Wohneigentümer, WEG-Verwalter und auch Bauträger dürften die jüngsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2016 zum Thema „Abnahme in Erwerbsverträgen“ mit Interesse gelesen haben, da der Bundesgerichtshof zu diesem Thema hier doch einiges klargestellt hat. In seiner Entscheidung vom 25.02.2016, VII ZR 94/15, hatte der Bundesgerichtshof die Frage zu entscheiden, inwieweit der Erwerber („Nachzügler“) einer Eigentumswohnung an die Abnahme durch die früheren Erwerber gebunden ist. Der sogenannte „Nachzügler“ hatte in seinem Erwerbsvertrag die Klausel mit folgendem Inhalt gefunden:

„Das Bauwerk ist durch die Vertragsparteien oder mit schriftlicher Vollmacht ausgestattet vertreterförmig abzunehmen. Der Abnahmetermin wird vom Veräußerer bestimmt…

Die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums ist bereits erfolgt. Der Verkauf gilt nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart.“

Nachdem sich nun ein Mangel zeigt, berief sich der Bauträger gegenüber dem Nachzügler auf diese Klausel und vertrat die Auffassung, das Werk sei bereits abgenommen, sodass der Erwerber die von ihm geltend gemachten Gewährleistungsansprüche nicht mehr geltend machen könne. Der Bundesgerichtshof hat diese Klausel als Allgemeine Geschäftsbedingung bewertet und festgestellt, dass diese nach § 309 Nr. 8 Buchst. b BGB unwirksam sei, da mit der Anknüpfung an die Abnahme der übrigen Erwerber, der Beginn der Verjährung von Mängelbeseitigungsansprüchen zu einer Verkürzung der Verjährungsfrist für den Nachzügler führe, was unzulässig sei. Auch eine fiktive Abnahme habe nicht stattgefunden, da eine förmliche Abnahme vereinbart war und sich der Bauträger deshalb nicht darauf berufen könne.

Da eine förmliche Abnahme nicht stattfand und die Klausel unwirksam ist sowie von einer fiktiven Abnahme nicht auszugehen ist, hat der Erwerber – und damit auch die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Bauträger – Anspruch auf Mängelbeseitigung und zwar auch dann, wenn unter Umständen schon nach bisheriger Betrachtung die Verjährung eingetreten wäre. Ob ein solcher Anspruch geltend gemacht werden kann, ist allerdings jeweils Einzelfallprüfung. In diesem Zusammenhang sollte man auch die Entscheidung des Bundesgerichts vom 30.06.2016, VIII ZR 188/13, lesen. Hier hatte der Bauträger im Rahmen des Erwerbsvertrags geregelt, dass er zum Erstverwalter bestellt wird. Als Erstverwalter hatte er dann auch die Endabnahme vorgenommen. Auch hier hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass diese Klausel unwirksam ist – mit der Folge, dass eine Abnahme nicht wirksam stattfand.

Da es immer wieder zwischen Bauträger und Erwerbern und der Wohnungseigentümergemeinschaft als solches zu Streitigkeiten bzgl. der Frage kommt, ob eine Abnahme stattgefunden hat und wer für die Kosten der Mängelbeseitigung aufzukommen hat, lohnt es sich in jedem Fall zu überprüfen, ob möglicherweise unwirksame Abnahmeklauseln im Erwerbsvertrag zwischen Bauträger und Erwerber vereinbart worden sind.

Quelle:

Michael Menzel

Fachanwalt Miet- und WEG-Recht/Erfurt