BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG – warum sollten Anleger diese Vermögensanlage zeichnen bei den Bilanzen der Vorgänger-Fonds?

Über das neue Vermögensanlagenangebot des Unternehmens hatten wir ja bereits berichtet.

Nun haben wir uns einmal die Bilanzen, die wirtschaftlichen Leistungsnachweise der Vorgängerfonds angeschaut, da finden wir dann vom Ergebnis her keinen plausiblen Grund, warum Anleger sich jetzt schon wieder an einem neuen Fonds beteiligen sollten.

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BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Finanzamt für Körperschaften III

Steuernummer: 27/142/31016

Bilanz zum 31. Dezember 2018

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2018

Schlussbemerkung

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 wurde, ausgehend von der Vorjahresbilanz, aus den Büchern des Unternehmens unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und unter Anwendung zulässiger Bewertungsmethoden aufgestellt.

Er schließt mit einer Bilanzsumme von EUR 2.932.027,99 und weist ein Jahresergebnis in Höhe von EUR -264.056,90 aus.

Alle Finanzkonten sind durch entsprechende Auszüge zum 31. Dezember 2018 nachgewiesen.

Bestätigungsvermerk

Die Buchführung und der Jahresabschluss entsprechen den gesetzlichen Vorschriften. Der Jahresabschluss vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens.

 

1.3. Anhang für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2018

I. Allgemeine Angaben zum Abschluss

Der Abschluss zum 31. Dezember 2018 wurde unter Beachtung der generellen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der §§ 246 bis 256a HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Ansatz- und Bewertungsbestimmungen für Kapitalgesellschaften (§ 264a HGB i.V.m. §§ 264 bis 288 HGB) aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend den Bestimmungen der §§ 265, 266 und 275 HGB i.V.m. § 264a Abs. 1 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

Die BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG, Berlin, (kurz: Gesellschaft) ist eine kleine Kommanditgesellschaft i.S.v. § 264a Abs. 1 HGB i. V. m. § 267 Abs. 1 HGB und nach dem Gesetz über Vermögensanlagen (Vermögensanlagengesetz – VermAnlG) dazu verpflichtet, den Jahresabschluss um einen Lagebericht sowie um eine Erklärung der gesetzlichen Vertreter zu erweitern.

Die Gesellschaft hat teilweise von den Aufstellungserleichterungen für kleine Personenhandelsgesellschaften Gebrauch gemacht. Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Die Bilanz der Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2018 bei einem gezeichneten und einbezahlten Kommanditkapital i.H.v. EUR 2.000 einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditisten i.H.v. EUR -264.056,90 aus.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennwert angesetzt. Es wurden keine Wertberichtigungen im Berichtsjahr vorgenommen. Die Laufzeit der Forderungen beträgt weniger als ein Jahr. Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zu Nennwerten angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem vorsichtig geschätzten notwendigen Erfüllungsbetrag. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Angaben zur Bilanz

Eigenkapital per 31. Dezember 2018:

Die im Handelsregister eingetragenen Kommanditisten haften im Außenverhältnis in Höhe der getätigten Entnahmen nach § 172 Abs. 4 S. 2 HGB, höchstens jedoch bis zu dem Betrag der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Diese beträgt zum Bilanzstichtag EUR 2.000,00. Die Außenhaftung der Kommanditisten erlischt erst mit Löschung der Gesellschaft im Handelsregister, bei Nachhaftungstatbeständen erst mit Ablauf der 5-jährigen Verjährungsfrist (§§ 159, 161 II HGB).

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2018:

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind Partiarischen Darlehen in Höhe von EUR 2.910.058,21 ausgewiesen. Die Laufzeit der Partiarischen Darlehen ist zeitlich unbestimmt. Die geplante Laufzeit der Partiarischen Darlehen liegt bei 50 Monaten. Die Partiarischen Darlehen sind für beide Parteien mit einer Frist von zwölf Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals ordentlich kündbar, erstmals jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestlaufzeit für Vermögensanlagen von 24 Monaten.

IV. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat sich bis zum Bilanzstichtag 31.12.2018 als typisch stille Gesellschafterin an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH mit einer Kapitaleinlage in Höhe von EUR 427.910,25 beteiligt.

Persönlich haftende Gesellschafter:

BIK Projekt Beteiligungen GmbH, Berlin, Stammkapital EUR 25.000,00

Die Komplementärin hat keine Einlage zu leisten und ist am Kapital, am Ergebnis und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Zur Geschäftsführung der Gesellschaft berechtigt war im abgelaufenen Geschäftsjahr 2018:

BIK Projekt Beteiligungen GmbH, Berlin,

Die Komplementärin wird durch ihren Geschäftsführer vertreten. Der Geschäftsführer ist:

Sascha Falk, Diplom-Kaufmann, Berlin

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

 

2. Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018

1. Grundlagen des Unternehmens

Die BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG; Berlin (im Folgenden kurz „Gesellschaft“ genannt) wurde am 16.09.2015 auf unbestimmte Zeit gegründet und am 09.11.2015 unter HRA 52564 B im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg eingetragen.

Gründungsgesellschafter und Gesellschafter der Emittentin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind die Komplementärin, BIK Projekt Beteiligungen GmbH mit Sitz in Berlin, sowie die Kommanditisten, Herr Markus Heiderich und Herr Sascha Falk.

Die Gründungsgesellschafter und Gesellschafter der Emittentin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung haben eine Einlage in Höhe von Euro 2.000,- (Gesamtbetrag) insgesamt gezeichnet und eingezahlt. Bei der Einlage handelt es sich um Kommanditanteile der Emittentin. Die Komplementärin, BIK Projekt Beteiligungen GmbH, hat bei Gründung der Gesellschaft insgesamt keine Einlage gezeichnet und eingezahlt.

Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung an Personen- und Kapitalgesellschaften, sowie die Verwaltung eigenen Vermögens im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, nicht als Dienstleistung für Dritte. Gegenstand des Unternehmens ist weiterhin der An- und Verkauf sowie die Entwicklung von Immobilien, die Projektentwicklung von Liegenschaften in Gestalt von Wohnimmobilien, Sanierung und Umbau einschließlich Teilung in Teil- bzw. Wohnungseigentum, sowie die anschließende Veräußerung der neu gebildeten Eigentumseinheiten.

Gegenstand des Unternehmens sind weiterhin verwandte Nebengeschäfte, die zur Erreichung des Firmenzweckes geeignet sind. Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar zu dienen geeignet sind.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2018 war die europäische Union auch in einem unruhigen Umfeld. Der anhaltenen Brexit-Verhandlungen und der damit verbundene Austritt Großbritanniens aus der europäischen Union sowie die finanzielle Situation einzelner EU-Mitgliedsländer stellen die Gemeinschaft der Europäischen Union vor viele Herausforderungen. Durch die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Notenbank sowie das große Interesse an Immobilieninvestitionen sind die Marktpreise für Grundstücke und Immobilien in Deutschland insbesondere in den Großstädten auch im vergangen Jahr weiter gestiegen. Die Marktpreise werden aber auch durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen wie Berlin durch Zuzügler aus dem In- und Ausland unterstützt. Dieser Nachfragedruck nach neuem Wohnraum insbesondere durch den Bau von neuen Wohnungen kann kaum gedeckt werden. Auch die Politik in Städten wie Berlin bremst den Wohnungsneubau aus. Demnach ist von einer anhaltenden Verknappung von Wohnraum auch in den nächsten Jahren auszugehen. Investoren schauen deshalb besonders auf Märkte wie Berlin. Allein Berlin hat mittlerweile über 3,7 Mio. Einwohner und wird auch in den nächsten Jahren weiter wachsen.

Bis der Bedarf an notwendigem Wohnraum durch Neubau gedeckt ist, werden voraussichtlich viele Jahre vergehen, in denen der Bauboom der Hauptstadtregion anhalten wird.

2.3 Geschäftsverlauf und Lage

Bereits im Berichtsjahr 2017 wurden die eingeworbenen Mittel fast vollständig in Wohnimmobilienprojekte allokiert. Im Berichtsjahr erfolgte aufgrund eines erfolgreichen Verkaufes eines finanzierten Immobilienprojektes ein vorzeitiger Rückfluss von Darlehensmitteln. Bis zum 31. Dezember 2018 hat die Gesellschaft im Rahmen von typisch stillen Beteiligungen an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH eine Kapitaleinlage in Höhe von EUR 427.910,25 geleistet.

2.3 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.3.1 Vermögenslage

Die Gesellschaft verfügte im Geschäftsjahr 2018 über das einbezahlte Kommanditkapital in Höhe von EUR 2.000,00 sowie das einbezahlte Nachrangkapital (Fremdkapital) in Höhe von EUR 2.910.003,35. Im Geschäftsjahres 2018 ergibt sich ein Jahresverlust in Höhe von EUR 264.056,90.

2.3.2 Finanzlage

Die Liquiditätssituation des Unternehmens war im Jahr 2018 zufriedenstellend. Der Zahlungsverkehr konnte zeitgerecht abgewickelt werden.

Insgesamt hat sich der Bestand an liquiden Mitteln im Geschäftsjahr auf rd. EUR 1.825.755,89 erhöht. Die Gesamtsumme der gezahlten Vergütung im Jahr 2018 beträgt EUR 12.875.

2.3.3 Ertragslage

Der Geschäftsverlauf der Gesellschaft ist im Wesentlichen durch die Platzierungstätigkeit sowie die Investitionstätigkeit geprägt.

Der Fehlbetrag in Höhe von rd. EUR 264.056,90 resultiert insbesondere aus Zinsen (EUR rd. 188.649) Aktivierung von Rechnungsabgrenzungsposten (EUR rd. EUR 62.165) und sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR rd. 13.242).

Die Gesellschaft befand sich im Geschäftsjahr 2018 in der Investitionsphase.

2.3.4 Forschung und Entwicklung

Es hat im Berichtsjahr 2018 keine Forschung und Entwicklung stattgefunden.

3. Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung der Gesellschaft war im Berichtsjahr 2018 nur die geschäftsführende Komplementärin BIK Projektbeteiligungen GmbH, Berlin, diese vertreten durch ihre Geschäftsführer Herr Sascha Falk, geschäftsansässig Tempelhofer Weg 62, 12347 Berlin, berechtigt.

4. Personal

Die Gesellschaft beschäftigte im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Angestellten.

5. Prognosebericht

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2018 ist insbesondere geprägt von Akquisitionsaufwendungen für die Investition in aussichtsreiche Immobilieninvestitionen. In den Projektgesellschaften wurde erfolgreich Objekte veräußert.

7. Risikobericht

Die Gesellschaft partizipiert im Rahmen der typisch stillen Beteiligung an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH sowie an der BIK Wohnbauten Berlin GmbH am zukünftigen Erfolg der von diesen durchgeführten Immobilienprojektentwicklungen und unterliegt somit grundsätzlich den aus diesen Anlagen typischerweise entstehenden Projektentwicklungs-, Ausfall-, Liquiditäts- und Zahlungsstromänderungsrisiken.

8. Chancenbericht

Die Gesellschaft hat ein Vermögensanlagekonzept in Form von Nachrangdarlehen erstellt und diese zum öffentlichen Vertrieb in Deutschland genehmigen lassen. Hieraus hat sie sich Chancen erwartet, die jedoch auch durch Risiken beeinträchtigt werden konnten. Das Vermögensanlagekonzept der Gesellschaft sollte den Kapitalanlegern die Möglichkeit bieten, im Rahmen einer Investition als nachrangige Darlehensgeber mittelbar an Immobilienprojektentwicklungen für die BIK Unternehmensgruppe in Berlin, Leipzig und Hamburg und deren Umland zu partizipieren.

Wegen des mäßigen Platzierungserfolgs konnten bisher die Investitionen in diese Unternehmen der BIK Unternehmensgruppe nicht in dem Umfang vorgenommen werden, wie dies prognostiziert und auch prospektiert war.

9. Zusätzliche Angaben gemäß § 24 Abs. 1 VermAnlG:

Gesamtsumme der Vergütungen, § 24 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 VermAnlG

Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 VermAnlG beträgt bei den variablen Vergütungen EUR 0 und bei den festen Vergütungen rd. EUR 12.875.

Zahl der Begünstigten

1. Feste Vergütungen

a. Haftungsvergütung (BIK Projektbeteiligungen GmbH): EUR 5.950

b. Geschäftsführungsvergütung (BIK Projektbeteiligungen GmbH): EUR 6.925

c. Vergütungen an Mitunternehmer: EUR 0

Gesamtsumme der Vergütungen, § 24 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 VermAnlG

Im Jahr 2018 wurde an die geschäftsführende Komplementärin der Gesellschaft, die BIK Projektbeteiligungen GmbH eine Geschäftsführungsvergütung in Höhe von EUR 7.094 gezahlt.

Darüber hinaus wurden im Jahr 2018 keine Vergütungen an Führungskräfte und Mitarbeiter gezahlt, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt.

 

3. Entsprechenserklärung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 der BIK Deutsche Metropolen 2 GmbH & Co. KG, Berlin, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

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BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Finanzamt für Körperschaften 1

Steuernummer: 27/142/31024

Bilanz zum 31. Dezember 2018

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2018

Schlussbemerkung

Der vorliegende Jahresabschluss zum 31. Dezember 2018 wurde, ausgehend von der Vorjahresbilanz, aus den Büchern des Unternehmens unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften und unter Anwendung zulässiger Bewertungsmethoden aufgestellt.

Er schließt mit einer Bilanzsumme von EUR 3.238.750,00 und weist ein Jahresergebnis in Höhe von EUR -271.507,24 aus.

Alle Finanzkonten sind durch entsprechende Auszüge zum 31. Dezember 2018 nachgewiesen.

Bestätigungsvermerk

Die Buchführung und der Jahresabschluss entsprechen den gesetzlichen Vorschriften. Der Jahresabschluss vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens.

 

1.3. Anhang für das Geschäftsjahr vom 01. 01. bis 31. Dezember 2018

I. Allgemeine Angaben zum Abschluss

Der Abschluss zum 31. Dezember 2018 wurde unter Beachtung der generellen Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften der §§ 246 bis 256a HGB sowie unter Berücksichtigung der besonderen Ansatz- und Bewertungsbestimmungen für Kapitalgesellschaften (§ 264a HGB i.V.m. §§ 264 bis 288 HGB) aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend den Bestimmungen der §§ 265, 266 und 275 HGB i.V.m. § 264a Abs. 1 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gegliedert.

Die BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG, Berlin, (kurz: Gesellschaft) ist eine kleine Kommanditgesellschaft i.S.v. § 264a Abs. 1 HGB i. V. m. § 267 Abs. 1 HGB und nach dem Gesetz über Vermögensanlagen (Vermögensanlagengesetz – VermAnlG) dazu verpflichtet, den Jahresabschluss um einen Lagebericht sowie um eine Erklärung der gesetzlichen Vertreter zu erweitern.

Die Gesellschaft hat teilweise von den Aufstellungserleichterungen für kleine Personenhandelsgesellschaften Gebrauch gemacht. Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Die Bilanz der Gesellschaft weist zum 31. Dezember 2018 bei einem gezeichneten und einbezahlten Kommanditkapital i.H.v. EUR 1.000 einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditisten i.H.v. EUR 603.198,48 aus.

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt. Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennwert angesetzt. Es wurden keine Wertberichtigungen im Berichtsjahr vorgenommen. Die Laufzeit der Forderungen beträgt weniger als ein Jahr. Die Guthaben bei Kreditinstituten wurden zu Nennwerten angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem vorsichtig geschätzten notwendigen Erfüllungsbetrag. Sämtliche Rückstellungen haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Angaben zur Bilanz

Eigenkapital per 31. Dezember 2018:

Die im Handelsregister eingetragenen Kommanditisten haften im Außenverhältnis in Höhe der getätigten Entnahmen nach § 172 Abs. 4 S. 2 HGB, höchstens jedoch bis zu dem Betrag der im Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Diese beträgt zum Bilanzstichtag EUR 1.000,00. Die Außenhaftung der Kommanditisten erlischt erst mit Löschung der Gesellschaft im Handelsregister, bei Nachhaftungstatbeständen erst mit Ablauf der 5-jährigen Verjährungsfrist (§§ 159, 161 II HGB).

BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG, Berlin

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2018:

Unter den sonstigen Verbindlichkeiten sind Partiarischen Darlehen in Höhe von EUR 3.209.000,00 ausgewiesen. Die Laufzeit der Partiarischen Darlehen ist zeitlich unbestimmt. Die geplante Laufzeit der Partiarischen Darlehen liegt bei 54 Monaten. Die Partiarischen Darlehen sind für beide Parteien mit einer Frist von zwölf Monaten jeweils zum Ende eines Kalenderquartals ordentlich kündbar, erstmals jedoch unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestlaufzeit für Vermögensanlagen von 24 Monaten.

IV. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat sich bis zum Bilanzstichtag 31.12.2018 als typisch stille Gesellschafterin an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH mit einer Kapitaleinlage in Höhe von EUR 1.120.000 sowie an der BIK Wohnbauten Berlin GmbH eine Kapitaleinlage in Höhe von EUR 184.456 beteiligt.

Persönlich haftende Gesellschafter:

BIK Projektbeteiligungen GmbH, Berlin, Stammkapital EUR 25.000,00

Die Komplementärin hat keine Einlage zu leisten und ist am Kapital, am Ergebnis und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Zur Geschäftsführung der Gesellschaft berechtigt war im abgelaufenen Geschäftsjahr 2017:

BIK Projektbeteiligungen GmbH, Berlin,

Die Komplementärin wird durch ihren Geschäftsführer vertreten.

Der Geschäftsführer ist:

Sascha Falk, Diplom-Kaufmann, Berlin

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

 

 

2. Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018

1. Grundlagen des Unternehmens

Die BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG; Berlin (im Folgenden kurz „Gesellschaft“ genannt) wurde am 12.01.2017 auf unbestimmte Zeit gegründet und am 30.01.2018 unter HRA 53171 B im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg eingetragen.

Gründungsgesellschafter und Gesellschafter der Emittentin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind die Komplementärin, BIK Projekt Beteiligungen GmbH mit Sitz in Berlin, sowie der Kommanditist, Herr Sascha Falk.

Die Gründungsgesellschafter und Gesellschafter der Emittentin zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung haben eine Einlage in Höhe von Euro 1.000,- (Gesamtbetrag) insgesamt gezeichnet und eingezahlt. Bei der Einlage handelt es sich um Kommanditanteile der Emittentin. Die Komplementärin, BIK Projekt Beteiligungen GmbH, hat bei Gründung der Gesellschaft insgesamt keine Einlage gezeichnet und eingezahlt.

Zweck der Gesellschaft ist die Beteiligung an Personen- und Kapitalgesellschaften, sowie die Verwaltung eigenen Vermögens im eigenen Namen und auf eigene Rechnung, nicht als Dienstleistung für Dritte. Gegenstand des Unternehmens ist weiterhin der An- und Verkauf sowie die Entwicklung von Immobilien, die Projektentwicklung von Liegenschaften in Gestalt von Wohnimmobilien, Sanierung und Umbau einschließlich Teilung in Teil- bzw. Wohnungseigentum, sowie die anschließende Veräußerung der neu gebildeten Eigentumseinheiten.

Gegenstand des Unternehmens sind weiterhin verwandte Nebengeschäfte, die zur Erreichung des Firmenzweckes geeignet sind. Die Gesellschaft ist zu allen Geschäften und Maßnahmen berechtigt, die dem Gesellschaftszweck unmittelbar zu dienen geeignet sind.

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2018 Kapitalanlegern auf der Grundlage des von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) am 16.05.2017 gebilligten Verkaufsprospektes unverbriefte und nachrangig ausgestaltete Nachrangdarlehen zur Zeichnung angeboten. Die Gesellschaft hat sich bis zum Bilanzstichtag 31.12.2018 als typisch stille Gesellschafterin an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH mit einer Kapitaleinlage von EUR 1.120.000 und als typisch stille Gesellschafterin an der BIK Wohnbauten Berlin GmbH mit einer Kapitaleinlage von EUR 184.456 beteiligt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2018 war die europäische Union auch in einem unruhigen Umfeld. Der anhaltenen Brexit-Verhandlungen und der damit verbundene Austritt Großbritanniens aus der europäischen Union sowie die finanzielle Situation einzelner EU- Mitgliedsländer stellen die Gemeinschaft der Europäischen Union vor viele Herausforderungen. Durch die anhaltende Niedrigzinspolitik der Europäischen Notenbank sowie das große Interesse an Immobilieninvestitionen sind die Marktpreise für Grundstücke und Immobilien in Deutschland insbesondere in den Großstädten auch im vergangen Jahr weiter gestiegen. Die Marktpreise werden aber auch durch die hohe Nachfrage nach Wohnraum in Metropolen wie Berlin durch Zuzügler aus dem In- und Ausland unterstützt. Dieser Nachfragedruck nach neuem Wohnraum insbesondere durch den Bau von neuen Wohnungen kann kaum gedeckt werden. Auch die Politik in Städten wie Berlin bremst den Wohnungsneubau aus. Demnach ist von einer anhaltenden Verknappung von Wohnraum auch in den nächsten Jahren auszugehen. Investoren schauen deshalb besonders auf Märkte wie Berlin. Allein Berlin hat mittlerweile über 3,7 Mio. Einwohner und wird auch in den nächsten Jahren weiter wachsen.

Bis der Bedarf an notwendigem Wohnraum durch Neubau gedeckt ist, werden voraussichtlich viele Jahre vergehen, in denen der Bauboom der Hauptstadtregion anhalten wird.

2.2 Vermögensanlage

Die Gesellschaft begibt unverbriefte und nachrangig ausgestaltete Nachrangdarlehen (Vermögensanlage) an Kapitalanleger in Deutschland.

Die Laufzeit der Vermögensanlage ist unbestimmt. Sie beginnt am Gewährungszeitpunkt (Tag der Gutschrift des Anlagebetrags nach Zeichnung auf dem Konto der Gesellschaft) und endet durch Kündigung. Erstmalig zum Ablauf der Mindestlaufzeit von 54 Monaten. Eine Kündigung kann sowohl durch den Anleger als auch die Gesellschaft erfolgen. Bei Kündigung zum Ablauf der Mindestlaufzeit ist seitens des und seitens der Emittentin eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten, Nach Ablauf der Mindestlaufzeit kann der Anleger die Vermögensanlage zum Ablauf weiterer zwölf Monate kündigen. Der Anleger erhält für seine Vermögensanlage eine gewinnabhängige Verzinsung von 6,75% p.a. (§4 der Bedingungen der Partiarischen Nachrangdarlehen der Gesellschaft).

Die Gesellschaft investiert das eingeworbene Nachrangkapital nach Abzug der emissionsbedingten Kosten ihrerseits im Rahmen einer typisch stillen Beteiligung in zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung der Vermögensanlage in noch nicht konkret feststehende Immobilienprojekte. Grundlage und Voraussetzung für Investitionsentscheidungen sind feste Investitionskriterien die ein Projekt erfüllen müssen. (Seite 33ff. des Emissionsprospekts der Vermögensanlage der Gesellschaft, Investitionskriterien Immobilienprojekte)

Bis zum 31. Dezember 2018 wurde durch Kapitalanleger insgesamt Nachrangkapital an die Gesellschaft in Höhe von EUR 3.209.000 gezeichnet und eingezahlt. Die Gesellschaft hat ihrerseits im Rahmen von typisch stillen Beteiligungen an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH zum 31.12.2018 eine Kapitaleinlage in Höhe von EUR 1.120.000 sowie an der BIK Wohnbauten Berlin GmbH eine Kapitaleinlage in Höhe von EUR 184.456 geleistet.

2.3 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.3.1 Vermögenslage

Die Gesellschaft verfügte im Geschäftsjahr 2018 über das einbezahlte Kommanditkapital in Höhe von EUR 1.000,00 sowie das einbezahlte Nachrangkapital (Fremdkapital) in Höhe von EUR 3.209.000. Im Geschäftsjahres 2018 ergibt sich ein Jahresverlust in Höhe von EUR 271.507,24.

2.3.2 Finanzlage

Die Liquiditätssituation des Unternehmens war im Jahr 2018 zufriedenstellend. Der Zahlungsverkehr konnte zeitgerecht abgewickelt werden.

Insgesamt hat sich der Bestand an liquiden Mitteln im Geschäftsjahr auf rd. EUR 1.000.103,45 erhöht. Die Gesamtsumme der gezahlten Vergütung im Jahr 2018 beträgt EUR 11.900.

2.3.3 Ertragslage

Der Geschäftsverlauf der Gesellschaft ist im Wesentlichen durch die Platzierungstätigkeit sowie die Investitionstätigkeit geprägt.

Der Fehlbetrag in Höhe von rd. EUR 271.507 resultiert insbesondere aus den Kosten für Zinsen und ähnliche Aufwendungen (EUR rd. 151.994), Vermittlungsprovision für partiarisches Nachrangdarlehen (EUR rd. 86.379,45) und sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR 16.583,37).

Die Gesellschaft befand sich im Geschäftsjahr 2018 in der Zeichnungsphase der angebotenen Vermögensanlage.

3. Geschäftsführung

Zur Geschäftsführung der Gesellschaft war im Berichtsjahr 2018 nur die geschäftsführende Komplementärin BIK Projektbeteiligungen GmbH, Berlin, diese vertreten durch ihre Geschäftsführer Herr Sascha Falk, geschäftsansässig Tempelhofer Weg 62, 12347 Berlin, berechtigt.

4. Personal

Die Gesellschaft beschäftigte im abgelaufenen Geschäftsjahr keine Angestellten.

5. Prognosebericht

Die Prognose für das Geschäftsjahr 2019 ist insbesondere geprägt von weiteren Akquisitionsaufwendungen zur Platzierung von Nachrangdarlehen im Kapitalmarkt.

7. Risikobericht

Die Gesellschaft partizipiert im Rahmen der typisch stillen Beteiligung an der BIK Immobilienprojektentwicklungs GmbH sowie der BIK Wohnbauten GmbH am zukünftigen Erfolg der von diesen durchgeführten Immobilienprojektentwicklungen und unterliegt somit grundsätzlich den aus dieser Anlage typischerweise entstehenden Projektentwicklungs-, Ausfall-, Liquiditäts- und Zahlungsstromänderungsrisiken.

8. Chancenbericht

Die Gesellschaft hat ein Vermögensanlagekonzept in Form von Nachrangdarlehen erstellt und diese zum öffentlichen Vertrieb in Deutschland genehmigen lassen. Hieraus hat sie sich Chancen erwartet, die jedoch auch durch Risiken beeinträchtigt werden konnten. Das Vermögensanlagekonzept der Gesellschaft sollte den Kapitalanlegern die Möglichkeit bieten, im Rahmen einer Investition als nachrangige Darlehensgeber mittelbar an Immobilienprojektentwicklungen für die BIK Unternehmensgruppe in Berlin, Leipzig und Hamburg und deren Umland zu partizipieren.

Wegen des mäßigen Platzierungserfolgs konnten bisher die Investitionen in diese Unternehmen der BIK Unternehmensgruppe nicht in dem Umfang vorgenommen werden, wie dies prognostiziert und auch prospektiert war.

9. Zusätzliche Angaben gemäß § 24 Abs. 1 VermAnlG:

Gesamtsumme der Vergütungen, § 24 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 VermAnlG

Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1 VermAnlG beträgt bei den variablen Vergütungen EUR 86.379, und bei den festen Vergütungen rd. EUR 11.900.

Zahl der Begünstigten

1. Variable Vergütungen

a. Vermittlung von Nachrangkapital (9 externe Vermittler): EUR 86.379,45

2. Feste Vergütungen

a. Haftungsvergütung (BIK Projektbeteiligungen GmbH): EUR 5.950

b. Geschäftsführungsvergütung (BIK Projektbeteiligungen GmbH): EUR 5.950

c. Vergütungen an Mitunternehmer: EUR 0

Gesamtsumme der Vergütungen, § 24 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 VermAnlG

Im Jahr 2018 wurden an die geschäftsführenden Kommanditisten der Gesellschaft, die BIK Projektbeteiligungen GmbH eine Geschäftsführungsvergütung in Höhe von EUR 5.950 gezahlt.

Darüber hinaus wurden im Jahr 2018 keine Vergütungen an Führungskräfte und Mitarbeiter gezahlt, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil der Gesellschaft auswirkt.

3. Entsprechenserklärung der gesetzlichen Vertreter

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018 der BIK Deutsche Metropolen 3 GmbH & Co. KG, Berlin, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

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BIK Deutsche Metropolen 4 GmbH & Co. KG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 12.07.2019 bis zum 31.12.2019

Bilanz

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gliederung des Jahresabschlusses entspricht den Vorschriften des HGB unter besonderer Beachtung der §§ 266, 275 und 267a HGB. Das Anlagevermögen ist in einem Bestandsnachweis ordnungsgemäß entwickelt.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zur Bilanz

Hafteinlage

In folgender Höhe bestehen Hafteinlagen gemäß § 172 Abs. 1 HGB, die noch nicht zurückgezahlt wurden:

Angaben zu Ausleihungen, Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
(§ 42 Abs. 3 GmbHG / § 264c Abs. 1 HGB)

Gegenüber den Gesellschaftern bestehen die nachfolgenden Rechte und Pflichten:

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt EUR 0,00.

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt EUR 0,00.

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt EUR 5.950,00.

Sonstige Angaben

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Gesellschafter

Folgende Gesellschaften sind persönlich haftende Gesellschafter:

Unterschrift der Geschäftsführung

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 29.06.2020 festgestellt.