Bestand oder Denkmal?

Diese Frage stellen sich viele Kapitalanleger, dabei ist die Entscheidung so einfach, denn es gibt eigentlich keinen Unterschied, obwohl die Denkmalschutzimmobilie auf den ersten Blick lukrativer erscheint.

Jede Immobilie wird finanziert, heißt, Sie nehmen einen Kredit bei der Bank für den Kauf der Immobilie auf, egal, ob Bestands- oder Denkmalschutzimmobilie. Für die Bank, Ihren Kreditgeber, ist es völlig unwichtig, ob es ich um eine Bestands- oder Denkmalschutzimmobilie handelt. Die Bank prüft jede Immobilieninvestition gleich, somit auch das Risiko der Investition aus Bankensicht. Hierbei betrachtet die Bank natürlich auch den für sie „schlechtesten anzunehmenden Fall“ den Totalausfall Ihrer Investition. Das heißt für die Bank, die Immobilie muss verwertet werden. Bei einer Verwertung hat der Erwerber dann allerdings keine erhöhten steuerlichen Abschreibungen mehr. Grundlage der möglichen erhöhten steuerlichen Abschreibungen sind die Paragraphen 7i/7h des Einkommensteuergesetzes. Diese besagen aber ganz eindeutig, das eine steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten nur dann möglich ist, wenn der Erwerb vor der Sanierung erfolgt ist. Bei einem Erwerb in der Zwangsversteigerung würde der neue Erwerber dann nur die normalen Abschreibungssätze steuerlich geltend machen können.

Für eine Bank gibt es in „Ihrer Denke“ somit keinerlei Unterschied zwischen einer Denkmal- oder Bestandsimmobilie in der Bewertung, oder doch?

Bestandsimmobilien haben im Vergleich immer einen geringeren Erwerbspreis. Eine Denkmalimmobilie ist immer auf dem Stand eines Neubaus, wird in der Regel ja kernsaniert, daher natürlich auch der Unterschied im Preis zu einer Bestandsimmobilie. Bestandsimmobilien, dies besagt ja der Name, sind vor Jahren einmal gebaut oder saniert worden, wobei der technische Zustand nicht schlechter sein muss.

Das Risiko für die Bank in der Verwertung hält sich allerdings in erträglicheren Grenzen. Gerade in der derzeitigen Situation versuchen alle Banken ihr Risiko so gering als möglich zu halten, bedeutet gerade bei der Denkmalschutzimmobilie, dass die Bank unter Umständen zusätzliche Absicherungen über vorhandene Vermögenswerte des Kunden einfordern wird, um das eigene Risiko zu minimieren.

Bei Bestandsimmobilien sieht dies banktechnisch etwas anders aus. Hier finanzieren Banken genau wie in den letzten Jahren immer noch Objekt und Erwerbsnebenkosten, dies bei guter Bonität des Kunden, auch ganz ohne Eigenkapital.

Bei einer Denkmalschutzimmobilie wissen Sie objektiv gesehen aber auch erst nach Ablauf der 10 bzw. 12 Jahre, was Sie steuerlich an Vorteil gehabt haben. Kein Berater kann Ihnen das exakt zum Zeitpunkt des Erwerbs einer Immobilie vorrechnen. Alle Berechnungen können nur Prognosen sein. Ob diese Prognosen eintreffen, ist von vielen Faktoren abhängig, die der Erwerber oft gar nicht beeinflussen kann. Gerade hier steckt aber bei der Denkmalschutzimmobilie auch ein Risiko für den Erwerber. Fallen die steuerlichen Vorteile nicht so üppig wie prognostiziert aus, haben Sie ganz klar eine Finanzierungslücke, die Sie ausgleichen müssen. Das können sicherlich im Einzelfall manchmal 300 Euro im Monat sein.
Natürlich gibt es auch hierfür Möglichkeiten der Absicherung. Die ACE Versicherung bietet hierfür ein Servicepaket an, aber die Leistung innerhalb dieses Paketes ist auf 12 Monate innerhalb eines 5-Jahres-Zeitraumes begrenzt. Können Sie für sich die nächsten 12 Jahre sagen „ja meine steuerliche Situation wird sich nicht verschlechtern, eher sogar durch beruflichen Aufstieg verbessern“, so ist die Denkmalschutzimmobilie genau das Richtige für Sie.

Ansonsten investieren Sie in eine Bestandsimmobilie. Hier liegt der steuerliche Vorteile meistens nicht über 50 Euro monatlich, ein sehr überschaubarer Betrag.

Eins ist sicher eine Investition in Sachwerte ist immer die richtige Entscheidung.

Betrachten wir aber auch mal den Zeitpunkt wenn Sie die Immobilie verkaufen wollen. Hier sehen Sie dann ganz deutlich, dass eine Bestandsimmobilie wirtschaftlich nicht schlechter da steht als eine Denkmalschutzimmobilie, wie es manchmal den Anschein auf den ersten Blick hat.

Beispiel

Nehmen wir an, Sie erwerben eine Denkmalschutzimmobilie im Wert von 138.000 Euro zu einem m²-Preis von 2.300 Euro. Die Wohnfläche beträgt dann 60m². Die steuerlich abzugsfähigen Sanierungskosten betragen 80% dieses Betrages. Somit ein Betrag von 110.400 Euro.

Der Gesetzgeber gibt Ihnen nun die Möglichkeit im Rahmen Ihrer Steuererklärung, Verluste aus Vermietung und Verpachtung geltend zu machen, diese insgesamt über 12 Jahre.

Neben den Verwaltungskosten, den Kosten für die Zinsaufwendungen können Sie dann sowohl den Abschreibungssatz für die „Altsubstanz“ als auch die erhöhte Abschreibung für die Immobilie als Denkmalschutzobjekt oder Objekt in einem Sanierungsgebiet geltend machen.

Nehmen wir an die Zinsen betragen 5% aus dem Kaufpreis, dann ergibt sich ein Betrag in Höhe von 6.900 Euro, plus pauschal 600 Euro Verwaltungskosten jährlich, ergibt dann einen Betrag in Höhe von 7.500 Euro zuzüglich des Betrages aus der erhöhten Abschreibung.

Dieser Betrag ist in dem hier vorliegenden Fall dann (9% aus 110.400 die ersten 8 Jahre)
9.936 Euro, ergänzt um die 7.500 Euro, also Gesamtverluste aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 17.436 Euro.

Weitere Abschreibung ergibt sich aus der Abschreibung auf die sogenannte Altsubstanz 2% aus 10 des Kaufpreises. Im hier vorliegenden Beispiel 13.800 X 2% = 276 Euro

Somit ergibt sich ein Gesamtbetrag in Höhe von 17.712 Euro.

Gegenrechnen lassen müssen Sie sich dann die Mieteinnahmen. Unterstellen wir hier einmal 6 Euro/m², so ergibt sich ein Jahresmietertrag in Höhe von 4.320 Euro.

Dieser Betrag ist von den 17.712 Euro in Abzug zu bringen, somit verbleibt dann ein Betrag in Höhe von 13.392 Euro.

Haben Sie zum Beispiel einen Steuersatz von 35% so würde der Staat sich mit insgesamt 4.687,20 Euro jährlich an den Investitionen beteiligen. Über 8 Jahre gesehen dann insgesamt mit einem Betrag von 37.497,60 Euro.

Weitere 4 Jahre dann nochmals mit einem ermäßigten Satz von 7%. Dies würde unter der Annahme der gleichen Parameter bei Verwaltungskosten, Zinsen und Miete einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15.504 Euro ergeben (6.900 Euro Zinsaufwand, 600 Euro Verwaltung, 276 Euro Abschreibung Altsubstanz und 7.728 Euro erhöhte Abschreibung).

Auch hier ist wieder die Mieteinnahme in Abzug zu bringen, somit verbleiben dann 11.184 Euron, hieraus 35% persönlicher Steuersatz ergeben dann 3.914,40 Euro jährlich mal 4 Jahre ergeben dann 15.657,60 Euro.

Über die Gesamtlaufzeit von 12 Jahren somit eine Steuerersparnis von insgesamt 53.155 Euro.

Der Staat hat sich somit mit fast 40% an den Kosten Ihrer Immobilie beteiligt.

Bei einer Bestandsimmobilie würde die Rechnung wie nachfolgend aussehen.

Kaufpreis ebenfalls 138.000 Euro. Hier beträgt der Kaufpreis je m² 1.500 Euro, bedeutet Sie bekommen für den Kaufpreis 92 m² Wohnfläche.

Die steuerliche Abschreibungsmöglichkeit beträgt hier 2% jährlich und dies dann über eine Gesamtlaufzeit von 50 Jahren.

In Abzug zu bringen vom Kaufpreis ist immer der sogenannte Grundstücksanteil. Pauschalisieren wir den einmal mit 10% des Kaufpreises, so ergibt sich eine Berechnungsbasis von 120.000 Euro. Hieraus 2 % sind dann 2.400 Euro jährlich.

Zinsbelastung und Verwaltungskosten sind gleich, somit insgesamt 7.500 Euro jährlich, zuzüglich der genannten 2.400 Euro ergibt einen Berag in Höhe von 9.900 Euro. Auch hier müssen wieder die Mieteinnahmen in Abzug gebracht werden. Gehen wir hier von 5 Euro/m² aus, so ergibt sich bei 92 m² eine Jahresmieteinnahme in Höhe von 5.520 Euro, verbleiben 4.380 Euro als Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Hieraus 35% ergeben dann 1.533 Euro.

Um beide Immobilien vergleichen zu können multiplizieren wir diesen Betrag mit dem Faktor 12, ergibt dann in dem vergleichbaren Zeitraum eine Steuerersparnis von 18.396 Euro. Hier hat sich der Staat dann mit ca. 15% an Ihren Investitionen beteiligt. Wesentlich weniger als bei einer Denkmalschutzimmobilie.

Nun betrachten wir einmal die Verkaufssituation. Sie wollen die Immobilie nach 12 Jahren verkaufen, erzielen einen Verkaufspreis in Höhe von 2.600 Euro/m² bei beiden Wohnungen.

Der Erlös bei der Denkmalimmobilie wäre dann 156.000 Euro (60 m²a 2.600 Euro) und bei der Bestandsimmobilie 239.200 Euro (92 m² a 2.600 Euro).

Bei Variante Denkmal haben Sie einen Mehrerlös in Höhe von 18.000 Euro zuzüglich erhaltener Steuervorteile von 51.996 Euro, somit insgesamt also ca. 70.000 Euro. Toll oder?

Bei der Bestandsimmobilie haben Sie einen Mehrerlös aus dem Kaufpreis in Höhe von 101.200 Euro zuzüglich Steuervorteil in Höhe von 18.396 Euro, somit insgesamt 119.596 Euro

Die Bewertung überlasse ich Ihnen.