CD Deutsche Eigenheim AG – na Herr Frank Vierkötter von der INTERHOMES Aktiengesellschaft, ob das ein guter Kauf ist?

Berlin, im Mai 2019

CD Deutsche Eigenheim AG

Der Vorstand

Die letzte im Unternehmensregister hinterlegte Bilanz des Unternehmens:

CD Deutsche Eigenheim AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017

1. Grundlagen der Gesellschaft und Darstellung des Geschäftsverlaufes

1.1. Geschäftstätigkeit und Strategie

1.2. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und Branche, Markt und Wettbewerb

1.3. Umsalz und Auftragsentwicklung

1.4. Investitionen

1.5. Personal- und Sozialbereich

2. Darstellung der Lage der Gesellschaft

2.1. Analyse der Vermögenslage

2.2. Analyse der Finanzlage

2.3. Analyse der Ertragslage

3. Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung

3.1. Chancen

3.2. Risiken

4. Sonstige Angaben

4.1. Risikomanagementziele und Finanzinstrumente

4.2. Voraussichtliche Entwicklung

4.3. Schlusserklärung gemäß § 312 (3) AktG

1. Grundlagen der Gesellschaft und Darstellung des Geschäftsverlaufes

1.1. Geschäftstätigkeit und Strategie

Die CD Deutsche Eigenheim AG (vormals DESIGN Bau AG) ist seit über 25 Jahren unverändert als Projektentwickler und Bauträger für Wohnimmobilien tätig. Ein Schwerpunkt ist dabei die Erstellung von Eigenheimen zur Miete, da in den deutschen Großstädten und deren Umland ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Häusern zur Miete zu verzeichnen ist. Diese Strategie wurde auch erfolgreich für das an die BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG verkaufte Vorratsgrundstück der Gesellschaft in Berlin-Falkenberg umgesetzt. Die Projektgesellschaft, an der die CD Deutsche Eigenheim AG einen Anteil von 50 % hält, hat in 2017 das vollständige Projekt an drei verschiedene Investoren veräußert, welche die Wohneinheiten zur Miete anbieten werden.

Die Gesellschaft wird auch weiterhin im Vorratsvermögen befindliche Grundstücke entwickeln und an individuelle Bauherren verkaufen. Aktuelle Beispiele dafür sind die Grundstücke in Bad Bramstedt und in Lüdersdorf. In Bad Bramstedt wird derzeit die Erschließung der Grundstücke umgesetzt. Für Lüdersdorf wird zurzeit die Bauleitplanung erstellt mit dem Ziel, diese in 2018 abzuschließen. Die Entscheidung über die Form der Vermarktung hängt jeweils von den individuellen Gegebenheiten der Grundstücke ab, wie zum Beispiel die Größe, die Lage oder die Anzahl der realisierbaren Einheiten.

Das Kerngeschäft, die Projektentwicklungs- und Bauträgertätigkeit, wird weiterhin in der CD Deutsche Eigenheim AG geleistet. Im Berichtsjahr war Herr Michael Stüber, Stockdorf, (Diplom- und Immobilienökonom/FRICS) alleinvertretungsberechtigter Vorstand. Weiterhin war Frau Samira Akhlaghi, Berlin, (Diplom-Architektin) bis zum 12.05.2017 Vorständin. Sie vertrat die Gesellschaft gemeinschaftlich mit einem Vorstand oder Prokuristen. Mit Wirkung vom 27.01.2017 wurde Herr Prof. Dr. Winfried Schwatlo, München, (promovierter Dipl.-Volkswirt) zum ordentlichen Mitglied des Vorstands des Unternehmens bestellt. Er vertrat die Gesellschaft ebenfalls gemeinschaftlich mit einem Vorstand oder Prokuristen.

Zur Abwicklung einzelner Projekte werden Projektgesellschaften eingerichtet. Derzeit ist die Gesellschaft über zwei operativ aktive Projektgesellschaften tätig. Dies ist die 100prozentige Tochter CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG, welche das Bauvorhaben „Fleher Leben“ in Düsseldorf realisiert sowie die 50 %-prozentige Beteiligung an der BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG, die ein Bauvorhaben in Berlin-Falkenberg umsetzt. Daneben existieren derzeit noch die bonnanova Alfter GmbH & Co. KG und die DESIGN Bau BV Hamburg GmbH & Co. KG zur Restabwicklung früherer Bauvorhaben sowie Komplementärgesellschaften der GmbH & Co. KGs. Darüber hinaus hält die CD Deutsche Eigenheim AG zusammen mit einem Partner jeweils zu gleichen Teilen die GEO-NRG GmbH, über welche die Versorgung eines früheren Projektes der CD Deutsche Eigenheim AG mit regenerativer Energie erfolgte.

1.2. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und Branche, Markt und Wettbewerb

Die Weltwirtschaft hat 2017 eine erfreuliche Entwicklung genommen und ist um etwa drei Prozent gewachsen. Nach einem Bericht der Weltbank war dies das höchste Wachstum seit 2011. Für 2018 erwartet das Institut ein Andauern des Aufwärtstrends und ein Wachstum von 3,1 Prozent ¹. Auch in der Eurozone war die Entwicklung positiv, wenngleich das Wachstum hier mit 2,3 Prozent etwas geringer ausfiel. In der gesamten Europäischen Union lag die Zunahme bei 2,4 Prozent ².

Wie in Gesamteuropa war auch die konjunkturelle Lage in Deutschland durch ein kräftiges Wirtschaftswachstum gekennzeichnet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im Jahr 2017 um 2,2 Prozent höher als im Vorjahr. „Die deutsche Wirtschaft ist damit das achte Jahr in Folge gewachsen“, teilen die Statistiker mit. Und: „Im Vergleich zu den Vorjahren konnte das Tempo nochmals erhöht werden. Im Jahr 2016 war das BIP bereits deutlich um 1,9 Prozent und 2015 um 1,7 Prozent gestiegen.“ ³

¹ Weltbank, Global Economic Prospects, Januar 2018

² http://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/8718262/2-07032018-AP-DE.pdf

³ https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/01/PD18_011_811.html

Diese positive Entwicklung machte sich auch am Arbeitsmarkt bemerkbar. So ist die Erwerbstätigkeit in Deutschland im Jahresdurchschnitt um 638.000 auf 44,27 Mio. gestiegen, den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Die Erwerbslosenquote sank auf 3,6 (Vorjahr: 3,9) Prozent und damit erneut deutlich unter die des EU-Durchschnittswerts ⁴.

Vor dem Hintergrund der starken Konjunktur, wachsender Haushaltseinkommen sowie weiter steigender Bevölkerungszahlen dürften die Rahmenbedingungen am deutschen Wohnungsmarkt für Eigentümer und Investoren auch künftig überwiegend günstig sein ⁵. Im Jahr 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete für 13,7 Mrd. Euro den Eigentümer, ein Anstieg um 7 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Eine überwiegende Anzahl der nationalen und internationalen Investoren betrachtet Deutschland nach wie vor als attraktiven Standort für Immobilieninvestments ⁶. Allerdings ergeben sich durch das knappe Angebot sowie steigende Grundstückspreise und Baukosten für Investoren durchaus beachtliche Herausforderungen. Der Preisindex für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland lag im November 2017 gegenüber Februar 2016 um 3,4 Prozent höher. Ein Jahr zuvor lag der Anstieg noch bei 2,2 Prozent ⁷. In Berlin und Brandenburg nahmen die Baupreise 2017 gegenüber dem Vorjahr im Durchschnitt sogar um rund 4 Prozent zu ⁸. Was die Preise für Bauland betrifft, so hat das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR/Bonn) ermittelt, dass der Durchschnittspreis je Quadratmeter Bauland in Deutschland seit dem Jahr 2000 um 46 Prozent gestiegen ist. Allein in den letzten fünf Jahren kletterten die Preise um 5 Prozent pro Jahr ⁹. Diese Preisentwicklung dürfte eine Folge der Angebotsknappheit sein. Sie ist aber auch durch einen zunehmend höheren Anteil an Projektentwicklungskäufen (28 Prozent des Transaktionsvolumens) und die Erwartung weiterer Mietsteigerungen zu erklären ¹⁰.

⁴ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/160142/umfrage/arbeitslosenquote-in-den-eu-laendern/

⁵ Savills, Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland, S. 2, März 2018

⁶ Ernst & Young Real Estate GmbH: „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2018“, Eschborn 2018

⁷ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/164936/umfrage/entwicklung-der-baupreise-in-deutsch land/

⁸ Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Pressemitteilung Nr. 89, 5. April 2018

⁹ Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung: „Bauland als Engpassfaktor für mehr bezahlbaren Wohnraum“, Bonn, Sept. 2017

¹⁰ Savills, Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland, Q4 2017, S. 1, Januar 2018

Investoren finden unter den Großstädten aktuell keine Geheimtipps mehr; überall ist der Bieterwettstreit entsprechend stark. Das gilt vor allem in den A-Städten. Aber auch andere Städte rückten 2017 verstärkt in den Fokus der Investoren. Infolgedessen gibt es aktuell kaum noch unterbewertete Städte ¹¹. Stärker in den Fokus gerückt sind die Um-landregionen der sieben A-Städte. Die Kernstädte scheinen an ihre Wachstumsgrenzen zu stoßen. Dies dürfte perspektivisch zu verstärkten Abwanderungen ins Umland führen. Vor allem die engeren Pendlerverflechtungsbereiche sollten von zunehmenden Stadt-Land-Wanderungen profitieren. Berlin und München beispielsweise verlieren bereits seit 2005 kontinuierlich Einwohner an das städtische Umland ¹².

Vergleichsweise positiv präsentiert sich das Produkt „Häuser zur Miete“. Sowohl für institutionelle Investoren als auch für private Kapitalanleger ist es auch künftig interessant, bietet es doch gegenüber dem Geschosswohnungsbau einige Vorteile. Diese wären etwa eine geringere Fluktuation, geringere Instandhaltungskosten aufgrund der besseren Pflege durch die Mieter sowie geringere Verwaltungskosten.

Das anhaltend niedrige Zinsniveau hält die Nachfrage nach Wohneigentum durch Selbstnutzer stabil. Hinzu kommen die weiter hohen Mieten. Dies sorgt dafür, dass in den Ballungsräumen der monatliche finanzielle Aufwand für den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses – in Abhängigkeit von der Lage der Immobilie – häufig nicht höher ist als die Miete für vergleichbaren Wohnraum.

Die CD Deutsche Eigenheim AG sieht Berlin und das Umland nach wie vor als wichtigste Märkte für die Geschäftstätigkeit. Die Argumente dafür sind unverändert. Für Bauträger und Projektentwickler bietet die deutsche Hauptstadt weiterhin viele Möglichkeiten. Zum einen hält der Einwohnerzuwachs im Großraum an, der auch die angrenzenden Gemeinden Brandenburgs umfasst, zum anderen steigen die durchschnittlichen Kauf(+ 12,6 Prozent) und Mietpreise (+ 8,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr) im Vergleich zu vielen anderen Standorten überdurchschnittlich an ¹³. Berlin war auch 2017 wieder der mit Abstand wichtigste deutsche Investitionsstandort für Wohnimmobilien. Von allen Wohnimmobilientransaktionen in Deutschland entfiel knapp ein Viertel auf Berlin ¹⁴.

¹¹ Savills, Marktbericht Wohnungsmarkt Deutschland, März 2018

¹² ebenda.

¹³ Berlin Hyp und CBRE, Wohnmarktreport Berlin 2018, Februar 2018

¹⁴ http://www.jll.de/germany/de-de/presse/222401-gewerblicher-wohninvestmentmarkt-schliesst-2017-mit-drittbestem-ergebnis-der-letzten-10-jahre-ab

Fast ein halbes Jahr nach der Bundestagswahl 2017 hat erneut eine große Koalition aus CDU/CSU und SPD im März 2018 die Regierungsarbeit aufgenommen. Es ist zu erwarten, dass einige im Koalitionsvertrag festgeschriebenen Punkte zum Thema Wohnungsbau und Mieten erheblichen Einfluss auf den Markt haben werden. Das gilt etwa für die Verschärfung der Mietpreisbremse und die weitere Absenkung der Modernisierungsumlage. Beide Instrumente sind im Hinblick auf die weiter dringend nötigen Investitionen der Unternehmen im Wohnungsbau eher hinderlich. Schließlich besteht dadurch die Gefahr, dass Wirtschaftspläne und Kalkulationen vieler Investitionen negativ verändert werden. Hintergrund für diese Annahme ist, dass die in den vergangenen Jahren zu beobachtenden Steigerungen der Kaufpreismultiplikatoren auch aus der Prognose weiterer Mietsteigerungen resultieren. Es steht zu erwarten, dass diesen eingepreisten Mietsteigerungen schon sehr bald ein Riegel vorgeschoben wird.

Aus heutiger Sicht ist allerdings auch davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Wohninvestments zumindest kurzfristig hoch bleiben wird. Grund dafür ist, dass Investitionsalternativen am Kapitalmarkt nach wie vor fehlen. Selbst bei einem leichten Anstieg des Zinsniveaus sollten sich die Auswirkungen auf den Zinshausmarkt vorerst begrenzt halten.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Nachfrage nach Immobilien in den letzten Jahren sehr hoch war. Sowohl die Immobilienpreise als auch das Transaktionsvolumen sind kontinuierlich gestiegen. Begünstigt wurde dieser Trend durch niedrige Zinsen, die gute konjunkturelle Entwicklung und einen Mangel an alternativen Anlageoptionen. Gleichzeitig sind auch die Baukosten und die Grundstückspreise deutlich gestiegen. Im Ergebnis sind die Renditen für Projektentwickler, Bauträger und auch Immobilieninvestoren stark gefallen.

Bei einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen – beispielsweise des konjunkturellen Umfeldes oder des Zinsniveaus – kann es durchaus zu einer negativen Entwicklung im Immobiliensektor kommen.

1.3. Umsatz und Auftragsentwicklung

Zur Beurteilung der operativen Aktivitäten der CD Deutsche Eigenheim AG wird weiterhin die Gesamtleistung herangezogen, bestehend aus den Umsatzerlösen und der Veränderung des Bestandes an unfertigen und fertigen Leistungen.

Der in 2017 erzielte Umsalz ergab sich insbesondere aus dem Verkauf von unbebauten Grundstücken in Rostock, Bad Bramstedt, Teltow und Falkenberg sowie aus der Vermietung von Grundstücken des Anlagevermögens.

In der Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen sind Abgänge von unfertigen Leistungen sowie Bestandserhöhungen aufgrund fortschreitender Leistungen verarbeitet.

In der Tochtergesellschaft CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG wurde 2017 in Düsseldorf der Bau und die Vermarktung des ca. 9.300 qm Wohnfläche umfassenden Projektes „Fleher Leben“ weitergeführt.

Das Projekt in Berlin-Falkenberg, welches im Rahmen der Joint Venture Gesellschaft BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG bearbeitet wird, konnte an drei verschiedene Investoren veräußert werden. Allerdings wurde die bereits in 2016 begonnene Bautätigkeit durch einen Baustopp seitens des zuständigen Umweltamtes unterbrochen und konnte erst Mitte Mai 2018 wieder aufgenommen werden.

1.4. Investitionen

In 2017 hat das Unternehmen keine wesentlichen Investitionen in die Erweiterung ihres Grundstücksportfolios getätigt. Es wurden jedoch weiterhin regelmäßig Projektmöglichkeiten geprüft.

Im Bereich der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden laufende und notwendige Ersatzinvestitionen getätigt.

1.5. Personal- und Sozialbereich

Im Durchschnitt beschäftigte die CD Deutsche Eigenheim AG zwei Vorstandsmitglieder sowie 20 Mitarbeiter. Es bestand kein Ausbildungsverhältnis. Altersteilzeit-Regelungen existieren nicht.

2. Darstellung der Lage der Gesellschaft

2.1. Analyse der Vermögenslage

Bei Gegenüberstellung der Bilanzen zum 31. Dezember 2017 und zum 31. Dezember 2016 ergibt sich folgender Bilanzaufbau:

Im Vergleich zum Vorjahr ist die Bilanzsumme von TEUR 15.799,5 um TEUR 938,3 auf TEUR 14.861,2 gesunken. Dies entspricht einem Rückgang von 5,93 %.

Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen haben sich durch den Verkauf von Grundstücken in Höhe von TEUR 304,0 und sonstiger Betriebs-und Geschäftsausstattung in Höhe von TEUR 0,2 sowie durch Absetzung für Abnutzung in Höhe von TEUR 60,2 vermindert. Die Zugänge in Höhe von TEUR 46,1 betreffen vor allem die EDV-Ausstattung. Das Finanzanlagevermögen beinhaltet die Anteile an den Tochterunternehmen des Konzerns CD Deutsche Eigenheim AG und der Gemeinschaftsunternehmen BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG sowie BWBG Berliner Wohnbau Verwaltungs GmbH. Die Anteile an der BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG haben sich aufgrund einer Entnahme um TEUR 800,0 vermindert. Weiterhin resultiert die Verminderung der Anteile an der bonnanova Alfter GmbH & Co. KG in Höhe von TEUR 109,3 aus der Rückzahlung von Kapitalrücklagen an die CD Deutsche Eigenheim AG.

Die Verminderung der Vorratsgrundstücke in Höhe von TEUR 4.104,0 resultiert aus den Verkäufen des laufenden Geschäftsjahres.

Die unfertigen Leistungen haben sich um TEUR 788,9 aufgrund der Abwertung bereits erbrachter Projektleistungen für im Berichtsjahr verkaufte Grundstücke des Vorratsvermögens vermindert.

Die Erhöhung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 4.263,2 resultiert insbesondere aus dem Verkauf von Vorratsgrundstücken in Rostock.

Die Verminderung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 776,5 ist auf die Abschreibung von Forderungen gegenüber der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG wegen voraussichtlichen Ausfall zurückzuführen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind u. a. infolge der Ausreichung einer Barbürgschaft im Rahmen der Erschließung des Grundstücks in Lüdersdorf gestiegen.

Im Jahresabschluss 2017 wurden erstmals aktive latente Steuern auf Verlustvorträge in Höhe von TEUR 1.335,5 gebildet.

Die übrigen Aktivposten unterlagen nur unwesentlichen stichtagsbezogenen Veränderungen.

Das Eigenkapital ist aufgrund des Jahresfehlbetrages in Höhe von TEUR -1.671,8 auf TEUR 1.688,1 gesunken. Die Eigenkapitalquote beträgt 11,35 %.

Die sonstigen Rückstellungen sind im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 653,5 auf TEUR 1.784,7 gestiegen. Sie entfallen in Höhe von TEUR 503,5 auf Verpflichtungen aus dem Baubereich, in Höhe von TEUR 329,5 auf Verpflichtungen aus dem Personalbereich und in Höhe von TEUR 951,7 auf sonstige Verpflichtungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten haben sich vor allem durch die Rückzahlungen kurzfristiger Kredite um TEUR 703,3 verringert.

Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen war ein Rückgang in Höhe von TEUR 170,9 zu verzeichnen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen haben sich insbesondere aufgrund der Verzinsung eines Gesellschafterdarlehens um TEUR 1.168,8 erhöht.

Die übrigen Passivposten unterlagen nur unwesentlichen stichtagsbezogenen Veränderungen.

2.2. Analyse der Finanzlage

Im Geschäftsjahr 2017 ergab sich ein Mittelabfluss aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR 443. Der Mittelzufluss aus Investitionstätigkeit in Höhe von TEUR 1.720 resultiert vor allem aus Verkäufen von Grundstücken des Anlagevermögens und Rückzahlungen von Kapitalrücklagen an die CD Deutsche Eigenheim AG. Insbesondere durch die Rückzahlung kurzfristiger Darlehen und Zinsen ergibt sich ein Mittelabfluss aus der Finanzierungstätigkeit von TEUR 788.

2.3. Analyse der Ertragslage

Bei zweckentsprechender Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung ergibt sich für die Geschäftsjahre 2017 und 2016 folgende Ertragslage:

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Gesamtleistung, bestehend aus Umsatzerlösen saldiert mit der Verminderung des Bestands an fertigen und unfertigen Leistungen, um TEUR 446,6 auf TEUR 6.774,3. Gleichzeitig verringerte sich der Materialaufwand um TEUR 464,5 auf TEUR 4.234,7 und damit 62,51 % der erbrachten Gesamtleistung. Der daraus resultierende Rohgewinnsatz von 37,49 % ist ursächlich vor allem auf den Verkauf von Vorratsgrundstücken und der Übergabe einer Wohneinheit im Projekt „TelTown“ zurückzuführen.

Die Summe der weiteren Aufwendungen, die in das Betriebsergebnis eingehen, beträgt TEUR 2.665,6 oder 39,35 %. Dabei ist die Verminderung des Personalaufwands auf das Ausscheiden von Mitarbeitern zurückzuführen. Der Rückgang der Vertriebsaufwendungen steht im Zusammenhang mit den vergleichsweise geringeren Grundstücksverkäufen in Bad Bramstedt. Die Erhöhung der Verwaltungskosten ist vor allem auf den Anstieg rechtlicher Beratungsleistungen zurückzuführen.

Insgesamt ergibt sich ein um TEUR 1.272,1 erhöhtes Betriebsergebnis in Höhe von TEUR -74,8 (- 1,10 % der erbrachten Leistung).

Das neutrale Ergebnis beträgt TEUR -1.636,6 als Saldo aus neutralen Erträgen von TEUR 711,1 und neutralen Aufwendungen von TEUR 2.347,7. Zu diesem Ergebnis haben vor allem Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken des Anlagevermögens sowie Wertberichtigungen und Zuführungen zu den sonstigen Rückstellungen wegen Nach-schussverpflichtungen gegenüber der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & CO. KG beigetragen. Die Wertberichtigungen in Höhe von TEUR 1.394,3 sind ebenfalls auf operative Fehlentwicklungen von Konzerngesellschaften zurückzuführen, die im Geschäftsjahr zu einer Wertkorrektur der Forderungen gegen verbundene Unternehmen geführt haben.

Das Finanzergebnis von TEUR -1.277,6 ist insbesondere auf die während des Gesamtjahres 2017 zu leistenden Zinsaufwendungen zurückführen.

Per Saldo ergibt sich ein Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR -1.671,8; das sind -24,68 % der Gesamtleistung.

3. Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung

Die folgenden Chancen und Risiken könnten aus heutiger Sicht die Geschäftsentwicklung und die wirtschaftliche Lage des Unternehmens in Zukunft wesentlich beeinflussen. Darüber hinaus könnte das Unternehmen weiteren Chancen und Risiken ausgesetzt sein, die zum heutigen Tage noch nicht existent respektive bewertbar sind oder in ihren potenziellen Auswirkungen nicht oder nur unzureichend erkannt wurden.

3.1. Chancen

Das Vermögen der CD Deutsche Eigenheim AG besteht tot der bisherigen Verkäufe noch immer zu einem großen Teil aus Grundstücken. Eine Fortführung des Anstiegs des generellen Preisniveaus für Grund und Boden in den Bestandsregionen der CD Deutsche Eigenheim AG würde folglich zum Aufbau weiterer stiller Reserven der Gesellschaft führen.

3.2. Risiken

Allgemeine Risiken

Marktrisiken können sich bei einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage verbunden mit einem Rückgang der Beschäftigung ergeben. Die Folgen könnten eine geringe Nachfrage von Mietern, ein Rückgang der Mieten oder höhere Mietausfälle sein. Investoren könnten deshalb Investitionen in Immobilien wieder kritischer sehen, wodurch die Preise für Immobilien ggf. wieder sinken könnten. Die Realisierung von Projektentwicklungen könnte in einem solchen Umfeld schwieriger und unter Umständen nur zu reduzierten Verkaufspreisen umgesetzt werden. Im Fall einer länger anhaltenden Wachstumsschwäche der deutschen Wirtschaft kann auch ein Rückgang bei den Grundstückspreisen und ein daraus resultierender Abschreibungsbedarf nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden.

Ein Anstieg des Zinsniveaus könnte zu einer geringeren Nachfrage nach der Assetklasse Immobilien führen, da die Verzinsung von Alternativen wieder attraktiver würde. Als Folge davon wäre von steigenden Renditeanforderungen an Immobilieninvestments und damit von sinkenden Kaufpreisen auszugehen. Wir sehen bislang keine Anzeichen dafür, dass das Zinsniveau mittelfristig nicht auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau bleibt.

Darüber hinaus sieht sich das Unternehmen Risiken ausgesetzt, die sich aus Änderungen der aktuellen Rechtslage ergeben könnten. Neben Steuer-, Abgaben- und/oder Gebührenerhöhungen zählen hierzu weitere einschränkende Änderungen des regulatorischen Umfelds im Mietrecht sowie weitere Verschärfungen der energetischen Anforderungen an Bestands- und Neubauimmobilien. Dies ist vor dem Hintergrund der aktuellen politischen Diskussionen nicht unwahrscheinlich.

Strategische Risiken

Für den Fortbestand des Unternehmens relevante Risiken können sich aus der gewählten strategischen Ausrichtung des Unternehmens ergeben. Daher gilt es, vor allem übergeordnete Trends in den für das Unternehmen wichtigen Teilmärkten möglichst frühzeitig zu erkennen, um gegebenenfalls mit der Einleitung geeigneter Maßnahmen hierauf reagieren zu können. Aber auch die Entwicklungen bei Baumaterialien, Verarbeitungsmethoden und -vorschriften müssen kontinuierlich verfolgt werden. Dazu stehen die Mitarbeiter in ihren jeweiligen Aufgabengebieten in regelmäßigen Kontakt mit Investoren, Beratern, Kooperationspartnern und anderen Marktteilnehmern.

Rechtliche Risiken

Rechtliche Risiken und daraus resultierende wirtschaftliche Nachteile für das Unternehmen und seine Tochtergesellschaften können grundsätzlich nicht vollständig ausgeschlossen werden. Um Konsequenzen aus einer möglichen Nichtbeachtung von Gesetzen, Verordnungen oder sonstigen Vorschriften und Regelungen zu vermeiden, greift das Unternehmen regelmäßig auf die Expertise von externen Beratern zurück. Mögliche Risiken, die sich aus dem Fehlen von entsprechenden Regelungen oder unklaren Formulierungen in wichtigen Verträgen ergeben könnten, sollen durch die enge Abstimmung mit erfahrenen Anwälten in größtmöglichem Umfang reduziert werden. Für die wirtschaftlichen Risiken aus anhängigen Verfahren sind Rückstellungen gebildet worden.

Projektrisiken

Die von der CD Deutsche Eigenheim AG entwickelten Projekte sind in ihrer Realisationsphase den folgenden Risiken ausgesetzt:

Kommt es im Nachgang eines Grundstückskaufs zu unerwarteten Verzögerungen bei der Erteilung der nötigen Bau- oder sonstiger behördlicher Genehmigungen, hat dies einen Zinsverlust zur Folge, da erst später mit der Umsetzung des Projektes begonnen werden kann. Sollten sich während der Bauphase unerwartete Verzögerungen, z. B. durch den Ausfall eines Nachunternehmers, ergeben, müssen die Bauablaufpläne gegebenenfalls angepasst werden. Hieraus könnten Kostensteigerungen erwachsen, da Nachunternehmer aus Kapazitätsgründen Aufträge zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr ausführen können und kurzfristig Ersatz gefunden werden muss. Grundsätzlich kann es in einem solchen Szenario zu Kostensteigerungen kommen.

Grundstücksankäufe sollen grundsätzlich nur erfolgen, soweit Baurecht gegeben ist, andernfalls soll die Zahlung des Kaufpreises nach Möglichkeit an die Erlangung des Baurechts gekoppelt werden. Vor dem Hintergrund der aktuellen Situation auf den Grundstücksmärkten ist es allerdings vorstellbar, dass ein Grundstück ohne endgültiges Baurecht erworben wird. Für diesen Fall ist vorher eine Abstimmung mit der zuständigen Genehmigungsbehörde erforderlich, um das Risiko einschätzen zu können. Eine solche Investition wird nur dann in Erwägung gezogen, wenn Rendite und Risiko in einem vernünftigen Verhältnis zueinander stehen.

Witterungsbedingte Verzögerungen im Bauablauf können vorkommen, sie sollen jedoch bei der Erstellung der Bauzeitenpläne durch ausreichende Puffer entsprechende Berücksichtigung finden, so dass eine fristgerechte Übergabe sichergestellt werden kann. Die CD Deutsche Eigenheim AG trägt diesem Umstand in ihrer Projektplanung Rechnung.

Ein weiteres Risiko stellt die Beschaffenheit von Grund und Boden dar. Vor Ankauf eingeholte Baugrundgutachten tragen dazu bei, einen möglichen Mehraufwand im Zusammenhang mit erhöhten Gründungskosten einzuschränken. Kontaminationsrisiken werden durch Bodenproben und/oder kaufvertragliche Regelungen, die ein möglicherweise erwachsendes wirtschaftliches Risiko beim Verkäufer belassen, minimiert.

Durch das Grundstück betreffende Naturschutzbelange können Verzögerungen hinsichtlich des Baubeginns entstehen. Hier sind z. B. schützenswerte Tiere von Belang, da diese erst umgesiedelt werden müssen, bevor mit den Arbeiten auf dem Grundstück begonnen werden kann. Um dies zu überprüfen und die ggf. erforderlichen Maßnahmen festzulegen, werden potenziell betroffenen Grundstücke untersucht und entsprechende Gutachten erstellt, in denen die Situation des Grundstücks dargestellt wird.

Da an den einzelnen Projektstandorten Haustypen in jeweils größerer Zahl errichtet werden, gilt es, Ausführungsrisiken durch ein stringentes Kosten-, Zeit- und Qualitätsmanagement für das Unternehmen beherrschbar zu machen und Serienfehler zu vermeiden. Grundsätzlich ist dazu bereits in der Planungsphase ein internes Projektmanagement unter Einschaltung externer Baufachingenieure sowie ein entsprechendes Qualitätssicherungssystem erforderlich. Zusätzlich ist es sinnvoll, Vertreter des jeweiligen Projektkäufers frühzeitig in die Plan-, Abstimmungs- und Bauprozesse einzubinden. Hierdurch sollen mögliche spätere Differenzen zu Ausführungsvarianten und -qualitäten vermieden werden.

Ein weiteres Risiko besteht für das Unternehmen in Form der gesetzlichen und/oder vertraglichen Gewährleistungspflicht. Während Gewährleistungsinanspruchnahmen grundsätzlich an die ausführenden Nachunternehmen weitergereicht werden können, kann sich ein zeitliches Risiko aus dem Auseinanderfallen von zugesagter und erworbener Gewährleistungsfrist ergeben. Dieses entsteht, wenn die vom ausführenden Unternehmen eingeräumte Gewährleistungsfrist bereits mit Abnahme der Leistung beginnt, wohingegen diese Frist für den Investor erst mit Übernahme des jeweiligen Objekts beginnt.

Zur Absicherung von Risiken, die dem Unternehmen durch den möglichen Ausfall von Nachunternehmern im Verlauf der Gewährleistungsverpflichtung entstehen können, sind von diesen grundsätzlich Gewährleistungsbürgschaften beizubringen.

Finanzrisiken

Das Unternehmen ist unterschiedlichen finanziellen Risiken ausgesetzt. Da der Bestand an Vorratsgrundstücken teilweise fremdfinanziert ist, könnte eine restriktivere Kreditvergabepolitik der Banken notwendige Prolongationen erschweren, zumindest aber verteuern. Die Darlehen beinhalten zum Teil Festzinsvereinbarungen, zum Teil wurden variable Zinsen vereinbart. Ein Anstieg der kurzfristigen Zinsen würde daher zu einem erhöhten Zinsaufwand führen.

Liquiditätsrisiken können entstehen durch eine Erhöhung der Baukosten, den Ausfall von Nachunternehmern, durch die Zahlungsunfähigkeit von Käufern oder auch durch fehlende oder unzureichende Finanzierungen. Grundsätzlich sollen Investitionen nur dann getätigt werden, wenn die Finanzierung des Projektes gesichert ist.

Auch die Tochterunternehmen der CD Deutsche Eigenheim AG unterliegen mit Ihren Projekten entsprechenden Risiken. Risiken für die CD Deutsche Eigenheim AG bestehen dabei insbesondere im Ausfall von Forderungen oder dem Verlust des eingesetzten Kapitals.

Personalrisiken

Engagement und Wissen der Mitarbeiter sowie deren vertrauensvolle Zusammenarbeit untereinander stellen einen entscheidenden Wettbewerbsfaktor dar. Der Verlust von Mitarbeitern führt zu einem Verlust an Wissen und einem hohen Aufwand für die Einarbeitung von neuen Mitarbeitern. Anzustreben ist deshalb eine geringe Fluktuation, um dauerhaft ein eingespieltes, funktionierendes Team zu erhalten. Um dies sicherzustellen, sind verschieden Faktoren von Bedeutung. Dazu zählen ein angenehmes Arbeitsumfeld ebenso wie eine zielgerichtete Mitarbeiterführung oder auch eine sinnvolle Personalentwicklung wie beispielsweise eine Übertragung von Verantwortlichkeiten auf einzelne Mitarbeiter.

Nachunternehmerrisiken

Risiken können entstehen, wenn Nachunternehmer nicht in der Lage sind, die benötigten Leistungen in der erforderlichen Qualität zu liefern oder ganz ausfallen. Dies könnte zu Verzögerungen im Bauablauf führen oder zu Problemen bei der Übergabe an die Investoren oder Nutzer. Um dies zu vermeiden, ist eine sorgfältige Auswahl der Nachunternehmer aufgrund verschiedener Kriterien erforderlich. Die CD Deutsche Eigenheim AG versucht dies im Rahmen der Ausschreibung mit einer systematischen Beurteilung anhand verschiedener sinnvoller Kriterien sicherzustellen. Auch unter Berücksichtigung dieser Kriterien bleibt ein gewisses Restrisiko. In der aktuellen Lage mit einer stark boomenden Baubranche besteht zusätzlich das Risiko, dass nur wenig oder ggf. keine Angebote von Nachunternehmern bei Ausschreibungen eingehen oder nur Angebote von nur eingeschränkt leistungsfähigen Unternehmern. Dies kann trotz eines sorgfältigen Auswahlprozesses aufgrund mangelnder Alternativen dazu führen, dass die Leistungen von Nachunternehmern nicht zufriedenstellend sind oder es zu Ausfällen kommt, insbesondere z. B. auch dann, wenn die Unternehmen zu viele Aufträge annehmen und überlastet sind. Dies haben wir beim Projekt „Fleher Leben“ der Konzerntochter CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG bei Bau- und Planungsleistungen erleben müssen.

Gesamtbild der Risikolage

Unter den im Lagebericht beschriebenen Risiken stufen wir das finanzwirtschaftliche Risiko und das Projektrisiko als die wesentlichen Risiken ein. Im Geschäftsjahr 2017 hat sich die Gesamtrisikolage gegenüber den Vorjahren nicht wesentlich geändert. Wir stufen die Risiken im Hinblick auf die getroffenen Gegenmaßnahmen insgesamt als beherrschbar ein. Nach der Einschätzung des Vorstands bestehen aktuell keine konkreten Risiken, weder einzeln noch zusammengefasst, die den Fortbestand des Unternehmens gefährden.

4. Sonstige Angaben

4.1. Risikomanagementziele und Finanzinstrumente

Unternehmerische Aktivitäten sind in der Regel mit der Übernahme von Risiken verbunden. Dies ist im Bauträgergeschäft durchaus ausgeprägt der Fall. Der Vorstand ist bestrebt, die Risiken transparent zu machen und dem Unternehmen ein vernünftiges Rendite-Risiko-Profil zu geben. Werden nach eingehender Prüfung und Abwägung Risiken eingegangen, stehen diese in einem wirtschaftlich sinnvollen Verhältnis zu den entsprechenden Ertragspotentialen. Diese Einstellung ist die Basis für die unternehmerischen Entscheidungen.

Hierzu zählt etwa der Grundsatz, dass beim Erwerb von Grundstücken nicht die Spekulation auf weiter stark steigende Preise die Basis für die Kalkulation sein darf.

Das Risikomanagement der CD Deutsche Eigenheim AG ist integraler Bestandteil des gesamten Planungs-, Controlling- und Berichtsprozesses und sichert im Interesse der Mitarbeiter, Aktionäre und Gläubiger den langfristigen Fortbestand des Unternehmens. Laufend werden sowohl die Liquiditäts- als auch die Kostenplanungen mit der aktuellen und absehbaren Entwicklung abgeglichen. Mögliche Risiken sollen so früh als möglich erkannt werden, um das Unternehmen in größtmöglichem Umfang vor kritischen Situationen zu bewahren. Dazu werden sowohl das gesamtwirtschaftliche Umfeld als auch speziell die Entwicklungen in der Immobilienbranche und an den Finanz- und Kapitalmärkten verfolgt.

4.2. Voraussichtliche Entwicklung

Beim Projekt in Berlin-Falkenberg im Rahmen der BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG werden in den nächsten Jahren insgesamt rund 1.240 Wohneinheiten entstehen. Sämtliche Einheiten konnten bis Mai 2017 bereits an drei städtische Berliner Wohnungsgesellschaften veräußert werden. Wie bereits oben erwähnt, wurde im Dezember 2017 die bereits in 2016 begonnene Bautätigkeit durch einen Baustopp seitens des zuständigen Umwelt- und Naturschutzamtes unterbrochen.

Aufgrund der daraus resultierenden Verzögerungen kündigte ein für etwa 44 % des Geschosswohnungsbaus vertraglich gebundener Generalunternehmer den Vertrag. Zwischenzeitlich konnte dieser Generalunternehmer jedoch erneut vertraglich gebunden werden. Weitere 30 % des Geschosswohnungsbaus konnte an einen anderen Generalunternehmer vergeben werden. Bezüglich der restlichen 26 % des Geschosswohnungsbaus steht die Gesellschaft noch in Verhandlungen mit dem Generalunternehmer, konnte aufgrund der Umweltthematik diesen aber noch nicht binden. Die Erstellung der Reihenhäuser erfolgt in Einzelvergabe. Hier sind die Vergaben zu ca. 47 % bereits im Rahmen des kalkulierten Budgets erfolgt.

Zwischenzeitlich konnten die mit einer Wiederaufnahme der Bautätigkeit verbundenen Auflagen auf einem Teil des Areals erfüllt werden. Die Erfüllung der Auflagen sowie die Wiederaufnahme der Bautätigkeit auf dem Gebiet der bereits angebauten Einheiten (Baufelder 5.1 bis 5.3, 6.1, 6.2) wurden dem zuständigen Umwelt- und Naturschutzamt am 25.05.2018 erklärt. Voraussetzung für die Aufnahme der Bautätigkeit im restlichen Baugebiet ist das Vorliegen eines mit dem Senat von Berlin abgestimmten artenschutz-rechtlichen Gesamtkonzeptes. Die teilweise Aufnahme der Bautätigkeit im restlichen Baugebiet wird frühestens für den Herbst 2018 erwartet.

Es kann weiter davon ausgegangen werden, dass trotz der Verzögerungen und daraus resultierender Mehrkosten die Realisierung des Projektes der Gesellschaft für die nächsten vier bis fünf Jahre einen Grundertrag sichern wird, der deutlich über den Fixkosten liegen wird.

Beim Projekt „Fleher Leben“ in Düsseldorf sind zwischenzeitlich die Wohnungen des ersten und zweiten Bauabschnitts vollständig an die Erwerber übergeben. Hier fehlt noch die Beseitigung der Mängel an den Gemeinschaftsanlagen, die bis Herbst 2018 erfolgen soll. Aufgrund der Verzögerungen in der Bauausführung konnten auch die vertraglich vereinbarten Termine für die Käufer aus dem zweiten Bauabschnitt nicht gehalten werden. Dadurch sind auch im zweiten Bauabschnitt Schadensersatzansprüche der Käufer entstanden, über die versucht wird, eine einvernehmliche Regelung zu erzielen. Die endgültige Fertigstellung soll im ersten Halbjahr 2019 erfolgen. Die Schadenersatzansprüche wurden bei der Bewertung des Bauprojekts und im Jahresabschluss berücksichtigt. Das Management wird weiterhin bestrebt sein, diese Ansprüche so gering wie möglich zu halten. Insgesamt wird das Projekt ein deutlich negatives Ergebnis erbringen, welches zum Jahresabschluss 2017 noch einmal angepasst werden musste.

Im Baugebiet in Bad Bramstedt wurden die bislang erschlossenen Flächen vollständig verkauft. Im Berichtsjahr wurde mit der Erschließung des letzten Bauabschnittes begonnen, der ca. 28.000 Quadratmeter umfasst. Vertriebsstart für die daraus entstehenden ca. 40 Grundstücke war Anfang 2018.

In Lüdersdorf bei Lübeck soll ein weiteres Vorratsgrundstück mit ca. 30.000 Quadratmetern Fläche aktiviert werden. Es ist auch hier geplant, ähnlich wie in Bad Bramstedt, Baurecht zu schaffen, das Grundstück zu erschließen und anschließend die Grundstücke unbebaut zu verkaufen. Es wurde bereits ein städtebaulicher Vertrag unterzeichnet. Mit dem fertigen Bebauungsplan wird Ende 2018 gerechnet.

Die Projekte in Rostock wurden nicht weitergebaut. Die verbleibenden Grundstücke wurden zum Jahresende unbebaut verkauft.

Bedauerlich ist die Belastung des Ergebnisses durch das Projekt „Fleher Leben“, bei dem die ursprünglich schlechte Planung und Organisation des Projekte bis heute nachwirkt. Hinzu kommen mehrere Insolvenzen von Nachunternehmern sowie Schlechtleistungen. Mit dem Abschluss des Projektes in 2019 wird die CD Deutsche Eigenheim AG danach weitgehend unbelastet von den Nachwirkungen der Vergangenheit agieren können.

Das Projekt Falkenberg wird nach Vorliegen des artenschutzrechtlichen Gesamtkonzepts in den nächsten Jahren Umsalz und Ertrag bringen und eine gute Basis sein. Aufgrund der Verzögerungen wird das Unternehmen jedoch in 2018 voraussichtlich mit einem Verlust von etwa TEUR 2.500,0 abschließen.

4.3. Schlusserklärung gemäß § 312 (3) AktG

Uns liegt eine Meldung über das Bestehen von Beteiligungen, die uns nach § 20 (4) AktG mitgeteilt worden ist, vor:

Die Global Derivative Trading GmbH, Lehrte, hat uns mitgeteilt, dass ihr seit dem 29. Juli 2013 eine Mehrheitsbeteiligung an der Gesellschaft gehört.

Herr Thorsten Wagner, Lehrte, hat uns erklärt, dass ihm seit dem 29. Juli 2013 eine Mehrheitsbeteiligung an der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin, gehört, welche ihm analog § 16 (4) AktG zugerechnet wird.

Ein Beherrschungs- oder Ergebnisabführungsvertrag der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin, mit der Global Derivative Trading GmbH, Lehrte, besteht nicht.

Der Vorstand der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin, hat daher gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen für das Geschäftsjahr 2017 aufgestellt, der folgende Schlusserklärung enthält:

„Unsere Gesellschaft hat bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“

 

Bilanz zum 31. Dezember 2017

der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017

der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin,

Amtsgericht Charlottenburg, HRB 165081 B

Anhang für das Geschäftsjahr 2017

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der vorliegende Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften der Satzung aufgestellt. Dabei wurde dem Grundsatz vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung Rechnung getragen.

Die Bezeichnungen einzelner Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden angepasst, soweit dies zur Aufstellung eines klaren und übersichtlichen Jahresabschlusses erforderlich ist.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 (2) HGB aufgestellt.

Soweit zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung Posten in der Bilanz und Gewinn-und Verlustrechnung zusammengefasst wurden, sind sie im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert.

Zur Erhöhung der Darstellungsklarheit ist die Gewinn- und Verlustrechnung entsprechend § 158 AktG um Eigenkapitalverwendungsposten ergänzt.

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Anschaffungskosten erfassen auch direkt zuzuordnende Anschaffungsnebenkosten.

Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten aktiviert und werden ihren voraussichtlichen Nutzungsdauern entsprechend linear abgeschrieben.

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen berücksichtigen den technischen und wirtschaftlichen Werteverzehr. Die Abschreibungsdauern wurden in Anlehnung an die steuerlichen AfA-Tabellen geschätzt. Es wird ausschließlich die lineare Abschreibungsmethode angewendet.

Bei den Anteilen an verbundenen Unternehmen sind infolge voraussichtlich dauerhafter Wertminderungen gemäß § 253 (2) S. 3 HGB folgende außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen worden:

Vorratsgrundstücke sind mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. Soweit notwendig, wurde der niedrigere beizulegende Wert herangezogen.

In die Bewertung der unfertigen Leistungen zu Herstellungskosten werden neben den Einzelkosten auch nach § 255 (2) S. 2 HGB aktivierungspflichtige Teile der Gemeinkosten, angemessene Teile der allgemeinen Verwaltungskosten sowie alle aktivierungsfähigen Fremdkapitalzinsen gemäß § 255 (3) S. 2 HGB einbezogen. Die gewählte Bewertung wird zugleich den steuerlichen Erfordernissen gerecht. Insgesamt handelt es sich zum 31. Dezember 2017 um zwei unfertige Erschließungsvorhaben von Baugrundstücken. Soweit notwendig, wurde der niedrigere beizulegende Wert angesetzt.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die übrigen Forderungsposten und sonstige Vermögensgegenstände wurden zum Nominalwert angesetzt. Bei der Bewertung dieser Posten wurden alle erkennbaren Einzelrisiken und das allgemeine Kreditrisiko durch Abwertungen berücksichtigt.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen zum 31. Dezember 2017, wie zum Vorjahresstichtag, Tochtergesellschaften, deren Anteile unter den Finanzanlagen ausgewiesen sind. Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen zum 31. Dezember 2017 zwei Beteiligungsunternehmen (Vorjahr: zwei Beteiligungsunternehmen), dessen Anteile ebenfalls unter den Finanzanlagen ausgewiesen sind.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen; die Auflösung des Postens erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf.

Für den Ansatz von Vermögensgegenständen und Schulden gilt nach § 246 (3) HGB der Grundsatz der Ansatzstetigkeit. Hiervon wurde im Geschäftsjahr 2017 durch die erstmalige Aktivierung latenter Steuern auf Verlustvorträge abgewichen. Bei der Berechnung der latenten Steuern wurden der Körperschaftsteuersatz in Höhe von 15 % und der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % auf die Körperschaftsteuer angesetzt. Die Steuersätze wurden auf Verlustvorträge in Höhe von insgesamt EUR 8.439.000,00 angewendet. In der Gewinn- und Verlustrechnung resultiert daraus ein Ertrag in Höhe EUR 1.335.471,00. Das Jahresergebnis, die aktiven latenten Steuern und die Bilanzsumme erhöhen sich um denselben Betrag. Die erstmalige Erfassung erfolgte insbesondere vor dem Hintergrund des erwarteten steuerlichen Ertrags aus der Realisierung eines größeren Bauprojektes eines Beteiligungsunternehmens.

Das Eigenkapital ist mit dem Nennwert angesetzt.

Die sonstigen Rückstellungen decken alle Verpflichtungen und erkennbaren Risiken in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme ab. Ihre Bemessung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages. Abzinsungen erfolgten gemäß § 253 (2) S. 1 HGB.

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

3. Erläuterungen zur Bilanz

3.1. Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2017 sind dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel zu entnehmen.

3.2. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von EUR 207.418,68 (31. Dezember 2016: EUR 195.155,51) haben eine Laufzeit von mehr als einem Jahr. Alle anderen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben wie bereits zum Vorjahresstichtag eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Sämtliche sonstige Vermögensgegenstände haben, wie bereits zum Vorjahresstichtag, eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

3.3. Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen bestehen in Höhe von EUR 0,00. Zum 31. Dezember 2016 stellten die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von EUR 48.036,73 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von EUR 728.517,51 sonstige Vermögensgegenstände dar. Sämtliche Forderungen gegen verbundene Unternehmen hatten eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

3.4. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, stellen in Höhe von EUR 1,00 (31. Dezember 2016: EUR 1,00) sonstige Vermögensgegenstände dar. Sämtliche Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

3.5. Eigenkapital

Das Eigenkapital der CD Deutsche Eigenheim AG veränderte sich im Geschäftsjahr 2017 wie nachstehend erläutert bzw. setzt sich zum 31. Dezember 2017 wie folgt zusammen:

3.5.1. Grundkapital

Das Grundkapital ist unverändert zum Vorjahr und zum 31. Dezember 2017 in Höhe von EUR 5.280.000 auf den Namen lautende Stückaktien mit einer rechnerischen Beteiligung am Grundkapital der Gesellschaft in Höhe von EUR 1,00 je Aktie aufgeteilt.

3.5.2. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage beträgt zum 31. Dezember 2017 unverändert EUR 3.983.997,74.

3.5.3. Andere Gewinnrücklagen

Die anderen Gewinnrücklagen betragen zum 31. Dezember 2017 unverändert EUR 885.537,19.

3.6. Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Es handelt sich ausschließlich um Rückstellungen gemäß § 249 (1) S. 1 HGB.

3.7. Verbindlichkeiten

Die gemäß §§ 268 (5), 285 Nr. la HGB zu nennenden Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten betragen:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Grundschulden in Höhe von EUR 1.330.000,00 (31. Dezember 2016: EUR 9.380.934,00) auf Grundvermögen, welches im Eigentum des Unternehmens steht, sowie durch Abtretung von Mietforderungen gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen stellen gleichzeitig in Höhe von EUR 10.382.895,15 (31. Dezember 2016: EUR 9.214.147,81) sonstige Verbindlichkeiten dar.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen, wie zum Vorjahresstichtag, zum 31. Dezember 2017 einerseits Tochtergesellschaften, deren Anteile unter den Finanzanlagen ausgewiesen sind, andererseits auch Verbindlichkeiten gegenüber der Muttergesellschaft in Höhe von EUR 9.457.008,96 (31. Dezember 2016: EUR 8.170.202,12).

Außer den üblichen Eigentumsvorbehalten bei Verbindlichkeiten aus Kaufverträgen bestanden sonst keine Sicherungsrechte, über die gemäß § 285 Nr. 1b HGB zu berichten ist.

4. Erläuterungen der Gewinn- und Verlustrechnung

4.1. Sonstige betriebliche Erträge

In diesem Posten sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge enthalten:

4.2. Abschreibungen

Aufgrund weiterer Verluste der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG wurden unter der Position „Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens“ Forderungen gegen diese Tochtergesellschaft in Höhe von EUR 1.340.158,06 abgeschrieben. Weiterhin wurden in diesem Posten Abschreibungen von Forderungen gegenüber der bonnanova Alfter GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 7.397,49 ausgewiesen.

4.3. Personalaufwand

Von den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von EUR 172.434,35 (2016: EUR 182.308,80) entfallen auf die Altersversorgung EUR 864,00 (2016: EUR 2.302,00).

4.4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

In diesem Posten sind folgende wesentliche periodenfremde Aufwendungen enthalten:

4.5. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

In diesem Posten in Höhe von EUR 122.790,95 (2016: EUR 289.942,50) sind Zinserträge verbundener Unternehmen in Höhe von EUR 95.713,44 (2016: EUR 264.319,99) sowie eines Beteiligungsunternehmens in Höhe von EUR 26.208,74 (2016: EUR 24.960,71) enthalten.

4.6. Zinsen und ähnliche Aufwendungen

In diesem Posten in Höhe von EUR 1.373.316,23 (2016: EUR 2.105.651,68) sind Aufwendungen aus der Aufzinsung von sonstigen Rückstellungen in Höhe von EUR 464,65 (2016: EUR 125,65) sowie Zinsaufwendungen verbundener Unternehmen in Höhe von EUR 1.288.638,08 (2016: EUR 1.838.591,88) enthalten.

4.7. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betragen EUR -1.335.151,30 (2016: EUR -143.204,96) und betreffen in Höhe von EUR 319,70 (2016: EUR 143.204,96) Steuern der Vorjahre. In Höhe von EUR -1.335.471,00 (2016: EUR 0,00) entfallen sie auf latente Steuern auf Verlustvorträge.

5. Sonstige Angaben

5.1. Haftungsverhältnisse

Mit Vereinbarung vom 03. April 2018 wurde über Forderungen der CD Deutsche Eigenheim AG gegenüber der bonnanova Alfter GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 218.754,30 Rangrücktritt vereinbart.

Der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG wurde durch das Internationale Bankhaus Bodensee AG (IBB) ein Kontokorrentrahmen von EUR 3.000.000,00 gewährt. Für die Verbindlichkeiten der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG gegenüber der IBB hat das Unternehmen eine harte Patronatserklärung abgegeben. Mit Vereinbarung vom 13./14. Juli 2017 wurde über die zum 30. Juni 2017 bestehenden Forderungen der CD Deutsche Eigenheim AG gegenüber der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG Rangrücktritt vereinbart. Mit Vereinbarung zwischen der CD Deutsche Eigenheim AG, der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG und der CD Deutsche Eigenheim Verwaltung GmbH vom 28. März 2018 hat das Unternehmen eine uneingeschränkte harte interne Patronatserklärung abgegeben.

Mit Vereinbarung vom 09. April 2018 zwischen der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG und IBB wurde die Kreditlinie auf EUR 1.100.000,00 reduziert. Kaufpreiszahlungen an die CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG sind gemäß Vereinbarung ausschließlich zur Darlehenstilgung zu verwenden bis die durch die IBB gewährte Kreditlinie vollständig zurückgeführt ist. Da zudem die noch anfallenden Kosten nicht mehr aus dem Kontokorrentkredit finanziert werden dürfen und die CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG bis zur Rückführung der Kreditlinie nicht über Eigenmittel verfügen wird, sind insoweit die noch anfallenden Kosten durch die CD Deutsche Eigenheim AG zu finanzieren. Entsprechend der voraussichtlichen Inanspruchnahme hat das Unternehmen Rückstellungen in Höhe von EUR 713.886,00 passiviert.

Des Weiteren wurde durch Gesellschafterbeschluss eine Schuldmitübernahmeverpflichtung für sämtliche zukünftig fällige Zahlungsverpflichtungen der DESIGN Bau BV Hamburg GmbH & Co. KG abgegeben. Zum Bilanzstichtag wurden bei dem verbundenen Unternehmen Verpflichtungen aus dem Baubereich in Höhe von EUR 340.000,00 passiviert. Dieser Betrag entspricht den Streitwerten der geführten Prozesse. Den Verpflichtungen stehen liquide Mittel in Höhe von EUR 423.901,42 gegenüber.

5.2. Zugunsten des Unternehmens eingegangene Bürgschaften

Zum 31. Dezember 2017 bestanden zugunsten des Unternehmens abgegebene Bürgschaften in Höhe von EUR 4.049.864,22 (31. Dezember 2016: EUR 4.345.261,08). Das dem Unternehmen gewährte Avalvolumen und die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind durch Verpfändung von Guthabenkonten in Höhe von EUR 508.800,00 gesichert (31. Dezember 2016: EUR 808.429,43).

5.3. Abschlussprüferhonorare

Das von dem Abschlussprüfer des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2017 erfasste Gesamthonorar beträgt EUR 28.600,00. Es entfällt ausschließlich auf Honorare für Abschlussprüfungsleistungen.

5.4. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Der Gesamtbetrag der zum Bilanzstichtag bestehenden sonstigen finanziellen Verpflichtungen beträgt EUR 462.303,79 (31. Dezember 2016: EUR 948.248,18). Dabei handelt es sich überwiegend um Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen sowie Beratungsverträgen.

5.5. Anzahl der Arbeitnehmer

Das Unternehmen beschäftigte im Durchschnitt der Quartalsenden des Kalenderjahres 2017 20 Angestellte (2016: 21 Angestellte). Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres 2017 beschäftigten Arbeitnehmer ergibt sich wie folgt:

Im Geschäftsjahr 2017 wurde kein Auszubildender beschäftigt (2016: ein Auszubildender).

5.6. Vorstand

Im Berichtsjahr war Herr Michael Stüber; Stockdorf (Diplom- und Immobilienökonom/FRICS) von den Beschränkungen des § 181 BGB befreiter und allein-vertretungsberechtigter Vorstand. Weiterhin war Frau Samira Akhlaghi; Berlin (Diplom-Architektin) bis zum 12. Mai 2017 Vorständin. Sie war ebenfalls von Beschränkungen des § 181 BGB befreit und vertrat die Gesellschaft gemeinschaftlich mit einem Vorstand oder Prokuristen. Mit Wirkung vom 27. Januar 2017 wurde Herr Prof. Dr. Winfried Schwatlo, München (promovierter Dip.-Volkswirt) zum ordentlichen Mitglied des Vorstands des Unternehmens bestellt. Er vertritt die Gesellschaft gemeinschaftlich mit einem Vorstand oder Prokuristen.

Im Geschäftsjahr 2017 betrugen die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder aus Vorstandstätigkeit EUR 387.820,35 (2016: EUR 368.142,11) und aus Geschäftsführungstätigkeit für Beteiligungen EUR 249.305,00 (2016 EUR 0,00).

5.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Herr Stüber ist mit Wirkung vom 31. Januar 2018 im gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand ausgeschieden. Das Dienstverhältnis wurde ebenfalls mit Wirkung vom 31. Januar 2018 im gegenseitigen Einvernehmen beendet.

Mit Wirkung vom 27. Februar 2018 ist Herr Dr. Ronald Roos, Berlin (promovierter Dipl.-Kaufmann) zum Vorstand der Gesellschaft berufen. Er vertritt die Gesellschaft allein und ist von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Herr Prof. Dr. Winfried Schwatlo, München (promovierter Dip.-Volkswirt) ist mit Wirkung vom 28. Februar 2018 im gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand der Gesellschaft ausgeschieden.

Im Januar 2018 hat die Gesellschaft eine Entnahme in Höhe von EUR 5.000.000,00 bei der BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG getätigt; die dadurch entstehenden Verbindlichkeiten werden mit einem Zinssatz von 5% über dem jeweiligen Basiszinssatz (§247 BGB) verzinst. Die erhaltenen Mittel wurden zur Rückführung von Verbindlichkeiten gegenüber der Muttergesellschaft genutzt.

In der Hauptversammlung vom 28. Februar 2018 wurde beschlossen, das Grundkapital der Gesellschaft um EUR 4.224.000,00 auf EUR 1.056.000,00 herabzusetzen. Die Herabsetzung erfolgt nach den Vorschriften über die ordentliche Kapitalherabsetzung nach §§ 222ff AktG im Verhältnis 5:1.

Die Herabsetzung erfolgt in voller Höhe zum Ausgleich von Verlusten. Die Kapitalherabsetzung und entsprechende Änderung der Satzung wurde noch nicht in das Handelsregister eingetragen.

Mit Vereinbarung zwischen der CD Deutsche Eigenheim AG, der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG und der CD Deutsche Eigenheim Verwaltung GmbH vom 28. März 2018 hat das Unternehmen eine uneingeschränkte harte interne Patronatserklärung abgegeben.

Mit Vereinbarung vom 03. April 2018 wurde über Forderungen der CD Deutsche Eigenheim AG gegenüber der bonannova Alfter GmbH & Co. KG in Höhe von EUR 218.754,30 Rangrücktritt vereinbart.

5.8. Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat setzte sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

Aufsichtsratsvorsitzender

Herr Oliver Krautscheid, Frankfurt/Main

(Selbständiger Unternehmensberater, geschäftsführender

Verwaltungspräsident), nicht im Amt vom 01.09. bis 27.09.2017

Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender

Herr Sönke Schwanz, Frankfurt/Main

(Wirtschaftsprüfer), bis 31.08.2017

Herr Prof. Dr. Volker Riebel, Aachen

(Honorarprofessor, geschäftsführender Gesellschafter)

Mitglied des Aufsichtsrates ab 28.09.2017, stellvertretender

Aufsichtsratsvorsitzender seit 05.10.2017

Mitglieder

Herr Stefan ten Doornkaat, Düsseldorf

(Rechtsanwalt), nicht im Amt vom 18.08.- 27.09.17

Herr Oliver Krautscheid ist darüber hinaus Mitglied in folgenden Aufsichtsgremien:

Darüber hinaus bestehen keine weiteren Mitgliedschaften in Aufsichtsräten oder Kontrollgremien anderer Unternehmen.

Im Geschäftsjahr 2017 betrugen die Gesamtbezüge des Aufsichtsrates EUR 87.725,30 (2016: EUR 86.275,00).

5.9. Aufstellung des Anteilsbesitzes

Das Unternehmen hält Beteiligungen an folgenden anderen Unternehmen:

Der letzte vorliegende Jahresabschluss ist mit Ausnahme des Jahresabschlusses der GEO-NRG GmbH, Selent, jeweils der für das Geschäftsjahr 2017, endend am 31. Dezember 2017. Bei der GEO-NRG GmbH, Selent, wurden die Daten dem Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 entnommen.

5.10. Angaben gemäß § 160 (1) Nr. 8 AktG zum Bestehen von Beteiligungen an der Aktiengesellschaft

Uns liegt eine Meldung über das Bestehen von Beteiligungen, die uns nach § 20 (4) AktG mitgeteilt worden sind, vor:

Die Global Derivative Trading GmbH, Lehrte, hat uns mitgeteilt, dass ihr seit dem 29. Juli 2013 eine Mehrheitsbeteiligung an der Gesellschaft gehört.

Herr Thorsten Wagner, Lehrte, hat uns erklärt, dass ihm seit dem 29. Juli 2013 eine Mehrheitsbeteiligung an der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin, gehört, welche ihm analog § 16 (4) AktG zugerechnet wird.

5.11. Ergebnisverwendungsvorschlag

Es wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR -1.671.768,61 erzielt. Der Vorstand schlägt vor, diesen auf neue Rechnung vorzutragen.

 

Entwicklung des Anlagevermögens

Bericht des Aufsichtsrats 2017

Im Geschäftsjahr 2017 hat der Aufsichtsrat die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben mit aller Sorgfalt wahrgenommen. Wir haben den Vorstand bei der Leitung der Gesellschaft beratend begleitet und seine Geschäftsführung sorgfältig überprüft sowie überwacht. Zudem haben wir uns umfassend mit der operativen und strategischen Entwicklung des Unternehmens auseinandergesetzt. Maßstab für die Überwachung waren insbesondere die Rechtmäßigkeit, Ordnungsmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftsführung sowie die Leistungsfähigkeit des Risikomanagements und der Unternehmensorganisation. Der Aufsichtsrat hat sich mit der Lage und Entwicklung der Gesellschaft sowie den wesentlichen Geschäftsvorfällen im Berichtsjahr 2017 ausführlich befasst.

Zusammenarbeit zwischen Vorstand und Aufsichtsrat

Der Vorstand ist seinen Informationspflichten gegenüber dem Aufsichtsrat nachgekommen und hat uns regelmäßig in schriftlicher sowie mündlicher Form Informationen über alle Geschäftsvorgänge und -ereignisse von wesentlicher Bedeutung für die Gesellschaft berichtet. Darüber hinaus hat der Vorstand über die Geschäftsentwicklung, die Geschäfts- und Finanzlage, die strategische Weiterentwicklung und die Unternehmensplanung sowie die Risikolage und das Risikomanagement des Unternehmens berichtet. In unseren Sitzungen hatten wir jeweils Gelegenheit, die Berichte und Beschlussvorlagen des Vorstands ausführlich zu erörtern. Dies gilt namentlich für Maßnahmen, die der Zustimmung des Aufsichtsrats bedürfen und die für die Rentabilität und Liquidität bedeutsamen Geschäfte. Unsere Fragen beantwortete der Vorstand in der gebotenen Ausführlichkeit. Die in diesem Zusammenhang relevanten Unterlagen legte der Vorstand rechtzeitig vor. Etwaige Abweichungen gegenüber der Unternehmensplanung wurden uns erläutert und Gegenmaßnahmen diskutiert. Auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen ließ sich der Aufsichtsrat regelmäßig und anlassbezogen über die laufende Geschäftsentwicklung und wichtige Geschäftsvorfälle schriftlich und mündlich vom Vorstand unterrichten. Wir waren somit in alle Entscheidungen, die für das Unternehmen von grundlegender Bedeutung waren, zeitnah eingebunden.

Sofern nach Gesetz, Satzung oder Geschäftsordnung für einzelne Maßnahmen die Zustimmung des Aufsichtsrats erforderlich war, wurde hierüber ein entsprechender Beschluss gefasst. Die Aufsichtsratsmitglieder bereiteten sich auf Beschlüsse über zustimmungspflichtige Maßnahmen des Vorstands regelmäßig anhand von Unterlagen sorgfältig vor, die der Vorstand vorab zur Verfügung stellte. Der Aufsichtsrat diskutierte die zur Entscheidung anstehenden Vorhaben zeitnah mit dem Vorstand.

Zwischen den Sitzungen des Aufsichtsratsplenums stand der Aufsichtsratsvorsitzende in einem regelmäßigen Informations- und Gedankenaustausch mit dem Vorstand. Der Aufsichtsratsvorsitzende und der Vorstand haben dabei auch strategische Fragen und solche des Risikomanagements, der Planung sowie der Compliance erörtert.

Sitzungen des Aufsichtsrats und Arbeitsschwerpunkte

Im Geschäftsjahr 2017 kam der Aufsichtsrat zu insgesamt sechs Präsenzsitzungen und acht Videorespektive Telefonsitzungen zusammen, an denen jeweils alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen haben. Diese haben am 10.01., 17.01., 07.03., 12.05., 30.05., 20.06., 22.06., 16.08., 05.10., 11.10., 24.10., 23.11., 07.12., und am 27.12.2017 stattgefunden. Ausschusssitzungen fanden nicht statt, da der Aufsichtsrat aufgrund seiner Größe keine Ausschüsse gebildet hat. Unsere Sitzungspraxis sieht vor, dass der Aufsichtsrat im Verlauf der Sitzungen zeitweise ohne den Vorstand tagt und dabei solche Tagesordnungspunkte behandelt, die entweder den Vorstand selbst betreffen oder eine interne Diskussion des Aufsichtsrats erfordern.

Die inhaltlichen Schwerpunkte der Beratungen und Beschlussfassungen des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2017 betrafen insbesondere folgende Themen:

● Liquiditätslage der Gruppe und Unternehmensfinanzierung

● Regelberichte zum Controlling über die wesentlichen Bauprojekte. Schwerpunktsitzungen Projekt Düsseldorf „Fleher Leben“ und Zustimmung zum Forderungsverzicht gegenüber der CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co.

● Zustimmungsbeschlüsse zu wesentlichen Verträgen betreffend das Bauprojekt Berlin Falkenberg sowie Veräußerung der GeoNRG GmbH

● Vorortbesuche der Baustellen in Düsseldorf und Berlin

● Budgetdiskussion, Zielvereinbarung und Bonusfestlegung für Vorstandsmitglieder

● Beratung und Personalsuche im Rahmen von Nachfolgeregelungen für den Vorstand und Aufsichtsrat sowie Abschluss von Verträgen mit Vorstandsmitgliedern (Dienst- bzw. Aufhebungsverträge) und Verlängerung von Vorstandsbestellungen

● Änderung der Geschäftsordnung des Vorstands und des Geschäftsverteilungsplanes sowie Zustimmungen über Veränderung der Besetzung der Geschäftsführung innerhalb der Unternehmensgruppe und Änderungen von Zeichnungsvollmachten

● Beratungen zu der vom Vorstand erarbeiteten Unternehmensstrategie und Umsetzungskontrolle

● Begleitung der Abschlussprüfung 2016 durch den Wirtschaftsprüfer Audit Tax & Consulting Services GmbH, Berlin, und eigene Prüfungshandlungen zum Jahres- und Konzernabschlusses 2016

● Beratungen und Beschlussfassungen zur Tagesordnung der Hauptversammlung, insbesondere zur Unternehmensfinanzierung und Wirtschaftsprüferwahl

● Beratungen und Beschlussfassung zu Rechtstreitigkeiten. Prüfung von Schadenersatzansprüchen gegen ehemalige Vorstandsmitglieder

Besetzung von Vorstand und Aufsichtsrat

Der Vorstand bestand im Berichtsjahr aus Herrn Michael Stüber, Prof. Dr. Winfried Schwatlo und Frau Samira Akhlaghi. Frau Samira Akhlaghi ist zum 12. Mai 2017 im gegenseitigen Einvernehmen aus dem Vorstand ausgeschieden. Prof. Dr. Winfried Schwatlo wurde mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 17. Januar 2017 für eine Interimsphase zunächst bis zum 30. Juni 2017 und mit Beschluss am 30. Mai 2017 sodann bis zum 31. Dezember 2017 zum weiteren Vorstandsmitglied bestellt. Prof. Dr. Schwatlo zeichnete primär für das Projekt Falkenberg verantwortlich. Nach Erkrankung des Vorstandsmitglieds Michael Stüber im November 2017 beschloss der Aufsichtsrat am 27. Dezember 2017, die

Organbestellung von Prof. Dr. Winfried Schwatlo bis zum 28. Februar 2018 zu verlängern. Kurz nach dem Bilanzstichtag 2017, am 31. Januar 2018, schied Herr Michael Stüber im gegenseitigen Einvernehmen vorzeitig aus dem Vorstand aus. Mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 27. Februar 2018 wurde sodann Herr Dr. Ronald Roos mit Wirkung ab 27. Februar 2018 als ordentliches Mitglied des Vorstands der Gesellschaft bestellt.

Auch im Aufsichtsrat ergaben sich Änderungen im Berichtsjahr. Von Geschäftsjahresbeginn bis zum 17. August 2017 bestand der Aufsichtsrat aus Herrn Oliver Krautscheid (Vorsitzender), Herrn Stefan ten Doornkaat und Herrn Sönke Schwartz. Die Amtszeit aller Aufsichtsräte endete turnusmäßig mit Ablauf der Hauptversammlung am 17. August 2017, wobei sich Herr Sönke Schwartz nicht erneut zur Wahl stellte. Aufgrund der Absetzung des Tagesordnungspunktes Aufsichtsratswahlen auf der Hauptversammlung 2017 verfügte die Gesellschaft mit Ablauf der Versammlung nicht mehr über einen satzungsmäßigen Aufsichtsrat. Daher beantragte der Vorstand in Abstimmung mit Großaktionären die gerichtliche Bestellung der Herren Oliver Krautscheid, Stefan ten Doornkaat und Prof. Dr. Volker Riebel. Das Amtsgericht Charlottenburg folgte diesem Antrag und bestellte die vorgenannten Herren mit Wirkung vom 28. September 2017 für fünf Jahre in den Aufsichtsrat. In seiner konstituierenden Sitzung am 5. Oktober 2017 wählte der Aufsichtsrat einstimmig Herrn Oliver Krautscheid zum Vorsitzenden und Prof. Dr. Volker Riebel zu seinem Stellvertreter.

Jahresabschluss und freiwilliger Konzernabschluss, Abschlussprüfung

Der von der Hauptversammlung am 28. Februar 2018 gewählte Abschlussprüfer, die Ebner Stolz GmbH & Co. KG, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Stuttgart, Niederlassung Hannover (nachfolgend „EbnerStolz“) wurde vom Aufsichtsrat mit der Prüfung des vom Vorstand nach den Vorschriften des HGB aufgestellten Jahresabschlusses und Lageberichts zum 31. Dezember 2017 sowie für die prüferische Durchsicht des freiwilligen, verkürzten Konzernabschlusses 2017 beauftragt. Prüfungsschwerpunkte des Einzelabschlusses waren u.a.: Prüfung der verlustfreien Bewertung der Bauprojekte respektive die Bewertung der Anteile an verbundenen Unternehmen, ausgewählte Rückstellungen und steuerliche Themen. Die Schwerpunkte der prüferischen Durchsicht des freiwillig erstellten Konzernabschlusses waren u.a. die Konsolidierungsbuchungen (Zwischenergebnisse und Schulden) und die prüferische Durchsicht der wesentlichen Tochtergesellschaften: CD Deutsche Eigenheim 3 GmbH & Co. KG (verlustfreie Bewertung, Gewährleistungen) und bonnanova alfter GmbH & Co. KG. Aufgrund der wirtschaftlichen Bedeutung des 50% Joint Ventures mit der Interhomes AG, der BWBG Berliner Wohnbau GmbH & Co. KG, wurde deren Jahresabschluss 2017 ebenfalls von unserem Wirtschaftsprüfer vollständig geprüft.

Die Prüfung durch EbnerStolz hat zu keinen Einwendungen geführt. Die Wirtschaftsprüfer kamen zu dem Ergebnis, dass der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 den gesetzlichen Vorschriften entspricht und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Für den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 wurde ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk erteilt. Darüber hinaus stellten die Prüfer fest, dass der Lagebericht, der im Einklang mit dem Jahresabschluss 2017 steht, insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt.

Der Jahres- und Konzernabschluss 2017, der Lagebericht sowie die Prüfungsberichtsentwürfe lagen den Aufsichtsratsmitgliedern rechtzeitig vor, wurden entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen vom Aufsichtsrat geprüft und anschließend in der Aufsichtsratssitzung vom 22. August 2018 im Beisein des Vorstands und des Abschlussprüfers eingehend erörtert. Der Abschlussprüfer hat dem Aufsichtsrat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet und stand für die Beantwortung von Fragen sowie für weitergehende Informationen zur Verfügung.

Der Aufsichtsrat hat den Ergebnissen der Abschlussprüfung und den Prüfungsberichten am 27. August 2018 für den Einzelabschluss 2017 und am 4. Oktober 2018 für den freiwilligen Konzernabschluss 2017 zugestimmt. Die eigene Prüfung des Aufsichtsrats und die Diskussion der Prüfungsergebnisse führte zu keinen Einwänden gegen den Jahres- und Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017. Der Aufsichtsrat hat sich ferner mit dem Lagebericht und den darin enthaltenen Aussagen zur Unternehmensentwicklung einverstanden erklärt. Der Jahresabschluss 2017 wurde daher vom Aufsichtsrat ohne Einschränkungen oder Ergänzungen gemäß ä 172 AktG festgestellt, der Konzernabschluss 2017 wurde vom Aufsichtsrat ohne Einschränkungen oder Ergänzungen gebilligt.

Kommentierung der Prüfung des Abhängigkeitsberichts

Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat den Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2017 gemäß 5 312 AktG vorgelegt. Zusätzlich lag dem Aufsichtsrat der hierzu von EbnerStolz erstellte Prüfungsbericht vor. Der uneingeschränkte Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers gemäß 5 313 Abs. 3 AktG lautet wie folgt:

„Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

1. die tatsächlichen Angaben des Berichts richtig sind,

2. bei den im Bericht aufgeführten Rechtsgeschäften die Leistung der Gesellschaft nicht unangemessen hoch war oder Nachteile ausgeglichen worden sind.“

Den Bericht des Vorstands über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen gemäß 5 312 AktG sowie den hierzu erstellten Prüfungsbericht des Abschlussprüfers hat der Aufsichtsrat geprüft und zustimmend zur Kenntnis genommen. Der Aufsichtsrat hat den Abhängigkeitsbericht insbesondere auf Vollständigkeit und Richtigkeit geprüft und hat sich dabei auch vergewissert, dass der Kreis der verbundenen Unternehmen mit der gebotenen Sorgfalt festgestellt und notwendige Vorkehrungen zur Erfassung der berichtspflichtigen Rechtsgeschäfte und Maßnahmen getroffen wurden. Dabei hat der Aufsichtsrat die im Abhängigkeitsbericht dargestellten Rechtsgeschäfte und Maßnahmen geprüft und sich in der Sitzung am 22. August 2018 insbesondere vom Vorstand die Vorteile und möglichen Risiken darstellen lassen und nach eigener Anschauung gegeneinander abgewogen. Ferner hat sich der Aufsichtsrat erläutern lassen, nach welchen Grundsätzen Leistungen der Gesellschaft und die dafür erhaltenen Gegenleistungen festgesetzt worden sind. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat den Bericht und die Prüfung eingehend mit dem Abschlussprüfer diskutiert, was die Befragung zu Art und Umfang der Prüfung sowie zu den Prüfungsergebnissen einschloss. Gegen die Ergebnisse des Prüfungsberichts des Abschlussprüfers und die Erklärung des Vorstands zum Bericht gemäß 5 312 Abs. 3 AktG sind vom Aufsichtsrat nach dem abschließenden Ergebnis seiner eigenen Prüfung keine Einwendungen zu erheben.

Abschließend dankt der Aufsichtsrat den Mitgliedern des Vorstands und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihr Engagement und ihren Einsatz im zurückliegenden Geschäftsjahr. Unseren Aktionären gilt der Dank für das Vertrauen in die Gesellschaft.

Datum der Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss der CD Deutsche Eigenheim AG, Berlin, für das Geschäftsjahr 2017 wurde am 28. August 2018 festgestellt.