhandelsimmobiliensegments“, sagt von Drygalski. „Während Wohn- und vor allem Logistiknutzungen stark profitieren, konnte das Bürosegment noch nicht auf allen Teilmärkten zu alter Stärke zurückfinden, und auch Hotelimmobilien kämpfen noch um Erholung. Die Coronapandemie entfaltet weiter katalysierende Wirkung. Die Neuordnung der Assetklassen setzt sich fort.“

Im Finanzierungsumfeld erwarten 84 Prozent der Umfrageteilnehmer einen zunehmenden Spread zwischen Markt- und Beleihungswerten. Zudem wird von 85 Prozent der Investoren prognostiziert, dass Private-Debt-Fonds mehr Whole-Loans ausgeben. Aufgrund der von Banken erhobenen Verwahrentgelte erwarten 60 Prozent der Befragten, dass die Eigenkapitalquoten bei Immobilieninvestments steigen werden. Generell sind die Marktakteure optimistisch: 72 Prozent erwarten eine Erholung des Neugeschäfts auf präpandemisches Niveau bei der Kreditvergabe noch in diesem Jahr.³

³ Vgl. ey-trendbarometer-immobilien-investment-markt-2021 sowie https:/​/​www.institutional-money.com/​news/​maerkte/​headline/​immobilien-opportunistische-investoren-begeben-sich-in-lauerstellung-203813/​

In einer umfassenden Studie hat das international tätige Dienstleistungs- und Anlageverwaltungsunternehmen Colliers zu der Entwicklung des Wohnungsmarktes in dem für VERIANOS bedeutsamen Standort der Region sowie der Stadt Valencia Stellung genommen. Der Wohnungsmarkt in Valencia erlebte demnach im Jahr 2021 analog zu den weiteren bedeutsamen Städten Spaniens eine Periode großer Dynamik und des Aufschwungs mit einem starken Anstieg der Wohnungstransaktionen, welche in der ersten Jahreshälfte um rd. 80% höher waren als die des Zeitraumes des Vorjahres. Als Basis dieser Entwicklung werden die niedrigen Zinssätze sowie eine aufgestaute Nachfrage herangezogen. Ebenso hat sich im Allgemeinen das Verkaufstempo bei bereits leichten Preissteigerungen deutlich verbessert. Der Markt der Grundstückstransaktionen hat sich nach einer kurzen Pause im Jahr 2020 belebt, wobei aus der Knappheit der Erschließung neuer Grundstücke eine gleichlautende Entwicklung der Grundstückpreise resümiert wird. Im Bereich des Wohnungsneubaus war in der Provinz Valencia ein Anstieg um 170% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bei einem gleichzeitigen Anstieg um 10% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2021 zu verzeichnen, hierbei stammt eine Großzahl der Verkäufe aus außerplanmäßigen Transaktionen, somit wird kein Rückgang erwartet. Bezogen auf die Transaktionen der Bestandsimmobilien war ebenfalls ein Anstieg zu verzeichnen, hierbei von 74% im Vergleich zum ersten Halbjahr des Jahres 2020 sowie 18% im Vergleich zum zweiten Halbjahr. Vorausschauend soll diese Dynamik durch die allgemeine Nachfrage aber auch durch das wachsende Interesse auf dem internationalen Investmentmarkt aufrecht erhalten bleiben.⁴

4. Geschäftsverlauf der Gesellschaft

Ungeachtet der coronabedingten Verzögerungen entsprach die Gesamtentwicklung der Gesellschaft im Geschäftsjahr der Prognose des Vorjahres. Im Jahr 2021 konnte planmäßig die Vermietungsquote deutlich erhöht werden.

Das abgelaufene Geschäftsjahr war im Wesentlichen geprägt durch die kontinuierliche Bewirtschaftung der Immobilie.

Die zur Steuerung der Gesellschaft verwendeten wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren sind die Mieterlöse, der Vermietungsstand, der Gewinn bzw. Verlust aus einer zukünftigen Veräußerung der Immobilie sowie das Jahresergebnis.

5. Lage der Gesellschaft

3.1 Erläuterungen zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2021 wurde nach den Vorschriften des KAGB sowie des HGB erstellt. Die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft wird maßgeblich durch die Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie in Bad Homburg bestimmt.

a) Ertragslage der Gesellschaft

Aus der Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie wurden aufgrund von mietfreien Zeiten des neuen Ankermieters bei einem Vermietungsstand zum 31.12.2021 von rund 83%, Erträge aus der Vermietung in Höhe von 1.237 TEUR erzielt. Hinzu kommen noch sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 112 TEUR, denen Aufwendungen für Bewirtschaftungskosten (1.163 TEUR), Zinsen aus Kreditaufnahmen (506 TEUR), Verwaltungsvergütung (316 TEUR), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (21 TEUR), Verwahrstellenvergütung (10 TEUR) sowie sonstige Aufwendungen (82 TEUR) gegenüberstehen. Die sonstigen Aufwendungen (82 TEUR) resultieren im Wesentlichen aus Buchhaltungskosten (60 TEUR), Haftungsvergütung für die Siebenburgen Verwaltungs GmbH (12 TEUR), Nebenkosten des Geldverkehrs (3 TEUR) sowie Rechts- (2 TEUR) und Steuerberatungskosten (2 TEUR). Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres berücksichtigt Erträge aus der Neubewertung in Höhe von TEUR 584.

⁴ Vgl.: Colliers A3 Valencia Mercado Residencial

b) Finanzlage der Gesellschaft

Die Finanzlage der Gesellschaft war im Geschäftsjahr 2021 geprägt durch die Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie. Zum Bilanzstichtag werden Bankverbindlichkeiten in Höhe von 22.126 TEUR ausgewiesen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Umbau des Louisen-Centers stehen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben nun eine Laufzeit bis zum 31. Dezember 2024 und können unter bestimmten Voraussetzungen bis zum 30.06.2025 verlängert werden. Zusätzlich wurde für die Finanzierung der Restrukturierung der Immobilie eine Capex-Linie für Aus- und Umbauten in Höhe von 1.668 TEUR vereinbart.

Die sonstigen ausgewiesenen laufenden Verbindlichkeiten sind kurzfristig fällig.

Die vorhandenen Barmittel resultieren im Wesentlichen aus den geleisteten Einlagen der Gesellschafter sowie der Bewirtschaftung der Immobilie.

Im Verlauf des Geschäftsjahres war die Liquidität der Gesellschaft jederzeit sichergestellt.

c) Vermögenslage der Gesellschaft

Die Vermögenslage der Gesellschaft wird geprägt durch die im Jahr 2016 erworbene Gewerbeimmobilie in Bad Homburg, das zugehörige anteilige Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises sowie durch das Jahresergebnis der Gesellschaft.

Das Investmentanlagevermögen umfasst die mit einem Verkehrswert von 25.700 TEUR bilanzierte Immobilie, die liquiden Mittel in Höhe von 623 TEUR, Forderungen aus der Bewirtschaftung (865 TEUR), die aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten (750 TEUR) und Mietforderungen (27 TEUR) resultieren, sowie anderen Forderungen (88 TEUR) aus der noch offenen Abrechnung mit externen Facility Manager.

Unter dem Eigenkapital der Gesellschaft (4.390 TEUR) werden die Kapitalanteile der Kommanditisten (10.001 TEUR), der Gewinnvortrag des vorangegangenen Geschäftsjahres (1.817 TEUR), das realisierte Ergebnis (-749 TEUR) sowie das nicht realisierte Ergebnis (-6.679 TEUR) ausgewiesen.

Es wurden Rückstellungen (113 TEUR) für die Grundstücksbewirtschaftung (44 TEUR), Jahresabschlusserstellung (4 TEUR), Jahresabschlussprüfung (15 TEUR), Steuerberatung (5 TEUR) und noch ausstehenden Rechnungen (45 TEUR) gebildet.

Die Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen die Objektfinanzierung bei der Taunus Sparkasse (22.126 TEUR). Darüber hinaus bestehen kurzfristige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (605 TEUR), die aus noch nicht abgerechneten bzw. noch nicht erstatteten Betriebskosten (519 TEUR), aus der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie resultieren (82 TEUR) sowie aus Guthaben von Mietern aus Betriebskostenabrechnungen resultieren. Zudem werden sonstige Verbindlichkeiten (53 TEUR) ausgewiesen. Hierbei handelt es sich um Verbindlichkeiten aus erhaltenen Kautionen (16 TEUR) sowie Verbindlichkeiten aus Steuern (37 TEUR).

3.2 Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Die Vermögens- und Finanzlage ist geordnet.

Bankverbindlichkeiten bestehen planmäßig aus dem Erwerb der Gewerbeimmobilie.

Die Geschäftsentwicklung ist unter Berücksichtigung der allgemeinen Entwicklung im Einzelhandel und einer zu beobachtenden Seitwärtsbewegung der Mieten nach Einschätzung der Geschäftsführung insgesamt zufriedenstellend verlaufen. Trotz coronabedingten Mietausfällen konnten mit sämtlichen betroffenen Mietern Stundungs- bzw. Mietreduzierungsvereinbarungen getroffen werden. Gleichzeitig konnten zu bestehenden Mietverträgen Laufzeitverlängerungen vereinbart werden.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

1. Prognosebericht

a) Geschäfts- und Rahmenbedingungen

In seiner Pressekonferenz am 10. März 2022 hat der EZB-Rat eine Erklärung zur Geldpolitik bekanntgegeben. Demnach markiert der Einmarsch Russlands in die Ukraine einen Wendepunkt für Europa. Die EZB wird komfortable Liquiditätsbedingungen gewährleisten und die von der Europäischen Union und den europäischen Regierungen beschlossenen Sanktionen umsetzen. Es werden jegliche Maßnahmen ergriffen, die erforderlich sind, um das Preisstabilitätsmandat der EZB zu erfüllen und die Finanzstabilität zu wahren. Der Krieg zwischen Russland und der Ukraine wird wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Aktivität und die Inflation haben: Er wird Energie und Rohstoffe verteuern, den Welthandel stören und das Vertrauen schwächen. Das Ausmaß dieser Effekte wird von der weiteren Entwicklung des Konflikts, der Wirkung der verhängten Sanktionen sowie von etwaigen weiteren Maßnahmen abhängen. In Anbetracht des von hoher Unsicherheit geprägten Umfelds hat der EZB-Rat eine Reihe von Szenarien erörtert.

Die Auswirkungen des Krieges zwischen Russland und der Ukraine sind vor dem Hintergrund stabiler Rahmenbedingungen für die Wirtschaft des Euroraums zu beurteilen, zu denen umfangreiche Stützungsmaßnahmen beitragen. Die nachlassenden Beeinträchtigungen durch die Omikron-Variante des Coronavirus geben der wirtschaftlichen Erholung starken Auftrieb. Bei den Angebotsengpässen sind nun Anzeichen einer Entspannung zu erkennen, und die Lage am Arbeitsmarkt verbessert sich zunehmend. Das Basisszenario der jüngsten Projektionen der EZB- Experten enthält eine erste Einschätzung der Auswirkungen des Krieges in der Ukraine. Aufgrund dessen wurde das BIP-Wachstum auf kurze Sicht nach unten korrigiert. Diesen Projektionen zufolge wird das Wirtschaftswachstum im laufenden Jahr bei 3,7 %, 2023 bei 2,8 % und 2024 bei 1,6 % liegen.

Die Inflation liegt weiterhin über den Erwartungen, was auf unerwartet hohe Energiekosten zurückzuführen ist. Zudem steigen die Preise nun auf breiterer Front. Im Hinblick auf die Inflation wurde das Basisszenario in den neuen Projektionen der EZB-Experten deutlich nach oben korrigiert: Sie gehen nun davon aus, dass die jährliche Inflationsrate 2022 5,1 %, 2023 2,1 % und 2024 1,9 % betragen wird. Die durchschnittliche Inflation ohne Nahrungsmittel und Energie wird den Projektionen zufolge 2022 bei 2,6 %, 2023 bei 1,8 % und 2024 bei 1,9 % liegen. Auch dies stellt eine Aufwärtskorrektur im Vergleich zu den Dezember-Projektionen dar. Eine Reihe von Messgrößen zeigt, dass sich die längerfristigen Inflationserwartungen wieder bei unserem Inflationsziel verankert haben. Der EZB-Rat hält es für immer wahrscheinlicher, dass sich die Inflation auf mittlere Sicht bei seinem Zielwert von 2 % stabilisieren wird. In Alternativszenarien für die wirtschaftlichen und finanziellen Auswirkungen des Krieges könnte die Wirtschaftstätigkeit erheblich gedämpft werden, indem die Energie- und Rohstoffpreise steiler ansteigen und der Handel sowie das Wirtschaftsklima stärker belastet werden. Auf kurze Sicht könnte die Inflation deutlich höher ausfallen. In allen Szenarien wird jedoch erwartet, dass die Inflation schrittweise zurückgeht und sich 2024 ungefähr bei unserem Inflationsziel von 2 % einpendelt.

Die Wirtschaft ist 2021 um 5,3 % gewachsen. Das BIP hat zum Jahresende den Stand erreicht, den es vor Ausbruch der Pandemie hatte. Allerdings hat sich das Wachstum im Schlussquartal 2021 auf 0,3 % verlangsamt, und auch für das erste Quartal 2022 wird mit einem schwachen Wachstum gerechnet. Die Aussichten für die Wirtschaft werden vom Verlauf des Krieges zwischen Russland und der Ukraine und den Auswirkungen der Wirtschafts- und Finanzsanktionen sowie anderen Maßnahmen abhängen. Gleichzeitig werden andere wachstumshemmende Faktoren nun schwächer. Im Basisszenario der von EZB-Experten erstellten Projektionen dürfte die Wirtschaft des Euroraums 2022 weiterhin kräftig wachsen, allerdings langsamer als vor Ausbruch des Krieges erwartet. Die Maßnahmen zur Eindämmung der Omikron-Variante des Coronavirus hatten weniger starke Auswirkungen als die Maßnahmen in den vorangegangenen Wellen, und sie werden jetzt aufgehoben. Zudem gibt es Anzeichen, dass sich die pandemiebedingten Angebotsengpässe auflösen. Die Auswirkungen des massiven Energiepreisschocks auf die Menschen und Unternehmen werden unter Umständen teilweise abgefedert: durch während der Pandemie aufgebaute Ersparnisse und durch finanzpolitische Ausgleichsmaßnahmen. Dem Basisszenario der von EZB-Experten erstellten Projektionen zufolge wird das Wachstum auf mittlere Sicht von einer robusten Binnennachfrage vorangetrieben, die wiederum durch eine solidere Arbeitsmarktlage gestützt wird. Höhere Erwerbstätigenzahlen dürften die Einkommen der privaten Haushalte und ihre Konsumausgaben steigen lassen. Die weltweite Erholung und die anhaltenden finanz- und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen tragen derzeit ebenfalls zu diesen Wachstumsaussichten bei. Finanz- und geldpolitische Unterstützung ist weiterhin von entscheidender Bedeutung, vor allem in dieser schwierigen geopolitischen Lage.

Die Lage am Arbeitsmarkt hat sich weiter verbessert. So ist die Arbeitslosenquote im Januar auf 6,8 % gesunken. Obgleich der Arbeitskräftemangel immer mehr Branchen erfasst, bleibt das Lohnwachstum insgesamt verhalten. Die Rückkehr der Wirtschaft zur vollen Kapazitätsauslastung dürfte mit der Zeit zu einem etwas schnelleren Anstieg der Löhne beitragen. Verschiedene Messgrößen für die längerfristigen Inflationserwartungen, die von den Finanzmärkten und aus Umfragen abgeleitet werden, liegen bei rund 2 %. Diese Faktoren werden sich ebenfalls weiter auf die zugrunde liegende Inflation auswirken und dazu beitragen, dass sich die Gesamtinflation dauerhaft bei dem Ziel der EZB von 2 % einpendelt.⁵

⁵ EZB-Pressekonferenz am 10. März 2022-Erklärung zur Geldpolitik

Eine Veröffentlichung der Deutsche Bank Research zum Ausblick auf 2022 sieht im Büromarkt eine Delle, der Abgesang ist dabei jedoch verstummt. In den Metropolen erhöhten sich die Leerstandsraten im Jahr 2021 um etwa einen 3/​4-Prozentpunkt auf rund 4,5%. Die partielle Normalisierung des Flächenumsatzes im Laufe des Jahres 2021 deutet aber bereits an, dass der Abgesang auf das stationäre Büro zu früh erfolgte. Hybride Arbeitsmodelle dürften künftig die Regel sein. Sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer schätzen flexible Lösungen und ebenso den direkten technikfreien Austausch nach den vielen Homeoffice-Monaten. Entsprechend fiel laut ifo die Homeoffice-Quote von fast 32% in den Lockdown- auf rund 25% in den Sommermonaten 2021. Damit lag sie in etwa auf dem Vorkrisenniveau. Mit sinkenden Infektionszahlen im Frühjahr 2022 dürfte die Flächennachfrage wieder anziehen und sich allmählich ein neues Gleichgewicht einstellen. Hierzu tragen womöglich auch erste Auswirkungen der anstehenden Verrentung der Babyboomer-Generation bei. Arbeitnehmer dürften in diesem Umfeld tendenziell an Marktmacht gewinnen und qualitativ höherwertigere und größere Büros einfordern. So wird für das Jahr 2022 nur noch ein leichter Anstieg der Leerstandsrate erwartet, einen weiter anziehenden Flächenumsatz und etwas höhere Mieten. Die Preise dürften kräftiger als die Mieten zulegen, da die bundesweiten Bürorenditen von rund 5% in zentralen und 7% in dezentralen Lagen aufgrund des Niedrigzinsumfeldes weiterhin attraktiv sind.

Weiterhin wird dabei zusammengefasst, dass Gewerbeimmobilien einen Inflationsschutz bieten und Wohnimmobilien bestens bedingt sind. Über den gesamten Zyklus seit dem Jahr 2009 wuchsen die Mieten im Bestand mit rund 1,3% pro Jahr sehr verhalten. Die Wiedervermietungsmieten und die Mieten für neue Objekte erhöhten sich dagegen um mehr als 50%. Doch auch dort fiel das Mietwachstum in den letzten Jahren. So lag es im Jahr 2020 bei nur noch etwas über 2% und diese Entwicklung dürfte sich im Jahr 2021 fortgesetzt haben. Inflationsbereinigt erwarten wir eine Stagnation für neue Objekte und voraussichtlich sogar sinkende Wiedervermietungsmieten. Auch künftig dürften weitere Mieterhöhungen schwierig durchzusetzen sein. So wird die Ampelkoalition den Betrachtungszeitraum für die Berechnung der ortsüblichen Miete verlängern und die Kappungsgrenze reduzieren. Ebenso wird die Mietpreisbremse verlängert. Neben dieser regulatorischen Verschärfung erschwert vielerorts das gesamtgesellschaftliche Klima die Durchsetzung von höheren Mieten. Vor diesem Hintergrund würde eine dauerhaft hohe Inflation vermutlich großenteils vom Vermieter getragen werden. Schutz bieten Index- und Staffelmietverträge, die im deutschen Markt jedoch eher die Ausnahme sind. Im Gewerbeimmobilienmarkt dagegen sind diese Vertragsformen die Regel. Gewerbeimmobilien bieten also generell einen deutlich höheren Inflationsschutz als Wohnimmobilien. Auch eine höhere Verschuldung kann vor Inflation schützen. Angesichts unserer Prognose, dass der Hauspreiszyklus auf seinen Gipfel zusteuert, dürfte diese Strategie – die in den letzten zwölf Jahren ja meist erfolgreich war – jedoch zunehmend riskant werden. Für Bestandsobjekte mit niedrigem Beleihungswert kann eine höhere Verschuldung aber ein effektiver Inflationsschutz sein.⁶

Ob, in welcher Form und in welchem Maße Auswirkungen aus der Ukraine-Krise auf die Immobilienwirtschaft oder das Investmentverhalten gegeben sein können, wird maßgeblich von der Dauer dieses Konfliktes beeinflusst werden.

⁶ Deutsche Bank Research, Ausblick 2022: Neue Realitäten

b) Strategie und Chancen

Das Investitionsvorhaben der Gesellschaft basiert auf der Steigerung der Ertragslage der erworbenen Immobilie durch Ausschöpfen der Mietsteigerungspotenziale, Kostensenkungen und Abvermietung der Leerstandsflächen verbunden mit einer anschließenden Vermarktung.

c) Ausblick auf 2022

Für das Jahr 2022 erwarten wir, dass sich die die Pandemieauswirkungen abschwächen. Mit weiteren Lockdowns ist nicht mehr zu rechnen. Damit dürfte die Belebung des Einzelhandelssegments weiter voranschreiten, auch weil die Kauflaune der Konsumenten angesichts der aufgestauten Nachfrage und der zusätzlichen Ersparnisbildung während der Pandemie wieder anziehen sollte. Der wirtschaftliche Optimismus zeigt sich zuletzt auch auf der Mieterseite angesichts der neu abgeschlossenen Verträge mit neuen Mietern.

Ziel für das kommende Jahr 2022 ist die Forcierung der Vermarktungsmaßnahmen für die verbleibenden Leerstandsflächen, um die Vermietungsquote hin zu einer Vollvermietung auszubauen. Im Zuge dessen wurde im ersten Halbjahr 2022 ein langfristiger Mietvertrag mit dem weiteren, namhaften Mieter Tamaris abgeschlossen, der in unseren Räumlichkeiten seinen Flagship Store eröffnet.

Infolge der Pandemie ist davon auszugehen, dass die Vermarktungszeiträume länger werden und angesichts stagnierender und sinkender Mieten im Einzelhandelssektor nur Mietverträge zu niedrigeren Konditionen abgeschlossen werden können. Insgesamt sprechen allerdings zahlreiche Indizien dafür, dass sich das Marktsentiment für innerstädtische Shoppingcenter spürbar verbessert hat, auch wenn sich dies noch nicht abschließend im Gesamtumsatz widerspiegelt.

Offen bleibt die Frage, inwieweit die zunehmenden Spannungen im Zusammenhang mit dem Ukraine-Krieg die deutsche Wirtschaft belasten werden. Das Ausmaß der Auswirkungen auf das Fondsvermögen hängt dabei maßgeblich von der weiteren Entwicklung der Rohstoffpreise, sowie den Versorgungsengpässen bei Rohstoffen und der damit einhergehenden Inflation ab.

Unter Berücksichtigung der geringeren Leerstandsquote und einer stetigen Verbesserung der Umsätze sowie der Besucherzahlen erwarten wir für 2022 ein leicht verbessertes Jahresergebnis gegenüber dem Vorjahr.

d) Ausblick auf 2023

Wenn sich das Wirtschaftswachstum beim Übergang von der pandemischen zur endemischen Lage beschleunigt und die Lieferengpässe überwunden werden, sollte die wirtschaftliche Erholung einsetzen und die positive Entwicklung im Einzelhandelssegment dürfte sich wieder deutlich beschleunigen. Für die kommenden Jahre erwarten wir eine verstärkte Bewirtschaftung der Bestandsimmobilie, die neben dem steigenden Umsatzpotenzial und den daraus resultierenden höheren Mieteinnahmen einen positiven Einfluss auf die angestrebte Wertsteigerung haben dürfte. Offen bleibt die Frage, wie sich die Inflation entwickeln wird. Aber auch bei leicht steigenden Zinsen sind die Finanzierungsbedingungen im historischen Vergleich immer noch sehr günstig, so dass Immobilieninvestitionen unter Chance-Risiko-Aspekten äußerst attraktiv bleiben.

e) Sonstiges

Die Planung de Mieterträge erfolgte auf der Grundlage der aktuellen Mietverträge und der Einschätzung über die Realisierbarkeit erwarteter Erhöhungen der Mieterlöse des erworbenen Objekts. Die Kosten der Bewirtschaftung sowie die allgemeinen Kosten wurden unter Hinzuziehung von Vergleichswerten und Erfahrungen aus der Vergangenheit kalkuliert. Die sonstigen wesentlichen Kosten wie Zinsen und Verwaltervergütung ergeben sich aus dem Verwaltervertrag sowie dem bestehenden Kreditvertrag.

2. Chancenbericht

Die Gesellschaft ist kontinuierlich mit der Identifikation von sich bietenden Chancen beschäftigt, durch die die Weiterentwicklung und die angestrebte Wertsteigerung der bewirtschafteten Immobilie gesichert werden können.

Chancen werden insbesondere aus den vorhandenen Netzwerken und dem Know-How sowie der Expertise im Investment- und Asset Management der Kapitalverwaltungsgesellschaft gesehen. Darüber hinaus gehen wir davon aus, dass sich die Nachfrage nach Handelsflächen nach Bewältigung der Pandemie wieder stabilisiert, sodass mittelfristig die Vollvermietung erreicht werden kann. Das niedrige Zinsniveau und der Mangel an wertstabilen, renditestarken alternativen Anlagemöglichkeiten führten auch weiterhin zu einer unveränderten Nachfrage nach Immobilien; gute Anlageobjekte werden auch unter der Berücksichtigung möglicher Auswirkungen der Pandemie gefragt und knapp bleiben.

Um solche Chancen nutzen zu können, ist es jedoch auch notwendig, die entsprechenden Risiken einzugehen.

3. Risikobericht

Die objektspezifischen Risiken werden im Rahmen der Kontrolle des monatlichen Reportings des Asset Managements sowie der Monatsabschlüsse überwacht. Darüber hinaus bestehen allgemeine konjunkturelle Risiken, die im Wesentlichen durch die mittelfristige Zinsentwicklung beeinflusst werden, deren Prognose derzeit unverändert mit Risiken behaftet ist, wobei für das Jahr 2022 noch kein drastischer Anstieg des Zinsniveaus erwartet wird, sodass die Gesellschaft derzeit nicht von signifikant steigenden Zinsen im Anlagezeitraum ausgeht. Die konjunkturellen Risiken können sich auch negativ auf den Vermietungsstand bzw. die erzielbaren Mieten und damit auf die geplante Wertsteigerung des Objektes auswirken.

Die am 11. März 2020 durch die WHO ausgerufene Pandemie, bedingt durch das Coronavirus, könnte sich auch im Jahr 2022 wesentlich auf das Geschäftsergebnis des AIF auswirken. Es besteht das Risiko, dass einerseits eine Verringerung der Mieterlöse und andererseits steigende Ausgaben auftreten können. Dies kann insbesondere auf ausstehende Mietzahlungen oder auch Mietminderungen seitens der Mieter sowie potenzielle Rechtsstreitigkeiten zurückzuführen sein, die unmittelbare Auswirkungen auf die Liquidität und Performance des Fonds haben können. Aktuelle sowie auch zukünftige Mietvertragsverhandlungen können sich verzögern oder ausbleiben, was wiederrum Folgen für den Vermietungsstand bedeuten würde. Die geplante Wertsteigerung des Objektes kann durch die Folgen der Pandemie negativ beeinflusst werden.

Unmittelbare, wesentliche Auswirkungen auf das Fondsvermögen aus dem Krieg zwischen Russland und der Ukraine werden durch die Gesellschaft nicht erwartet. Begründet wird dies dadurch, dass sie nicht davon ausgeht, dass dadurch Mietvertragsverhandlungen oder andere Geschäftstätigkeiten, durch den regionalen Fokus und das Produkt Immobilie, negativ beeinflusst werden.

4. Risikomanagementsystem

Zur Erfüllung der internen Anforderungen und der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die VERIANOS Capital Partners GmbH (KVG) über einen kontinuierlich ablaufenden Risikomanagementprozess, in welchem die Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Grundlage der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Kapitalverwaltungsgesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den AIF oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt die Abteilungen und das Portfoliomanagement bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken sowie operationeller Risiken. Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und berichtet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden. Um Auswirkungen exogener Schocks beurteilen zu können, führt die Gesellschaft für die wesentlichen Risiken regelmäßig Stresstests und Risikotragfähigkeitsberechnungen für die AIFs und die KVG durch.

5. Adressenausfallrisiken

Der AIF hatte im Geschäftsjahr zwei Liquiditätsanlagen bei zwei Kreditinstituten. Die gute Bonität der Kreditinstitute wird durch Fitch mit F1+ bestätigt. Bei Bestandsmietern hat sich das Risiko realisiert, dass sie aufgrund der COVID-19-Pandemie größere Schwierigkeiten hatten, die Mietzahlungen zu erfüllen. Daher sind im Geschäftsjahr Mietverzichtsvereinbarungen in Höhe von ca. TEUR 54 geschlossen worden. In 2022 sind keine entsprechenden Vereinbarungen zu erwarten. Bei Mietvertragsabschlüssen wird jeder Mieter von der KVG für die AIF einer Bonitätsprüfung unterzogen.

Marktpreisrisiken

Marktpreisrisiken, wie beispielsweise Immobilienpreisrisiken, Leerstandrisiken und Mietpreisrisiken, sind die größten Risiken, die auf den AIF einwirken. Eine Diversifikation ist in dem AIF nicht möglich, da er nur aus einer Immobilie besteht. Die Leerstandsquote hat sich im Geschäftsjahr signifikant auf rund 17% verringert, da der Einzug eines Ankermieters erfolgreich stattgefunden hat. Das Immobilienpreisrisiko in Form einer Verkehrsverringerung hat sich dadurch nicht realisiert. Durch das aktive Portfoliomanagement versucht die Gesellschaft in 2022 die Vermietungslage weiterhin zu verbessern.

6. Zinsänderungsrisiken

Zinsänderungsrisiken des AIF durch die Fremdfinanzierung sind im Geschäftsjahr nicht signifikant gewesen. Der Grund dafür findet sich in der Niedrigzinspolitik der EZB. Lediglich drastische Veränderungen des Zinsniveaus werden als signifikanter Risikofaktor angesehen, davon ist aber auch im Geschäftsjahr 2021 nicht auszugehen.

7. Liquiditätsrisiken

Für den AIF LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keinem organisierten Markt und an keiner Börse gehandelt werden. Der Erwerb solcher Vermögensgegenstände beinhaltet grundsätzlich das Risiko, dass es insbesondere zu Problemen bei der Veräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann. Dem Risiko den Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch die KVG mit einer rollierenden Liquiditätsplanung begegnet. Inhaltlich werden zukünftige Zahlungsströme abgebildet und monatlich berichtet. Die Steuerung der Liquidität erfolgt über das Portfoliomanagement. Liquiditätsrisiken aufgrund Fremdfinanzierungen haben sich im Geschäftsjahr nicht realisiert. Der AIF verfügte zum 31. Dezember 2021 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 606.746,79 EUR. Die liquiden Mittel des AIF waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Zudem wurden am Ende des Fondsgeschäftsjahres 16.020,74 EUR Kautionen als Barmittel ausgewiesen.

8. Operationelle Risiken

Die Verwaltung eines AIF unterliegt grundsätzlich immer operationellen Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder die KVG noch die von ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft, wie z.B. bei höherer Gewalt, hätte der AIF möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der KVG sowie deren Dienstleistern sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken möglichst vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im AIF zu verzeichnen. Die ausgelagerten Bereiche wurden mit Bedacht nur an erfahrene Partner übertragen.

9. Sonstige Risiken

Die Verwaltung eines AIF unterliegt grundsätzlich auch sonstigen Risiken, die in Form von politischen Risiken oder Pandemierisiken auftreten können. Sofern sich sonstige Risiken realisieren und weder die KVG noch die von ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft, wie z.B. bei nicht vorhersehbaren staatlichen Einschränkungen im öffentlichen Leben während der COVID-19 Pandemie, hat der AIF anteilig Nachteile zu tragen. Im Rahmen staatlich bedingter Untersagung der Arbeitsgrundlage ist es durch Stundungs- und Vergleichsvereinbarungen zu Schäden bzgl. ausstehender Mieten gekommen (siehe hierzu Adressenausfallrisiko), sodass sich sonstige Risiken realisiert haben. Die Prozesse der KVG sowie deren Dienstleisten sind grundsätzlich darauf ausgelegt, dass sonstige Risiken möglichst minimiert werden, allerdings können Ereignisse dieser Art nicht vollkommen ausgeschlossen werden.

10. Derivate

Der AIF verfügt über keinerlei Derivate oder Währungsrisiken, da alle Investitionen und Finanzierungen ausschließlich in Euro laufen.

Ergänzende Angaben nach KAGB und KARBV

1. Tätigkeitsbericht

Anlagegeschäfte im Geschäftsjahr

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr keine Anlagegeschäfte getätigt.

Eine Veräußerung von Anlageobjekten ist während des Geschäftsjahres nicht erfolgt.

Wertentwicklung im Geschäftsjahr

Der Nettoinventarwert je Anteil beträgt 0,44 EUR und ist somit auf Vorjahresniveau.

Hauptanlagerisiken, wirtschaftliche Unsicherheiten und wesentliche Werteinflussfaktoren

Die Gesellschaft weist aufgrund der bereits getätigten Investition in eine Immobilie eine vergleichsweise geringe Risikostreuung auf.

Die Hauptanlagerisiken des AIF sind die Marktpreisrisiken. Wesentlich sind hierbei das Immobilienpreisrisiko, das Leerstandsrisiko und das Mietpreisrisiko. Coronabedingt sind auch das Adressenausfallrisiko sowie Pandemierisiken und politische Risiken vermehrt in den Fokus geraten. Auswirkungen sind bei fallenden Mietpreisen und steigenden Leerständen Verkehrswertverluste der Immobilie, die die Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen können. Ebenso verhält es sich auch bei den Adressenausfallrisiken, nicht erhaltene Zahlungen können auch hier die Ertragslage der Gesellschaft negativ beeinflussen.

Die Gesellschaft hat zur Finanzierung der Anschaffungskosten der Immobilie Fremdkapital eingesetzt. Der Anteil der Fremdfinanzierung beläuft sich dabei auf ca. 68% der Gesamtinvestitionskosten (Anschaffungskosten) für das Objekt in Bad Homburg. Das zugrunde liegende Darlehen der Taunus Sparkasse wird auf der Basis des 1-Monats Euribors zzgl. einer Marge von 2,3 Prozent variabel verzinst. Aufgrund der Immobilienstrategie eines opportunistischen Investments und dem Verkauf nach Restrukturierung sowie der damit verbundenen Darlehensrückführung wurde auf eine Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken verzichtet. Der Gesellschaft unterliegt hinsichtlich der getätigten Fremdfinanzierung daher dem Zinsänderungsrisiko. Steigerungen des zugrunde liegenden 1-Monats Euribors können daher einen Einfluss auf die Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben.

Die Wertentwicklung und das zukünftige Wertentwicklungspotenzial des Portfolios, die Mieterlöse, die Finanz- und Ertragslage und das Jahresergebnis der Gesellschaft sind als finanzielle Leistungsindikatoren wesentlich durch den Fortschritt und Erfolg des Asset Managements in der Umsetzung der Wertsteigerungsstrategie bestimmt. Die objektbezogene Wertsteigerungsstrategie umfasst unter anderem die Vorbereitung von Entwicklungsmaßnahmen, das Ausschöpfen von Mieterhöhungs- und Kostensenkungspotenzialen sowie die Planung und Durchführung von Erneuerungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

12. Kapitalverwaltungsgesellschaft

Die VERIANOS Capital Partners GmbH, Frankfurt am Main, hat mit dem Vertrag vom 9. September 2016 die Verwaltung der Gesellschaft im Sinne des § 17 Abs. 1 KAGB als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) übernommen. Diese umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen der Gesellschaft. Die KVG kann die Durchführung von vertraglichen Leistungen ganz oder teilweise auf externe Dienstleister übertragen, wenn gewährleistet ist, dass der betreffende Dienstleister den zwischen der Gesellschaft und der KVG bestehenden Verpflichtungen ebenfalls vollumfänglich nachkommt. Die KVG bleibt auch bei der Übertragung von Leistungsbereichen auf externe Dienstleister für die ordnungsgemäße Ausführung der vergebenen Leistungen vollumfänglich verantwortlich. Die KVG übernimmt keine über die ordnungsgemäße Erfüllung ihrer Pflichten nach dem Vertrag vom 9. September 2016 hinausgehende Haftung. Insbesondere haftet die KVG nicht für die Wertentwicklung oder ein angestrebtes Anlageergebnis. Die KVG erhält eine jährliche Verwaltungsvergütung in Höhe von 1,0% p.a. des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises für die gemäß § 3 des Gesellschaftsvertrags zu erwerbenden Objekte.

Der Vertrag ist auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann von der Gesellschaft mit einer Frist von zwölf Monaten zum Ende eines jeden Kalendermonats gekündigt werden. Hiervon unberührt bleibt die Möglichkeit der Gesellschaft zur jederzeitigen Kündigung aus wichtigem Grund. Die KVG kann den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten oder aus wichtigem Grund kündigen.

Im Geschäftsjahr 2021 wurde eine Verwaltungsvergütung in Höhe von 316 TEUR in Rechnung gestellt.

Sonstiges

Dieser Lagebericht enthält in die Zukunft gerichtete Aussagen und Informationen. Solche vorausschauenden Aussagen beruhen auf unseren heutigen Annahmen und Erwartungen. Sie bergen daher insbesondere wegen der aktuell nicht immer zuverlässig einschätzbaren konjunkturellen Entwicklung eine Reihe von Risiken und Ungewissheiten. Eine Vielzahl von Faktoren, von denen zahlreiche außerhalb des Einflussbereiches der Gesellschaft liegen, beeinflussen die Bewirtschaftung und das Management der Immobilien und damit die Geschäftsaktivitäten, den Erfolg, die Geschäftsstrategie sowie die Ergebnisse. Diese Faktoren können dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse, Erfolge und Leistungen wesentlich von getroffenen Erwartungen abweichen.

Der Anteil an den Vermögenswerten des AIF, der schwer zu liquidieren ist, beträgt 0,00%.

Als umlaufende Anteile werden je 1,00 EUR der Einzahlungen in das Kommanditkapital (=Kapitalkonto I) definiert. Da es bei dieser Gesellschaft keine Anteilscheine gibt, ist diese Angabe nur kalkulatorisch.

4. Erklärung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 135 KAGB

Nach bestem Wissen wird versichert, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie wesentliche Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

5. Vermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG für das Geschäftsjahr zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der LCBH GmbH & Co. geschlossene InvKG, Köln, zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsgemäß ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Die Feststellung des Jahresabschlusses erfolgte am 09. August 2022.