Anlegergelder verbrannt: Verifort Capital X GmbH & Co. KG

Verifort Capital X GmbH & Co. KG

Tübingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital X GmbH & Co. KG

A. Aktiva

B. Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021

Verifort Capital X GmbH & Co. KG

¹ Summe der Änderungen der HGB Werte ohne Anschaffungsnebenkosten zum Vorjahr und der Summe der Änderungen der Verkehrswerte zum Vorjahr.

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital X GmbH & Co. KG

1. Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der Verifort Capital X GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 wurde nach den Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB), der Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung (KARBV) und den für Investmentkommanditgesellschaften geltenden Regelungen des Handelsgesetzbuches (HGB) erstellt.

Bei der Verifort Capital X GmbH & Co. KG handelt es sich um eine extern verwaltete Investmentkommanditgesellschaft. Sie verfügt über kein eigenes Betriebsvermögen. Sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden sind dem Investmentvermögen zugeordnet. Entsprechend wurden für sämtliche Vermögensgegenstände und Schulden die Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften gem. § 135 KAGB angewendet.

Die Bilanz der Verifort Capital X GmbH & Co. KG wurde in Staffelform aufgestellt. Die Gliederung und der Ausweis von Vermögensgegenständen und Schulden sowie der Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt entsprechend den Vorschriften des § 101 KAGB und den anzuwendenden allgemeinen Regelungen des HGB.

Die Gliederung der Bilanz (in Staffelform) und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß den Vorgaben des § 135 Abs. 3 KAGB i. V. m. der KARBV.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bewertung der Immobilien erfolgt im Jahr der Anschaffung entsprechend § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB mit dem Kaufpreis des Vermögensgegenstandes und nicht mit dem festgestellten Verkehrswert bei Ankauf. Somit werden im Jahr der Anschaffung keine stillen Reserven (Differenz zwischen Kaufpreis und aktuellem Verkehrswert) dieser Vermögensgegenstände ausgewiesen.

Im Jahresabschluss des Jahres, das auf die Anschaffung folgt, erfolgt die Bewertung gemäß § 30 KARBV mit dem Verkehrswert. Die Verkehrswertermittlung erfolgt als Ertragswertermittlung gemäß § 271 KAGB i. V. m. § 169 KAGB in Form von Bewertungsgutachten durch gemäß § 216 Abs. 2 KAGB bestellte externe Bewerten Die Bewertungen erfolgen spätestens nach Ablauf der Frist des § 271 Abs. 1 Nr. 1 KAGB entsprechend der Vorschriften des § 272 Abs. 1 KAGB mindestens einmal jährlich.

Die Verkehrswertgutachten beinhalten die Vermietungssituation zum 31. Dezember 2021. Bereits abgeschlossene Neuvermietungen im neuen Geschäftsjahr bzw. Vermietungsanbahnungen werden bei der Ermittlung der Verkehrswerte nicht berücksichtigt.

Die Bewertung der Anschaffungsnebenkosten erfolgt gem. § 30 Abs. 2 Nr. 1 KARBV mit den angefallenen Kosten (Wertansatz gem. § 255 Abs. 1 HGB). Gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB sind Anschaffungsnebenkosten für Immobilien, deren Nutzen- und Lastenübergang bei Erwerb nach dem 22. Juli 2014 liegt, gesondert auszuweisen und aufgrund der vorgesehenen Haltedauer über fünf Jahre abzuschreiben.

Bankguthaben werden zu Nominalwerten angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert angesetzt. Einzelwertberichtigungen auf Forderungen werden aus Vorsichtsgründen auf alle Forderungen aus der Bewirtschaftung und auf noch ausstehende Erträge aus Sachwerten in Höhe des geschätzten Ausfallrisikos vorgenommen. Sollte in Bezug auf ein Verfügungsgeschäft eine zeitliche Diskrepanz zwischen Entstehung eines finanziellen Anspruchs und der Realisierung des Geschäfts bestehen, so gilt es unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung der Anleger den hieraus resultierenden Aufwand oder Ertrag in die Periode der Geschäftsrealisierung zu verschieben. Zu diesem Zwecke sind sonstige Vermögensgegenstände als Ausgleichsposten zu bilanzieren.

Die Rückstellungen erfassen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten und sind mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist.

Kredite, Verbindlichkeiten und aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Das Investmentanlagevermögen entspricht den Vorgaben des § 21 KARBV. Gemäß den Anlagerichtlinien des Gesellschaftsvertrages handelt es sich bei diesem Fonds um Investmentumlaufvermögen.

Bei Sachwerten (Immobilien), die vor dem 22. Juli 2014 für die Verifort Capital X GmbH & Co. KG angeschafft wurden, werden die Anschaffungsnebenkosten nicht gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gesondert ausgewiesen, sondern sind zusammen mit der jeweiligen Immobilie aktiviert.

Immobilien werden im ersten Jahr ihrer Anschaffung zum Einstandspreis bewertet. Die Sachanlagen beinhalteten in voller Höhe Immobilien mit einem Gesamtwert über 124.930 T€ (Vorjahr 144.520 T€). Im Berichtsjahr wurden die restlichen Anschaffungsnebenkosten vollständig abgeschrieben (Vorjahr 699 T€).

Die Bankguthaben über 9.536 T€ (Vorjahr 1.932 T€) umfassten täglich fällige Geldbestände bei Kreditinstituten.

Zum Bilanzstichtag bestanden Forderungen aus der Bewirtschaftung in Höhe von 1.146 T€ (Vorjahr 835 T€). Die anderen Forderungen betrugen 1.086 T€ (Vorjahr 71 T€) und die sonstigen Vermögensgegenstände beliefen sich auf 1.761 T€ (Vorjahr 274 T€).

Rückstellungen wurden zum Abschlussstichtag in Höhe von 59 T€ (Vorjahr 681 T€) gebildet. Diese setzen sich zusammen aus Steuerrückstellungen über 8 T€ (Vorjahr 124 T€), Rückstellungen für Abschluss und Prüfung in Höhe von 16 T€ (Vorjahr 15 T€) und übrigen Rückstellungen von 35 T€ (Vorjahr 542 T€).

Es bestanden Darlehen von Kreditinstituten über 4.470 T€ (Vorjahr 0 T€).

Die Verbindlichkeiten in Höhe von 5.814 T€ (Vorjahr 5.661 T€) resultierten aus anderen Lieferungen und Leistungen über 2.248 T€ (Vorjahr 911 T€), der Rücknahme von Anteilen in Höhe von 3.510 T€ (Vorjahr 4.657 T€) sowie aus sonstigen Verbindlichkeiten von 56 T€ (Vorjahr 94 T€).

Sowohl die Forderungen als auch die Verbindlichkeiten sind, mit Ausnahme der Bankdarlehen, innerhalb eines Jahres fällig.

Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens der Gesellschaft ergibt sich aus der Vermögensaufstellung in Abschnitt 7 des Anhangs.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 ergab sich ein Net Asset Value (NAV) von 128.115.608,85 € (Vorjahr 141.989 T€).

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Insgesamt konnte die Gesellschaft Erträge in Höhe von 10.421 T€ (Vorjahr 14.084 T€) vereinnahmen. Die Erträge setzen sich zusammen aus Mieterlösen von 10.217 T€ (Vorjahr 14.058 T€), Zinsen und ähnlichen Erträgen über 5 T€ (Vorjahr 0 T€) sowie aus sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von 199 T€ (Vorjahr 25 T€).

Die Gesamtaufwendungen der Gesellschaft betrugen 11.452 T€ (Vorjahr 13.287 T€) und lagen damit rund 14% unter dem Niveau des Vorjahres.

Die Aufwendungen beliefen sich auf Zinsen aus Kreditaufnahmen in Höhe von 86 T€ (Vorjahr 0T€), Bewirtschaftungskosten der Immobilien von 6.508 T€ (Vorjahr 7.382 T€), Verwaltungskosten über 3.057 T€ (Vorjahr 4.942T€), Verwahrstellenvergütungen in Höhe von 68 T€ (Vorjahr 80T€), Prüfungs- und Veröffentlichungskosten von 12T€ (Vorjahr 17T€) und sonstige Aufwendungen über 1.722T€ (Vorjahr 866T€). Die sonstigen Aufwendungen beinhalten vor allem die Treuhand- und Geschäftsführungsvergütung in Höhe von 534T€ (Vorjahr 509T€), Aufwendungen für vermietungsfördernde Maßnahmen in Höhe von 416 T€ (Vorjahr 137 T€), Kreditvermittlungskosten über 240 T€ (Vorjahr 0 T€) sowie Forderungsverluste in Höhe von 54T€ (Vorjahr 0T€) und Vertriebskosten über 102T€ (Vorjahr 0T€).

Im Geschäftsjahr wurden Verluste durch die Veräußerung von Immobilien in Höhe von -1.294 T€ (Vorjahr -3.794 T€) realisiert.

Das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres betrug somit -2.325 T€ (Vorjahr -2.998 T€).

Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres belief sich auf 1.576 T€ (Vorjahr -5.641 T€) und beinhaltet Erträge aus der Neubewertung in Höhe von 4.177 T€ (Vorjahr 7.272 T€), Aufwendungen aus der Neubewertung über 1.903 T€ (Vorjahr 11.398 T€) sowie Abschreibungen auf die Anschaffungsnebenkosten in Höhe von 699 T€ (Vorjahr 1.514 T€).

Saldiert belief sich das Geschäftsjahresergebnis auf -750 T€ (Vorjahr -8.639 T€).

5. Angaben zu den Mitgliedern der Geschäftsführung

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens – unverändert – von der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerin Verifort Capital Management GmbH in Tübingen geführt.

6. Vergleichende Übersicht über die letzten drei Geschäftsjahre

Bei dem Wert pro Anteil ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der Anleger jährlich eine gewinnunabhängige Entnahme aus dem Eigenkapital i. H. v. bis zu maximal 7,5% in Anspruch genommen hat. Der exakte Wert der individuellen Beteiligung kann dem persönlichen Kontoauszug und dessen Erläuterungen entnommen werden.

Nachfolgend der Stand aller Beteiligten zum 31. Dezember 2021 der Verifort Capital X GmbH & Co. KG.

7. Vermögensaufstellung gem. § 10 Abs. 1 KARBV

I. Immobilien

² Der WALT (weighted average lease term) gibt die durchschnittliche Restlaufzeit in Jahren aller Mietverträge des Objektes an, gewichtet nach den jeweiligen Nettokaltmieten der Mieter.

Immobilienbestand 31. Dezember 2021

A: Laufende Instandhaltung | B: Instandsetzung | C: Mieterausbau | D: Revitalisierung

³ Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis aus tatsächlich vertraglich vereinbarter Miete im Verhältnis zu der potentiell im Objekt gemäß Verkehrswertgutachten erzielbarer Miete.
⁴ Die Angaben in Bezug auf die Zeitwerte und Zeitwertveränderungen erfolgen auf Basis der gesetzlichen Vorgaben (Kapitalanlage-Rechnungslegungs- und -Bewertungsverordnung – KARBV). Der tatsächliche Wert der jeweiligen Kommanditbeteiligung ist abhängig von den tatsächlich realisierten Veräußerungserlösen und Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Anschaffungskosten.
⁵ Dieses Objekt wurde vor dem 21. Juli 2014 erworben. Die Anschaffungsnebenkosten werden deshalb nicht gemäß § 271 Abs. 1 Nr. 2 KAGB gesondert ausgewiesen und über die vorgesehene Haltedauer abgeschrieben.

Immobilien-Transaktionen in 2021

Verkauf: 2 Objekte

Im Berichtszeitraum 2021 wurden keine Objekte gekauft.

Die Umbaumaßnahmen des Objektes in Weimar wurden mit Fremdkapital finanziert. Der offene Darlehensbetrag belief sich zum Bilanzstichtag auf 4.470 T€ (Vorjahr 0 T€).

Erläuterungen zu den Verkehrswerten:

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sind verschiedene Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Der Verkehrswert wird dabei durch die Verhältnisse, die am Wertermittlungsstichtag auf dem Grundstücksmarkt herrschen, bestimmt und ist somit eine Größe, die nur zu diesem Stichtag Gültigkeit hat (Stichtagsbezogenheit). Der Sachverständige wird bei der Wertermittlung – unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Faktoren, hier vor allem Reinertrag, Lebensdauer und der bauliche Zustand der Immobilie – die Wertermittlung nach mindestens zwei der gebräuchlichen Wertermittlungsverfahren vornehmen und daraus den Verkehrswert ableiten.

Zum Bilanzstichtag waren sechs Objekte im Bestand.

Die Verkehrswerte der Bestandsobjekte haben sich im Berichtszeitraum, zusammengefasst auf Fondsebene, um 12.820 T€ (11,44%) gegenüber dem Vorjahr verbessert.

Im Einzelnen konnten sich die Verkehrswerte bei vier Objekten verbessern.

Vor allem der Marktwert des Objektes in Weimar konnte durch die Umbaumaßnahmen eine drastische Steigerung von 62,50 % erfahren. Auch der Verkehrswert des Objektes in Schönebeck konnte um 25,00 % gesteigert werden. Der Marktwert der Immobilie in Erkrath hat sich leicht verschlechtert und der Wert der Liegenschaft in Mannheim blieb unverändert.

II. Übrige Vermögensgegenstände

Neben den bereits beschriebenen Immobilienbeständen verfügte die Gesellschaft über täglich abrufbare Bankguthaben in Höhe von 9.536 T€ (Vorjahr 1.932 T€), Forderungen über 2.232 T€ (Vorjahr 907 T€) sowie über sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 1.761 T€ (Vorjahr 274 T€).

8. Angaben der Käufe und Verkäufe

Im Berichtsjahr wurden keine neuen Objekte angekauft. Dem gegenüber standen die Verkäufe der zwei Liegenschaften Görlitz und Iserlohn. Weitere Details sind der Vermögensaufstellung zu entnehmen.

9. Verwendungsrechnung gem. § 24 Abs. 1 KARBV

10. Entwicklungsrechnung gem. § 24 Abs. 2 KARBV

Die Komplementärin hat keine Einlagen geleistet. Sie ist aber durch eine Vergütungsvereinbarung unter bestimmten Voraussetzungen an der positiven Wertentwicklung des Fonds beteiligt.

⁶ Bei den Zwischenentnahmen handelt es sich um die prospektierten gewinnunabhängigen Entnahmen.

11. Eckdaten des Fonds

Im Fonds Verifort Capital X GmbH & Co. KG waren zum Stichtag 31. Dezember 2021 insgesamt 3.548 Anleger mit insgesamt 1.692.298 Kommanditanteilen beteiligt. Ein Kommanditanteil beträgt hierbei 100 €.

12. Angaben zur Transparenz und Gesamtkostenquote

Gesamtkostenquote

Die Gesamtkostenquote betrug 8,48 %. Eine erfolgsabhängige Verwaltungsvergütung ist im Geschäftsjahr nicht angefallen. Für die Errechnung der Gesamtkostenquote werden sämtliche in der GuV unter »2. Aufwendungen« aufgeführten Posten herangezogen.

Transparenz

Der Kapitalverwaltungsgesellschaft fließen keine Rückvergütungen der aus dem Fonds an die Verwahrstelle und Dritte geleisteten Vergütungen und Aufwandserstattungen zu. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft gewährt keine sogenannten Vermittlungsprovisionen an Vermittler aus der von dem Fonds an sie geleisteten Vergütungen.

13. Angaben gemäß § 7 Abs. 9 lit. c) KARBV

Angaben zur Mitarbeitervergütung

Siehe Lagebericht Abschnitt »6. Sonstige Angaben«

Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Siehe Lagebericht Abschnitt »6. Sonstige Angaben«

14. Angaben gemäß § 300 KAGB

Liquiditätsmanagement

Die Kapitalverwaltungsgesellschaft hat im Rahmen des Risikocontrollings Liquiditätsmanagement-Prozesse implementiert, mit denen unter anderem eine Liquiditätsvorschau ermittelt wird.

Grundsätzlich sollten die monatlichen Erträge ausreichen, um die monatlichen Kosten zu tragen. Kosten sind Nebenkosten der jeweiligen Immobilien und Kosten des Fonds (z. B. Verwaltungsvergütung und Verwahrstellengebühr).

Die Liquiditätsvorschau gibt an, welche künftigen Zahlungen (Auszahlungen, Kreditzinsen oder Instandhaltungskosten) geplant sind und ob ausreichend Liquidität zur Verfügung steht. Sie ist ausreichend, wenn Liquidität für einen Zeitraum von über sechs Monaten vorhanden ist. Eine Warnung würde bei weniger als sechs Monaten erfolgen. Das Liquiditätsrisiko wird somit als sehr gering gesehen.

Im Geschäftsjahr gab es keine Änderungen der Regelungen zum Liquiditätsmanagement.

Unterrichtung über die Risikoprofile der Investmentvermögen

Zur Erfüllung sowohl der internen Anforderungen als auch der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH über einen fortlaufenden Risikomanagement-Prozess, in welchem Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Basis der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Gesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den Fonds oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt das Portfolio-Management bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken und operationeller Risiken.

Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und bewertet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Risikolimits überschritten.

Die Ausfallrisiken sind aufgrund der guten Ratings der Banken als in Ordnung anzusehen.

Eine besondere Beachtung fanden im Berichtsjahr die Mietausfallrisiken im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Durch die enge Zusammenarbeit zwischen Asset-, Portfolio- und Risikomanagement wurde die Entwicklung permanent überwacht und die Auswirkungen auf laufende. Erträge sowie die Wertentwicklung durch geeignete Maßnahmen optimiert.

Für Informationen zu den einzelnen Risikoprofilen und dem Risikomanagementsystem wird auf den Risikobericht im Lagebericht verwiesen.

Angaben zum Leverage

Kreditaufnahmen sind bis zur Höhe von 60% des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände möglich, wenn die Bedingungen der Kreditaufnahme marktüblich sind. Die Belastung von Vermögensgegenständen sowie die Abtretung und Belastung von Forderungen auf Rechtverhältnisse, die sich auf diese Sachwerte beziehen, sind bis zur Höhe von 60% des Verkehrswertes der in der Fondsgesellschaft befindlichen Vermögensgegenstände zulässig, wenn dies mit einer ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung vereinbar ist und die Verwahrstelle zustimmt.

Derivate dürfen von der Gesellschaft gemäß den Anlagebedingungen nicht eingesetzt werden.

Zum 31. Dezember 2021 hat die Gesellschaft Darlehen in Höhe von 4.470 T€ aufgenommen. Nach der Bruttomethode belief sich das eingesetzte Leverage auf 101% zum 31. Dezember 2021. Nach der Commitment-Methode belief sich das eingesetzte Leverage auf 108 %.

15. Nachtragsbericht

Die Umbaumaßnahmen des Objektes in Weimar wurden im Jahr 2022 abgeschlossen. Die Ankermieter haben ihre Mietflächen übernommen.

Die Corona-Pandemie begleitet uns nun schon seit dem Jahr 2020 und zog mehrere Lockdowns und andere Maßnahmen mit sich. Davon ausgehend, dass die Pandemie erst in 2022 abklingen wird, ist es derzeit aber nicht möglich, von daraus resultierenden positiven Effekten auf dem Immobilienmarkt auszugehen. Wir erwarten aber, dass sich die Bereiche stationärer Non-Food-Einzelhandel, Hotel, Gastronomie, und der Gewerbeimmobilienmarkt insgesamt vergleichsweise stabil halten werden. Gemessen an anderen Branchen, gehen wir davon aus, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie die Immobilienbranche verhältnismäßig gering treffen, obgleich in den beschriebenen Teilmärkten mit Preisabschlägen zu rechnen sein wird.

Seit Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland führt dies zunehmend zu Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft. Energiekosten, Preise für Lebensmittel und Baumaterialien steigen. Die gesamtwirtschaftliche Lage hat sich insgesamt verschlechtert. Die konkreten Auswirkungen auf die Immobilienbranche können allerdings derzeit noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen, insbesondere verschlechterten Finanzierungsbedingungen, weiter steigenden Baukosten und leicht nachgebenden Preisen zu rechnen. Die Fondsgesellschaft wird von den Entwicklungen auf dem Finanzierungsmarkt aufgrund der langfristigen Finanzierungsstruktur jedoch voraussichtlich nur geringfügig betroffen sein.

Im März 2022 haben die Gesellschafter im Umlaufverfahren die Anpassung des Gesellschaftsvertrags zur Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens beschlossen.

Ebenfalls im März 2022 wurde nach dem Ausscheiden von Herrn Hendrik Böhrnsen als Geschäftsführer Herr Ernst Rohwedder als neuer Geschäftsführer der Verifort Capital Management GmbH bestellt.

 

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021

Verifort Capital X GmbH & Co. KG

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1. Geschäftstätigkeit

Die Fondsgesellschaft investiert als Anlageobjekte in Immobilien, grundstücksgleiche Rechte, Forderungen mit grundpfandrechtlicher Unterlegung sowie Beteiligungs- und Grundstücksgesellschaften. Als geschlossener Immobilien-AIF beschäftigt sich die Gesellschaft mit dem An- und Verkauf vorstehend aufgeführter Objekte, mit dem Ziel diese innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren wieder zu veräußern. Während der Bewirtschaftungsphase werden die Immobilien bestmöglich vermietet und weiterentwickelt.

Vor dem Hintergrund des sich abzeichnenden steigenden Zinsniveaus, erwarten wir mittelfristig fallende Immobilienpreise. Dies könnte sich auch auf die laufenden Businesspläne des Verifort Capital X GmbH & Co. KG auswirken. Andererseits eröffnen sich vor diesem Hintergrund günstigere Gelegenheiten für Neuakquisitionen, (vgl. hierzu Abschnitt »4. Prognosebericht«).

Das Jahr 2021 war ebenso wie 2020 geprägt durch die Corona-Pandemie. Im Zuge dessen gab es im Verlauf des Jahres diverse Einschränkungen auf Grund von gesetzlichen Bestimmungen, die auch die Mieter der Immobilien der Verifort Capital X GmbH & Co. KG betrafen. Insgesamt hat sich hierbei der Portfolioansatz der Gesellschaft mit unterschiedlichen Assetklassen aus Risikogesichtspunkten als vorteilhaft erwiesen. Trotz der Krise konnten die Immobilienwerte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden.

2. Tätigkeitsbericht

2.1. Tätigkeitsbericht der KVG

Mit Bestellungsvertrag vom 8./​10. Oktober 2019 wurde die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH, München, als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft mit der Verwaltung des AIF beauftragt.

Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH wurde am 5. April 2013 gegründet. Sie ist im Handelsregister München unter HRB 258883 eingetragen. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Das Stammkapital betrug 125 T€ (Vorjahr: 125 T€). Es bestand zum 31. Dezember 2021 eine Kapitalrücklage in Höhe von 2.811 T€ (Vorjahr: 2.631 T€).

Die BaFin hat der KVG per 17. November 2014 eine Erlaubnis als KVG zur Verwaltung von AIF-Investmentvermögen nach § 20 Abs. 1 KAGB erteilt. Mit Datum vom 28. Oktober 2016 hat die BaFin der KVG zudem die Erlaubnis zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Investmentvermögen, die in Immobilien, einschließlich Wald, Forst- und Agrarland sowie Schiffe, Schiffsaufbauten, Schiffsbestandteile und Schiffsersatzteile investieren, erteilt. Mit Datum vom 10. Dezember 2018 hat die BaFin der KVG zudem die Erlaubnis zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Investmentvermögen, die in Beteiligungen an Unternehmen, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen organisierten Markt einbezogen sind, investieren, erteilt.

Zum Zweck einer effizienten Geschäftsführung ist die KVG berechtigt, ihre Aufgaben und Pflichten unter ihrer Verantwortung und Kontrolle ganz oder teilweise an Dritte zu delegieren oder sonstige Dritte einzusetzen, welche in Bezug auf die Aufgaben und Pflichten qualifiziert und in der Lage sein müssen, diese zu erfüllen. In Verbindung mit delegierten Aufgaben und Pflichten hat die KVG geeignete Kontrollmechanismen und -verfahren sowie Regelungen zur regelmäßigen Berichterstattung aufzustellen. Die Auswahl von Dritten, denen Pflichten und Aufgaben übertragen werden, hat mit gebotener Sorgfalt zu erfolgen.

Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH hat für den Fonds Auslagerungen vorgenommen. Die Anlegerverwaltung, die Finanz- und Fondsbuchhaltung, Due Diligence bei Transaktionen sowie das Property Management wurden an die Verifort Capital Group GmbH, Tübingen, sowie das Asset Management des AIF an die Verifort Capital Asset Management GmbH, Tübingen, ausgelagert.

Das Rechnungswesen und die Finanzbuchhaltung der KVG wurde an die XOLARIS GmbH, Konstanz, sämtliche IT-Leistungen an die cionix GmbH, Falkensee, die interne Revision an die Mazars GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft, Frankfurt am Main sowie den Informationsbeauftragten an die Rödl IT Secure, Nürnberg ausgelagert. Die ausgelagerten Tätigkeiten sind gerechtfertigt, werden angemessen überwacht und beeinträchtigen nicht die Wirksamkeit der Beaufsichtigung der Investmentvermögen durch die KVG. Die Anlegerinteressen der verwalteten Investmentvermögen sind durch die Auslagerungen nicht beeinträchtigt.

Der Bestellungsvertrag mit dem Investmentvermögen ist befristet bis zum Ende des Kalendermonats, in welchem die Liquidation der Fondsgesellschaft beendet wird.

Die KVG haftet im Rahmen des Bestellungsvertrages nach den gesetzlichen Vorschriften. Die KVG haftet nicht für die Wertentwicklung des Investmentvermögens oder für ein von ihr oder den Anlegern angestrebtes Anlageergebnis.

2.2. Verwahrstelle

Als Verwahrstelle gemäß § 80 KAGB, ist die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH, Hamburg, mit Vertrag vom 21. August 2014 bestellt worden. Die Verwahrstelle übernimmt dabei insbesondere die Verwahrung der verwahrfähigen Vermögensgegenstände, die Eigentumsüberprüfung und Führung eines Bestandsverzeichnisses bei nichtverwahrfähigen Vermögensgegenständen, die Sicherstellung der Zahlungsströme des AIF sowie die Verwendung der Erträge, die Sicherstellung der Einhaltung der Anlagebedingungen und die Erteilung der Zustimmung bei zustimmungspflichtigen Geschäften.

Die Haftung der Verwahrstelle richtet sich dabei nach den gesetzlichen Vorschriften. Der Verwahrstellenvertrag wurde auf unbestimmte Zeit geschlossen, die ordentliche Kündigung kann von beiden Seiten grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten zum Ende eines Kalenderjahres erfolgen.

2.3. Anlageziele und -politik des Fonds

Die Verifort Capital X GmbH & Co. KG hat sich innerhalb der deutschen Immobilienmärkte auf einen Nischenmarkt mit erhöhtem Ertragspotenzial spezialisiert. Das Geschäftsmodell besteht in der Erzielung von Einkünften zum Nutzen der Anleger durch den Erwerb, die Bewirtschaftung und die anschließende Veräußerung von Immobilien. Die Fondsgesellschaft ist auch berechtigt, Anteile an Immobilien haltenden Objektgesellschaften zu erwerben, sofern damit mittelbar der Erwerb der von den Immobiliengesellschaften unmittelbar oder mittelbar gehaltenen Immobilie(n) bezweckt wird.

Es dürfen nur in Deutschland gelegene Immobilien auf Grundlage eines aktuellen Verkehrswertgutachtens eines vereidigten oder anderweitig zertifizierten sowie der BaFin angezeigten Verkehrswertgutachters, und nur dann erworben werden, wenn der Kaufpreis zzgl. Kaufnebenkosten (Anwalts- und Notargebühren, Gutachtervergütungen, Makler-Courtagen, Grunderwerbsteuer und Kosten, soweit diese durch den Kauf entstehen) sowie zzgl. Mehrwertsteuer oder auch nicht abzugsfähiger Vorsteuer aller Immobilien

2.3.1. nicht über dem 12,5-fachen Wert der tatsächlich vorhandenen Jahresnettokaltmiete (Ist-Miete) liegt, wobei sich der vorstehend genannte Wert auf den Gesamtdurchschnitt bezieht. Innerhalb der Beschaffungsphase (Phase der erstmaligen Investition des eingeworbenen Fondsvermögens) werden etwaige Schwankungen in Bezug auf den vorstehend genannten Wert toleriert, sofern zum Ende der Investitionsphase der oben aufgeführte Gesamtdurchschnitt sichergestellt werden kann. Als Basis dessen können empirische Werte von bereits durchgeführten Vermögensanlagen der Verifort Capital Gruppe herangezogen werden oder

2.3.2. unter dem anhand des Gutachtens ermittelten Verkehrswertes liegt, wobei sich der vorstehend genannte Wert auf den Gesamtdurchschnitt bezieht. Innerhalb der Beschaffungsphase (Phase der erstmaligen Investition des eingeworbenen Fondsvermögens) werden etwaige Schwankungen in Bezug auf den vorstehend genannten Wert toleriert, sofern zum Ende der Investitionsphase der oben aufgeführte Gesamtdurchschnitt sichergestellt werden kann. Als Basis dessen können empirische Werte von bereits durchgeführten Vermögensanlagen der Verifort Capital Gruppe herangezogen werden.

Es dürfen keine Sanierungsobjekte mit hohem Reparatur- und Instandhaltungsstau erworben werden, bei denen eine Instandsetzung gemäß Gutachten den Kaufpreis um mehr als 50% erhöhen würde.

2.4. Entwicklung des Fonds

Im Geschäftsjahr 2021 hat die Wertentwicklung der Verifort Capital X GmbH & Co. KG, unter Berücksichtigung des realisierten und nicht realisierten Ergebnisses, sowie den Entnahmen und dem Jahresergebnis -0,92% betragen. Das Portfolio-Management konzentrierte sich auf den An- und Verkauf von Immobilien gemäß den Anlagebedingungen.

Warnhinweis:

Die Wertentwicklung der Vergangenheit lässt keine verlässlichen Rückschlüsse auf die zukünftige Wertentwicklung eines Immobilienfonds zu.

2.6. Objektabgänge und -zugänge

Die Immobilie in Görlitz wurde am 01.06.2021 für 18.580 T€ veräußert und die Liegenschaft in Iserlohn konnte am 01.08.2021 für 13.942 T€ verkauft werden.

Im Berichtszeitraum wurden keine Objekte angekauft.

2.7. Vermietungssituation

Die Vermietungsquote der Verifort Capitol X GmbH & Co. KG lag zum 31. Dezember 2021 bei 81,17 %. Die Nutzungsausfallentgeltquote betrug 4,6%. Zur Ermittlung werden die offenen brutto Forderungen zum Jahresende durch die Netto-Gesamterträge dividiert, ungeachtet der Tatsache in welcher Höhe Forderungen tatsächlich abgeschrieben oder anderweitig wertberichtigt werden.

2.8. Leerstandskommentierung

Der Anteil des Leerstands/​der Optimierungsfläche im Fonds lag bei 11,4%. Die Leerstandsquote beschreibt das Verhältnis aus tatsächlich vertraglich vereinbarter Miete im Verhältnis zu der potentiell im Objekt gemäß Verkehrswertgutachten erzielbaren Miete.

2.9. Durchgeführte Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen

Im Berichtszeitraum betrugen die Kosten für die regulären Instandhaltungen sowie Schönheitsreparaturen auf 1.620 T€ (Vorjahr 439 T€). Die Investitionen beliefen sich dabei auf 12.758 T€ (Vorjahr 2.123 T€). Die Kosten entsprechen insgesamt 11,2% (Vorjahr 0,79 %) des NAV.

2.10. Liquidität

Der Fonds Verifort Capital X GmbH & Co. KG verfügte zum 31. Dezember 2021 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 9.536 T€. Der Anteil der Liquiditätsanlagen am NAV belief sich zum Stichtag auf 7,44 %. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Die liquiden Mittel sind für Immobilieninvestitionen sowie kurzfristige Investitionen wie zum Beispiel Reparaturen vorgesehen. Daher werden die liquiden Mittel nur auf kurzfristiger Basis angelegt.

Zu weiteren Ausführungen zum Thema Liquidität verweisen wir auf den Anhang.

2.11. Risiken

Bezüglich der Risiken der Gesellschaft verweisen wir auf den Lagebericht Abschnitt »5. Risikobericht«. Angaben zum Risikoprofil und die von der Kapitalverwaltungsgesellschaft eingesetzten Systeme sind dem Anhang unter Abschnitt »14. Angaben gemäß § 300 KAGB« zu entnehmen.

3. Wirtschaftsbericht

3.1. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren des Fonds

Finanzielle Leistungsindikatoren

Zur Steuerung des Fonds verwendet das Portfolio-Management im Wesentlichen Steuerungsgrößen, die sich aus der Entwicklung der Verkehrswerte, des NAVs, der Liquidität, der Investitionsquote sowie den Auszahlungen ableiten.

Weitere Erläuterungen sind im Rahmen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zum Jahresabschluss sowie im Anhang und im Lagebericht aufgeführt.

Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Als nichtfinanzielle Leistungsindikatoren zieht das Portfolio-Management im Wesentlichen Faktoren heran, die aus der Objektsicherheit, volkswirtschaftlichen und gesellschaftlichen Aspekten abgeleitet werden.

Die technische und bauliche Sicherheit der Objekte sind wesentliche Kriterien beim Erwerb und der Bewirtschaftung von Objekten. Aus diesem Grund werden regelmäßige Sicherheitsprüfungen durchgeführt und dokumentiert, um mögliche Risiken zu erkennen, zu steuern und entsprechende Maßnahmen treffen zu können. Die Überprüfung vorhandener Unterlagen zur Immobilie sowie ein Ortstermin mit Außen- und Innenbesichtigung sind die Grundlage. Bei der Begehung werden die wichtigsten Merkmale des Grundstücks, des Gebäudes und der Außenanlagen in Wort und Bild dokumentiert.

3.2. Rechtliche Rahmenbedingungen

Als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Fonds Verifort Capital X GmbH & Co. KG wurde die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH mit Sitz in München bestellt. Die Aufgabe der Verwahrstelle gem. §§ 80 ff. KAGB für den geschlossenen AIF nimmt die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Hamburg wahr. Die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH und Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.

3.3. Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten im Berichtsjahr betrugen 3.057 T€ (Vorjahr 4.942 T€). Bezogen auf den Net Asset Value (NAV) zum 31. Dezember 2021 entspricht dies 2,39 % (Vorjahr 3,48 %).

3.4. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2021 wurde keine Immobilie erworben. Die Erträge aus Sachwerten beliefen sich auf 10.217 T€ (Vorjahr 14.058 T€). Des Weiteren bestandne Zinsen und ähnliche Erträge über 5T€ (Vorjahr 0 T€) sowie sonstige betriebliche Erträge in Höhe von 199 T€ (Vorjahr 25 T€).

Der Fonds wies ein realisiertes Ergebnis des Geschäftsjahres über -2.325 T€ (Vorjahr -2.998 T€) aus, was eine Verbesserung im Vergleich zum Vorjahr um rund 673 T€ darstellt. Darin enthalten ist ein realisierter Verlust in Höhe von 1.294 T€ aus dem Verkauf der Liegenschaft in Görlitz. Im Vorjahr realisierte der Fonds einen Verlust aus Verkäufen über 3.794 T€. Des Weiteren verweisen wir auf die Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung.

Bei den Immobilien wurden aufgrund der erstellten Wertgutachten Erträge aus der Neubewertung in Höhe von 4.177 T€ (Vorjahr 7.272 T€) sowie Aufwendungen aus der Neubewertung von 1.903 T€ (Vorjahr 11.398 T€) angesetzt. Im Berichtsjahr waren Abschreibungen auf Anschaffungsnebenkosten über 699 T€ (Vorjahr 1.514 T€) zu erfassen. Das nicht realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres belief sich somit auf 1.576 T€ (Vorjahr -5.641 T€).

Insgesamt ergab sich dadurch im Berichtsjahr ein Ergebnis in Höhe von -750 T€ (Vorjahr -8.639 T€) und somit ein Ergebniszuwachs von 7.889 T€ im Vergleich zum Vorjahr.

3.5. Vermögenslage

Die Bilanzsumme betrug 138.460 T€ (Vorjahr 148.331 T€) und beinhaltet im Wesentlichen als Sachanlagen ausgewiesene Immobilien sowie Bankguthaben. Die Bilanzsumme lag um 9.871 T€ unter dem Vorjahreswert. Der Rückgang ist insbesondere auf das Ausscheiden der Anleger und die Entnahmen zurückzuführen.

Bewertet zu Verkehrswerten betrug das Vermögen in Immobilien inklusive der Anschaffungsnebenkosten 124.930 T€ (Vorjahr 145.219 T€). Dieser Betrag beinhaltet in Höhe von 5.250 T€ nicht realisierte Gewinne aus der Neubewertung (Vorjahr 3.675 T€).

3.6. Finanzlage

Die Finanzierung des Vermögens der Gesellschaft erfolgte in Höhe von 128.116 T€ (Vorjahr 141.989 T€) durch Eigenkapital und über 4.470 T€ (Vorjahr 0 T€) durch Kredite. Es bestanden Rückstellungen von 59 T€ (Vorjahr 681 T€), Verbindlichkeiten, davon über 2.248 T€ (Vorjahr 911 T€) aus anderen Lieferungen und Leistungen, in Höhe von 3.510 T€ (Vorjahr 4.657 T€) aus der Rücknahme von Anteilen und über 56 T€ (Vorjahr 94 T€) aus sonstigen Verbindlichkeiten. Die Eigenkapitalquote der Gesellschaft betrug damit 92,53 % (Vorjahr 95,72 %).

3.7. Gesamtaussage zur Geschäftsentwicklung

Der Immobilienmarkt in Deutschland war wie die meisten anderen Branchen im Jahr 2021 durch die Auswirkungen der Coronapandemie geprägt. Insgesamt hat sich hierbei der Portfolioansatz der Gesellschaft mit unterschiedlichen Assetklassen aus Risikogesichtspunkten als vorteilhaft erwiesen. Während bei den Assetklassen Büroimmobilien und dem Gastronomie- sowie Hotelgewerbe sich auch mittel- und langfristig durch die Auswirkungen der Pandemie deutliche Veränderungen abzeichnen, sind Assetklassen wie Logistik und systemrelevanter Einzelhandel hiervon weniger betroffen. Für das Portfolio des Fonds konnten wir eine Steigerung der Verkehrswerte der Bestandsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr über 11,44% erreichen. Die zukünftige Zinsentwicklung wird den Wert der Bestandsimmobilien beeinflussen.

4. Prognosebericht

Die Entwicklung der Gesellschaft beurteilen wir insgesamt positiv.

Mit Blick auf ein adäquates Chance-Risiko-Verhältnis und der immer noch hohen Liquidität im Markt erwarten wir im Jahr 2022 trotz steigendem Zinsniveau eine konstant hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien sowie eine große Kaufbereitschaft der Investoren. Insofern gehen wir davon aus, dass sich der Markt stabil entwickeln wird. Die durch die Pandemie in den Vordergrund gerückten Aspekte wie Digitalisierung, ESG und ein stärkeres Interesse von Privatpersonen an Sachanlagen werden den gesamten Immobiliensektor nachhaltig beeinflussen.

Das Jahr 2022 wird nach dem bisherigen Stand von den Auswirkungen der Ukraine-Krise geprägt sein, während sich die Wirtschaft von der Corona-Krise erholt.

Wir gehen von einer stabilen Geschäftsentwicklung aus. Voraussetzung hierfür ist, dass keine neuen Corona Ausbrüche durch Virusmutanten auftreten, und der Konflikt zwischen Russland und der Ukraine nicht weiter eskaliert.

Unverändert erwarten wir, dass die Gesellschaft jederzeit in der Lage sein wird auch in 2022 Ihren Zahlungsverpflichtungen termin- und fristgerecht nachzukommen.

5. Risikobericht

Zur Erfüllung sowohl der internen Anforderungen als auch der relevanten rechtlichen Bestimmungen verfügt die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH über einen fortlaufenden Risikomanagement-Prozess, in welchem Risiken identifiziert, beurteilt, gesteuert und überwacht werden. Die Steuerung erfolgt dabei auf Basis der Risikostrategie, die sich aus der Geschäftsstrategie und den Investmentstrategien ableitet. In der Organisationsstruktur der Gesellschaft ist eine zentrale Einheit Risikomanagement implementiert, welche die Überwachung der für den Fonds oder die Gesellschaft bestehenden Risiken auf der operativen Ebene koordiniert und sicherstellt. Die zentrale Einheit unterstützt das Portfolio-Management bei der integrierten und systematischen Erfassung und Steuerung der relevanten Risiken wie Adressenausfallrisiken, Marktpreisrisiken, Liquiditätsrisiken und operationeller Risiken. Dabei werden die relevanten Risiken von qualifizierten Mitarbeitern identifiziert und bewertet. Die Berichtsperioden sind der jeweiligen Art des Risikos angepasst. Dies ermöglicht eine übergreifende Risikoinventur mit kompetenter Steuerung der Einzelrisiken, aber auch die Berücksichtigung von Interdependenzen der unterschiedlichen Risikobereiche. Durch die enge Zusammenarbeit von Portfolio- und Risikomanagement kann möglichen prozessbedingten Fehlentwicklungen durch Anpassung der entscheidenden Prozesse zeitnah entgegengewirkt werden.

5.1. Adressenausfallrisiken

Geschäftsverbindungen bestanden im Geschäftsjahr bei drei Kreditinstituten, der Kreissparkasse Tübingen, der Landesbank Baden-Württemberg und der Aareal Bank, deren Durchschnittsbonität durchgängig zwischen AAA und BBB+ lag. Bezüglich der Bonität der Mieter erfolgte ein regelmäßiges Monitoring.

5.2. Marktpreisrisiken

Es wird eine breite geografische und sektorale Streuung des Immobilienportfolios angestrebt, um so durch Diversifikationseffekte das Risiko gering zu halten. Investitionszielland des Immobilienportfolios ist Deutschland. Hinsichtlich der Sektorenstruktur betrug der Anteil der Bürogebäude gemessen an der Jahresnettokaltmiete 33 %, der Anteil der Einzelhandelsobjekte betrug 59% und die gemischtgenutzten Immobilien hatten einem Anteil an der Jahresnettokaltmiete von 8%.

Zinsänderungsrisiken:

Zinsänderungsrisiken betreffen z.B. Fremdfinanzierungen bei auslaufenden Zinsbindungen.

Da der Fonds die Liegenschaft Weimar fremdfinanziert hat, könnte es theoretisch zu schlechteren Refinanzierungskonditionen führen, sollte der Fonds eine Prolongation des geschlossenen Darlehen in Zukunft anstreben. Bei der Ertragsgenerierung aus Mieteinnahmen spielt das Zinsänderungsrisiko keine Rolle. In Bezug auf eine mögliche Veräußerung von Immobilien ist das allgemeine Zinsniveau zwar grundsätzlich ein Faktor, dieser wird jedoch momentan eher als nachrangig betrachtet.

Währungsrisiken:

Währungsrisiken sind nicht vorhanden. Der Fonds investiert und finanziert sich ausschließlich in Euro.

5.3. Liquiditätsrisiken

Für den Fonds Verifort Capital X GmbH & Co. KG dürfen mit dem Investment in Immobilien im Wesentlichen Vermögensgegenstände erworben werden, die an keiner Börse oder an einem anderen organisierten Markt gehandelt werden. Der Erwerb derartiger Vermögensgegenstände ist grundsätzlich mit der Gefahr verbunden, dass es insbesondere zu Problemen bei der Weiterveräußerung der Vermögensgegenstände an Dritte kommen kann. Dem Risiko, den Rücknahme- und sonstigen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen zu können, wird durch ein regelmäßiges Controlling begegnet. Die Liquiditätsvorschau wird monatlich ermittelt, berichtet und mit einem Sollwert verglichen. Die Steuerung der Liquidität erfolgt durch das Portfolio-Management. Liquiditätsrisiken aufgrund von Fremdfinanzierungen bestehen nicht. Der Fonds Verifort Capital X GmbH & Co. KG verfügte zum 31. Dezember 2021 über Liquiditätsanlagen in Höhe von 9.536 T€. Die liquiden Mittel des Fonds waren zum Ende des Berichtszeitraums in Bankguthaben angelegt. Zusätzliche Liquiditätsrisiken können sich generell aus den staatlichen Lockdown-Maßnahmen der Bundes- und jeweiligen Länderregierung ergeben. Die Fondsgesellschaft war in unterschiedliche Immobilien-Assetklassen investiert. Im Bestand befanden sich gemischt genutzte Flächen, Büroflächen sowie Einzelhandelsflächen, wodurch Mietausfälle durch eine gute Risikomischung reduziert werden. Insofern ist die Gesellschaft durch Mietausfälle nur in moderatem Umfang betroffen.

5.4. Operationelle Risiken

Die Verwaltung eines Fonds unterliegt grundsätzlich operationellen (betrieblichen) Risiken. Sofern sich operationelle Risiken realisieren und weder den Verwalter noch die vom ihm beauftragten Dienstleister ein Verschulden trifft (z. B. bei höherer Gewalt), hätte der Fonds möglicherweise die Nachteile zu tragen. Die Prozesse der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH sowie von deren Dienstleistern sind darauf ausgelegt, dass operationelle Risiken so weit als möglich vermieden werden. Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Risiken im Fonds zu verzeichnen. Das Outsourcing der Anlegerverwaltung, der Objektverwaltung und der Fondsbuchhaltung erfolgte nur an erfahrene Partner.

5.5. Risiken durch Pandemien

Seit März 2020 ist das gesamte Bundesgebiet von den Auswirkungen der weltweiten Corona-Pandemie betroffen. Hierdurch kann es zu Mietausfällen in einzelnen Immobilien kommen. Eine mögliche Folge könnte eine Abwertung von Teilen des Immobilienbestandes sein. Im extremen Fall könnte dies auch den Totalverlust der Anlage zur Folge haben.

Bis zum Ende des Geschäftsjahres 2021 hatte die Corona-Pandemie keine unmittelbaren negativen Auswirkungen auf die sich im Fonds befindlichen Immobilien. Die Verkehrswerte der Bestandsobjekte blieben auf dem Niveau des Vorjahres.

5.6. Risiko durch Ukraine Krieg

Durch den Ausbruch des Krieges in der Ukraine kann es zu Versorgungsengpässen in Europa in allen Lebensbereichen kommen. Besonders anfällig sind alle Sektoren, die unmittelbar oder mittelbar von der Energieversorgung abhängig sind. Die Auswirkungen können auch die Immobilienbranche sowohl im Bereich der Bestandsbewirtschaftung treffen, hier z.B. durch höhere Betriebskosten und vermehrte Mietausfälle, aber auch im Bereich der Bauwirtschaft, die mit Unwägbarkeiten bei den Herstellungskosten und Materialengpässen zu kämpfen hat.

5.7. Maximales Risiko

Ungeachtet dieser Einschätzung können weitere Risiken, die bisher als solche noch nicht erkannt oder als unwesentlich eingestuft wurden, ebenfalls negative Auswirkungen haben. Risiken können nicht nur einzeln, sondern auch kumuliert auftreten. Dadurch können sich Risikofolgen über die Summe der Auswirkungen der einzelnen Risiken hinaus verstärken, woraus sich besonders nachteilige Effekte ergeben können. Die Realisierung einzelner oder mehrerer Risiken kann zur Insolvenz der Gesellschaft, bis hin zum Totalverlust der Beteiligung führen.

6. Sonstige Angaben

6.1. Angaben zur Mitarbeitervergütung

Gemäß § 37 Abs. 1 KAGB legen AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaften für ihre Geschäftsleiter und Mitarbeiter mit Kontrollfunktion bzw. mit gleicher Einkommensstufe wie Geschäftsleiter ein Vergütungssystem fest, das mit dem Risikomanagement- und Anreizsystem der Gesellschaft vereinbar ist.

Die als Risikoträger identifizierten Personen und Personengruppen erhalten ausschließlich eine feste Vergütung. Variable Vergütungen werden an diese Personengruppen nicht gewährt.

Im Geschäftsjahr 2021 waren bei der ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH durchschnittlich insgesamt acht Mitarbeiter beschäftigt. Die Mitarbeiterzahl wurde entsprechend § 285 Nr. 7 HGB unter Einschluss der Geschäftsführung ermittelt.

Im Geschäftsjahr 2021 zahlte die ADREALIS an ihre Mitarbeiter folgende Vergütung:

Diese Angaben betreffen die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH gesamt. Diese angegebenen Beträge sind keine Kosten, die der Fonds zu tragen hat. Es gab keine wesentlichen Änderungen der Vergütungssysteme im Berichtszeitraum.

6.2. Angaben zu wesentlichen Änderungen gem. § 101 Abs. 3 Nr. 3 KAGB

Hinsichtlich der Änderungen in der Geschäftsführung im Jahr 2022 verweisen wir auf den Nachtragsbericht.

6.3. Liquiditätsmanagement

Das Liquiditätsmanagement wird im Anhang unter Abschnitt »14. Angaben gemäß § 300 KAGB« erläutert.

 

VERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

AN DIE VERIFORT CAPITAL X GMBH & CO. KG

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Verifort Capital X GmbH & Co. KG, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 sowie dem Anhang einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Verifort Capital X GmbH & Co. KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für bestimmte Personengesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften unter Berücksichtigung der Vorschriften des deutschen KAGB und den einschlägigen europäischen Verordnungen in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften und einschlägigen europäischen Verordnungen zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften und den einschlägigen europäischen Verordnungen entspricht.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 Satz 1 i. V. m. § 136 KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen u.a. den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

SONSTIGE GESETZLICHE UND ANDERE RECHTLICHE ANFORDERUNGEN

Vermerk über die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Prüfungsurteil

Wir haben auch die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten der Verifort Capital X GmbH & Co. KG zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse erfolgte die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäß.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt »Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten« unseres Vermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen für die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Die gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft sind verantwortlich für die in allen wesentlichen Belangen ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit diesen Vorschriften als notwendig bestimmt haben, um die ordnungsgemäße Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu ermöglichen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten ordnungsmäßig ist, sowie einen Vermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zu der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 159 i. V. m. § 136 Abs. 2 KAGB unter Beachtung des International Standard on Assurance Engagements (ISAE) 3000 (Revised) »Assurance Engagements Other than Audits or Reviews of Historical Financial Information« (Stand Dezember 2013) durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Zuweisung stets aufdeckt. Falsche Zuweisungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

 

Bilanzeid

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss der Verifort Capital X GmbH & Co. KG ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.