Bilanzanalyse:HL „Die Direktion“ Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG

Die Bilanz der HL „Die Direktion“ Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG zeigt einige wesentliche Punkte, die aus der Perspektive eines Anlegers kritisch zu bewerten sind. Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

Positiv:

1. Solide Sachanlagen: Die Bewertung der Immobilie zum Stichtag 31.12.2022 liegt bei 53,2 Mio. Euro, was trotz eines Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr (56,8 Mio. Euro) immer noch einen beachtlichen Wert darstellt. Dies deutet darauf hin, dass das Anlageobjekt in einem stabilen Markt positioniert ist.
2. Erträge aus Sachwerten: Die Gesellschaft erzielt stabile Einnahmen aus der Vermietung der Immobilie. Die Erträge aus Sachwerten sind von 4,05 Mio. Euro im Jahr 2021 auf 4,29 Mio. Euro im Jahr 2022 gestiegen.
3. Diversifizierte Mieterstruktur: Die Immobilie wird überwiegend an bonitätsstarke Mieter aus dem öffentlichen Sektor vermietet, was das Adressenausfallrisiko mindert. Dazu zählen unter anderem die Deutsche Bahn AG und die Deutsche Rentenversicherung Knappschaft-Bahn-See.
4. Niedrige Leerstandsquote: Mit einer Leerstandsquote von nur 0,63 % bei Büro- und Ladenflächen zeigt das Objekt eine gute Auslastung. Außerdem wird der Leerstand durch Mietgarantien des Verkäufers abgefedert.

Kritische Punkte:

1. Rückgang des Eigenkapitals: Das Eigenkapital ist von 43,07 Mio. Euro im Jahr 2021 auf 39,64 Mio. Euro im Jahr 2022 gesunken. Dies ist auf nicht realisierte Verluste aus der Neubewertung der Immobilie (3,7 Mio. Euro) und die Abschreibung von Anschaffungsnebenkosten (238.758 Euro) zurückzuführen. Dies stellt einen deutlichen Wertverlust dar und könnte die langfristigen Aussichten der Rendite beeinträchtigen.
2. Hohe Fremdfinanzierung: Mit einem Kreditvolumen von 18,29 Mio. Euro ist die Gesellschaft signifikant fremdfinanziert. Das langfristige Darlehen ist bis zum 30.09.2024 zu 2,93 % verzinst, was in der aktuellen Niedrigzinsphase günstig erscheinen mag, aber mögliche Zinssteigerungen könnten in Zukunft eine Belastung darstellen, wenn die Darlehen refinanziert werden müssen.
3. Negatives Jahresergebnis: Das Geschäftsjahr 2022 wurde mit einem Verlust von -1,95 Mio. Euro abgeschlossen, bedingt durch die Neubewertung der Immobilie. Dieses negative Ergebnis könnte sich in Zukunft auf die Ausschüttungen an die Kommanditisten auswirken, was aus Anlegersicht bedenklich ist.
4. Risikoprofil: Es wird darauf hingewiesen, dass die Gesellschaft durch verschiedene Risiken, wie Marktpreis- und Liquiditätsrisiken, stark beeinflusst wird. Diese Risiken können potenziell die Wertentwicklung negativ beeinflussen, insbesondere in einem wirtschaftlich volatilen Umfeld.
5. Relativ kurze Mietvertragslaufzeiten: Die Restlaufzeit der Mietverträge beträgt nur 3,6 Jahre. Dies könnte kurzfristig zu einem erhöhten Leerstand führen, falls Mieter nicht verlängern, was sich negativ auf die Ertragslage auswirken könnte.
6. Sinkende Liquiditätsreserven: Die Liquiditätsreserve beträgt 1,45 Mio. Euro, was ausreichend erscheint, um kleinere Ausgaben zu decken, jedoch könnten zukünftige Instandsetzungsmaßnahmen (geplant ca. 990 TEuro) die Liquidität weiter belasten.

Gesamteinschätzung:

Aus Anlegersicht ist das Investment in die HL „Die Direktion“ Münster GmbH & Co. geschlossene Investment-KG mit Chancen, aber auch signifikanten Risiken verbunden. Die Immobilie generiert stabile Mieteinnahmen und ist an bonitätsstarke Mieter vermietet. Allerdings sind der Wertverlust der Immobilie, das negative Jahresergebnis und die hohe Fremdfinanzierung Aspekte, die sorgfältig beobachtet werden sollten, da sie die Rentabilität und Liquidität der Gesellschaft beeinträchtigen könnten. Anleger sollten sich bewusst sein, dass zukünftige Erträge durch Marktveränderungen und möglicherweise durch steigende Finanzierungskosten belastet werden könnten.