d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG
Wiesbaden
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021
Bilanz zum 31. Dezember 2021
A. Aktiva
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021
Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021
A. Allgemeines
Die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist beim Amtsgericht Wiesbaden unter der Registernummer HRA 10594 eingetragen. Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine extern verwaltete geschlossene Spezial-Investment-KG nach § 150 Abs. 2 Nr. 2 KAGB, die über kein eigenes Betriebsvermögen verfügt.
B. Angabe gemäß Artikel 8 und 11 OffenlegungsVO:
Die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG ist als ein Finanzprodukt gemäß Art. 8 der Verordnung (EU) 2019/2088 über nachhaltigkeitsbezogene Offenlegungspflichten im Finanzdienstleistungssektor einzustufen, das zu dem Umweltziel Klimaschutz beiträgt.
Zur Erreichung des Umweltziels Klimaschutz (Art. 9 TaxonomieVO) haben wir folgende Maßnahmen vorgesehen:
Als Fondsimmobilien kommen ausschließlich Objekte aus dem mittleren Wohnungssegment in Deutschland infrage. Luxusimmobilien passen nicht in das Anlagespektrum des Fonds. Nachdem eine Immobilie den Investmentprozess, in welchem Nachhaltigkeitskriterien fest verankert sind, durchlaufen hat und für den Fonds angekauft werden konnte, beginnt die Feinplanung der Investitionsausgaben und die Entscheidung, welche Maßnahmen für die Haltedauer eines jeden Objekts umgesetzt werden sollen. Hierbei sind die entscheidenden Größen für eine nachhaltige Capex-Planung die Wohnqualität, der Wohnraumkomfort sowie die Wohnraum- und Energieeffizienz.
Da beim Ankauf der Energiebedarf eines jeden Objekts identifiziert und analysiert wird, besteht die Strategie auf Objektebene darin, energetische Modernisierungen oder Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz der Immobilie auf maximal 200 kWh/Jahr/m2 zu erzielen. Unter energetischen Maßnahmen verstehen wir Sanierungen und Modernisierungen, die dazu dienen, den Energieverbrauch eines Gebäudes zu senken. Um dieses Ziel zu erreichen, wird die Liegenschaft zunächst umfassend analysiert und bauliche Mängel sowie Einsparpotenziale im Verbrauch ermittelt. Somit können ältere Objekte im Sinne der Energiesparverordnung bis hin zum Stand eines Neubaus entwickelt werden. Dazu zählen beispielsweise eine effiziente Wärmedämmung, der Einbau moderner Isolierglasfenster, die Modernisierung sanitärer Anlagen und der Einsatz von Heizungsanlagen, die technisch auf dem neuesten Stand sind. Daraufhin wird ein individueller Maßnahmenplan für jedes einzelne Gebäude erstellt, wodurch sich für Teile des Portfolios auch deutlich bessere Werte erzielen lassen als 200 kWh/Jahr/m2.
Weitere Maßnahmen zielen auf die Verbesserung der Wohnqualität. So werden Außengelände freundlich und einladend gestaltet sowie kontinuierlich bewirtschaftet. Wo immer möglich wird die Bepflanzung ausgebaut. Ein Teil der Strategie ist es, wo immer möglich, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Lassen erworbene Grundstücke den Bau neuer Wohnhäuser zu oder können Objekte aufgestockt werden, entsteht durch permanente Nachverdichtung neuer Wohnraum, der insbesondere in Ballungszentren dringend gebraucht wird.
Da der AIF vornehmlich Mietobjekte erwirbt, handelt die AIF-KVG nach einer festgelegten Sozialcharta, die einen respektvollen und nachhaltigen Umgang mit den Mietern regelt. In der Sozialcharta werden die Leitlinien und Grundsätze aufgeführt, die die Einhaltung sozialer, ökologischer und nachhaltiger Verpflichtungen im Rahmen des Investments und des Managements von Wohnimmobilien sicherstellen sollen. Hierzu gehören ein erweiterter Kündigungsschutz für ältere oder körperlich behinderte Bestandsmieter, Härtefallregelungen für einkommensschwache Mieter, eine lebenslange Wohngarantie oder die Absicht den Anteil von barrierefreien und altersgerechten Wohnungen durch Investitionen im Rahmen von Leerstandssanierungen kontinuierlich weiter zu erhöhen. Auch ein aktives Nebenkostenmanagement, transparente Kommunikation, eine nachhaltige Quartiersentwicklung und der Ausschluss von Luxusmodernisierungen sind Teil der Sozialcharta.
Die d.i.i. Investment GmbH erstellt für den Fonds einen Nachhaltigkeitsbericht mit Angaben, inwieweit die ökologischen oder sozialen Merkmale erfüllt wurden, und kommuniziert diesen im Rahmen eines Quartalsreportings an die Investoren des Fonds.
Erklärung gemäß Art. 6 der Taxonomie-Verordnung:
Der Grundsatz „Vermeidung erheblicher Beeinträchtigungen“ findet nur bei denjenigen dem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen Anwendung, die die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten berücksichtigen.
Die dem verbleibenden Teil dieses Finanzprodukts zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen nicht die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten.
Die zur Erreichung des Umweltziels vorgesehenen Maßnahmen werden auf alle Objekte des im Fonds befindlichen Immobilienvermögens angewendet. Der Endenergieverbrauch des Fonds lag in 2021 bei 89,8 kWh/Jahr/m2 und damit deutlich besser als die festgelegte Maximalgrenze von 200 kWh/Jahr/m2. Aufgrund der fehlenden eindeutig definierten Regulierung und infolgedessen bestehender Unsicherheiten, geben wir für den Berichtszeitraum eine Taxonomiequote von 0% an.
C. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung
Die auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV), den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages.
Die Bilanz wurde gemäß §§ 158, 135 Abs. 3 Satz 1 KAGB in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden in der Bilanz sowie Erträgen und Aufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung entsprechen den Vorschriften für Investment-KGs der §§ 21 Abs. 4, 22 Abs. 3 KARBV.
Bei den Beteiligungen handelt es sich ausschließlich um Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gemäß § 234 KAGB. Diese werden mit dem Wert gemäß § 31 KARBV angesetzt.
Die Bankguthaben (gemäß § 29 Abs. 2 KARBV) und Forderungen werden zum Nennbetrag ausgewiesen.
Die Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Zahlungen, die erfolgsmäßig zukünftigen Wirtschaftsjahren zuzurechnen sind.
Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe ihres Erfüllungsbetrages angesetzt.
Die Verbindlichkeiten sind gemäß § 29 Abs. 3 KARBV mit ihrem Rückzahlungsbetrag angesetzt.
D. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Die Beteiligungen haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:
Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestehen – wie im Vorjahr – nicht.
Die Verbindlichkeiten haben – wie im Vorjahr – alle eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Die Komplementärin ist weder am Kapital noch am Vermögen beteiligt. Daher bestehen keine Kapitalkonten der Komplementärin.
Die Kapitalkonten der Kommanditisten gemäß § 6 Abs. 2 des Gesellschaftsvertrags setzen sich zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
Zu den weiteren Angaben der GuV-Posten, insbesondere zu den wesentlichen sonstigen Aufwendungen nach § 16 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) KARBV, verweisen wir auf die Darstellung zur Ertragslage im Lagebericht.
Die Ergebnisverwendungsrechnung gemäß § 24 Abs. 1 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
Die Entwicklungsrechnung für das Vermögen der Kommanditisten gemäß § 24 Abs. 2 KARBV für das Geschäftsjahr stellt sich wie folgt dar:
Ein Anteil beläuft sich hierbei auf jeweils EUR 100.000,00 des gezeichneten Eigenkapitals. Somit befinden sich zum Bilanzstichtag 1.080 Anteile im Umlauf. Der rechnerische Wert je Anteil gemäß § 168 Abs. 1 KAGB zum Bilanzstichtag ergibt sich durch Division des Werts des Eigenkapitals zum Bilanzstichtag mit den umlaufenden Anteilen zum Bilanzstichtag.
E. Sonstige Angaben
Für zwei (Vj. ein) von ihren Tochtergesellschaften aufgenommenes Bankdarlehen (Valuta zum 31. Dezember 2021: TEUR 8.617; Vj. TEUR 5.731) hat die Gesellschaft Bürgschaften über insgesamt TEUR 4.535 (Vj. TEUR 3.535) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über EUR 8,6 Mio. (Vj. EUR 5,7 Mio.) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen, weshalb das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als gering eingeschätzt wird.
Die Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Satz 1 Nr. 1, Satz 2 KARBV für die mittelbar über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien sind als Anlage dem Anhang beigefügt.
Seit Vertriebsbeginn gab es keine Änderung im Liquiditätsmanagement (§§ 308 Abs. 4 i.V.m. 300 Abs. 1 Nr. 2 KAGB).
Kreditaufnahmen der Gesellschaft und/oder der Objektgesellschaften sind insgesamt nur bis zur Höhe von 50% des Verkehrswertes der im geschlossenen Spezial-AIF befindlichen Vermögensgegenstände und nur zu marktüblichen Bedingungen möglich. Die von Gesellschaften im Sinne des § 261 Abs 1 Nr. 3 KAGB aufgenommen Kredite sind bei der Berechnung der vorgenannten Grenze entsprechend der Beteiligungshöhe des geschlossenen Spezial-AIF zu berücksichtigen. Die vorstehende Grenze gilt nicht während der Dauer des erstmaligen Vertriebs der Gesellschaft, längstens jedoch für einen Zeitraum von 18 Monaten ab Beginn des Vertriebs.
Seit Vertriebsbeginn gab es keine Änderung des maximalen Leverage-Umfangs (§§ 308 Abs. 4 i.V.m. 300 Abs. 2 Nr. 1 KAGB).
Die Gesamthöhe des tatsächlichen Leverage-Umfangs (§§ 308 Abs. 4 i.V.m. 300 Abs. 2 Nr. 2 KAGB) beträgt zum Bilanzstichtag:
Anlagen in schwer liquidierbare Vermögensgegenstände bestehen zum Abschlussstichtag nicht (§§ 308 Abs. 4 i.V.m. 300 Abs. 1 Nr. 1 KAGB).
Die Komplementär-GmbH hat im Geschäftsjahr 2021 als Vergütung für die Haftungsübernahme TEUR 24 inkl. Umsatzsteuer vereinnahmt.
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen (EUR 29.000,00).
Bezüglich der Ausführungen zu den Risikomanagementsystemen verweisen wir auf unsere Ausführungen im Lagebericht.
Unsere Ausführungen im Hinblick auf den nach Ende des Geschäftsjahres 2021 begonnenen Ukraine-Russland-Krieg sind Im Lagebericht in Kapitel C. II dargestellt. Bezüglich der COVID-19-Pandemie verweisen wir ebenfalls auf unsere Ausführungen im Lagebericht in Kapitel C. II.
Das zum 31. Dezember 2021 ausgewiesene Realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres wird auf neue Rechnung vorgetragen.
Organe der Gesellschaft
Erklärung nach § 264 Abs. 2 Satz 3 HGB i.V.m. §§ 158, 135 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 KAGB
Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Wiesbaden, 30. Juni 2022
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH
Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH
Anlage zum Anhang
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien (per 31. Dezember 2021)
Angaben gemäß § 25 Abs. 5 Nr. 1 KARBV
Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021
A. GRUNDLAGEN
I. Geschäftsmodell des Unternehmens
Die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG ist ein geschlossener Spezial-AIF i.S.d. §§ 285 ff. KAGB, der am 19. April 2017 aufgelegt wurde. Gegenstand der Gesellschaft ist ausschließlich die Anlage und Verwaltung ihrer Mittel nach einer festgelegten Anlagestrategie zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage nach den §§ 273 bis 277 KAGB und §§ 285 bis 292 KAGB zum Nutzen der Anleger. Er umfasst insbesondere den unmittelbaren oder mittelbaren Erwerb, das Halten, das Verwalten, das Bebauen und die Verwertung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage zum Nutzen der Gesellschafter.
Die Gesellschaft besitzt Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 21. Bestand A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 21. Bestand A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 45.612 (Vj. TEUR 19.066). Die d.i.i. 21. Bestand A GmbH schloss das Geschäftsjahr mit einem Jahresfehlbetrag von TEUR 675 (Vj. TEUR 235) ab.
Ferner besitzt die Gesellschaft Kapitalanteile in Höhe von 100% des Stammkapitals (TEUR 25) der d.i.i. 21. Wohnen A GmbH mit Sitz in Gräfelfing. Das Eigenkapital der d.i.i. 21. Wohnen A GmbH beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 48.158 (Vj. TEUR 8.721). Die d.i.i. 21. Wohnen A GmbH schloss das Geschäftsjahr mit einem Jahresüberschuss von TEUR 1.292 (Vj. TEUR -114) ab.
II. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die wirtschaftliche Lage in Deutschland war auch im Jahr 2021 von der Corona-Pandemie gekennzeichnet. Die im Jahresverlauf stark schwankenden Infektionszahlen haben die wirtschaftlichen Aktivitäten in vielen Bereichen bestimmt. Nach dem pandemiebedingten Rückschlag im Winterhalbjahr 2020/21 konnte die deutsche Volkswirtschaft ab dem zweiten Quartal 2021 ihre Erholung fortsetzen. Mit zunehmendem Impffortschritt großer Teile der erwachsenen Bevölkerung wurden weitreichende Öffnungsschritte in den zuvor eingeschränkten Wirtschaftsbereichen möglich und die Mobilität der Menschen, die in Verbindung mit Konsum steht, legte deutlich zu. Im zweiten Quartal erholte sich die Wirtschaftsleistung in Deutschland kräftig und konnte damit einen Großteil des Konjunktureinbruchs zu Jahresbeginn wettmachen. Die für das Jahr 2022 prognostizierte wirtschaftliche Erholung wurde durch die weltweiten Liefer- und Kapazitätsengpässe ausgebremst. Für die stark in globale Wertschöpfungsketten eingebundene deutsche Industrie wurden die Lieferstörungen zum großen angebotsseitigen Belastungsfaktor. Steigende Energie-, Rohstoff- sowie Transportkosten belasteten in der zweiten Jahreshälfte 2021 die Gewinnspannen der Unternehmen zunehmend.
Die Fiskalpolitik blieb auch im Jahr 2021 weiterhin expansiv ausgerichtet. Neben den pandemiebedingten Unterstützungsmaßnahmen, die zum Teil noch aus 2020 nachwirkten, dürften finanzpolitische Maßnahmen – wie etwa die Teilabschaffung des Solidaritätszuschlags, die Kindergelderhöhung und die Senkung der EEG-Umlage – sich positiv auf die Binnennachfrage auswirken.
Für das Jahr 2021 rechnet der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in seinem Jahresgutachten 2021/2022 mit einem durchschnittlichen BIP-Wachstum von 2,7%. Damit dürfte das Vorkrisenniveau aus dem vierten Quartal 2019 erst zu Beginn des Jahres 2022 überschritten werden und somit später als noch im ersten Quartal 2021 erwartet.
Die Inflation hat sich im Jahr 2021 mit Wucht zurückgemeldet: höhere Inflationsraten als zuletzt beobachtet hat es das letzte Mal in 1993 gegeben. Neben Sondereffekten durch die zu Jahresbeginn 2021 ausgelaufene temporäre Umsatzsteuersenkung führte das im Jahr 2020 pandemiebedingt niedrige Preisniveau – etwa bei Energie – zu höheren Jahresraten beim Verbraucherpreisindex. Zudem erhöhte die Einführung der CO2-Bepreisung in den Bereichen Verkehr und Wärme die Inflation zusätzlich. Diese Basis- und Sondereffekte werden zum Jahreswechsel 2021/22 auslaufen.
Die geldpolitischen Maßnahmen der EZB stützten durch äußerst günstige Finanzierungsbedingungen die Wirtschaft. Die expansive geldpolitische Ausrichtung verfestigte dabei nicht nur das niedrige Zinsniveau, sondern führte bei steigender Inflation zu weiter sinkenden Realzinsen, die stimulierend auf die Nachfrage nach Produkten der d.i.i. auch in 2022 wirken dürften.
Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bleibt weiterhin stark von den direkten und indirekten Folgen der Pandemie beeinflusst, wobei die Heterogenität zwischen den Wirtschaftsbereichen relativ hoch ist.
III. Entwicklungen auf den Wohnimmobilienmärkten
Der Wohnimmobilienmarkt Deutschlands gilt sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren als „sicherer Hafen“ und hat in den letzten Jahren stets an Attraktivität gewonnen. Diese Eigenschaft spiegelt sich auch im Hinblick auf die Auswirkungen der Corona-Krise wider: Nach einer kurzen Phase anfänglicher Unsicherheit im Frühjahr 2020 sind bis dato keine nachteiligen Effekte auf dem Wohnimmobilienmarkt zu erkennen.
Ein Indikator, der Aussagen über die Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes zulässt, ist das Transaktionsvolumen der gehandelten Einheiten. In Anlehnung an die veröffentlichten Zahlen der großen Maklerhäuser (u.a. JLL, Savills, BNP) wird deutlich, dass das Jahr 2021 im Hinblick auf das Transaktionsvolumen die Erwartungen deutlich übertroffen hat. So konstatiert JLL ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund Mrd.EUR 49,8. Damit wurde auch das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 (Mrd.EUR 25) mit weitem Abstand abgelöst. Es kann demnach davon ausgegangen werden, dass die Attraktivität des Wohnimmobilienmarkts für Investoren aufgrund seiner Robustheit und Krisenresistenz auf langfristige Sicht nicht abnehmen wird. Verantwortlich hierfür sind mitunter gute Fundamentaldaten: Durch eine steigende Bevölkerungszahl, Urbanisierungsprozesse sowie eine zu geringe Bautätigkeit übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation ist bereits seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsgebieten zu erkennen.
Mit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem hohen Nachfragedruck gehen Miet- und Kaufpreissteigerungen einher. In diesem Kontext versucht die Politik entgegenzuwirken und die Mieterrechte zu stärken.
Die Inflationsängste und Niedrigzinspolitik der Zentralbanken gepaart mit während der Pandemie gewachsenen Sparquoten und Geldbeständen der Sparer trieben die Wertsteigerungen im Wohnimmobilienbereich in 2021 weiter: Nach dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. sind die Kaufpreise für selbstgenutzte Eigentumswohnungen in Deutschland im 3. Quartal 2021 um 12,5% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigerten sich deutlich verhaltener um 4%. Auch das Teilsegment Ein- und Zweifamilienhäuser verzeichnete im Jahresvergleich einen Preisanstieg um 12,6%. Ein noch markanterer Preisanstieg zeigte sich laut Statistischem Bundesamt mit +15,9% gegenüber dem Vorjahresquartal bei Ein- und Zweifamilienhäusern in dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Dies waren die höchsten jemals im Vergleich zum Vorjahresquartal beobachteten Preissteigerungen bei selbst genutztem Wohneigentum.
Die Preissteigerung bei den Wohnimmobilien im Vergleich zum dritten Quartal 2020 ist laut vdp Ausdruck des hohen Nachfrageüberschusses.
IV. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft
IV.1. Ertragslage
Das Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 beläuft sich auf TEUR -1.055 (Vj. TEUR -2.227) und setzt sich zusammen aus dem Realisierten Ergebnis des Geschäftsjahres i.H.v. TEUR -2.055 (Vj. TEUR -2.783) und der Zeitwertänderung von TEUR 1.000 (Vj. TEUR 556).
Der Ordentliche Nettoertrag resultiert im Wesentlichen aus der Verwaltungsvergütung von TEUR 797 (Vj. TEUR 2.113) in Gestalt der Zeichnungsgebühren (TEUR 734; Vj. TEUR 2.054) und der Gebühr für die Investorenbetreuung (TEUR 63; Vj. TEUR 59), der Verwahrstellenvergütung (TEUR 30; Vj. TEUR 18), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten (TEUR 35; Vj. TEUR 19) und den sonstigen Aufwendungen über TEUR 1.194 (Vj. TEUR 644). Die Sonstigen Aufwendungen bestehen insbesondere aus Zinsaufwendungen aus der Einlagenverzinsung während des Beitrittszeitraums (TEUR 1.080; Vj. TEUR 592) und Kosten für Finanztransaktionen (TEUR 70; Vj. TEUR 9).
Die Zeitwertänderung resultiert aus der jährlichen Neubewertung der in den Beteiligungen gehaltenen Immobilien.
IV.2. Finanzlage
Zum 31. Dezember 2021 beträgt das Eigenkapital der Gesellschaft TEUR 103.668 (Vj. TEUR 31.063). Die Eigenkapitalquote beträgt 99,9% (Vj. 97,8%).
Die Gesellschaft erhielt im abgelaufenen Geschäftsjahr Einzahlungen ihrer Kommanditisten in Höhe von TEUR 73.900, die sich vor allem in der Finanzierung der Beteiligungsgesellschaften durch Bildung von Kapitalrücklagen (+TEUR 65.365) widerspiegeln.
In der folgenden Aufstellung sind die Konditionen der Finanzierungen durch die mittelbaren Beteiligungsgesellschaften dargestellt:
Finanzierungsaufstellung d.i.i. 21 in T€, 31.12.2021
Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2021 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.
IV.3. Vermögenslage
Die Gesellschaft hält jeweils 100%ige Beteiligungen an zwei Immobilien-Gesellschaften. Die Anschaffungskosten hierfür betragen bis zum Bilanzstichtag TEUR 93.600 (Vj. TEUR 28.235) und setzen sich aus den Stammeinlagen über insgesamt TEUR 50 (Vj. TEUR 50) und Kapitalrücklagen i.H.v. insgesamt TEUR 93.550 (Vj. TEUR 28.185) zusammen. Die Bewertung der Beteiligungen auf den Bilanzstichtag ergab im Geschäftsjahr 2021 Zuschreibungen über TEUR 1.000 (Vj. TEUR 644) und Abschreibungen über TEUR 0 (Vj. TEUR 88).
Die Beteiligungsgesellschaften halten zum 31. Dezember 2021 folgendes Immobilienvermögen:
Ferner wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ein weiteres Objekt mit insgesamt 66 Wohn- und Gewerbeeinheiten zu einem Kaufpreis von insgesamt TEUR 13.430 angekauft, die mit Nutzen-Lasten-Übergang im Geschäftsjahr 2022 auf die Beteiligungsgesellschaften übergehen.
Das Eigenkapital ist im Geschäftsjahr insbesondere durch den Beitritt weiterer Kommanditisten um TEUR 72.605 auf TEUR 103.668 angestiegen.
Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen die Kosten für die Abschlussprüfung (TEUR 35; Vj. TEUR 18), die Verwahrstellenvergütung (TEUR 23; Vj. TEUR 10) und die Kosten für die Steuererklärungen (TEUR 6; Vj. TEUR 2).
IV.4. Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft
Das Geschäftsjahr 2021 mit einem Ergebnis des Geschäftsjahres von TEUR -1.055 (Vj. TEUR -2.227) ist weiterhin geprägt durch die Anlauf- und Investitionsphase des Fonds. Im Geschäftsjahr sind weitere Kommanditisten mit einem gezeichneten Kapital von TEUR 23.000 beigetreten. Der insgesamt nach wie vor positive Trend am Wohnimmobilienmarkt wirkt sich günstig auf das Geschäftsmodell der Gesellschaft aus. Deshalb geht die Geschäftsführung weiterhin von einer positiven Entwicklung der Gesellschaft aus. Die Liquiditätssicherung der Gesellschaft erfolgt vorwiegend durch Objektfinanzierungen und Mittelzuflüsse aus dem Privatisierungsgeschäft.
B. TÄTIGKEITSBERICHT
Die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG wird seit dem 19. April 2017 von der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet.
Die d.i.i. Investment GmbH wurde am 11. Mai 2010 gegründet. Gesellschafter ist die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH. Die d.i.i. Investment GmbH erhielt am 4. Juli 2014 gemäß §§ 20, 22 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) die Erlaubnis für die Tätigkeit als externe AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für die Verwaltung von inländischen Investmentvermögen bezogen auf geschlossene Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB. Am 7. November 2014 wurde die Erlaubnis von der BaFin um die Verwaltung von geschlossenen inländischen Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB erweitert. Am 18. November 2019 wurde die Erlaubnis von der BaFin noch mal erneuert.
Folgende Vermögensgegenstände dürfen verwaltet werden
a) Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland,
b) Anteile oder Aktien an Gesellschaften, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur in Vermögensgegenstände gemäß a) sowie die zur Bewirtschaftung dieser Vermögensgegenstände erforderlichen Vermögensgegenstände oder Beteiligungen an solchen Gesellschaften erwerben dürfen (§ 261 Abs. 1 Nr. 3 KAGB),
c) Bankguthaben gemäß § 195 KAGB,
d) Derivate zu Absicherungszwecken.
Das Portfoliomanagement und das Risikomanagement werden innerhalb der d.i.i. Investment GmbH als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) wahrgenommen. Beide Bereiche sind funktional getrennt und werden von unterschiedlichen Geschäftsführern verantwortet.
Im Ressort „Portfoliomanagement“ werden die Aufgaben Immobilieneinkauf, Fondssteuerung, Immobilienportfolioverwaltung, Liquiditätsanlagemanagement wahrgenommen.
Das Ressort „Risikomanagement“ nimmt die Aufgaben Risikomanagement und Risikocontrolling, Liquiditätsrisikomanagement, Compliance/Interessenkonfliktmanagement/Geldwäscheabwehr/ Datenschutz, Auslagerungscontrolling, Melde- und Anzeigewesen sowie Controlling wahr.
Die Geschäftsleitung möchte eine solide und umsichtige Vergütungspolitik etablieren und missbräuchliche Umgehungen vermeiden. Das Vergütungssystem ist darauf ausgelegt, Anreize für die Geschäftsleiter und Mitarbeiter zur Eingehung unverhältnismäßig hoher Risiken zu vermeiden. Die fixe Vergütung ist ausreichend hoch, um die erbrachten beruflichen Dienste fair und entsprechend der ausgeübten Funktion, den Marktgegebenheiten sowie den Anforderungen an die Qualifikation und die Fähigkeiten der Mitarbeiter zu entlohnen. Dadurch soll erreicht werden, dass sich die Mitarbeiter bei ihrer Tätigkeit für die Gesellschaft nicht auf die Erarbeitung einer variablen Vergütung konzentrieren.
Die Gesamtsumme der Mitarbeitervergütungen des abgelaufenen Geschäftsjahres der d.i.i. Investment GmbH beträgt TEUR 2.487 (Vj. TEUR 2.076), davon auf Geschäftsleiter entfallend TEUR 892 (Vj. TEUR 615). Darin enthalten ist eine variable Vergütung i.H.v. TEUR 260 (Vj. TEUR 281); dies entspricht 10,5% (Vj. 13,5%) der Gesamtvergütung.
Im Jahresdurchschnitt waren bei der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2021 – ohne Berücksichtigung der Geschäftsleitung – 19 (Vj. 15) MitarbeiterInnen in Vollzeit und ein (Vj. ein) Mitarbeiter in Teilzeit beschäftigt.
Auf Grund der geringen Anzahl der Mitarbeiter wurde nicht nach Risk Takern unterschieden.
Tätigkeit der Gesellschaft:
Im Dezember 2020 wurde ein Mehrfamilienhausportfolio in Hannover und Braunschweig zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio.EUR 15,8 erworben. Das gesamte Portfolio, bestehend aus drei Objekten, verfügt über insgesamt 100 Wohneinheiten mit insgesamt 6.954 m2 Wohnflächen. Die Objekte wurden in den Jahren 1960, 1972 und 1992 auf Grundstücksflächen von insgesamt 9.066,00 m2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für sämtliche Objekte war der 1. April 2021.
Ebenfalls im Dezember 2020 wurde ein Mehrfamilienhausportfolio in Bremen und Celle zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio.EUR 46,0 erworben. Das gesamte Portfolio, bestehend aus zehn Objekten, verfügt über insgesamt 300 Wohneinheiten mit insgesamt 22.314 m2 Wohnflächen. Die Objekte wurden in den Jahren zwischen 1934 und 1971 auf Grundstücksflächen von insgesamt 52.956 m2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für sämtliche Objekte war der 1. Mai 2021.
Ebenfalls wurde im Dezember 2020 ein Mehrfamilienhausportfolio in Neu-Isenburg zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio.EUR 41,0 erworben. Das gesamte Portfolio, bestehend aus drei Objekten, verfügt über insgesamt 185 Wohneinheiten mit insgesamt 11.554,68 m2 Wohnflächen. Die Objekte wurden in den Jahren zwischen 1962 und 1966 auf Grundstücksflächen von insgesamt 13.714 m2 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für sämtliche Objekte war der 1. Mai 2021.
Im April 2021 wurde ein Mehrfamilienhausportfolio in Nürnberg und Fürth zu einem Nettokaufpreis i.H.v. Mio.EUR 13,4 erworben. Das gesamte Portfolio, bestehend aus fünf Objekten, verfügt über insgesamt 57 Wohneinheiten mit insgesamt 3.999 m2 Wohnflächen. Die Objekte wurden in den Jahren 1965, 1967 und 1973 bis 1993 errichtet. Nutzen-Lasten-Übergang für sämtliche Objekte war der 1. Januar 2022.
Zum 31. Dezember 2021 befinden sich 922 Wohn- und Gewerbeeinheiten mit einer Gesamtfläche von 59.000 m2 im Bestand des 21. Fonds. Der flächenmäßige Leerstand beträgt aktuell 3,9%. Zum Bilanzstichtag wurde bei der Vermietung eine durchschnittliche Ist-Miete von 8,22 €/m2 erzielt.
Im Geschäftsjahr konnten die Nettokaltmieten in EUR/m2 in den unterschiedlichen Portfolios gesteigert werden. Insgesamt wurden 297 Mieterhöhungen durchgesetzt.
Im Geschäftsjahr wurden insgesamt TEUR 1.862 in die Modernisierung der Gebäude investiert.
Der Vertriebsstart der ersten Objekte ist in 2021 erfolgt.
Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA und Eigenkapitalrendite).1 Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.
Für das Geschäftsjahr 2021 können folgende Finanzkennzahlen genannt werden:
Bezüglich der Wertentwicklung des Investmentfonds im Geschäftsjahr 2021 verweisen wir auf unsere Ausführungen in Abschnitt D (Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung) im Anhang des Jahresabschlusses. Die bisherige Wertentwicklung ist kein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung des Investmentfonds.
Die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG ist insbesondere Marktpreisrisiken ausgesetzt. Wir verweisen diesbezüglich auf unsere Ausführungen in Abschnitt C.II. (Risikobericht) des Lageberichts.
1 Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss (hier: Realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres) vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird das EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und außerplanmäßigen Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital.
C. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
I. Chancenbericht
Die Investment Ratio der d.i.i. leitet sich aus der Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:
Diese Rahmenbedingungen bieten für die d.i.i. Chancen zum weiteren Ausbau der Geschäftsaktivitäten für die wir uns gut aufgestellt sehen.
II. Risikobericht
Risikomanagementsystem
Das Risikomanagement der Gesellschaft wird von der sie verwaltenden Kapitalverwaltungsgesellschaft durchgeführt. Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. Investment GmbH nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.
Das Risikomanagement der Kapitalverwaltungsgesellschaft erstreckt sich insbesondere auch auf die von ihr verwalteten Fonds. Insoweit muss gewährleistet sein, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Fonds jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährleistet, dass die Risikoprofile der Fonds der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen des Fonds festgelegt sind. Außerdem stellt die Kapitalverwaltungsgesellschaft sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Fonds laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die aus dem Beschwerdemanagement gemeldeten Risiken werden auf der Fondsebene mitberücksichtigt.
Die Unterteilung der auftretenden Risiken erfolgt in Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken.
Die Gesellschaft sieht sich im Wesentlichen folgenden Risiken ausgesetzt:
Marktrisiken (Mietpreis-, Mietrückstands-, Leerstands- und Immobilienpreisrisiken)
Unter dem Begriff „Marktrisiken“ werden alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Fondsvolumen und die geplanten Margen zusammengefasst. Als unmittelbare Folge ziehen diese die nachhaltigen Ergebnisrückgänge nach sich.
Unter dem Begriff Mietpreisrisiko versteht man die negative Entwicklung der Mietpreise aufgrund der veränderten Marktsituation am Objekt, Standort oder Region. Als Mietrückstandsrisiken sind ungeplant ausfallende Mieteingänge definiert. Unter Leerstandrisiken werden Abweichungen von geplanten Leerstandquoten der Objekte innerhalb eines Fonds determiniert. Die Gesellschaft begegnet diesen Risiken, indem sie im Asset Management Prozesse und Maßnahmen zur Reduktion des Leerstandes definiert und einhält und Mietforderungsmanagement systematisiert.
Von den Immobilienpreisrisiken spricht man bei negativen Entwicklungen der Verkehrswerte der Objekte innerhalb eines Fonds. Zukünftig besteht die Herausforderung darin, die Werthaltigkeit unserer Immobilien zu sichern. Dieser Gefahr wirken wir entgegen, indem wir unsere Gebäude kontinuierlich energetisch sanieren und modernisieren.
Aktuelle Risikosituation
In der Gesamtbeurteilung der Risikosituation der d.i.i ergab sich im Geschäftsjahr 2021 im Vergleich zum Vorjahr keine wesentliche Veränderung der Risikosituation. Das Risikomanagement der d.i.i. sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen die Gesellschaft nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags- , Vermögens- und/oder Finanzlage des Unternehmens oder der Fonds auswirken könnten.
Das Geschäftsmodell hat sich während der SARS-Cov-2-Pandemie als sehr robust bewiesen und sichert eine weitestgehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen. Die Auswirkungen der SARS-Cov-2-Pandemie sind in der Risikosituation der Fonds kaum spürbar.
Wir beobachten derzeit keine Erhöhung der Preisrisiken im Wohnimmobiliensektor und gehen mittel- bis langfristig von einer stabilen Lage und weiteren Steigerungen der Verkehrswerte im Wohnimmobiliensektor aus. Wir sehen aber auch, dass die Zeiten des ultrabilligen Geldes zu Ende gehen und der Rückenwind für die Preisentwicklungen, wie in 2021 beobachtet, abnimmt. Wir erwarten, dass auch in 2022 die Zinsniveaus unterhalb der Inflation bleiben, was reale Geldentwertung bedeutet und Sachinvestitionen attraktiv macht.
Direkte Folgen aufgrund des Ukraine-Russland-Krieges sind zu Ende April 2022 nicht ersichtlich. Ein Screening der Investoren in Bezug auf aktualisierte Sanktionslisten lieferte negative Ergebnisse. Wir sehen derzeit indirekte Risiken wie steigende Baukosten, Verzögerungen der Baumaßnahmen als Folge der Rohstoffverfügbarkeit und Unterbrechungen der Lieferketten. Wir gehen von den restriktiveren Kreditvergaben der Banken und kurzfristig bis Ende 2022 nur leichten Zinssteigerungen aus. Die anziehende Inflation wirkt sich unterstützend für die Immobiliennachfrage aus. Die realwirtschaftlichen Folgen sind zu Ende April 2022 kaum einzuschätzen und hängen von weiteren Entwicklungen des Ukraine-Russland-Krieges und Bestehenbleiben oder Ausweitung der Sanktionsmaßnahmen ab.
D. PROGNOSEBERICHT
Im Geschäftsjahr 2022 sollen weitere Liegenschaften für das Fondsprodukt erworben werden. Hierdurch soll unter anderem die geografische Diversifikation weiter ausgebaut werden. In den bisher erworbenen Liegenschaften sollen die Mieten sukzessive an das Marktniveau herangeführt werden. Darüber hinaus werden die Liegenschaften in regelmäßigen Abständen auf Mieterhöhungspotenziale überprüft.
Im 4. Quartal 2021 konnten die ersten Vertriebsumsätze generiert werden. Die Vertriebsaktivitäten werden im Jahr 2022 weiter ausgebaut und sollen damit neben den weiteren Ankäufen einen wesentlichen Beitrag zur positiven Entwicklung des Fonds leisten.
E. ANGABEN GEMÄSS § 23 ABS. 2 NR. 4-6 KARBV
Die Gesellschaft hat ein gezeichnetes Kommanditkapital von TEUR 108.000 und 1.080 Kommanditanteilen.
Die d.i.i. Investment GmbH ist die externe Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) des geschlossenen Spezial-AIF d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG.
Die KVG ist als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen und verwaltet inländische Investmentvermögen. Die KVG ist für das Portfolio- und Risikomanagement sowie die erweiterten Berichts-, Prüfungs- und Offenlegungspflichten verantwortlich. Sie verwaltet, unmittelbar oder mittelbar über verschiedene Objektgesellschaften (nachfolgend „Objektgesellschaften“) Immobilien (nachfolgend „Objekte“) bzw. Immobilienportfolien (nachfolgend „Portfolio“).
Die KVG übernimmt für die Auftraggeber das Portfoliomanagement im Hinblick auf die gesamten von den Auftraggebern direkt oder indirekt gehaltenen Objekte.
Das Portfoliomanagement umfasst
Die Gesellschaft wird der KVG sämtliche für die Vermittlung von Beteiligungen an der Gesellschaft erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen. Hierzu gehört neben dem Investment Memorandum ein Zeichnungsschein, in dem der Kunde den Erwerb seiner Beteiligung erklärt bzw. anbietet. Die KVG verpflichtet sich, vom Kunden unterschriebene Zeichnungsscheine unverzüglich an die Gesellschaft weiterzuleiten.
Die Haftung der KVG sowie ihrer Mitarbeiter und Erfüllungsgehilfen aus diesem Vertragsverhältnis ist gegenüber der Gesellschaft auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
Der Vertrag läuft bis zur endgültigen Liquidation der Gesellschaft. Er kann von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Eine ordentliche Kündigung ist für beide Parteien ausgeschlossen.
Für die Fondskonzeption und die Investorenansprache zur Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals erhält die KVG eine einmalige Vergütung i.H.v. 3,0% aller im Wege der Privatplatzierung gezeichneten Kommanditeinlagen der Gesellschaft.
Für die Investorenbetreuung erhält die KVG eine jährliche Vergütung in Höhe von 0,072% p.a. bezogen auf die im jeweiligen Geschäftsjahr durchschnittlich ermittelten Nettoinventarwerte, mindestens jedoch EUR 50.000,00.
Die KVG erhält für die Verwaltung des Fonds von der Gesellschaft eine Managementgebühr in Höhe von bis zu 1,42% p.a. bezogen auf die im jeweiligen Geschäftsjahr durchschnittlich ermittelten Nettoinventarwerte, falls diese Vergütung nicht bereits von den Objektgesellschaften der Gesellschaft entrichtet wird. Von der Fondsauflage bis zum 31. Dezember 2019 beträgt die Vergütung jedoch insgesamt mindestens EUR 120.000,00 pro Jahr (nachfolgend „Managementgebühr“). Diese wird jedoch erst wirksam, wenn die ersten Investoren dem Fonds beigetreten sind und Immobilien angekauft wurden. Die KVG erhält auf die jährliche Managementgebühr monatliche anteilige Vorschüsse. Mögliche Überzahlungen sind nach Feststellung des tatsächlichen Nettoinventarwertes auszugleichen.
Für den von der KVG beratenen Ankauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 0,95% des jeweiligen Kaufpreises.
Für den von ihr beratenen Verkauf von Wohnimmobilien oder Beteiligungen an Immobiliengesellschaften erhält die KVG eine Transaktionsgebühr in Höhe von bis zu 2,0% des jeweiligen Verkaufspreises.
Die Transaktionsgebühr fällt auch an, wenn die KVG den Erwerb oder die Veräußerung für Rechnung einer Objektgesellschaft tätigt, an der die Gesellschaft beteiligt ist.
Die nach vorstehenden Absätzen geschuldeten Vergütungen und Gebühren sind Nettobeträge und erhöhen sich durch eine ggf. darauf entfallende Umsatzsteuer.
Die KVG ist berechtigt, für die von ihr übernommenen Aufgaben Dritte zu beauftragen, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
F. ERKLÄRUNG NACH § 289 ABS. 1 SATZ 5 HGB I.V.M. §§ 158, 135 ABS. 1 SATZ 2 NR. 3 KAGB
Wir, die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft, versichern nach bestem Wissen, dass im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.
Wiesbaden, 30. Juni 2022
Frank Wojtalewicz, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien Verwaltungs GmbH
Thomas Mitzel, Geschäftsführer d.i.i. Deutsche Invest Immobilien 2. Verwaltungs GmbH
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers
An die d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Wiesbaden
Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Wiesbaden bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Wiesbaden für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse
Gemäß § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.
Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.
Die gesetzlichen Vertreter sind auch verantwortlich für die Angaben nach der EU-Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie-Verordnung in Übereinstimmung mit den vom Unternehmen angewandten konkretisierenden Kriterien. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Angaben nach der EU-Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie-Verordnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (Manipulation der nichtfinanziellen Berichterstattung) oder Irrtümern sind.
Die einschlägigen europäischen Vorschriften enthalten Formulierungen und Begriffe, die erheblichen Auslegungsunsicherheiten unterliegen und für die noch keine maßgebenden umfassenden Interpretationen veröffentlicht wurden. Demzufolge haben die gesetzlichen Vertreter im Abschnitt „B. Angabe gemäß Art. 8 und 11 der OffenlegungsVO“ des Anhangs ihre Auslegungen solcher Formulierungen und Begriffe angegeben. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Vertretbarkeit dieser Auslegungen. Da solche Formulierungen und Begriffe unterschiedlich durch Regulatoren oder Gerichte ausgelegt werden können, ist die Gesetzmäßigkeit dieser Auslegungen unsicher.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht sowie einen Vermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i.V.m. § 136 KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.
Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen
Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Prüfungsurteil
Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der d.i.i. 21. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG, Wiesbaden zum 31. Dezember 2021 geprüft.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.
Grundlage für das Prüfungsurteil
Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten“ unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i.V.m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) „Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information“ (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.
Darüber hinaus
Frankfurt am Main, den 07. September 2022
GAR Gesellschaft für Aufsichtsrecht und Revision mbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Barac, Wirtschaftsprüfer
|
Neueste Kommentare