Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt „Crowdinvesting FMTG – Geldzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“ und „Crowdinvesting FMTG – Sachzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt

„Crowdinvesting FMTG – Geldzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“
„Crowdinvesting FMTG – Sachzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin FMTG – Falkensteiner Michaeler Tourism Group AG, ansässig in der Walcherstr. 1A, Stiege 2C – Top 6.04, 1020 Wien, Österreich, und eingetragen im Handelsregister Wien unter der Registernummer FN 154675, zur Realisierung Ihres Vorhabens „Crowdinvesting FMTG – Geldzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“ /​ „Crowdinvesting FMTG – Sachzins Frühjahr 2024 – 5 Jahre“ (nachfolgend „Vorhaben“) Kapital benötigt. Zur Finanzierung dieses Vorhabens hat die Emittentin gem. VIB mittels der Crowdfunding-Plattform „CONDA Deutschland Crowdinvesting GmbH“ ein festverzinstes Nachrangdarlehen mit qualifiziertem Rangrücktritt und vorinsolvenzlicher Durchsetzungssperre („Darlehen“) von verschiedenen Anlegern („Anleger“) aufgenommen. Aus der nachgelagerten Geschäftstätigkeit werden Einnahmen generiert, welche zur Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens verwendet werden. Insgesamt wurden Anlegergelder in Höhe von EUR 3.802.500,00 eingesammelt, von denen EUR 20.000,00 aufgrund nicht erbrachter bzw. unvollständiger Legitimierungsunterlagen oder innerhalb der Widerrufsfrist stornierte Gelder an die potenziellen Anleger zurückgezahlt worden sind.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 3.782.500,00 wurden verwendet, um folgende Ausgaben zu begleichen:

Eine Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt – alle Verträge und Zahlungsbestätigungen der geschilderten Sachverhalte liegen vor.

Die sonstigen Kosten (Beratungskosten, Emissionskosten und Kosten für die Mittelverwendungskontrolle), welche gem. VIB hätten ausgezahlt werden können, wurden von der Emittentin direkt beglichen – Belege und Zahlungsbestätigungen liegen vor.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder auf allen Ebenen planmäßig erfolgt ist.

Anlage 1 – Aufzählung Anlageobjekte oder Rechte an Anlageobjekten

1. Anlagestrategie, Anlagepolitik und Anlageobjekte

Anlagestrategie der Emittentin ist die Tilgung der nachfolgend dargestellten Zwischenfinanzierungen, um dann aus den Beteiligungserlösen, welche durch den Betrieb von drei Hotels, den Betrieb und die Vermittlung von Luxusvillen und einer Apartmentanlage, den Betrieb und die Vermittlung und dem Verkauf von Wohnungen sowie aus der Rückzahlung eines Gesellschafterdarlehen erwirtschaftet werden, die Zins- und Rückzahlung dieser Vermögensanlage zu bedienen. Anlagepolitik der Emittentin ist es, sämtliche Maßnahmen zu treffen, die der Anlagestrategie dienen.

Die Emittentin ist zu 99,5% an der FMTG Development GmbH („FMTGD“), ansässig in der Walcherstrasse 1A, Stiege 2C, Top 6.04, in 1020 Wien, Österreich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 220074 p, beteiligt und hält somit EUR 995.000,00 des gezeichneten Stammkapitals von EUR 1.000.000,00. Diese Kapitalbeteiligung ist auf unbegrenzte Zeit durchgeführt und die Emittentin hat das Management übernommen. Die Geschäftstätigkeit der FMTGD ist die Verwaltung von Beteiligungen, die Immobilienentwicklung sowie die Erschließung von Grundstücken. Die FMTG Financial Services GmbH („FMTGF“), ansässig in der Walcherstrasse 1A, Stiege 2C, Top 6.04, in 1020 Wien, Österreich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 304170 i, mit einer einbezahlten Stammeinlage von EUR 36.400,00 ist eine 100% Tochter der Emittentin und hat als Geschäftstätigkeit die Beteiligungs- und Vermögensverwaltung als auch das Finanzmanagement und die Finanzierungsberatung der FMTG-Gruppe. Diese Kapitalbeteiligung ist ebenfalls auf unbegrenzte Zeit durchgeführt und die Emittentin hat das Management übernommen. Das Anlageobjekt besteht aus der Tilgung von zwei Zwischenfinanzierungen, welche über zwei Darlehen der FMTGF an die FMTGD erfolgten. Die im Rahmen der Emission eingenommenen Mittel sollen der FMTGD als Gesellschafterzuschuss (Eigenkapital – nicht rückzahlbar) bis spätestens 31.12.2024 in Höhe von EUR 3.800.000,00 zur Verfügung gestellt werden. Der Gesellschafterzuschuss soll unmittelbar zur Tilgung der Zwischenfinanzierungen verwendet werden. Die eine Zwischenfinanzierung (Zwischenfinanzierung 1) diente zur teilweisen Finanzierung einer Geschäftsanteilsaufstockung an einer niederländischen Zwischenholding, die wiederum an einer kroatischen Gesellschaft, die ein touristisches Resort betreibt, beteiligt ist. Die zweite Zwischenfinanzierung (Zwischenfinanzierung 2) dient der Investition in ein Hotelprojekt für Planungs- und Errichtungskosten. Die Mittel werden gemäß der oben dargestellten Anlagestrategie zurückgeführt. Im Folgenden werden die einzelnen Komponenten des Anlageobjektes gemeinsam beschrieben, da sie kumulativ das gesamte Anlageobjekt bilden.

Tilgung Zwischenfinanzierung 1:

Die FMTGD war bis zum 01.08.2023 zu 100% an einer Zwischenholding, der Punta Skala Beteiligungs GmbH („PSB“), ansässig in der Walcherstrasse 1A, Stiege 2C, Top 6.04, in 1020 Wien, Österreich, eingetragen im Firmenbuch des Handelsgerichts Wien unter der Registernummer FN 439943 a, mit einer einbezahlten Stammeinlage von EUR 35.000,00 beteiligt. Diese Kapitalbeteiligung ist auf unbegrenzte Zeit durchgeführt, die relative Veränderung dieser Beteilung wird am Ende dieses Absatzes erläutert. Die FMTGD hat das Management übernommen. Die Geschäftstätigkeit der PSB ist die Gründung, der Erwerb und die Verwaltung von Beteiligungen. Die PSB wiederum hielt 45% der Geschäftsanteile an der niederländischen Zwischenholding Zadar B.V. („ZADAR“), ansässig in dem Fascinatio Boulevard 764, in 2909 VA Capelle aan den IJssl, Niederlande, eingetragen im Handelsregister der niederländischen Handelskammer unter der Registernummer 64432904, mit einem Stammkapital von EUR 10.000,00. Diese Kapitalbeteiligung ist auf unbegrenzte Zeit durchgeführt. Die Geschäftstätigkeit der ZADAR ist die Gründung, der Erwerb und die Verwaltung von Beteiligungen. Die ZADAR ist wiederum zu 100% an der kroatischen Punta Skala d.o.o. („PS“), Zrinsko-Frankopanska Straße 38, in 23000 Zadar, Kroatien, eingetragen im Handelsregister des Handelsgerichts in Zadar unter der Registernummer HRSR.060019559 mit einem Stammkapital von EUR 12.041.880,00 beteiligt. Die PS betreibt ein touristisches Resort mit zwei Premium Hotels, einer Apartmentanlage, Luxusvillen und es sollen künftig weitere Wohnungen errichtet und veräußert werden. Diese Kapitalbeteiligung ist auf unbegrenzte Zeit durchgeführt und das Management wurde übernommen. Die PSB hat mit Datum 02.08.2023 die restlichen 55% der Geschäftsanteile an der ZADAR übernommen, wodurch die PSB das Management der ZADAR übernommen hat und somit indirekt den Einfluss auf das Management der PS in eine beherrschende Stellung ausgebaut hat. Diese 100%ige Kapitalbeteiligung ist auf unbegrenzte Zeit durchgeführt. Zur Finanzierung der Anteilsübernahme haben sich zwei, nicht der FMTG-Gruppe zugehörige Gesellschaften an der PSB mit 30% beteiligt – dies erfolgte durch eine Stammkapitalerhöhung um EUR 15.000,00 auf EUR 50.000,00, wodurch sich der Geschäftsanteil der FMTGD an der PSB zwar von 100% auf 70% reduzierte aber der Geschäftsanteil der PSB an der ZADAR auf 100% erhöhte. Durchgerechnet hat sich der Geschäftsanteil der FMTGD an der PS von 45% auf 70% erhöht. Auch die FMTGD hat liquide Mittel in die PSB für den Anteilskauf eingezahlt. So hat die FMTGD der PSB ein nachrangiges Mezzaninedarlehen in Höhe EUR 2.800.000,00 aus der Zwischenfinanzierung 1 (Zinssatz p.a.: 11,00%; Laufzeitende und Rückzahlung: 21.07.2026, kein ordentliches Kündigungsrecht; Zinsen endfällig) ihrer Schwestergesellschaft FMTGF weitergegeben. Die FMTGF hat der FMTGD diese Mittel über ein Darlehen (Zinssatz p.a.: 3-Monats EURIBOR + 2,5% Marge; Laufzeitende und Rückzahlung: 21.07.2026, vorzeitige Rückzahlung jederzeit möglich, Zinsen endfällig) weitergegeben. Diese Zwischenfinanzierung soll mit den Mitteln dieser Vermögensanlage, welche die Emittentin in Form des Gesellschafterzuschusses weitergibt, getilgt werden.

Grundstück und Immobilien:

Die PS betreibt in Ulica 1, 23231, Petrčane, Kroatien auf einem zusammenhängenden Grundstück (Gesamtfläche: 309.359 m²) Folgendes:

Künftig sollen auch Wohnungen errichtet und verkauft werden. Diese Wohnungen sind 88 1- bis 3 Zimmer Wohnungen sowie Maisonette-Wohnungen mit rd. 180 m². Die Fertigstellung ist für Juni 2025 geplant, die BGF der Wohnungen beträgt 9.243,05 m².

Alle oben genannten Immobilien (gesamte BGF: 83.947 m²) werden touristisch genutzt. Beim restlichen Grundstück handelt es sich um Grünflächen, Verkehrswege und für den Hotelbetrieb notwendige Unterstützungsfunktionen wie einen Technikraum.

Die PS betreibt die Hotels (inkl. Restaurants, Spas, Einzelhandelsflächen, Konferenzräumen, Sport/​ Event und Konferenzzentrum), die Appartementanlage und die Luxusvillen. Auch die Wohnungen wird sie vermitteln und betreiben. Aus den daraus erzielten Gewinnen wird die PS an die ZADAR und diese wiederum an die PSB, Gewinnausschüttungen vornehmen. Die PSB wird diese Gewinnausschüttungen zu 70% an die FMTGD ebenfalls ausschütten, sodass die FMTGD diese wiederum an die Emittentin ausschütten wird, welche daraus die Zins- und Rückzahlung der Vermögensanlage leistet.

Tilgung Zwischenfinanzierung 2:

Die FMTGD ist mit 24,0 % an der Alberghiera Mediterranea s.r.l. („LICATA“), ansässig in der via Ing. Giuseppe Franza 68 CAP, in 98124 Messina (ME), Italien, eingetragen bei der Handelskammer von Messina unter der Registernummer 04217820879, mit einer einbezahlten Stammeinlage von EUR 350.740,00 (des gesamten gezeichneten Stammkapital in Höhe von EUR 1.461.500,00) beteiligt. Diese Kapitalbeteiligung ist auf die Dauer des Unternehmens bis 31.12.2050 begrenzt. Es besteht eine aktive Einflussnahme am Management: einer von zwei Geschäftsführern stammt aus der FMTG-Gruppe. Die Geschäftstätigkeit der LICATA ist die Errichtung und Führung von Hotels. Im Zuge einer Rahmenvereinbarung zwischen den Gesellschaftern der LICATA, hat die FMTGD zur Errichtung des Hotels ein Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 1.000.000,00 an die LICATA aus der Zwischenfinanzierung 2 (Zinssatz p.a.: 0,00 %; Laufzeitende und Rückzahlung: 14.06.2033, eine laufende, vorzeitige Rückzahlung ist jederzeit in Teilbeträgen von mind. EUR 25.000,00 möglich) ihrer Schwestergesellschaft, der FMTGF weitergegeben. Die FMTGF hat der FMTGD diese Mittel über ein Darlehen (Zinssatz p.a.: 3-Monats EURIBOR + 2,5% Marge; Laufzeitende und Rückzahlung: 31.12.2024, vorzeitige Rückzahlung jederzeit möglich, Zinsen endfällig) weitergegeben. Diese Zwischenfinanzierung soll mit den Mitteln dieser Vermögensanlage, welche die Emittentin in Form des Gesellschafterzuschusses weitergibt, getilgt werden.

Grundstück und Immobilie:

Das Grundstück befindet sich in 92027 Licata, Straße: Contrada Canticaglione, Provinz Agrigento, Region Sizilien, Italien und besteht aus 24 zusammenhängenden Parzellen Nr. 170-172, 179, 318, 414, 438, 542-558, eingetragen im Blatt 93 das Katasteramt von Licata (Gesamtfläche: 112.580 m², gesamte BGF: 17.569 m²). Das Grundstück inkl. Gebäude wird touristisch genutzt. Die Nutzung gliedert sich wie folgt auf:

Logis inkl. Verkehrsflächen, vertikale Erschließung und Housekeeping-Räume: 9.300 m² BGF; Gastronomie inkl. Strand, Sport und Back-Office: 2.600 m² BGF; Allgemeinflächen, Rezeption, Wellness, Kinderclub, Technik: 4.769 m² BGF, Mitarbeiter-Unterkünfte: 900 m² BGF.

Die LICATA wird das Hotel als Familien- und Sporthotel betreiben. Die Fertigstellung sowie die Eröffnung sind im ersten Halbjahr 2026 geplant. Erträge aus dem Hotelbetrieb werden zur Bedienung des Gesellschafterdarlehens der FMTGD verwendet. Neben den Gewinnausschüttungen der PSB (von PS über ZADAR) an die FMTGD aus der Zwischenfinanzierung 1 verwendet die FMTGD ebenfalls die Mittel aus der Rückzahlung des Gesellschafterdarlehens aus der Zwischenfinanzierung 2 für Gewinnausschüttungen an die Emittentin, welche daraus die Zins- und Rückzahlung der Vermögensanlage leistet.

2. Mittelverwendungskontrolle der Auszahlung der eingeworbenen Mittel

Die Auszahlung der Anlegergelder in Höhe von insgesamt EUR 3.782.500,00 erfolgte in 4 Tranchen: