Bilanziell überschuldet: ZBI F 1002 GmbH & Co. KG

ZBI F 1002 GmbH & Co. KG

Erlangen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.07.2019 bis zum 30.06.2020

Bilanz

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Juli 2019 bis 30. Juni 2020

ZBI F 1002 GmbH & Co. KG, Erlangen

1. Allgemeine Angaben

Die ZBI F 1002 GmbH & Co. KG ist eine Immobilien-Objektgesellschaft der Mehrheitskommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Erlangen. Gegenstand des Unternehmens ist gemäß Gesellschafts­vertrag ausschließlich der Erwerb von Immobilien sowie von zur Bewirtschaftung von Immobilien erforderlichen Vermögensgegenständen.

Sitz der Gesellschaft ist Erlangen. Sie ist beim Registergericht Fürth unter der Handelsregisternummer HRA 10776 eingetragen.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) für kleine Kapital­gesellschaften im Sinne der §§ 264a i.V.m. 267 Abs. 1 HGB aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt in Anlehnung an die „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ (JAbschlWUV) in der Fassung vom 17. Juli 2015.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Von den größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften nach §§ 274a und 288 HGB wird teilweise Gebrauch gemacht.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das den Immobilienbestand der Gesellschaft umfassende Sachanlagevermögen wird – getrennt nach Grund und Boden sowie nach Gebäuden – mit den Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschrei­bungen auf Gebäude auf Basis einer Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren sowie ggfs. außerplanmäßiger Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert nach § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bewertet.

Die unfertigen Leistungen betreffen die am Bilanzstichtag noch nicht abgerechneten Betriebskosten des Berichtsjahres. Ihre Bewertung erfolgt in Höhe der umlegbaren Aufwendungen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nennwert unter Beachtung des Niederstwertprinzips bewertet. Bei erkennbaren Risiken werden angemessene Wertberichtigungen vorge­nommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei der Bemessung der Rückstellungen ist allen erkennbaren und ungewissen Verbindlichkeiten ausreichend Rechnung getragen. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Die erhaltenen Anzahlungen sind zum Nennwert angesetzt.

Aufwendungen und Erträge werden periodengerecht abgegrenzt.

3. Erläuterung zur Bilanz

Sachanlagen
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens gem. § 284 Abs. 3 HGB i.V.m. § 288 Abs. 1 Nr. 1 HGB ist in der Anlage dargestellt.

Der Immobilienbestand der Gesellschaft umfasst zum 30.06.2020 Objekte in Rostock, Sanitz, Stralsund, Broterstorf, Graal-Müritz und Burg Stargard in Mecklenburg-Vorpommern sowie Groß Glienicke (Potsdam) in Brandenburg mit insgesamt 451 Wohn-, 12 Gewerbeeinheiten sowie 190 Stellplätzen. Die Gesamt­nutzfläche der Wohn- und Gewerbeeinheiten beträgt 27.393 qm.

Der zum 30.06.2020 durch ein externes Bewertungsgutachten ermittelte kumulierte Verkehrswert der Immobilien beträgt 38.740.000,00 Euro. Der Bewertung zugrunde gelegt ist eine Marktmiete von 2.308.418,00 Euro p.a.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Restlaufzeit der Forderungen beträgt wie im Vorjahr weniger als ein Jahr. Bei den Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht handelt es sich um Forderungen gegenüber Gesellschaftern.

Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil Kommanditisten
Unter diesem Posten wird der aufgrund zugewiesener Verluste negative Kapitalanteil der Minderheits­kommanditistin ausgewiesen.

Eigenkapital
Die unter diesem Posten ausgewiesenen Kapitalanteile der Kommanditisten betreffen den Kapitalanteil der Mehrheitskommanditistin ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft. Der Kapitalanteil der Kommanditistin in Höhe von  12.448.972,95 Euro enthält neben der Pflichteinlage in Höhe von 9.490,00 Euro sonstige Einlagen der Kommanditistin in Höhe von 15.770.199,79 Euro, die gemäß Gesellschaftsvertrag zu verzinsen sind. Die Zinsen stellen Vorabgewinn dar und sind dem Privatkonto gutzuschreiben, das Verbindlichkeitscharakter hat. Der Kapitalanteil enthält daneben den Verlustvortrag in Höhe von 1.903.670,41 Euro und den nach Verzinsung der sonstigen Einlagen auf die Kommanditistin entfallenden Jahresfehlbetrag des Geschäftsjahres 2019/​2020 in Höhe von 1.427.046,43 Euro.

Die persönlich haftende Gesellschafterin ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH ist zu einer Kapital­einlage weder berechtigt noch verpflichtet und am Vermögen der Gesellschaft nicht beteiligt.

Verbindlichkeiten
Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten von bis zu einem Jahr und von mehr als einem Jahr sind in der Bilanz vermerkt.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben 17.696.298,35 Euro (Vorjahr 17.696.298,35 Euro) eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.

Die übrigen Verbindlichkeiten sind vollumfänglich innerhalb eines Jahres fällig.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, die Abtretung von Forderungen aus Versicherungsverträgen und die Verpfändung von Guthaben gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen sind wie im Vorjahr zum Großteil gleichzeitig Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern. Sie resultieren aus der Verzinsung der sonstigen Einlagen der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommandit­gesellschaft mit 1.694.506,87 Euro (Vorjahr 1.036.382,46 Euro). Außerdem sind unter diesem Posten Verbindlichkeiten gegenüber der ZBI F 1003 GmbH & Co. KG in Höhe von 22.871,80 Euro (Vorjahr 0,00 Euro) enthalten. Es handelt sich um Finanzverbindlichkeiten.

4. Sonstige Angaben

Mitarbeiter
Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen
Die Gesellschaft und die ZBI F 1003 GmbH & Co. KG, die ebenfalls eine Immobilien-Gesellschaft der ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Zehnte Professional Immobilien Holding geschlossene Investmentkommanditgesellschaft ist, haften gegenseitig gesamtschuldnerisch für Verbind­lichkeiten aus einem gemeinschaftlich bei der BerlinHyp zur Immobilienfinanzierung abgeschlossenen Darlehensvertrag. Der Haftbetrag der Gesellschaft gegenüber dem verbundenen Unternehmen beträgt zum Bilanzstichtag 18.303.701,65 Euro und ist durch die Belastung des Immobilienvermögens durch Grundschulden, die Abtretung von Miet- und Pachtzinsforderungen, die Abtretung von Forderungen aus Versicherungsverträgen sowie durch die Verpfändung von Guthaben gesichert. Aufgrund der Werthaltigkeit der Immobilien der ZBI F 1003 GmbH & Co. KG werden derzeit keine Risiken einer Inanspruchnahme gesehen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen im Sinne des § 285 Nr. 3a HGB bestehen nicht.

Geschäftsführung
Die Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft obliegt im Geschäftsjahr der persönlich haftenden Gesellschafterin, der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen. Das Stammkapital der ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH, Erlangen, beträgt 25.000,00 Euro.

Geschäftsführer dieser Gesellschaft sind:

Herr Dr. Bernd Ital und
Herr Gert Wachsmann

Erlangen, den 09.11.2020

ZBI Professional Fondsverwaltungs GmbH

Dr. Bernd Ital                                                    Gert Wachsmann

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 01.02.2021 festgestellt.