Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt „Seniorenwohnen in Wiernsheim“

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt
„Seniorenwohnen in Wiernsheim“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz [nachfolgend „VermAnlG“] berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin Paulus Wohnbau GmbH Eigenmittel in Höhe von mind. EUR 680.000,00 bis zu EUR 900.000 in das Projekt eingebracht hat und weitere Mittel zur Finanzierung des Projektes benötigt werden. Die Eigenmittel und die weiteren Mittel zur Projektfinanzierung wurden gem. VIB durch die Anbieterin der Vermögensanlage „ZBS Investment GmbH & Co. KG“ mittels der Internet-Dienstleistungsplattform „Zinsbaustein GmbH“ („Anbieterin“) durch Anlagebeträge einzelner Anleger über insgesamt EUR 908.002,00 teilweise refinanziert bzw. finanziert und angekauft und die Darlehensforderung im Rahmen von Teilkreditforderungen auf die einzelnen Anleger übertragen.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 908.002,00 wurden verwendet, um folgende sonstige Ausgaben zu begleichen:

Eine Aufzählung und Beschreibung der sonstigen Kosten ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt.

Eine Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 2 beigefügt.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig, nach den uns vorliegenden Verträgen erfolgt ist.

Anlage 1 – Aufzählung der sonstigen Ausgaben und Beschreibung der Verwendung

Mit der Vermögensanlage verbundene Kosten und Provisionen, einschließlich sämtlicher Entgelte und sonstigen Leistungen, die die Internet-Dienstleistungsplattform von dem Emittenten für die Vermittlung der Vermögensanlage erhält:

1) Prüfungsvergütung und Vermittlungsvergütung gem. Finanzierungsvermittlungsvertrag in Höhe von EUR 70.000 zzgl. gesetzlicher USt. gezahlt an die Internet-Plattform für die Bereitstellung der Plattform inkl. laufendem technischen und inhaltlichen Support, Prüfung des Emittenten, Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung der Vermögensanlage sowie Kundenbetreuung

a) Einmalige Pauschale für die Steuerung des Prozesses der Abführung der Kapitalertragssteuer in Höhe von EUR 1.500,00 zzgl. gesetzlicher USt.

b) einmalige Einwerbegebühr für die Leistungen des Anbieters gem. VIB in Höhe von EUR 5.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.

2) Arrangement-Fee in Höhe von EUR 5.000,00 (umsatzsteuerbefreit) für einmalige Kosten der Fronting Bank

3) Zahlungstreuhändergebühr in Höhe von EUR 3.584,01 zzgl. gesetzlicher USt. für Kosten des Treuhandkontos zur (Rück-) Zahlung der Anlagebeträge, Zinsen und Bereitstellungsgebühr

4) Kosten der Mittelverwendungskontrolle in Höhe von EUR 3.408,00 zzgl. gesetzlicher USt.

Anlage 2 – Aufzählung und Beschreibung des Anlageobjektes

Anlagestrategie

Anlagestrategie des Emittenten ist es, mit der Aufnahme von Darlehensmittel aus einem Bankdarlehen als einem Bestandteil (circa 8,00 %) der insgesamt erforderlichen Finanzierungsmittel den Neubau von 20 Seniorenwohnungen mit Betreuungsangebot und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen sowie 13 Seniorenwohnungen mit 10 Tiefgaragenstellplätzen „Seniorenwohnen in Wiernsheim“ in D-75446 Wiernsheim zu finanzieren. Die gesamten für dieses Projekt erforderlichen Finanzierungsmittel betragen bis zu EUR 11.310.000. Neben der Aufnahme des Bankdarlehens in Höhe von bis zu EUR 918.000, finanziert der Emittent das Projekt durch ein weiteres Bankdarlehen („Weiteres Bankdarlehen“) in Höhe von EUR 10.130.000 sowie Eigenmittel in Höhe von EUR 262.000. Die Immobilie wird voraussichtlich im 2. Quartal 2023 fertiggestellt. Aus dem Verkaufserlös sollen unter anderem die Teilkreditforderungen der Anleger (jeweils einschließlich Zinsen) bedient werden. Der Emittent verpflichtet sich, die Mittel aus dem Bankdarlehen ausschließlich zur Finanzierung des Projekts „Seniorenwohnen in Wiernsheim“ in D-75446 Wiernsheim einzusetzen.

Anlagepolitik

Anlagepolitik des Emittenten ist die vollständige Umsetzung der Anlagestrategie, insbesondere die Investition in den Neubau von 20 Seniorenwohnungen mit Betreuungsangebot und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen sowie 13 Seniorenwohnungen mit 10 Tiefgaragenstellplätzen „Seniorenwohnen in Wiernsheim“, Refinanzierung von eingesetzten Eigenmitteln sowie weitere Projektkosten für das Projekt „Seniorenwohnen in Wiernsheim“ dessen Finanzierungsstruktur durch die Revalutierung von Eigenmitteln optimiert werden soll. Im Zuge der Revalutierung werden in das Projekt bereits investierte Eigenmittel in Höhe von min. EUR 680.000 bis zu EUR 900.000 durch das Bankdarlehen ersetzt. Mit den übrigen Mitteln aus dem Bankdarlehen werden weitere Projektkosten sowie die vom Projektentwickler zu tragenden Kosten der Vermögensanlage finanziert. Weitere Bestandteile der Anlagepolitik sind die Überwachung des Baufortschritts und der Bauqualität, sowie die Kostenkontrolle in Bezug auf die Erstellung der Immobilie und der Verkauf der Immobilie.

Anlageobjekt

Bei dem Anlageobjekt des Emittenten handelt es sich um Neubauten mit insgesamt 33 Wohneinheiten auf einer Gesamtwohnfläche von 2.293 m² und insgesamt 27 Tiefgaragenstellplätzen. Die Grundstücke, auf denen jeweils die Neubauten errichtet werden, sind nicht zusammenhängend. Alle erforderlichen Teilgrundstücke /​ Flurstücke sind angekauft. Baugenehmigungen liegen vor. Es besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad (Ankäufe erfolgt, Baugenehmigungen liegen vor, mit dem Vertrieb wurde im 2. Quartal 2020, mit dem Bau wurde am 27.07.2021 begonnen). In der Hindenburgstrasse 5 in D-75446 Wiernsheim wird ein Neubau mit 20 Seniorenwohnungen mit Betreuungsangebot auf einer Wohnfläche von 1.366 m² und einer Tiefgarage mit 17 Stellplätzen auf einem angekauften Grundstück mit 1.223 m² (zusammenhängendes Grundstück) realisiert. In der Kronengasse 8 in D-75446 Wiernsheim befindet sich der Neubau von 13 Seniorenwohnungen mit einer Wohnfläche von 913 m² und 10 Tiefgaragenstellplätzen auf einem bereits angekauften Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 1.070 m² (zusammenhängendes Grundstück) in Errichtung. Die Höhe der voraussichtlichen Gesamtkosten beider Anlageobjekte belaufen sich auf EUR 11,31 Mio. Die Fertigstellung beider Vorhaben ist im 2. Quartal 2023 geplant. 90 % der Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern werden auf den Standort Hindenburgstrasse 5 D-75446 Wiernsheim verteilt, die übrigen 10 % der Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern fließen dem Standort Kronengasse 8, D-75446 Wiernsheim zu. Die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern allein sind zur Realisierung des Anlageobjekts nicht ausreichend. Die Rückzahlung der Anlegergelder einschließlich Zinsen erfolgt aus den Verkaufserlösen der Wohneinheiten und Tiefgaragenstellplätze spätestens zum Rückzahlungsdatum. Aufgrund bereits geschlossener Verträge (u.a. Grundstücksankaufs-, Finanzierungs-, Bauverträge, Baugenehmigungen) sowie der bereits vorliegenden Teilungserklärung nebst Grundbuchblättern und fortgeschrittenen Bauarbeiten besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad.