Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt „Wohnen an der Altstadt Dachau“

Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft

Hamburg

Bericht über die Mittelverwendungskontrolle zum Projekt
„Wohnen an der Altstadt Dachau“

Gemäß den Regelungen des § 5c Vermögensanlagengesetz [nachfolgend „VermAnlG“] berichten wir, die Rödl Treuhand Hamburg GmbH Steuerberatungsgesellschaft als Mittelverwendungskontrolleur, dass die Emittentin Civita Objekt2 GmbH ein Darlehen der Scopus Capital GmbH in Höhe von EUR 2.375.000,00 (inkl. aufgelaufener Zinsen) aufgenommen hat. Das Darlehen wurde gem. VIB durch die Anbieterin der Vermögensanlage „ZBS Investment GmbH & Co. KG“ mittels der Internet-Dienstleistungsplattform „Zinsbaustein GmbH“ („Anbieterin“) durch Anlagebeträge einzelner Anleger über insgesamt EUR 2.292.572 teilweise refinanziert und angekauft und die Darlehensforderung im Rahmen von Teilkreditforderungen auf die einzelnen Anleger übertragen.

Die Anlegergelder in Höhe von EUR 2.292.572 wurden vollständig verwendet, um folgende Ausgaben zu begleichen: Refinanzierung eines bestehenden Mezzanine-Darlehens der Scopus Capital GmbH „Nachrangdarlehen Augsburger Straße 38, Dachau, Civita Objekt 2 GmbH“.

Eine Aufzählung und Beschreibung der sonstigen Kosten ist diesem Bericht als Anlage 1 beigefügt. Sonstige Kosten wurden von der Emittentin direkt im Rahmen separater Rechnungsstellungen beglichen.

Eine Beschreibung des Anlageobjekts ist diesem Bericht als Anlage 2 beigefügt.

Bislang wurden EUR 0,00 der bereitgestellten Anlegergelder noch nicht investiert.

Als Mittelverwendungskontrolleur bestätigen wir, dass die Verwendung der Anlegergelder planmäßig, nach den uns vorliegenden Verträgen erfolgt ist.

Anlage 1 – Aufzählung der sonstigen Ausgaben und Beschreibung der Verwendung

Mit der Vermögensanlage verbundene Kosten und Provisionen, einschließlich sämtlicher Entgelte und sonstigen Leistungen, die die Internet-Dienstleistungsplattform von dem Emittenten für die Vermittlung der Vermögensanlage erhält:

1) Gebühren i.H.v. 4,19% p.a. zzgl. gesetzlicher USt. des Emissionsvolumens. Diese decken folgende Leistungen ab: Bereitstellung der Plattform inkl. laufendem technischen und inhaltlichen Support, Prüfung des Emittenten sowie des Projektes, Beratung bei der Strukturierung und Verzinsung der Vermögensanlage sowie Kundenbetreuung.

2) Einmalige Pauschale für die Steuerung des Prozesses der Abführung der Kapitalertragssteuer in Höhe von EUR 3.900,00 zzgl. gesetzlicher USt.

3) einmalige Einwerbegebühr für die Leistungen des Anbieters gem. VIB in Höhe von EUR 5.000,00 zzgl. gesetzlicher USt.

4) Arrangement-Fee in Höhe von EUR 9.170,29 (umsatzsteuerbefreit) für einmalige Kosten der Fronting Bank

5) Zahlungstreuhändergebühr in Höhe von EUR 7.737,72 zzgl. gesetzlicher USt. für Kosten des Treuhandkontos zur (Rück-) Zahlung der Anlagebeträge, Zinsen und Bereitstellungsgebühr

6) Kosten der Mittelverwendungskontrolle in Höhe von EUR 4.299,29 zzgl. gesetzlicher USt.

Anlage 2 – Aufzählung und Beschreibung des Anlageobjektes

Das Anlageobjekt befindet sich auf einem bereits im November 2021 angekauften, 1.926 m² großen Grundstücksareal in der Augsburger Straße 38, D-85221 Dachau (Grundbuch von Dachau, Blatt 33636, Flurstücke 612/​2 und 612/​4). Bei dem Anlageobjekt handelt es sich um ein zusammenhängendes Grundstück mit einem bestehenden, derzeit zu 84 % vermieteten und sanierungsbedürftigen Wohn- und Geschäftshaus mit einer Wohnfläche von 386 m² und Gewerbefläche von 1.021 m², welches im Jahr 1996 errichtet wurde und um den Neubau eines Wohngebäudes mit einer Kita-Fläche im Erdgeschoss auf diesem zusammenhängenden Grundstück. Das Anlageobjekt verfügt nach Fertigstellung über eine vermietbare Gesamtfläche von 3.454 m² verteilt auf 30 Wohneinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 2.135 m², 4 Gewerbeeinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 1.319 m², 38 TG-Stellplätze und 4 Außenstellplätze. Die prozentuale Verteilung nach Fertigstellung entfällt zu 60 % auf Wohnen und zu 40 % auf Gewerbe. Das Anlageobjekt wird nach Fertigstellung verkauft. Ein notariell beurkundeter Verkaufsvertrag wurde im Dezember 2021 abgeschlossen. Der Kaufvertrag sieht eine Kaufpreiszahlung bei Fertigstellung des Anlageobjekts vor. Die Rückführung der Anlegergelder nebst aufgelaufener Zinsen und Bereitstellungsgebühren erfolgt aus der Kaufpreiszahlung. Das Wohn- und Geschäftshaus verfügt nach Abschluss der Maßnahme über 12 Wohneinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 893 m², 3 Gewerbeeinheiten mit einer vermietbaren Fläche von 683 m² sowie 10 TG-Stellplätze. Die Kosten des Sanierungsbedarfs betragen EUR 1,8 Mio. Die geplanten Arbeiten stellen die erste Sanierungsmaßnahme seit Errichtung des Gebäudes dar. Der Neubau wird über 18 Wohneinheiten mit einer geplanten, vermietbaren Fläche von 1.242 m², einer Gewerbeeinheit mit einer vermietbaren Fläche von 636 m² (Kita-Fläche) sowie 28 TG-Stellplätzen und 4 Außenstellplätze verfügen. Der Baubeginn für das Anlageobjekt ist zum Ende des 2. Quartals /​ Anfang des 3.Quartals 2022 nach Vorlage der Baugenehmigung vorgesehen. Die Immobilie wird voraussichtlich im 4. Quartal 2023 fertiggestellt. Der Emittent hat zur Umsetzung der Sanierungsarbeiten und des Neubaus einen Generalunternehmer mit der Ausführung der Bauarbeiten beauftragt. Aufgrund der bereits abgeschlossenen Verträge (u.a. Grundstücksankaufs-, Verkaufs- und GU-Verträge) besteht ein fortgeschrittener Realisierungsgrad. Die Höhe der voraussichtlichen Gesamtkosten des Anlageobjekts belaufen sich auf EUR 20,20 Mio. Das Bankdarlehen in Höhe von EUR 2,3 Mio. wird neben Eigenmitteln i.H.v. EUR 0,075 Mio. zur Refinanzierung eines bestehenden Mezzanine-Darlehens der Scopus Capital GmbH in Höhe von EUR 2,375 Mio. inkl. Zinsen für den im Jahr 2021 erfolgten Ankauf des Grundstücksareals für das Anlageobjekt „Wohnen an der Altstadt Dachau“ eingesetzt. Die Nettoeinnahmen aus den Anlegergeldern allein sind folglich zur Realisierung des Anlageobjekts nicht ausreichend. Neben der Aufnahme des Bankdarlehens in Höhe von bis zu EUR 2,3 Mio. finanziert der Emittent das Projekt durch Eigenmittel in Höhe von insgesamt EUR 0,65 Mio. sowie durch ein weiteres erstrangig besichertes Bankdarlehen („Weiteres Bankdarlehen“) in Höhe von EUR 17,25 Mio.