| 3. |
Die Rödl AIF Verwahrstelle GmbH Steuerberatungsgesellschaft hat die Verwaltung des AIF gemäß § 100 Abs. 3 Nr. 1 KAGB mit Wirkung zum 25.06.2021 an die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH übertragen. Die Übertragung wurde von der BaFin genhmigt.
Die vorgenannten wichtigen neuen Umstände haben Auswirkungen auf die Darstellung innerhalb des Emissionsprospekts in den folgenden Abschnitten, wobei die geänderten Textabschnitte im Folgenden zur besseren Verständlichkeit jeweils durch Unterstreichung drucktechnisch hervorgehoben sind:
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Der Abschnitt „I. Das Angebot im Überblick“ des Emissionsprospekts wird wie nachfolgend geändert:
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a)
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Anlagestrategie:
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Anlageziel der Gesellschaft sind vorrangig Erträge aus Vermietung und Verpachtung durch das Halten von Immobilien.
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Die Investitionen sind über die direkte Anlage in Immobilien sowie die mittelbare Anlage in Immobilien über zwischengeschaltete Zweck- und Objektgesellschaften geplant.
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Die angebotene Kapitalanlage ist ein Produkt im Sinne des Art. 6 Verordnung (EU) Nr. 2019/2088 (Offenlegungsverordnung) und verfolgt nicht vorrangig Nachhaltigkeitsziele.
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b)
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Externe Kapitalverwaltungsgesellschaft:
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ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH, Maximiliansplatz 12, 80333 München
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Der Abschnitt „III. Kapitalverwaltungsgesellschaft“ des Emissionsprospekts wird wie nachfolgend geändert:
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| 1. |
Allgemeine Angaben zur Kapitalverwaltungsgesellschaft
Kapitalverwaltungsgesellschaft ist die ADREALIS Service Kapitalverwaltungs-GmbH („KVG“) mit Sitz in 80333 München, Maximiliansplatz 12.
Die KVG wurde im Jahr 2013 gegründet. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 258883 eingetragen. Das Stammkapital der KVG beträgt 125.000 Euro und ist vollständig eingezahlt.
2014 erhielt die KVG die Erlaubnis nach §§ 20, 22 KAGB für die Tätigkeit als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft zur Verwaltung von geschlossenen inländischen Investmentvermögen in Form von Publikums-AIF gemäß §§ 261 ff. KAGB und Spezial-AIF gemäß §§ 285 ff. KAGB, die (nach Erweiterung der Erlaubnis der KVG in 2016) in
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Erneuerbare Energien (Sachwerte i. S. d. § 261 Abs. 2 Nr. 4 KAGB),
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Immobilien (Sachwerte i. S. d. § 261 Abs. 2 Nr. 1 KAGB),
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Schiffe (Sachwerte i. S. d. § 261 Abs. 2 Nr. 2 KAGB),
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Infrastruktur, die für Vermögensgegenstände im Sinne von § 261 Abs. 2 Nr. 2 und 4 KAGB genutzt wird,
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Beteiligungen an Unternehmen, die nicht zum Handel an einer Börse zugelassen oder in einen organisierten Markt einbezogen sind (§ 261 Abs. 1 Nr. 4 KAGB),
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Vermögensgegenstände wie Anteile oder Aktien gemäß § 261 Abs. 1 Nr. 3, 5 und 6 KAGB; in Anteile an geschlossenen Fonds (§ 261 Abs. 1 Nr. 5 und 6 KAGB) nur, wenn diese Fonds ausschließlich in die vorgenannten Vermögensgegenstände investieren,
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Vermögensgegenstände (zu Zwecken des Liquiditätsmanagements) nach den §§ 193 bis 195 KAGB (§ 261 Abs. 1 Nr. 7)
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investieren.
Die KVG fungiert als Kapitalverwaltungsgesellschaft dieses AIF, der im Geltungsbereich des KAGB initiiert wurde. Die Kernaufgabe der KVG ist die kollektive Vermögensverwaltung, die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement sowie administrative Tätigkeiten im Rahmen der kollektiven Verwaltung des AIF.
Geschäftsführer der KVG sind seit 1. August 2017 Hendrik Böhrnsen, verantwortlich für das Portfoliomanagement und seit 1. Juli 2017 Torsten Schlüter, verantwortlich für Risikomanagement, Compliance & Organisation. Die KVG beschäftigt weitere Mitarbeiter, die die einzelnen Funktionsbereiche ausfüllen.
Hendrik Böhrnsen, Jahrgang 1976, verantwortet als Geschäftsführer das Portfoliomanagement der KVG. Nach seinem BWL-Studium mit den Schwerpunkten Controlling, industrielle Kostenrechnung und Wirtschaftsinformatik, begann er seine Laufbahn als Controller in einem der führenden Unternehmen im Bereich der Bewertung. Im Jahre 2011 wechselte er als Fondsmanager zu einer auf Asset-Management und Investment Services spezialisierten Unternehmensgruppe. Er leitete zunächst das Fondsmanagement, bevor er im gleichen Konzern als Group Head of Portfoliomanagement verantwortlich für die Assets in den Bereichen Immobilien, Schiffe, Private Equity sowie Agrar- und Waldinvestments und Erneuerbare Energien war.
Torsten Schlüter, Jahrgang 1966, verantwortet das Risikomanagement der ADREALIS Service KVG. Der studierte Betriebswirt begann seine Laufbahn bei einer internationalen Schifffahrtsgruppe, welche zu den erfahrensten sowie renommiertesten Initiatoren der Beteiligungsbranche gehört. Er war lange Jahre im Controlling tätig und später Geschäftsführer verschiedenster Unternehmen innerhalb der Unternehmensgruppe. Er verantwortete als Geschäftsführer unter anderem die Bereiche Risikomanagement und Investor Relations. Torsten Schlüter verfügt über umfangreiche Erfahrung mit geschlossenen Fondsstrukturen, unter anderem in den Anlageklassen Schiffe, Flugzeuge und Private Equity.
Aufsichtsräte der KVG sind Stefan Klaile (Vorsitzender) sowie Thomas Soltau und Harald Elsperger.
Stefan Klaile gründete 2010 die XOLARIS-Gruppe. Er ist unter anderem Geschäftsführer der XOLARIS GmbH, Konstanz, und Verwaltungsrat der XOLARIS AG, Vaduz/ Liechtenstein. Vor 2010 sammelte er mehr als 15 Jahre Erfahrung im Bereich liquider und illiquider Finanzprodukte in Führungspositionen bei internationalen Brokern, Banken und Unternehmensberatungen sowie einem bankenunabhängigen Spezialisten für Private Equity-Investments und Hedgefonds in der Schweiz.
Harald Elsperger ist Vorstand der xpecto AG, einem Anbieter von Software für Sachwertinvestments und unterstützt folgende Bereiche: Onlinezeichnung, Anlegerverwaltung, Anlegerbuchhaltung, Meldewesen, Risikomanagement und Liquiditätsmanagement.
Thomas Soltau ist Vorstandsvorsitzender der wallstreet: online capital AG, einem von Banken und Initiatoren unabhängigen Fondsvermittler im Internet.
Für die KVG besteht Versicherungsschutz mit einer Deckungssumme von 5.000.000 Euro je Versicherungsfall und insgesamt je Jahr als Teil der Hauptdeckungssumme, der den Anforderungen des § 25 Abs. 6 und Abs. 8 KAGB qualitativ und quantitativ entspricht. Der Versicherungsschutz besteht mindestens bis zum 31. Dezember 2021. Die Deckung verlängert sich, wenn sie nicht drei Monate vorher gekündigt wird, zum Ablauf jeweils um ein Jahr. Das Versicherungsunternehmen wird die BaFin über Beginn und Beendigung oder Kündigung des Versicherungsvertrages sowie Umstände, die den vorgeschriebenen Versicherungsschutz beeinträchtigen, in Kenntnis setzen. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft wird die Deckung nach den Planungen nicht kündigen, sofern nicht zeitlich lückenlos ein entsprechender Versicherungsschutz neu begründet wird oder die Kapitalverwaltungsgesellschaft über zusätzliche Eigenmittel nach § 25 Abs. 6 KAGB verfügt, um potenzielle Haftungsrisiken aus beruflicher Fahrlässigkeit angemessen abzudecken.
Die KVG wird folgende auf die Fondsgesellschaft bezogene Aufgaben, die sie im Rahmen der kollektiven Verwaltung des AIF zusätzlich ausüben kann, auslagern:
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Anlegerverwaltung: GF Treuhand GmbH, Fabrikstr. 33, 73650 Winterbach
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Fondsbuchhaltung: Tiefenbacher Rechtsanwälte Partnerschaft, Im Breitspiel 9, 69126 Heidelberg
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Assetmanagement: Caprendis Beteiligung GmbH, Fabrikstraße 33 ∙ 73650 Winterbach
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Weiterhin hat die KVG folgende Auslagerungen vorgenommen:
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Buchhaltung der KVG: Prospero Service GmbH, Reichenaustr. 19, 78467 Konstanz
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IT-Netzwerk und Service: cionix GmbH, Finkenkruger Str. 8, 14612 Falkensee
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Interne Revision: Mazars GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Theodor-Stern-Kai 1, 60596 Frankfurt am Main
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Zum Zeitpunkt der Bestellung verwaltet die KVG folgende weitere Investmentvermögen nach dem KAGB:
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AgriTerra Citrus Basket I GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Publikums AIF),
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ATMOS ADVISORS I GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF),
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BRR Bayerische Regional Re-Invest GmbH & Co. 1 geschlossene InvKG (Spezial-AIF),
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edira Campus 1 GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF),
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Fonds & Vermögen Immobilienbeteiligungs GmbH & Co. 2 KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Garbe Logimac Fonds Nr. 2 AG & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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HAB US Immobilienfonds 01 GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF),
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KerVita Pflegeimmobilien Deutschland I GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF)
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reconcept 03 Windenergie Finnland GmbH & Co. geschlossene Investmentkommanditgesellschaft (Publikums-AIF),
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Solvium Logistic Fund One GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF),
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Syracuse Alster GmbH & Co. geschlossene InvestmentKG (Publikums-AIF),
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United Investment Partners Projektentwicklungen Deutschland GmbH & Co. geschlossene InvKG (Publikums-AIF),
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Verifort Capital I GmbH (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital III GmbH (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital IV GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital V GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital VI GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital VII GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital VIII GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital IX GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital X GmbH & Co. KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Verifort Capital XI GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Publikums-AIF),
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Verifort Capital XII GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Publikums-AIF),
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Verifort Capital HC1 GmbH & Co. geschlossene Investment KG (Publikums-AIF),
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V+ GmbH & Co. Fonds 1 KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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V+ GmbH & Co. Fonds 2 KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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V+ GmbH & Co. Fonds 3 KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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Middle East Best Select GmbH &Co. Vierte KG (geschlossener Fonds unter Anwendung des § 353 Abs. 4 KAGB),
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BVF Early Invest 3 GmbH & Co. (geschlossene InvKG (Publikums AIF).
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2. Angaben zum Liquiditätsmanagement
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Eine vorzeitige Rückgabe oder Rücknahme sowie ein Umtausch von Anteilen an der Fondsgesellschaft während der Dauer der Beteiligung ist laut Gesellschaftsvertrag und Anlagebedingungen nicht vorgesehen. Ordentliche Kündigungsrechte bestehen nicht. Vereinbarungen mit den Anlegern über eine Rückgabe, eine Rücknahme oder einen Umtausch von Anteilen sind nicht vorhanden. Das Liquiditätsmanagement erstreckt sich deshalb im Wesentlichen auf die Überwachung der Liquiditätsflüsse und etwaiger Liquiditätsrisiken der Fondsgesellschaft bzw. beschränkt sich darauf, jederzeit ausreichend liquide Mittel zur Bezahlung von laufenden Kosten vorzuhalten. Auszahlungen sollen nur erfolgen, wenn der Fondsgesellschaft eine zur Fortführung der Geschäftstätigkeit ausreichende Liquiditätsreserve verbleibt.
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Die KVG hat in ihrer Funktion als Kapitalverwaltungsgesellschaft für das Investmentvermögen ein Liquiditätsmanagementsystem implementiert, dass insbesondere den Vorschriften des § 30 KAGB sowie den Verlautbarungen der BaFin Rechnung trägt. Für das Liquiditätsmanagement wurden Grundsätze und Verfahren entwickelt, um die Zahlungsströme und Liquiditätsrisiken der von der KVG verwalteten Investmentvermögen zu überwachen. Zudem soll es gewährleisten, dass sich das Liquiditätsprofil der Anlagen eines AIF mit den Verbindlichkeiten deckt, mit dem Ziel der Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit.
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Um den Liquiditätsbedarf bzw. sich ggfs. abzeichnende Liquiditätsdefizite der Fondsgesellschaft zu ermitteln, werden die gemäß Annahmen und vertraglichen Vereinbarungen geplanten Mittelzuflüsse und -abflüsse den tatsächlichen Zahlungsströmen während der Laufzeit der Fondsgesellschaft gegenübergestellt. Bei dieser Betrachtung werden die vertraglich vereinbarten Vergütungen sowie Auszahlungen von Liquiditätsüberschüssen an die Anleger berücksichtigt. Ferner fließen die Zahlungsströme in die Betrachtung ein, die sich aus den geplanten Investitionen bzw. Desinvestitionen von Vermögensgegenständen ergeben.
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Auf Ebene der Fondsgesellschaft wird eine Liquiditätsplanung vorgenommen, die auf Monatsbasis eine Vorausschau für die nächsten 12 Monate erlaubt. Darüber hinaus wird unter anderem die Liquidität über das Liquiditätsmanagement kurz-, mittel- und langfristig überwacht.
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Für die Steuerung von mit der Liquiditätslage verbundenen Risiken werden für die Fondsgesellschaft voraussichtliche Liquiditäts- und wertbeeinflussende Ereignisse und Risiken festgelegt. Dabei wird zwischen direkten und indirekten (hauptsächlich operationellen) Risiken unterschieden. Diese werden bestimmt und quantifiziert.
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Einzelne wesentliche Risiken werden für eine Überwachung mit Limits versehen, die bei Überschreitung festgelegte Handlungsmechanismen in Gang setzen, die mit risikoreduzierenden Maßnahmen verbunden sind.
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Die Erstellung von Sensitivitätsrechnungen und die regelmäßige zusätzliche Durchführung von Stresstest zur Bewertung von Liquiditätsrisiken zeigen durch entsprechende Belastungsproben auf, in welchen Stadien ggfs. Liquiditätsprobleme auftreten können, denen dann entgegenzuwirken ist. Die Identifikation von ggfs. weiteren, neuen Risiken ist ebenso Bestandteil der Steuerung von Risiken im Rahmen des laufenden Liquiditätsmanagements.
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3. Angaben zur fairen Behandlung der Anleger
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Die KVG verwaltet die Fondsgesellschaft sowie alle weiteren von ihr aufgelegten Investmentvermögen nach dem Prinzip der Gleichbehandlung. Sie stellt sicher, dass die Anleger der Fondsgesellschaft fair behandelt und bestimmte Investmentvermögen und deren Anleger nicht zu Lasten anderer bevorzugt behandelt werden.
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Jeder Anleger hat die gleichen Möglichkeiten und Voraussetzungen für den Zugang zum Investmentvermögen. Die Ergebnisverteilung richtet sich nach dem Gesellschaftsvertrag und der Höhe der Beteiligung am Kommanditkapital. Es gibt keine Sonderrechte für bestimmte Anlegergruppen. Alle Anteile sind gleich gewichtet und haben gleiche Ausgestaltungsmerkmale. Anteile mit unterschiedlichen Ausstattungsmerkmalen werden für das gegenständliche Investmentvermögen nicht herausgegeben.
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Die KVG richtet ihre gesamten Entscheidungen und organisatorischen Strukturen bezogen auf das Investmentvermögen so aus, dass eine Gleichbehandlung gewährleistet ist.
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4. Vergütungspolitik der Kapitalverwaltungsgesellschaft
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§ 37 KAGB umfasst Regelungen zu den Vergütungssystemen, welche für die Vergütungen der Geschäftsführer, der leitenden Angestellten und der Mitarbeiter der KVG Anwendung finden.
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Das Vergütungssystem der KVG wird einmal jährlich einer Überprüfung unterzogen. Inhalt der regelmäßigen Überprüfung ist auch die Einhaltung der rechtlichen Anforderungen. Mit dem Aufsichtsrat wird das Vergütungssystem jährlich erörtert.
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Bei Änderungen der Unternehmens- oder Risikostrategie erfolgt eine außerplanmäßige Überprüfung der Vergütungspolitik und -praxis. Daraus abgeleitet wird entschieden, ob und inwieweit das Vergütungssystem ggfs. den neuen Rahmenbedingungen anzupassen ist.
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Die Vergütung für die Geschäftsführer der KVG erfolgt auf einzelvertraglicher Basis. Stand heute handelt es sich um ein variables Vergütungsmodell. Die Vergütung setzt sich aus einer monatlichen fixen und einer jährlichen variablen Komponente zusammen. Die Höhe und die Bemessungsgrundlage der variablen Komponente wird im gesamten Aufsichtsrat erörtert und festgelegt; sie orientiert sich nicht an der Wertentwicklung oder am Erfolg einzelner, von der KVG verwalteter Fonds.
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Die Vergütung für leitende Angestellte und Mitarbeiter der KVG erfolgt ebenfalls auf einzelvertraglicher Basis. Stand heute handelt es sich um ein variables Vergütungsmodell für Verträge leitender Angestellter und Mitarbeiter. Die Vergütung setzt sich aus einer monatlichen fixen und einer jährlichen variablen Komponente zusammen. Grundlage für die Berechnung des variablen und leistungsorientierten Teils der Vergütung sind zu Beginn eines Jahres getroffene Zielvereinbarungen und deren Zielerreichungsgrad zum Ende des Jahres.
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Eine diesbezügliche Erörterung findet zwischen dem jeweiligen Mitarbeiter und der Geschäftsführung statt. Das Ergebnis wird dem Aufsichtsrat zur Entscheidung vorgelegt.
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Der mögliche variable Anteil an der Gesamtvergütung beträgt für leitende Angestellte max. 30 % und für Mitarbeiter max. 20 %, jeweils bezogen auf die feste Vergütung. Die variable Vergütung bietet keinen Anreiz, ein unverhältnismäßig großes Risiko für einzelne AIF einzugehen, da die Vergütung nicht von der Wertentwicklung oder vom Erfolg einzelner, von der KVG verwalteter AIF abhängt.
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Für die Zuteilung der Vergütung der Mitarbeiter und der leitenden Angestellten ist die Geschäftsführung der KVG unter Mitwirkung des Aufsichtsrates zuständig. Für die Zuteilung der Vergütung der Geschäftsführer ist der Aufsichtsrat der KVG zuständig.
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Die Einzelheiten der aktuellen Vergütungspolitik sind auf der Internetseite www.adrealis-kvg.de unter dem Menüpunkt „Rechtliche Hinweise“ am unteren Seitenrand der Internetseite veröffentlicht. Auf Anfrage werden die Angaben der Internetseite kostenlos als Papierversion zur Verfügung gestellt. Zu der Beschreibung auf der Internetseite gehört auch die Berechnung der Vergütung und der sonstigen Zuwendungen (variable Vergütung) sowie die Identität der für die Zuteilung der Vergütung und sonstigen Zuwendungen zuständigen Personen. Ein Vergütungsausschuss wurde für die KVG nicht eingerichtet.
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5. Anlageziele und Anlagepolitik
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Die KVG berücksichtigt im Rahmen von Anlageentscheidungen als auch fortlaufend während der Investitionsdauer von bestehenden Anlagen etwaige Risiken, die im Zusammenhang mit Nachhaltigkeitsaspekten (Umwelt-, Soziales- und Unternehmensführung) stehen.
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Der Abschnitt „II. Die Investmentgesellschaft“ des Emissionsprospekts wird im Punkt 7.2. wie nachfolgend ergänzt:
Investition Möwenparkcenter Kühlungsborn
Strukturierter Ankaufsprozess
Die CAPRENDIS Beteiligung GmbH ist von der Kapitalverwaltungsgesellschaft beauftragt Objektankäufe für die CAP Immobilienwerte 1 GmbH & Co. geschlossene Investment KG („Investmentgesellschaft“) nach einem strukturierten und abgestimmten Prozess durchzuführen.
Nach der Verifizierung eines möglichen Investitionsobjektes wird in einem ersten Schritt geprüft, ob das Investitionsobjekt die genehmigten Anlagebedingungen erfüllt. Gleichzeitig werden erste wirtschaftlicher Berechnungen durchgeführt. Bei einer positiven Erstbewertung wird in Abstimmung mit der Kapitalverwaltungsgesellschaft ein marktgerechtes schriftliches Kaufpreisangebot als Interessensbekundung an die Eigentümerseite übermittelt. Wird das Angebot von der Verkäuferseite angenommen, vereinbaren die Parteien im Rahmen eines LOI (Letter of Intent) die Ankaufsrahmenbedingungen. Darin werden u.a. das Kaufpreisgebot, weitere Annahmen für den Ankauf, sowie ein exklusiver Zeitrahmen für die Prüfung vereinbart. Anschließend werden externe Sachverständige mit der technischen und rechtlichen Prüfung beauftragt. Parallel dazu beauftragt die Kapitalverwaltungsgesellschaft einen durch sie bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen akkreditierten Gutachter mit der Wertermittlung des Objektes. Abweichende Prüfergebnisse gegenüber den Annahmen aus dem LOI werden dann mit der Verkäuferseite besprochen und verhandelt. Parallel werden bei mehreren Banken Finanzierungsangebote für die Aufnahme des Fremdkapitals eingeholt. Die finalen Ergebnisse werden in einem Ankaufsexposé zusammengetragen und der Kapitalverwaltungsgesellschaft und der Verwahrstelle zur Ankaufsgenehmigung vorgelegt. Vor Kaufvertragsabschluss wird der ausgehandelte Kaufvertrag, der Kapitalverwaltungsgesellschaft und der Verwahrstelle zur Genehmigung vorgelegt. Die Komplementärin beurkundet dann im Namen der Investmentgesellschaft den notariellen Kaufvertrag. Zukünftig werden beim Ankauf weiterer Objekte die Kaufverträge durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft im Namen des AIF unterzeichnet.
Ankaufsprozess Möwenparkcenter
Am 13.12.2019 wurde nach dem zuvor beschriebenen Prozess ein Kaufangebot für das Möwenparkcenter, Rudolf-Breitscheid-Straße 15 in 18225 Kühlungsborn an die Eigentümerseite in Höhe von 11,6 Mio. Euro übermittelt. Dieses Angebot wurde von der Verkäuferseite als zu niedrig abgelehnt. Im März 2020 wurde ein erneutes Angebot an der Verkäuferseite in Höhe von 12, 6 Mio. Euro unterbreitet. Die Wettbewerbssituation und die Pandemie haben dazu geführt, dass die Nachfrage nach Objekten mit systemrelevanten Mietern (EDEKA ist Ankermieter) sprunghaft angestiegen ist. Nach Prüfung aller wirtschaftlichen Grundlagen wurde am 16.06.2020 ein erneutes Kaufangebot für das Objekt in Höhe von 13,5 Mio. Euro abgegeben. Einer der Grundlagen für die Erhöhung des Angebotes war u.a. das EDEKA als Ankermieter den Mietvertrag um weitere 10 Jahre verlängert hat. Am 15.07.2020 wurde im Rahmen eines LOI mit der Verkäuferseite die Ankaufsbedingungen vereinbart. Mit der anschließenden technischen Prüfung wurde die Firma Fidelius GmbH aus Stuttgart beauftragt. Die rechtliche Prüfung wurde von der Kanzlei Tiefenbacher Rechtsanwälte, Steuerberater aus Heidelberg durchgeführt. Als Gutachter war Wuest Partner Deutschland beauftragt. Im Bankenvergleich wurde das Angebot der Volksbank Schaumburg eG ausgewählt. Das erstellte Verkehrswertgutachten testierte einen Objektwert in Höhe von 14,2 Mio. Euro. Eine schriftliche Finanzierungszusage der Volksbank Schaumburg eG zu den nachfolgend aufgeführten Bedingungen lag vor. Im Rahmen der abschließenden Kaufvertragsverhandlungen mit der Verkäuferseite kam es aufgrund von festgestellten Mängel zu einer Reduzierung des Kaufpreises gegenüber dem abgegebenen Kaufpreisangebot um 100.000 Euro. Am 16.12.2020 wurde der Objektankauf durch die notarielle Beurkundung mit einem Kaufpreis in Höhe von 13,4 Mio. Euro abgeschlossen.
Eckdaten
| Objektname: |
Möwen-Parkcenter Kühlungsborn |
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| Objektanschrift: |
Rudolf-Breitscheid-Straße 15 | 18225 Kühlungsborn |
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| Grundstücksgröße: |
14.287 qm |
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| Gebäudebaujahr: |
2007 |
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| Nutzung: |
Wohn- und Geschäftshaus + Parken |
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| Mietflächen: |
Gewerbe |
2.173 qm / 9 Einheiten |
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Wohnen |
3.257 qm / 39 Einheiten |
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Parkplätze |
594 |
| Ankermieter Gewerbe: |
Noveg GmbH (Parkhausbetreiber) |
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Edeka Handelsgesellschaft mbH |
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KiK Textilien und Non-Food-GmbH |
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| Vermietungsstand: |
Gewerbe 100 %, Wohnen ca. 90 % |
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| Jahresnettomiete IST: |
930.422 Euro (Stand Mieterliste 09.09.2020) |
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| Erbpachtzins: |
76.542 Euro |
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Jahresnettomiete IST
bereinigt um Erbpachtzins: |
853.880 Euro |
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| Kaufpreis brutto: |
13.400.000 Euro 15,69-fache der Jahresnettomiete |
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| Verkehrswert: |
14.200.000 Euro (laut Gutachten vom 29.09.2020 – W&P Immobilienberatung GmbH) |
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Makrostandort
Kühlungsborn stellt mit 8.878 Einwohnern den größten Bade- und Erholungsort Mecklenburgs dar und befindet sich etwa 25 Kilometer von Rostock entfernt.
Der Wirtschaftsstandort Kühlungsborn wird vor allem vom Tourismus geprägt. Es gibt hier mehr als 18.000 Gästebetten bei 2.510.000 Übernachtungen p.a. (Stand 2019). Die weitere Wirtschaftsstruktur der Stadt charakterisiert sich überwiegend aus kleinen Gewerbe- und Handwerksbetrieben.
Die Kaufkraft lag im Jahr 2019 bei 189,47 Mio. Euro bzw. bei 98,35 Index (Deutschland = 100). Die Einzelhandelszentralität wird mit 133,8 angegeben (Deutschland = 100, Stand 2019). Die Umsatzkennziffer im Einzelhandel lag bei 111,90 (Deutschland = 100) und die Arbeitslosenquote wurde mit 2,9% im Jahr 2019 beziffert.
Kühlungsborn ist im Individualverkehr gut über die Autobahn A20 bzw. über die Bundesstraße 105, sowie per Bahn und Bus, aber auch über den Flughafen Rostock-Laage gut erreichbar, wodurch eine gute Infrastruktur gewährleistet ist.
Mikrostandort
Das Möwen-Parkcenter liegt nur 200 Meter vom Kühlungsborner Ostsee Strand entfernt. Mit rund neun Gewerbeeinheiten, darunter einem EDEKA Supermarkt, einem Bäcker, einem Bekleidungsfilialisten, kleineren Betrieben und den zugehörigen Parkhäusern mit 594 Stellplätzen bildet das Möwen-Parkcenter in der zentralen Innenstadt einen deutlichen Angebotsschwerpunkt.
Das angeschlossene Parkhaus des Möwen-Parkcenter ist 24 Stunden/Tag nutzbar. Diese gemischt genutzte Immobilie mit 39 Wohnungen fungiert am Ort nicht nur als größtes Nahversorgungszentrum, sondern auch als Durchgangspassage zwischen dem Parkhaus, der Strandpromenade und der belebten Innenstadt von Kühlungsborn.
In unmittelbarer Umgebung sind viele Hotels, Ferienwohnungen und Gastronomiebetriebe, wie auch eine Vielzahl an Einzelhändlern mit Ärzten und Apotheken gelegen. Nebstdem verfügt Kühlungsborn über alle gängigen Schularten.
Zu den Besonderheiten des Ostseebades Kühlungsborn gehört auch der über 130 Hektar große Stadtwald, der inmitten des Ortes liegt.
Für die vorliegende Nutzung wird die Mikrolage insgesamt als gut bis sehr gut beurteilt.
Grundstück
Das Grundstück besteht aus sieben Flurstücken (185/7, 185/9, 185/10, 185/12, 193/11, 193/27 und 195/16), ist unregelmäßig geschnitten und weist eine ebene Oberfläche auf. Insgesamt weist das Grundstück rd. 14.287 qm auf.
Für das Grundstück besteht ein Erbbaurechtsverhältnis über 66 Jahre ab dem Datum der Eintragung des Erbbaurechts im Grundbuch (bis 23.06.2072). Zum aktuellen Zeitpunkt ist bei einer abweichenden Bebauung die schriftliche Einwilligung des Grundstückseigentümers von Nöten. Eine geänderte Nutzung kann zur Neuvereinbarung der Erbbauzinsanpassungsklausel führen. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, hat der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht auf den Grundstückseigentümer zu übertragen und die Bauwerke in ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Der Erbbauberechtigte erhält bei der Rückgabe des Grundstücks und der Bauwerke eine Entschädigung in Höhe von 2/3 des Verkehrswertes der Gebäude und Anlagen. Der aktuelle Erbbauzins beträgt 76.542 Euro p.a..
Im Grundbuchauszug sind in Abteilung II die Reallast für den jeweiligen Eigentümer Kühlungsborn, sowie die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Reallast für den jeweiligen Eigentümer Kühlungsborn vorhanden. Die Rechte und Belastungen aus dem Erbbaurecht werden in der Berechnung des Cashflows berücksichtigt.
Das Grundstück ist voll erschlossen, die Zufahrt/der Zugang erfolgt über öffentliche Verkehrsflächen. Die Erschließungsstraße ist voll ausgebaut.
Es bestehen für die betroffenen Flurstücke keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis. Auch sind diese nicht als Altlast bzw. Altlastverdachtsfälle im Altlastenkataster erfasst.
Finanzierung
Zur Finanzierung des Kaufpreises wurden zwei Darlehensverträge mit der Volksbank Schaumburg eG wie folgt abgeschlossen:
Langfristiges Darlehen
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