Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt „NIDDA.VIERZIG2“

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt
„NIDDA.VIERZIG2“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin Cube Asset Mitte 4 GmbH, ansässig in der Werkstättenstr. 39b in D-51379 Leverkusen, eingetragen im Handelsregister B des Amtsgerichts Köln unter HRB 109335 einen Darlehensvertrag in Höhe von min. EUR 2.000.000,00 und max. EUR 3.939.000,00 bei der Raisin Bank AG abgeschlossen hat. Das Darlehen wurde gem. VIB durch die Anbieterin der Vermögensanlage „ZBS Investment GmbH & Co. KG“ (folgend „ZBSI“ genannt) mittels der Internet-Dienstleistungsplattform zinsbaustein.de, betrieben von der „Zinsbaustein GmbH“ (Anlagevermittlerin – folgend „ZBS“ genannt), durch Anlagebeträge einzelner Anleger über insgesamt EUR 3.084.101,00 teilweise refinanziert und angekauft und die Darlehensforderung im Rahmen von Teilkreditforderungen auf die einzelnen Anleger übertragen.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 3.084.101,00 wurden folgendermaßen verwendet:

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig, nach den uns vorliegenden Verträgen erfolgt ist.

Anlage 1 – Aufzählung sonstige Ausgaben und Beschreibung der Verwendung

Bericht für den Zeitraum vom 03.04.2023 bis 01.09.2023

Anlage 2 – Aufzählung und Beschreibung der Anlageobjekte

1. Anlagestrategie

Anlagestrategie der Emittentin ist es, ein nachrangiges Darlehen („Intragruppen-Darlehen“) als Finanzierungsmittel an die Schwestergesellschaft „Cube Asset Mitte 1 GmbH“ („Projektgesellschaft“ /​ „Trägerin des Projekts“) zur Umsetzung des Projekts „NIDDA.VIERZIG2“ („Projekt“) weiterzugeben. Das „Bankdarlehen“ dient der Kapitalausstattung der Emittentin, um der Projektgesellschaft und Trägerin des Projekts ein nachrangiges Intragruppen-Darlehen zu gewähren und damit die Projektgesellschaft mit Finanzierungsmitteln auszustatten. Hierbei ist beabsichtigt, mit den Bankdarlehensmitteln Ankaufs- und Projektkosten für die Umwidmung und Revitalisierung eines Bürogebäudes zu einer wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie anteilig zu finanzieren. Das Bauprojekt wird im II. Quartal 2024 fertiggestellt und durch den Globalverkauf der Projektgesellschaft abgeschlossen sein. Es ist geplant, dass die Projektgesellschaft das Intragruppen-Darlehen einschließlich Zinsen und Gebühren aus Verkaufserlösen zurückführt. Aus den Tilgungsleistungen auf das Intragruppen-Darlehen sollen die Bankdarlehensmittel einschließlich Zinsen und Bereitstellungsgebühren bedient werden. Die Emittentin verpflichtet sich, die Mittel aus dem Bankdarlehen ausschließlich mittels nachrangigem Intragruppen-Darlehensvertrag an die unter Nr. 3 näher benannte Projektgesellschaft weiterzugeben.

2. Anlagepolitik

Anlagepolitik der Emittentin ist die vollständige Umsetzung der Anlagestrategie und durch die Weitergabe der eingeworbenen Gelder die Umsetzung des Projekts „NIDDA.VIERZIG2“ zu ermöglichen. Die Projektgesellschaft, welcher die Emittentin ein Intragruppen-Darlehen zur Verfügung stellt, erhält mittels nachrangigem unbesichertem Intragruppen-Darlehensvertrags, mit einer Laufzeit von bis zu 22 Monaten (in Abhängigkeit von der Vollplatzierung der Vermögensanlage) und einem endfälligen Zinssatz von 7,0% p.a., die Bankdarlehensmittel zur Umsetzung des Projekts „NIDDA.VIERZIG2“. Für die Vertragsparteien besteht während der Laufzeit kein Kündigungsrecht (das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt für beide Vertragsparteien unberührt). Darüber hinaus erhält die Projektgesellschaft weitere gegenüber den Bankdarlehensmitteln nachrangige Intragruppen- und Gesellschafterdarlehen als Eigenmittel. Das gesamte, für das Projekt „NIDDA.VIERZIG2“ erforderliche, Intragruppen- bzw. Gesellschafterdarlehen beträgt bis zu EUR 3.939.000,00. Das Bankdarlehen stellt ca. 10,0% der Gesamtfinanzierungsmittel des Projekts dar. Die Emittentin gewährt das Intragruppen-Darlehen aus dem Bankdarlehen in voller Höhe des eingeworbenen Emissionsvolumens (EUR 3.084.101,00) abzüglich anfallender Kosten und Gebühren aus diesem Bankdarlehen (EUR 2.767.298,16 „Nettoeinnahmen“). Weitere Bestandteile der Anlagepolitik sind auf Ebene der Projektgesellschaft die Überwachung des Baufortschritts und der Bauqualität, sowie die Kostenkontrolle in Bezug auf die Erstellung und die Begleitung der Vermietung und des Verkaufs der Immobilie.

3. Anlageobjekt

Sämtliche Nettoeinahmen in Höhe von EUR 2.767.298,16 werden als qualifiziert nachrangiges Intragruppen-Darlehen an die Schwesterngesellschaft /​ Projektgesellschaft Cube Asset Mitte 1 GmbH weitergeleitet. Deren Unternehmensgegenstand ist die Entwicklung von Immobilienprojekten durch Neubau, Umbau oder Revitalisierung. Sie ist ansässig in der Werkstättenstr. 39b in D-51379 Leverkusen und eingetragen im Handelsregister B des Amtsgerichts Köln unter HRB 104111. Die Konditionen für die Weiterleitung der Bankdarlehensmittel an die Projektgesellschaft sind die folgenden:

Verwendungszweck ist die Bezahlung von Kosten zur Umwidmung und des Umbaus sowie der Revitalisierung eines Bürogebäudes zu einer im Wesentlichen wohnwirtschaftlich genutzten Immobilie.

Die Projektgesellschaft hat die bestehende Büroimmobilie unter der Adresse Niddagaustr. 42 in D-60489 Frankfurt am Main kaufvertraglich im Januar 2022 erworben. Das Bürogebäude wurde 1992 erbaut. Das Grundstück weist eine Fläche von insgesamt 2.561 m² (zusammenhängendes Grundstück) aus. Es erfolgt die Umwidmung des bestehenden Bürogebäudes zu 102 Wohneinheiten (rd. 99% der Einheiten) und einem gewerblich genutzten Bereich im Erdgeschoss (rd. 1% der Einheiten) mit einer geplanten Gesamtfläche von 4.900 m² und 68 Tiefgaragen-Stellplätzen. Die Baugenehmigung liegt vor. Die Umbaumaßnahme hat bereits begonnen und wird im II. Quartal 2024 abgeschlossen sein.
Aufgrund der bereits abgeschlossenen Verträge (u.a. Grundstücksankauf-, GU- und Darlehensverträge) sowie des Beginns der Rückbauarbeiten besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad.
Die Höhe der voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts beläuft sich auf EUR 38.920.000,00. Für die Optimierung der Finanzierungsstruktur werden in das Projekt für den Ankauf bereits investierte Eigenmittel durch die Nettoeinnahmen (gesamte Einnahmen aus der Vermögensanlage abzüglich der mit der Vermögensanlage verbundenen Kosten und Provisionen) in Höhe von EUR 2.767.298,16 teilweise ersetzt. Ergänzt wird das Intragruppen-Darlehen mit Mitteln aus vorrangigen Seniorfinanzierungen bis zu einer Höhe von EUR 29.500.000,00 sowie Eigenmitteln von bis zu EUR 4.030.000,00 und weiteren Mezzanine-Mitteln. Sollte ein Verkaufspreis von mindestens EUR 42.000.000,00 erzielt werden können, besteht die Möglichkeit die Seniorfinanzierung auf max. EUR 32.500.000,00 zu erhöhen. Die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern allein sind folglich zur Realisierung des Anlageobjekts nicht ausreichend. Die Rückzahlung der Bankdarlehensmittel sowie der Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus den an die Emittentin weiterzuleitenden Überschüssen aus Verkaufserlösen („Rückflüsse“) nach Übergabe der fertiggestellten Immobilie an den Käufer spätestens zum Rückzahlungstermin. Erste Gespräche mit Marktteilnehmern hinsichtlich des Verkaufs der Projektentwicklung haben bereits stattgefunden. Es ist bisher kein Vertrag zum Verkauf geschlossen worden.

4. Mittelverwendungskontrolle

Bericht für den Zeitraum vom 03.04.2023 bis 01.09.2023