Des Öfteren finden wir sogenannte „Denkmalschutzobjekte“, die einen Teil der Finanzierung über das Thema Crowdinvesting generieren wollen. Für uns bedeutet dies nur, dass der Kleinanleger dem Geldeinsammler dann Geld zur Vorfinanzierung der Sanierung gibt oder aber sich einen Stück vom Gewinn im Vorhinein holen will. Dafür soll der Kleinanleger bei Bergfürst, EXPORO, Grundag, EV Capital, ifunded, Zinsland, Zinsbaustein usw. dann das Totalverlustrisiko eines Nachrangdarlehens eingehen? Denkmalschutzobjekte haben für den Erwerber besondere steuerliche Vorteile. Investitionen in die Sanierung dieser Objekte, aber steuerlich geltend gemacht werden kann immer nur der nachträgliche Herstellungsaufwand. Erst wenn der Erwerber die Wohnung erworben hat, darf mit der Sanierung begonnen werden, um dann auch das Optimale an Abschreibungsmöglichkeiten zu erreichen. Diese Sanierungsarbeiten werden aber nach der in Deutschland gültigen Makler- und Bauträgerverordnung abgewickelt. Hier darf der Unternehmer immer nur die Kosten an die Erwerber zur Bezahlung weiterreichen, die nachweislich schon erbracht wurden, das heißt, er benötigt Kapital, um die Handwerker zu bezahlen, also Liquidität.
Zusätzlich dauert es mindestens 18 Monate, bis ein solches Projekt dann so abgewickelt ist, dass der Unternehmer auch verfügbaren Gewinn bei solchen Projekten erwirtschaftet hat.
Crowdinvesting ist also eine tolle Möglichkeit, sich diese Liquidität zu holen, wobei der Kleinanleger dann immer das Risiko eines Totalverlustes trägt, denn mit solchen Projekten kann ja auch mal was schiefgehen.
Was sind die Vorteile einer Abwicklung nach MABV?
Hinter dem Kürzel MABV verbirgt sich die Makler- und Bauträgerverordnung. Sie trat im Jahr 1974 in Deutschland in Kraft, wurde aus der Gewerbeordnung abgeleitet und dient vor allem dem Schutz eines Erwerbers einer Immobilie.
Nicht jeder Vertrag ist rechtlich einwandfrei
Dieser Schutz drückt sich gleich in mehreren Bereichen aus. So besteht der Kauf eines Einfamilienhauses direkt vom Bauträger normalerweise aus einem Kaufvertrag für das Grundstück des Hauses und einem Werkvertrag über den Bau des Hauses auf eben diesem Grundstück. Beide Verträge werden typischerweise schon vor Baubeginn abgeschlossen. Die Maklar- und Bauträgerverordnung regelt nun, wie genau ein solcher Vertrag auszusehen hat. Daher trägt sie auch den ausführlichen Namen „Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer“.
Wer wann was zahlen muss
Besonders deutlich findet sich die Schutzfunktion der Verordnung in Paragraph 3 „Besondere Sicherungspflichten für Bauträger“. Dort wird explizit erläutert ab welchem Zeitpunkt ein Bauträger vom Käufer Geld annehmen darf und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. Die Verordnung regelt aber auch alle weiteren Zahlungen. Sie beschreibt, in wie viele Raten der Kaufpreis aufgeteilt werden darf und wann sie in welcher Höhe zu zahlen sind.
Nichts geht ohne Notar
Außerdem wird ein Käufer nach der Makler- und Bauträgerverordnung noch durch einige rechtliche Voraussetzungen vor Benachteiligung durch den Bauträger bzw. Verkäufer geschützt. Der Abschluss der Kaufvertrages reicht noch nicht aus. Weiterhin müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein damit die erste Rate an den Bauherren überhaupt getätigt werden muss:
Ein Notar muss die Wirksamkeit des Vertrages bestätigen. Außerdem muss er bestätigen, dass alle Genehmigungen vorliegen und dass der Bauträger kein Rücktrittsrecht mehr besitzt. Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung muss im Grundbuch vermerkt sein. Die Baugenehmigung muss erteilt und das Grundstück muss zum Kauf durch den Käufer bereit stehen.
Zahlungen nur dem Baufortschritt angepasst
Liegen alle diese Voraussetzungen vor, darf der Bauherr laut Makler- und Bauträgerverordnung die Summe in bis zu 7 Raten, entsprechend dem Baufortschritt, verlangen. Die Raten können in folgenden Sätzen zusammengesetzt sein:
Zunächst können 30% der gesamten Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück anfallen. 40% der verbleibenden Vertragssumme können beispielsweise nach der Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten angesetzt werden. Weitere 8% der Vertragssumme können nach der Fertigstellung des Daches anfallen, 10% für den Einbau der Fenster, 12% wenn das Haus bezugsfertig übergeben wird. Die Makler. und Bauträgerverordnung regelt die Prozentsätze bis ins Detail. Die letzten 5% dürfen bei der Fertigstellung des neuen Eigenheims abgerechnet werden.
Warum eine Bürgschaft sinnvoll ist
Außerdem muss ein Bauherr seine Leistungserstellung durch eine Bürgschaft absichern. Vorher darf er keine Zahlungen des Kunden entgegennehmen. Ziel dieser Regelung ist es, Schadensersatzansprüche des Kunden abzusichern. Schadensersatzansprüche könnten entstehen, wenn ein Handwerker oder der Bauherr selbst Handlungen vollzieht, die zu Lasten des Vermögens des Kunden gehen. Als Bürgen kommen hier natürlich keine Privatpersonen in Frage, sondern nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungen. Noch dazu dürfen die Zahlungen des Kundern laut der Makler- und Bauträgerverordnung nur für die vereinbarten Vorhaben verwendet werden.
MABV für Käufer eines Altbaus
Die Makler- und Bauträgerverordnung gilt im Übrigen nicht nur für Kunden, die ein neues Eigenheim bauen lassen wollen und sich dabei gegenüber Bauherren und Handwerkern absichern wollen. Die Verordnung betrifft auch alle, die statt einem Neubau einen Altbau, ein saniertes Denkmal oder ähnliches kaufen wollen. Allerdings gelten hier leicht veränderte Regelungen im Vergleich zum Neubau. Trotzdem schützt auch hier natürlich die Makler- und Bauträgerverordnung den Käufer vor Benachteiligungen durch den Bauherren oder Handwerker.
Aufteilung in bis zu 7 Raten
Auch hier gilt, dass der Bauherr die gesamte Vertragssumme in bis zu 7 Raten aufteilen darf. Es gibt zwei Möglichkeiten zur Zahlung der Kaufpreisraten:
1. Die Vormerkungslösung bei der der lastenfreie Eigentumserwerb sichergestellt sein muss. Das bedeutet, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen werden muss, dass alle Genehmigungen, einschließlich der Baugenehmigung vorliegen müssen und dass die Lastenfreistellung auch für den Fall des „Steckenbleibens“ des Bauvorhabens gilt. Gezahlt wird nur nach Baufortschritt, das bedeutet wenn der entsprechende Fortschritt auch real erreicht wurde.
2. Bei der Bürgschaftslösung müssen die Voraussetzungen nicht zwingend vorliegen. Der Bauträger stellt hier vereinbarungsgemößg eine Bürgschaft, die „alle Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte“ sichert. Die Bürgschaft muss bestehen bleiben, bis alle Voraussetzungen aus 1. erfüllt sind.
In jedem Fall sind die Zahlungen des Kunden durch Bürgschaft oder Erfüllung der Voraussetzungen (oder beides) abgesichert. Die Raten können beispielsweise folgendermaßen aufgeteilt werden:
30% nach Bestätigung des Notars zu Fälligkeitsvoraussetzungen
28% nach Rohbaufertigstellung
5,6% Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen
2,1% nach Rohinstallation der Heizungsanlagen
2,1% nach Rohinstallation der Sanitäranlagen
2,1% nach Rohinstallation der Elektroanlagen
7,0% nach Fenstereinbau
4,2% für Innenputz
2,1% für den Estrich
2,8% nach Fliesenarbeiten im Sanitärbereich
8,4% nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe
2,1% fertige Fassadenarbeiten
3,5% zur vollständigen Fertigstellung
Vorzeitige Komplettzahlung
In einzelnen Fällen, zum Beispiel im Falle einer Steuererhöhung zum Jahresbeginn, einer aus anderen Gründen sinnvolleren Verteilung der Raten auf unterschiedliche Jahre, kann zum Beispiel der volle Kaufpreis schon früher bezahlt werden. In diesem Fall müsste eine Bank des Bauträgers als Bürge einspringen, sodass dem Käufer aus dieser Regelung keine Nachteile entstehen können.
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