Der vorliegende Jahresabschluss der Objektgesellschaft Clemensplatz 1-5 mbH & Co. KG aus Montabaur für das Geschäftsjahr 2022 bietet einen Einblick in die finanzielle Lage des Unternehmens. Aus Anlegersicht sind sowohl die wirtschaftlichen Grundlagen des Unternehmens als auch die strukturellen Besonderheiten von Bedeutung. Dieser Bericht analysiert die wichtigsten Kennzahlen und Entwicklungen aus dem Jahresabschluss und bietet eine Einschätzung zur aktuellen finanziellen Situation der Gesellschaft.
A. Wirtschaftliche Grundlagen
Die Objektgesellschaft Clemensplatz 1-5 mbH & Co. KG ist in der Immobilienentwicklung tätig, was in der Regel mit hohen Vorlaufkosten verbunden ist. Besonders in der Immobilienprojektentwicklung sind diese Kosten typisch, da in der Anfangsphase eines Projekts erhebliche Investitionen für Grundstücke, Bauarbeiten und Planung anfallen, bevor nennenswerte Umsätze oder Gewinne erzielt werden. In diesem Fall handelt es sich um das Projekt Clemens-Carre in Koblenz, das voraussichtlich zukünftige Gewinne abwerfen wird, welche die bisherigen Vorlaufkosten „bei weitem überkompensieren“ sollen.
Wichtiger Punkt: Bis zum Verkauf der Immobilien werden Kosten wie Zinsen, Marketing und Versicherungen lediglich in der Bilanz als Projektkosten ausgewiesen und belasten das Jahresergebnis, was im aktuellen Jahresabschluss zum negativen Jahresergebnis führt.
B. Bilanzanalyse – Vermögenslage (AKTIVA)
1. Anlagevermögen
Das Anlagevermögen der Gesellschaft besteht hauptsächlich aus Grundstücken und Bauten. Am 31. Dezember 2022 betrug der Wert der Sachanlagen 1.800.823,87 EUR, was einen leichten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (1.823.372,87 EUR) darstellt. Dieser Rückgang ist auf planmäßige Abschreibungen in Höhe von 22.359 EUR zurückzuführen.
2. Umlaufvermögen
Das Umlaufvermögen wies zum 31. Dezember 2022 einen Wert von 12.438.798,67 EUR auf, was eine signifikante Steigerung im Vergleich zum Vorjahr (9.346.898,91 EUR) darstellt. Der größte Posten sind Immobilien im Bau, die um etwa 2,4 Mio. EUR zugenommen haben und nun 10.044.335,69 EUR betragen. Dies zeigt, dass das Unternehmen weiterhin in die Entwicklung seiner Immobilienprojekte investiert. Auch die Forderungen gegen Gesellschafter sind auf 2.196.472,69 EUR gestiegen, was auf die laufende Finanzierung durch Gesellschafter hinweist.
3. Kassenbestand
Der Kassenbestand ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken und beträgt nur noch 193,84 EUR, während er im Vorjahr noch bei 222.676,10 EUR lag. Dies deutet darauf hin, dass das Unternehmen liquide Mittel für seine Projekte gebunden hat.
C. Bilanzanalyse – Finanzierungslage (PASSIVA)
1. Eigenkapital
Die Bilanz zeigt eine problematische Eigenkapitalsituation. Der Verlustvortrag hat sich durch den Jahresfehlbetrag weiter erhöht, sodass das Eigenkapital auf null gesunken ist. Der nicht durch Vermögenseinlagen gedeckte Fehlbetrag des Kommanditisten beläuft sich nun auf 455.635,74 EUR (Vorjahr: 79.272,61 EUR). Diese negative Eigenkapitalposition ist typisch für Unternehmen in der Entwicklungsphase und sollte durch die erwarteten Gewinne aus dem Immobilienverkauf im Laufe der nächsten Jahre ausgeglichen werden.
2. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten belaufen sich auf 5.720.300,77 EUR, was nahezu unverändert gegenüber dem Vorjahr ist. Eine wesentliche Zunahme ist bei den erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen zu verzeichnen, die von 2.003.061,20 EUR im Vorjahr auf 4.541.533,20 EUR angestiegen sind. Dies deutet darauf hin, dass Anzahlungen für verkaufte, aber noch nicht fertiggestellte Immobilien eingegangen sind. Zudem bestehen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 405.865 EUR, die sich aus Bauleistungen für das Projekt ergeben.
D. Gewinn- und Verlustrechnung – Ertragslage
Die Umsatzerlöse im Jahr 2022 beliefen sich auf 83.826,49 EUR, was einen Rückgang gegenüber 2021 (130.552,26 EUR) darstellt. Dies zeigt, dass noch keine wesentlichen Verkaufserlöse aus dem Projekt realisiert wurden. Gleichzeitig erhöhte sich der Bestand an Immobilien um 2.432.652,02 EUR, was auf fortgesetzte Bauarbeiten am Projekt Clemens-Carre hinweist.
Auf der Kostenseite sind besonders die Aufwendungen für bezogene Leistungen mit -2.450.693,02 EUR hervorzuheben, was fast dem Wert der Bestandszunahme entspricht. Zusätzlich fielen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von 23.017 EUR sowie sonstige betriebliche Aufwendungen in Höhe von 322.678,19 EUR an.
Das Jahresergebnis weist einen Jahresfehlbetrag von -376.363,13 EUR aus, was eine Verschlechterung im Vergleich zum Vorjahr (-290.162,41 EUR) darstellt. Dies ist jedoch im Rahmen der Projektentwicklung nicht ungewöhnlich, da die endgültigen Erträge erst nach dem Verkauf der Immobilieneinheiten erzielt werden.
Einschätzung für Anleger
Die Objektgesellschaft Clemensplatz 1-5 mbH & Co. KG befindet sich mitten in einem umfangreichen Immobilienentwicklungsprojekt. Die finanziellen Kennzahlen zeigen, dass das Unternehmen momentan hohe Vorfinanzierungskosten hat und aufgrund noch nicht realisierter Verkaufserlöse Verluste ausweist. Dies ist in der Immobilienentwicklung jedoch üblich und sollte Anleger nicht sofort abschrecken.
Risiken:
- Negatives Eigenkapital und ein erheblicher Verlustvortrag deuten auf eine angespannte Finanzlage hin, die erst durch künftige Verkaufserlöse ausgeglichen werden kann.
- Hohe Verbindlichkeiten und eine Abhängigkeit von Fremdfinanzierung erhöhen das Risiko, insbesondere wenn es zu Verzögerungen im Bau- oder Verkaufsprozess kommt.
Chancen:
- Die erheblichen Investitionen in Immobilien im Bau deuten darauf hin, dass das Unternehmen gut vorangekommen ist und mit dem Projekt Clemens-Carre Potenzial für hohe zukünftige Erträge hat.
- Der steigende Bestand an Anzahlungen auf Bestellungen lässt darauf schließen, dass bereits Interesse an den Immobilien besteht und Verkäufe in naher Zukunft zu erwarten sind.
Für Anleger mit einem langen Anlagehorizont und einer Risikobereitschaft könnte dieses Projekt attraktiv sein, da es bei erfolgreichem Abschluss der Immobilienverkäufe zu deutlichen Erträgen kommen könnte.
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