Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt „Unternehmensfinanzierung der new.space AG“

Die RedaktionDonnerstag, 16.03.20239 Min Lesezeit17

geralt (CC0), Pixabay

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt

„Unternehmensfinanzierung der new.space AG“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagegesetz (nachfolgend „VermAnlG“) berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin new.space AG einen Darlehensvertrag i.H.v. min. EUR 2.500.000,00 und max. EUR 5.050.000,00 bei der Raisin Bank abgeschlossen hat. Das Darlehen wurde gemäß VIB durch die Anbieterin der Vermögensanlage „ZBS Investment GmbH & Co. KG“ (folgend „ZBSI“ genannt) mittels der Internet-Dienstleistungsplattform „Zinsbaustein GmbH“ („Anbieterin“ – folgend „ZBS“ genannt) durch Anlagebeträge einzelner Anleger über insgesamt EUR 4.877.056,00 refinanziert und angekauft und die Darlehensforderung im Rahmen von Teilkreditforderungen auf die einzelnen Anleger übertragen.

Die Anlegergelder i.H.v. 4.877.056,00 wurden folgendermaßen verwendet:

•	Sonstige Kosten i.H.v. insgesamt EUR 486.587,54 brutto inkl. USt. – eine Aufzählung und Beschreibung der sonstigen Kosten ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt.
•	Weiterreichung des Darlehens in Form von nachrangigen Gesellschafterdarlehen als Finanzierungsmittel an vier Tochtergesellschaften der Emittentin i.H.v. insgesamt EUR 4.390.468,46 – eine detaillierte Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 2 beigefügt.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig, nach den uns vorliegenden Verträgen erfolgt ist.

Hamburg, den 1. März 2023

Dr. Ralf Ellerbrok

– Geschäftsführer –

Anlage 1 – Aufzählung der sonstigen Ausgaben und Beschreibung der Verwendung

Mit der Vermögensanlage verbundene Kosten und Provisionen, einschließlich sämtlicher Entgelte und sonstigen Leistungen, die die Internet-Dienstleistungsplattform von dem Emittenten im Zusammenhang mit der Vermittlung der Vermögensanlage gemäß § 10 des Finanzierungsvermittlungsvertrags vom 13.09.2022 für die Vermittlung der Vermögensanlage erhalten hat, bzw. erhält:

Eine Vergütung i.H.v. 3,75% p.a. netto zzgl. USt. des tatsächlichen Darlehensnennbetrags i.H.v. EUR 4.877.056,00 für den Zeitraum ab Auszahlung bis zum Ende der Mindestlaufzeit am 29.08.2024. Ab dem 30.08.2024 bis zum tatsächlichen Rückzahlungszeitpunkt erhält der Auftragnehmer vom Auftraggeber eine Vergütung i.H.v. 4,0 % p.a. netto zzgl. USt. berechnet auf den tatsächlichen Darlehensnennbetrag (nachfolgend „vorhabenbezogene Vergütung“) und ist wie folgt zahlbar:

Set-up Fee (Mindestvergütung): Die Gebühr – insgesamt ausgezahlt EUR 435.277,25 brutto inkl. USt. – teilt sich auf i.H.v. 3,75% p.a. netto zzgl. USt. für eine Laufzeit von 24 Monaten auf den Darlehensnennbetrag der jeweiligen Tranche und ist zahlbar und fällig über Einbehalt bzw. spätestens 21 Tage nach Beendigung der jeweiligen Fundingphase.

Diese setzt sich zusammen aus:

ai. EUR 50.000,00 (EUR 59.500,00 brutto inkl. USt.) als Vergütung für die Prüfung des Vorhabens, Finanzierungsstrukturierung, Vorbereitung der ZBS-Gremienentscheidung und Ausfertigung der Verträge, laufendes Reporting („Prüfungsvergütung“),

aii. EUR 5.000,00 (EUR 5.950,00 brutto inkl. USt.) als Vergütung für ZBSI als Transaktionsvehikel und Sicherheitentreuhänder („Einwerbegebühr“),

aiii. Der Restbetrag (EUR 369.827,25 brutto inkl. USt.) entfällt auf die Vergütung für die Vermittlung der Vermögensanlage (Bereitstellung der Plattform, Anlegerbetreuung, Marketing etc. „Vermittlungsvergütung“).

Nachgelagerte Fee: Sofern das Darlehen länger als 24 Monate in Anspruch genommen wird, ist der Restbetrag i.H.v. 4,0 % p.a. netto zzgl. USt. berechnet auf den Darlehensnennbetrag für die Restlaufzeit ab dem 25. Monat bis zum tatsächlichen Laufzeitende des Darlehens fällig und zahlbar bei Rückzahlung des Darlehens – nicht ausgezahlt.

Arrangement-Fee i.H.v. 0,4 % des Darlehensnennbetrags jeder Tranche – insgesamt EUR 20.000,00 ohne USt. ausgezahlt – zur Deckung der Kosten für die Partnerbank.

Zahlungstreuhändergebühr i.H.v. insgesamt ausgezahlten EUR 20.481,29 brutto inkl. USt. für die Kosten des Zahlungstreuhänders secupay AG für die Aus- und Rückzahlung der Anlagebeträge sowie ggf. laufende Zinszahlungen.

Gebühr für die Steuerung des Prozesses der Abführung der Kapitalertragsteuern bei der Auszahlung von Zinsen – Pauschale i.H.v. EUR 9.100,00 netto zzgl. USt. fällig und zahlbar 21 Tage nach Ende der Fundingphase – ausgezahlt EUR 10.829,00 brutto inkl. USt.

Anlage 2 – Aufzählung und Beschreibung des Anlageobjekts

1. Anlagestrategie

Anlagestrategie der Emittentin ist es, nachrangige Gesellschafterdarlehen („Gesellschafterdarlehen“) als Finanzierungsmittel an Tochtergesellschaften („Zwischengesellschaften“) zur Umsetzung von Pflege-Immobilienprojekten („Vorhaben“) weiterzugeben. Das Bankdarlehen dient der Kapitalausstattung der Emittentin, um an vier Tochtergesellschaften mit jeweils konkretem Investitionsprojekt nachrangige Mezzanine-Gesellschafterdarlehen („Bankdarlehensmittel“ und „Bankdarlehensmittel 1-4“) zu gewähren und damit die Zwischengesellschaften mit Finanzierungsmitteln auszustatten. Hierbei ist beabsichtigt, mit den Bankdarlehensmitteln teilweise im Rahmen der Grundstücksankäufe sowie der Ankaufsnebenkosten in die Zwischengesellschaften eingebrachte Eigenmittel zu refinanzieren, sofern der Eigenmittelanteil in einer Zwischengesellschaft den geplanten Anteil an Eigenmitteln überschritten hat. Die Vorhaben werden im IV. Quartal 2024 und dem II. Quartal 2025 fertiggestellt und durch Verkäufe der bereits vermieteten bzw. verpachteten Pflege-Immobilien der Zwischengesellschaften abgeschlossen sein. Es ist geplant, dass die Zwischengesellschaften die Gesellschafterdarlehen aus Verkaufserlösen, ggf. zzgl. noch zu beantragender öffentlicher Fördermittel, zurückführen. Sollten die öffentlichen Fördermittel nicht bewilligt werden, sind die Zwischengesellschaften dennoch in der Lage, die gewährten Gesellschafterdarlehen aus der Summe aller Verkaufserlöse zurückzuführen. Aus den Tilgungsleistungen auf die Gesellschafterdarlehen sollen die Bankdarlehensmittel einschließlich Zinsen und Bereitstellungsgebühren bedient werden. Die Emittentin verpflichtet sich, die Mittel aus dem Bankdarlehen ausschließlich mittels nachrangigen Gesellschafterdarlehensverträgen an die unter Nr. 3 näher benannten Zwischengesellschaften weiterzugeben.

2. Anlagepolitik

Anlagepolitik der Emittentin ist die vollständige Umsetzung der Anlagestrategie und durch die Weitergabe der eingeworbenen Gelder die Umsetzung der vier Vorhaben zu ermöglichen. Die vier Zwischengesellschaften, welchen die Emittentin Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt, erhalten mittels nachrangiger unbesicherter Gesellschafterdarlehensverträge mit einer jeweiligen Laufzeit von bis zu 33 Monaten (in Abhängigkeit von der Vollplatzierung der Vermögensanlage) und einem endfälligen Zinssatz von 7,5% p.a. Bankdarlehensmittel zur Umsetzung des jeweiligen Vorhabens („Unternehmensfinanzierung der new.space AG“). Für die Vertragsparteien besteht während der Laufzeit kein Kündigungsrecht (das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt für beide Vertragsparteien unberührt). Darüber hinaus erhalten die vier Zwischengesellschaften weitere gegenüber den Bankdarlehensmitteln nachrangige Gesellschafterdarlehen aus Eigenmitteln. Die gesamten für die vier Vorhaben erforderlichen Gesellschafterdarlehen betragen bis zu
EUR 7.250.000,00. Das Bankdarlehen stellt rd. 69 % der in Form von Gesellschafterdarlehen weiterzugebenden Mittel dar. Die Emittentin gewährt die Gesellschafterdarlehen aus dem Bankdarlehen („Bankdarlehen“) i.H.v. bis zu EUR 5.050.000,00 abzgl. anfallender Kosten und Gebühren aus diesem Bankdarlehen und Eigenmitteln i.H.v. min. EUR 2.250.000,00. Ergänzt werden die Gesellschafterdarlehen mit Mitteln aus vorrangigen Seniorfinanzierungen bis zur Höhe von EUR 57.950.000,00. Die voraussichtlichen Gesamtkosten der vier Vorhaben betragen in Summe EUR 65.200.000,00.

3. Anlageobjekt

Die eingeworbenen Anlegergelder i.H.v. insgesamt EUR 4.390.468,46 (Darlehensnennbetrag) abzgl. anfallender Kosten und Gebühren für die Vermittlung und Strukturierung des Bankdarlehens (die „Nettoeinnahmen“) sind von der Emittentin an Zwischengesellschaften mit Vorhaben mit nachweisbarem Realisierungsgrad weitergereicht worden, deren alleiniger Gesellschafter sie ist. Die Weiterreichung der Nettoeinnahmen erfolgte jeweils in Form von Bankdarlehensmitteln wie unter Nr. 1 und Nr. 2 dargestellt wie folgt:

20 % der Nettoeinnahmen – insgesamt EUR 878.093,69 – sind als qualifiziert nachrangiges Gesellschafterdarlehen („Bankdarlehensmittel 1“) an die Projektgesellschaft Harztor Northeim GmbH („Zwischengesellschaft 1“) weitergeleitet worden.

Deren Unternehmensgegenstand ist der Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken und sowie deren Erwerb, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien aller Art. Die Projektgesellschaft kann Geschäftsführungsaufgaben in solchen Gesellschaften übernehmen. Sie ist eingetragen im HR B 18854 des AG Kassel mit Sitz in der Friedrichstr. 14 in D-34117 Kassel.

Die Konditionen für die Weiterleitung der Bankdarlehensmittel 1 an die Zwischengesellschaft 1 sind:

•	Zinssatz des Gesellschafterdarlehens 7,5 % p.a. endfällig
•	Laufzeit bis zu 33 Monate
•	Rückzahlungstermin Ende III. Quartal 2025
•	unbesichert

Verwendungszweck ist der Neubau einer Pflegeimmobilie mit einer geplanten Gesamtfläche von 6.417 m² (zusammenhängendes Grundstück). Die Baugenehmigung ist beantragt. Der Baubeginn ist für das IV. Quartal 2022 und die Fertigstellung für das I. Quartal 2025 geplant. Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rd. EUR 15.850.000,00. Die Nettoeinnahmen (Bankdarlehensmittel 1) reichen allein nicht aus, um das Gesamtprojekt zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Aufnahme weiterer Darlehen i.H.v. voraussichtlich EUR 14.550.000,00 und weiteren ggü. den Bankdarlehensmitteln 1 nachrangigen Eigenmitteln i.H.v. min. EUR 300.000,00. Die Miet-/ Pachtverträge sowie der Globalverkaufsvertrag sind bereits abgeschlossen. Es besteht ein nachweisbarer realisierungsgrad. Die Rückzahlung der Bankdarlehensmittel 1 sowie der Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus den an die Emittentin weiterzuleitenden Überschüssen aus Verkaufserlösen (ggf. zzgl. noch zu beantragender öffentlicher Fördermittel) („Rückflüsse“) nach Übergabe der fertigen, vermieteten und verpachteten Immobilie an den Käufer zum Rückzahlungstermin.

26 % der Nettoeinnahmen – insgesamt EUR 1.141.521,80 – sind als qualifiziertes nachrangiges Gesellschafterdarlehen („Bankdarlehensmittel 2“) an die Projektgesellschaft Schöningen Eichendorffstraße GmbH („Zwischengesellschaft 2“) weitergeleitet worden.

Deren Unternehmensgegenstand ist der Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie der Erwerb, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien aller Art. Die Projektgesellschaft kann Geschäftsführungsaufgaben in solchen Gesellschaften übernehmen. Sie ist eingetragen im HR B 18848 des AG Kassel mit Sitz in der Friedrichstr. 14 in D-34117 Kassel.

Die Konditionen für die Weiterleitung der Bankdarlehensmittel 2 an die Zwischengesellschaft 2 sind:

•	Zinssatz des Gesellschafterdarlehens 7,5 % p.a. endfällig
•	Laufzeit bis zu 33 Monate
•	Rückzahlungstermin Ende II. Quartal 2025
•	unbesichert

Verwendungszweck ist der Neubau einer Pflegeimmobilie mit einer geplanten Gesamtfläche von 4.996 m² in D-38364 Schöningen, Eichendorffstr. 1a, auf einem bereits angekauften Grundstück mit einer Größe von 3.210 m² (zusammenhängendes Grundstück). Die Baugenehmigung ist beantragt. Der Baubeginn ist für das IV. Quartal 2022 und die Fertigstellung ist für das IV. Quartal 2024 geplant. Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rd. EUR 12.000.000,00. Die Nettoeinnahmen (Bankdarlehensmittel 2) reichen allein nicht aus, um das Gesamtprojekt zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Annahme weiterer Darlehen in Form von ggü. den Bankdarlehensmitteln 2 vorrangigen, von einem oder mehreren Kreditinstituten zu vergebenden Darlehen i.H.v. voraussichtlich EUR 10.200.00,00 und weiteren, ggü. den Bankdarlehensmitteln 2 nachrangigen Eigenmitteln i.H.v. min. EUR 500.000,00. Die Miet-/ Pachtverträge sowie der Globalverkaufsvertrag sind bereits abgeschlossen. Es besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad. Die Rückzahlung der Bankdarlehensmittel 2 sowie der Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus den an die Emittentin weiterzuleitenden Überschüssen aus Verkaufserlösen (ggf. zzgl. noch zu beantragender öffentlicher Fördermittel) („Rückflüsse“) nach Übergabe der fertigen, vermieteten und verpachteten Immobilie an den Käufer zum Rückzahlungstermin.

30 % der Nettoeinnahmen – insgesamt EUR 1.317.140,54 – sind als qualifiziert nachrangiges Gesellschafterdarlehen („Bankdarlehensmittel 3“) an die Projektgesellschaft Cloppenburg Emsteker Str. GmbH („Zwischengesellschaft 3“) weitergeleitet worden.

Deren Unternehmensgegenstand ist der Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie der Erwerb, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien aller Art. Sie ist eingetragen im HR B 19119 des AG Kassel mit Sitz in der Friedrichstr. 14 in D-34117 Kassel.

Die Konditionen für die Weiterleitung der Bankdarlehensmittel 3 an die Zwischengesellschaft 3 sind:

•	Zinssatz des Gesellschafterdarlehens 7,5 % p.a. endfällig
•	Laufzeit bis zu 33 Monate
•	Rückzahlungstermin Ende II. Quartal 2025
•	unbesichert

Verwendungszweck ist der Neubau einer Pflegeimmobilie mit einer geplanten Gesamtfläche von 7.091 m² in D-49661 Cloppenburg, Emsteker Str. 86, auf einem bereits angekauften Grundstück mit einer Größe von 11.201 m² (zusammenhängendes Grundstück). Die Bauvoranfrage ist gestellt. Der Baubeginn ist für das II. Quartal 2023 und die Fertigstellung ist für das II. Quartal 2025 geplant. Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rd. EUR 23.000.000,00. Die Nettoeinnahmen (Bankdarlehensmittel 3) reichen allein nicht aus, um das Gesamtprojekt zu finanzieren. Dies erfolgt durch Aufnahme weiterer Darlehen in Form von ggü. den Bankdarlehensmitteln 3 vorrangigen, von einem oder mehreren Kreditinstituten zu vergebenden Darlehen i.H.v. voraussichtlich EUR 20.700.000,00 und weiteren, ggü. den Bankdarlehensmitteln 3 nachrangigen Eigenmitteln i.H.v. min. EUR 800.000,00. Der Abschluss von Miet-/ Pachtverträgen wird derzeit geprüft, Vorverträge liegen vor. Es besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad. Die Rückzahlung der Bankdarlehensmittel 3 sowie der Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus den an die Emittentin weiterzuleitenden Überschüssen aus Verkaufserlösen (ggf. zzgl. noch zu beantragender öffentlicher Fördermittel) („Rückflüsse“) nach Übergabe der fertigen, vermieteten und verpachteten Immobilie an den Käufer zum Rückzahlungstermin.

24 % der Nettoeinnahmen – insgesamt EUR 1.053.712,43 – sind als qualifiziert nachrangiges Gesellschafterdarlehen („Bankdarlehensmittel 4“) an die Projektgesellschaft Bodenwerder Linser Straße GmbH („Zwischengesellschaft 4“) weitergeleitet worden.

Deren Unternehmensgegenstand ist der Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken sowie der Erwerb, die Verwaltung und der Verkauf von Immobilien aller Art. Sie ist eingetragen im HR B 19136 des AG Kassel mit Sitz in der Friedrichstr. 14 in D-34117 Kassel.

Die Konditionen für die Weiterleitung der Bankdarlehensmittel 4 an die Zwischengesellschaft 4 sind:

•	Zinssatz des Gesellschafterdarlehens 7,5 % p.a. endfällig
•	Laufzeit bis zu 33 Monate
•	Rückzahlungstermin Ende II. Quartal 2025
•	unbesichert

Verwendungszweck ist der Neubau einer Pflegeimmobilie mit einer geplanten Gesamtfläche von 5.000 m² in D-37619 Bodenwerder, Linser Str., auf einem bereits angekauften Grundstück eines noch zu vermessenden Teilstücks mit einer Größe von 4.222 m² (zusammenhängendes Grundstück), Flurstücke 1048 und 1049 der Flur 2 Gemarkung Bodenwerder eingetragen im Grundbuch von Bodenwerder Blatt 2924. Die Bauvoranfrage ist gestellt. Der Baubeginn ist für das IV. Quartal 2022 und die Fertigstellung ist für das II. Quartal 2025 geplant. Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rd. EUR 14.350.000,00. Die Nettoeinnahmen (Bankdarlehensmittel 4) reichen allein nicht aus, um das Gesamtprojekt zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Aufnahme weiterer Darlehen in Form von ggü. den Bankdarlehensmitteln 4 vorrangigen, von einem oder mehreren Kreditinstituten zu vergebenden Darlehen i.H.v. voraussichtlich EUR 12.500.000,00 und weiteren ggü. den Bankdarlehensmitteln 4 nachrangigen Eigenmitteln i.H.v. min. EUR 650.000,00. Der Abschluss von Miet-/ Pachtverträgen und eines Globalverkaufsvertrags wird derzeit geprüft, Vorverträge liegen vor. Es besteht ein nachweisbarer Realisierungsgrad. Die Rückzahlung der Bankdarlehensmittel 4 sowie der Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus den an die Emittentin weiterzuleitenden Überschüssen aus Verkaufserlösen (ggf. zzgl. noch zu beantragender öffentlicher Fördermittel) („Rückflüsse“) nach Übergabe der fertigen, vermieteten und verpachteten Immobilie an den Käufer zum Rückzahlungstermin.

Für alle Vorhaben gilt, dass die Emittentin bereits in Vorverhandlungen mit dem Generalunternehmer steht, auf deren Basis die bisherigen Kalkulationen erfolgt sind. Verträge wurden bisher nicht geschlossen. Die Rückflüsse aus den vier Vorhaben reichen aus, um auf der Ebene der new.space AG sämtliche Anlegergelder einschließlich Zinsen und Bereitstellungsgebühren zurückzuführen.

Weitere Bestandteile der Anlagepolitik sind auf Ebene der jeweiligen Zwischengesellschaft die Überwachung des Baufortschritts und der Bauqualität sowie die Kostenkontrolle in Bezug auf die Erstellung, die Begleitung der Vermietung und des Verkaufs der jeweiligen Immobilie.