Bilanzanalyse der CXIV Augarten Immobilien GmbH & Co KG (per 31.12.2022)

1. Finanzlage und Kapitalstruktur

• Umlaufvermögen:
  • Das Umlaufvermögen beträgt 1.023.165,83 EUR. Die Warenbestände (Immobilien oder Grundstücke im Bestand) machen den größten Teil mit 1.023.050,00 EUR aus. Es ist davon auszugehen, dass diese Immobilien als Vorratsvermögen gehalten werden, um sie in Zukunft zu veräußern, was die Haupteinnahmequelle des Unternehmens darstellt.
  • Die Forderungen sind vernachlässigbar gering (nur 115,83 EUR) und das Guthaben bei Kreditinstituten ist null. Das Unternehmen scheint keine hohe Liquidität zu halten, was in der Immobilienbranche nicht unüblich ist, da hier langfristige Investitionen dominieren.
• Negatives Eigenkapital:
  • Das Unternehmen weist ein negatives Eigenkapital von -517.085,26 EUR aus, was besorgniserregend ist, da es auf eine Überschuldung hindeutet. Besonders auffällig sind die hohen Verlustanteile aus Vorjahren (insgesamt -155.872,00 EUR in 2021 und -34.213,74 EUR im Jahr 2022).
  • Die Kommanditisten-Einlagen (Einlagen der Gesellschafter) sind mit 100 EUR extrem niedrig, und die Verlustanteile belasten das Eigenkapital zusätzlich. Die negative Bilanz zeigt einen klaren Finanzierungsbedarf, da es dem Unternehmen offenbar schwerfällt, Gewinne zu erwirtschaften und positive Ergebnisse zu erzielen.
• Verbindlichkeiten:
  • Die Gesamtverbindlichkeiten belaufen sich auf 1.538.757,33 EUR. Davon sind 1.535.215,72 EUR langfristige Schulden, was auf eine umfangreiche Fremdfinanzierung hinweist, insbesondere durch Kredite gegenüber Kreditinstituten (780.695,09 EUR).
  • Die hohe Fremdfinanzierung bei gleichzeitiger Negativbilanz zeigt ein hohes Risiko für Gläubiger, da die Rückzahlung der Schulden unter den aktuellen Bedingungen fraglich ist.

2. Ertragslage

• Umsatzerlöse:
  • Die Umsatzerlöse sind mit 7.110,14 EUR im Jahr 2022 äußerst gering, besonders im Vergleich zu den betrieblichen Aufwendungen von 12.730,31 EUR. Dies führt zu einem negativen Betriebsergebnis von -5.620,17 EUR. Im Vorjahr war die Ertragssituation noch schlechter (-128.071,63 EUR Betriebsergebnis), jedoch zeigt die geringe Umsatzhöhe, dass das Unternehmen kaum Verkäufe oder andere Einkommensquellen hat.
• Finanzergebnis:
  • Das Finanzergebnis ist ebenfalls negativ (-28.593,57 EUR). Dies liegt an den hohen Zinskosten, die durch die umfangreiche Fremdfinanzierung entstanden sind. Hohe Kreditbelastungen führen somit zu zusätzlichen finanziellen Belastungen.
• Jahresfehlbetrag:
  • Der Jahresfehlbetrag beträgt -34.213,74 EUR. Dies setzt die negativen Ergebnisse aus den Vorjahren fort und verschärft die Eigenkapitalproblematik.

3. Risiken und Chancen aus Investorensicht

Risiken:

• Überschuldung: Die Gesellschaft hat ein negatives Eigenkapital und eine hohe Fremdfinanzierung, was bedeutet, dass sie stark verschuldet ist und eine potenzielle Überschuldung besteht. Die Erklärung im Bericht, dass keine Insolvenzgefahr besteht, basiert auf der Annahme, dass in Zukunft Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien erzielt werden. Dies ist jedoch spekulativ.
• Geringe Liquidität: Es gibt keine nennenswerten kurzfristigen finanziellen Mittel (Guthaben bei Kreditinstituten = 0 EUR), was die Flexibilität des Unternehmens bei unvorhergesehenen Zahlungsverpflichtungen stark einschränkt.
• Niedrige Umsätze: Die geringen Umsätze deuten auf Schwierigkeiten beim Verkauf von Immobilien oder Projekten hin. Wenn keine kurzfristigen Verkäufe realisiert werden, wird es schwer, die Verbindlichkeiten und Zinslasten zu decken.

Chancen:

• Wertsteigerung der Immobilien: Da ein Großteil des Unternehmensvermögens in Immobilien gebunden ist, könnte eine Wertsteigerung dieser Immobilien durch Marktveränderungen oder erfolgreiche Verkäufe zu höheren Einnahmen führen. Der Bericht deutet darauf hin, dass zukünftig ein Gewinn aus dem Verkauf von Bauträgerprojekten erwartet wird.
• Rückzahlung langfristiger Verbindlichkeiten: Da der größte Teil der Verbindlichkeiten langfristiger Natur ist, könnte dies dem Unternehmen etwas Zeit verschaffen, um Immobilien gewinnbringend zu verkaufen und die Schulden zu tilgen.

4. Zusammenfassung der Anlagesicht

Aus der Sicht eines Anlegers oder Investors ergibt sich ein sehr hohes Risiko. Das Unternehmen hat in den letzten Jahren Verluste eingefahren und verfügt über ein negatives Eigenkapital. Obwohl zukünftige Gewinne aus Immobilienverkäufen möglich sind, bleibt dies spekulativ, insbesondere angesichts der niedrigen bisherigen Umsätze.

Investoren sollten vorsichtig sein, da die hohe Verschuldung in Kombination mit der geringen Liquidität und den negativen Ergebnissen eine deutliche Warnung darstellt. Eine Anlage in dieses Unternehmen würde ein hohes Maß an Vertrauen in die zukünftige Entwicklung des Immobilienmarktes sowie in die Fähigkeit des Unternehmens erfordern, seine Projekte erfolgreich zu verkaufen.