Bericht über die Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c VermAnlG zur Emission „Kastanienhöfe – Halle (Saale)“

Mit Vertrag vom 20. Februar 2023 wurde die

von der

beauftragt, die Mittelverwendungskontrolle gemäß § 5c Vermögensanlagegesetz (VermAnlG) für eine Vermögensanlage gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 7 VermAnlG durchzuführen, deren Mittel die Emittentin verwendet.

Im wirtschaftlichen Interesse der Emittentin hat die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG (nachfolgend „Anbieterin“) unter dem Aktenzeichen: WA 34-Wp 7113/​02413#00001 ein Vermögensanlageninformationsblatt gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 VermAnlG durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht für die Emission „Kastanienhöfe – Halle (Saale)“ mit Wirkung zum 02.03.2023 gestatten lassen.

Bei Vermögensanlagen nach § 1 Abs. 2 Nr. 7 die den Erwerb eines Sachgutes oder eines Rechts an einem Sachgut oder die Pacht eines Sachgutes zum Gegenstand haben, hat die Emittentin einen unabhängigen Mittelverwendungskontrolleur zu bestellen. Als Mittelverwendungskontrolleure können ausschließlich Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer oder vereidigte Buchprüfer oder von diesen Berufsträgern gebildete Gesellschaften bestellt werden.

Der Vertrag wurde rechtzeitig im Sinne von § 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG geschlossen.

Seit der erstmaligen Bestellung durch die Emittentin sind keine zehn Jahre vergangen (§ 5c Abs 1 Satz 3 VermAnlG).

Die Emittentin hat ein Mittelverwendungskonto einzurichten, über das sie nur zusammen mit dem bestellten Mittelverwendungskontrolleur verfügen darf. Der Mittelverwendungskontrolleur darf einer Verwendung der eingeworbenen Anlegergelder durch die Emittentin erst zustimmen, wenn die im Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle festgelegten Voraussetzungen vorliegen.

Diese Voraussetzungen sind in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Darlehensvertrag der Emittentin festzulegen.

Nach der Freigabe hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die freigegebenen Mittel aus der Vermögensanlage entsprechend dem im Vertrag festgelegten Verwendungszweck und den übrigen dort festgelegten Bestimmungen verwendet werden.

In diesem Bericht kommen wir den gesetzlichen Berichtspflichten über das Ergebnis der Mittelverwendungskontrolle nach.

1.2. Haftungsbeschränkung/​ Rechtswahl/​ Gerichtsstand

Die Veröffentlichung dieses Berichtes und die Weitergabe an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erfolgte mit der Maßgabe, dass beim Entstehen eines Vertrages mit Schutzwirkung gegenüber Dritten keine über der Emittentin vereinbarte hinausgehende Haftung übernommen wird. Mit der Emittentin ist vereinbart, dass die Haftung für Vermögensschäden, die aus einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Rechtsanwalts im Rahmen der Mittelverwendungskontrolle entstehen können, der Höhe nach auf einen Betrag von 6 Mio. EUR je Versicherungsfall und maximal 30 Mio. EUR pro Versicherungsjahr (4- fache der Mindestversicherungssumme gemäß § 59j Abs. 2 BRAO) begrenzt wird.

Die Regelungen des § 334 BGB sind ausdrücklich nicht abbedungen. Alle Einwendungen aus dem Vertrag mit der Emittentin stehen uns auch gegenüber jedem Dritten zu, der Rechte aus dem Bericht ableiten will.

Wir weisen darauf hin, dass der Bericht den Stand der Erkenntnisse wiedergibt, die zum Zeitpunkt der Erstellung (Berichtsstichtag) aufgrund der uns durch die Emittentin übermittelten Informationen vorlag.

Als ausschließlicher Gerichtsstand für alle gegen den Mittelverwendungskontrolleur gerichteten Ansprüche wurde Berlin vereinbart. Es gilt zudem ausschließlich deutsches Recht.

1.3. Vermögensanlage/​ Darlehensvertrag

Bei der unter dem Aktenzeichen: WA 34-Wp 7113/​02413#00001 gestatteten Vermögensanlage handelt es sich um Teilbeträge aus der Forderung eines erstrangig besicherten Bankdarlehens, welches der Emittentin gewährt wurde.

Grundlage der Vermögensanlage ist das Immobiliendarlehen vom 11.04.2023, zwischen der Raisin Bank AG, Niedenau 61-63, 60325 Frankfurt/​Main und der Emittentin/​ Darlehensschuldnerin über 2.132.000 EUR.

Bei Abschluss des Darlehensvertrags war zunächst die darlehensgebende Bank Gläubiger der Emittentin. Nach Abtretung der Darlehensforderungen durch die Bank an die FH 1 Berlin GmbH & Co. KG wurde die Darlehensforderung in Teilbeträge aufgeteilt und dann über eine Internetdienstleistungsplattform im Sinne von § 2a VermAnlG vermittelt und an die Anleger verkauft und abgetreten. Da die Vermögensanlage in der Laufzeit der Vermögensanlage gehandelt werden kann (Sekundärmarkt), können Forderungsinhaber zu den in den Anlagebedingungen genannten Bedingungen wechseln.

1.4. Anlageobjekt und Sachgut der Vermögensanlage

Im Vermögensanlageninformationsblatt (VIB) wurde das Anlageobjekt wie folgt beschrieben: „Die Emittentin ist Eigentümerin eines rund 4.591 m² großen zusammenhängenden Grundstückes zur gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Nutzung unter der Adresse Mansfelder Straße 58-60, Packhofgasse 1, Tuchrähmen, 06108 Halle (Saale), Deutschland (Grundbuch von Halle Blatt 5600, 9260, 15094, 15721, 26382, 28339, 32537; Flurstück, 77, 1, 75, 2/​1, 2/​2, 8/​0, 2/​3, 3, 4/​2, 12/​3, 72, 74, 76, 73; nachfolgend „Projektgrundstück“), welches derzeit aus Freiflächen besteht, die derzeit noch teilweise als Parkfläche genutzt werden und zu einem geringen Teil mit drei leerstehenden, denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshäusern (Baujahr geschätzt Ende 18. Jahrhundert, Größe der Immobilie rd. 1.778 m² , wovon rund 50,5 % auf eine gewerbliche Nutzung und rund 49,5 % auf eine wohnwirtschaftliche Nutzung entfallen) bebaut ist. Das Projektgrundstück wurde von der Emittentin im Oktober 2019 erworben. Es ist geplant auf der Freifläche des Grundstückes im Rahmen einer Projektentwicklung die Planungs- und Baureife für ein neu zu errichtendes Wohn- und Gewerbequartier zu schaffen. Das Quartier soll aus einem Ensemble von vier Neubaukomplexen, die im Bereich Mansfelder Straße, Tuchrähmen und Packhofgasse eine Blockrandbebauung darstellen, einer zugehörigen Tiefgarage mit 69 Stellplätzen und den dann sanierten drei denkmalgeschützten Wohn-und Geschäftshäusern bestehen. Insgesamt soll die Größe der Immobilien rund 8.290 m² betragen, wovon rund 25 % auf eine gewerbliche und rund 75 % auf eine wohnwirtschaftliche Nutzung entfallen. Die Planungs- und Realisierungsgrundlage hierfür bildet ein von der Emittentin angestoßenes Bebauungsplanverfahren. Der Verfahrensstand des Bebauungsplanverfahrens ist derzeit wie folgt: der Aufstellungsbeschluss zu dem Bebauungsplan ist erfolgt und befindet sich seit Dezember 2021 bis voraussichtlich Mai 2023 in der öffentlichen Auslegung. Die Emittentin rechnet mit einem Inkrafttreten des Bebauungsplans und damit auch bestehenden Baurecht für das Projektgrundstück im Dezember 2023. Parallel zum laufenden Bebauungsplanverfahren werden bereits Vermarktungs- und Verkaufsgespräche geführt. Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens soll das Grundstück samt Planung und Baurecht an einen Käufer veräußert werden. Die Verkaufserlöse aus der Veräußerung des Projektgrundstückes dienen dazu, das in der Gesellschaft (Emittentin) aufgenommene Fremdkapital zzgl. Zinsen, unter welchem auch die hier angebotene Vermögensanlage zu verstehen ist, zurückzuführen. Ein Teil der Nettoeinnahmen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens in Höhe von EUR 1.700.000,- dienen zur Revalutierung von bisher eingesetzter Eigenmittel bzw. Gesellschafterdarlehen, die im Zusammenhang mit dem Ankauf des Projektgrundstückes und für Planungs-, Finanzierungs- und für Projektkosten verwendet wurden. Dieser Betrag wird bereits von der Anbieterin vor bzw. während der Platzierung dieser Vermögensanlage im Wege des Forderungskaufes erworben werden und wird sodann durch Anlegergelder in gleicher Höhe bei der Anbieterin als Kaufpreis verbleiben. Ein Teilbetrag der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage in Höhe von EUR 70.050,- dient der Mitfinanzierung der mit dem Projekt verbundenen weiteren Planungs-, Projekt- und sonstigen Kosten der Emittentin, sowie der Bedienung von Vertriebs-, Vermittlungs- und Finanzierungskosten. Des Weiteren wird ein Teilbetrag der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage in Höhe von EUR 92.950,- als Liquiditätsreserve der Emittentin zur Verfügung gestellt. Dies entspricht einem relativen Anteil von rund 4,99 % der Nettoeinnahmen dieser Vermögensanlage. Der Realisierungsgrad des Projektes kann in der Weise angegeben werden, dass das Projektgrundstück erworben wurde, sich im Eigentum der Emittentin und im fortgeschrittenen Bebauungsplanverfahren in Zusammenarbeit mit der Stadt Halle (Saale) mit dem Ziel der Baurechtserteilung befindet. Es ist seinerzeit eine Finanzierung mit einem Kreditinstitut in Höhe von EUR 4.140.000,- zur Teilfinanzierung des Grundstückskaufpreises und dessen Nebenkosten abgeschlossen worden. Weitere Verträge sind im Zuge der Entwicklung des Projektgrundstückes mit bspw. Architekten, Stadtplanern, Ingenieure abgeschlossen worden. Die Grundbucheintragung zur Eigentumsumschreibung auf die Emittentin ist bereits erfolgt. Die Grundbucheintragungen zur dinglichen Besicherung dieser Vermögensanlage sind noch nicht erfolgt und werden erst gemäß Darstellung unter Ziffer 12 zur Herstellung der Auszahlungsbedingungen des dieser Vermögensanlage zugrundeliegenden Darlehens erfolgen. Die Finanzierungsmittel des Kreditinstitutes in Höhe von insgesamt EUR 4.140.000,- und die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern sowie die in der Gesellschaft (Emittentin) verbleibenden Eigenmitteln in Höhe von letztlich EUR 1.665.100,- reichen aus, um die Projektentwicklung inklusive der Planungskosten des Projektgrundstückes zu finanzieren. Die Gesamtkosten der Projektes inklusive der Projektentwicklung werden voraussichtlich EUR 7.668.100,- betragen.“

1.5. Kontrollgegenstand Emissionskonto

Die eingeworbenen Anlegergelder aus der Emission auf der Plattform sind von den Anlegern auf das Emissionskonto der Anbieterin als alleinige Kontoinhaberin (nachfolgend „Emissionskonto“ genannt) eingezahlt worden. An diesem Emissionskonto wurde ein Pfandrecht für den Mittelverwendungskontrolleur bestellt.

Die Anbieterin hat nach Ablauf der Emission und der Widerrufsfristen der Anleger dem Mittelverwendungskontrolleur den Emissionserlös und das letztlich aus der Emission zur Verfügung stehende Emissionskapital als Gesamtsumme der eingeworbenen Anlegergelder im Sinne des § 5c VermAnlG (Emissionskapital) in Textform mitgeteilt. Daraufhin hat die Anbieterin das Darlehen zwischen der Raisin Bank AG und der Emittentin angekauft und nach der Erfüllung der notwendigen Auszahlungsvoraussetzungen durch die Emittentin die dingliche Vertragsübernahme realisiert und die Barmittel aus der Emission zur Kaufpreisfinanzierung gegenüber der Raisin Bank AG vertragsgemäß verwendet.

Im Anschluss hat die Anbieterin die Teilkreditforderungen an die Anleger abgetreten und eine Abtretungsbescheinigung zur Gesamtemission gemäß § 410 BGB an die Emittentin in Höhe des Emissionskapitals erteilt und dem Mittelverwendungskontrolleur nachgewiesen.

Wir hatten keine Beanstandungen. Die Mittelverwendungskontrolle am Emissionserlös und am Emissionskonto ist damit abgeschlossen und erfolgte planmäßig.

1.6. Kontrollgegenstand Mittelverwendung gemäß Darlehensvertrag

Geschäftsmodellbedingt kommt die Emittentin zu keinem Zeitpunkt in direkten Kontakt mit den eigeworbenen Anlegergeldern, da die Emittentin lediglich die Darlehensvaluta der Bank erhält. Deshalb fallen die Mittelfreigabe im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG inhaltlich zusammen mit der Prüfung der Auszahlungsvoraussetzungen für die Darlehensvaluta durch die Bank bzw. den Sicherheitentreuhänder. Die Mittelverwendungskontrolle über das Mittelverwendungskontrollkonto setzt deshalb erst mit Wertstellung der ausgezahlten Darlehensvaluta (Kontrollgegenstand) durch die Bank (Beginn der gesetzlichen Mittelverwendungskontrolle) auf dem Mittelverwendungskontrollkonto ein.

Gegenstand der Kontrolltätigkeit im Sinne von § 5c Abs. 2 VermAnlG ist die vertragsgemäße Verwendung der Darlehensvaluta gemäß Darlehensvertrag.

Der Darlehensvertrag hat in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorgaben im Sinne von § 5c Abs. 2 Satz 3 VermAnlG folgende Mittelverwendungen definiert:

1.7. Mittelverwendungskonto

Die Emittentin hat am 16.03.2023 ein „Und-Konto“ bei der Raisin Bank AG eröffnet, auf das die Darlehensvaluta vollständig eingezahlt worden ist und über das die Emittentin nur gemeinsam mit dem Mittelverwendungskontrolleur verfügen kann.

Sämtliche Verfügungen der Emittentin und des Sicherheitentreuhänders auf dem Mittelverwendungskontrollkonto unterliegen damit der Mittelfreigabe- und Mittelverwendungskontrolle durch den Mittelverwendungskontrolleur.

Die kontoführende Bank wurde unwiderruflich angewiesen, dem Mittelverwendungskontrolleur Zweitschriften der Auszüge des Mittelverwendungskontrollkontos und sämtlicher dieses Konto betreffenden Korrespondenz unverzüglich zur Kontrolle zu übersenden.

Wir hatten keine Beanstandungen.

1.8. Prüfungsmaßstab und -umfang

Der formalen Kontrolle gemäß § 5c Abs. 2 Satz 4 VermAnlG durch den Mittelverwendungskontrolleur unterliegt lediglich die erstmalige Verwendung der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals (eingesammelte Anlegergelder).

Der Mittelverwendungskontrolleur ist zu keinem Zeitpunkt Eigentümer der eingezahlten Gelder; er kontrolliert lediglich die Verwendung der Gelder durch die Emittentin nach formalen Kriterien. Er verfügt nicht über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), sondern stimmt Verfügungen der Emittentin bzw. des Sicherheitentreuhänders lediglich durch Mitzeichnung zu.

Der Mittelverwendungskontrolleur ist selbst weder berechtigt noch beauftragt, Verfügungen über die Darlehensvaluta (Anlegergelder), zu veranlassen.

Nach Eingang der Darlehensvaluta in Höhe des festgestellten Emissionskapitals auf dem Mittelverwendungskontrollkonto hat der Mittelverwendungskontrolleur zu kontrollieren, ob die Darlehensvaluta entsprechend dem im Darlehensvertrag festgelegten Verwendungszweck verwendet werden. Der Mittelverwendungskontrolleur prüft die betragsmäßige Übereinstimmung der von der Emittentin veranlassten Verfügungen über die auf dem Mittelverwendungskontrollkonto vorhandene Darlehensvaluta mit den im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages genannten Empfängern oder für die dort genannten Zwecke und in der dort genannten Höhe.

Sofern dem Mittelverwendungskontrolleur durch die Emittentin nachgewiesen wird, dass im Mittelverwendungsplan des Darlehensvertrages enthaltene Positionen oder ein Teilbetrag davon von einem nicht der Mittelverwendungskontrolle unterliegenden Konto durch die Emittentin beglichen wurde, erfolgt bei Verfügungen der Emittentin über die Auskehrung des entsprechenden Betrages auf ein laufendes Konto der Emittentin die Mitzeichnung des Mittelverwendungskontrolleurs, wenn die Voraussetzungen für eine Zustimmung für eine Zahlung vom Mittelverwendungskontrollkonto vorliegen würden.

Werden dem Mittelverwendungskontrolleur Rechnungen über Honorare, Vergütungen und sonstige Kosten inklusive Umsatzsteuer vorgelegt, kann die in den Rechnungen ausgewiesene Umsatzsteuer mit überwiesen werden.

Die Kontrolle ist mit vollständiger Verwendung der Darlehensvaluta abgeschlossen.

1.9. Kein Kontrollgegenstand

Der Mittelverwendungskontrolleur prüft insbesondere nicht, ob die von der Emittentin erwünschten Zahlungen rechtmäßig oder unter wirtschaftlichen, rechtlichen oder steuerlichen Gesichtspunkten notwendig, zweckdienlich oder sinnvoll sind. Soweit nach den vorstehenden Regelungen schriftliche Nachweise zu erbringen sind, genügt die Vorlage von Fotokopien. Die Prüfung, ob die vorgelegten Kopien mit den jeweiligen Originalen übereinstimmen, oder die Unterschriften auf den Fotokopien oder Originalurkunden von zeichnungsberechtigten Personen stammen, ist nicht Gegenstand der Mittelverwendungskontrolle.

Insbesondere ist der Mittelverwendungskontrolleur nicht verpflichtet, die Fälligkeit einer gegenüber der Emittentin geltend gemachten Forderung oder gar die Angemessenheit oder die Güte der Gegenleistung zu überprüfen. Das betrifft insbesondere die Kosten hinsichtlich von Baumaßnahmen oder dem Ankauf von Gebäuden und Grundstücken.

Nicht Gegenstand der Aufgaben des Mittelverwendungskontrolleurs ist die Kontrolle und Freigabe der für das Darlehen bereitgestellten Sicherheiten und deren Kontrolle, Verwaltung und Freigabe. Diese obliegt allein dem Sicherheitentreuhänder auch dann, wenn es sich bei den Sicherheiten um verpfändete Guthaben handelt. Den Mittelverwendungskontrolleur treffen insoweit keine Kontroll- und Berichtspflichten.

Darüber hinaus wird der Mittelverwendungskontrolleur keine Kontrolltätigkeiten ausüben, insbesondere nicht hinsichtlich der wirtschaftlichen und rechtlichen Konzeption der Vermögensanlage, des Darlehensvertrages, der Bonität von beteiligten Personen, Unternehmen und Vertragspartnern, der Werthaltigkeit von Garantien und Sicherheiten, der von Dritten gegenüber der Emittentin erbrachten Leistungen sowie der Ertragsfähigkeit der Emittentin oder Anbieterin.

2. Prüfungsergebnisse zum Berichtsstichtag

2.1 Höhe der eingesammelten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs. 2 Satz 8 Nr. 1 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder:

2.2 Höhe der davon in Anlageobjekte investierten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 2 beträgt die Summe der eingesammelten Anlegergelder, die in Anlageobjekte investiert werden sollen

Diese Summe verteilt sich wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Saldo für diese Positionen:

2.3 Höhe der Anlegergelder für sonstige Ausgaben

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 3 beträgt die Summe der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag:

2.4 Aufzählung der sonstigen Ausgaben

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr. 4 berichten wir über Zusammensetzung der sonstigen Ausgaben gemäß Darlehensvertrag wie folgt:

Zum Berichtsstichtag besteht folgender Rest-Saldo für diese Positionen:

2.5 Aufzählung und Beschreibung der Anlageobjekte

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.5 hat die Emittentin bereits nachfolgende Anlageobjekte oder Rechte daran erworbenen:

2.6 Summe der nicht investierten Anlegergelder

Gemäß § 5c Abs.2 Satz 8 Nr.6 beträgt die Summe der nicht investierten Anlegergelder zum Berichtsstichtag:

3. Gesamtbewertung

Die Verantwortung für die ordnungsgemäße und vertragsgerechte Verwendung der eingesammelten Anlegergelder liegt allein bei den gesetzlichen Vertretern der Emittentin.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der durchgeführten Prüfung eine Beurteilung darüber abzugeben, ob die Verwendung der Anlegergelder planmäßig erfolgte.

Auf Grund der von uns durchgeführten Prüfung, kommen wir zu dem Ergebnis, dass die Verwendung der Anlegergelder durch die Emittentin bisher planmäßig erfolgte.