Bezahlt das alles der Steuerzahler? 63 Millionen Euro Skandal-Bilanzverlust der GEWOBAG Berlin

Die Gewobag ist eines von derzeit sechs kommunalen Wohnungsunternehmen in Berlin. Zum Stichtag 31. Dezember 2018 bewirtschafteten 658 Mitarbeiter 77.929 Mieteinheiten. Der Bestand umfasst Wohngebäude aus allen Berliner Bauepochen von den Gründerjahren bis zur Gegenwart.

Unglaublich, wenn man sich diese Bilanz ansieht und die Vorstände der Genossenschaft verdienen dann noch fast 300TDE im Jahr mit einem nicht sonderlich gut gemachten Job.

Gemeinnützigkeit hin oder her, es kann doch nicht angehen, dass der Steuerzahler möglicherweise wieder für solch einen Verlust aufkommen muss! Das geht auch nur bei einem Senat, der nicht wirtschaftlich denkt, sondern lieber Steuern und Abgaben erhöht, um einigen wenigen Parteifreunden und Wählern ein soziales Geschenk zu machen.

GEWOBAG Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

der Gewobag

Überblick über die Gesellschaft

Geschäftsmodell

Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand der Gewobag ist das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art, insbesondere die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen, zu tragbaren Belastungen.

Rahmenbedingungen

Die Gewobag ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Der Eigentümer, das Land Berlin, nimmt Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns.

Für den Gewobag-Konzern gelten beispielsweise die allgemeinen Richtlinien für Beteiligungsunternehmen des Landes, bestimmte Teile der Landeshaushaltsordnung, die Mietpreisbremse und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG). Seit 2017 gilt die mit dem Land Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“. Außerdem werden Satzung, Geschäftsordnungen und Zielbilder vom Senat vorgegeben und dieser entscheidet zum Teil über die Besetzung des Aufsichtsrats.

Mit Senatsbeschluss vom 18. Juni 2019 kündigte das Land Berlin das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), den sogenannten „Mietendeckel“, an. Inhalte dieses Gesetzes sind insbesondere das Aussetzen von Mieterhöhungen für fünf Jahre, die Einführung von Mietobergrenzen sowie die Begrenzung von Modernisierungsumlagen auf maximal einen Euro pro Quadratmeter. Das Gesetz bezieht sich auf alle freifinanzierten Wohnungen in Berlin, die vor 2014 fertiggestellt wurden. Das Gesetz ist am 23. Februar 2020 in Kraft getreten und gilt rückwirkend ab dem 18. Juni 2019.

Nachhaltigkeitsmanagement

Mit der Einführung des Nachhaltigkeitsmanagements werden stetig die Aktivitäten der Gewobag anhand der drei Nachhaltigkeitsdimensionen Wirtschaft, Soziales und Umwelt bewertet. 2019 wurden die internen Prozesse konkretisiert und weiterentwickelt, um zusätzlich relevante Kennzahlen zu erheben und konzernweite Ziele und Maßnahmen abzuleiten.

Im Gewobag Nachhaltigkeitsprogramm fließen die gesetzten Ziele und Maßnahmen aus dem gesamten Spektrum der Nachhaltigkeit an einem Ort zusammen. Dadurch wird eine integrierte Sicht auf die nachhaltige Entwicklung der Gewobag ermöglicht. Unterstützt wird dies durch die Entscheidung, ab dem Berichtsjahr 2019 den Gewobag Geschäftsbericht und Nachhaltigkeitsbericht zusammenzuführen.

Die Gewobag erstellte im Berichtsjahr erstmalig eine CO₂-Bilanz nach dem internationalen Standard des Greenhouse Gas Protocols (GHG Protocol). Um diese Daten und Analysen zukünftig in eine Strategie zu überführen, wird aktuell eine konzernweite Klimastrategie auf Grundlage der Anforderungen der Science Based Targets Initiative erstellt. Dabei werden die aktuellen Erkenntnisse der Klimaforschung berücksichtigt. Konkret wird errechnet, in welchem Ausmaß die Gewobag Treibhausgasemissionen (THG) als Unternehmen reduzieren müsste, um das Pariser Klimaabkommen, die Erderwärmung auf unter 2 Grad Celsius zu begrenzen, zu erfüllen.

Wachstumsziel

Der Gewobag-Konzern setzt seinen Wachstumskurs konsequent fort und erweitert seinen Immobilienbestand. Mittelfristig will der Konzern durch Ankäufe und Neubau von derzeit 69.794 auf 87.500 (85.300 bis 2026) eigene Wohnungen wachsen. Damit werden die politischen Vorgaben des Berliner Senats umgesetzt, die Zahl der landeseigenen Wohnungen zu erhöhen und mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten.

Steuerungskennzahlen

Sowohl beim Neubau als auch bei der Vermietung von Wohnungen orientiert sich der Gewobag-Konzern an den Vorgaben, die insbesondere durch Mietpreisbremse, WoVG und Kooperationsvereinbarung festgelegt sind. Beispielsweise werden 60 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte (WBS = Wohnberechtigungsschein) und davon 25 Prozent an besondere Bedarfsgruppen (z. B. Obdachlose und Geflüchtete) vermietet. Bei Baubeginnen seit 1. Juli 2017 müssen zudem 50 Prozent der Neubauwohnungen als geförderte Wohnungen errichtet werden.

Typisch für ein bestandshaltendes Unternehmen ist des Weiteren das laufende Monitoring von Miethöhe, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltung. Die seit 2017 geltende Kooperationsvereinbarung sieht vor, dass die Bestandsmieten um nicht mehr als zwei Prozent jährlich bzw. vier Prozent alle zwei Jahre steigen und maximal sechs Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzureichen sind. Sollte die Miete dadurch über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens eines Mieters betragen, wird sie auf Antrag des Mieters auf dieser Höhe gekappt. Das MietenWoG wird künftig die Mieterhöhungsmöglichkeiten noch weiter einschränken. Die durchschnittliche Miethöhe wird danach nur noch durch fertiggestellte Neubauobjekte und Mietanpassungen im Sozialen Wohnungsbau steigen.

Um die wirtschaftliche Stabilität des Konzerns zu sichern, werden bestimmte Finanzkennzahlen regelmäßig beobachtet. Beispielsweise wird die Investitionstätigkeit des Konzerns über den Verschuldungsgrad (LTV = Loan-to-Value) nach IFRS gesteuert. Dieser stellt die Kreditverbindlichkeiten (abzüglich der Eigenmittel) dem Vermögen (Summe der Verkehrswerte der Immobilien) gegenüber. Der Gewobag-Konzern hat sich zum Ziel gesetzt, den LTV nicht dauerhaft über 50 Prozent steigen zu lassen. Durch die umfangreichen Bestandsankäufe liegt der LTV per 31. Dezember 2019 mit 40 Prozent über dem Vorjahr (31 Prozent), jedoch aufgrund steigender Verkehrswerte unter dem prognostizierten LTV von 42 Prozent.

Der Zinsdeckungsgrad (ISCR = Interest Service Cover Ratio) dient ebenfalls als Steuerungsgröße. Dieser berücksichtigt das EBITDA, welches als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie Zuschreibungen definiert ist. Das EBITDA wird zur Berechnung des Zinsdeckungsgrads durch den Zinsaufwand dividiert. Für das Geschäftsjahr 2019 beträgt der Zinsdeckungsgrad des Konzerns 2,6 (Vorjahr: 2,7). Ziel ist, den Zinsdeckungsgrad des Konzerns deutlich über 1,5 zu halten.

Das durch die Gewobag vorfinanzierte Bauvolumen (Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen auf Projektentwicklungen sowie Vorfinanzierung von in den Konzernabschluss einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 365,9 Mio. € auf 715,3 Mio. € erhöht. Den Zinsaufwendungen für diese Wachstumsfinanzierung während der Planungs- und Bauphase von etwa 13 Mio. € in 2020 (rund 10 Mio. € in 2019) stehen derzeit noch keine Mieterträge gegenüber und belasten somit zunächst das Jahresergebnis und den Zinsdeckungsgrad.

Portfolio

Bestand

Der Bestand der Gewobag beschränkt sich historisch größtenteils auf die Bezirke des ehemaligen West-Berlin. Durch Ankäufe der letzten Jahre wurde der Bestand in allen Stadtteilen erweitert. Zukünftig wächst der Bestand verstärkt durch Neubautätigkeit und Akquisition von Projektentwicklungen. Im Jahr 2019 wuchs der Bestand der Gewobag auf 36.046 Wohnungen (Vorjahr: 28.383 Wohnungen).

	Wohnungen
Bestand per 31.12.2018	28.383
Ankäufe	7.014
Sonstige Zugänge	2
Neubau	647
Bestand per 31.12.2019	36.046

Ankauf

Bei den Ankäufen entfallen 5.894 Wohnungen auf zwei Quartiere in Spandau und Reinickendorf, die im Rahmen des Ankaufs von der ADO Properties S.A. erworben wurden. In der Karl-Marx-Allee wurden drei Blöcke mit 624 Wohnungen erworben. In weiteren 12 Transaktionen wurden insgesamt 490 Wohnungen erworben; so vergrößerte sich das Portfolio in den Berliner Bezirken Lichtenberg, Friedrichshain-Kreuzberg, Mitte, Reinickendorf und Neukölln. Darunter befanden sich auch insgesamt sieben Ankäufe im Rahmen der Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte mit insgesamt 208 Wohnungen.

Neubau

In 2019 wurden insgesamt 647 Wohnungen fertiggestellt; davon wurden 366 im Rahmen öffentlicher Förderung errichtet. Die fertiggestellten Neubauten befinden sich überwiegend in Lichtenberg (423 Wohnungen).

Mit der Errichtung von 23 neuen Dachgeschosswohnungen wurde im Berichtszeitraum die umfassende Modernisierung einer Wohnanlage in Tempelhof-Schöneberg abgeschlossen. In der Amrumer Straße in Mitte wurde bereits in der ersten Jahreshälfte das Studentenprojekt „Norderoog“ und „Süderoog“ mit 88 Wohnungen bzw. 195 Wohnplätzen fertiggestellt.

Im Berichtsjahr wurde mit dem Bau weiterer 820 Wohnungen begonnen.

Diese werden voraussichtlich in den Jahren 2020 und 2021 fertiggestellt.

Mit dem Bau weiterer 605 Wohnungen wurde bereits im Jahr 2018 begonnen; dabei handelt es sich um das erste Teilprojekt der Quartiersentwicklung „WATERKANT“ in Spandau und um den zweiten Bauabschnitt des Vorhabens „Dolgenseestr.“; für beide Vorhaben wird die Baufertigstellung im Jahr 2020 angestrebt.

Das Land Berlin bringt im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Grundstücke als Sachwerteinlage in die Gewobag ein. Beim geplanten Wohnungsneubau auf den eingebrachten Grundstücken werden mietenpolitische Verpflichtungen berücksichtigt, die mit der Einbringung verbunden sind. Bisher sind 33 Einbringungsgrundstücke für Wohnungsneubau wie vorgesehen in den Jahren 2015 bis 2019 übertragen worden.

Personal

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

	31.12.2019	31.12.2018	Veränderung
Vorstände	2	2	0
Kaufmännische Angestellte	62	65	-3
Technische Angestellte	10	11	-1
Ruhende Arbeitsverhältnisse	2	1	1
Gesamt	76	79	-3
Nachrichtlich:
Personaldurchschnitt	77	84	-7

Die Beschäftigtenzahl der Gewobag hat sich durch altersbedingte Austritte weiter verringert. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag sind auch für die Gewobag WB und Gewobag PB sowie zum Teil für andere Konzerngesellschaften tätig. Ebenso sind auch die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag WB und der Gewobag PB für die Gewobag tätig.

Ausbildung

Die Zahl der Auszubildenden ist um mehr als 10 Prozent gestiegen. Das im Jahr 2016 gestartete und mittlerweile weiterentwickelte Arbeitsintegrationsprojekt für Geflüchtete hat sich hierbei bewährt, so dass etwa ein Drittel unserer Auszubildenden einen Migrations- und/oder Fluchthintergrund haben. Die Ausbildungsprogramme des Gewobag-Konzerns sollen die Stärken der Auszubildenden fördern und bedarfsorientiert gezielte Unterstützung anbieten. Durch projektorientierte Ausbildung soll der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet werden.

Weiterbildung

Die Ausgaben für Weiterbildung sind gegenüber dem Vorjahr um 23 Prozent gestiegen. Gründe dafür liegen u.a. darin, dass in nahezu allen Unternehmensbereichen die Digitalisierung der Arbeitsprozesse vorangebracht werden soll und in Zeiten des demographischen Wandels generationenübergreifender Wissenstransfer zu gewährleisten ist. Dazu hat die grundsätzliche Weiterbildung aller Beschäftigten einen hohen Stellenwert.

Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gewobag für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus.

Soziales Engagement

Als kommunales Wohnungsunternehmen trägt die Gewobag soziale Verantwortung. Sie engagiert sich für aktive Nachbarschaften, bürgerschaftliches Engagement und Integration. Ihre Strategie „Pro Quartier – Verantwortung übernehmen in Berlin“ bündelt innovative Konzepte und maßgeschneiderte Projekte zur ganzheitlichen Quartiersentwicklung. BewohnerInnen sollen sich in ihrem Quartier wohlfühlen und dieses als lebendigen Teil der bunten Vielfalt Berlins verstehen. Kiezfeste, Informationsveranstaltungen sowie die Förderung ehrenamtlicher Aktivitäten regen die Kommunikation zwischen der Nachbarschaft und der Gewobag als Vermieterin an.

So haben beispielsweise die Aktionstage „Gemeinsam für einen schönen Kiez“ bereits Tradition. Im Frühjahr und Herbst 2019 fanden insgesamt zehn Aktionen unter diesem Motto statt. MieterInnen, Mieterbeiräte, KiezakteurInnen und die Gewobag räumten in den Quartieren auf, sammelten Müll und bepflanzten Beete.

Auch die zehn „Kiezstuben“ der Gewobag sind als Raum für die Nachbarschaft konzipiert und bieten Möglichkeiten für Austausch, Beratung, Kurse, Sprechstunden und Veranstaltungen. Die Angebote werden Schritt für Schritt ausgeweitet.

Einmal wie die Bauprofis hämmern, baggern oder tischlern – diesen Wunsch erfüllt die Gewobag mit dem „Tag der kleinen Baumeister“ Berliner Kindern in den Sommerferien. Seit nunmehr zehn Jahren erleben so Kinder, die nicht in den Urlaub verreisen können, eine spannende Ferienaktion – und das völlig kostenfrei. 2019 testeten 300 Kinder an den verschiedenen Handwerksstationen ihr Können.

Berliner Leben – eine Stiftung der Gewobag

Die Stiftung Berliner Leben fördert Kunst und Kultur, Jugend- und Altenhilfe sowie den Sport in den Berliner Quartieren. Sie verbindet in ihren Projekten Generationen und Kulturen und inspiriert, über den eigenen Tellerrand zu schauen. Leuchtturmprojekte sind hier beispielsweise „Abenteuer Oper!“, „Wir aktiv. Boxsport & mehr“ sowie „URBAN NATION“, ein innovatives Netzwerk für Kunstschaffende und Kunstprojekte der Urban Contemporary Art. 116.968 Gäste haben 2019 das URBAN NATION MUSEUM besucht. Ein neuer Besucherrekord. Mit 277 Veranstaltungen in 2019 erreichte die Zahl der Events, Führungen und Workshops im URBAN NATION MUSEUM einen neuen Rekord.

Aktionen zum 100. Jubiläum der Gewobag

Um der Berliner Stadtgesellschaft im Rahmen ihres 100. Jubiläum etwas zurückzugeben, nahm die Gewobag mit „Endlich August“ und MieterInnen und MitarbeiterInnen 2019 nicht nur den Song „Willkommen Zuhaus“ auf: Sie lud auch Interessierte ein, mit auf Entdeckungsreise in fünf Berliner Kiezen zu gehen. Bei 13 Touren lernten die insgesamt 330 Teilnehmenden soziale Projekte, Manufakturen und Gastronomie vor Ort kennen, bekamen einen Einblick in Hinterhöfe und sogar in die eine oder andere Wohnung. Und nicht zuletzt bot die URBAN NATION Biennale den Mieterinnen und Mietern der Gewobag wie auch allen anderen Berlinern ein ganz besonderes Kiezfest. Rund 12.000 Besucher konnten an drei Tagen auf einer Länge von 100 Metern eine einzigartige Kunstmeile unter der U-Bahntrasse in Schöneberg erleben. Unter dem Titel „Robots and Relics: Un-manned“ waren faszinierende Kunstwerke von 25 internationalen KünstlerInnen entstanden.

Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft erfuhr 2019 erneut ein Wachstum, das jedoch deutlich schwächer ausfiel als in den Vorjahren. Wachstumstreiber waren im Wesentlichen der private Konsum sowie die Staatsausgaben. Niedrige Zinsen und eine geringe Inflation begünstigten die Kaufkraft. Die Lage auf dem Arbeitsmarkt entwickelte sich weiterhin positiv. Eine sinkende Arbeitslosigkeit und anhaltende Investitionen in Immobilien und Anlagegüter sorgten für Dynamik. Das Wachstum wurde jedoch durch Sondereffekte in der Automobilindustrie und der Außenwirtschaft, wie z.B. die Handelskonflikte sowie die Unsicherheiten im Zusammenhang mit dem Brexit, gedämpft. Steigende Immobilienpreise beim Kauf sowie höhere Mieten könnten ebenfalls bremsend auf die Konjunktur gewirkt haben. Steigende Energiepreise, bedingt durch die Umstellung auf erneuerbare Energien, wirken ebenfalls dämpfend. Die Digitalisierung ist eine große Herausforderung dieser Zeit. Sie soll zur Steigerung der Lebensqualität und zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Um diese in einem politisch komplexen internationalen Umfeld zu meistern, werden umfangreiche Investitionen in die Infrastruktur und eine fundierte Bildung der Bevölkerung benötigt.

Berlins Wirtschaft entwickelte sich weiterhin überdurchschnittlich. Anhaltendes Bevölkerungswachstum, insbesondere durch Zuzug, steigende Beschäftigung durch ein überdurchschnittliches Wachstum an Arbeitsplätzen sowie ein zunehmender Tourismus schafften Nachfragesteigerungen vor allem im Handel, Baugewerbe und im Dienstleistungssektor. Gleichzeitig entstehen neue Unternehmen, die Digitalisierung mit Produktion verbinden. Der Standort Berlin entwickelt sich dabei stärker als der Bundesdurchschnitt. So betrug das preisbereinigte BIP-Wachstum in Berlin etwa 2,0 Prozent ¹ , im Bundesdurchschnitt 0,6 Prozent ² . Eine der großen Herausforderungen ist die Qualifikation der Arbeitssuchenden, um eine positive wirtschaftliche Entwicklung zu sichern.

¹ www.berlin.de, Senatsverwaltung für Wirtschaft, Energie und Betriebe, Pressemitteilung vom 10. Dezember 2019 „Berliner Wirtschaft wächst weiter“.

² www.destatis.de, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung Nr. 018 vom 15. Januar 2020 „Deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2019 um 0,6 Prozent gewachsen“

Ertragslage

Mio. €	2019	2018	Veränderung
Mieterträge	151,0	134,6	16,4
Ergebnis aus Betriebskosten	-4,0	-3,5	-0,5
Ergebnis aus Verkäufen	0,0	0,4	-0,4
Übrige Erträge	5,2	2,7	2,5
Instandhaltungsaufwendungen	-32,0	-31,1	-0,9
Übriger operativer Aufwand	-8,5	-7,6	-0,9
Personalaufwand	-7,4	-7,0	-0,4
Abschreibungen	-35,0	-28,3	-6,7
Sonstiger betrieblicher Aufwand	-38,7	-32,0	-6,8
Beteiligungsergebnis	6,4	3,7	2,7
Zinsergebnis	-44,8	-34,3	-10,5
Ertragsteuern und Grunderwerbsteuer	-55,5	-2,6	-52,9
Jahresergebnis	-63,2	-4,9	-58,3
./. Verschmelzungsverlust	5,2	5,5	-0,3
./. Grunderwerbsteuer	54,8	0,0	54,8
./. Ergebnis aus Verkäufen	0,0	-0,4	0,4
Jahresergebnis aus planmäßigem Geschäft	-3,2	0,1	-3,3

Vorstehend werden jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammengefasst.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2019 ein Jahresfehlbetrag von 63,2 Mio. € erwirtschaftet.

Der Jahresfehlbetrag beinhaltet einen außerordentlichen Verlust aus der zu historischen Buchwerten vollzogenen Verschmelzung der in 2018 erworbenen Gesellschaften GE Phoenix GmbH und BOG 20 GmbH von 5,2 Mio. €. Weiterhin enthalten die sonstigen Steuern einen Aufwand von 54,0 Mio. €, da die bei der Gewobag für den Erwerb der ADO-Gesellschaften gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ausgelöste Grunderwerbsteuer nach der Rechtsprechung als Aufwand zu bilanzieren ist. Bereinigt um den Verschmelzungsverlust, die Grunderwerbsteuer und das Verkaufsergebnis ergibt sich ein Jahresergebnis aus der planmäßigen Geschäftstätigkeit von -3,2 Mio. €.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 32 Mio. € erhöht.

Das Zinsergebnis bildet das höhere Finanzierungsvolumen aufgrund der gestiegenen Investitionstätigkeit ab. Da die Gewobag als Konzernobergesellschaft die Zinsbelastungen aus Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen trägt und keine Konzernumlagen für die Verwaltungskosten (zum Beispiel Raumkosten, IT und sonstige Strukturkosten) erhoben werden, ist das Ergebnis der Gewobag aus planmäßiger Geschäftstätigkeit für den Zeitraum vor jeweiliger Erstvermietung der Neubauobjekte durch die Übernahme dieser Kosten ohne korrespondierende Mieterträge geprägt.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresfehlbetrag von 63,2 Mio. € auf neue Rechnung vorzutragen.

Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Hausbewirtschaftung

Mietenentwicklung

Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter hat sich bei der Gewobag entsprechend der Unternehmensplanung auf 6,32 € (Vorjahr: 6,15 €) erhöht. Per Stichtag 31. Dezember 2019 lag die Wohnungsmiete bei 6,39 € je Quadratmeter. Ursache für die Steigerung der Nettokaltmiete sind neben Mietanpassungen an den Mietspiegel 2017 auch die ankaufsbedingten Zugänge von Wohnungen.

Preisfreier Bestand

Mietanhebungen im preisfreien Bestand nach Mietspiegel 2019 wurden aufgrund der Vorgaben des Gesellschafters nur noch für Neubau ab 2014 umgesetzt, Neu- bzw. Wiedervermietungen sowie Modernisierungsumlagen wurden, wie bereits bei den Rahmenbedingungen erwähnt, unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben und der mit dem Gesellschafter vereinbarten Begrenzungen durchgeführt. Hervorzuheben sind die Kooperationsvereinbarung, die Mietpreisbremse und das WoVG sowie die Vereinbarungen, die in der Zeit vor Inkrafttreten des MietenWoG Bln für Städtische Wohnungsunternehmen galten und ab Februar 2020 gesetzlich verankert wurden.

Preisgebundener Bestand

Aufgrund der Marktentwicklung konnten auch im preisgebundenen Bestand (Sozialer Wohnungsbau bis Wohnungsbauprogramm 1997) im Rahmen der „Kooperationsvereinbarung Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ die in der Vergangenheit marktbedingt ausgesprochenen Mietnachlässe weiter reduziert werden. Dennoch bestehen weiterhin marktbedingt Mietnachlässe und -verzichte im preisgebundenen Bestand.

Leerstand

Der stichtagsbezogene Leerstand im eigenen Bestand zum 31. Dezember 2019 stieg auf 1.102 Wohnungen (Vorjahr: 526). Das entspricht einer Leerstandsquote von 3,1 Prozent (Vorjahr: 1,9 Prozent). Der Planwert von 1,2 Prozent wurde deutlich überschritten. Bereinigt um den Initial-Leerstand für Neubauobjekte (621 Wohnungen), also der Leerstand, der dadurch entsteht, dass zum Ende des Jahres Neubauobjekte fertiggestellt sind, jedoch noch gar nicht oder noch nicht vollständig vermietet sind, ergibt sich eine Leerstandsquote von 1,3 Prozent. Wegen der Notwendigkeit zur Sanierung asbesthaltiger Fußböden per Ende des Geschäftsjahres standen 132 Wohnungen leer (Vorjahr: 79).

Erlösschmälerungen

Die Gesellschaft verzeichnete aufgrund der Leerstandsentwicklung und aufgrund von Mietverzichten steigende Einnahmeausfälle (inklusive Betriebskosten) von rund 7,5 Mio. € (Vorjahr: 6,6 Mio. €). Nicht enthalten sind darin rund 1,7 Mio. € (Vorjahr: 2,7 Mio. €) Einnahmeausfälle, die im Sozialen Wohnungsbau aufgrund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt.

Mietforderungen

Die Einnahmeausfälle zeigen eine gleichbleibende Tendenz. Im Geschäftsjahr wurden 0,9 Mio. € (Vorjahr: 0,7 Mio. €) Forderungen gegenüber Mietern abgeschrieben bzw. wertberichtigt. In Bezug auf die Sollmieten betragen die Mietforderungsausfälle 0,6 Prozent und liegen somit deutlich unter dem kalkulatorischen Mietausfallwagnis von 2,0 Prozent.

Fluktuation

Die Fluktuationsquote hat sich deutlich verringert (2019: 3,8 Prozent, 2018: 5,2 Prozent). Die Kündigungen sanken auf 1.367 Fälle (Vorjahr: 1.478 Fälle), mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,60 €/m² (Vorjahr: 6,31 €/m²). Dem standen Neuvermietungen von 1.779 Wohnungen (Vorjahr: 1.623 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,84 €/m² (Vorjahr: 6,94 €/m ²) gegenüber.

Bautätigkeit

Die Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands wurden in Ergänzung der laufenden/geplanten Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Das Projekt „Wohnpark Mariendorf“ wurde im ersten Quartal 2019 fertiggestellt.

2019 wurden die Gebäude Amrumer Straße 16 und 36 mit insgesamt 88 Wohneinheiten bzw. 195 Wohnplätzen für Studenten fertiggestellt. Darüber hinaus konnten das Objekt Schönwalder Straße 9 / Kunkelstraße 9 mit 42 Wohnungen sowie die fertiggestellten Neubauten in der Dolgenseestraße und in Falkenberg mit 423 Wohnungen zur Vermietung übergeben werden. Für das kommende Geschäftsjahr 2020 ist die Fertigstellung des Teilprojekts 1 der WATERKANT mit 362 Wohneinheiten geplant. Für weitere Neubauprojekte mit insgesamt 1.391 Einheiten wurden wichtige Meilensteine erreicht, um im kommenden Jahr die bauliche Umsetzung zu realisieren u.a. Nachverdichtung Wohnpark Mariendorf, Arcostr. 9,11 und Fortführung unseres innovativen Wohnquartiers WATERKANT an der Havel in Spandau.

Die Gewobag hat im Berichtsjahr durchschnittlich 16,55 €/m ² in Instandhaltung/-setzung und Modernisierung investiert. Einige Bauleistungen, insbesondere im investiven Bereich, verschieben sich in das Folgejahr, weshalb der Planwert von 23,64 €/m ² unterschritten wurde.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit insgesamt angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes. Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten wie im Vorjahr 3,0 Mio. € für Asbestsanierung.

Bauleistung

Bauleistung	2019 Mio. €	2018 Mio. €	Veränderung Mio. €
Neubau	122,3	71,2	51,1
Modernisierung/Instandsetzung (aktiviert)	8,2	20,5	-12,3
Instandsetzung/Instandhaltung (aufwandswirksam)	32,0	31,1	0,8
Gesamt	162,5	122,8	39,7

Beteiligungen

Gewobag WB

Die Gewobag WB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. 90,1 Prozent der Anteile an der Gewobag WB hält die Gewobag. Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag WB ist Eigentümerin von 18.491 Wohnungen (Vorjahr: 18.492 Wohnungen). Der Bestand befindet sich überwiegend in den westlichen Stadtbezirken Berlins.

Gewobag PB

Die Gewobag PB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. Die Gewobag WB hält 90 Prozent der Anteile an der Gewobag PB und die Gewobag hält 8,9 Prozent. Weiterer Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag PB ist Eigentümerin von 13.163 Wohnungen (Vorjahr: 13.154 Wohnungen). Die Bestände liegen größtenteils im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Der allein bei der Gewobag PB vorhandene Bereich der Restitution ist aufgrund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge rückläufig und wird mittelfristig beendet sein. Am 31. Dezember 2019 wurden 50 Vertragseinheiten (Vorjahr: 83) auf fremde Rechnung betreut. Im Februar 2020 wurden weitere Objekte an die Gewobag PB übertragen, sodass nur noch neun Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut werden.

Gewobag EB

Die Gewobag EB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie verfügt über 408 eigene Wohnungen und unterstützt die Gewobag bei der Umsetzung ihrer Wachstumsziele.

Im Auftrag der Gewobag betreut sie den Ankauf sowohl von Bestandswohnungen als auch von Projektentwicklungen als Forward Deals oder im Beteiligungsmodell. Ihre Aufgaben im Transaktionsprozess umfassen die Akquisition, die Betreuung der Due Diligence sowie das Vertragsmanagement während der Realisierung von Projektentwicklungen bis zur Übergabe der angekauften bzw. neu gebauten Wohnungen in den Bestand der Gewobag.

Gewobag ED

Die Gewobag ED ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Sie ist als Serviceanbieter für die Energiedienstleistungen des Gewobag-Konzerns und für die Wärmeversorgung der zentral und dezentral beheizten Quartiere zuständig, managt den Betrieb der Wärmeanlagen und optimiert Betrieb sowie Energieeinkauf mit Blick auf die Reduzierung klimaschädlicher Emissionen.

Neben dem Einsatz von KWK-Anlagen und der Vermarktung des daraus gewonnenen Quartier-Stroms unterstreichen auch Photovoltaikanlagen, solarthermische Anlagen sowie quartiersbezogene Energiekonzepte das aktive Engagement für die Energiewende.

Messdienstleistung (Sub-Metering) ist ein weiterer Servicebaustein der Gewobag ED. Mit der Umsetzung einer vollständig automatisierten Datenerfassung und -übertragung mittels neuer Verbrauchsdatenerfassungsgeräte und digitaler Kommunikationstechnik bis hinein in die Abrechnungssysteme der Gewobag werden weitere Schritte zum intelligenten Wohnen umgesetzt.

Im Bereich Mobilität wird die ED zukünftig den Aufbau und den Betrieb der Ladeinfrastruktur (LIS) vorantreiben.

Gewobag MB

Die Gewobag MB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag und als integrierter Serviceanbieter für die Gesellschaften des Gewobag-Konzerns tätig. Zu ihrem Unternehmensgegenstand und damit zu ihren Servicebereichen gehören der Mieterservice (Vermietungsservice, Mietschuldnerberatung), die Modernisierungsberatung/Senioren und die Quartiersentwicklung in kooperativer und konstruktiver Zusammenarbeit mit dem Bestands- und Assetmanagement. Hierzu gehört als wesentlicher Teil die Kiezkoordination, einschließlich der intensiven Zusammenarbeit mit den Mieterbeiräten und der Betreuung des Mieterrates. Im Kalenderjahr 2019 wurden durch den Vermietungsservice knapp 3.000 Wohnungsmietverträge vermittelt, im Bereich der Mietschuldnerberatung mehr als 9.400 Aufträge erfolgreich bearbeitet.

Gewobag VB

Die Gewobag VB ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, deren Kerngeschäft in der reinen Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften liegt und damit die professionelle Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen umfasst. Diese Leistungen übernimmt die Gesellschaft für rund 3.100 Einheiten des Gewobag-Konzerns, die Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. geschlossenen Immobilienfonds sind. Neu hinzugekommen sind im Geschäftsjahr insbesondere die Pallasseum Wohnbauten KG und die Karl-Marx-Allee. Darüber hinaus verwaltet die Gewobag VB rund 10.700 Einheiten von Dritten.

TREUCONSULT

Die TREUCONSULT ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag, zu deren Kerngeschäft die Geschäftsführung und Geschäftsbesorgung für Kommanditgesellschaften zählt. Die Konzerngesellschaften Gewobag und Gewobag WB halten Anteile an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die TREUCONSULT fungiert in den folgenden dieser Gesellschaften als Geschäftsführerin und als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne Beteiligung am Kapital der jeweiligen Fondsgesellschaften:

―	BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
―	Gewobag KA GmbH & Co. KG
―	Prinz-Eugen-Str. 20 GmbH & Co. KG
―	Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG
―	Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG
―	Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG
―	Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG
―	Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG
―	Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG

Bei der Pallasseum Wohnbauten KG nimmt die TREUCONSULT die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) wahr.

Gewobag KA

Die Gewobag hält 94,7 Prozent der Anteile an der bestandshaltenden Gesellschaft Gewobag KA GmbH & Co. KG und führt deren Geschäftsbesorgung durch. Die Gewobag KA verfügt über 300 eigene Wohnungen Die TREUCONSULT ist Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital).

BERLETAS

Die Geschäftstätigkeit der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beschränkt sich auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräußerung von Gesellschaftsbeteiligungen. Die Geschäftsführung erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die TREUCONSULT. Die Kommanditisten der Gesellschaft sind mit 51,52 Prozent die Stiftung Berliner Leben und mit 48,48 Prozent die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin.

Die BERLETAS hält Beteiligungen an den Konzerngesellschaften Gewobag WB in Höhe von 9,94 Prozent und Gewobag PB in Höhe von 1,1 Prozent. Weiterhin ist sie als Minderheitsgesellschafterin mit 10 Prozent an der Eckwerk Entwicklungs GmbH (EEG) beteiligt. Geplant war die Entwicklung eines mittels Erbbaurecht zur Verfügung gestellten Areals an der Holzmarktstraße für u.a. akademisches Wohnen durch die EEG. Die Grundstückseigentümerin hat den Erbbaurechtsvertrag beendet, nachdem das erforderliche Baurecht für die geplante Entwicklung nicht geschaffen werden konnte. Die EEG verfolgt nach den Maßgaben ihrer Mehrheitsgesellschafter nunmehr Ersatzansprüche gegen den für das Planungs- und Baurecht zuständigen Bezirk.

Projekt Allee der Kosmonauten

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Allee der Kosmonauten“ hat die Gewobag eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der Notos/Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH (ehem. firmierend als Zweite Caurus Grundstücksgesellschaft mbH) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Notos Vermögensverwaltung 4. GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Allee der Kosmonauten in Berlin Lichtenberg. Auf dem Grundstück soll Baurecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, den Großteil der in Planung befindlichen Neubauprojekte in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt „Das Neue Gartenfeld“

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Das Neue Gartenfeld“ hält die Gewobag eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent und eine Call Option auf die Mehrheitsanteile an der UTB / Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG. Die Komplementärfunktion (ohne Beteiligung am Kapital) übernimmt die UTB / Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH, an der die Gewobag ebenfalls zu 40 Prozent beteiligt ist.

Projekt Hohensaatener Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Hohensaatener Straße“ hat die Gewobag eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH (ehem. firmierend als Hohensaatener Str. Berlin Objekt GmbH) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Hohensaatener Straße in Berlin Marzahn.

Auf dem Grundstück soll Planungsrecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, den Großteil der in Planung befindlichen Neubauprojekte in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Landsberger Allee

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Landsberger Allee“ hat die Gewobag eine Beteiligung in Höhe von 40 Prozent an der ZS/Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (ehem. firmierend als ZS Landsberger Allee 341 GmbH) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die ZS Beteiligungs GmbH. Die Projektgesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Landsberger Allee in Berlin Lichtenberg. Auf dem Grundstück soll Baurecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, den Großteil der in Planung befindlichen Neubauprojekte in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Ludwig-Quidde-Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts „Ludwig-Quidde-Straße“ hat die Gewobag eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der 2019 neu gegründeten Interhomes/Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Str. GmbH & Co. KG erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die Interhomes AG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die cato real estate GmbH.

Die Projektgesellschaft hat einen Kaufvertrag über ein Grundstück in der Ludwig-Quidde-Straße in Berlin Pankow geschlossen. Das Eigentum am Grundstück geht erst nach Baurechtschaffung über. Auf dem Grundstück soll Baurecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, den Großteil der in Planung befindlichen Neubauprojekte in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Rhinstraße

2017 hat die Gewobag 45 Prozent der Geschäftsanteile an der Gesellschaft Rhinstraße 143 GmbH erworben und 2018 erwarb die Gewobag sämtliche Anteile an der BOG 20 GmbH, die ihrerseits 49,9 Prozent an der Rhinstraße 143 GmbH hält. Die BOG 20 GmbH wurde zum 1. Januar 2019 auf die Gewobag verschmolzen. Die Gewobag hält nun unmittelbar 94,9 Prozent an der Rhinstraße 143 GmbH. Die verbleibenden 5,1 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG.

Das Grundstück in der Rhinstraße, dessen Eigentümerin die Rhinstraße 143 GmbH ist, bietet Bebauungspotenzial für Neubauwohnungen. Mit Fertigstellung wird das seit Dezember 2019 in Realisierung befindliche Neubauobjekt in den eigenen Bestand der Gewobag überführt.

Projekte Rudow & Buckow

Im Rahmen der Entwicklung der Projekte Rudow und Buckow hat die Gewobag eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der 2019 neu gegründeten TWP/Gewobag Projektentwicklung Rudow/Buckow GmbH & Co. KG erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die TWP Wiedemann Projektentwicklungsgesellschaft mbH. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die TWP Wiedemann Beteiligungsgesellschaft mbH.

Die Projektgesellschaft hat einen Kaufvertrag über ein Grundstück in Berlin Rudow und ein Grundstück in Berlin Buckow geschlossen. Beide Grundstücke sind ehemalige Bahnhofsgelände. Das Eigentum an den Grundstücken geht erst nach Planungsrechtschaffung über. Auf den Grundstücken sollte Baurecht überwiegend für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Der Grundstückskaufvertrag wird in 2020 rückabgewickelt und das Joint Venture aufgelöst.

Projekte Säntisstraße, Hödurstraße & Seelenbinderstraße

Im Rahmen der Entwicklung der Projekte Säntisstraße, Hödurstraße und Seelenbinderstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der Kronberg/Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH und hat eine Call Option auf die Mehrheitsanteile. 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 1 mbH und 5,1 Prozent durch die Kronberg Projektentwicklungsgesellschaft 2 mbH gehalten. Die Gesellschaft ist Eigentümerin der beiden Grundstücke Säntisstraße in Berlin Marienfelde, Hödurstraße in Berlin Heinersdorf und Seelenbinderstraße in Berlin Köpenick.

2018 wurde festgestellt, dass auf dem Grundstück Säntisstraße voraussichtlich kein Planungsrecht für eine überwiegend zu Wohnzwecken dienende Nutzung möglich ist. Aus diesem Grund wurden Kaufvertragsverhandlungen mit den Berliner Verkehrsbetrieben (BVG) aufgenommen, die Interesse an dem Grundstück äußerten. Die Gewobag und die BVG, die über das Land Berlin als gemeinsame Gesellschafterin verbunden sind, haben sich grundsätzlich verständigt, dass der Verkauf des Grundstücks neutral ohne Gewinn und Verlust erfolgen soll.

Auf den Grundstücken Hödurstraße und Seelenbinderstraße soll Planungsrecht für Wohnnutzung geschaffen und sollen Neubauprojekte entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, den Großteil der in Planung befindlichen Neubauprojekte in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Schönerlinder Straße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Schönerlinder Straße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der INITIA Erste Projekt GmbH & Co. KG und hat eine Call Option auf die Mehrheitsanteile. 54,9 Prozent der Anteile werden durch die Treucon Grundbesitz GmbH und 5,1 Prozent werden jeweils hälftig durch die Verkäufer GALA Myhome Estate SL und die INTIA Consulting GmbH gehalten. Als Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) trat die Treucon Zweite Development GmbH ein.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke in der Schönerlinder Straße in Berlin Pankow. Auf dem Areal soll Baurecht für Wohnnutzung geschaffen werden und ein Neubauprojekt entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, das in Planung befindliche Neubauprojekt in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Wendenschloßstraße

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Wendenschloßstraße hält die Gewobag 40 Prozent der Geschäftsanteile an der ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstraße GmbH (ehem. firmierend als Ecosphere Berlin GmbH) und hat eine Call Option auf die Mehrheitsanteile. Die verbleibenden 60 Prozent der Anteile werden durch die ZS Beteiligungs GmbH gehalten.

Laut Kaufvertrag stand der Gewobag ein Rücktrittsrecht bis zum 29. März 2019 zu, sofern die Verkäufer nicht diversen Nachweisverpflichtungen entsprechend des Kaufvertrags nachkommen. Dieses Rücktrittsrecht wurde nicht in Anspruch genommen, da die Forderungen erfüllt wurden.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Wendenschlossstraße in Berlin Köpenick. Auf dem Grundstück soll Baurecht für Wohnnutzung geschaffen und ein Neubauobjekt entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, das in Planung befindliche Neubauobjekt in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

Projekt Westendallee

Im Rahmen der Entwicklung des Projekts Westendallee hat die Gewobag eine Kommanditbeteiligung in Höhe von 40 Prozent an der 2019 neu gegründeten BBH Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG (ehem. firmierend als BOG 19 GmbH & Co. KG) erworben. Die verbleibenden 60 Prozent hält die BBH Immobilien GmbH & Co. KG. Als geschäftsführende Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital) fungiert die BOG Verwaltungs GmbH.

Die Gesellschaft ist Eigentümerin eines Grundstücks in der Westendallee in Berlin Charlottenburg. Auf dem Grundstück soll Baurecht für Wohnnutzung geschaffen und ein Neubauobjekt entwickelt werden. Mittelfristig ist vorgesehen, das in Planung befindliche Neubauobjekt in den eigenen Bestand der Gewobag zu überführen.

State-Portfolio

Am 26. September 2019 hat die Gewobag einen Kaufvertrag mit der ADO Properties S.A. über 5.894 Wohnungen und 68 Gewerbeeinheiten in neun Einzelgesellschaften geschlossen. Die Einzelgesellschaften wurden rückwirkend zum 1. Dezember 2019 auf die Gewobag verschmolzen.

Weitere Beteiligungen über 20 Prozent der Gewobag

Die Gewobag hält 89,22 Prozent an der Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG und 99,96 Prozent der Anteile an der Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG, deren Geschäftsbesorgung bis auf weiteres weiterhin durch die TREUCON Real Estate GmbH bzw. die AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH erfolgt.

Im Geschäftsjahr hat die Gewobag 72,21 Prozent an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG und 58,9 Prozent an der Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG erworben deren Geschäftsführung bis auf weiteres weiterhin durch die Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital), die GEVERKA Zweite Verwaltungs- und Beteiligungs-GmbH, erfolgt. Per 31. Dezember 2019 hat die Gewobag 74,7 Prozent der Anteile an der UNUS Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Beusselstraße KG erworben, deren Geschäftsführung per 1. Januar 2020 durch die TREUCONSULT erfolgt, die auch die UNUS Grundstücks-Verwaltungs-GmbH als Komplementärin ablöste.

Seit 2018 hat die Gewobag 89,35 Prozent der Anteile am GEWOBAG Immobilienfonds I GbR erworben, an dem die Gewobag EB bereits mit 3,1 Prozent und die Gewobag VB mit 2,28 Prozent beteiligt sind.

Im Geschäftsjahr hat die Gewobag ein Paket mit einem Bestandsobjekt in der Markgrafenstraße 9, 9A,10 / Lindenstraße 79, 81 in Berlin Tempelhof-Kreuzberg und einem Bestandsobjekt in der Kissinger Straße 22-26 / Reichenhaller Straße 50-53 in Berlin Schmargendorf von der in Liquidation befindlichen BETA Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG erworben, an der sie auch Anteile in Höhe von 29,47 Prozent hält. Nutzen und Lastenwechsel trat zum 1. Januar 2020 ein. Aus dem Liquidationserlös fließt ein Teil des Kaufpreises für die Objekte, der den Beteiligungsbuchwert übersteigt, an die Gewobag zurück.

Am 1. März 2019 hat die Gewobag einen Kaufvertrag über 100 Prozent der Anteile an der GE Phoenix Invest GmbH erworben, welche Anteile an drei geschlossenen Immobilienfonds hielt. Durch rückwirkende Verschmelzung zum 1. Januar 2019 gingen die Anteile auf die Gewobag über. Zusätzlich zu den indirekt erworbenen Anteilen an diesen Fondsgesellschaften erwarb die Gewobag weitere Anteile direkt von den Kommanditisten. Per 31. Dezember 2019 hält die Gewobag 28,72 Prozent der Anteile an der Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG, 35,54 Prozent der Anteile an der Plata Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Platanenallee 32 KG und 22,39 Prozent der Anteile an der Beta Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG. Per 1. Januar 2020 konnten weitere Anteile erworben werden.

Vermögenslage

Aktiva

	31.12.2019		31.12.2018
	Mio.€	%	Mio.€	%
Langfristiger Bereich
Immaterielle Vermögensgegenstände	1,0	0,0	0,7	0,0
Sachanlagen	2.881,2	72,8	1.400,1	68,5
Finanzanlagen	801,8	20,3	567,6	27,8
	3.684,0	93,1	1.968,4	96,3
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Forderungen und RAP	83,1	2,1	24,5	1,2
Flüssige Mittel	187,9	4,8	50,0	2,5
Übrige Aktiva	0,1	0,0	0,1	0,0
	271,1	6,9	74,6	3,7
Bilanzvolumen	3.955,1	100,0	2.043,0	100,0
Passiva
Langfristiger Bereich
Eigenkapital	285,4	7,2	338,4	16,6
Rückstellungen	5,2	0,1	4,6	0,2
Fremdmittel	3.356,1	84,8	1.583,8 *	77,5
Aufwendungsdarlehen	59,5	1,5	54,3	2,7
Rechnungsabgrenzungsposten	69,6	1,8	20,6	1,0
	3.775,8	95,4	2.001,8	98,0
Mittel- und kurzfristiger Bereich
Rückstellungen	10,4	0,3	9,8	0,5
Übrige Verbindlichkeiten	168,9	4,3	31,4 *	1,5
	179,3	4,6	41,2	2,0
Bilanzvolumen	3.955,1	100,0	2.043,0	100,0

^* Anpassung Vorjahreswert

In dieser Darstellung wurden folgende Verrechnungen vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft, Kautionsbankguthaben mit Mietverbindlichkeiten. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Der Anstieg des Sachanlagevermögens beruht insbesondere auf aktivierten Modernisierungskosten sowie Neubaumaßnahmen (66,2 Mio. €), Ankäufen von Projektentwicklungen (64,0 Mio. €), Erwerb von Bestandsimmobilien über Asset Deals (241,9 Mio. €, davon 143,2 Mio. € Anzahlungen). Zum Stichtag 01.12.2019 erwarb die Gewobag ein Portfolio von ADO Properties S.A (5.894 Wohneinheiten, 68 Gewerbeeinheiten) mit einem Wert (inklusive Nebenkosten) von 927,2 Mio. €. Der Um- und Ausbau weiterer Büroflächen im angemieteten Geschäftshaus und die Errichtung eines Fahrradraums mit Fahrradstellplätzen inklusive Ladesäulen und Schließfächern nahm rund 2,3 Mio. € in Anspruch. Den Zugängen stehen planmäßige Abschreibungen (34,1 Mio. €) gegenüber.

Die Zunahme im Finanzanlagevermögen resultiert u. A. neben dem Erwerb von Anteilen (40 Prozent) an verschiedenen Projektentwicklungsgesellschaften (49,5 Mio. €) auch aus der Ausreichung von Darlehen (152,6 Mio. €) an diese. Die Gesellschaften sind darauf ausgerichtet, erworbene Grundstücke mit Wohngebäuden zu bebauen, die dann langfristig in den Bestand des Gewobag-Konzerns integriert werden. Zur Umsetzung dieser Aufgabe wurden auf Basis von Joint-Venture- und Darlehensverträgen und zur Sicherung der Liquidität in diesen Gesellschaften durch die Gewobag die notwendigen Finanzmittel zur Verfügung gestellt. Abgesichert sind diese zum großen Teil über Grundschulden auf den Grundstücken der Gesellschaften.

Weiterhin wurden im Geschäftsjahr Anteile an geschlossenen Immobilienfonds erworben (6,9 Mio. €).

Die Erhöhung der mittel- und kurzfristigen Forderungen resultiert im Wesentlichen aus der Einstellung einer Forderung gegenüber dem Gesellschafter Land Berlin aus dem Betrauungsakt, der die Gewährung von Zuschüssen im Rahmen des Erwerbs von 630 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee (Blöcke C-Nord, C-Süd, D-Nord) in Höhe von 47,1 Mio. € beinhaltet.

Das Eigenkapital verminderte sich um den Jahresfehlbetrag von 63,2 Mio. €. Dem steht ein Zugang zur Kapitalrücklage von 10,2 Mio. € aus der Übertragung diverser Grundstücke durch das Land Berlin gegenüber. Die Eigenkapitalquote sank aufgrund des Jahresfehlbetrags und des starken Anstiegs der Bilanzsumme auf 7,2 Prozent (Vorjahr: 16,6 Prozent).

Neben der Inanspruchnahme von Fördermitteldarlehen der IBB konnte die Gewobag zur Finanzierung der Ankäufe und der Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung Schuldscheindarlehen sowie kurzfristige Finanzierungsmittel (Commercial Paper) von insgesamt 1.632,5 Mio. € emittieren. Den Fremdmittelzugängen (2.107,5 Mio. €) stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen (330,1 Mio. €) gegenüber.

Der Anstieg der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert aus Immobilienankäufen.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden passive Rechnungsabgrenzungen für Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die über die Laufzeit des Betrauungsaktes aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.

Finanzielle Entwicklung

Zum 31. Dezember 2019 wies die Gesellschaft einen Bestand an flüssigen Mitteln (ohne Mietkautionen und Treuhandkonten) von rund 187,9 Mio. € (Vorjahr: 50,0 Mio. €) aus.

Im Cashflow aus Finanzierungstätigkeit werden die Veränderungen der Kreditverbindlichkeiten berücksichtigt, abzüglich der im Rahmen von Asset Deals übernommene Bestandsdarlehen.

Kapitalflussrechnung

	2019 Mio.€	2018 Mio.€
Laufende Geschäftstätigkeit
Jahresergebnis vor Ergebnisabführungen	-64,8	-7,2
Erträge aus Ergebnisabführungen	1,6	2,3
Jahresergebnis	-63,2	-4,9
Abschreibungen auf Sachanlagen	35,0	28,3
Abschreibung auf Finanzanlagen	0,0	0,2
Verluste / Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen	0,1	-0,4
Zinsaufwendungen/Zinserträge	44,7	36,4
Sonstige Beteiligungserträge	-4,8	-0,2
Ertragssteueraufwand	1,1	0,2
Ertragssteuerzahlungen	-0,1	-0,2
Abnahme der Rückstellungen	-0,1	-1,0
Veränderung der Vorräte, der Forderungen und anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	-21,4	10,8
Veränderungen der Verbindlichkeiten und anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder der Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind	43,2	19,2
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	34,5	88,4
Finanzierungstätigkeit
Gezahlte Zinsen	-44,7	-36,4
Auszahlungen für die planmäßige Tilgung von Finanzkrediten	-35,8	-33,4
Auszahlungen für übrige Tilgungen von Finanzkrediten	-293,7	-39,6
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten	1.625,6	281,1
Einzahlungen aus der Valutierung von Aufwendungsdarlehen	11,7	16,9
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit	1.263,1	188,6
Investitionstätigkeit
Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände	-0,7	-0,3
Sachanlagen	-929,2	-357,7
Finanzanlagen	-234,5	-119,0
Einzahlungen aus dem Abgang von Sachanlagevermögen	0,0	0,8
Einzahlungen aus Abgang von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	0,1	2,0
Erhaltene Beteiligungserträge	4,8	0,2
Cashflow aus Investitionstätigkeit	-1.159,5	-474,0
Veränderungen des Finanzmittelbestands	137,9	-197,0
Stand 1. Januar	50,0	247,0
Veränderungen	137,9	-197,0
Stand 31. Dezember	187,9	50,0

Finanzierungsaktivitäten

Aufgrund des branchenüblich hohen Fremdkapitalanteils und der daraus resultierenden Zinsbelastung ist der Konzern bestrebt, alle Maßnahmen, die der Optimierung dieser Zinslast dienen, zu prüfen und in adäquatem Umfang umzusetzen.

Zusätzlich ist der Konzern bestrebt, seine Finanzierungsbasis laufend zu verbreitern. Zu diesem Zweck haben die Ratingagenturen Moody‘s und S&P seit 2015 den Auftrag, den Konzern jährlich zu bewerten. Aufgrund des Ankaufs von rund 6.000 Wohnungen zum Marktpreis und des angekündigten Mietendeckels in Berlin und dadurch eventuell bedingter Einnahmeausfälle haben Moody’s das A1 Rating auf A2 und S&P das A+ Rating auf A abgesenkt.

Die Aussagen gelten gleichermaßen für den Konzern wie für die Gewobag als Konzernobergesellschaft, die auch die Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen sicherstellt.

Unbesicherte Finanzinstrumente

Auf Basis des erteilten Ratings ist der Gewobag-Konzern in der Lage, auch unbesicherte Unternehmens- und Projektfinanzierungen zu sehr günstigen Konditionen aufzunehmen. Ein Beispiel dafür ist der zweite Darlehensvertrag mit der Europäischen Investitionsbank vom 18. Dezember 2019, der zum großen Teil ein Neubauprogramm bis 2023 mitfinanziert. Neben der Kooperation mit der Europäischen Investitionsbank führte die Gewobag 2019 intensive Gespräche mit der Council of Europe Bank und beabsichtigt, in den Folgejahren auch dort Finanzierungen aufzunehmen.

Insgesamt konnte die Gewobag im Geschäftsjahr fünf Schuldscheindarlehen bzw. Namensschuldverschreibungen (SSD/NSV) von 1,47 Mrd. € mit Laufzeiten von zwei bis 45 Jahren emittieren. Alle Schuldverschreibungen sind endfällig. Diese Endfälligkeit trägt zur gewollten Absenkung des bislang hohen Durchschnittstilgungssatzes des Konzerns (2019: 2,13 Prozent, Vorjahr: 2,75 Prozent) bei.

Die Namensschuldverschreibungen dienen sowohl der Ablösung bzw. Zusammenfassung kleinteiliger Darlehen und der Finanzierung von Ankäufen als auch der Finanzierung von Maßnahmen zur Modernisierung und Instandsetzung sowie der Ablösung von Aufwendungsdarlehen. Da es sich bei den SSD/NSV um eine unbesicherte Struktur handelt, schonen sie zudem die Beleihungsreserven und ermöglichen eine projektübergreifende Unternehmensfinanzierung.

Derivative Finanzinstrumente

Die derivativen Finanzinstrumente des Gewobag-Konzerns umfassen per 31. Dezember 2019 ausschließlich Zinsswaps in Euro zur Sicherung einer festen Verzinsung auf vier variable Darlehen als Grundgeschäfte mit einem

a) Nominalwert von 39,0 Mio. € und einem Marktwert von -9,2 Mio. €

b) Nominalwert von 45,0 Mio. € und einem Marktwert von -10,8 Mio. €

c) Nominalwert von 22,0 Mio. € und einem Marktwert von -7,4 Mio. €

d) Nominalwert von 14,0 Mio. € und einem Marktwert von -4,0 Mio. €

Grund- und Sicherungsgeschäft sind immer zu 100 Prozent effektiv und weisen identische Laufzeiten bis zwischen 2031 und 2039 auf.

Darlehensmanagement

Der gesamte Zinsaufwand des Gewobag-Konzerns stieg im Berichtsjahr auf 67,7 Mio. € (Vorjahr: 56,2 Mio. €). Die Erhöhung des Zinsaufwands resultiert aus der weiteren Aufnahme von Darlehen, die durch das niedrige Zinsniveau und die frühzeitigen Darlehensablösungen und Prolongationen zu günstigeren Zinsen ermöglicht wurden.

Parallel wurden im Konzern auf Basis der laufenden Analyse des Kreditportfolios und der Zinsbindungsfristen Prolongationen bzw. Umfinanzierungen teilweise mit Zusammenlegung von Darlehen vorgenommen, wenn sich dies nach Auslaufen der Zinsbindung als sinnvoll erwies.

Kurzfristige Liquidität

Die dem Gewobag-Konzern bei zwei Kreditinstituten eingeräumten Kreditlinien von jeweils 40 Mio. € waren zum Bilanzstichtag nur teilweise für Bürgschaften in Anspruch genommen (2,9 Mio. €). Darüber hinaus besteht eine Bereitwilligkeitserklärung eines Kreditinstituts für eine unbesicherte „Bridgefinanzierung“ von bis zu 100 Mio. € für Ankäufe und Vorfinanzierung von Neubaumaßnahmen. Ein Bürgschaftsrahmen besteht bei der Sparkasse in Höhe von 40 Mio. €, der in Höhe von 6,9 Mio. € per 31.12.2019 in Anspruch genommen ist (Bürgschaft aus einem städtebaulichen Vertrag zur Absicherung von Rechten des Bezirksamts für zu erbringende Leistungen aus dem Städtebaulichen Vertrag). Des Weiteren wurde im Mai 2019 eine uncommittete Bürgschaftslinie bei der ING Bank in Höhe von 50 Mio. € vereinbart, welche per 31.12.2019 nicht in Anspruch genommen worden ist.

Seit 2017 besteht die Möglichkeit, Geldhandel mit der Europäischen Investitionsbank zu betreiben. Das heißt, dass die Gewobag sich kurzfristig für bis zu sechs Monate Geld zu äußerst günstigen Konditionen leihen kann. Dies trägt dazu bei, die teureren Kreditlinien zu schonen.

Im Mai 2019 konnte die Gewobag ein Commercial Paper Programm auflegen. Innerhalb dieses einmalig formulierten Rahmenprogramms von 500 Mio. € hat die Gewobag die Möglichkeit, einzelne Commercial Papers mit einer Laufzeit von unter einem Jahr zu emittieren.

Fazit

Das vom Jahresergebnis abgeleitete EBITDA, bereinigt um den außerordentlichen Verlust aus der zu historischen Buchwerten vollzogenen Verschmelzung der 2018 erworbenen Gesellschaften GE Phoenix GmbH und BOG 20 GmbH von 5,2 Mio. €, beträgt rund 72 Mio. € und liegt damit unter dem Planwert von 88,5 Mio. €. Die Planabweichung resultiert im Wesentlichen aus einem von der Muttergesellschaft der Gewobag ED zur Stabilisierung der Ertragskraft gewährten Aufwendungsersatz von etwa 4,2 Mio. €, für im Rahmen des Aufbaus neuer Geschäftsfelder anfallende Kosten, denen derzeit keine Generierung von Erträgen gegenüberstehen.

Mittelfristige Chancen und Risiken

Integriertes Risiko- und Compliancemanagement

Internes Kontrollsystem

Der Gewobag-Konzern verfügt über ein konzernweites rechnungslegungsbezogenes Internes Kontrollsystem (IKS).

Wesentliche Elemente des IKS sind unter anderem klare Prozessvorgaben, die durch automatisierte Überwachungsmechanismen abgesichert sind, das Vier-Augen-Prinzip, manuelle Stichprobenkontrollen und eindeutige Bilanzierungsrichtlinien. Ein wesentlicher Teil des IKS ist der Betrieb eines angemessenen Risiko- und Compliancemanagements (RCM), das wiederum ein Element verantwortungsvoller Unternehmensführung ist.

Risiko- und Compliancemanagement

Der Gewobag-Konzern verfügt über ein integriertes Risiko- und Compliancemanagementsystem (RCMS) mit dem Ziel, Schäden abzuwenden und den langfristigen Fortbestand des Konzerns zu sichern. Unter Compliance ist die Einhaltung von Gesetzen, vertraglichen Verpflichtungen, internen Regelungen und Richtlinien sowie ethischen und moralischen Standards zu verstehen. Das Compliancemanagement unterstützt die Sicherstellung eines regelkonformen Verhaltens der Führungskräfte sowie der Mitarbeiterschaft und ist integrierter Bestandteil des RCMS. Das RCMS wird kontinuierlich weiterentwickelt und regelmäßig durch die Interne Revision im Hinblick auf Angemessenheit und Wirksamkeit geprüft.

Risikostrategie

Im Interesse aller StakeholderInnen hat die Unternehmensführung eine konservative und auf Sicherheit bedachte Risikostrategie vorgegeben. Die Risikostrategie wird laufend vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensstrategie und sich ändernder Rahmenbedingungen überprüft und bei Bedarf an diese angepasst.

Maßnahmen

Im Rahmen des Risikomanagementprozesses werden Risiken durch die Risikoeigner im Konzern systematisch erfasst, analysiert, bewertet und anschließend zentral im Risikomanagement gebündelt an die zuständigen Verantwortungsträger kommuniziert. So wird sichergestellt, dass notwendige Präventions- bzw. Gegenmaßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht eingeleitet werden. Zudem werden Gesellschafter und Aufsichtsrat regelmäßig über alle relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns umfangreich informiert. Im Ergebnis ist sichergestellt, dass alle Organe des Konzerns über wesentliche Konzernrisiken aufgeklärt sind.

Gesamteinschätzung der Risiken

Im Nachfolgenden werden zunächst allgemeine makroökonomische und marktbezogene Risikosachverhalte erläutert. Danach wird aus den insgesamt ermittelten Risiken auf die aus Sicht der Gesellschaft besonders relevanten Risiken und deren Steuerungsmaßnahmen eingegangen.

Insgesamt sieht der Vorstand für die Geschäftsjahre 2020 und 2021 keine bestandsgefährdenden Risiken für den gesamten Gewobag-Konzern.

Allgemeine Risiken

COVID-19-Pandemie (Coronavirus)

Die rasante weltweite Ausbreitung des SARS-CoV-2 (Coronavirus) hat seit März 2020 auch in Deutschland und Berlin zu deutlichen Einschnitten des sozialen und wirtschaftlichen Lebens geführt. Es wird daher von relevanten konjunkturellen Auswirkungen ausgegangen. Eine zuverlässige Einschätzung der Auswirkungen auf den zukünftigen Geschäftsverlauf ist in Anbetracht der Geschwindigkeit der Entwicklungen derzeit nicht möglich.

Für den Konzern und die Gesellschaft bestehen im Hinblick auf die Pandemie kurzfristig Risiken für die Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs, insbesondere durch Personalengpässe aufgrund von COVID-19 Erkrankungen und länger andauernder IT-Ausfälle. Die Gewobag hat kurzfristig Maßnahmen getroffen, um den Schutz von Mitarbeitenden, Kunden, Geschäftspartnern sowie übrigen Stakeholdern zu gewährleisten und den Geschäftsbetrieb aufrechterhalten. Im Worst Case könnte die Betriebsschließung durch einen vollständigen berlin- oder bundesweiten Shutdown aller nicht systemrelevanten Geschäftsbetriebe angeordnet werden. Hiervon wird derzeit jedoch nicht ausgegangen.

Im Weiteren ist mit einem relevanten Anstieg der Mietausfälle, insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung zu rechnen. Darüber hinaus bestehen Risiken aus der Verzögerung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen verbunden mit möglichen Kostensteigerungen und verzögerungsbedingten Einnahmeausfällen und Zinsschäden.

Umfeld- und marktbezogene Risiken

Umfeld- und marktbezogene Risiken werden durch Veränderungen – insbesondere Verschlechterung – der Wirtschaftslage im Allgemeinen oder der Wirtschaftslage Berlins im Speziellen hervorgerufen und könnten sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage des Konzerns und der Gesellschaft auswirken. Von einer Eintrübung der wirtschaftlichen Lage infolge der COVID-19-Pandemie wird ausgegangen. Daneben spielen auch Änderungen der generellen Nachfragestruktur, z. B. durch den demografischen Wandel eine Rolle. Diese Risiken werden angesichts der demografischen Entwicklung Berlins derzeit als gering beurteilt.

Politische und regulatorische Risiken

Diese Risiken werden durch die Einführung neuer oder die Veränderung von bestehenden, insbesondere mietrechtsbezogenen Gesetzen, Vorschriften oder bestimmten Richtlinien hervorgerufen und können die Ertragslage des Gewobag-Konzerns und der Gesellschaft beeinflussen.

Besonderes Augenmerk ist dabei auf die strikten Begrenzungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten zu richten, welche im Wesentlichen durch das seit Februar 2020 in Kraft getretene „Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen – MietenWoG“ (sogenannter Mietendeckel), das Mietrechtsanpassungsgesetz und das Wohnraumversorgungsgesetz sowie die mit dem Senat des Landes Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ bestimmt werden. Der Gewobag-Konzern ist danach verpflichtet, sowohl bei der Bestandsmietenentwicklung als auch im Rahmen der Neuvermietung mietpreisdämpfend zu wirken, verstärkten Fokus auf die Wohnraumversorgung von Haushalten mit geringen Einkommen zu legen und die Erhöhung des öffentlichen Wohnungsbestands für breite Bevölkerungsschichten durch vermehrten Neubau voranzutreiben. Zudem soll die Partizipation und Bürgerbeteiligung bei Bauprojekten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften ausgebaut werden.

Diese Vorgaben sind Bestandteil der Wirtschaftsplanung des Konzerns und aktuell wirtschaftlich und finanziell tragbar. Darüber hinaus wurde mit dem am 25.03.2020 verabschiedeten „Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ ein Moratorium für die Erfüllung vertraglicher Ansprüche aus Dauerschuldverhältnissen eingeführt, das Betroffenen, die wegen der COVID-19-Pandemie ihre vertraglich geschuldeten Leistungen nicht erbringen können, einen Aufschub gewährt. Bisher sind noch keine Auswirkungen erkennbar.

Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken

Zu den Portfoliorisiken zählen alle Risiken einzelner Objekte, beispielsweise Instandhaltungsstau, gesundheitsgefährdende Baustoffe oder auch die Risiken, die ganze Portfolios betreffen, wie z. B. die sinkende Attraktivität bestimmter Standorte oder Einnahmeausfälle durch Leerstände. Um diese Risiken frühzeitig zu erkennen und ihnen rechtzeitig entgegen wirken zu können, betreibt der Gewobag-Konzern ein umfassendes Portfoliomanagement, eine langfristige und systematische Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung sowie ein aktive Quartiersentwicklung und das zugehörige Partizipationsmanagement. Das Immobilienportfolio des Gewobag-Konzerns und der Gesellschaft verteilt sich über fast alle Bezirke Berlins. Durch diese Diversifizierung werden mögliche Klumpenrisiken vermieden.

Weiterhin bestehen auch im Rahmen der Bestandsbewirtschaftung und Vermietung allgemeine Risiken, beispielsweise im Zusammenhang mit Verkehrssicherungs- und Betreiberpflichten, Versicherungsfällen oder auch Mietminderungen bzw. -nachlässen sowie Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Mietforderungen. Infolge der COVID-19-Pandemie ist mit einem relevanten Anstieg der Erlösausfälle, insbesondere im Bereich der Gewerbevermietung zu rechnen.

Unter Berücksichtigung der Maßnahmen des Portfoliomanagements und der in der Wirtschaftsplanung vorgesehenen Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung bestehen darüber hinaus im Prognosezeitraum keine wesentlichen Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken.

Finanzierungsrisiken

Als Finanzierungsrisiken gelten alle Risiken, die im Zusammenhang mit der Fremdmittelbeschaffung stehen. Hierunter fallen insbesondere Zinsrisiken, Prolongationsrisiken und Liquiditätsrisiken. Branchenbedingt ist das Fremdmittelvolumen sehr hoch, wodurch diese Risiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Kreditportfolio des Gewobag-Konzerns wird daher laufend im Hinblick auf Struktur und Konditionen analysiert und optimiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Die Auswirkungen hoher Investitionskosten bei gleichzeitiger Begrenzung der Ertragspotenziale durch regulatorische Vorgaben auf die wirtschaftliche Lage des Gewobag-Konzerns sind derzeit durch vorhandene Planungs- und Beleihungsreserven abgedeckt. Im Rahmen der aktiven Unternehmenssteuerung erfolgt ein laufendes Monitoring. Ein möglicher Liquiditätsengpass am Markt für kurzfristige Finanzierungen infolge der COVID-19-Pandemie kann durch Inanspruchnahme von Kontokorrentkrediten im bestehenden Gesamtkreditrahmen ausgeglichen werden. Bedeutende Risiken werden angesichts des unter den Steuerungskennzahlen genannten LTV und der weitgehend langfristig fixierten Finanzierungskonditionen derzeit nicht gesehen.

Sonstige Risiken

Weiterhin bestehen für den Gewobag-Konzern und die Gesellschaft verschiedene generelle Unternehmensrisiken, die regelmäßig betrachtet werden. Hierzu gehören insbesondere rechtliche und steuerliche Risiken, die zu unerwarteten Zahlungen führen können, sowie Compliance-, Organisations- und Personalrisiken. Das Risiko eines kurzfristigen Personalengpasses ist durch das hohe Ausfallrisiko aufgrund der COVID-19-Pandemie trotz der getroffenen Schutzmaßnahmen insbesondere für spezifische Mitarbeitergruppen in definierten Kernprozessen gestiegen.

Wesentliche Einzelrisiken

Einzelrisiken gelten als wesentlich, wenn ihr potenzielles Schadensausmaß unabhängig von der Eintrittswahrscheinlichkeit und unter Berücksichtigung getroffener Gegenmaßnahmen in der kurzfristigen Betrachtung mindestens zwei Mio. € beträgt.

Aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie könnten jetzt zusätzlich Verzögerungen bei Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen und erhöhte Mietausfälle wesentlich die Planeinhaltung für 2020 betreffen.

Investitions- und Akquisitionsrisiken

Für die Bestandserweiterung durch Neubau sowie die Pflege der bereits vorhandenen Wohnungsbestände hat der Gewobag-Konzern einen umfassenden Investitionsplan für die nächsten Jahre aufgestellt. Trotz sorgfältiger Planung und Überwachung sämtlicher Maßnahmen bestehen bei Neubau und Akquisition von Projektentwicklungen Risiken, insbesondere hinsichtlich rechtlicher, wirtschaftlicher und technischer Aspekte. Um derartige Risiken bereits vor dem Erwerb erkennen und bewerten zu können, hat die Gewobag einen umfassenden Akquisitionsprozess implementiert, auf dessen Basis für jede Bestandserweiterung eine ausführliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und steuerliche Prüfung (Due Diligence) durchgeführt wird. Auch bei der Bestandserweiterung durch Inanspruchnahme von Vorkaufsrechten erfolgt die Due Diligence in dem durch die Akquisitionsbedingungen möglichen Rahmen.

Kostenentwicklungen im Kontext von Baumaßnahmen und Akquisitionstätigkeiten werden im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung entsprechend untersucht und bei Bedarf durch ergänzende Beschaffung von Fremdkapital berücksichtigt. Neben Kostenrisiken können ebenfalls Geschäftspartner-, Termin- und Vermietungsrisiken bestehen. Die Gewobag minimiert diese Risiken, indem sie die Bauherrenaufgaben im Projektmanagement konsequent wahrnimmt und Projekte mit regelmäßigen Kosten- und Terminkontrollen begleitet.

Das Risiko, erst nach Abschluss eines Ankaufs Kenntnisse zu erlangen, die die wirtschaftlichen Annahmen negativ beeinflussen und somit Auswirkungen auf Profitabilität und Bewertung der Ankaufsbestände aufweisen, lässt sich dabei dennoch nicht vollständig ausschließen.

Weitere potenziell wesentliche Einzelrisiken

Der erwartete Schaden der nachfolgenden Risiken ist aufgrund der geringen Eintrittswahrscheinlichkeit nicht wesentlich. Dennoch werden diese Risiken aufgrund ihres potenziellen Schadensausmaßes abgebildet.

Asbest

Die Verarbeitung des gesundheitsgefährdenden Baustoffes Asbest erfolgte deutschlandweit insbesondere in den 1960er und 1970er Jahren, unter anderem in Wohn- und Verwaltungsgebäuden. Auch im Bestand des Gewobag-Konzerns sind nach derzeitigem Kenntnisstand etwa 21.000 Wohnungen von Asbest betroffen. Bisher haben bereits in rund 10.000 Wohnungen Asbestsanierungen sattgefunden. Der Gewobag-Konzern verfolgt weiterhin einen umfassenden Sanierungsplan zur Asbestbeseitigung und betreibt hierzu eine transparente Informationspolitik. Dennoch bestehen trotz sorgfältiger Planung Risiken bezüglich Kostensteigerungen für die Asbestsanierung und -entsorgung, möglicher Verschärfungen der gesetzlichen Vorschriften oder einer höheren Anzahl asbestbelasteter Wohnungen im Bestand als bisher angenommen.

IT-Ausfall

Ein Ausfall des vom Gewobag-Konzern genutzten IT-Systems würde aufgrund der weit fortgeschrittenen Digitalisierung zu erheblichen Störungen des normalen Geschäftsbetriebs führen. Um einem solchen Ausfall vorzubeugen, hat der Gewobag-Konzern wirksame Prozesse zur Sicherung des IT-Systems und bezüglich der Zugriffsrechte geschaffen.

Energie- und Wärmelieferung

Das Tochterunternehmen Gewobag ED beschäftigt sich seit 2015 mit den Themen Energie- und Wärmelieferung. In diesem Zusammenhang erfolgt eine planmäßige Modernisierung der bestehenden Heizungsanlagen auch unter Einbeziehung von hocheffizienten Blockheizkraftwerken und EE-Anlagen (EE = Erneuerbare Energien). Trotz der genannten Modernisierungsmaßnahmen sowie regelmäßiger Inspektion und Wartung der Anlagen lässt sich die Möglichkeit von Havarien oder Leckagen an relevanten Bauteilen, die Sach- oder gar Personenschäden zur Folge haben können, nicht vollumfänglich ausschließen.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Wachstum und Wandel

Der Berliner Immobilienmarkt wird auch künftig von Dynamik und Vielfalt geprägt sein. Durch die weiter steigende Wohnraumnachfrage und zunehmend differenzierte Kundenbedürfnisse ergeben sich für den Gewobag-Konzern und die Gesellschaft weitreichende Potenziale bezüglich der Schaffung neuen Wohnraums für breite Schichten der Bevölkerung.

Im Rahmen des umfassenden Neubauprogramms wird auf die verschiedenen Kundenbedürfnisse und Möglichkeiten differenziert und bedarfsgerecht eingegangen. Die Verbindung von Wirtschaftlichkeit, sozialer Verantwortung und Umweltfreundlichkeit wird in nachhaltigen Konzepten umgesetzt und leistet so einen entscheidenden Beitrag zur Berliner Stadtentwicklung.

Zinsniveau

Auf den Kapital- und Geldmärkten bestehen durch das weiterhin niedrige Zinsniveau Möglichkeiten, den künftigen Finanzmittelbedarf für geplante Investitionen zu günstigen Konditionen durch den Abschluss von unbesicherten und besicherten Finanzierungen sowie entsprechende Zinsvereinbarungen zu sichern. Gleiches gilt auch für die Prolongation von auslaufenden Kreditverträgen. Aufgrund niedriger Zinsen ergeben sich Potenziale hinsichtlich einer Erhöhung des Zinsdeckungsgrades.

Digitalisierung und Professionalisierung

Der Gewobag-Konzern hat zur Umsetzung seiner Unternehmensstrategie effiziente Strukturen geschaffen und sich organisatorisch mit einem effizienten Geschäftsprozessmodell sowie einer professionellen IT-Plattform modern aufgestellt. Im Rahmen der kontinuierlichen Weiterentwicklung bestehender Strukturen und Prozesse wurden in 2019 die interne Aufbau- und Ablauforganisation überarbeitet.

Es bestehen weiterhin große Potenziale hinsichtlich der Digitalisierung von Geschäftsprozessen, deren Umsetzung einen wesentlichen Bestandteil der Unternehmensstrategie darstellt. Die Kundenbetreuung erfolgt über das hauseigene, zentrale Service-Center per Telefon, Email und über die in 2019 implementierte Service-App. Das umfangreiche Angebot an Online-Services soll weiter ausgebaut werden. Weiterhin stehen Mitarbeiter in acht über die gesamte Stadt verteilten Quartierbüros vor Ort zur Verfügung.

Geschäftsfeldentwicklung

Der Gewobag-Konzern betreibt eine aktive Geschäftsfeldentwicklung, um sich kontinuierlich und bedürfnisinduziert weiterzuentwickeln und für die Zukunft aufzustellen. Konkrete Themenfelder sind aktuell Mobilität, Pflegedienstleistungen und Smart Home/Smart Living. Auf Basis der Analyse von Trends und Entwicklungen am Markt werden neue wirtschaftliche Konzepte, Produkte und Services entwickelt und mit der Umsetzung im gesamten Bestand Innovationen in das Unternehmen, zur Mieterschaft und zu den BewohnerInnen der Stadt gebracht. So wird die Wohnqualität und die Nachhaltigkeit der Bestände gesteigert.

Nachhaltigkeitsmanagement

Der Gewobag-Konzern betreibt seit 2018 ein konzernweites Nachhaltigkeitsmanagement, um die gesellschaftlichen und ökologischen Einflüsse zu analysieren und somit weiterhin aktiv einen positiven Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung für die Konzernunternehmen, ihre Bestände, die Mieterschaft, das Land Berlin und darüber hinaus zu leisten.

Gesamtaussage zu Risiken und Chancen

Nach ausführlicher Analyse und Bewertung der Chancen und Risiken ist festzustellen, dass derzeit keine Risiken ersichtlich sind, die den Fortbestand bzw. die Zahlungsfähigkeit des Konzerns und der Gesellschaft gefährden könnten. Besonders durch die weitere positive Entwicklung der Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt bieten sich in Zukunft zahlreiche Entwicklungschancen. Für alle Risiken wurde eine erforderliche sowie angemessene planerische und ggf. bilanzielle Vorsorge getroffen. Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit wird in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung erwartet.

Sollten entgegen aller Erwartungen die Zinsen 2020 stark ansteigen, hat dies aufgrund des hohen Anteils festverzinslicher Darlehen lediglich geringfügige Auswirkungen auf das Ergebnis. Zudem werden bei der Investitionsfinanzierung zum großen Teil Förderdarlehen genutzt, deren Zinssatz grundsätzlich unter dem Marktzins liegt. Die vom Unternehmen definierte Untergrenze des Zinsdeckungsgrads sollte auch dann nicht gefährdet sein.

Berliner Corporate Governance Kodex

Der Senat von Berlin hat für seine Beteiligungen – und damit auch für den Gewobag-Konzern – die Anwendung des Berliner Corporate Governance Kodex mittels Hauptversammlungsbeschluss in der Satzung festgeschrieben. Die diesbezügliche Erklärung des Vorstands und des Aufsichtsrats erfolgt für den gesamten Konzern:

Der Vorstand und der Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklären für das Geschäftsjahr 2019, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag entsprochen worden ist.

Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen

Angaben zum Mindestanteil von Frauen und Männern im Aufsichtsrat

Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Gewobag setzt sich gemäß § 11 der Satzung der Gewobag aus sechs von der Hauptversammlung zu wählenden Mitgliedern zusammen, wobei ein Mitglied vorab gemäß Artikel 2 § 7 Abs. 2 des WoVG vom Mieterrat der Gewobag gewählt wird, und drei von den Arbeitnehmern entsprechend den Regelungen des Drittelbeteiligungsgesetzes zu wählenden Mitgliedern.

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Absatz 5 AktG in Anlehnung an die gesetzlichen Vorgaben für börsennotierte und voll mitbestimmte Gesellschaften für den Frauenanteil im Aufsichtsrat eine Zielgröße von 30 Prozent festgelegt, wobei der Mindestanteil vom Aufsichtsrat insgesamt zu erfüllen ist. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2021 erfolgen.

In 2019 bestand der Aufsichtsrat von Januar bis 13. August aus zwei Frauen und sechs Männern, der Frauenanteil lag damit bei 25 Prozent. Ab 13. August bestand der Aufsichtsrat aus vier Frauen und fünf Männern; mithin lag der Frauenanteil in diesem Zeitraum bei 44,4 Prozent.

Angaben zu den Zielgrößen für den Frauenanteil im Vorstand und in den oberen Führungsebenen

Vorstand

Der Aufsichtsrat der Gewobag hat mit Beschluss vom 21. März 2018 gemäß § 111 Abs. 5 AktG für den Frauenanteil im Vorstand eine Zielgröße von 50 Prozent für die Umsetzung bis zum 31. Dezember 2021 festgelegt. Der Vorstand bestand im Geschäftsjahr 2019 aus einer Frau und einem Mann; der Frauenanteil im Vorstand liegt damit bei 50 Prozent, so dass die festgelegte Zielgröße erreicht wurde.

Führungsebenen

Adressatin der gesetzlichen Pflicht, Zielvorgaben für den Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands zu machen, ist im Gewobag-Konzern ausschließlich die Gewobag. Da die Gewobag selbst über keine eigene durchgehende erste und zweite Führungsebenen verfügt und insoweit keine Frauenquote erfüllen kann, der Vorstand aber gleichzeitig das Ziel einer Erhöhung des Frauenanteils in Führungspositionen explizit unterstützt, hat der Vorstand im Kalenderjahr 2018 freiwillig für den Frauenanteil in der ersten Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von konzernweit 30 Prozent und für den Frauenanteil in der zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands eine Zielgröße von konzernweit 35 Prozent festgelegt. Die beiden Führungsebenen im Sinne von § 76 Absatz 4 AktG wurden anhand der tatsächlich bestehenden Berichtslinien innerhalb des Gewobag-Konzerns festgelegt. Als Umsetzungszeitpunkt hat der Vorstand sich die Frist bis zum 31. Dezember 2021 gesetzt.

Die Gewobag hat die Führungspositionen zum 31. Dezember 2019 ermittelt und daraus den Frauenanteil konzernweit berechnet. Per 31. Dezember 2019 lag danach der Frauenanteil in der ersten Führungsebene konzernweit bei 33,0 % Prozent und in der zweiten Führungsebene konzernweit bei 40,0 % Prozent.

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Der Vorstand der Gewobag hat über Beziehungen zum Land Berlin, das die Mehrheit der Aktien hält, einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG folgenden zusammengefassten Inhalts erstellt:

„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem die Geschäfte vorgenommen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.“

Ausblick 2020

Gesamtwirtschaftlich

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland hat die Pandemie seit März 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Vor einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkungen zuverlässig einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf des Unternehmens zu rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu rechnen.

Konzern

Der Gewobag-Konzern ist in seiner Gesamtheit als Wohnungsunternehmen des Landes Berlin seinem sozialen Auftrag und somit den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die Unternehmensstrategie ist weiterhin auf die qualitative und zielgruppenspezifische Weiterentwicklung der Bestände und Dienstleistungen ausgerichtet. Das Immobilienportfolio wird künftig weiterhin durch Neubaumaßnahmen erweitert. Ankäufe werden in den kommenden Jahren anders als in der Vergangenheit voraussichtlich eine untergeordnete Rolle spielen Um das starke Wachstum der Bestände des Gewobag-Konzerns zu realisieren und die vorhandenen Bestände an heutige Standards anzupassen, werden innerhalb von elf Jahren etwa 4,5 Mrd. € investiert. Auch die Anzahl der von der Gewobag VB verwalteten Einheiten wird weiter steigen.

Das Thema Geflüchtete wird den Gewobag-Konzern weiter beschäftigen. Sowohl bei der Unterbringung als auch bei der Beschäftigung von Geflüchteten zeigt sich die Gewobag als starke Partnerin des Landes Berlin. Ein Bestandteil der aktiven Unternehmenskultur bleibt die Integration in den Arbeitsmarkt über spezielle Praktika. Darüber hinaus wurden dem Land Berlin sowohl neu gebaute Modulare Unterkünfte als auch Bestandsobjekte für die Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung gestellt.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinahmen können noch nicht dargestellt werden.

Sämtliche Restriktionen des Berliner WoVG und der Kooperationsvereinbarung sind eingeplant und beeinflussen die Kennzahlen nur unwesentlich. Auch der Berliner Mietendeckel ist im Stadium des Referentenentwurfs bereits in die Planung eingeflossen und zeigt deutliche Auswirkungen auf die Kennzahlen. Investitionen in die Bestände müssen vor dem Hintergrund des Mietendeckels neu bewertet werden.

Gewobag

Der Zinsdeckungsgrad wird durch die wohnungspolitischen Vorgaben nur gering beeinflusst und wird mit 1,9 geplant.

Bei gleichbleibend niedriger Fluktuation wird die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter voraussichtlich aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen nur leicht auf 6,33 € steigen und der durchschnittliche Leerstand wird bei Wohnungen etwa 2,2 Prozent betragen.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 27 € über Vorjahresniveau liegen. Auch aufgrund der Coronakrise sind hier Verzögerungen zu erwarten, sodass der Planwert eventuell unterschritten wird.

Die Ertragsentwicklung insgesamt ist für 2020 aufgrund der Coronakrise schwer einzuschätzen. Geplant ist, dass die Gewobag aufgrund höherer Abschreibungen und Zinsen einen Jahresfehlbetrag aus planmäßigem Geschäft in Höhe von etwa 14,4 Mio. € sowie ein EBITDA von etwas über 110 Mio. € erwirtschaftet. Der erwartete Anstieg des EBITDA beruht vor allem auf ca 40 Mio. € zusätzlichen Mieteinnahmen.

Inwiefern diese Planwerte von eventuellen Mietausfällen und Bauverzögerungen, die sich jeweils gegenläufig auf das Jahresergebnis und das EBITDA auswirken, beeinflusst werden, ist aktuell nicht absehbar. Daher haben die vorgenannten Planzahlen weiterhin Bestand. Der Verkauf von Immobilien ist weiterhin nicht vorgesehen.

 

BILANZ zum 31. Dezember 2019

AKTIVA

	EUR	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände		961.012,00	606
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.491.440.666,13		1.125.907
2. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	12.263.575,48		6.569
3. Grundstücke ohne Bauten	9.381.605,74		10.674
4. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	20.730.896,92		16.432
5. Bauten auf fremden Grundstücken	109.933,00		141
6. Betriebs- und Geschäftsausstattung	10.712.539,88		10.408
7. Anlagen im Bau	54.138.579,98		93.383
8. Bauvorbereitungskosten	22.141.984,61		8.614
9. Geleistete Anzahlungen	260.294.970,12		128.010
		2.881.214.751,86	1.400.138
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	447.357.638,68		376.738
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	264.105.799,28		118.677
3. Beteiligungen	18.243.169,62		33.572
4. Sonstige Ausleihungen	72.059.853,86		38.638
		801.766.461,44	567.625
Anlagevermögen insgesamt		3.683.942.225,30	1.968.369
B. Umlaufvermögen
I. Vorräte
1. Unfertige Leistungen	81.569.487,99		58.964
2. Heizölbestände	54.268,65		77
3. Geleistete Anzahlungen	62.170,87		62
		81.685.927,51	59.103
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung	2.240.538,47		1.987
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00		200
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	50.906,38		24
4. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	24.373.265,22		19.030
5. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	184.984,36		0
6. Sonstige Vermögensgegenstände	53.368.321,06		2.317
		80.218.015,49	23.558
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten		210.235.741,99	69.210
davon Mietkautionen:		(22.300.956,22)	(19.205)
Umlaufvermögen insgesamt		372.139.684,99	151.871
C. Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten		1.399.788,95	956
Andere Rechnungsabgrenzungsposten		1.509.382,30	47
Bilanzsumme		4.058.991.081,54	2.121.243
PASSIVA
	EUR	31.12.2019 EUR	31.12.2018 TEUR
A. Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital		84.458.262,00	84.458
Nennbetrag eigener Anteile		-2.792.933,00	-2.793
I. Ausgegebenes Kapital		81.665.329,00	81.665
II. Kapitalrücklagen
Kapitalücklage		42.652.089,72	32.417
III. Gewinnrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage	42.229.131,00		42.229
2. Bauerneuerungsrücklage	0,00		30.869
3. Andere Gewinnrücklagen	182.091.804,01		166.830
		224.320.935,01	239.928
IV. Bilanzverlust		-63.215.538,19	-15.604
Eigenkapital insgesamt		285.422.815,54	338.406
B. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen	5.019.956,00		4.501
2. Steuerrückstellungen	1.213.379,00		0
3. Sonstige Rückstellungen	9.348.537,86		9.976
		15.581.872,86	14.477
C. Verbindlichkeiten
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.413.290.672,46		1.625.509
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.677.027,24		19.307
3. Erhaltene Anzahlungen	87.003.445,52		63.155
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung	29.549.008,83		23.891
davon Mietkautionen:	(22.300.956,22)		(19.205)
5. Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	9.800.521,48		3.991
6. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	20.320.039,09		8.522
7. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00		1.200
8. Sonstige Verbindlichkeiten	111.732.959,42		2.145
davon aus Steuern:	(2.469.076,09)		(339)
		3.688.373.674,04	1.747.720
D. Rechnungsabgrenzungsposten		69.612.719,10	20.640
Bilanzsumme		4.058.991.081,54	2.121.243

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

	2019		2018
	EUR	EUR	TEUR
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung	211.513.614,81		192.942
b) aus Verkauf von Grundstücken	0,00		720
davon aus Bestandsverkäufen:	(0,00)		(720)
c) aus der Betreuungstätigkeit	4.130,14		4
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen	454.363,77		316
		211.972.108,72	193.982
2. Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen		5.657.581,36	1.202
3. Sonstige betriebliche Erträge		4.764.171,19	2.388
4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung	-107.998.991,62		-99.450
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke	-79.408,82		-293
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen	-2.569.046,96		-2.287
		-110.647.447,40	-102.030
5. Rohergebnis		111.746.413,87	95.542
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter	-5.471.746,58		-5.550
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung	-1.933.467,44		-1.458
davon für Altersversorgung:	-(1.019.684,36)		-(530)
		-7.405.214,02	-7.008
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen		-34.969.520,06	-28.296
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen		-38.749.140,72	-31.978
9. Erträge aus Beteiligungen		2.333.322,45	186
davon aus verbundenen Unternehmen:		(2.146.339,09)	(1)
10. Erträge aus Gewinnbabführungsverträgen		1.594.725,77	2.301
11. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		2.504.029,55	1.355
davon aus verbundenen Unternehmen:		(2.000.138,32)	(1127)
12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		498.110,25	356
davon aus verbundenen Unternehmen:		(316.375,65)	(274)
davon aus Abzinsung:		(0,00)	(4)
13. Abschreibungen auf Finanzanlagen		0,00	-154
14. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		-45.282.224,67	-34.667
davon aus Aufzinsung:		-(334.528,00)	-(327)
15. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag		-1.109.653,61	-219
16. Ergebnis nach Steuern		-8.839.151,19	-2.582
17. Sonstige Steuern		-54.376.387,00	-2.343
18. Jahresfehlbetrag		-63.215.538,19	-4.924
19. Verlustvortrag aus dem Vorjahr		-15.604.373,33	-10.680
20. Auflösung der Bauerneuerungsrücklage		30.869.000,00	0
21. Einstellungen in andere Gewinnrücklagen		-15.264.626,67	0
22. Bilanzverlust		-63.215.538,19	-15.604

ANHANG für das Geschäftsjahr 2019

A. Allgemeine Angaben

Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg (HRB 3445 B).

Der Jahresabschluss 2019 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der Fassung vom 17. Juli 2015). Das gesetzlich vorgeschriebene Gliederungsschema für Jahresabschlüsse von Wohnungsbaugesellschaften ist beachtet worden.

Mit Vertrag vom 26. März 2019 wurde die zuvor erworbene Gesellschaft GE Phoenix Invest GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2019 auf die Gewobag verschmolzen. Die erworbene Gesellschaft war an folgenden Kommanditgesellschaften beteiligt:

―	Beta Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds KG, Berlin
―	PLATA Grundstücks-Verwaltungs-GmbH- & Co. Platanenallee 32 KG, Berlin
―	Grundstücksgesellschaft Wintersteinstraße 5/9 mbH & Co. Verwaltungs KG i.L., Berlin
―	Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG, Berlin

Der Buchwert der übernommenen Finanzanlagen beträgt 1,5 Mio. €, Verbindlichkeiten bestanden in etwa gleicher Höhe, daher wirkt sich die Verschmelzung mit Ausnahme des im Folgenden erläuterten Verschmelzungsverlusts nicht wesentlich auf die Vergleichbarkeit des Jahresabschlusses mit dem Vorjahr aus. Aus der Verschmelzung ergab sich insgesamt ein Verlust von 4,9 Mio. €. Ursächlich für diesen buchmäßigen Verlust ist, dass die übernommenen Finanzanlagen gemäß Verschmelzungsvertrag von der Gewobag mit ihrem Buchwert bei der übertragenden Gesellschaft bilanziert werden. Gleichwohl bestehen ausreichende stille Reserven, sodass sich bei wirtschaftlicher Betrachtung kein Verlust ergab.

Mit Vertrag vom 26. März 2019 wurde die zuvor erworbene Gesellschaft BOG 20 GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2019 auf die Gewobag verschmolzen. Die Gesellschaft ist beteiligt an der Rhinstr. 143 GmbH. Der Buchwert der übernommenen Finanzanlagen beträgt 7,8 Mio. €, Verbindlichkeiten bestanden in etwa gleicher Höhe, daher wirkt sich die Verschmelzung nicht wesentlich auf die Vergleichbarkeit des Jahresabschlusses mit dem Vorjahr aus.

Mit Vertrag vom 17. Dezember 2019 und Nachtrag zum Vertrag vom 24. März 2020 wurden die zuvor erworbenen Gesellschaften

―	Galim 1 Grundstücks GmbH
―	Galim 2 Grundstücks GmbH
―	Galim 3 Grundstücks GmbH
―	Ofek 1 Grundstücks GmbH
―	Ofek 2 Grundstücks GmbH
―	Ofek 3 Grundstücks GmbH
―	Ofek 4 Grundstücks GmbH
―	Ofek 5 Grundstücks GmbH
―	Shemesh Grundstücks GmbH

(zusammen die ADO Gesellschaften) rückwirkend zum 1. Dezember 2019 im Rahmen einer Aufwärtsverschmelzungen auf die Gewobag verschmolzen und bei dieser als wirtschaftliche Eigentümerin bilanziert.

Die Abbildung der Verschmelzung erfolgte nach dem allgemeinen Anschaffungskostenprinzip. Die Gesamtanschaffungskosten sind auf die anzusetzenden Vermögensgegenstände und Schulden wie folgt verteilt:

Verteilung der Anschaffungskosten	Mio. €
Anschaffungskosten (gezahlter Kaufpreis)	492,9
zzgl. Anschaffungsnebenkosten	9,2
Buchwert der durch Verschmelzung untergehenden Anteile	502,1
abzgl. erworbenes buchmäßiges Nettovermögen (negativ)	12,5
Aufzuteilender Gegenleistungsüberschuss	514,6
Buchwert übernommenes Anlagevermögen	412,7
Zeitwertanpassung Anlagevermögen	514,6
Zugangswert Anlagevermögen	927,3

Die den einzelnen Vermögensgegenständen zugeordneten Anschaffungskosten sind im Anlagengitter als Zugangswert übernommen. Die Gesamtanschaffungskosten entsprechen den Werten der übernommenen Vermögensgegenstände abzüglich der Schulden, neben den im Anlagevermögen aufgedeckten stillen Reserven bestehen keine weiteren stillen Reserven.

Die durch den Erwerb der ADO-Gesellschaften gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ausgelöste Grunderwerbsteuer von 54,0 Mio. € wurde nach der Rechtsprechung als Aufwand in den sonstigen Steuern bilanziert.

Latente Steuern, die aus der unterschiedlichen Bilanzierung des übernommenen Vermögens (Zeitwerte in der Handelsbilanz und Buchwerte in der Steuerbilanz) resultieren, werden nicht übernommen, sondern sind nach den Verhältnissen der Gewobag aufgrund des weiterhin bestehenden Aktivüberhangs der latenten Steuern nicht angesetzt.

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit dem Vorjahr werden im folgenden die übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden zum Verschmelzungszeitpunkt die folgenden Werte aus:

Mio. €	ADO Gesellschaften
Sachanlagen	927,3
Forderungen und sonstige Aktiva	2,2
Zahlungsmittel	9,8
Summe Vermögenswerte	939,3
Rückstellungen	-0,9
Finanzverbindlichkeiten	-348,2
Verbindlichkeiten und sonstige Passiva	-5,9
Summe Schulden	-355,0

Es ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Gewinn- und Verlustrechnung, da der Erwerb im Dezember 2019 erfolgte.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen bilanziert. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie die zurechenbaren Material- und Fertigungsgemeinkosten einbezogen, nicht jedoch Verwaltungsgemeinkosten und Zinsen für Fremdkapital.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben (§ 6 Abs. 2a EStG).

Die Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorgenommen.

Abschreibungssätze werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmt, die überwiegend mit den vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen übereinstimmen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung der Ansatz mit einem niedrigeren Wert erforderlich ist. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die bis zum 31. Dezember 1924 bezugsfertig wurden, werden ab Modernisierungsfertigstellung über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die ab dem 1. Januar 1925 bezugsfertig waren und alle Neubauten werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder bei dauernder Wertminderung zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betreffen nicht abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie für Heiz- und Warmwasserkosten. Von den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag vorgenommen, um die infolge von Leerstand voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten zu berücksichtigen.

Die anderen Vorräte des Umlaufvermögens wurden unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wertabschlägen für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste sowie ungewisse Verbindlichkeiten und werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen sind nach den anerkannten versicherungsmathematischen Grundsätzen mittels der „Projected-Unit-Credit-Methode“ errechnet. Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die „Richttafeln 2018 G“ von Prof. Dr. Klaus Heubeck verwendet. Im Berichtsjahr wird der von der Deutschen Bundesbank vorgegebene durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 2,72 Prozent (im Vorjahr: durchschnittliche Marktzins der vergangenen zehn Jahre in Höhe von 3,21 Prozent) bei der Bewertung zugrunde gelegt, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt. Gehalts- und Rentenanpassungen sind mit 0,0 Prozent bzw. 2,0 Prozent p.a. eingerechnet.

Weiterhin ist die Gewobag Mitglied der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Die VBL ist eine Anstalt öffentlichen Rechtes, die für Mitarbeiter öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Aufgrund der bestehenden Satzung und Regelungen ist die VBL als leistungsorientierter Plan zu klassifizieren, der durch mehrere Träger finanziert wird. Jedoch werden die über die VBL gewährten Zusagen als beitragsorientierter Plan bilanziert, da eine Berechnung nicht möglich ist. Bei einem Austritt der Gewobag aus der VBL könnten Zahlungsansprüche seitens der VBL erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass eine solche Verpflichtung nicht eintritt. Im Jahr 2019 setzt sich der Betrag zur VBL aus 6,45 Prozent allgemeiner Umlage und 1,72 Prozent Sanierungsbeitrag zusammen. Die Summe des VBL-pflichtigen Entgelts betrug bei der Gewobag im Jahr 2019 4.144 T€, vom Gesamtbeitrag von 342 T€ waren 73 T€ Sanierungsgeld.

Bei mittelbaren Versorgungsverpflichtungen wurde vom Wahlrecht nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Einführungsgesetz zum Handelsgesetzbuch kein Gebrauch gemacht. Bei der Ermittlung der Rückstellung hat der Gutachter mangels aktueller Daten eine Schätzung der Fehlbeträge vorgenommen.

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten resultierte bisher aus Zahlungen für die Einräumung von Erbbaurechten, die anteilig über die Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechtes aufgelöst werden. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung. In 2019 wurde der Zuschuss des Landes Berlin für den Kauf von Immobilien in der Karl-Marx-Allee gemäß Betrauungsakt vom 11. Juli 2019 eingestellt, dessen Auflösung bei erwartungsgemäßer Entwicklung über die Laufzeit des Betrauungsakts vorgesehen ist.

Für die Absicherung der variablen Verzinsung von Darlehen wurden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) erworben. Aufgrund der bestehenden Halteabsicht und des engen Sicherungszusammenhangs (Micro-Hedge) werden die variabel verzinslichen Darlehen mit den Derivaten nach Prüfung des „Critical-Terms-Match“ (Kongruenz von Zinssatz, Volumen und Laufzeiten) als Bewertungseinheit nach der „Einfrierungsmethode“, wonach die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko nicht bilanziert werden, zusammengefasst. Ein- und Auszahlungen aus Zinsswaps werden saldiert in dem Posten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen, in dem die Zinsen für das Grundgeschäft, dessen Verzinsung gesichert wird, enthalten sind. Da sich alle bestehenden Zinsswaps auf Bankverbindlichkeiten beziehen, werden alle Zahlungen aus den Swaps im Zinsaufwand ausgewiesen.

Für die Ermittlung der latenten Steuern wurden alle verbundenen Unternehmen einbezogen, mit denen eine ertragsteuerliche Organschaft besteht. Die ermittelten steuerlichen Latenzen sind überwiegend aktive Latenzen und resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen zwischen Handels- und Steuerbilanz bei den Grundstücken und Gebäuden im Anlagevermögen, den Anteilen an verbundenen Unternehmen sowie aus Bewertungsunterschieden bei den Rückstellungen. Für 2019 lag der Steuersatz zur Berechnung der latenten Steuern bei 30,175 Prozent. Der aktive Saldo an latenten Steuern wurde gemäß dem Wahlrecht des § 274 HGB nicht aktiviert.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens (Anlage 1 zum Anhang) im Geschäftsjahr ist dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

2. Die in den Finanzanlagen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen können der Aufstellung des Anteilsbesitzes (D. Sonstige Angaben) entnommen werden.

3. Als unfertige Leistungen in Höhe von 81.570 T€ werden noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkosten für das Geschäftsjahr ausgewiesen. Dem stehen erhaltene Anzahlungen in Höhe von 85.964 T€ gegenüber. In den unfertigen Leistungen sind 16.948 T€ aus den in 2019 im Wege der Verschmelzung übergegangenen Gesellschaften enthalten.

4. Die Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände weisen folgende Restlaufzeiten auf:

in T€ (Vorjahr in Klammern)	31.12.2019	davon mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr
Forderungen aus Vermietung	2.241	56
	(1.987)	(57)
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken	0	0
	(200)	(0)
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	51	0
	(24)	(0)
Forderungen gegen verbundene Unternehmen	24.373	12.888
	(19.030)	(12.888)
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	185	0
	(0)	(0)
Sonstige Vermögensgegenstände	53.368	0
	(2.317)	(0)
Gesamt:	80.218	12.944
	(23.558)	(12.945)

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 1,6 Mio. € sowie aus ausgereichten Darlehen an die Gewobag ED von 10 Mio. €, an die ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH von 3,5 Mio €, an die Gewobag WB in Höhe von 2,67 Mio.€, an den WIR-Fonds 7 von 6,11 Mio € und an den WIR-Fonds 11 von 4,11 Mio €. Im Vorjahr resultierten sie im Wesentlichen aus der Gewinnabführung der verbundenen Unternehmen von 2,3 Mio. € sowie aus ausgereichten Darlehen an die Gewobag EB von 750 T€, an die Gewobag WB von 2,97 Mio. € und an den WIR-Fonds 7 von 6,70 Mio. Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten zum größten Teil einen Anspruch auf einen Zuschuss des Landes Berlin für den Kauf von Immobilien in der Karl-Marx-Allee gemäß Betrauungsakt vom 11. Juli 2019 in Höhe von 47,11 Mio. €.

5. Das gezeichnete Kapital beträgt 84.458 T€. Die Gewobag verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von 2.793 T€ (3,31 Prozent). Der Aktionär, das Land Berlin, verfügt über fünf vinkulierte Namensaktien im Gesamtnennwert von 81.665 T€ (96,69 Prozent).

6. Der Zugang zur Kapitalrücklage von 10.235 T€ resultiert aus der Übertragung zweier Grundstücke durch das Land Berlin. Die Übertragung erfolgte auf dem Wege gesellschaftlicher Einbringungen ohne Gegenleistung. Bei der Bewertung der Grundstücke wurden die aktuell ermittelten Verkehrswerte berücksichtigt, vermindert um Belastungen durch die Verpflichtung zur vergünstigten Vermietung sowie um mögliche Altlastenbelastungen der Grundstücke.

7. Mit Beschluss der Sitzung des Aufsichtsrates vom 26. März 2019 wurde zugestimmt, die Bauerneuerungsrücklage (30.869 T€) vorrangig zugunsten des Verlustvortrags (15.604 T€) und im Übrigen zugunsten der anderen Gewinnrücklagen (15.265 T€) aufzulösen.

8. Gemäß Beschluss der Hauptversammlung vom 26. März 2019 ist der Bilanzverlust des Geschäftsjahres 2018 (4.924 T€) auf neue Rechnung vorzutragen.

9. Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag von 337 T€. Dieser Unterschiedsbetrag ist für die Ausschüttung gesperrt.

10. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

in T€	31.12.2019
Ausstehende Rechnungen für Betriebskosten	1.950
Erschließungskosten Groß Glienicke	523
Unterlassene Instandhaltung und ausstehende Rechnungen	5.104
Prozessrisiken	155
Verpflichtungen gegenüber Personal	497
Sonstiges	1.119
Gesamt:	9.348

11. Die Verbindlichkeiten (Anlage 2 zum Anhang) mit den Restlaufzeiten und der Art der Sicherung ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren im Wesentlichen aus einem Intercompany Darlehen gegenüber der Gewobag PB in Höhe von 20 Mio.€. Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus der 2. Kaufpreisrate für den Kauf von Immobilien in der Karl-Marx-Allee von 99,4 Mio.€.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

1. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind periodenfremde Erträge von 1.440 T€, davon im Wesentlichen aus Rückstellungsauflösungen von 118 T€ und 761 T€ aus der nachträglichen Aktivierung von Modernisierungsmaßnahmen aus Vorjahren enthalten. Periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 99 T€ resultieren vorwiegend aus Umsatzsteuerzahlungen für Vorjahre.

2. Grundsteuern werden in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen, da sie zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

3. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten buchmäßige Verschmelzungsverluste von 5,2 Mio. €. Diese resultieren aus der Verschmelzung der in 2018 erworbenen Gesellschaft BOG 20 GmbH (0,2 Mio. €) sowie der in 2019 erworbenen GE Phoenix Invest GmbH (5,0 Mio.€). Die Verschmelzungen erfolgten mit Wirkung zum 1. Januar 2019 auf die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft, Berlin.

4. Die sonstigen Steuern in Höhe von 54.376 T€ resultieren im Wesentlichen aus der gemäß § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG entstandenen Grunderwerbsteuer für den Erwerb der ADO Gesellschaften (53.978 T€) und die unentgeltliche Übertragung der Einbringungen von Grundstücken durch das Land Berlin.

D. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

1. Gegenüber der Investitionsbank Berlin, Berlin und der Deutsche Kreditbank AG, Berlin, hat die Gewobag für ihre Tochtergesellschaft Gewobag WB Patronatserklärungen abgegeben, die im Zusammenhang mit dem Rückkauf von Anteilen an den von ihr initiierten Immobilienfonds stehen. Die Patronate sind in Höhe von 52,2 Mio. € nominell (Restschuld zum 31. Dezember 2019 34,1 Mio. €) eingestellt. Aufgrund der Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gewobag WB ist eine Inanspruchnahme praktisch ausgeschlossen. Weiterhin hat die Gewobag gegenüber ihren Tochtergesellschaften in der Rechtsform der GmbH bzw. GmbH & Co. KG jeweils die Erklärung abgegeben, dass sie im Geschäftsjahr 2020 für deren bis zum 31. Dezember 2019 eingegangene Verpflichtungen einstehen wird. Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten dieser Gesellschaften beträgt am 31. Dezember 2019 932,4 Mio. €. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Tochtergesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

2. Für die Tochter- und Beteiligungsunternehmen in der Rechtsform der GbR besteht eine unbeschränkte Haftung für deren Verpflichtungen. Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

3. Es bestehen für aktivierungsfähige Investitionsmaßnahmen Bestellobligos von 287,9 Mio. € und finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Pachtverträgen über deren jeweilige Gesamtlaufzeit von 78,8 Mio. €.

4. Es bestehen für Projektentwicklungen bis zu deren Fertigstellung finanzielle Verpflichtungen von etwa 838,6 Mio. € und für Objektankäufe 40,7 Mio. €.

5. Es bestehen Beherrschungs- und Ergebnisabführungsverträge mit der:

a. Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Berlin

b. Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH, Berlin

c. Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin

d. Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin

e. Treuconsult Immobilien GmbH, Berlin

6. Die Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten gem. § 285 Nr. 23 HGB erfolgen im Lagebericht.

E. Sonstige Angaben

1. Anzahl der Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden neben 2 Vorständen insgesamt 77 Mitarbeiter beschäftigt, (63 kaufmännische und 11 technische Angestellte, ein Angestelltenverhältnis ruhte).

2. Anteilsbesitz

Name und Sitz	Eigenkapital T€	Beteiligung Prozent	Jahresergebnis T€
a) Verbundene Unternehmen
Gewobag EB 3) Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH, Berlin	15.211	100,0	0,0
Gewobag ED 3) Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH, Berlin	1.500	100,0	0,0
Gewobag MB 3) Mieterberatungsgesellschaft mbH, Berlin	68	100,0	0,0
Gewobag VB 3) Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, Berlin	2.561	100,0	0,0
TREUCONSULT 3) Immobilien GmbH, Berlin	128	100,0	0,0
Gewobag WB 3) Wohnen in Berlin GmbH, Berlin	264.856	90,10	5.839,2
Gewobag PB 1)3) Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH, Berlin	112.373	8,90	21.406,7
Gewobag KA 3) GmbH & Co. KG, Berlin	4.732	94,67	2.341,0
Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG, Berlin	-207	89,22	-63,4
Gerichtstr. 10-11 GmbH & Co. KG, Berlin	-1.046	99,96	-343,2
Rhinstr. 143 3) GmbH, Berlin	11.969	94,9	59,0
UTB / Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG, Berlin	-2.294	40,0 2)	-880,3
INITIA Erste Projekt GmbH & Co. KG, Berlin	-433	40,0 2)	-342,0
Kronberg / Gewobag 3) Grundstücksentwicklungs GmbH, Berlin	-13.082	40,0 2)	-491,2
ZS Gewobag 3) Projektentwicklung Wendenschloßstr. GmbH, Berlin	-1.467	40,0 2)	-83,6
BBH Gewobag 3) Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG, Berlin	9	40,0 2)	-35,4
ZS / Gewobag Landsberger Allee 3) Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, Berlin	-70.240	40,0 2)	-70.265,4
ZS / Gewobag 3) Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH, Berlin	–39	40,0 2)	-47,0
TWP/Gewobag 3) Projektentwicklung Rudow / Buckow GmbH & Co. KG, Berlin	-25	40,0 2)	-49,6
Interhomes/Gewobag 3) Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Str. GmbH & Co.KG, Bremen	-13	40,0 2)	-11,7
Notos/Gewobag 3) Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH, Leipzig	-512	40,0 2)	-500,3
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG, Berlin	2.806	58,90	-39,4
GEWOBAG Immobilienfonds I GbR, Berlin	-356	89,35	173,5
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG, Berlin	-737,4	72,21	-431,5

¹⁾ mittelbar hält die Gewobag weitere 90,0 Prozent an der Gewobag PB über die Gewobag WB.

²⁾ Die Gesellschaften werden als Zweckgesellschaften im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert.

³⁾ Erklärung der Gewobag, für die bis zum 31. Dezember 2019 eingegangene Verpflichtungen im Geschäftsjahr 2020 einzustehen.

	Eigenkapital	Beteiligung Prozent	Jahresergebnis
b) Beteiligungen
BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin	9.352	48,48	257
UTB / Gewobag Projekt Gartenfeld Verwaltungs GmbH, Berlin	21	40,0	-1
BETA Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien-Fonds-KG, Berlin (Abschluss 2018)	-7.548	29,47	-386

Kleinstbeteiligung an folgenden Fonds:

	Buchwert der Beteiligung	Beteiligung Prozent
Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG	1.299	28,72
UNUS Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Beusselstr. KG	1.235	74,70
Aquis Zweite Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Hansastr. OHG	1.070	3,57
Fasanenstr. 6 Wohnbau KG „FAKA“ Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.	867	15,51
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Bauträger KG	725	19,15
BETA Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungs-Bau mbH & Co. Immobilien Fonds KG (Cunostr.)	576	22,39
Zweite SAB Treuhand und Verwaltung GmbH & Co. Berlin „Wohnen an der Spree“ KG	492	13,59
INIF Internationaler Immobilienfonds Dritte Kommanditgesellschaft, Objekt Berlin, Friedrichstr. II	328	2,39
Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Einrichtungs KG	262	4,46
Plata Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Plantanenallee 32 KG	231	35,54
BETA Anlage-Fonds 1 GbR	153	10,65
Grundstücksgesellschaft Elsenstr. 26 b.R.	77	1,20
Uranusweg 1-11 Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Scharnweberstr. KG	50	1,23
BETA Siebente Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH &Co. Ritterlandweg KG	40	0,94
ERGE Beuthstr. 22-24 GbR	36	0,79
Metropole Berlin GmbH & Co. Wohnen in Charlottenburg KG	34	1,14
NBW Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Dennewitzplatz KG	21	1,21
Grundstücksgesellschaft Berlin-Lichtenrade GbR i.L.	15	0,19

3. Vorstand

Vorstandsmitglieder der Gewobag sind Frau Snezana Michaelis und Herr Markus Terboven.

Die Vorstände erhielten im Geschäftsjahr folgende Bezüge und Nebenleistungen:

in Euro	Markus Terboven	Snezana Michaelis
Grundvergütung	170.000,04	170.000,04
Sonderzahlungen für 2018	70.000,00	70.000,00
Altersvorsorge bzw. Beiträge zur freiwilligen Rentenversicherung einschl. übernommener Pauschalsteuer	33.849,60	33.480,00
Geldwerte Vorteile	9.163,20	8.656,65
Bezüge:	283.012,84	282.136,69
Zuschüsse bzw. Arbeitgeberanteile	4.496,40	4.458,48
Gesamt:	287.509,24	286.595,17

Weiterhin ist für die Vorstände eine variable Zieltantieme von jeweils 70 T€ für das Jahr 2019 vereinbart, die in der Sitzung des Aufsichtsrates vom 24. März 2020 beschlossen wurde.

Für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern der Gewobag und ihrer Hinterbliebenen wurden Rückstellungen von 412 T€ zugeführt. Die laufenden Pensionen betrugen im Geschäftsjahr 2019 350 T€. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Vorstandsmitglieder der Gewobag betragen zum 31. Dezember 2019 4.775 T€.

4. Aufsichtsrat Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Muttergesellschaft sind und waren:

Name	Beruf	Vergütung EURO
Michael Sachs (bis 13.08.2019)	Vorsitzender Staatsrat a.D. der Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt	Feste Vergütung inkl. USt.	6.033,70
Dr. Jochen Lang (bis 13.08.2019)	stellv. Vorsitzender Abteilungsleiter in der Senatskanzlei	Feste Vergütung	4.266,51
Kerstin Kühn (bis 13.08.2019)	Rechtsanwältin in eigener Praxis	Feste Vergütung inkl. USt.	3.605,50
Dr. Ottwald Demele (bis 13.08.2019)	ehem. Gewerkschaftssekretär ver.di – Landesbezirk Berlin-Brandenburg	Feste Vergütung	3.029,83
Sabine Herbst (bis 13.08.2019)	Kaufmännische Angestellte bei der Gewobag, Berlin	Feste Vergütung	3.029,83
Andreas Sieber (bis 13.08.2019)	Kaufmännischer Angestellter bei der Gewobag, Berlin	Feste Vergütung	3.029,83
Rolf-Dieter Schippers	Referatsleiter Beteiligungsmanagement IB bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Finanzen, Berlin	Feste Vergütung	4.900,00
Klemens Witte	Vertreter des Mieterrats Politologe und Wirtschaftswissenschaftler	Feste Vergütung	4.900,00
Anke Brummer-Kohler (ab 13.08.2019)	Vorsitzende Abteilungsleiterin Stadtentwicklung, Wohnen, Baurecht a.D.	Feste Vergütung inkl. USt	3.724,31
Sebastian Scheel (ab 13.08.2019)	stell. Vorsitzender Staatssekretär für Wohnen bei der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen; Berlin	Feste Vergütung	2.421,51
Dorette König (ab 13.08.2019)	Geschäftsführerin ADAC Berlin-Brandenburg e. V.	Feste Vergütung	1.870,17
Kerstin Liebich (ab 13.08.2019)	Volkssolidarität Landesverband M-V e. V., Schwerin – Landesgeschäftsführerin	Feste Vergütung inkl. USt.	2.225,50
Olaf Kleindienst (ab 13.08.2019)	Arbeitnehmervertreter, kfm. Angestellter der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin	Feste Vergütung	1.870,17
Jean Lukoschat (ab 13.08.2019)	Arbeitnehmervertreter, Angestellter / Betriebsratsmitglied der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin	Feste Vergütung	1.870,17
Carla Dietrich (ab 13.08.2019)	Verdi, Arbeitnehmervertreterin Gewerkschaftssekretärin ver.di Vereinte Dienstleistungsgewerkschaft – Landesbezirk Berlin-Brandenburg	Feste Vergütung	1.870,17

Außerdem nahm Frau Heike Strehlau als Gast des Mieterrats im Aufsichtsrat an den Sitzungen des Aufsichtsrats teil und erhielt dafür eine Aufwandsentschädigung i. H. v. insgesamt 640,00 Euro.

Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten feste Vergütungen. Variable Vergütungen wurden nicht gewährt.

5. Die Gewobag stellt zum 31. Dezember 2019 einen Konzernabschluss nebst Konzernlagebericht auf, der im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird. Die Angabe des Abschlussprüferhonorars gemäß § 285 Nr. 17 HGB erfolgt im Konzernanhang.

6. Die Entsprechenserklärung gemäß des Deutschen Corporate Governance Kodex in der von der Senatsverwaltung für Finanzen herausgegebenen Fassung (Berliner CGK) haben der Vorstand und der Aufsichtsrat für die Gewobag abgegeben und dem Hauptaktionär zugänglich gemacht.

7. Angaben zu Geschäften mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Das Land Berlin ist als Mehrheitsgesellschafter eine nahestehende Person der Gewobag i. S. d. § 285 Nr. 21 HGB. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zum Land Berlin bestehen aus:

a) Einbringung von Grundstücken seit 1. Januar 2015, davon zwei Grundstücke mit Nutzen-/Lastenwechsel im Geschäftsjahr 2019,

b) der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 5. April 2017,

c) Vermietungen an das Land Berlin bzw. Bezirke,

d) dem Erwerb von Grundstücken vom Land Berlin seit 1. Januar 2017.

Die vertraglichen Beziehungen wurden überwiegend bereits in den Vorjahren vereinbart

8. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2019 sind folgende Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten:

Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende Objekte beurkundet, deren Lasten-Nutzenwechsel im Jahr 2020 erfolgen:

Hirzerweg 6/8
Beurkundung:	12. Dezember 2019	KP: 7.400.000,00
Mariannenstr. 30
Beurkundung:	21. Oktober 2019	KP: 1.850.000,00
Friedrichstr. 225
Beurkundung:	08. Juni 2019	KP: 56.225.000,00
Friedrichstr. 226
Beurkundung:	08. Juni 2019	KP: 34.150.000,00
Kiefholzstr. 408 / Richard-Münch-Str. 5,7,9
Beurkundung:	20. September 2019	KP: 21.503.000,00
Markgrafen 9 u.a. / Kissinger Str. 22 u.a.
Beurkundung:	08. November 2019	KP: 4.250.000,000
Muskauerstr. 14
Beurkundung:	19. Dezember 2019	KP: 3.815.000,00
Kantstr. 15, 15 a u.a.
Beurkundung:	16. Dezember 2019	KP: 21.500.000,00

Am 17. Dezember 2019 wurde mit Nutzen-Lastenwechsel 02.03.2020 der Joint-Venture-Vertrag einschl. Anteilskauf- und Abtretungsvertrag zum Projekt Landsberger Tor mit einem voraussichtlichen Projektentwicklungsvolumen von 43,5 Mio. € beurkundet.

Der Joint-Venture-Vertrag einschl. Anteilskauf- und Abtretungsvertrag zum Projekt Wendenschloss Nord ist in der Verhandlung, jedoch noch nicht beurkundet.

Das Ende 2019 aufgetretene, neuartige Coronavirus (SARS-CoV-2) breitet sich in vielen Ländern aus, auch in Deutschland werden zunehmend Erkrankungsfälle bekannt. Diese Entwicklung hat bereits wirtschaftliche Auswirkungen auf Unternehmen, bspw. aufgrund von Einschränkungen in Produktion und Handel oder aufgrund von Reisebeschränkungen. Es besteht diesbezüglich eine außergewöhnlich hohe Unsicherheit über die Auswirkungen auf das Geschäftsjahr 2020. Angesichts der umfangreichen Stützungsmaßnahmen der Regierung auch für Wohnungs- und Gewerbemieter wird jedoch nicht mit wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung der im vorliegenden Abschluss ausgewiesenen Vermögensgegenstände oder gar bestandsgefährdenden Auswirkungen für die Gesellschaft gerechnet. Hinsichtlich der möglichen künftigen Auswirkungen wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen.

9. Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2019 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von 63,2 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, den Jahresfehlbetrag auf neue Rechnung vorzutragen.

 

Entwicklung des Anlagevermögens per 31.12.2019

der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft, Berlin

	Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 01.01.2019 EUR	Zugänge durch Verschmelzung EUR	Zugänge EUR	Abgänge des Geschäftsjahres EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	3.320.299,20	–	704.547,16
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	1.656.514.130,91	927.142.257,89	343.292.943,92	2.193.107,52
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	6.804.392,50	–	5.760.961,48	–
Grundstücke ohne Bauten	10.673.882,74	–	–
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	23.936.417,03	–	4.308.560,03	–
Bauten auf fremden Grundstücken	4.832.693,03	–	–	–
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	15.858.094,29	40.257,13	2.354.447,19	1.767.085,03
Anlagen im Bau	93.382.930,02	–	37.574.412,55	–
Bauvorbereitungskosten	8.613.753,23	–	14.097.985,01	–
geleistete Anzahlungen	128.010.188,54	63.827,53	183.826.220,04	52.008,75
Sachanlagen gesamt	1.948.626.482,29	927.246.342,55	591.215.530,22	4.012.201,30
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	386.767.155,85	–	49.484.407,28	3.570.454,56
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	118.677.220,40	–	153.339.645,16	7.911.066,28
Beteiligungen	33.572.209,13	1.495.525,69	5.420.998,92	138.000,00
Sonstige Ausleihungen	38.637.908,74	50.950,32	33.370.994,80	–
Finanzanlagen gesamt	577.654.494,12	1.546.476,01	241.616.046,16	11.619.520,84
Anlagevermögen insgesamt	2.529.601.275,61	928.792.818,56	833.536.123,54	15.631.722,14

	Umbuchungen (+ / -) EUR	Anschaffungs- / Herstellungskosten zum 31.12.2019 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	–	4.024.846,36
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	127.636.264,66	3.052.392.489,86
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	9.663,42	12.575.017,40
Grundstücke ohne Bauten	-1.292.277,00	9.381.605,74
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	-9.663,42	28.235.313,64
Bauten auf fremden Grundstücken	–	4.832.693,03
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung		16.485.713,58
Anlagen im Bau	-76.818.762,59	54.138.579,98
Bauvorbereitungskosten	-569.753,63	22.141.984,61
geleistete Anzahlungen	-51.553.257,24	260.294.970,12
Sachanlagen gesamt	-2.597.785,80	3.460.478.367,96
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	24.705.349,92	457.386.458,49
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	–	264.105.799,28
Beteiligungen	-22.107.564,12	18.243.169,62
Sonstige Ausleihungen	–	72.059.853,86
Finanzanlagen gesamt	2.597.785,80	811.795.281,25
Anlagevermögen insgesamt	-0,00	4.276.298.495,57

	kumulierte Abschreibungen zum 01.01.2019 EUR	Zugänge durch Verschmelzungen EUR	Abschreibungen des Geschäftsjahres EUR	Änderung der Abschreibungen in Zusammenhang mit Zuschreibungen EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	2.713.990,20	–	349.844,16	–
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	530.607.524,81		32.462.406,44
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	235.007,65	–	76.434,27	–
Grundstücke ohne Bauten	–	–	–
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	7.504.416,72	–	–	–
Bauten auf fremden Grundstücken	4.691.350,03	–	31.410,00	–
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	5.450.608,54	–	2.049.425,19	–
Anlagen im Bau	–	–	–	–
Bauvorbereitungskosten	–	–	–	–
geleistete Anzahlungen	–	–	–	–
Sachanlagen gesamt	548.488.907,75	–	34.619.675,90	–
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	10.028.819,81	–	–	–
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	–	–	–	–
Beteiligungen	–	–	–	–
Sonstige Ausleihungen	–	–	–	–
Finanzanlagen gesamt	10.028.819,81	–	–	–
Anlagevermögen insgesamt	561.231.717,76	–	34.969.520,06	–

	kumulierte Abschreibungen Abgängen EUR	zum 31.12.2019 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände		3.063.834,36
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.118.107,52	560.951.823,73
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten		311.441,92
Grundstücke ohne Bauten	–	–
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	–	7.504.416,72
Bauten auf fremden Grundstücken	–	4.722.760,03
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	1.726.860,03	5.773.173,70
Anlagen im Bau	–	–
Bauvorbereitungskosten		–
geleistete Anzahlungen	–	–
Sachanlagen gesamt	3.844.967,55	579.263.616,10
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	–	10.028.819,81
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	–	–
Beteiligungen	–	–
Sonstige Ausleihungen	–	–
Finanzanlagen gesamt	–	10.028.819,81
Anlagevermögen insgesamt	3.844.967,55	592.356.270,27

	Buchwert am 31.12.2019 EUR	Buchwert am 31.12.2018 EUR
Immaterielle Vermögensgegenstände	961.012,00	606.309,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten	2.491.440.666,13	1.125.906.606,10
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten	12.263.575,48	6.569.384,85
Grundstücke ohne Bauten	9.381.605,74	10.673.882,74
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter	20.730.896,92	16.432.000,31
Bauten auf fremden Grundstücken	109.933,00	141.343,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	10.712.539,88	10.407.485,75
Anlagen im Bau	54.138.579,98	93.382.930,02
Bauvorbereitungskosten	22.141.984,61	8.613.753,23
geleistete Anzahlungen	260.294.970,12	128.010.188,54
Sachanlagen gesamt	2.881.214.751,86	1.400.137.574,54
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	447.357.638,68	376.738.336,04
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	264.105.799,28	118.677.220,40
Beteiligungen	18.243.169,62	33.572.209,13
Sonstige Ausleihungen	72.059.853,86	38.637.908,74
Finanzanlagen gesamt	801.766.461,44	567.625.674,31
Anlagevermögen insgesamt	3.683.942.225,30	1.968.369.557,85

Forderungsspiegel zum 31. Dezember 2019

GEWOBAG

	Davon mit einer Restlaufzeit von
	Gesamtbetrag EUR	bis zu 1 Jahr EUR	1 bis 5 Jahren EUR	über 5 Jahren EUR
Forderungen aus Vermietung	2.240.538,47	2.184.552,13	37.688,10	18.298,24
	(1.987.347,24)	(1.930.509,34)	(38.024,47)	(18.813,43)
Forderungen aus Grundstücksverkäufen	0,00	0,00	0,00	0,00
	(200.000,00)	(200.000,00)	(0,00)	(0,00)
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen	50.906,38	50.906,38	0,00	0,00
	(24.126,33)	(24.126,33)	(0,00)	(0,00)
Forderungen gegen verbundenen Unternehmen	24.373.265,22	11.484.989,87	12.888.275,35	0,00
	(19.029.901,99)	(6.141.626,64)	(12.888.275,35)	(0,00)
Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	184.984,36	184.983,36	1,00	0,00
	(1,00)	(0,00)	(1,00)	(0,00)
Sonstige Vermögensgegenstände	53.368.321,06	53.368.321,06	0,00	0,00
	(2.317.255,47)	(2.317.255,47)	(0,00)	(0,00)
	80.218.015,49	67.273.752,80	12.925.964,45	18.298,24
	(23.558.632,03)	(10.613.517,78)	(12.926.300,82)	(18.813,43)

Vorjahresangaben in Klammern

Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2019

der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft, Berlin

	Gesamtbetrag zum 31.12.2019	davon mit einer Restlaufzeit von			Grundpfandrechtlich gesichert
	EUR	bis zu 1 Jahr EUR	1 – 5 Jahre EUR	über 5 Jahre EUR	EUR
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	3.413.290.672,46	539.700.682,48	664.382.979,69	2.209.207.010,29	1.181.859.539,20
	(1.625.508.524,69)	(191.205.409,21)	(265.702.478,51)	(1.168.600.636,97)	(786.651.321,02)
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern	16.677.027,24	347.063,13	1.377.409,44	14.952.554,67	16.656.000,15
	(19.307.107,90)	(454.829,82)	(1.886.508,91)	(16.965.769,17)	(19.281.654,01)
Erhaltene Anzahlungen	87.003.445,52	87.003.445,52	–	–	–
	(63.154.774,94)	(63.154.774,94)	–	–	–
Verbindlichkeiten aus Vermietung	29.549.008,83	29.549.008,83	–	–	–
	(23.891.191,92)	(23.891.191,92)	–	–	–
Verbindlichkeiten aus anderen Lieferungen und Leistungen	9.800.521,48	9.747.305,88	47.066,92	6.148,68	–
	(3.990.764,97)	(3.619.227,66)	(363.889,57)	(7.647,74)	–
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	20.320.039,09	20.000.000,00	320.039,09	–	–
	(8.522.498,78)	(8.522.498,78)	–	–	–
Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	–	–	–	–	–
	(1.200.000,00)	(1.200.000,00)	–	–	–
Sonstige Verbindlichkeiten	111.732.959,42	111.732.959,42	–	–	–
	(2.144.666,31)	(344.666,31)	(1.800.000,00)	–	–
Verbindlichkeiten insgesamt	3.688.373.674,04	798.080.465,26	666.127.495,14	2.224.165.713,64	1.198.515.539,35
Vorjahresangaben in Klammern	(1.747.719.529,51)	(292.392.598,64)	(269.752.876,99)	(1.185.574.053,88)	(805.932.975,03)

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin, Berlin – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft. Die im Abschnitt „Sonstige Informationen“ unseres Bestätigungsvermerks genannten Bestandteile des Lageberichts haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

―

entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und

―

vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Unser Prüfungsurteil zum Lagebericht erstreckt sich nicht auf den Inhalt der im Abschnitt „Sonstige Informationen“ genannten Bestandteile des Lageberichts.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Der Vorstand bzw. der Aufsichtsrat sind für die sonstigen Informationen verantwortlich.

Die sonstigen Informationen umfassen die folgenden nicht inhaltlich geprüften Bestandteile des Lageberichts:

―	die Erklärung zur Unternehmensführung gemäß § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote), die im Abschnitt „Gesetz für die gleichberechtigte Teilhabe von Frauen und Männern an Führungspositionen“ im Lagebericht enthalten ist, und
―	die im Lagebericht enthaltene Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

―	wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss, zu den inhaltlich geprüften Lageberichtsangaben oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder
―	anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung des Vorstands und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der Vorstand verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

―	identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
―	gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.
―	beurteilen wir die Angemessenheit der vom Vorstand angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der vom Vorstand dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.
―	ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von dem Vorstand angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.
―	beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.
―	beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.
―	führen wir Prüfungshandlungen zu den vom Vorstand dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben vom Vorstand zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Bericht des Aufsichtsrats

Seit 100 Jahren baut die Gewobag für Berlin, schafft Raum für Begegnungen und sorgt dafür, dass sich BerlinerInnen in ihrer Stadt zuhause fühlen. Ein Jahrhundert „Zukunft hat Raum“ für Jedermann hinterlässt Spuren, die das heutige Erscheinungsbild der Stadt sichtbar prägen. Ganze Quartiere, wie die Flusspferdhofsiedlung oder die Reichsforschungssiedlung, zeugen von Herausforderungen vergangener Zeiten, denen die Gewobag schon seinerzeit mit Innovation und Selbstbewusstsein begegnet ist. Auch 100 Jahre später ist die Gewobag ein verlässlicher und starker Partner für Berlin, wenn es darum geht, verantwortungsvolle Lösungen für die Bedürfnisse der Menschen zu schaffen. Dabei stehen der Erhalt des historisch Gewachsenen und die Entwicklung des künftig Benötigten gleichberechtigt nebeneinander.

Mit dem Ankauf von über 7.800 Wohnungen und der Fertigstellung von rund 600 Neubauwohnungen allein im vergangenen Jahr konnte die Gewobag ihren Wohnungsbestand auf rund 70.000 Wohnungen erhöhen und gibt damit über 120.000 Mieterinnen und Mietern in Berlin ein bezahlbares Zuhause. Mit Sachverstand und großem Engagement haben die MitarbeiterInnen die neuen Bestände integriert. Den Herausforderungen, die die Quartiere sowohl aus struktureller als auch bautechnischer Sicht mit sich bringen, ist die Gewobag aufgrund der langjährigen Erfahrungen gewachsen.

Die Verantwortung für die Menschen dieser Stadt ist mit den Jahren weit über die Grenzen einzelner Quartiere hinausgewachsen. Denn nur wo ein gesundes Miteinander mit allen AnwohnerInnen herrscht, entsteht das Zuhause-Gefühl. In Kooperation mit vielen Partnern fördert die Gewobag die Entwicklung des sozialen Zusammenhalts, der notwendigen Aufmerksamkeit für die gesellschaftlichen Themen unserer Zeit und gibt das gute Gefühl, den bereitgestellten Wohnraum für mehr als das Wohnen nutzen zu können. Die Partnerschaft mit den Wasserfreunden Spandau 04, die im letzten Jahr geschlossen wurde, ermöglicht es der Gewobag, Unterstützung beim Erwerb wesentlicher Fähigkeiten – hier dem Schwimmen lernen – zukommen zu lassen, und zwar Kindern aus unseren Quartieren, deren Eltern oft durch ihre Lebensumstände in ihren Möglichkeiten eingeschränkt sind.

Die Aufmerksamkeit, die heute dem harmonischen Zusammenleben in der Stadt gewidmet wird, zahlt auf die langfristige Bewirtschaftung der Wohnungsbestände ein. Mit dem Anspruch auf Nachhaltigkeit in allen wesentlichen Bereichen arbeitet die Gewobag daran, auch im nächsten Jahrhundert mit alten, aber auch und insbesondere vielen neuen Wohnquartieren sichtbar und mit sozialem Engagement spürbar für die Menschen in dieser Stadt zu bleiben.

Diese strategische Ausrichtung der Gewobag ist zentraler Bestandteil der Arbeit des Aufsichtsrats. Im nachfolgenden Bericht wird seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2019 dargestellt. Dazu gehören der kontinuierliche Dialog mit dem Vorstand, die thematischen Schwerpunkte seiner Sitzungen, die Arbeit der Ausschüsse und die Veränderungen in den Organen. Der Aufsichtsrat unterstützt und berät den Vorstand dabei, sich als starkes landeseigenes Wohnungsbauunternehmen in einem dynamischen Marktumfeld wirtschaftlich stabil und gesellschaftlich nachhaltig auszurichten.

1 Vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Vorstand

Im Geschäftsjahr 2019 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung, Berliner Corporate Governance Kodex und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit großer Sorgfalt wahrgenommen. Er hat den Vorstand bei dessen Tätigkeit überwacht. Außerdem war er in alle Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für das Unternehmen unmittelbar und frühzeitig eingebunden. Der Aufsichtsrat hat sich so von der Rechtmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Ordnungsgemäßheit der Geschäftsführung durch den Vorstand überzeugt.

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend schriftlich und mündlich über die Geschäftspolitik, die Unternehmensplanung und -strategie, die Lage des Unternehmens einschließlich der Chancen und Risiken, den Gang der Geschäfte und das Risikomanagement. Abweichungen zwischen tatsächlicher und geplanter Entwicklung wurden umfassend erläutert. Bedeutende Geschäftsvorgänge wurden vom Vorstand mit dem Aufsichtsrat abgestimmt.

Auch außerhalb der Sitzungen des Aufsichtsrats und seiner Ausschüsse standen die jeweiligen Aufsichtsratsvorsitzenden und weitere Mitglieder des Aufsichtsrats mit dem Vorstand in regelmäßigem Kontakt und besprachen wesentliche Themen. Diese betrafen unter anderem die strategische Ausrichtung des Unternehmens, die Geschäftsentwicklung und die anstehenden Neubau- und Ankaufsprojekte.

2 Sitzungen des Aufsichtsrats

Im Jahr 2019 fanden insgesamt vier reguläre Aufsichtsratssitzungen, eine konstituierende Aufsichtsratssitzung und zwei kurzfristig angesetzte außerordentliche Sitzungen zu den Sonderprojekten „State“ und „KAPITOL“ statt. Regelmäßig hat sich das Aufsichtsratsplenum mit der Umsatz-, Ergebnis- und Geschäftsentwicklung sowie der Finanz- und Liquiditätslage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin sowie des Konzerns befasst. Weiterhin wurden die wesentlichen Ankaufsprojekte sowie die geplanten und laufenden Neubau- und Bestandsinvestitionen beraten. Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat fortlaufend über seine Einschätzung des Marktgeschehens, die Geschäftsentwicklung und die aus seiner Sicht bestehenden Chancen und Risiken. Den Vorschlägen des Vorstands für zustimmungspflichtige Geschäfte hat der Aufsichtsrat nach eigener Prüfung und Beratung zugestimmt.

In der Sitzung am 21. März 2019 hat sich der Prüfungsausschuss schwerpunktmäßig mit dem Jahresabschluss 2018 des Konzerns, der Gewobag und der Tochtergesellschaften befasst. Für die Beratungen zu den Jahresabschlüssen 2018 waren Vertreter des Abschlussprüfers anwesend und erläuterten Positionen und Ansätze in den Jahresabschlüssen der Unternehmen.

Gegenstand der Aufsichtsratssitzung am 26. März 2019 war der Bericht aus dem Bau- und Grundstücksausschuss zu geplanten, laufenden beziehungsweise abgeschlossenen Neubau- und Bestandsinvestitionen, zum Ankauf von Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien.

Weiterhin wurde der Bericht des Prüfungsausschusses erörtert, insbesondere der Jahresabschluss und der Konzernabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2018. Für die Beratungen zum Jahresabschluss 2018 waren Vertreter des Abschlussprüfers anwesend und erläuterten Positionen und Ansätze in den Jahresabschlüssen des Unternehmens und des Konzerns. Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss und den Konzernabschluss.

Daneben wurden Beschlussvorschläge für die Hauptversammlung, unter anderem zum Jahresabschluss und zur Entlastung des Aufsichtsrats und des Vorstands, verabschiedet.

Außerdem wurde aus der Sitzung des Personalausschusses vom gleichen Tage berichtet, deren Inhalt u. a. die Zielerreichung der Vorstände für 2018, die Anpassung der Ressortverteilung des Vorstands und ein Update zur geplanten Neuordnung der betrieblichen Altersversorgung war.

Zudem wurden dem Aufsichtsrat die Ergebnisse der Kundenzufriedenheitsanalyse 2018 sowie das Gewobag Startup-Programm vorgestellt.

In der Sitzung am 19. Juni 2019 befasste sich der Aufsichtsrat mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im ersten Quartal des Berichtsjahrs. Außerdem erfolgten Berichte und Beschlussfassungen zu den Neubauinvestitionen sowie dem Ankauf von Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien. Weiterhin hat der Aufsichtsrat der Anpassung der Gesellschaftsverträge der Tochtergesellschaften an die geänderte Satzung der Gewobag zugestimmt.

Zu den Beteiligungsangelegenheiten wurde die Tätigkeit der Gewobag ED vorgestellt und die Fristverkürzung für Umlaufverfahren bei Beschlussnotwendigkeiten aufgrund Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds auf 7 Tage beschlossen.

Zudem hat der Aufsichtsrat den Risikobericht zur Kenntnis genommen. Es gab ferner eine ausführliche Befassung mit dem Eckpunktepapier zum geplanten Berliner Mietengesetz (MietenWoG) und dessen möglichen wirtschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen. Für vorzunehmende Anpassungen in Personalangelegenheiten wurden die erforderlichen Beschlüsse gefasst.

Am 13. August 2019 wurde turnusmäßig ein neuer Aufsichtsrat durch die Hauptversammlung gewählt.

In der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats am 13. August 2019 wählten die neuen Aufsichtsratsmitglieder Frau Anke Brummer-Kohler zur neuen Vorsitzenden des Gremiums und Herrn Staatssekretär Sebastian Scheel zu ihrem Stellvertreter. Ferner wurden die Mitglieder des Bau- und Grundstücksausschusses, des Prüfungsausschusses, des Personalausschusses und des Wirtschafts- und Finanzausschusses gewählt. Der Aufsichtsrat hat darüber hinaus der Aufnahme von Schuldscheindarlehen/ Namenschuldverschreibungen zugestimmt.

In der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. September 2019 wurde der Ankauf des Portfolios „State“ beschlossen.

In der sich anschließenden ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. September 2019 wurde über den Stand der Neubauinvestitionen und Grundstückseinbringungen berichtet und es wurden Beschlüsse zum Ankauf weiterer Bestandsimmobilien gefasst.

Weiterhin berichtete die Vorsitzende aus dem Wirtschafts- und Finanzausschuss. Darin wurden der Bericht zur wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im zweiten Quartal sowie der Finanzierungsbericht zur Kenntnis genommen.

Außerdem erfolgte ein ausführlicher Bericht zu den möglichen wirtschaftlichen Auswirkungen des Berliner Mietengesetzes (MietenWoG) in der seinerzeit vorliegenden Entwurfsfassung.

Der Aufsichtsrat wurde ausführlich über die Ergebnisse der Ausschreibung der Wirtschaftsprüferleistung informiert. Er gab die Beschlussempfehlung zur Beauftragung der KPMG an die Hauptversammlung.

Ferner wurde der Bericht zur Unternehmensstrategie zur Kenntnis genommen und der neuen Struktur und Geschäftsverteilung gemäß Organigramm zugestimmt. Im Rahmen der Neuordnung der betrieblichen Altersversorgung wurde der Aufsichtsrat über die aktuelle Entwicklung informiert. Der Niederlegung von Geschäftsführertätigkeiten und Beendigung von Geschäftsführerverträgen in Tochtergesellschaften wurde zugestimmt. Der Nachhaltigkeitsbericht 2018 wurde übergeben.

In seiner außerordentlichen Sitzung am 28. November 2019 stimmte der Aufsichtsrat dem Erwerb des „KAPITOL“-Portfolios zu.

In seiner anschließend stattfindenden ordentlichen Sitzung am 28. November 2019 befasste sich der Aufsichtsrat mit der wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften im dritten Quartal. Es wurde die Wirtschaftsplanung 2020 beschlossen sowie die Mittelfristplanung bis 2030 erörtert und zur Kenntnis genommen.

Die erforderlichen Beschlüsse für den Ankauf weiterer Projektentwicklungen und Bestandsimmobilien wurden gefasst. Über die Neubau- und Bestandsinvestition wurde umfassend berichtet, die erforderlichen Beschlüsse für die aktuellen Projekte wurden gefasst.

Die Zielvereinbarungen des Vorstands für 2020 wurden beschlossen und der Aufsichtsrat über die neusten Entwicklungen bei der Neuordnung der betrieblichen Altersversorgung informiert.

Im Rahmen der Beteiligungsangelegenheiten wurden weitere Beschlüsse zum Erwerb von Gesellschaftsbeteiligungen an verschiedenen Fondsgesellschaften gefasst. Im Rahmen des „State“-Projektes wurde der Verschmelzung der erworbenen Gesellschaften auf die Gewobag AG zugestimmt.

Schließlich hat der Mieterrat aus der Arbeit des Gremiums berichtet. Weiterhin wurde die Richtlinie für Spenden und Sponsoring nebst Übersicht der gemäß Wirtschaftsplan vorgesehenen Mietverzichte, Spenden und Sponsorings vorgestellt.

Neben den abgehaltenen Sitzungen führte der Aufsichtsrat im Geschäftsjahr 2019 vier Umlaufverfahren zu Ankaufsprojekten, vorwiegend Vorkaufsrechten, durch. Außerdem stimmte der Aufsichtsratsvorsitzende gemäß § 16 Abs. 6 der Satzung der Gewobag dem Ankauf der Wohnanlagen „Friedrichstr. / Wilhelmstr. u.a.“ zu, wovon der Aufsichtsrat in der folgenden Sitzung umfassend in Kenntnis gesetzt wurde.

3 Effiziente Arbeit in vier Ausschüssen des Aufsichtsrats

Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben hat der Aufsichtsrat Ausschüsse gebildet. Im Einzelnen bestanden im Berichtsjahr folgende vier Ausschüsse:

―	Bau- und Grundstücksausschuss (BGA),
―	Wirtschafts- und Finanzausschuss (WFA),
―	Prüfungsausschuss (PRA),
―	Personalausschuss (PEA).

Grundsätzlich werden in den Ausschüssen die Beschlüsse des Aufsichtsrats und Themen, die im Aufsichtsratsplenum zu behandeln sind, vorbereitet. Die jeweiligen Ausschussvorsitzenden berichteten in den Aufsichtsratssitzungen regelmäßig und umfassend über die Inhalte und Ergebnisse abgehaltener Ausschusssitzungen.

Der Bau- und Grundstücksausschuss (BGA) tagte im Berichtsjahr zweimal: Am 21. März und am 19. November 2019. Erörtert wurden dabei insbesondere die Planung und die Realisierung von Baumaßnahmen im Bestand und Neubauaktivitäten zur Umsetzung der Wachstumsstrategie sowie der Ankauf von Grundstücken und Bestandsimmobilien sowie der Ankauf bzw. die Beteiligung an Projektentwicklungen bzw. Projektentwicklungsgesellschaften.

Der Wirtschafts- und Finanzausschuss (WFA) kam im Jahr 2019 zu zwei Sitzungen zusammen, am 25. September und am 19. November 2019. Gegenstand der Sitzungen waren insbesondere die Erörterung der wirtschaftlichen Entwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzerngesellschaften, die Wirtschaftsplanung 2020–2030 sowie der Finanzierungsbericht.

Der Prüfungsausschuss (PRA) befasste sich in seiner Sitzung am 21. März 2019 insbesondere mit der Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses und des Lageberichts für das Geschäftsjahr 2018.

Der Personalausschuss (PEA) tagte im Berichtsjahr zweimal. Er kam am 26. März und am 28. November 2019 zusammen. Er befasste sich hierbei schwerpunktmäßig mit den Zielvereinbarungen und Zielerreichungen und der Anpassung der Ressortverteilung der Vorstände sowie mit Bestellungen, Verlängerungen, Niederlegungen und Vertragsanpassungen von Geschäftsführern und Prokuristen in den Tochtergesellschaften. Der Ausschuss wurde über die Mitgliedschaften und Positionen der Vorstände in Verbänden, Arbeitskreisen, Stiftungen und Vereinen informiert. Zudem war die Neuordnung der betrieblichen Altersvorsorge Gegenstand der Beratungen.

Das Gesamtplenum wurde von den Vorsitzenden der Ausschüsse jeweils über Inhalt und Ergebnis der Ausschussberatungen unterrichtet. Die Sitzungsfrequenz und die Zeitbudgets entsprachen den Erfordernissen der Unternehmensgruppe.

4 Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex

Der Vorstand hat für das Berichtsjahr 2019 die Entsprechenserklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex (BCGK) abgegeben. Der Vorstand der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin erklärt für das Geschäftsjahr 2019, dass den Verhaltensempfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 15. Dezember 2015 durch die Gewobag und durch die Tochtergesellschaften der Gewobag in der Rechtsform der GmbH entsprochen worden ist. Die Entsprechenserklärung wurde vom Aufsichtsrat am 6. Mai 2020 beschlossen.

5 Vorstand

Der Vorstand bestand im Berichtsjahr unverändert aus Frau Snezana Michaelis und Herrn Markus Terboven.

6 Veränderungen im Aufsichtsrat

Im Aufsichtsrat der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin gab es im Berichtsjahr folgende personellen Veränderungen:

Mit Abschluss der außerordentlichen Hauptversammlung sind am 13. August 2019 mit dem Ende der Wahlperiode planmäßig aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden:

Herr Michael Sachs

Herr Dr. Jochen Lang

Frau Kerstin Kühn

Frau Sabine Herbst

Herr Andreas Sieber

Herr Dr. Ottwald Demele

Von der Hauptversammlung wurden am 13. August 2019 folgende neue Mitglieder in den Aufsichtsrat gewählt:

Frau Anke Brummer-Kohler

Herr StS Sebastian Scheel

Frau Dorette König

Frau Kerstin Liebich (jetzt Mieth)

Zum 13. August wurden ebenfalls die seitens der Arbeitnehmer gewählten Vertreter Mitglieder des Aufsichtsrats:

Frau Carla Dietrich

Herr Jean Lukoschat

Herr Olaf Kleindienst.

Unverändert blieben Herr Rolf-Dieter Schippers als Vertreter der Senatsverwaltung für Finanzen sowie Herr Klemens Witte als vom Mieterrat gewähltes Mitglied gemäß Wohnraumversorgungsgesetz Mitglieder des Aufsichtsrates.

Frau Heike Strehlau nahm als vom Mieterrat gewählter Gast des Aufsichtsrates mit dessen Zustimmung an den Beratungen des Aufsichtsrates teil.

7 Jahres- und Konzernabschlussprüfung 2019 ausführlich erörtert

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin zum 31. Dezember 2019 und der Konzernabschluss nebst Lageberichten der Gesellschaft und des Konzerns wurden von dem durch die Hauptversammlung am 19. November 2019 bestellten und von der Aufsichtsratsvorsitzenden beauftragten Abschlussprüfer KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und der Konzernabschluss, die Berichte über die Lage der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin und des Konzerns sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers wurden allen Aufsichtsratsmitgliedern unverzüglich nach Aufstellung zur Verfügung gestellt. Der Abschlussprüfer hat an der Sitzung des Prüfungsausschusses am 17. März 2020 und an den Bilanzaufsichtsratssitzungen am 24. März und 6. Mai 2020 teilgenommen. Er hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und ergänzende Auskünfte erteilt. Dem Ergebnis der Prüfung des Jahresabschlusses der Gesellschaft, des Konzernabschlusses und des Lageberichts der Gesellschaft und des Konzerns hat der Aufsichtsrat nach eingehender Erörterung zugestimmt.

Die Vorsitzende des Prüfungsausschusses hat dem Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 24. März 2020 umfassend über die Jahresabschlüsse der Tochtergesellschaften, der vollkonsolidierten Fondsgesellschaften und Projektentwicklungsgesellschaften berichtet. Zudem erläuterte der Abschlussprüfer die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand den Aufsichtsratsmitgliedern für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung.

In der Aufsichtsratssitzung am 6. Mai 2020 wurden der Jahres- und Konzernabschluss und der Konzernlagebericht vorgestellt. Der Abschlussprüfer stand für Fragen und Auskünfte zur Verfügung. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Lagebericht, den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht, den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzverlusts sowie die Prüfberichte des Abschlussprüfers sorgfältig geprüft. Es haben sich keine Einwendungen ergeben. Der Aufsichtsrat hat daraufhin den vom Vorstand aufgestellten Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Der festgestellte Jahresabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin weist einen Bilanzverlust von 63,2 Mio. € aus. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzverlusts an. Die Tagesordnung der ordentlichen Hauptversammlung wird daher eine Beschlussfassung über den Vortrag des Bilanzverlustes auf neue Rechnung vorsehen.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Unternehmen des Gewobag-Konzerns für ihre im Berichtsjahr erbrachten Leistungen.