Bilanziell überschuldet: Ziegert EverEstate GmbH (vormals: Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH), Berlin

Ziegert EverEstate GmbH (vormals: Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH)

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht

l. Grundlagen der Gesellschaft

Die ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH („Gesellschaft“) ist ein 1985 gegründetes Immobilienunternehmen mit Sitz in Berlin, das individuelle Vermittlungs- und Beratungsdienstleistungen für Bauträger und Käufer anbietet. Das Leistungsportfolio umfasst die gesamte Wertschöpfungskette: von der Grundstückseinwertung über die Vermarktung bis hin zur Übergabe der bezugsfertigen Wohnung. Das Unternehmen zeichnet sich besonders dadurch aus, dass es während des gesamten Entwicklungsprozesses des Produktes von Beginn an konzipierend, planend und beratend zur Seite steht – für Bauträger und private Wohnungskäufer. Zudem berät ZIEGERT durch die ZIEGERT – Bank- und Finanzierungsconsulting GmbH („ZBF“) diese bei der Finanzierung und vermittelt exklusive Finanzierungsangebote. Mit der 2017 gestarteten Kooperation mit Knight Frank, einem der größten unabhängigen Immobiliendienstleister weltweit, baut die ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH ihr globales Netzwerk aus. 2018 gründete ZIEGERT mit Knight Frank ein gemeinsames Joint Venture in Frankfurt, dem ersten Standort außerhalb Berlins. Seit 2019 baut ZIEGERT seine Präsenz in Deutschland weiter konsequent aus. Als Wegbereiter für nationale und internationale Kunden trägt die ZIEGERT – Bank- und Immobilienconsulting GmbH zur dynamischen Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes bei. Das Unternehmen ist Teil der Ziegert Group im Geschäftsfeld „Agency & Consulting“ und wird von den Geschäftsführern Nikolaus Ziegert und Sven Henkes geführt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen der Kernmärkte der Gesellschaft haben sich im Jahr 2019 positiv entwickelt.

2.1.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen – Deutschland und Berlin

Nachdem Deutschland Ende 2018 auf die längste wirtschaftliche Aufschwungsphase in der Geschichte der Bundesrepublik schauen konnte, nähert sich die Entwicklung des Bruttoinlandprodukts (BIP) mit einem realen Wachstum von nur noch 0,5 % im Jahr 2019 einem Plateau. Verantwortlich hierfür sind ein schwacher Außenhandel (das Exportwachstum sank um 1,1 Prozentpunkte auf 1 %) und eine Industrie-Rezession, in der sich im Dezember 2019 ein Rückgang des kalenderbereinigten Produktionsindex um 3,3 % zeigte. Im Zuge dessen reduzierte sich das Wachstum der Bruttoanlageinvestitjonen um 0,9 Prozentpunkte auf 2,6 %.

Die robuste Binnenwirtschaft stützt, wie schon im Vorjahr, das Wirtschaftswachstum. Die Konsumausgaben entwickelten sich leicht positiv, wobei vor allem die Konsumausgaben des Staates mit 2,7 % Wachstum über dem Niveau des Vorjahres lagen. Besonders die Bauwirtschaft legte mit einem saisonbereinigten Anstieg des Produktionsvolumens von 4,8 % am Jahresende deutlich zu. Der Dienstleistungssektor entwickelte sich zudem ebenfalls weiter positiv, das Wachstum schwächte sich jedoch auch hier merklich um 2,5 Prozentpunkte auf 1,7 % ab.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich stabil, bei einer Arbeitslosenquote von 5 % (-0,2 Prozentpunkte) nahm die Erwerbstätigkeit 2019 um 0,9 % zu und erreichte damit ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg nur noch um 1,6 % und erlahmte damit im Vergleich zu vorigen Jahren. Die Arbeitnehmerentgelte je geleisteter Arbeitsstunde wuchsen mit 3,2 % deutlich an, ebenso wie Bruttolöhne und -gehälter (3,0 %). Unternehmen gaben in Umfragen an, dass der Fachkräftemangel das größte Geschäftsrisiko darstelle.

Insgesamt ist die gute Lage am Arbeitsmarkt in Bezug auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt positiv zu bewerten.

Die Inflation lag 2019 saisonbereinigt bei 1,5 %, bedingt vor allem durch niedrige Energiepreise. Dies ließ auf ein Weiterführen der EZB-Niedrigzinspolitik schließen.

Laut dem Sachverständigenrat ist, Stand 2019, für die Zukunft nicht von einer schnellen Erholung der Industrie auszugeben, da sich die Industrieschwäche durch einen weltweiten Rückgang der Investitionen erklärt und tiefgreifende Umbrüche Schlüsselindustrien in Deutschland betreffen. Kalenderbereinigt wurde für 2020 ein BIP-Wachstum von 0,5 % prognostiziert.

Berlin verzeichnete 2019 parallel zur Bundesrepublik eine deutliche Abschwächung des Wirtschaftswachstums um 1,1 Prozentpunkte auf etwa 2 %, lag damit jedoch immer noch deutlich über dem bundesdeutschen Ergebnis. Die Umsätze in Dienstleistungs- und Industriesektor sind 2019 um 5,2 % bzw. 5,7 % gestiegen. Die Bauwirtschaft stieß an Kapazitätsgrenzen und litt unter dem Fachkräftemangel, sodass das Wachstum hier mit 2,7 % vergleichsweise gering ausfiel. Weiter gestützt wurde die Berliner Wirtschaft von starkem Tourismus und Konsum. Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten stieg zudem um 3,8 %, dem höchsten Wert in der Bundesrepublik.

2.1.2 Wohnimmobilienmarkt – Deutschland und Berlin

Die deutschen Wohnimmobilienmärkte profitierten von der positiven Entwicklung der für sie relevanten Fundamentaldaten. Ein positives Wachstum der Wirtschaft, der Bevölkerung und Haushalte, des Verfügbaren Einkommens und der Beschäftigtenzahlen sowie die weitergeführte Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sorgten, bei gleichzeitig geringem Angebot aufgrund u.a. niedriger Bauaktivität, für einen deutlichen Nachfrageüberhang in allen Teilmärkten und somit auch für steigende Preise.

Gemäß dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2020 des Rates der Immobilienweisen (ZIA) lag der mittlere Angebotsmietpreis (Neuvermietung) im Jahr 2019 mit 8,13 EUR/​m2-Wfl. rund 3,5 % über dem entsprechenden Vorjahresquartal.

Ebenfalls sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr weiter gestiegen/​ für Bestandswohnungen um 9,7 %. Die Renditen in den Top7-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind durch die im Vergleich zum Mietanstieg stärkeren Kaufpreissteigerungen weiter gesunken. Die Spanne der mittleren Bruttoanfangsrendite (Mediän) auf diesen Märkten erreichte im dritten Quartal 2018 ein neues Tief, von 2,5 % (Berlin) bis 3,6 %. Eine Trendwende ist gemäß der Immobilienweisen nicht zu erkennen. Insbesondere in den Ballungsräumen ist von weiteren deutlichen Kaufpreissteigerungen auszugeben. Gemäß des vdp-Research, Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e. V., stieg der aggregierte Kapitalwerte-Index für Mehrfamilienhäuser in den Top7-Standorten im letzten Jahr zum Vorjahr (2019 /​ 2018) um 4,2 % an. Im gleichen Zeitraum stieg der Index für Eigentumswohnungen um 3,9 %, Der Index für Neuvertragsmieten stieg dagegen nur um 3,1 %. Daher verwundert es nicht, dass der Index für den Liegenschaftszinssatz um 1 % im selben Zeitraum zurückging.

Berlin, Deutschlands größter Wohnimmobilienmarkt, performt gemäß dem vdp-Research-Index unter den TopS-Standorten überdurchschnittlich im Teilmarkt Eigentumswohnungen; in Bezug auf Eigenheime durchschnittlich. Der Anstieg der Preisindizes fiel im Jahr 2019 deutlich niedriger aus als im Jahr zuvor: für den Teilmarkt Eigentumswohnung +5,1 %, für den Teilmarkt von Mehrfamilienhäusern +4,6 % und für den Teilmarkt Neuvermietung +3,4 %. Im ersten Quartal 2020 wurde ein weiterer Anstieg bei allen Teilmärkten verzeichnet. Gemäß der Pressemitteilung vom 24.02.2020 zum Berliner Immobilienmarkt 2019 durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin stieg der mittlere Kaufpreis (EUR/​m2-Geschossfläche) für Mehrfamilienhäuser um 9 % an. Für Wohn- und Geschäftshäuser stieg der mittlere Kaufpreis (EUR/​m2-Geschossfläche) um 7 % an. Für beide Teilmärkte konnte ein deutlicher Geldumsatz-Rückgang registriert werden, -11 % bzw. -22 %. Dahingegen steig der Geldumsatz 2019 zum Vorjahr im Teilmarkt Eigentumswohnungsmarkt um 6 % an, bei gleichzeitigem Rückgang der Kauffälle (-5 %). Da auch die veräußerte Gesamtwohnfläche um 6,0 % zurückging – es mangelt an Angeboten (Nachfrageüberhang), konnten auch im Jahr 2019 wieder steigende Quadratmeterpreise registriert werden. Um 4,6 % stieg der mittlere Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung in Berlin im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr 2018 und lag 2019 bei rund 4.233 EUR. Der durchschnittliche Neubau-Preis lag 2019 bei rund 6.080 EUR/​m2-Wfl., ein Plus von 7 %.

Folgend einem sehr starken Jahr 2018 war die Erwartung im Jahr 2019 für das Ergebnis der Gesellschaft hoch, insbesondere aufgrund der zahlreichen geplanten Vertriebsstarts und dem damit zu erwartenden Regalvolumen. Allerdings ergab sich bei acht verträglich zugesicherten Großprojekten eine deutliche Verzögerung bei den geplanten Starts, mit einem direkten negativen Effekt auf die Nachfrage und damit auch auf die Verkaufszahlen.

Im Rahmen der Businessplanung 2019 wurden in Absprache mit den jeweiligen Auftraggebern Zeitpunkte für den Vermarktungsstart der neuen Projekte festgelegt und entsprechende Volumina für das Jahr zur Erreichung der im Vertriebsvertrag verankerten Ziele definiert. Aus diversen, nicht durch ZIEGERT zu beeinflussenden Gründen, haben sich die Vertriebsstarts signifikant verzögert bzw. sind nicht im Jahr 2019 gestartet.

Bei einem mit einem Gesamtverkaufsvolumen von 500 Mio. € geplanten Neubauprojekt im Umland von Berlin gab es eine signifikante Verzögerung bei Erteilung der Baugenehmigung. Fehlende bzw. sich verzögernde Genehmigungen betrafen weitere Projekte innerhalb der Stadtgrenze, über alle Bezirke Berlins. Diese Projekte haben in der Planung ein Zielverkaufsvolumen von in Summe 125 Mio. € für das Jahr 2019 ausgemacht. Als neuer Startkorridor für alle Projekte ist das zweite Halbjahr 2020 angedacht – aufgrund der Effekte durch die Corona Pandemie ist allerdings eine weitere Verzögerung zu erwarten.

Neben den nicht gestarteten Projekten gab es in laufenden Vermarktungen diverse projektspezifische Herausforderungen. So ist beispielsweise ein großes Projekt in Friedrichshain mit einem Verkaufsvolumen von 40 Mio. im Plan gewesen – Herausforderungen in der Finanzierung des Projekts in Verbindung mit Baustopp und einem Wechsel des Generalunternehmers haben den Vertrieb des Projekts für 2019 komplett gestoppt. Der offizielle Neustart des Vertriebs ist für Juli 2020 vorgesehen.

Bei den mit insgesamt 74 Mio. € Verkaufsvolumen geplanten Projekten in prominenten Lagen der City West ergab sich eine starke Verlangsamung der Vertriebsgeschwindigkeit durch fehlendes Cross-Selling Potential anderer Produkte, insbesondere durch die bereits erwähnten fehlenden Neustarts mit den damit verbundenen Effekten auf die Nachfrage.

Hinzukommt, dass ein reduziertes Verkaufsvolumen direkte negative Effekte auf die Services von ZIEGERT hat. Das betrifft insbesondere die Vermittlung von Immobilienfinanzierungen, da ca. 80% der ZIEGERT Kunden ihre Immobilie finanzieren, davon ein Großteil durch die ZIEGERT Bank- und Finanzierungsconsulting GmbH (ZBF).

Auch die weiteren Services wie Vermietung und Interior Design (Studio Z) sind vom Nachfragerückgang beeinflusst.

Allein aufgrund dieser Verzögerungen und Herausforderungen musste ZIEGERT für 2019 bei einer durchschnittlichen Provisionshöhe von ca. 7,5% Umsatzeinbußen von ca. 15 Mio. EUR verzeichnen. Bei ca. 2,5% variabler Kosten entspricht dies einem entgangenen EBITDA von ca. 10 Mio. EUR für 2019, die auch durch eine Uberperformance in anderen Projekten nicht kompensiert werden konnten.

Im Jahr 2019 waren in der Gesellschaft durchschnittlich ca. 72 Mitarbeiter beschäftigt.

2.3. Lage

Ertragslage

Der Umsatz der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH belauft sich im Geschäftsjahr 2019 auf EUR 22.3 Mio. (2018: EUR 31,2 Mio.) Gemäß dem Geschäftszweck der Gesellschaft handelt es sich dabei im Wesentlichen um Provisionsumsätze aus der Vermittlung von Immobilen an Bauträger und Endkunden.

Aufgrund der signifikanten Verzögerungen bei zahlreichen Vertriebsstarts großvolumiger Projekte sowie eines portfolio-übergreifenden Nachfragerückgangs (wie im Abschnitt 2.2. aufgeführt), konnten die geplanten Provisionsumsätze nicht erreicht und somit das Ergebnis des Geschäftsjahres 2019 mit einem Umsatzrückgang von EUR 8,9 Mio. den gesteckten Erwartungen nicht gerecht werden.

Aus der Verminderung des Bestandes an unfertigen Erzeugnissen resultiert eine Bestandsveränderung im Berichtsjahr von TEUR 898,6 (2018: TEUR 102,6). Die Bestände an unfertigen Erzeugnissen beinhalten insbesondere aktivierte Vertriebsaufwendungen, die in direktem Zusammenhang mit in Folgejahren erwarteten Provisionserlösen stehen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind im Berichtsjahr um 74,2 Prozent aufTEUR 459,9 (2018: TEUR 264,0) gestiegen. Der Anstieg begründet sich im Wesentlichen aus der ertragswirksamen Herabsetzung der Einzelwertberichtigung aus Forderungen, periodenfremden Erträgen sowie Erstattungen aus der Anwendung des Aufwendungsausgleichsgesetzes.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen wurden insgesamt um 35,3 Prozent auf TEUR 5.528,8 (2018: TEUR 8.542,4) gesenkt. Es handelt sich dabei maßgeblich um Vertriebskosten, im Besonderen um Vertriebs- und Verkaufsprovisionen.

Der Personalaufwand erhöhte sich im Berichtsjahr um 69,2 Prozent auf TEUR 5.972,2 Mio. (2018: TEUR 3.528,7).

Der Anstieg des Personalaufwandes ist vorwiegend zurückzuführen auf die weitere Entwicklung interner Strukturen wie den Aufbau einer Inhouse Agentur Marketing, des Bereiches Key Account Management, der IT-Abteilung sowie die sukzessive Ablösung von externen Serviceleistungen durch eigenes Fachpersonal.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich im Berichtsjahr mit EUR 16,5 Mio. nahezu auf Vorjahreshöhe bewegt (2018: EUR 16/​7 Mio.). Innerhalb der sonstigen betrieblichen Aufwendungen ist die Position Raumkosten durch Standorterweiterung und Umzug von Unternehmensteilen infolge des Wachstums und der strukturellen Veränderungen innerhalb der Ziegert Gruppe maßgeblich gestiegen. Diese Kosten lagen mit TEUR 1.946,3 um 95,7 Prozent höher als im Vorjahr (2018: TEUR 99,6). Die Position Werbekosten ging um 15,7 Prozent auf TEUR 3.118,0 (2018: TEUR 3.696,7) zurück. Die Kosten der Warenabgabe wurden um 8,1 Prozent aufTEUR 6.472,0 (2018: TEUR 7.042,3) gesenkt. Die Einstellung in die Wertberichtigung auf Forderungen sowie die Forderungsverluste wurden im Berichtsjahr um 63,2 Prozent auf TEUR 633,1 (2018: TEUR 1.718,4) gesenkt.

Das Finanzergebnis weist im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr einen Anstieg um 15,3 Prozent auf TEUR -396,9 (2018: TEUR -468,4) aus. Im Rahmen der Neustrukturierung und Optimierung der Finanzierungstätigkeit sowie der damit einhergehenden Erhöhung des Volumens der Finanzierung haben sich Zinsaufwendungen sowie Zinserträge aus Darlehen im Unternehmensverbund maßgeblich verändert.

Das Ergebnis aus Steuern vom Einkommen und Ertrag betrug im Geschäftsjahr TEUR 1.419,1 (2018: TEUR -643,6), darunter Zuführungen zu den latenten Steuern aufgrund eines potenziellen Verlustvortrages in Höhe von TEUR 1.269,5.

Für das Geschäftsjahr 2019 ergibt sich ein Gesamtergebnis nach Ertragssteuern und sonstigen Steuern von TEUR -5.473,8 (2018: TEUR 1.066,7).

Vermögens- und Finanzlage

Das langfristige Vermögen betrug im Berichtsjahr TEUR 2.634,9 (2018: TEUR 1.080,4).

Bereinigt um Umgliederungen in das langfristige Vermögen stiegen die langfristigen Vermögenswerte gegenüber dem Vorjahr um 30,6 Prozent auf TEUR 1.411,4 (2018: TEUR 1.080,4)

Die Sachanlagen erhöhten sich um 25,3 Prozent auf TEUR 1.322,8 (2018: TEUR 1.055,5).

Die kurzfristigen Vermögenswerte haben sich um 41,7 Prozent auf EUR 19,6 Mio. (2018: EUR 13,8 Mio.) erhöht. Der Anstieg liegt im Wesentlichen in der Entwicklung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen begründet. Diese stiegen im Vergleich zum Vorjahresstichtagswert um 71,2 Prozent auf EUR 13,4 Mio. (2018: EUR 7,9 Mio.), darunter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen innerhalb des Unternehmensverbundes, deren Umfang sich im Vergleich zum Vorjahr um 51,2 Prozent erhöht hat.

Im Geschäftsjahr wurde ein Betrag in Höhe von TEUR 1.269,5 in die latenten Steuern eingestellt.

Das Eigenkapital hat sich aufgrund der im Geschäftsjahr zu verzeichnenden Ergebnisentwicklung zurückgebildet. Zur Abwendung einer buchmäßigen Uberschuldung hat die Gesellschafterin einen qualifizierten Rangrücktritt auf ihre Darlehensforderung erklärt.

Langfristige Verpflichtungen bestehen keine.

Die kurzfristigen Verpflichtungen sind gegenüber dem Vorjahr auf EUR 26,6 Mio. (2018: EUR 12,6 Mio.) gestiegen. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus der Aufnahme kurzfristig verzinslicher Darlehen gegenüber der Gesellschafterin im Rahmen der Neustrukturierung der Finanzierung innerhalb des Unternehmensverbundes.

Die liquiden Mittel der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH per 31. Dezember 2019 betrugen TEUR 137,7 (2018: TEUR 57,3). Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit belief sich im Jahr 2019 auf TEUR 3.295,3 (2018: TEUR-131,7). Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR -1.828,8 (2018: TEUR -358,4). Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit belief sich auf TEUR -1.386,0 (2018: TEUR 474,5).

Die Gesellschaft war im gesamten Verlauf des Geschäftsjahres 2019 stets in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

3. Ausblick

Die für den deutschen Wohnimmobilienmarkt relevanten Fundamentaldaten lassen eine weiterhin starke und stabile Entwicklung vermuten. Auf dem Berliner Eigentumswohnungsmarkt zeigt sich eine Angebots- und Nachfragestruktur, die sich auch in den ersten Monaten des Jahres 2020 fortsetzt. Die Angebotsseite ist durch einen Rückgang des Angebotsvolumens geprägt. Die Anzahl der Angebote verringerte sich im Laufe des ersten Quartals um 3,6 %, u.a. auch bedingt durch einen Rückgang der Baugenehmigungen bereits im Jahr 2019 um rund 47 % gegenüber dem Vorjahr 2018 .

Durch verlängerte Genehmigungszeiten und abwartendes Verhalten einiger Bauträger/​Projektentwickler hat sich der Vertriebsstart einer Vielzahl neuer Eigentumswohnungsprojekte insbesondere in Berlin auf einen späteren Zeitpunkt verschoben, was zu einer weiteren Verknappung auf der Angebotsseite im Segment Neubau-Erstbezug, bzw. Erstbezug nach Sanierung führen wird.

Positive Effekte des Neubau-Fokus von ZIEGERT zeigen sich in der sich immer weiter füllenden Akquisepipeline des Unternehmens. Konkrete Vertragsverhandlungen führten zu unterschriebenen Vertriebsverträgen von Großprojekten, die teilweise in den ersten sechs Monaten 2020 starten konnten. Ein Großteil der Projektstarts ist für das zweite Halbjahr 2020 geplant, wobei bedingt durch die Corona Pandemie weitere Verzögerungen zu erwarten sind. Der positive Effekt ist, dass dies in Verbindung mit den bestehenden Vertriebsverträgen zu einem immer weiter steigenden Regalvolumen führt.

Für 2020 sieht die ursprüngliche Planung einen Umsatz von EUR 26,4 Mio. vor. Aufgrund der signifikanten negativen Effekte der Corona Pandemie auf die Nachfrage (Einbruch der Nachfrage im 2. Quartal 2020 um bis zu 50 %) muss das Ziel für 2020 korrigiert werden.

Eine genaue Planung des Jahresergebnis 2020 wird vom Verlauf des dritten Quartals abhängen, dennoch muss von einem Umsatz deutlich unterhalb des Plans ausgegangen werden. Um die zu erwartenden Umsatzrückgänge bestmöglich zu kompensieren, wurden zahlreiche Kosteneinsparungsmaßnahmen sofort umgesetzt, mit Schwerpunkt auf Reduzierung der Personalkosten durch Kurzarbeit, Kürzung der Marketingbudgets und signifikante Reduzierung der sonstigen Kosten.

Das Management des Unternehmens prüft laufend, ob weitere Veränderungen erforderlich sind, um gut durch die aktuell wirtschaftlich schwierige Situation zu navigieren. Ein wesentlicher Punkt ist die Nutzung der vorhandenen digitalen Kompetenzen unter dem Dach der Ziegert Group, um so Synergien zu nutzen und die Wirtschaftlichkeit zu erhöhen. Das betrifft insbesondere die Zusammenarbeit mit der EverEstate GmbH – wo es beispielsweise im Vertrieb bereits eine erfolgreiche Zusammenarbeit gibt. Zusätzlich finanziert die ZBF Kunden beider Gesellschaften und das gemeinsames Marketing führt zu kostenreduzierenden Effekten. Um noch effizienter wirtschaften und besser skalieren zu können, investiert der Konzern gezielt in die Optimierung der Organisationsstruktur (Ausbau des Führungsteams, Bündelung von Mitarbeitern und Teams) sowie die Standardisierung von Prozessen und IT-Systemen, was das zukünftige Wachstumspotential der Gesellschaft stärken wird.

Der historisch gewachsene Nachfrageüberhang von weit über 100.000 Wohnungen in Verbindung mit einer Leerstandsquote von unter 1% (Quelle: Empirica) stärkt weiterhin den deutschen Wohnimmobilienmarkt. Grade in Berlin entstehen neue, gut bezahlte Arbeitsplätze – somit gibt es einen stetigen Zufluss an jungen Menschen, Experten und somit Haushalten mit höheren Einkommen und Vermögen.

Günstige Zinsen ermöglichen weiterhin einer breiteren Zielgruppe den Kauf einer Immobilie. Die aktuelle Zinspolitik in der Europäischen Union bedeutet ein weiterhin niedriges Zinsniveau, was sich in absehbarer Zeit nicht ändern wird. Die mögliche Käuferstruktur bleibt weiterhin stark aufgrund der historisch hohen Sparquote in Deutschland und der grundsätzlich hohen Verfügbarkeit von (erspartem) Eigenkapital.

Wohnimmobilien in Deutschland erweisen sich als krisenresistent und insbesondere im urbanen Raum als wertstabilste Anlageform. Auch international erfährt Deutschland als Investitionsziel eine hohe Wertschätzung und wird aufgrund seiner wirtschaftlichen und politischen Stabilität als sicherer Hafen wahrgenommen.

Diese Entwicklungen werden mit den aufkommenden bzw. zu erwartenden exogenen und regulatorischen Einflussfaktoren sogar weiter gestärkt. Die Corona Pandemie wirkt als Katalysator für die Bedeutung der Wohnimmobilie als krisensichere Anlageform und stärkt die Relevanz einer attraktiven Umgebung bei einem zu erwartenden steigenden Zeitanteil zu Hause (privat und Arbeit). Gestiegenes individuelles Sicherheitsbedürfnis kann Wohnen in den eigenen vier Wänden beflügeln.

Die Lock-Down-Maßnahmen im Rahmen der Corona-Pandemie führen jedoch zu Verzögerungen bei den Bauaktivitäten und folglich auch zu einer Verschiebung geplanter Vertriebsstarts und Fertigstellungstermine. Außerdem bedeuten Kontaktsperren und weitgehende Einschränkungen im beruflichen und privaten Alltag einen vorübergehenden Nachfragerückgang in signifikantem Maße.

Dennoch: die Wohnungsknappheit in den Städten bleibt bestehen und hält die Wohnungspreise stabil – insbesondere in Berlin ist von einer Verknappung durch rückläufige Baugenehmigungen, verzögerte Projektstarts und verzögerte Baufertigstellungen auszugeben. Zusätzlich sind sozio-demographische Veränderungen möglich, die der Assetklasse Wohnen weiteren Auftrieb verleitet z.B. vermehrte Scheidungen, aber auch eine höhere Geburtenrate.

Das Berliner Abgeordnetenhaus hat Ende Januar 2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („MietendeckeP‘) beschlossen. Es trat im Februar 2020 in Kraft, jedoch ist die Verfassungskonformität weiterhin umstritten. Der Mietendeckel wird zu einer weiteren Erhöhung des Eigentumswohnungsverkauf in Berlin führen, da institutionelle Investoren als alternative Käufergruppe zu einem Einzelverkauf mit einem langfristigen Investitionszeitraum einem Engagement in Berlin kritisch gegenüber aufgestellt sind. Da der Neubau vom Mietendeckel auf einen befristeten Zeitraum nach aktuellem Gesetzesentwurf ausgeschlossen ist, wird das die Nachfrage im Neubausegment als Kerngeschäftsfeld der ZBI weiter erhöhen, das auch schon jetzt, unabhängig, ob der Mietendeckel verfassungsgemäß ist.

Zusätzlich geplante regulatorische Eingriffe wie das sog. Umwandlungsverbot wird das zu Neubau alternative Altbauangebot weiter reduzieren, so dass die hohe Nachfrage nach Wohnungen nur durch Neubau gedeckt werden kann. Das wiederum wird zu steigenden Preisen und damit zu erhöhten Provisionseinnahmen führen.

Das sog. Bestellerprinzip wird in der geplanten Form keine negativen Effekte auf das Geschäftsmodell der ZBI haben, da in den meisten Vertriebsverträgen die Provisionen ohnehin schon in einer Form zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden, dass keine signifikanten Umsatzeffekte bei Inkrafttreten (ab vorrausichtlich Jan 2021) zu erwarten sind.

Aufgrund der unelastischen Angebotsseite und starken Fundamentaldaten wird von einer relativ stabilen Preissituation auf den Eigentumswohnungsmärkten der Ziegert Group ausgegangen. Dennoch ist ein Ziel des Finanz- und Risikomanagements der Gesellschaft die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Strategie.

Etwaige Risiken aus der künftigen Entwicklung sieht die Gesellschaft in einem sich ändernden politischen Umfeld, vor allem in Berlin, in weiteren und tiefergehenden gesetzlichen bzw. regulatorischen Änderungen (z.B. Enteignungen), im Szenario eines deutlichen Zinsanstiegs sowie eines starken Rückgangs der Immobiliennachfrage als Folge bedeutender marktbeeinflussender Ereignisse.

Wesentliche Chancen für die Gesellschaft ergeben sich aus dem weiteren kontinuierlichen Wachstum der Wirtschaft und der Bevölkerung in Berlin sowie der steigenden Attraktivität der Stadt. Wachstumsopportunitäten sind durch einen knappen Markt und eine niedrige Leerstandsquote untermauert.

Darüber hinaus sorgt der allgemeine Trend zu Ein- und Zweipersonenhaushalten für steigende Nachfrage. Der Nachholbedarf wird mit einer geringen Eigentumsquote und Preisen, die im internationalen Vergleich auf niedrigem Niveau liegen, gepaart.

Die fundamentalen Treiber der Immobilienbranche bleiben auch in Krisenzeiten in Takt und sorgen für eine stabile Zukunft: niedriges Zinsumfeld, geringe Leerstandsquoten, hohe Sparquote in Deutschland.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

11. Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter der Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

– Beteiligungen zu Anschaffungskosten

– Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

Angaben zu Forderungen gegenüber Gesellschaftern

Der Wert der Forderungen gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf 0,00 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt 0,00 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt 25.133.788,93 EUR (Vorjahr: 10.904.226,02 EUR).

Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf 21.624.642,58 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

Sonstige Angaben

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 72.

Konzernzugehörigkeit

Die Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH wurde in den Konzernabschluss der Ziegert Holding GmbH einbezogen.

Anlagespiegel

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 08.07.2020 festgestellt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Ziegert Bank- und Immobilienconsulting GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Berlin – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Ziegert Bank- und Immobilienconsulting Gesellschaft mit beschränkter Haftung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2019 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis zum 31. Dezember 2019 und vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichtes geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes in Übereinstimmung mit § 317 HOB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind auch für die sonstigen Informationen verantwortlich. Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresabschluss oder unsere bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsachliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt.

Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werten und damit zusammenhängenden Angaben.

ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerten können. Falls wir zum Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörenden Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen diese Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise.

Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 der_​Ziegert Bank- und Immobilienconsultinci GmbH,Berlin tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss sowie seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.