Eine Gesellschaft die auch die Initialien von Christoph Gröner trägt, und auch eine Gesellschaft deren Bilanz dann wohl zu wünschen übrig lässt, denn es gibt in dieser Bilanz einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag, damit gilt die Gesellschaft dann als „bilanziell überschuldet“.
Das Unternehmen ist dann wiederum ein Teil der Consus Real Estate AG aus Berlin, aber auch die Bilanz dieses Unternehmens schaut dann nicht sonderlich gut aus.
CG Deutsche Wohnen GmbH
Berlin
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017
BILANZ
AKTIVA
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Euro |
Gesamtjahr/Stand |
Euro |
Vorjahr |
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A. Umlaufvermögen |
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I. Vorräte |
32.146.291,79 |
28.319.156,49 |
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II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände |
11.554.653,45 |
10.008.498,36 |
||
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III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks |
89.765,50 |
10.953.178,06 |
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B. Rechnungsabgrenzungsposten |
284.140,88 |
35.931,18 |
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C. Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag |
4.175.871,25 |
1.721.866,73 |
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Summe Aktiva |
48.250.722,87 |
51.038.630,82 |
PASSIVA
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Euro |
Gesamtjahr/Stand |
Euro |
Vorjahr |
|
|
A. Eigenkapital |
||||
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I. Gezeichnetes Kapital |
25.000,00 |
25.000,00 |
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II. Verlustvortrag |
-1.746.866,73 |
-1.022.054,41 |
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|
III. Jahresfehlbetrag |
-2.454.004,52 |
-724.812,32 |
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Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag |
4.175.871,25 |
1.721.866,73 |
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B. Rückstellungen |
4.147.432,31 |
316.317,44 |
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C. Verbindlichkeiten |
44.103.290,56 |
50.722.313,38 |
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Summe Passiva |
48.250.722,87 |
51.038.630,82 |
ANHANG
I. Allgemeine Angaben
Die Gesellschaft ist unter der Firma CG Deutsche Wohnen GmbH mit Sitz in Berlin im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Nummer HRB 130731 B eingetragen.
Der Jahresabschluss der CG Deutsche Wohnen GmbH, Berlin (im Folgenden auch kurz „Gesellschaft“) für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 wurde unter Anwendung der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.
Der Jahresabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder.
Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB angewandt.
Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft gem. § 267 Abs. 1 HGB auf.
Die größenabhängigen Erleichterungsvorschriften gem. §§ 276, 288 HGB wurden soweit möglich in Anspruch genommen. Auf die Erleichterung gem. § 276 Satz 2 HGB wurde verzichtet.
Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going -Concern-Prinzip gem. § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).
II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze maßgebend.
Die unfertigen Leistungen sind auf der Basis von Einzelkalkulationen zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, wobei in die Herstellungskosten neben den unmittelbar zurechenbaren Kosten auch notwendige Gemeinkosten und durch die Herstellung veranlasste Abschreibungen sowie Zinsen für Fremdkapital einbezogen wurden, soweit diese der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dienen.
Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese zur Sicherstellung einer verlustfreien Bewertung angesetzt. Abwertungen für Bestandsrisiken wurden in erforderlichem Umfang vorgenommen.
Die geleisteten Anzahlungen sind zum Nominalwert ausgewiesen.
Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennbetrag oder dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken angesetzt.
Das Guthaben bei Kreditinstituten ist zum Nominalwert ausgewiesen.
Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Voraus geleistete Zahlungen für zeitraumbezogene Aufwendungen nach dem Bilanzstichtag.
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten und wurden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist.
Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.
III. Erläuterungen zur Bilanz
1. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
2. Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter betragen TEUR 5.322 (Vj. TEUR 6.839). Diese betreffen insbesondere Leistungen im Zusammenhang mit der Projektentwicklung und Projektsteuerung sowie kurzfristige Darlehensüberlassungen.
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Restlaufzeit bis zu einem Jahr |
Restlaufzeit 1 bis |
Gesamt- betrag |
davon durch Grund-pfandrechte o.ä. gesicherte Rechte |
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TEUR |
TEUR |
TEUR |
TEUR |
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Anleihe* |
14.752 |
0 |
14.752 |
7.890 |
|
Verbindlichkeiten gegenüber |
0 |
4.500 |
4.500 |
4.500 |
|
Verbindlichkeiten aus |
5.591 |
0 |
5.591 |
0 |
|
Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen |
12.772 |
0 |
12.772 |
0 |
|
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern |
5.322 |
0 |
5.322 |
0 |
|
sonstige Verbindlichkeiten |
1.166 |
0 |
1.166 |
0 |
|
Summe |
39.603 |
4.500 |
44.103 |
12.390 |
* Art der Sicherheiten: Grundschulden (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung)
3. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von ca. TEUR 40 sonstige finanzielle Verpflichtungen, welche aus zukünftigen Aufwendungen für Versicherungen resultieren, davon für 2018 TEUR 40.
IV. Sonstige Angaben
1. Angabe zu den Organen der Gesellschaft
Im Geschäftsjahr 2017 erfolgte die Geschäftsführung durch die Geschäftsführer:
Christoph Gröner ausgeübter Beruf: Ingenieur
Jürgen Kutz ausgeübter Beruf: Diplomkaufmann
Bernd Krüger ausgeübter Beruf: Diplomkaufmann
2. Anzahl der Mitarbeiter
Die Gesellschaft beschäftigt wie im Vorjahr kein Personal.
3. Konzernverhältnisse
Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Consus Real Estate AG, Berlin (größter Konsolidierungskreis) einbezogen. Der nach internationalen Rechnungslegungsvorschriften aufgestellte Konzernabschluss wird in deutscher Sprache im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht werden.
Berlin, den 18. Mai 2018
gez. Bernd Krüger
Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am: 18. Mai 2018
Consus Real Estate AG (vormals: Consus Commercial Property AG)Berlin (vormals: Leipzig)Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017Bestätigungsvermerk des Abschlussprüferszu dem Konzernabschluss und Konzernlageberichtzum 31. Dezember 2017Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung gerundeter Beträge und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Rundungsdifferenzen auftreten können. Bestätigungsvermerk des AbschlussprüfersWir haben den von der Consus Real Estate AG, Berlin, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzerngesamtergebnisrechnung, Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung. Konzernkapitalflussrechnung und Konzernanhang – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben. Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzens sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss der Consus Real Estate AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Berlin, den 14. Juni 2018 Warth & Klein Grant Thornton AG Kathleen Hennig, Wirtschaftsprüferin Sebastian Koch, Wirtschaftsprüfer AnlagenKonzernabschlussFür das Geschäftsjahr bis 31. Dezember 2017KONZERNGESAMTERGEBNISRECHNUNG
Konzernbilanz
KONZERNEIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG
KONZERNKAPITALFLUSSRECHNUNG
Anhang1. CONSUS Real Estate AG1.1. Allgemeine InformationenCONSUS Real Estate AG („die Gesellschaft“ oder „die Muttergesellschaft“, zusammen mit ihren Tochtergesellschaften „die Gruppe“) ist eine Aktiengesellschaft nach dem Recht der Bundesrepublik Deutschland. Gründer der Gesellschaft war damals der alleinige Gesellschafter der Consus Commercial Property GmbH (vormals: publity Vertriebs GmbH) Consus GmbH, Leipzig, die mit Gesellschafterbeschluss vom 6. Oktober 2016 den Rechtsformwechsel in eine Aktiengesellschaft (AG) beschlossen hat. Die Änderung der Rechtsform wurde am 28. Oktober 2016 in das Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 33038 eingetragen. Mit Gesellschafterbeschluss vom 28. September 2017 wurde die juristische Bezeichnung der Gesellschaft von Consus Commercial Property AG in Consus Real Estate AG geändert. Die Gesellschaft wurde am 17. Oktober 2008 als Palmengarten Vertriebs- und Marketing GmbH gegründet und im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 24576 eingetragen. Im September 2011 hat die publity AG sämtliche Anteile der Gesellschaft erworben. Die Gesellschaft wurde in publity Vertriebs GmbH umbenannt und in den publity Finanzkonzern integriert. Die von der publity AG gehaltenen Anteile an der publity Vertriebs GmbH wurden am 26. September 2016 vom Gründer Consus GmbH erworben. Die publity Vertriebs GmbH wurde daraufhin in Consus Commercial Property GmbH umbenannt. Der Gewinnabführungsvertrag zwischen der publity Vertriebs GmbH als beherrschter Gesellschaft und der publity AG wurde mit Wirkung zum 30. September 2016 aufgelöst. Bis zum Erwerb war die publity AG die Muttergesellschaft des Unternehmens. Nach der Transaktion war die Consus GmbH bis zum 28. Februar 2017 die Muttergesellschaft des Unternehmens. Sowohl die Consus GmbH als auch die publity AG haben bisher keinen Konzernabschluss aufgestellt, in den die Gesellschaft einbezogen wurde. Am 22. August 2017 haben Aggregate Deutschland S.A. (Aggregate) und die Gesellschaft vereinbart, die Pebble GmbH, eine 100 %ige Tochtergesellschaft von Aggregate, in die Gesellschaft einzubringen und als Gegenleistung für die Einbringung neue Aktien und eine Anleihe zu erhalten. Das Datum der Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister war der 2. November 2017. Dies war die letzte aufschiebende Bedingung im Vertrag, die erfüllt werden musste. Zu diesem Zeitpunkt wurde die Gesellschaft eine 69 %ige Tochtergesellschaft der Aggregate Holdings S.A., der Muttergesellschaft von Aggregate. Die Aggregate Holdings S.A. erstellt einen Konzernabschluss nach den IFRS, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind. Sitz der Gesellschaft war Leipzig. Sie wurde unter der Handelsregisternummer HRB 33038 im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig eingetragen. Mit Gesellschafterbeschluss vom 28. September 2017 verlegte die Gesellschaft ihren Sitz an den Kurfürstendamm 188 -189, 10707 Berlin. Die Gesellschaft ist nunmehr unter der Handelsregisternummer HRB 191887 im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg eingetragen. Das Unternehmen wurde auf unbestimmte Zeit gegründet. Das Geschäftsjahr der Gesellschaft läuft vom 1, Januar bis 31. Dezember. 1.2. GeschäftstätigkeitIm Jahr 2016 hat die Gesellschaft ihr Geschäft nach der oben beschriebenen Restrukturierung grundlegend neu organisiert. Damals beschloss die Gesellschaft, sich auf den Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und den Verkauf von Immobilien und Grundstücksrechten im In- und Ausland sowie auf alle Arten von Investitionen zu spezialisieren. Ab 2017 konnte die Gesellschaft in Unternehmen verschiedener Rechtsformen und Nutzungen investieren, die in den Bereichen Bau, Betreuung, Leitung, Verwaltung und Verkauf von Gebäuden tätig sind, einschließlich Investitionen in Immobilienfonds. Zur Erreichung des neuen Geschäftszwecks ist die Gesellschaft auch Beteiligungen eingegangen. Der (reorganisierte) Konzern fokussiert seine Geschäftsaktivitäten auf die Funktion des Immobilienentwicklers und Immobilienportfoliohalters, wobei er die gesamte Wertschöpfungskette abdeckt. In den Geschäftsjahren 2015 und 2016 war die Gesellschaft an der Vertriebsorganisation und -koordination für einzelne Fonds der publity Performance GmbH, Leipzig, beteiligt. Die Gesellschaft hat ausschließlich Umsätze aus dieser Tätigkeit erzielt. Diese Tätigkeit endete Anfang 2016. Die Gesellschaft ist seit November 2016 als Immobiliengesellschaft tätig und hat damals mit dem Aufbau ihres Immobilienportfolios begonnen. Zum 31. Dezember 2017 hält die CONSUS Real Estate AG direkt zwei Immobilien-Investmentgesellschaften als 100 %ige Tochtergesellschaften (CCP 1 GmbH und CCP 2 GmbH) sowie eine weitere 100 %ige Tochtergesellschaft (CCP Objektholding GmbH), die wiederum 100 % der verschiedenen anderen Immobilien-Holdinggesellschaften hält. Die Immobilien werden von den jeweiligen Immobilien-Investmentgesellschaften gehalten. Darüber hinaus hält die Gesellschaft direkt 58 % der Aktien an der GxP German Properties AG (GxP}, Frankfurt am Main. Über ihre Tochtergesellschaften ist GxP in Gewerbeimmobilien in ganz Deutschland investiert, unter anderem in Städten wie Berlin, Dresden, Leipzig, Erfurt und Hannover. Darüber hinaus hält die Gesellschaft indirekt 55 % der ausstehenden Aktien an der CG Gruppe AG (CG), Berlin, einem deutschen Immobilienentwickler mit eigener Baukompetenz. Das Kerngeschäft der bundesweit tätigen CG ist der Bau von Wohngebäuden für institutionelle Investoren. In diesem Segment ist die CG Gruppe AG Marktführer in Deutschland. Die Aktivitäten konzentrieren sich auf ausgewählte Standorte in Berlin, Leipzig, Dresden, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Hamburg. Mehr als 370 Mitarbeiter sorgen für Akquisition, Projektierung und Entwicklung, um die gleichbleibend hohe Qualität und Nachhaltigkeit ihrer Immobilienprodukte zu gewährleisten. Die wichtigsten Tochtergesellschaften des Konzerns per 31. Dezember 2017 sind nachfolgend aufgeführt. Sofern nicht anders angegeben, besteht ihr Aktienkapital ausschließlich aus Stammaktien, die direkt vom Konzern gehalten werden, und der Anteil der gehaltenen Beteiligungen entspricht dem der Stimmrechte des Konzerns. Das Land der Gründung oder Registrierung ist auch ihr Hauptgeschäftssitz. 2. Der KonzernabschlussDer Konzernabschluss der CONSUS Real Estate AG wurde in Übereinstimmung mit den vom International Accounting Standards Board (IASB) verabschiedeten und veröffentlichten International Financial Reporting Standards (IFRS}, wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt. Der vorliegende Konzernabschluss wurde dem Aufsichtsrat am 22. Mai 2018 vom Vorstand zur Prüfung vorgelegt und zur Veröffentlichung freigegeben. 3. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden3.1. Grundlagen zur Erstellung des KonzernabschlussesDie Jahresabschlüsse der Gesellschaft und ihrer Tochtergesellschaften werden nach einheitlichen Grundsätzen der Rechnungslegung aufgestellt. Dabei werden die Grundsätze für alle dargestellten Perioden und Stichtage im Konzernabschluss einheitlich angewendet. Der Konzernabschluss ist in Tausend Euro (EUR/€) aufgestellt. Rundungsdifferenzen können bei einzelnen Beträgen oder Prozentangaben auftreten. Der Konzernabschluss umfasst die Konzerngesamtergebnisrechnung, die Konzernbilanz, die Konzerneigenkapital-Veränderungsrechnung und die Konzernkapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2017. Die Gesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die Darstellung der Konzernbilanz unterscheidet zwischen kurz- und langfristigen Vermögenswerten sowie kurz- und langfristigen Verbindlichkeiten. Innerhalb eines Jahres fällige Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten werden als kurzfristig klassifiziert. 3.2. KonsolidierungsgrundsätzeDer Konzernabschluss enthält alle wesentlichen Tochterunternehmen, die der Konzern im Sinne von IFRS 10 beherrscht. Tochterunternehmen werden ab dem Zeitpunkt konsolidiert, an dem der Konzern die Kontrolle erwirbt. Tochterunternehmen werden entkonsolidiert, sobald der Konzern sie nicht mehr kontrolliert. Die Konsolidierung endet, sobald die Kontrolle nicht mehr besteht. Die Abschlüsse der Tochterunternehmen werden nach einheitlichen Grundsätzen der Rechnungslegung zum Ende der gleichen Berichtsperiode wie die Abschlüsse der Gesellschaft aufgestellt. Alle konzerninternen Forderungen und Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen sowie Gewinne und Verluste aus konzerninternen Transaktionen werden eliminiert. Erworbene Unternehmen werden nach der Erwerbsmethode bilanziert. Bei Anwendung der Erwerbsmethode werden die Anschaffungskosten der erworbenen Anteile anteilig auf den beizulegenden Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten des Tochterunternehmens zum Erwerbszeitpunkt verteilt. Ein sich aus der Zuordnung ergebender positiver Unterschiedsbetrag wird als abgeleiteter Firmenwert kapitalisiert. Negative Unterschiedsbeträge, die aus der Kapitalkonsolidierung zum Erwerbszeitpunkt resultieren, werden sofort erfolgswirksam erfasst. Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil am Gewinn oder Verlust und am Nettovermögen dar, der nicht den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzurechnen ist und werden gesondert ausgewiesen. Sie werden zum Erwerbszeitpunkt mit dem anteiligen identifizierbaren Nettovermögen des erworbenen Unternehmens bewertet. Änderungen des Anteils der Muttergesellschaft an einem Tochterunternehmen, die nicht zum Verlust der Kontrolle über das Tochterunternehmen führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen erfasst. Die Gesellschaft bewertet nicht beherrschende Anteile auf der Grundlage des derzeitigen Anteilsbesitzes. Verliert der Konzern die Kontrolle über ein Tochterunternehmen, werden die Vermögenswerte (einschließlich Goodwill) und Verbindlichkeiten des Tochterunternehmens sowie der Buchwert aller nicht beherrschenden Anteile an dem ehemaligen Tochterunternehmen ausgebucht, und die verbleibenden Anteile an der ehemaligen Tochtergesellschaft werden zum beizulegenden Zeitwert angesetzt. In der Folge werden Gewinne und Verluste in der Gesamtergebnisrechnung erfasst und die auf das Mutterunternehmen entfallenden Bestandteile des sonstigen Ergebnisses in die Gesamtergebnisrechnung oder, falls erforderlich, in die Gewinnrücklagen umgegliedert. Der Konzern hat im Geschäftsjahr 2017 zwei wesentliche Unternehmenszusammenschlüsse durchgeführt. In den Jahren 2017 und 2016 wurden vom Konzern neue Tochtergesellschaften gegründet, die im Konzernabschluss der jeweiligen Jahre erstmals konsolidiert wurden. Im Jahr 2017 hält der Konzern über seine vollkonsolidierte Tochtergesellschaft GxP German Properties AG Minderheitsbeteiligungen in Höhe von 5,1 % der Stimmrechte an mehreren Einzelobjekt-Immobiliengesellschaften. Da der Konzern mit diesen Gesellschaften Asset-Management-Verträge zur Erbringung von Dienstleistungen für die einzelnen Immobilien abgeschlossen hat, wurde eine Kontrollbewertung durchgeführt, um zu beurteilen, ob der Konzern neben seiner Minderheitsbeteiligung die Kontrolle über diese Gesellschaften ausüben kann. Während der gesamten Bewertung hat der Konzern ermittelt, ob er kumulativ über die Verfügungsmacht verfügt, die relevanten Aktivitäten des Tochterunternehmens zu steuern, ob er variablen Rückflüssen aus dem Unternehmen unterliegt und ob er die Möglichkeit hat, die variablen Rückflüsse durch seine Verfügungsmacht zu beeinflussen. Da die Gruppe variablen Renditen aus Beteiligungen gehaltener Minderheitsanteile nur begrenzt ausgesetzt ist, wurden diese nicht zum Bilanzstichtag konsolidiert. Die im Jahr 2016 und Anfang 2017 gegründeten Tochtergesellschaften der Gesellschaft sind ausschließlich Ein-Objekt-Immobiliengesellschaften. Das Asset Management der einzelnen Objekte ist an den Dienstleister publity AG ausgelagert. Die vertraglichen Vereinbarungen mit der publity AG ähneln denen eines Fondsmanagers im Sinne von IFRS 10. Der Fondsmanager verfügt über umfangreiche Entscheidungskompetenzen bei der Verwaltung der Immobilie. Die publity AG ist nur begrenzt variablen Renditen ausgesetzt. In Anlehnung an Beispiel 14 von IFRS 10 Anhang B gilt die publity AG somit als Makler. Dieser Makler handelt ausschließlich im Interesse des Auftraggebers (der Gruppe). Die Vermögenswerte und Schulden werden daher ausschließlich im Konzern konsolidiert. Änderungen des Anteils der Muttergesellschaft an einem Tochterunternehmen, die nicht zum Verlust der Kontrolle über das Tochterunternehmen führen, werden als Eigenkapitaltransaktionen erfasst. In den letzten beiden Monaten des Geschäftsjahres 2017 wurde die CG Gruppe AG als Beteiligungsunternehmen einbezogen, bevor sie zum 21. Dezember 2017 ein Tochterunternehmen wurde. Zum Bilanzstichtag hält der Konzern keine Anteile an anderen Unternehmen, an denen er die gemeinsame Kontrolle ausübt oder an denen er allein einen maßgeblichen Einfluss ausüben kann, ohne die Kontrolle zu besitzen. Dementsprechend wird kein Gemeinschaftsunternehmen, Joint Venture oder Beteiligungsunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen. 3.3. Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden(a) UmsatzrealisierungDer Konzern erfasst Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung, bei denen der Mietvertrag oder das Leasingverhältnis als Operating-Leasingverhältnis über die Vertragslaufzeit linear klassifiziert wird. Werden den Mietern Anreize jeglicher Art gewährt, werden die Kosten der Anreize linear über die Vertragslaufzeit als Minderung der Erlöse aus Immobilienbewirtschaftung erfasst. Zum Zweck der Bilanzierung wird ein abgegrenzter Vermögenswert angesetzt, der später über die Laufzeit des Grundmietvertrages einschließlich Verlängerungsoptionen des Konzerns aufgelöst wird. An Mieter weiterbelastete Nebenkosten werden grundsätzlich mit dem entsprechenden Aufwand verrechnet und daher nicht als Ertrag erfasst, da der Konzern diese Kosten für Dritte einzieht. Der Erlös aus dem aufgegebenen Geschäftsbereich „Arrangement of Investments“ wurde zu einem bestimmten Zeitpunkt realisiert. Die Umsatzrealisierung erfolgte zum Zeitpunkt des zivilrechtlichen Abschlusses des vermittelten Vertrages, der Auszahlung an den jeweiligen Fonds und des Erhalts der Anteilscheine durch den Zeichner etc. (Erfüllung des Vertrages). Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Projektentwicklungs- und Bauaufträgen werden erfasst, wenn die Risiken und Chancen der entwickelten und errichteten Immobilien übertragen wurden und der Konzern weder weiterhin in dem mit dem Eigentum verbundenen Umfang beteiligt ist noch die tatsächliche Kontrolle über die verkauften Immobilien behält. Dies ist in der Regel das Datum, an dem das Objekt in seiner Gesamtheit vom Kunden abgenommen wird. Erlöse für Leistungen, die nach diesem Zeitpunkt erbracht werden, werden nur abgegrenzt, wenn sie wesentlich sind, d.h. 1 % oder mehr des Kaufpreises betragen. Die Umsatzerlöse werden mit dem Betrag der Forderung aus dem Vertrag bewertet. Der Forderungsbetrag enthält in der Regel sowohl eine nicht bedingte Gegenleistung als auch einen Teil, der an das Eintreten von zukünftigen Ereignissen geknüpft ist. Bezüglich des bedingten Teils werden Umsatzerlöse in dem Umfang erfasst, in dem der Konzern feststellen kann, dass ein wahrscheinlicher Zufluss von wirtschaftlichem Nutzen vorliegt, der verlässlich bestimmt werden kann. Bei der Bewertung des bedingten Teils berücksichtigt der Konzern historische Trends, vertragsspezifische Faktoren und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der bedingten Gegenleistung. Da die CG Gruppe AG und ihre Tochtergesellschaften im Jahr 2017 die Gewinn- und Verlustrechnung nur über das At-Equity-Ergebnis beeinflusst haben, werden im Geschäftsjahr 2017 keine Erlöse aus dem Verkauf von Projektentwicklungs- und Bauaufträgen ausgewiesen. (b) SteuernDer Ertragsteueraufwand stellt die Summe aus dem laufenden Steueraufwand und den latenten Steuern dar. Der Konzern erfasst Forderungen und Verbindlichkeiten für laufende Steuern in der Höhe, in der Erstattungen von der Steuerbehörde oder Zahlungen an die Steuerbehörde erwartet werden. Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Einkommens des jeweiligen Jahres und der jeweiligen Steuersätze und Steuergesetze in den Ländern ermittelt, in denen der Konzern steuerpflichtiges Einkommen erzielt, d. h. im Wesentlichen in Deutschland. Ertragsteuern werden erfolgswirksam erfasst, es sei denn, sie beziehen sich auf Posten, die im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst werden. In diesem Fall werden die entsprechenden laufenden und latenten Steuern im sonstigen Ergebnis oder direkt im Eigenkapital erfasst. Der Konzern bilanziert aktive und passive latente Steuern aus temporären Differenzen zwischen dem Buchwert der Vermögenswerte und Schulden und ihrem Steuerwert in der Steuerbilanz sowie aus noch nicht genutzten steuerlichen Verlusten. In den nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträgen sind auch Zinsvorträge enthalten. Der Zinsvortrag enthält Zinsaufwendungen, die aufgrund der Zinsschrankenregelungen im deutschen Steuerrecht, in dem die meisten Konzerngesellschaften ihren Sitz haben, nicht zur Verrechnung des zu versteuernden Einkommens im laufenden Geschäftsjahr verwendet werden können. Nach deutschem Steuerrecht verfallen steuerliche Verlustvorträge von erworbenen Gesellschaften häufig bei einem Gesellschafterwechsel über 50 %, es sei denn, die Gesellschaften weisen ausreichende Reserven nach. Die Werthaltigkeit dieser aktiven latenten Steuern, soweit sie den Betrag der passiven latenten Steuern übersteigen, hängt vom künftigen zu versteuernden Einkommen der jeweiligen Gesellschaft ab. Dementsprechend werden aktive latente Steuern nur in der Höhe angesetzt, in der die Realisierung dieser Ansprüche auf Basis der konsolidierten Unternehmensplanung hinreichend gesichert ist. Latente Steuerschulden und latente Steueransprüche werden auf der Grundlage der Steuersätze {und Steuergesetze) berechnet, von denen erwartet wird, dass sie zum Zeitpunkt der Begleichung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswertes in Kraft sind. Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden saldiert, wenn der Konzern ein einklagbares Recht zur Aufrechnung tatsächlicher Steueransprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und die latenten Steueransprüche und -schulden sich auf Ertragsteuern beziehen, die von derselben Steuerbehörde und für dasselbe Steuersubjekt erhoben werden. (c) Immaterielle Vermögenswerte und FirmenwertErworbene immaterielle Vermögenswerte werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet. Falls erforderlich, werden kumulierte Wertminderungen vorgenommen. Die Abschreibung dieser Vermögenswerte erfolgt linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer von 3 bis 7 Jahren ab dem Zeitpunkt ihrer Bereitstellung. Die Abschreibungsmethode und der geschätzte Abschreibungszeitraum werden mindestens einmal jährlich am Ende jeder Berichtsperiode überprüft und gegebenenfalls angepasst. Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte des Konzerns können erst nach erfolgreicher Inbetriebnahme verlässlich bewertet werden. Dementsprechend werden während der Entwicklungsphase alle selbst erzeugten Entwicklungskosten bei ihrer Entstehung als Aufwand erfasst. In den dargestellten Geschäftsjahren wurden weder Forschungs- noch Entwicklungsaktivitäten durchgeführt. Der Geschäfts- oder Firmenwert resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb von Tochterunternehmen und entspricht der Summe aus der übertragenen Gegenleistung, dem Betrag aller nicht beherrschenden Anteile am erworbenen Unternehmen und dem beizulegenden Zeitwert der bisher gehaltenen Anteile am erworbenen Unternehmen abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des erworbenen Reinvermögens. Die Geschäfts- oder Firmenwerte werden einem Wertminderungstest gemäß IAS 36 jährlich sowie bei Vorliegen eines Wertminderungsindikators unterzogen. Zum Zweck der Wertminderungsprüfung wird der Geschäfts- oder Firmenwert einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit (CGU) zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt zu denjenigen CGUs oder Gruppen von CGUs, von denen erwartet wird, dass sie von dem Unternehmenszusammenschluss profitieren, bei dem der Geschäfts- oder Firmenwert entstanden ist. Weitere Informationen zum Wertminderungstest finden Sie in Abschnitt 3.3. (i) „Wertminderung nicht monetärer Vermögenswerte“. (d) SachanlagenSachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen bewertet. Falls erforderlich, werden kumulierte Wertminderungen vorgenommen. Sämtliche Sachanlagen werden über die Nutzungsdauer abgeschrieben. Gebäude auf fremden Grundstücken werden entsprechend der Laufzeit des Mietvertrages oder einer kürzeren Nutzungsdauer abgeschrieben. Die geschätzte Nutzungsdauer der anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattungen liegt zwischen 4 und 13 Jahren. Die Abschreibungsmethode und der geschätzte Abschreibungszeitraum werden mindestens einmal jährlich am Ende jeder Berichtsperiode überprüft und gegebenenfalls angepasst. (e) Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienImmobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen gehalten werden oder beides, werden als Finanzinvestitionen ausgewiesen. Gemischt genutzte Immobilien, bei denen ein bestimmter Teil vom Eigentümer und der Rest von Dritten genutzt wird, werden in der Bilanz separat als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und Sachanlagen ausgewiesen, sofern eine rechtliche Möglichkeit der Aufteilung besteht und weder der vom Eigentümer selbst genutzte noch der vermietete Teil vernachlässigbar ist. Bei Immobilien, die nicht im Rahmen eines Unternehmenszusammenschlusses erworben wurden, werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zunächst zu Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten bewertet. Nach der erstmaligen Erfassung werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert bewertet. IFRS 13.9 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der bei einer ordnungsgemäßen Transaktion zwischen Marktteilnehmern zum Bewertungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswertes oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit gezahlt würde. Gewinne oder Verluste aus der Veränderung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden in der Periode, in der sie entstehen, erfolgswirksam erfasst, einschließlich des entsprechenden Steuereffekts. Die Marktwerte der Investitionsliegenschaften werden nach dem Discounted-Cashflow-Verfahren oder dem Deutschen Ertrags wertverfahren ermittelt. Bei der Discounted-Cashflow-Methode stellt der Marktwert die Summe aus den diskontierten Cashflows über einen festgelegten Planungszeitraum von zehn Jahren und dem Endwert am Ende des Planungszeitraums für die jeweilige Immobilie dar. Die Marktwerte nach dem deutschen Ertrags wertverfahren werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV} ermittelt. Bei Anwendung dieser Bewertungsmethode werden die Werte des Gebäudes und des Grundstücks getrennt ermittelt. Der Wert der Grundstücke wird unter Anwendung der Vergleichswertmethode ermittelt. Der Wert des Gebäudes wird ermittelt, indem die entsprechenden nachhaltigen Nettobetriebserträge pro Jahr (basierend auf Marktmieten und Betriebskosten) ermittelt und über die Restnutzungsdauer des Gebäudes aktiviert werden (Über- und Untermieten, Investitionen sowie ggf. Leerstandskosten und andere Besonderheiten werden bei der Ermittlung des jeweiligen Kapitalwerts berücksichtigt). Sowohl der Grundstückswert als auch der Gebäudewert bilden den Marktwert. Beide Bewertungsmethoden führen zu gleichen Marktwerten. Für die Bewertung von Immobilien mit negativen Netto-Cashflows wurde die Liquidationsmethode angewendet. Nach dieser Methode wird der Marktwert als Summe aus Grundstückswert abzüglich Abbruchkosten und verbleibendem Jahresüberschuss ermittelt. Die Bewertung der Investitionsliegenschaften erfolgt nach Level 3 der Bewertungshierarchie von IFRS 13, wobei die Bewertung aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von direkt am Markt beobachtbaren Bewertungsparametern auf Basis wesentlicher nicht beobachtbarer Inputfaktoren erfolgt. Dazu gehören zukünftige Mietverträge, Leerstandsabschätzungen, Diskontierungszinssätze, Kapitalisierungszinssätze und Endwerte. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte erfolgt durch unabhängige Sachverständige. Kosten im Zusammenhang mit der Instandhaltung, Erweiterung und Erneuerung von Immobilien werden aktiviert, wenn sie verlässlich messbar sind und wenn sie den Ersatz von Teilen einer Einheit nach dem Komponentenansatz darstellen. Vorauszahlungen für den Erwerb einer Immobilie werden separat als Vorauszahlungen für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden entweder ausgebucht, wenn sie veräußert wurden oder wenn sie dauerhaft außer Betrieb genommen werden und kein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrer Veräußerung erwartet wird. Die Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswertes wird in der Periode der Ausbuchung erfolgswirksam erfasst. Übertragungen auf (oder von) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfolgen nur bei Nutzungsänderung. Bei einer Übertragung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auf selbstgenutzte Immobilien entsprechen die Anschaffungskosten für die spätere Bilanzierung dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die voraussichtlich innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten veräußert werden, werden gemäß IFRS 5 unter den kurzfristigen Vermögenswerten als zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte ausgewiesen und entsprechend dieser Bilanzierungs- und Bewertungsmethode bewertet. (f) Unfertige Erzeugnisse inklusive erworbene Grundstücke und GebäudeUnfertige Erzeugnisse werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte, im normalen Geschäftsgang erzielbare Verkaufserlös abzüglich der geschätzten Kosten für die Fertigstellung und den Verkauf. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Vorräte umfassen die Aufwendungen für den Erwerb der Vorräte (d.h. Grundstücke und Gebäude) und die damit verbundenen Anschaffungs kosten. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Vorräte enthalten darüber hinaus einen angemessenen Teil der indirekten Gemeinkosten auf Basis der normalen Produktionskapazität sowie zurechenbare Finanzierungskosten. (g) LeasingAls Finanzierungsleasing bilanzierte Vermögenswerte werden zu Beginn des (Leasing-)Vertrags mit dem niedrigeren Wert aus dem Barwert der Mindestleasingzahlungen und dem beizulegenden Zeitwert des Leasingobjektes und in den Folgeperioden abzüglich kumulierter Abschreibungen und sonstiger kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet. Die aus den künftigen Leasingzahlungen resultierenden Zahlungsverpflichtungen werden abgezinst und unter den Finanzierungsverbindlichkeiten ausgewiesen. Die Leasingzahlungen werden in Zinsaufwendungen und den Tilgungsanteil der Restschuld aufgeteilt, sodass sich ein konstanter Zinssatz auf die verbleibende Leasingverbindlichkeit ergibt. Finanzierungskosten werden sofort erfolgswirksam erfasst. Aktivierte Leasingobjekte werden über den kürzeren der beiden Zeiträume aus Laufzeit oder Nutzungsdauer vollständig abgeschrieben. Grundlage für den sogenannten Mietkauf ist die geschätzte Nutzungsdauer. Vermögenswerte des Konzerns werden ausgebucht, wenn alle wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum verbunden sind, auf einen Leasingnehmer übertragen werden. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert. Leasingzahlungen für Operating-Leasingverhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Operating-Leasingverhältnisse/Aufwendungen in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. (h) FremdkapitalkostenAllgemeine und spezifische Fremdkapitalkosten, die direkt dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes zugeordnet werden, werden in dem Zeitraum aktiviert, der erforderlich ist, um den Vermögenswert fertig zu stellen und für seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf vorzubereiten. Qualifizierte Vermögenswerte sind Vermögenswerte, die notwendigerweise einen beträchtlichen Zeitraum benötigen, um für ihren beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf bereit zu sein. Da die CG Gruppe AG und ihre Tochtergesellschaften in den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 nur zum beizulegenden Zeitwert ihres Nettovermögens einbezogen werden, wurde kein Effekt aus Fremdkapitalkosten erfasst. Sonstige Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand verbucht, in der sie anfallen. (i) Wertminderung nicht monetärer VermögenswerteDie Buchwerte der Sachanlagen (mit Ausnahme der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien) und der immateriellen Vermögenswerte einschließlich der Geschäfts- oder Firmenwerte werden zu jedem Bilanzstichtag auf Anzeichen einer Wertminderung überprüft (Impairment-Test). Sind solche Indikatoren vorhanden, wird der erzielbare Betrag für den betreffenden Vermögenswert ermittelt. Kann der erzielbare Betrag für einzelne Vermögenswerte nicht ermittelt werden, ermittelt der Konzern den erzielbaren Betrag auf der Ebene der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (CGU – in der Regel eine Immobilie), der der jeweilige Vermögenswert zugeordnet ist. Für immaterielle Vermögenswerte mit unbestimmter Nutzungsdauer oder solche, die noch nicht in Betrieb genommen werden können, wird mindestens einmal jährlich und bei Vorliegen eines Wertminderungsindikators („triggering event“) ein Impairment-Test durchgeführt. Der erzielbare Betrag entspricht dem höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Der Nutzungswert wird durch Abzinsung der geschätzten zukünftigen Cashflows mit einem Zinssatz vor Steuern ermittelt. Dabei werden sowohl die aktuelle Markteinschätzung des Zeitwertes des Geldes als auch die mit dem Vermögenswert verbundenen Risiken berücksichtigt, sofern diese nicht bereits bei der Schätzung der Cashflows berücksichtigt wurden. Die Berechnungen basieren auf Prognosen, die auf den vom Management genehmigten 3- bis 5-Jahres-Finanzplänen basieren, die auch für interne Zwecke verwendet werden. Der Planungshorizont spiegelt die Annahmen für die kurz- bis mittelfristige Marktentwicklung wider. Cashflow-Prognosen über den Detailplanungszeitraum hinaus werden auf der Grundlage angemessener Wachstumsraten berechnet. Der risikoadjustierte Diskontsatz wird in Abhängigkeit von der CGU individuell festgelegt. Der beizulegende Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten wird mittels eines geeigneten Bewertungsmodells (Discounted-Cashflow-Methode (DCF)) ermittelt. Das Modell basiert auf beobachtbaren Bewertungsmultiplikatoren, Marktpreisen von börsengehandelten Aktien von Tochtergesellschaften oder anderen verfügbaren Indikatoren für den beizulegenden Zeitwert. Darüber hinaus werden bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts abzüglich Veräußerungskosten wesentliche Annahmen des Managements hinsichtlich der Umsatzentwicklung, der Neukundengewinnung und der Kosten für die Erbringung von Dienstleistungen sowie der Diskontierungssätze berücksichtigt. Die Berechnungsgrundlage für den Cashflow wird durch externe Informationsquellen gestützt. Ist der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes oder einer CGU niedriger als sein Buchwert, wird eine Wertminderung sofort erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Vermögenswerten, die zum beizulegenden Zeitwert bilanziert werden, wenn die Wertminderung die Neubewertungsrücklage verringern würde. Der erhöhte Buchwert eines anderen Vermögenswertes als des Geschäfts- oder Firmenwertes, der auf eine Wertaufholung zurückzuführen ist, darf den Buchwert nicht übersteigen, der sich ergeben hätte, wenn in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand für den Vermögenswert erfasst worden wäre. Eine Wertaufholung wird sofort erfolgswirksam erfasst, es sei denn, der Vermögenswert wird zum Neubewertungsbetrag angesetzt. Der Geschäfts- oder Firmenwert ist von einer Wertaufholung ausgeschlossen. Für Geschäfts- oder Firmenwerte, die durch den Erwerb von Unternehmen und Betrieben erworben wurden, führt der Konzern jährlich und bei Vorliegen von Anhaltspunkten für eine mögliche Wertminderung einen Werthaltigkeitstest durch. Im Rahmen des Impairment Tests wird der aus einem Unternehmenszusammenschluss resultierende Geschäfts- oder Firmenwert jeder einzelnen zahlungsmittelgenerierenden Einheit zugeordnet, die voraussichtlich von den durch den Zusammenschluss entstehenden Synergien profitieren wird. Übersteigt der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit einschließlich des ihr zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwertes ihren erzielbaren Betrag, ist der Unterschiedsbetrag von dem der zahlungsmittelgenerierenden Einheit zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwert abzuziehen. Die Abschreibungen auf den Geschäfts- oder Firmenwert dürfen zu einem späteren Zeitpunkt nicht rückgängig gemacht werden. Übersteigt die Wertminderung der zahlungsmittelgenerierenden Einheit den Buchwert des ihr zugeordneten Geschäfts- oder Firmenwertes, ist die zusätzliche Wertminderung durch anteilige Wertminderung der Buchwerte der der zahlungsmittelgenerierenden Einheit zugeordneten Vermögenswerte zu erfassen. Der Buchwert eines Vermögenswertes darf jedoch seinen beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten, seinen Nutzungswert oder Null nicht unterschreiten. Der vorläufige Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von TEUR 700.076 aus dem Erwerb der CG (vorläufiger Geschäfts- oder Firmenwert: TEUR 698.490} und GxP (vorläufiger Geschäfts- oder Firmen wert: TEUR 1.586) wurde nach den Vorschriften von IAS 36 auf Wertminderung geprüft. Der Impairment-Test erfolgte auf Basis des Nutzungswertes der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten CG und GxP, wobei die zahlungsmittelgenerierende Einheit CG das Geschäft der Immobilienentwicklung der CG Gruppe und die zahlungsmittelgenerierende Einheit GxP das Kaufen und Halten des ehemals von der GxP-Gruppe betriebenen Immobiliengeschäfts darstellt. Der Nutzungswert wurde aus den geschätzten zukünftigen Cashflows abgeleitet. Diese basieren auf der zahlungsmittelgenerierenden Einheit-spezifischen fünfjährigen Detailplanungsphase der beiden zahlungsmittelgenerierenden Einheiten und einem zugehörigen kumulierten Wert. Insbesondere basieren die Schätzungen für die zahlungsmittelgenerierende Einheit CG ausschließlich auf Entwicklungsprojekten, für die vertraglich fixierte Cashflows, Erfahrungen aus Vorjahren und externe Prognosen zur Entwicklung des Immobilienmarktes vorliegen. Die Schätzungen bezüglich der zahlungsmittelgenerierenden Einheit GxP basieren auf dem Geschäftsplan des Unternehmens. Um den kumulierten Wert für die Entwicklung der Netto-Cashflows nach fünf Jahren abzuschätzen, wurde eine nachhaltige jährliche EBIT-Steigerung von 1,0 % unterstellt, die nach Einschätzung der CONSUS Real Estate AG die prognostizierte durchschnittliche Marktwachstumsrate nicht überschreiten wird. Darüber hinaus wurden die Investitionen für die zahlungsmittelgenerierende Einheit GxP nachhaltig angepasst. Für die Ermittlung des Nutzungswertes wurden zahlungsmittelgenerierende Einheitenspezifische gewichtete Kapitalkosten (WACC nach Steuern) von 6,52 % für CG und 4,31 % für GxP verwendet. Die Zinssätze nach Steuern entsprechen Vorsteuersätzen von 8,86 % für CG und 4,55 % für GxP. Die folgenden Annahmen, die der Berechnung des Nutzungswertes zugrunde liegen, sind von Natur aus ungewiss:
(j) FinanzinstrumenteEin Finanzinstrument ist jeder Vertrag, der bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt. Nicht-derivative finanzielle VermögenswerteDer Konzern klassifiziert nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz als zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam bewertete finanzielle Vermögenswerte, bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen, Kredite und Forderungen sowie zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte. Umgliederungen zwischen diesen Klassifizierungen werden, soweit zulässig und erforderlich, zum Ende der Berichtsperiode vorgenommen. Finanzielle Vermögenswerte werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Bei Finanzinvestitionen, die nicht als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet klassifiziert sind, werden auch die dem Erwerb der Vermögenswerte direkt zurechenbaren Transaktionskosten berücksichtigt. Im Allgemeinen erfasst der Konzern finanzielle Vermögenswerte am Handelstag. Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert sind. Solche finanziellen Vermögenswerte werden anfänglich zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Durch Anwendung der Effektivzinsmethode werden alle direkt zurechenbaren Transaktionskosten, Gebühren, Zuschläge, Skonti, Rabatte und sonstigen erhaltenen oder gezahlten Zahlungen, die integraler Bestandteil des Effektivzinssatzes sind, auf den Nettobuchwert des Finanzinstruments abgezinst. Gewinne und Verluste aus Veräußerungs- und Wertminderungszinsen werden in der Konzerngesamtergebnisrechnung erfasst. Erfolgs wirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte sind solche, die zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Vermögenswerte darstellen. IFRS-Klassifizierungen von finanziellen Vermögenswerten, die entweder bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft werden, um Inkongruenzen in der Bilanz zu beseitigen, oder die aus einer dokumentierten Konzernbewertung resultieren, wurden nicht vorgenommen. Finanzielle Vermögenswerte werden als zu Handelszwecken gehalten klassifiziert, wenn sie zum Zwecke des Verkaufs oder Rückkaufs in naher Zukunft erworben werden. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts nach der erstmaligen Erfassung werden in der Gesamtergebnisrechnung im Finanzertrag bzw. Finanzaufwand erfasst. Bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen stellen nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungsbeträgen und Fälligkeiten dar, wenn der Konzern die Absicht hat und in der Lage ist, diese Instrumente bis zur Endfälligkeit zu halten. Nach der erstmaligen Erfassung werden bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet. Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte stellen nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte dar, die als zur Veräußerung verfügbar ausgewiesen werden und nicht als Kredite oder Forderungen, bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzinvestitionen oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert klassifiziert sind. Die Folgebewertung der zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Unrealisierte Gewinne oder Verluste werden direkt im Eigenkapital als Rücklage im sonstigen Ergebnis erfasst. Der kumulierte Gewinn oder Verlust wird in die sonstigen Erträge aus dem Verkauf umgegliedert. Ist ein Vermögenswert wertgemindert, wird der kumulierte Verlust erfolgswirksam in den Finanzaufwand umgegliedert und aus der Rücklage für zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte ausgebucht. Zinserträge aus zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode als Zinserträge erfasst. Der Konzern bilanzierte Beteiligungen, die als zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind und nicht an einem aktiven und liquiden Markt gehandelt werden. Ihre Bewertung hängt im Wesentlichen von der Bewertung des zugrunde liegenden Immobilienvermögens durch unabhängige Dritte ab. Nicht-derivative finanzielle VerbindlichkeitenNicht-derivative finanzielle Verbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert abzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten bewertet. Bei der Folgebewertung werden diese finanziellen Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Klassifizierungen von finanziellen Verbindlichkeiten, die entweder bei ihrem erstmaligen Ansatz als erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet eingestuft werden, um Inkongruenzen in der Bilanz zu beseitigen, oder die aus einer dokumentierten Konzernbewertung resultieren, wurden nicht vorgenommen. Derivative FinanzinstrumenteDerivate werden beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert bewertet; zurechenbare Transaktionskosten werden erfolgswirksam erfasst. In den Folgeperioden werden die Derivate zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Daraus resultierende Änderungen werden erfolgswirksam erfasst. Eingebettete Derivate werden unter bestimmten Voraussetzungen vom Basisvertrag getrennt und separat bilanziert. IAS 39.A29 schreibt vor, dass kündbare Finanzinstrumente sowie Finanzinstrumente, die bei Liquidation ein Recht auf Zahlung verkörpern, als finanzielle Verbindlichkeiten zu behandeln sind. Dies gilt für mehrere Beteiligungen an Personengesellschaften, die von Konzerngesellschaften gehalten werden. Nach dem erstmaligen Ansatz erfolgt die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert. Verrechnung von FinanzinstrumentenFinanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und der Nettobetrag in der Bilanz angesetzt, wenn zum gegebenen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch auf Verrechnung der angesetzten Beträge besteht und die Absicht besteht, den jeweiligen Vermögenswert auf Nettobasis zu begleichen oder gleichzeitig zu realisieren und die entsprechende Verbindlichkeit zu ersetzen. Beizulegender Zeitwert von FinanzinstrumentenDer beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, die an organisierten Finanzmärkten gehandelt werden, wird durch den am Bilanzstichtag notierten Marktpreis (Angebotspreis) bestimmt. Der beizulegende Zeitwert von Finanzinstrumenten, für die kein aktiver Markt existiert, wird anhand von Bewertungsmethoden ermittelt. Zu den Bewertungsmethoden gehören die Verwendung von jüngsten Transaktionen zwischen sachverständigen, vertragswilligen und unabhängigen Geschäftspartnern, der Vergleich mit dem aktuellen beizulegenden Zeitwert eines anderen, im Wesentlichen identischen Finanzinstruments, die Verwendung von Discounted-Cashflow-Methoden und anderen Bewertungsmodellen. (k) Wertminderung von FinanzinstrumentenZu jedem Bilanzstichtag ermittelt der Konzern, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung eines finanziellen Vermögenswertes oder einer Gruppe von finanziellen Vermögenswerten vorliegen. Ein finanzieller Vermögenswert oder eine Gruppe von finanziellen Vermögenswerten gilt nur dann als wertgemindert, wenn objektive Hinweise auf eine Wertminderung infolge eines oder mehrerer Ereignisse nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes vorliegen (ein „triggering event“), und dieses Ereignis einen Einfluss auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswertes oder der Gruppe von finanziellen Vermögenswerten hat, die zuverlässig geschätzt werden können. Es können Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass der Schuldner oder eine Gruppe von Schuldnern erhebliche finanzielle Schwierigkeiten hat, bei Ausfall oder Verzug von Zins- oder Tilgungszahlungen, bei hoher Wahrscheinlichkeit eines Konkurses oder einer anderen Reorganisation, und wenn beobachtbare Daten auf eine messbare Verringerung der erwarteten künftigen Cashflows hindeuten, wie etwa Veränderungen der Auftragsbestände oder wirtschaftliche Bedingungen, die mit Ausfällen einhergehen. Liegen objektive Anhaltspunkte für eine Wertminderung vor, entspricht die Höhe der Wertminderung der Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows (ohne erwartete zukünftige, noch nicht eingetretene Kreditausfälle). Im Falle einer Wertminderung von Krediten oder Forderungen wird der Buchwert über ein Wertberichtigungskonto reduziert und die Wertminderung erfolgswirksam erfasst. Zinserträge werden weiterhin auf den reduzierten Buchwert auf Basis des ursprünglichen Effektivzinssatzes des Vermögenswertes erfasst. Forderungen einschließlich der zugehörigen Wertberichtigungen werden ausgebucht, wenn sie als uneinbringlich eingestuft werden und alle Sicherheiten in Anspruch genommen wurden. Wenn sich der Betrag einer geschätzten Wertminderung in einer nachfolgenden Berichtsperiode aufgrund eines nach der Erfassung der Wertminderung eingetretenen Ereignisses erhöht oder verringert, wird der zuvor erfasste Wertminderungsaufwand durch Anpassung des Wertberichtigungskontos erhöht oder verringert. Wird eine ausgebuchte Forderung aufgrund eines nach der Ausbuchung eingetretenen Ereignisses als einbringlich eingestuft, wird der entsprechende Betrag sofort erfolgswirksam erfasst. (I) Ausbuchung von FinanzinstrumentenEin finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
In die Berechnung des Nettogewinns oder -verlusts bei Abgang eines Vermögenswertes werden keine Dividenden oder Zinserträge einbezogen. Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, wenn die zugrunde liegende Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder erloschen ist. Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit gegen eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit wesentlich anderen Vertragsbedingungen ausgetauscht, oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst. (m) Zahlungsmittel und ZahlungsmitteläquivalenteDie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen Kassenbestände, Bankguthaben und liquide Mittel mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als drei Monaten. Die Buchwerte der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente entsprechen aufgrund ihrer kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen den beizulegenden Zeitwerten. (n) RückstellungenEine Rückstellung ist eine gegenwärtige (faktische oder rechtliche) Verpflichtung, die aus einem vergangenen Ereignis resultiert, und deren Eintrittszeitpunkt oder Höhe ungewiss ist. Die Höhe der gebildeten Rückstellung entspricht dem erwarteten Abfluss von Ressourcen zur Erfüllung der Verpflichtung, sofern eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Erwartet der Konzern zumindest teilweise eine Erstattung einer gebildeten Rückstellung (z. B. bei einem Versicherungsvertrag), wird die Erstattung nur dann als separater Vermögenswert erfasst, wenn die Erstattung weitgehend sicher ist. Ist der Zinseffekt wesentlich, werden Rückstellungen mit einem Zinssatz vor Steuern abgezinst, der die für die Verbindlichkeit spezifischen Risiken widerspiegelt. Wird eine Rückstellung abgezinst, wird die durch den Zeitablauf bedingte Erhöhung der Rückstellung als Zinsaufwand erfasst. Rückstellungen mit einer Laufzeit bis zu einem Jahr werden als kurzfristig und Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr als langfristig angesehen. (o) Anteilsbasierte VergütungInn Konzern gibt es kein aktienbasiertes Vergütungsprogramm. (p) Aufgegebene GeschäftsbereicheEine Veräußerungsgruppe wird als aufgegebener Geschäftsbereich klassifiziert, wenn sie Teil eines Unternehmens ist, das entweder bereits veräußert wurde, außer Betrieb ist oder als zur Veräußerung gehalten klassifiziert wird und
Aufgegebene Geschäftsbereiche sind nicht im Ergebnis der fortgeführten Geschäftsbereiche enthalten und werden in der Gesamtergebnisrechnung in einer separaten Position als Ergebnis nach Steuern aus aufgegebenen Geschäftsbereichen ausgewiesen. Der Konzern hat Anfang 2016 die Tätigkeit der „Arrangement of Investments“ eingestellt. Wesentliche langfristige Vermögenswerte oder damit verbundene Verbindlichkeiten resultierten nicht aus dieser Geschäftstätigkeit und konnten daher nicht veräußert werden. Der Gewinnbeitrag und der Cashflow aus dieser Geschäftstätigkeit wurden in der Gesamtergebnisrechnung und der Kapitalflussrechnung gesondert ausgewiesen. 4. Fair-Value-BewertungenDie Anwendung einiger Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Konzerns und der zugehörigen Erläuterungen erfordert die Bestimmung des beizulegenden Zeitwerts von finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten sowie von nicht-finanziellen Vermögenswerten und Verbindlichkeiten. Der beizulegende Zeitwert ist definiert als der Preis, der beim Verkauf eines Vermögenswertes erzielt werden könnte oder für die Übertragung einer Verbindlichkeit in einer ordnungsgemäßen Transaktion zwischen Marktteilnehmern zum Bewertungsstichtag gezahlt werden muss. Bei der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Vermögenswerten und Verbindlichkeiten verwendet der Konzern direkt beobachtbare Marktdaten. Liegen keine beobachtbaren Marktdaten vor, werden die beizulegenden Zeitwerte mittels Bewertungsverfahren ermittelt. Die Fair-Value-Hierarchie kategorisiert die in den Bewertungstechniken verwendeten Eingaben entsprechend ihrer Marktnähe in drei Stufen: Ebene 1: Die (unbereinigten) notierten Preise auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten, auf die das Unternehmen zum Bewertungsstichtag zugreifen kann. Ebene 2: Andere Eingaben als die in Level 1 enthaltenen notierten Marktpreise, die für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt (d.h. der Preis) oder indirekt (d.h. abgeleitet vom Preis) beobachtbar sind Ebene 3: Bewertungsparameter basierend auf nicht beobachtbaren Eingaben für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit Werden die zur Bewertung des beizulegenden Zeitwerts verwendeten Parameter in verschiedene Stufen der Fair-Value-Hierarchie eingeteilt, wird die Fair-Value-Bewertung in ihrer Gesamtheit auf der Ebene der niedrigsten, für die gesamte Bewertung wesentlichen Eingangsgröße kategorisiert. Für Informationen zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verweisen wir auf die Ausführungen in Abschnitt 9.1. Die Fair-Value-Hierarchie lässt sich wie folgt zusammenfassen:
5. Änderungen an den Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie folgenden neuen und geänderten Standards wurden im Berichtszeitraum erstmals angewendet: Änderung an IAS 7 – „Angabeninitiative“Die Änderungen am IAS 7 führen gewisse Angabepflichten für Veränderungen bei Verbindlichkeiten aus Finanzierungstätigkeiten ein. Der Konzern weist die Angaben unter Ziffer 10.1 aus. Änderung am IAS 12 „Bilanzierung latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste“Die Änderung liefert eine Klarstellung bestimmter Themen im Zusammenhang mit dem Ansatz aktiver latenter Steuern für nicht realisierte Verluste aus zu Steuerzwecken zum beizulegenden Zeitwert und zu Anschaffungskosten bewerteten Schuldinstrumenten. Diese Instrumente begründen eine abzugsfähige zeitweilige Differenz, unabhängig davon, ob der Eigentümer des Schuldinstruments erwartet, den Buchwert des Schuldinstruments durch Verkauf oder Nutzung wiederzuerlangen. Die erste Annahme des Standards am 1. Januar 2017 hatte keinerlei Auswirkungen auf den Konzernabschluss. Das IASB hat die folgenden IFRS- und IFRIC-Standards veröffentlicht; sie wurden von der EU anerkannt, sind aber noch nicht wirksam und sind für den Konzern relevant: IFRS 9 „Finanzinstrumente“ (am/nach dem 1. Januar 2018)Im Juli 2014 veröffentlichte das IASB die endgültige Version von IFRS 9 „Finanzinstrumente“, welcher den IAS 39 ersetzt. IFRS 9 enthält überarbeitete Anforderungen für die Klassifizierung und Messung von Finanzvermögen und ein neues Modell für Wertberichtigungen, das bei der Berechnung von Wertberichtigungen erwartete Verluste berücksichtigt. Er enthält die neuen Vorschriften für Hedge Accounting, die im November 2013 veröffentlicht wurden. Der Standard ersetzt alle zuvor veröffentlichten Versionen von IFRS 9 und tritt erstmals für Berichtszeiträume in Kraft, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Die EU hat ihn im November 2016 übernommen. Die Übernahme von IFRS 9 dürfte sich nur unwesentlich auf den Konzernabschluss auswirken. IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“ (am/nach dem 1. Januar 2018)Im Mai 2014 veröffentlichte das IASB den neuen Standard IFRS 15 „Erlöse aus Verträgen mit Kunden“. Ziel des neuen Standards zur Erfassung von Erlösen ist die Zusammenfassung der derzeit bestehenden Richtlinien und Auslegungen in einem einheitlichen Modell zur Erfassung von Umsatzerlösen. IFRS 15 ist auf Berichtszeiträume anzuwenden, die am oder nach dem 1. Januar 2018 beginnen. Der Konzern erwartet die folgenden Auswirkungen:
Angaben nach IFRS 15 enthalten qualitative und quantitative Informationen über die Verträge des Konzerns mit Kunden, erhebliche Ermessensentscheidungen, Änderungen dieser Entscheidungen und Vertragskosten. Der Konzern beabsichtigt, IFRS 15 zu übernehmen und dabei den rückblickenden Ansatz zu wählen, d. h. die kumulativen Auswirkungen der Übernahme werden ab dem 1. Januar 2018 in den Gewinnrücklagen erfasst und Vergleichsinformationen werden nicht angepasst. Wesentliche Auswirkungen werden nicht erwartet, da die betroffenen Immobilienerschließungs- und Bauverträge zum beizulegenden Zeitwert in Bezug auf den Unternehmenszusammenschluss bewertet werden. IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ (am/nach dem 1. Januar 2019)IFRS 16 „Leasingverhältnisse“ wurde im Januar 2016 veröffentlicht und gilt im Prinzip für alle Leasingverhältnisse; danach müssen Nutzungsrechte und damit verbundene Leasingverpflichtungen in der Bilanz des Leasingnehmers erfasst werden und die Anhangangaben müssen umfangreiche Offenlegungen enthalten. Die Auswirkungen auf den Geschäftsbericht des Konzerns werden derzeit untersucht. Der Konzern erwartet bei erstmaliger Anwendung von IFRS 16 eine leichte Ausweitung der Bilanz sowie geringfügige Veränderungen beim EBIT. Wir erwarten keine erheblichen Änderungen für Leasingverträge, in denen der Konzern als Leasinggeber fungiert. Das IASB hat ferner die folgenden Standards und Auslegungen revidiert, geändert oder herausgegeben, die in künftigen Berichtszeiträumen anzuwenden sind. Diese haben entweder keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss oder die Überprüfung potenzieller Auswirkungen dauert noch an.
* gegebenenfalls durch EU-Übernahme angepasst 6. Verwendung von Schätzungen und ErmessensentscheidungenDie Erstellung von Konzernabschlüssen nach IFRS erfordert Annahmen und Schätzungen, welche Einfluss auf die Buchwerte der erfassten Aktiva und Passiva, Erträge und Aufwendungen sowie die Angabe von Eventualverbindlichkeiten haben. Die Annahmen und Schätzungen basieren auf Parametern, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses bestanden. Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen für künftige Berichtszeiträume und tatsächliche künftige Ergebnisse können von den im Konzernabschluss gemachten Angaben abweichen und Auswirkungen haben, die in künftigen Konzernabschlüssen ausgewiesen werden. Weitere Angaben zu den gemachten Annahmen und Schätzungen werden im Anhang für einzelne Abschlusspositionen in den Angaben aufgeführt. Schätzungen und Ermessensentscheidungen finden vor allem im Rahmen der folgenden Themen Anwendung: Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen ImmobilienDie in den Bewertungsmodellen zu Festlegung der Marktwerte von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien angewandten Input-Faktoren wie beispielsweise erwartete Cashflows, angenommene Mietpreisentwicklung, angenommene Leerstandsquoten, die Abzinsungssätze und die Finanzierungskostensätze sind wichtige Bewertungsparameter. Diese Input-Faktoren basieren auf Annahmen für die Zukunft. Die Input-Faktoren werden von externen Bewertungsexperten anhand öffentlich verfügbarer Informationen und Erkenntnisse der Gesellschaft festgelegt. Informationen zur Sensitivitätsanalyse, welche die Auswirkungen einer Abweichung der wichtigsten Input-Faktoren für die Bewertung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien quantifiziert, finden Sie unter Ziffer 9.1. Latente SteueransprücheDie Beurteilung, ob latente Steueransprüche ausgewiesen werden können, hängt davon ab, wie wahrscheinlich die Realisierung künftiger Steuervorteile ist. Der tatsächliche Betrag des zu versteuernden Einkommens in künftigen Berichtszeiträumen und die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit latenter Steueransprüche kann jedoch von den Erwartungen an dem Datum, an dem die latenten Steuern aktiviert wurden, abweichen. Daher könnten Ergebnisse der kommenden Geschäftsjahre, die von den am Bilanzstichtag gemachten Annahmen abweichen, eine wesentliche Anpassung des Buchwerts der latenten Steueransprüche erfordern. Für den Konzern bestehen 60 Millionen EUR (2016: 2 Millionen EUR) an geschätzten steuerlichen Verlustvorträgen. Diese Verluste beziehen sich auf Tochterunternehmen mit Verlusthistorie; sie verfallen nicht und können nicht zum Ausgleich zu versteuernden Einkommens an anderer Stelle im Konzern verwendet werden. Für diese Tochterunternehmen besteht weder eine zu versteuernde zeitweilige Differenz noch verfügen sie über Steuerplanungsmöglichkeiten, welche den Ausweis dieser Verluste als latente Steueransprüche unterstützen könnten. Auf dieser Grundlage hat der Konzern festgelegt, dass auf die steuerlichen Verlustvorträge keine latenten Steueransprüche ausgewiesen werden können. RückstellungenZum Zeitpunkt des Ausweises und der Bewertung besteht Unsicherheit hinsichtlich künftiger Steigerungen, des Betrags, des Datums und der Wahrscheinlichkeit von Rückstellungen. Auf der Grundlage bestehenden Wissens ist es angemessen wahrscheinlich, dass die Ergebnisse im kommenden Geschäftsjahr, die von den Annahmen abweichen, eine erhebliche Anpassung des Gesamtbuchwerts der Rückstellungen erfordern könnten; dies wird in der Konzernbilanz ausgewiesen. Bewertung finanzieller VerbindlichkeitenBei der Bewertung finanzieller Verbindlichkeiten sind Schätzungen künftiger Cashflows und sämtliche Änderungen an Geschäftsbedingungen besonders bedeutsam. Ferner werden für unternehmensspezifische, aus der jeweiligen Finanzierung abgeleitete Risikoprämien Schätzungen erstellt. Informationen zur Sensitivitätsanalyse, welche die Auswirkungen einer Änderung der Marktzinsen auf den Buchwert finanzieller Verbindlichkeiten quantifiziert, finden Sie unter Ziffer 12.3. Wertminderungsprüfung des Geschäfts- oder FirmenwertsDie Festlegung des erzielbaren Betrags erfordert Annahmen und Schätzungen, insbesondere hinsichtlich der künftigen Entwicklung der Gewinne und nachhaltigen Wachstumsraten. Einbeziehung der CG Gruppe AG (CG) nach der Equity-MethodeDer Konzern hat nach eigener Einschätzung im Zeitraum vom Oktober bis 21. Dezember 2017 erheblichen Einfluss auf die CG Gruppe AG. Durch sein Tochterunternehmen Pebble Investment GmbH erhielt der Konzern die Kontrolle über 50% der Stimmrechte der CG. Die Gesellschaft hatte keine Kontrolle über CG laut Definition gemäß IFRS 10, da keine Beherrschung der relevanten Aktivitäten von CG bestand. Zu diesem Zeitpunkt wäre der Konzern nicht in der Lage gewesen, die Hauptversammlung mit 50 % der Stimmrechte zu dominieren, da alle Entscheidungen in der Hauptversammlung von einem anderen Aktionär hätten blockiert werden können. Hinsichtlich der während der Kaufpreisallokation angewandten Gegenleistung unter IFRS 3 ist für die Gruppe der beizulegende Zeitwert der ersten, unmittelbar vor der Übernahme stattfindenden Transaktion, die zur Einbeziehung der CG nach der Equity-Methode führte, entscheidend. Unternehmenszusammenschlüsse mit GxP German Property AG (GxP) und CG Gruppe AGBei Unternehmenszusammenschlüssen müssen laut IFRS 3 alle Aktiva und Passiva zum beizulegenden Zeitwert am Tag des Abschlusses ausgewiesen werden. Um den beizulegenden Zeitwert der Aktiva und Passiva abzuleiten, liegen jeder Bewertung spezifische Angaben zugrunde. Zur Bewertung des Immobilienbestandes sind beispielsweise künftige Aufwendungen und der künftige Verkaufspreis entscheidende Angaben. Die Ableitung des beizulegenden Zeitwerts finanzieller Verbindlichkeiten hängt sehr stark von Angaben wie z. B. den angewandten Marktzinsen ab. Beurteilung des Fondsmanagers hat erheblichen EinflussDurch seine Tochterunternehmen ist der Konzern als Asset Manager für Einzelimmobilienfonds tätig, an denen der Konzern Minderheitsbeteiligungen von 5,1 % des ausgegebenen gezeichneten Kapitals der betreffenden Fonds hält. Gemäß den Asset-Management-Verträgen erhält der Konzern weitreichende Rechte zur Verwaltung und Entwicklung der Fondsimmobilien. Nach Berücksichtigung aller Tatsachen und Umstände ist der Konzern der Auffassung, dass er weder laut IFRS 10 eine beherrschende Stellung noch laut IAS 28 maßgeblichen Einfluss hat. Entsprechend werden die Beteiligungen als Finanzinstrumente laut IAS 39 bilanziert und haben zum 31. Dezember 2017 einen Buchwert von 1.153 TEUR. 7. Konsolidierungskreis7.1. Änderungen im KonzernIn den ausgewiesenen Geschäftsjahren hat sich die Anzahl der voll konsolidierten Unternehmen wie folgt geändert:
Im Geschäftsjahr 2017 wurden im Rahmen von Übernahmen erhebliche Zugänge verzeichnet, diese werden im nachfolgenden Abschnitt gemäß den Anforderungen von IFRS 3 detailliert ausgewiesen. Die Zugänge zum Konsolidierungskreis 2016 ergeben sich aus Unternehmensgründungen des Konzerns; Unternehmenszusammenschlüsse fanden nicht statt. 7.2. Unternehmenszusammenschlüsse(a) CG Gruppe AGAm 22. August 2017 unterzeichnete die Gesellschaft einen Vertrag zur Übernahme des gesamten Stammkapitals der Pebble Investment GmbH (Pebble), Berlin, einer Holdinggesellschaft, die zu diesem Zeitpunkt 17.500.000 nennwertlose Namensaktien der CG Gruppe AG, Berlin, (CG) hielt. Das Ziel der Übernahme ist die Ausweitung der Geschäftsaktivitäten der Gesellschaft in die Immobilienentwicklungsbranche. Die Übernahme wurde durch Ausgabe von Namensaktien sowie die Emission einer Anleihe von 150.000 TEUR finanziert. Die Transaktion wurde am 2. November 2017 abgeschlossen. Pebble selbst stellt laut IFRS 3 kein Unternehmen dar, da der einzige Zweck im Halten von Anteilen an CG besteht. Dementsprechend wies die Gesellschaft die einzelnen identifizierbaren erworbenen Vermögenswerte und übernommenen Verbindlichkeiten zu deren jeweiligen Geschäfts- oder Firmenwerten zum Kaufzeitpunkt aus und bilanzierte sie. Durch eine solche Transaktion entsteht kein Goodwill, da die entstehende Differenz den Anteilen an verbundenen Unternehmen zugewiesen wurde. Die Beteiligung an Pebble entsprach einer Beteiligung von 50 % an CG und führte zu einem maßgeblichen Einfluss des Konzerns auf CG durch die Pebble Investment GmbH. Pebble beherrschte CG im Sinne von IFRS 10 nicht, da kein Einfluss auf die relevanten Aktivitäten von CG bestand. Entsprechend wird CG nach der Equity-Methode in der Konzernbilanz als assoziiertes Unternehmen ausgewiesen. Am 1. November 2017 emittierte CG bis zu 1000 Pflichtwandelanleihen (Anleihen) mit einem Nennwert von insgesamt 100.000 TEUR und dem Fälligkeitsdatum 1. November 2022. Die Anleihen werden in Aktien der CG umgewandelt, was rund 4,09 % des gesamten Aktienkapitals der CG auf voll verwässerter Basis entspricht. Der Umwandlungszeitraum zur Ausübung der Umwandlungsoption beginnt am 20. Dezember 2017. Die meisten Anleihen wurden ursprünglich von der Aggregate Holdings S.A., Luxemburg („Aggregate“) gegen Darlehensforderungen in Höhe von 70.545 TEUR sowie eine zusätzliche Barzahlung von 10.955 TEUR erworben. Aggregate übertrug die Anleihen am 29. November 2017 gegen Wandelanleihen an der CONSUS Real Estate AG an die Gesellschaft. Dementsprechend wurde die Gesellschaft zur hundertprozentigen Eigentümerin der Anleihen. Ab dem 20. Dezember 2017 konnten die Anleihen in Aktien der CG umgewandelt werden. Ferner erhöhte die Gesellschaft ihren Anteil an CG durch die Übernahme einer weiteren Beteiligung von 5 % in einer Transaktion im Zusammenhang mit der Zeichnung der Anleihen am 21. Dezember 2017. Zu diesem Zeitpunkt erlangte die Gesellschaft die Beherrschung über CG. Zum Bilanzstichtag beträgt die voll verwässerte Beteiligung der Gesellschaft an CG 59,09 % des gesamten ausgegebenen Aktienkapitals von CG. Nach Übernahme der Stimmrechtsmehrheit können alle Entscheidungen, die eine einfache Mehrheit erfordern, von der Gesellschaft getroffen werden, ohne das Risiko, dass Entscheidungen von den anderen Aktionären in der Hauptversammlung blockiert werden. Unter anderem ermöglicht dies die Ernennung und den Austausch des Managements durch die Gesellschaft und verleiht der Gesellschaft die Befugnisse des Beteiligungsunternehmens. Die Gesellschaft hat nun laut Definition gemäß IFRS 10 die Beherrschung über CG. Für Rechnungslegungszwecke wird der 31. Dezember 2017 als Stichtag für den Übergang vom assoziierten Unternehmen zum Tochterunternehmen, also für die erste Konsolidierung von CG als Tochterunternehmen, verwendet. Da nicht beherrschende Anteile ausschließlich auf der Grundlage bestehender Beteiligungen (aktuelle Beteiligung) bewertet werden und nicht beherrschende Anteile weiterhin Zugang zu den mit den zugrundeliegenden Beteiligungen verbundenen wirtschaftlichen Vorteilen haben, wird die Beteiligung von 4,09% aus der Umwandlungsoption den nicht beherrschenden Anteilen zugeschlagen. Der beizulegende Zeitwert der unmittelbar vor der Übernahme gehaltenen Eigenkapitalanteile betrug EUR 793.281 TEUR. Die infolge der Neubewertung der Eigenkapitalanteile nach beizulegendem Zeitwert ausgewiesenen Gewinne (Verluste) betrugen 0 TEUR. Weitere Informationen entnehmen Sie bitte Kapitel 6.
Das Portfolio besteht im Wesentlichen aus Entwicklungsprojekten, die sich in verschiedenen Entstehungsphasen befinden (noch vermietet, Erschließungs-/Planungsphase oder Bau-/Neuentwicklungsphase). Die von unabhängigen dritten Gutachtern durchgeführten Bewertungen basieren auf einem Restwertverfahren mit Ausnahme der vorhandenen Gebäude, die einer Discounted-Cashflow-Bewertung (DCF-Bewertung) unterliegen. Die Berechnung der Anpassungen des beizulegenden Zeitwerts der Erschließungsprojekte, die nicht durch externe Wertgutachten abgedeckt sind, gründet sich auf Aufschläge auf externe Wertgutachten. Die Berechnungen hinsichtlich der Schätzungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgen mit einem Aufschlagsfaktor von 1,2, einem stellvertretenden Wert für den gewichteten Durchschnitt der Aufschläge für Entwicklungsimmobilien ohne Anpassungen, die außerhalb der Parameter liegen. Um die Anpassungen des beizulegenden Zeitwerts der Finanzierungsverbindlichkeiten festzustellen, wurden folgende Annahmen angewandt:
Consus kommt zu dem Schluss, dass die Marke „CG“ nicht das Kriterium der Identifizierbarkeit erfüllt und erkannte somit CG nicht als Marke an. Aufgrund der Komplexität der Übernahmen behält sich der Konzern die Möglichkeit vor, rückwirkende Anpassungen vorzunehmen. Offene wichtige Themen sind u. a. die Prüfung, wie die beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, Immobilienerschließungsprojekten, Finanzierungsverbindlichkeiten, Gegenleistungen, nicht beherrschenden Anteilen und daraus resultierenden Steuerlatenzen, bewertet werden. Daher sind die Angaben im Sinne von IFRS 3.45 vorläufig. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der hauptsächlich nicht einzeln identifizierbare Vermögenswerte wie den positiven Geschäftsausblick und Mitarbeiterkompetenzen umfasst, ist steuerlich nicht abzugsfähig. Der Konzern hat die Partial-Goodwill-Methode angewandt, bei der die nicht beherrschenden Anteile mit ihrem Anteil des identifizierbaren Nettovermögenswerts ohne jeglichen Geschäfts- oder Firmenwert bewertet werden. Erworbene immaterielle Vermögenswerte unterliegen keiner unbestimmten Nutzungsdauer. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen mit einem Bruttowert von 54.202 TEUR wurden erworben, davon sind 183 TEUR vermutlich uneinbringlich. Der beizulegende Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen an Fremde beträgt 54.019 TEUR. Da die CG erstmals am 31. Dezember 2017 einbezogen wurde, leistete die CG keinen Beitrag als konsolidiertes Tochterunternehmen zu den Umsatzerlösen des Konzerns oder zu den Verlusten des Geschäftsjahrs. Hätte die Übernahme zu Beginn des Geschäftsjahres stattgefunden, hätte die CG 205.197 TEUR zur Gesamtleistung beigetragen und 17,817 TEUR zum Konzerngesamtergebnis. (b) GxP German Properties AGAm 11. November 2017 erwarb die Gesellschaft 6.091.571 Anteile an der GxP German Properties AG, Frankfurt am Main, (GxP) von einer Investorengruppe. Ziel ist die Ausweitung des Gewerbeimmobilien-Portfolios des Konzerns in Deutschland und die Verbesserung der Asset-Management-Dienstleistungen. Die erworbenen Beteiligungen entsprechen 58% der Anteile der GxP. Die erworbenen GxP-Anteile sind mit Stimmrechten versehen. Der Kaufpreis von 33.624 TEUR wurde am Tag der Übernahme bar bezahlt. Die Anschaffungskosten des Unternehmenszusammenschlusses wurden den erworbenen Aktiva und Passiva zugeschlagen, hierbei wurde die Zuweisung des Kaufpreises am Erwerbsdatum wie folgt vorgenommen:
Der beizulegende Zeitwert wird anhand der DCF-Methode bemessen. Daher werden die zukünftigen Cashflows, die durch Vertragsbedingungen festgelegt werden, zum Bewertungsdatum diskontiert. Hinsichtlich der Bankkredite mit variabler Verzinsung wird der Zinscashflow auf Basis der Terminkurse, einschließlich der entsprechenden vertraglich fixierten Kreditmarge, bestimmt. Aufgrund der Komplexität der Übernahmen behält sich der Konzern die Möglichkeit vor, rückwirkende Anpassungen vorzunehmen. Offene wichtige Themen sind u. a. die Prüfung, wie die beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, Finanzierungsverbindlichkeiten, Gegenleistungen, nicht beherrschenden Anteilen und daraus resultierenden Steuerlatenzen, bewertet werden. Daher sind die Angaben im Sinne von IFRS 3.45 vorläufig. Der Geschäfts- oder Firmenwert, der hauptsächlich nicht einzeln identifizierbare Vermögenswerte wie den positiven Geschäftsausblick und Mitarbeiterkompetenzen umfasst, ist steuerlich nicht abzugsfähig. Der Konzern hat die Partial-Goodwill-Methode angewandt, bei der die nicht beherrschenden Anteile mit ihrem Anteil des identifizierbaren Nettovermögenswerts ohne jeglichen Geschäfts- oder Firmenwert bewertet werden. Erworbene immaterielle Vermögenswerte unterliegen keiner unbestimmten Nutzungsdauer. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen mit einem Bruttowert von 353 TEUR wurden erworben, davon sind 88 TEUR vermutlich uneinbringlich. Der beizulegende Zeitwert der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen an Fremde beträgt 265 TEUR. Seit der ersten Konsolidierung trug GxP 2.093 TEUR zur Gesamtleistung und 1.132 TEUR zum Konzerngesamtergebnis bei. Hätte die Übernahme zu Beginn des Geschäftsjahres stattgefunden, hätte GxP 12.987 TEUR zur Gesamtleistung beigetragen und 15.509 TEUR zum Konzerngesamtergebnis. 7.3. Angaben zu Tochterunternehmen mit bedeutenden nicht beherrschenden AnteilenDie Finanzinformationen zu bedeutenden nicht beherrschenden Anteilen an Tochterunternehmen sind nachstehend zusammengefasst. Die genannten Beträge verstehen sich vor Eliminierungen, die zwischen den Unternehmen vorgenommen werden.
Am 11. November 2017 erwarb die Gesellschaft 58,0 % der Anteile der GxP German Properties AG. Vor Eliminierungen, die zwischen den Unternehmen vorgenommen wurden, betrugen die Umsatzerlöse der GxP-Gruppe für die beiden Monate, die am 31. Dezember 2017 endeten, 2.018 TEUR. Der Gewinn für die beiden Monate betrug 1.188 TEUR. Die Cashflows aus der betrieblichen Tätigkeit betrugen 744 TEUR. In den zwei Monaten, die am 31. Dezember 2017 endeten, betrugen die Cashflows aus der Investitionstätigkeit und die Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit -4.815 TEUR bzw. EUR 2.729 TEUR. Der gesamte Cashflow führte netto zu einer Verringerung der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente um 1.343 TEUR. Aufgrund der ersten Konsolidierung der CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2017 leistete die CG noch keinen Beitrag zum Konzerngesamtergebnis oder den Cashflows. Den Minderheitsanteilseignern der CG Gruppe AG wurden in der Aktionärsvereinbarung gewisse Schutzrechte gewährt. Diese Rechte beziehen sich auf gewisse definierte Themen außerhalb der operativen Entscheidungen im Alltagsgeschäft. Obwohl es sich um Schutzrechte handelt, begrenzen sie den Zugang des Konzerns zu Aktiva und Passiva der CG dergestalt, dass beispielsweise eine Veräußerung oder eine Übertragung faktisch aller Vermögenswerte oder erheblicher Teile an ein anderes Unternehmen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Minderheitsanteilseigner möglich ist. Unter mehreren von Unternehmen der CG-Gruppe initiierten Kreditvereinbarungen sind die Rechte auf Dividendenausschüttung eingeschränkt. 7.4. Angaben zu für den Konzern wesentlichen assoziierten UnternehmenVor der ersten Vollkonsolidierung der CG Gruppe AG am 31. Dezember 2017 und nach der Übernahme einer Beteiligung von 50 % am Konzern am 2. November 2017 wurde die Beteiligung an der CG Gruppe AG als Investition erfasst und nach der Equity-Methode bilanziert. Weitere Informationen siehe Ziffer 7.2. Die nach der Equity-Methode bilanzierte Investition in ein assoziiertes Unternehmen betrifft ausschließlich die Gesamtergebnisrechnung für den zweimonatigen Zeitraum ab dem 1. November 2017, da die CG Gruppe AG per 21. Dezember 2017 voll konsolidiert war.
8. Anhang zur Konzerngesamtergebnisrechnung8.1. Ergebnis aus VermietungsaktivitätenIm Geschäftsjahr 2017 baute der Konzern sein Immobilienportfolio stetig aus, sowohl durch Erwerb von Immobilienvermögen als auch durch Unternehmenszusammenschlüsse. Den Immobilien des neu erworbenen Tochterunternehmens GxP German Properties AG zuzurechnende Mieteinnahmen wurden nur für den Zeitraum von zwei Monaten nach der ersten Konsolidierung am 1. November 2017 ausgewiesen. Weitere Informationen zu den Unternehmenszusammenschlüssen können Ziffer 7.2 entnommen werden. Im Geschäftsjahr 2016 wurden keine Erträge oder Aufwendungen generiert, da das Unternehmen keinerlei Immobilien zu Investitionszwecken hielt.
8.2. Ergebnis aus EntwicklungsaktivitätenDa die Entwicklungsaktivitäten des Konzerns auf die Tochtergesellschaft CG Gruppe AG beschränkt sind, die erst am 31. Dezember 2017 voll konsolidiert war, ist für den Berichtszeitraum kein Ergebnis aus Entwicklungsaktivitäten ausgewiesen. 8.3. Ergebnis aus der Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen ImmobilienDas Ergebnis aus der Neubewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien betrug 17.060 TEUR und ergab sich vor allem aus Neubewertungen der CONSUS-Immobilien. Weitere Informationen wie Input-Parameter stehen unter Ziffer 9.1. zur Verfügung. 8.4. Sonstige betriebliche ErträgeDie sonstigen betrieblichen Erträge für das Geschäftsjahr 2017 in Höhe von 240 TEUR stehen hauptsächlich im Zusammenhang mit Erträgen aus Asset-Management-Verträgen und Erträgen aus der Vergabe von Krediten. 2016 enthalten die sonstigen betrieblichen Erträge nur eine Rechnung in Höhe von 80 TEUR an den Anteilseigner Consus GmbH, Leipzig, für Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vorbereitung auf die neue Geschäftstätigkeit. Dieser Betrag wird als Forderung gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen per 31. Dezember 2016 ausgewiesen. 8.5. PersonalaufwandDer Personalaufwand für die Geschäftsjahre 2016 und 2017 ist unten aufgeführt. Die Gesellschaft hatte im Geschäftsjahr 2016 keine Angestellten.
8.6. Sonstige betriebliche AufwendungenSonstige betriebliche Aufwendungen sind wie folgt untergliedert:
Sonstige Aufwendungen umfassen hauptsächlich Aufwendungen aus einem stornierten Kaufvertrag für Immobilienvermögen in Höhe von 3.513 TEUR. Der Betrag entspricht einer Anzahlung, die bei Stornierung des Geschäfts ausgebucht wurde. 8.7. Planmäßige Abschreibungen
Entspricht der planmäßigen Abschreibung von immateriellen Vermögenswerten, Anlagen und anderen Vermögenswerten. Im Berichtszeitraum oder in den Vorjahren wurde kein Wertminderungsaufwand erfasst. An dieser Stelle wird auf den Anlagespiegel verwiesen. 8.8. Finanzerträge und FinanzaufwendungenDas Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:
Das Finanzergebnis kann den Kategorien laut IAS 39 wie folgt zugeordnet werden:
8.9. Ergebnis aus nach der Equity-Methode bilanzierten BeteiligungenVerluste aus nach der Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen ergeben sich aus den zwei Monaten der Einbeziehung der CG Gruppe AG nach der Equity-Methode im November und Dezember 2017. 8.10. ErtragsteuernErtragsteueraufwendungen und -erträge setzen sich je nach Herkunft wie folgt zusammen: Ertragsteuern
Der Steueraufwand im Berichtsjahr beträgt 5.509 TEUR und ergibt sich hauptsächlich aus den im Berichtszeitraum aufgetretenen latenten Steuern auf zeitweilige Differenzen. Der Steueraufwand im Geschäftsjahr 2016 {5 TEUR) bezieht sich ausschließlich auf Steuern aus laufender Geschäftstätigkeit und ergibt sich aus der Steuerfestsetzung für 2016. Weitere Informationen finden sich in Kapitel 9.15. Die nachstehende Tabelle zeigt einen Abgleich zwischen dem im entsprechenden Zeitraum erwarteten Steueraufwand, der anhand des effektiven Steuersatzes von 30,175% (2016: 31,925 %) errechnet wurde, mit den tatsächlichen Steueraufwendungen oder -erträgen:
Besteuerung der GesellschaftErtragsteueraufwand und -erträge bestanden hauptsächlich aus deutscher Körperschaftsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag) und Gewerbesteuer. Der anwendbare durchschnittliche effektive Steuersatz für die deutschen Konzernunternehmen beträgt 30,175 % und setzt sich aus Körperschaftsteuer (15 %) sowie einem Solidaritätszuschlag von 5,5 % und einer standortabhängigen Gewerbesteuer zusammen. Abhängig vom Steuerhebesatz der Gemeinde, in der das Unternehmen einen dauerhaften Standort unterhält, wird die Steuer in Höhe eines Prozentsatzes vom Ertrag zum 31. Dezember 2017 erhoben. 8.11. Aufgegebener GeschäftsbereichWie unter Ziffer 1.2. beschrieben hat die Gesellschaft ihre ehemaligen Geschäftsaktivitäten als Vertriebsorganisatorin und Koordinatorin für Einzelfonds der publity Performance GmbH ab Anfang 2016 eingestellt. Im Geschäftsjahr 2016 wurden sämtliche Umsatzerlöse der Gesellschaft ausschließlich aus dieser Aktivität erzielt. Aufgrund der Aufgabe wird das Unternehmen in der Konzerngesamtergebnisrechnung als aufgegebener Geschäftsbereich klassifiziert. Aufwand und Ertrag des aufgegebenen Geschäftsbereichs setzt sich wie folgt zusammen:
8.12. Ergebnis je AktieDas unverwässerte Ergebnis je Aktie aus fortgeführten Geschäftsbereichen wird durch Division der den Anteilseignern zuzurechnenden Erträge/Verluste aus fortgeführten Geschäftsbereichen des Mutterunternehmens durch die gewichtete Durchschnittsanzahl unverwässerter Anteile im betreffenden Geschäftsjahr errechnet. Das unverwässerte Ergebnis je Aktie aus fortgeführten und aufgegebenen Geschäftsbereichen wird durch Division des den Aktionären des Mutterunternehmens zuzurechnenden Konzernergebnisses für den Berichtszeitraum durch die unverwässerte gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im jeweiligen Geschäftsjahr errechnet. Die gewichtete durchschnittliche Anzahl an Stammaktien wird aus der Anzahl der am Beginn des Berichtszeitraums im Umlauf befindlichen Aktien berechnet, korrigiert um die Anzahl der während des Berichtszeitraums ausgegebenen Aktien und multipliziert mit einem Zeitgewichtungsfaktor. Der Zeitgewichtungsfaktor spiegelt das Verhältnis zwischen der Anzahl an Tagen, an denen sich die betreffenden Aktien im Umlauf befanden, und der Gesamtzahl an Tagen im Berichtszeitraum wider.
Die folgenden EigenkapitaIinstrumente wurden bei der Feststellung des verwässerten Ergebnisses je Aktie nicht berücksichtigt, da sie einen Verwässerungsschutz darstellen würden.
9. Anhang zur Konzernbilanz9.1. Als Finanzinvestition gehaltene ImmobilienDie Buchwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entwickelten sich wie folgt:
Die Buchwerte von im Bau befindlichen Vermögenswerten entwickelten sich wie folgt: IAS 40 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (im Bau)
Das Portfolio des Consus-Konzerns besteht vor allem aus Gewerbeimmobilien (Büros und Einzelhandel) und zu einem geringeren Anteil aus Wohnimmobilien. Mit der Übernahme von GxP und CG im Jahr 2017 baute die Gesellschaft ihr Portfolio an als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erheblich aus. Per 31. Dezember 2016 waren nur Aufträge über drei Liegenschaften abgeschlossen. Da zu diesem Zeitpunkt die Verträge noch nicht ausgefertigt waren, bestand kein zivilrechtliches Eigentum an den Immobilien. Daher werden für 2016 nur Anzahlungen für als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ausgewiesen. Die zu diesem Zeitpunkt bereits entstandenen Kosten sind als Anzahlungen erfasst. Am 31. Dezember 2016 waren noch keine Mieten eingenommen worden und es waren noch keine direkten Betriebskosten für Vermietungsaktivitäten entstanden. Per 31. Dezember 2017 wurden die von der Gesellschaft als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien von unabhängigen externen Gutachtern bewertet. Das Ergebnis aus der Neubewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wird in der Konzerngesamtergebnisrechnung ausgewiesen. Neben der Berechnung der Marktwerte wurden Sensitivitätsanalysen durchgeführt. Die Analyse für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, die unter Anwendung des deutschen Ertrags Wertverfahrens bewertet werden, zeigt die potenzielle Schwankung der Marktwerte bei Erhöhung oder Verringerung der zwei wichtigsten Input-Faktoren marktübliche Miete und Kapitalisierungszinssatz um einen gewissen Prozentsatz zum 31. Dezember 2017. Hätten sich die marktübliche Miete und der Kapitalisierungszinssatz, die der Bewertung der Liegenschaft zugrunde lagen, um 10 bzw. 0,25 % erhöht oder vermindert, hätten sich für die von der CONSUS Real Estate AG und der GxP German Properties AG gehaltenen Liegenschaften per 31. Dezember 2017 die folgenden Werte ergeben:
Die Analyse für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien, die unter Anwendung der Discounted-Cashflow-Methode bewertet werden, zeigt die potenzielle Schwankung der Marktwerte bei Erhöhung oder Verringerung der zwei wichtigsten Input-Faktoren Abzinsungssatz und Kapitalisierungszinssatz um einen gewissen Prozentsatz zum 31. Dezember 2017. Hätten sich der Abzinsungssatz und der Kapitalisierungszinssatz, die als Grundlage für die Bewertung der Liegenschaften dienten, um 10 bzw. 0,5 Prozent erhöht oder verringert, hätten sich am 31. Dezember 2017 die folgenden Werte ergeben:
Die Analyse für als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien im Bau, die unter Anwendung der Discounted-Cashflow-Methode bewertet werden, zeigt die potenzielle Schwankung der Marktwerte der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien bei Anstieg oder Verringerung der zwei wichtigsten Input-Faktoren Abzinsungssatz und Kapitalisierungszinssatz um einen gewissen Prozentsatz per 31. Dezember 2017. Hätten sich der Nettoverkaufspreis und die Entwicklungsquoten, welche der Bewertung der Immobilien zugrunde lagen, um 10 Prozent erhöht oder verringert, hätte dies per 31. Dezember 2017 die folgenden Werte zur Folge gehabt:
Die wichtigsten Bewertungsparameter für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Level 3} sind zum 31. Dezember 2017 für nach dem deutschen Ertragswert verfahren bewertete Liegenschaften wie folgt:
Die wichtigsten Bewertungsparameter für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Level 3) sind zum 31. Dezember 2017 für nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertete Liegenschaften wie folgt:
Die wichtigsten Bewertungsparameter für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien im Bau (Level 3) sind zum 31. Dezember 2017 für nach der Discounted-Cashflow-Methode bewertete Liegenschaften wie folgt:
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sind generell durch Sicherheiten für die Darlehen belastet. Für die Gesellschaft bestehen keinerlei Einschränkungen hinsichtlich der Veräußerung der Liegenschaften. Finanzierte Immobilien sind generell durch grundpfandrechtliche Sicherungen auf die Liegenschaften abgesichert und unterliegen Zuweisungen von Rechten und Forderungen aus Kaufverträgen. Wird eine Liegenschaft verkauft, wird die Finanzierung bei Bedarf durch eine außerplanmäßige Rückzahlung ausgeglichen. Auf der Grundlage der zum Berichtszeitpunkt bestehenden Verträge werden die folgenden Mindest-Mietzahlungen erwartet:
Im Verlauf des Geschäftsjahrs wurden bedingte Mietzahlungen in Höhe von 1.093 TEUR (Vorjahr: 0) ausgewiesen. 9.2. Sachanlagen und sonstige immaterielle VermögenswerteDie Entwicklung der Sachanlagen, Vorauszahlungen auf als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien sowie der sonstigen immateriellen Vermögenswerte wird im Konzernanlagenspiegel dargestellt. Entwicklung des Anlagevermögens -2017
Entwicklung des Anlagevermögens – 2016
Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte des Konzerns werden nicht als Sicherheit verpfändet. Vertragliche Verpflichtungen zum Erwerb von Sachanlagen oder immateriellen Vermögenswerten bestehen nicht. 9.3. Geschäfts- oder FirmenwertZum 31. Dezember 2017 betrug der Geschäfts- oder Firmenwert 700.076 TEUR (31. Dezember 2016 0 TEUR). Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 698.490 TEUR entfällt auf CG und Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von 1.586 TEUR entfällt auf GxP. Der Geschäfts- oder Firmenwert wird den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten des Konzerns zugewiesen, die von Synergieeffekten des Unternehmenszusammenschlusses profitieren. Die zahlungsmittelgenerierenden Einheiten entsprechend den jeweiligen Rechtseinheiten. Die erzielbaren Beträge der zahlungsmittelgenerierenden Einheiten wurden unter Verwendung von Cashflow-Projektionen festgelegt, die auf der Berechnung des verwendeten Werts beruhten. Die für die Prüfung auf Wertminderungen verwendeten geschätzten künftigen Cashflows basieren auf der Finanzplanung mit einem Zeithorizont von fünf Jahren. Cashflows außerhalb des Planungszeitraums werden unter Verwendung individueller Wachstumsraten und unter Berücksichtigung relevanter Marktinformationen hochgerechnet. Die Wachstumsrate außerhalb des Planungshorizonts betrug 1%. Der zur Abzinsung der geschätzten Cashflows verwendete gewichtete durchschnittliche Abzinsungssatz vor Steuern betrug für die zahlungsmittelgenerierende Einheit CG 8,86 % und für die zahlungsmittelgenerierende Einheit GxP 4,55 %. Auf der Grundlage der Inputs in die verwendeten Bewertungsmethoden wurde die Bemessung des beizulegenden Zeitwerts als Geschäfts- oder Firmenwert Level 3 gemäß IFRS 13 eingestuft. Die Prüfung auf Wertminderung des der zahlungsmittelgenerierenden Einheit CG und der zahlungsmittelgenerierenden Einheit GxP zuzuordnenden Geschäfts oder Firmenwerts ergab keine Hinweise auf Wertminderung. Der Konzern geht davon aus, dass die erzielbaren Beträge bei geringfügigen Änderungen der Parameter weiterhin den Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts übersteigen. Intern generierte immaterielle Vermögenswerte wurden in den im vorliegenden Konzernabschluss erfassten Jahren nicht ausgewiesen. 9.4. Finanzielle VermögenswerteSonstige finanzielle Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:
9.5. Sonstige VermögenswerteSonstige Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:
9.6. Unfertige Erzeugnisse einschließlich erworbener Grundstücke und GebäudeUnfertige Erzeugnisse wurden im Geschäftsjahr im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses mit dem Immobilienentwickler CG erworben:
Für die folgenden Buchwerte der Vorräte wird innerhalb der kommenden zwölf Monate die Realisierung erwartet:
Ein erheblicher Teil der Vorräte wurde als zugrunde liegende Sicherheit für Darlehensverträge verpfändet. Die ausgewiesenen Werte verstehen sich ohne erhaltene Anzahlungen:
Im Geschäftsjahr 2017 und im Vorjahr wurden keine Fremdkapitalkosten als Produktionsgemeinkosten unter „Vorräte“ aktiviert. 9.7. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige ForderungenForderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen beziehen sich im Geschäftsjahr 2017 hauptsächlich auf die Veräußerung von Immobilien kurz vor dem Bilanzstichtag. Im Jahr 2016 wurden keine Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen ausgewiesen.
9.8. Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und PersonenForderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen enthalten 27.696 TEUR Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie Darlehensforderungen gegenüber dem Management in Schlüsselpositionen und Unternehmen, die vom Management in Schlüsselpositionen beherrscht werden. Ferner umfassen Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen 144 TEUR an Forderungen gegenüber der Aggregate Group. Weitere Informationen können Ziffer 14 entnommen werden. 9.9. SteuerforderungenSteuerforderungen enthalten im wesentlichen Gewerbesteuervorauszahlungen. 9.10. Zahlungsmittel und ZahlungsmitteläquivalenteZahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen ausschließlich aus Barmitteln bei Banken. Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind stets verfügbar und stellen die finanziellen Ressourcen der Gesellschaft dar.
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente per 31. Dezember 2017 und 2016 unterliegen keinerlei wesentlichen Einschränkungen. Per 31. Dezember 2017 unterlagen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente in Höhe von 3.185 TEUR Transferkontrollen, d. h. diese Mittel müssen laut jeweiligem Darlehensvertrag von bestimmten Konzernunternehmen gehalten werden. Weitere 29.766 TEUR unterliegen Einschränkungen vor allem hinsichtlich der Nutzung für die finanzierten Objekte und als Minimum zur Sicherung künftiger Zinszahlungen. 9.11. EigenkapitalVeränderungen der Zusammensetzung des Eigenkapitals werden in der Konzerneigenkapital Veränderungsrechnung ausgewiesen. (a) Gezeichnetes Kapital 2016Das Grundkapital des Unternehmens beträgt 79.850.383 EUR und ist eingeteilt in 79.850.383 Namensaktien. Alle Aktien nennwertlose Stückaktien. Alle Aktien entsprechen deutschem Recht und sind voll eingezahlt. Alle Aktien sind in einem globalen, bei der Clearstream Banking AG hinterlegten Zertifikat aufgeführt. Jede Aktie des Unternehmens begründet einen Stimmrechtsanspruch in der Hauptversammlung des Unternehmens. Einschränkungen der Stimmrechte bestehen nicht. Die Hauptversammlung der Gesellschaft am 6. Oktober 2016 beschloss, das Grundkapital um 21.850.000,00 EUR auf 22.000.000,00 EUR zu erhöhen. Das Stammkapital der ehemaligen Consus Commercial Property GmbH wurde im Verhältnis 1:1 zum Grundkapital der Gesellschaft. Das Grundkapital betrug 22.000.000,00 EUR {in Worten: zweiundzwanzig Millionen Euro) aufgeteilt in 22.000.000 (in Worten: zweiundzwanzig Millionen) Namensaktien. (b) Gezeichnetes Kapital 2017In Ausübung des genehmigten Kapitals beschloss die Gesellschaft am 12. Februar 2017 eine Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft von 22.000.000,00 EUR um 2.200.000,00 EUR auf 24.200.000,00 EUR gegen Bareinlagen durch Ausgabe von 2.200.000 Inhaberaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von 1,00 EUR pro Aktie. Die neuen Aktien wurden zu einem Preis von 15,00 EUR je nennwertlose auszugebende Aktie emittiert und sind ab dem 1. Januar 2016 voll dividendenanspruchsberechtigt. Zur Zeichnung und zum Erwerb der neuen Aktien wurde den bestehenden Aktionären ein Bezugsrecht eingeräumt. Das Bezugsrecht konnte bis einschließlich 1. März 2017 ausgeübt werden. Für den Fall der Nichtausübung des Bezugsrechts durch die alten Aktionäre haben die Consus GmbH und die FTV Ltd., Isle of Man, bereits die Zeichnung der Kapitalerhöhung genehmigt und den entsprechenden Betrag als Sicherheit hinterlegt. Die Aktionärsversammlung der Gesellschaft beschloss am 28. September 2017, das gezeichnete Kapital um 55.650.383,00 EUR auf insgesamt 79.850.383,00 EUR zu erhöhen. Die Erhöhung wurde am 2. November 2017 ins Handelsregister eingetragen. Diese Erhöhung bezieht sich auf den Erwerb der Pebble GmbH, der unter Ziffer 7.2. im Rahmen des Erwerbs von CG beschrieben wird. (c) Genehmigtes Kapital 2016Mit Beschluss vom 6. Oktober 2016 wurde ein genehmigtes Kapital in der Satzung der Gesellschaft vorgesehen. Das Genehmigte Kapital 2016 wurde am 26. Oktober 2016 in das Handelsregister eingetragen. Der Vorstand wurde ermächtigt, das Grundkapital mit Genehmigung des Aufsichtsrats bis zum 5. Oktober 2021 gegen Bareinlagen und/oder Sacheinlagen ein- oder mehrmals zu erhöhen, jedoch um höchstens 10.000.000,00 EUR. Nach der teilweisen Ausübung des Genehmigten Kapitals am 12. Februar 2017 ist der Vorstand nun ermächtigt, mit Genehmigung des Aufsichtsrats das Aktienkapital ein- oder mehrmals bis zum 5. Oktober 2021 gegen Bareinlagen und/oder Sacheinlagen in Höhe von höchstens 7.800.000,00 EUR einzuziehen („Maximalbetrag“), hierbei kann das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden. Das Genehmigte Kapital 2016/1 per 6. Oktober 2016 wurde durch Beschluss der Hauptversammlung am 28. September 2017 aufgehoben. (d) Genehmigtes Kapital 2017Die Satzung der Gesellschaft per 28. September 2017 ermächtigte den Vorstand, das Stammkapital der Gesellschaft in Abhängigkeit von einer Genehmigung des Aufsichtsrats durch Ausgabe neuer Stückaktien ohne Nennwert gegen Bar- oder Sacheinlagen bis zum 27. September 2022 einmal oder mehrmals um bis zu insgesamt 39.925.191,00 EUR zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2017). Grundsätzlich sind den bestehenden Aktionären Bezugsrechte anzubieten. Der Vorstand ist ermächtigt, Bezugsrechte bestehender Aktionäre mit Zustimmung des Aufsichtsrats für eine oder mehrere Kapitalerhöhungen im Zusammenhang mit dem Genehmigten Kapital 2017 auszuschließen. Dies ist im Fall einer Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen oder gemischte Sacheinlagen zulässig, um Eigentümern von Wandelanleihen von der Gesellschaft oder deren Tochtergesellschaften ausgegebene Beteiligungsrechte zu gewähren, die mit Optionsrechten auf neue auf den Namen lautende Stammaktien ohne Nennwert (Stückaktien) oder Bezugsrechte für neue Aktien in der Höhe des Betrags, auf den sie im Fall einer Kapitalerhöhung gegen Bareinlagen Anspruch hätten, ausgestattet sind, vorbehaltlich der Einhaltung der Vorschriften und Schwellenwerte des Wertpapierhandelsgesetzes und des Freiverkehrs. Der Vorstand ist ermächtigt, sämtliche weitere Einzelheiten einer Kapitalerhöhung und deren Umsetzung festzulegen, diese muss vom Aufsichtsrat genehmigt werden. Der Aufsichtsrat ist ermächtigt, die Satzung nach Verwendung des Genehmigten Kapitals 2017 oder bei Ablauf des Zeitraums, in dem das Genehmigte Kapital 2017 verwendet werden kann, entsprechend anzupassen. (e) Bedingtes Kapital 2017Am 28. September 2017 beschloss die Hauptversammlung der Gesellschaft eine bedingte Kapitalerhöhung im Einklang mit dem Aktiengesetz. Bei Eintragung und im Einklang mit der Satzung wurde das Aktienkapital der Gesellschaft bedingt um bis zu 12.100.000,00 EUR erhöht (Bedingtes Kapital 2017). Die bedingte Kapitalerhöhung wird nur in dem Maße umgesetzt, in dem Eigentümer oder Gläubiger dieser Anleihen ihre Umwandlungsrechte geltend machen. Üben Eigentümer ihre Optionsrechte zur Umwandlung ihrer Anleihen in neue Aktien aus, sind neue Aktien mit einem Anspruch auf Gewinnbeteiligung ausgestattet. Abhängig davon, ob die Option vor oder nach der Hauptversammlung ausgeübt wird, beginnt das Recht auf Gewinnbeteiligung entweder ab dem Beginn des vorhergehenden Geschäftsjahrs oder ab dem Beginn des Geschäftsjahres, in dem sie ausgegeben werden. Der Vorstand ist ermächtigt, mit Genehmigung des Aufsichtsrats alle weiteren Einzelheiten zur Ausübung des Bedingten Kapitals 2017 festzulegen. (f) Genehmigung zur Ausgabe von WandelanleihenBei Eintragung und auf der Grundlage eines Beschlusses der Hauptversammlung der Gesellschaft am 28. September 2017 ist der Vorstand ermächtigt, mit Genehmigung des Aufsichtsrats einmal oder mehrmals bis 27. September 2022 Anleihen auszugeben, d. h. Wandel- und Optionsanleihen, Gewinnbeteiligungen und/oder Gewinnschuldverschreibungen mit einem Gesamtnennwert von bis zu 500.000.000,00 EUR, und den Eigentümern oder Gläubigern Options- oder Umwandlungsrechte auf Aktien der Gesellschaft mit einem maximalen Anteil am Aktienkapital von bis zu 40.000.000,00 EUR gemäß den Geschäftsbedingungen mit den Anleihen zu gewähren. Die Umwandlungs- oder Optionsrechte und Umwandlungs- oder Optionsverpflichtungen auf die Anleihen können aus dem bedingten Kapital 2017 oder jedem sonstigen bedingten Kapital bedient werden, welches bei einer künftigen Hauptversammlung beschlossen wird, oder aus dem genehmigten Kapital 2017 oder jedem künftigen genehmigten Kapital. Gemäß den Geschäftsbedingungen der Anleihen haben Anleiheneigner das Recht, der Gesellschaft die Beteiligung an einer Kapitalerhöhung durch Sacheinlagen anzubieten, in dem sie von ihnen gehaltene Anleihen als Sacheinlagen anbieten. Die Annahme eines solchen Angebots liegt im Ermessen der Gesellschaft. Akzeptiert die Gesellschaft ein solches Angebot, würden die neuen Aktien aus dem genehmigten oder bedingten Kapital der Gesellschaft abgeleitet. Im November 2017 gab die Gesellschaft eine vorrangige unbesicherte Wandelanleihe mit Fälligkeit 2022 aus. Der Gesamtnennwert der Anleihe beträgt 200.000.000,00 EUR in einer Stückelung von 100.000,00 EUR. Die Wandelanleihe ist im Freiverkehr an der Frankfurter Börse notiert, weitere Einzelheiten siehe Ziffer 9.12. (g) KapitalrücklagenAm 17. März 2017 wurde das Grundkapital gegen voll eingezahlte Bareinlagen erhöht. Der den Nennwert übersteigende Betrag des eingezahlten Kapitals pro Aktie wurde in die Kapitalrücklage eingestellt. Daher wurde für 2017 ein Anstieg der Kapitalrücklage um 30.798 TEUR ausgewiesen. Die Kapitalerhöhung wurde am 22. März 2017 im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig, Deutschland, eingetragen. Im September 2017 wurde eine weitere Kapitalerhöhung gegen Sacheinlagen durchgeführt. Daher wurde für 2017 eine weitere Erhöhung um 543.916 TEUR ausgewiesen, davon wurden Transaktionskosten in Höhe von 526 TEUR direkt im Eigenkapital erfasst. In den Transaktionskosten sind latente Steuerfolgen in Höhe von 121 TEUR enthalten. Diese Kapitalerhöhung wurde am 2. November 2017 beim Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig, Deutschland, eingetragen. (h) Sonstige RücklagenDie sonstigen Rücklagen enthalten die Ergebnisse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, die von der Hauptversammlung einbehalten wurden, sofern sie nicht ausgeschüttet wurden. Das kumulative Ergebnis im Einklang mit den IFRS ergab sich aus den kumulierten Ergebnissen des Konzernabschlusses im Einklang mit den deutschen GAAP und den direkt im Eigenkapital ausgewiesenen einmaligen Anpassungen im Zusammenhang mit der erstmaligen Anwendung der IFRS. Die Position enthält auch die von Aktiengesellschaften verlangte gesetzliche Rücklage. Per 31. Dezember 2017 beträgt die gesetzliche Rücklage 0 TEUR (Vorjahr: 0 TEUR). (i) Nicht beherrschende AnteileDie im Geschäftsjahr 2017 erworbenen nicht beherrschenden Anteile ergeben sich hauptsächlich aus Unternehmenszusammenschlüssen mit GxP und CG. Weitere Informationen können Ziffer 7.2. entnommen werden. 9.12. FinanzierungsverbindlichkeitenDie Finanzierungsverbindlichkeiten stiegen im Jahr 2017 auf insgesamt 1.589.546 TEUR. Finanzierungsverbindlichkeiten in Höhe von 1.146.597 TEUR entstanden durch die Übernahme von Tochtergesellschaften im Jahresverlauf 2017, ein Großteil davon ist projektbezogen. Ferner wurden im Geschäftsjahr 2017 die nachstehend aufgeführten bedeutenden Finanzierungsverbindlichkeiten ausgegeben: (a) Verbindlichkeiten aus Emissionen von SchuldverschreibungenAm 8. November 2017 emittierte die Gesellschaft 150.000 auf den Inhaber lautende und untereinander gleichrangige Schuldverschreibungen. Der gesamte Nennbetrag von bis zu 150.000.000,00 EUR wird mit 4,75% p. a. verzinst. Zur Rückzahlung am 8. November 2024 werden die Schuldverschreibungen durch eine auf den Inhaber lautende Globalurkunde ohne Zinskupon vertreten. (b) Verbindlichkeiten aus WandelanleihenAm 29. November 2017 emittierte der Konzern eine Wandelanleihe mit einem Gesamtnennwert von 200.000.000,00 EUR. Die Wandelanleihe wird am 29. November 2022 fällig und wurde zu einem Preis von 100 % des Nennwerts in einer Stückelung von je 100.000 EUR ausgegeben. Die Wandelanleihen werden mit 4,0 % p. a. verzinst, die Zinsen sind halbjährlich nachträglich zahlbar. Im Einklang mit den Konditionen der Wandelanleihen sind die Anleiheneigner berechtigt, der Gesellschaft eine Beteiligung an einer Kapitalerhöhung durch Sacheinlagen anzubieten, indem sie von Ihnen gehaltene Anleihen als Sacheinlagen anbieten. Die Annahme eines solchen Angebots liegt im Ermessen der Gesellschaft. Akzeptiert die Gesellschaft ein solches Angebot, würden die neuen Aktien aus dem genehmigten oder bedingten Kapital der Gesellschaft abgeleitet. Bei Ausübung des enthaltenen Kündigungsrechts erfolgt eine vollständige Rückzahlung zuzüglich aufgelaufener Zinsen. Das Umwandlungsrecht und die Rücknahmerechte stellen ein eingebettetes Derivat dar. Da das Derivat den Risiken eines Eigenkapitalinstruments und des Basisschuldvertrags gegenüber Zinsänderungsrisiken ausgesetzt ist, handelt es sich um ein separierbares eingebettetes Derivat. Per 31. Dezember 2017 wird der beizulegende Zeitwert des Instruments mit 16.590 TEUR ausgewiesen. 9.13. RückstellungenDie Zuführungen zu den gesetzlichen Personalrückstellungen im Geschäftsjahr 2017 resultieren aus einem anhängigen Rechtsstreit mit einem ehemaligen Vorstandsmitglied der Gesellschaft, welches von April bis Oktober 2017 aktiv war. Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Rechtsstreit innerhalb des kommenden Geschäftsjahrs beigelegt werden wird. Die Zuführungen zu sonstigen Rückstellungen im Geschäftsjahr 2017 beziehen sich auf Risiken aus dem derzeit in Verhandlung befindlichen Erwerb einer Liegenschaft. Die Gesellschaft geht davon aus, dass der Rechtsstreit innerhalb des kommenden Geschäftsjahrs beigelegt werden wird. Die Personalrückstellungen, die durch Unternehmenszusammenschlüsse zugeführt wurden, ergeben sich aus Kontrolländerungsklauseln in Managementverträgen des übernommenen Unternehmens. Die Gesellschaft geht davon aus, dass sich der potenzielle Abfluss bis zum Beginn des nächsten Geschäftsjahres auflösen wird und schätzt die Wahrscheinlichkeit eines Mittelabflusses als gering ein.
9.14. Sonstige VerbindlichkeitenSonstige Verbindlichkeiten für die beiden dargestellten Stichtage:
Die sonstigen Finanzrückstellungen per 31. Dezember 2017 beziehen sich hauptsächlich auf ausstehende Rechnungen für Projektentwicklungen aus Verpflichtungen als Generalunternehmer. 9.15. Latente ErtragsteuernAktive und passive latente Steuern für die beiden dargestellten Berichtsstichtage:
Die latenten Steuern aus langfristigen Vermögenswerten und langfristigen Verbindlichkeiten werden sich voraussichtlich nach mehr als zwölf Monaten nach Ende des Berichtszeitraums auflösen. Die erwartete Auflösung latenter Steuern setzt sich wie folgt zusammen:
Steuerliche VerlusteIn einem Veranlagungszeitraum nicht verrechnete steuerliche Verluste können unter gewissen Voraussetzungen zurückgenommen und/oder auf andere Veranlagungszeiträume vorgetragen werden. Eine steuerliche Verlustrücknahme ist nur bis zu einem Betrag von 1 Million EUR und nur für Körperschaftssteuerzwecke auf den unmittelbar vorausgehenden Veranlagungszeitraum möglich. Nicht zurückgenommene, nicht kompensierte steuerliche Verluste können nur bis zu einem Betrag von 1 Million EUR (Verlustvortrag} zur vollständigen Verrechnung eines positiven KÖrperschaftsteuer-Gesamtbetrags aus Erträgen oder Gewerbeerträgen in den folgenden Veranlagungs- oder Erhebungszeiträumen verwendet werden. Nur 60 % der über diesen Betrag hinausgehenden Erträge und Gewerbeerträge können mit Verlustvorträgen verrechnet werden und unterliegen somit einer Besteuerung von 40% zum jeweiligen Steuersatz (sogenannte Mindestbesteuerung). Nicht abzugsfähige ZinsaufwendungenZinsaufwendungen sind möglicherweise nur nach den Vorschriften der sogenannten Zinsschranke abzugsfähig. Dementsprechend ist der Nettozinsaufwand (d. h. Zinsaufwand abzüglich Zinsertrag) im Geschäftsjahr nur in Höhe von 30 % des EBITDA abzugsfähig (getrennte Berechnung für Steuerzwecke). Insbesondere ist der Betrag des Zinsaufwands, sofern er den Betrag des Zinsertrags um weniger als 3 Millionen EUR übersteigt, voll abzugsfähig (sogenannte „Kleinunternehmerregelung“). Nicht abzugsfähige Zinsaufwendungen können unter gewissen Voraussetzungen auf nachfolgende Geschäftsjahre vorgetragen und nach den Vorschriften der Zinsschranke dort abgezogen werden. Nicht genutztes EBITDA-Volumen kann generell auf die nachfolgenden fünf Geschäftsjahre vorgetragen werden. Latente Steuerforderungen aus nicht genutzten steuerlichen Verlusten werden bis zur Höhe der latenten Steuerschulden aus zeitweiligen Differenzen ausgewiesen. Latente Steuerforderungen aus nicht genutzten steuerlichen Verlusten, die über diesen Betrag hinausgehen, werden in dem Maße erfasst, in dem die Generierung zu versteuernder Erträge durch die Gesellschaft wahrscheinlich ist. Per 31. Dezember 2017 werden steuerliche Verlustvorträge auf 60 Millionen EUR geschätzt (31. Dezember 2016: 2 Millionen EUR). Sie wurden nicht aktiviert. Ein steuerlicher Verlustvortrag (oder die daraus resultierende künftige Steuerentlastung) darf nur aktiviert werden, wenn die Entlastung hinreichend sicher ist. Aufgrund historischer Verluste in vielen Konzernunternehmen sowie fehlender ausreichender Steuerplanung war dies nicht der Fall. Auf zeitweilige Differenzen im Zusammenhang mit Investitionen in Tochterunternehmen oder Zweigniederlassungen (Unterschiede zwischen dem Nettovermögen der Tochterunternehmen und dem jeweiligen Steuerwert der Anteile an den Tochterunternehmen) werden zu keinem Abschlussstichtag latente Steuern angesetzt, da deren Umkehrung durch Dividenden gesteuert werden kann. Daher werden keine bedeutenden steuerlichen Effekte erwartet. 9.16. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und LeistungenVerbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen umfassen Verbindlichkeiten aus der Entwicklung sowie der Vermietung von Immobilien und damit zusammenhängende Transaktionskosten am Abschlussstichtag. In den Vorjahren resultierten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen hauptsächlich aus dem Erwerb von Immobilien und den damit zusammenhängenden Transaktionskosten. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen wurden für alle Berichtszeiträume als kurzfristig eingestuft. 9.17. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und PersonenVerbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen umfassen einen Ausgleichsposten von 1.404 TEUR, der im Fall eines Verkaufs von Immobilien an ein nahestehendes Unternehmen fällig wird. Weitere Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen in Höhe von 4.549 TEUR sind hauptsächlich Darlehensverbindlichkeiten an die Aggregate Group. Weitere Informationen können Ziffer 14 entnommen werden. 9.18. Steuerverbindlichkeiten2017 ergaben sich Steuerverbindlichkeiten aus Ertragsteuern wie z. B. an nationale Behörden zahlbare Gewerbe- und Körperschaftssteuern. Alle Verbindlichkeiten stammen von im Jahresverlauf 2017 erworbenen Tochterunternehmen. Für 2016 bestehen nur geringfügige Steuerverbindlichkeiten, die sich ausschließlich auf die Steuerfestsetzung für die Muttergesellschaft beziehen. 9.19. Erhaltene AnzahlungenSchließen bei einem Tochterunternehmen des Konzerns eingegangene Anzahlungen ein. 10. Anhang zur KonzernkapitalflussrechnungZahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente bestehen ausschließlich in Euro und aus täglichen Einzahlungen bei inländischen Banken. Es gibt keine Kreditrahmen. 10.1. Fortgeführte GeschäftsbereicheIm Jahr 2017 beinhalten zahlungsunwirksame Transaktionen insbesondere die Übernahme der Pebble GmbH sowie der CG Gruppe AG und die dazugehörige transaktionsbezogene Finanzierung (Cashflows aus Investitions- und Finanzierungstätigkeiten), siehe Kapitel 7.2. Im Jahr 2016 beinhalten zahlungsunwirksame Transaktionen insbesondere 1.710 TEUR unbezahlte Transaktionskosten für Immobilienkäufe (Cashflows aus Investitionstätigkeiten). Zusätzlich wurden Verträge über den Kauf von Immobilien gezeichnet, wobei diese Verträge von beiden Seiten noch nicht erfüllt wurden (ausstehende Verpflichtungen}. Abschnitt 15 nimmt Bezug auf diese Verpflichtungen. Nettoverschuldung aus FinanzierungstätigkeitDer folgende Abschnitt zeigt eine Analyse der Nettoverschuldung und der Bewegungen der Nettoverschuldung für jede der enthaltenen Perioden.
Sonstige zahlungsunwirksame Bewegungen der Finanzierungsverbindlichkeiten ergeben sich zu einem wesentlichen Anteil aus den Erweiterungen des Konsolidierungskreises und Sacheinlagen.
Sonstige zahlungsunwirksame Bewegungen im Geschäftsjahr 2017 ergaben sich im Wesentlichen aus der Übernahme von Tochtergesellschaften im Jahr 2017, welche die Finanzierungsverbindlichkeiten um 1.146.597 TEUR ansteigen ließ. Zudem trug das zahlungsunwirksame Verkäuferdarlehen an Aggregate Deutschland S.A. als Teil der Finanzierung der CG- Transaktion mit einem Nennwert von 150.000 TEUR zu den sonstigen zahlungsunwirksamen Bewegungen bei. 10.2. Nicht fortgeführte GeschäftsbereicheDas Unternehmen hat seine früheren Geschäftstätigkeiten als Vertriebsleiter und Koordinator für einzelne Fonds der publity Performance GmbH zu Anfang des Geschäftsjahres von 2016 eingestellt. Alle durch das Unternehmen bis dato generierten Cashflows stammen ausschließlich aus dieser Aktivität. Aufgrund der Nicht-Fortführung wird dieser Geschäftsbereich für die Konzernkapitalflussrechnung als nicht fortgeführter Geschäftsbereich klassifiziert. Die Netto-Cashflows wurden mittels indirekter Methode (Betriebstätigkeit) oder direkter Methode (Investitions- und Finanzierungstätigkeiten) berechnet. Nachfolgend die Cashflows aus nicht fortgeführten Geschäftsbereichen in den Jahren 2017 und 2016:
Wesentliche zahlungsunwirksame Transaktionen in nicht fortgeführten Geschäftsbereichen in der Höhe von 0 TEUR (295 TEUR im Jahr 2016) beziehen sich auf die Abschreibungen der Verpflichtungen aus dem Gewinnabführungsvertrag mit publity AG (Cashflow aus Finanzierung). Es gab keine weiteren wesentlichen zahlungsunwirksamen Transaktionen. 11. Segment-Informationen11.1. GeschäftssegmenteAus Steuerungsgründen ist die Gruppe in Geschäftseinheiten basierend auf der organisatorischen Struktur eingeteilt und besitzt folgende drei berichtspflichtige Segmente:
Die leitenden Entscheidungsträger der Geschäftseinheit überwachen die Geschäftsergebnisse ihrer Geschäftseinheiten gesondert, um Entscheidungen über die Zuteilung von Ressourcen und Leistungsbewertung zu treffen. Die Leistung eines Segments wird basierend auf Umsatz, Nettobeleihungsquote (Net-LTV) und Nettovermögenswert (NAV) bewertet und fortlaufend mit den im gemäß IFRS erstellten Konzernabschluss der Gruppe berichteten Werten verglichen. Die Finanzierung der Gruppe (einschließlich der Finanzierungskosten und des Finanzertrags) und Einkommenssteuern werden auf Konzernbasis verwaltet und nicht auf die Geschäftssegmente zugeteilt. Erlöse 2017
Erlöse 2016
Nettobeleihungsquote (Net Loan to Value – Net LTV) 31.12.2017
Nettobeleihungsquote (Net Loan to Value – Net LTV) 31.12.2016
Nettovermögenswert (Net Asset Value – NAV) 31.12.2017
Nettovermögenswert (Net Asset Value – NAV) 31.12.2016
11.2. Geografische InformationenDer Umsatz von externen Kunden in Höhe von 8.492 TEUR (Vorjahr: 0 EUR) ergibt sich aus Konzernunternehmen mit Sitz in Deutschland. Weitere Umsatzerlöse in Höhe von 1.218 TEUR ergaben sich aus Konzernunternehmen mit Sitz in Luxemburg. Die oben genannten Umsatzinformationen basieren auf den Standorten der Konzerngesellschaften. Der Gesamtbetrag der langfristigen Vermögenwerte in Höhe von 1.245.786 TEUR (Vorjahr: 5.747 TEUR) befindet sich in physischer Form in Deutschland. Die langfristigen Vermögenswerte bestehen zu diesem Zweck aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich Anzahlungen, Sachanlagen und immateriellen Vermögenswerten einschließlich Geschäfts- oder Firmenwert. 12. Kapitalmanagement und Finanzinstrumente12.1. KapitalmanagementZiel des Kapitalmanagements des Konzerns ist es, den Fortbestand des Unternehmens zu sichern und Einkommen für seine Gesellschafter zu generieren und allen anderen Gesellschaftern die Vorteile, zu denen sie berechtigt sind, zu bieten. Darüber hinaus ist das Gesamtziel, die Kreditwürdigkeit des Unternehmens sicherzustellen, um das weitere Wachstum des Konzerns voranzutreiben. Wie es in der Branche gängige Praxis ist, überwacht die Consus-Gruppe das Kapital auf Basis der Nettobeleihungswerts (Net LTV). Die Beleihungsquote bezeichnet das Verhältnis der Nettoverschuldung zum Zeitwert der als Finanzierungsinvestition gehaltenen Immobilien und Vorräte. Die Nettoverschuldung wird durch Abzug der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente von den Finanzverbindlichkeiten berechnet. Ziel des Konzerns ist es, ein angemessenes Niveau der Fremdfinanzierung zu wahren, um den fortlaufenden Zugang zu Fremdfinanzierung zu wirtschaftlich tragbaren Kosten sicherzustellen. Die Nettoverschuldung zum 31. Dezember 2017 und 31. Dezember 2016 wird folgendermaßen berechnet:
12.2. Klassifizierung der FinanzinstrumenteFolgende Abkürzungen werden für die Bewertungskategorien verwendet:
Vermögenswerte und finanzielle Verbindlichkeiten nach Bewertungskategorie und Klasse werden in der nachfolgenden Tabelle angeführt. Bewertungskategorien gem. IAS 39 – 2017
Bewertungskategorien gem. IAS 39 – 2016
Die folgende Tabelle zeigt die Änderungen in Level-3-lnstrumenten hinsichtlich des Berichtszeitraums:
12.3. Ziele und Methoden des finanziellen RisikomanagementsDie finanziellen Vermögenswerte bestehen hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen, Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen, anderen finanziellen Vermögenswerten und Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten oder kurzfristigen Einlagen, die sich unmittelbar aus Geschäftstätigkeiten ergeben. Während sich der Konzern im Jahr 2016 während der Gründungshase ausschließlich aus Eigenkapital selbst finanzierte, wurden im Jahr 2017 Fremdfinanzierung sowie Eigenkapitalfinanzierung zur Objektfinanzierung und allgemeinen Finanzierung genutzt. KreditrisikoDas Kreditrisiko ist das Risiko, dass die Geschäftspartner – hauptsächlich die Mieter der durch die Consus-Gruppe gehaltenen Immobilien – ihren vertraglichen Zahlungspflichten nicht nachkommen können und so ein Verlust entsteht. Um das Ausfallsrisiko im größtmöglichen Umfang zu vermeiden und zu kontrollieren, unterliegen neue Mieter einer Kreditprüfung. Das Ausfallrisiko besteht für alle Klassen der finanziellen Instrumente, dabei vor allem bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die Consus-Gruppe ist hinsichtlich der einzelnen Parteien keinem wesentlichen Ausfallrisiko ausgesetzt. Bisher ist die Konzentration des Ausfallrisikos aufgrund der heterogenen Mieterbasis der Gruppe begrenzt. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aus den Veräußerungen von Immobilien stehen institutionellen Investoren mit niedrigem Ausfallsrisiko gegenüber. Im Jahr 2016 war der Konzern nur hinsichtlich seiner Finanzierungstätigkeit Ausfallrisiken, einschließlich Einlagen bei Banken und Finanzinstituten sowie Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen, ausgesetzt. Dahingegen erweiterte sich im Jahr 2017 seit Beginn der fortgeführten Geschäftstätigkeit das Ausfallrisiko des Konzerns auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen sowie Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen. Einlagen bei Banken und Finanzinstituten wurden ausschließlich bei namhaften Finanzinstituten mit sehr hoher Bonitätsbewertung getätigt. Die Bonitätsbewertungen werden regelmäßig durch die Consus-Gruppe überprüft und bewertet. Im Falle einer erheblichen Verschlechterung der Bonitätsbewertung unternimmt die Consus-Gruppe alle Schritte, um das vorhandene Risiko, dem die Gruppe ausgesetzt ist, so schnell wie möglich zu reduzieren, und stellt sicher, dass neue potenzielle Risiken nicht mehr mit der jeweiligen Gegenpartei eingegangen werden. Wie in der nachfolgenden Tabelle dargestellt, repräsentieren die Buchwerte der bilanzierten finanziellen Vermögenswerte abzüglich der Wertberichtigungen das höchste Ausfallrisiko. Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte entspricht dem maximalen Ausfallrisiko, dem die Gruppe am Ende des Berichtszeitraums ausgesetzt ist. Die bilanzierte Wertminderung auf finanzielle Vermögenswerte, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Forderungen sowie Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen zum Bilanzstichtag werden in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.
Untenstehende Tabelle zeigt die finanziellen Vermögenswerte, die wertberichtigt werden, und die Fälligkeitsstruktur der überfälligen finanziellen Vermögenswerte, für die zum Ende des Berichtszeitraums keine Wertminderung festgestellt wurde:
Hinsichtlich der Forderungen, die weder überfällig noch wertberichtigt sind, gab es am Ende des Berichtszeitraums keine Anzeichen dafür, dass die Schuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen werden. MarktrisikoDas Marktrisiko ist das Risiko, dass der Zeitwert oder zukünftige Cashflows eines Finanzinstruments aufgrund von Veränderungen der Marktpreise fluktuiert. Marktrisiken der Consus-Gruppe, die sich aus Währungsrisiken ergeben können, sind zum Bilanzstichtag nicht vorhanden. Jedoch bestehen Marktrisiken, die sich aus Zinsrisiken, zum Beispiel variabel verzinsliche Kredite von Banken, ergeben und die einen wesentlichen Einfluss auf die Geschäftstätigkeiten der Gruppe haben. In Übereinstimmung mit IFRS 7 ist das Zinsrisiko anhand einer Sensitivitätsanalyse abgebildet, um die Auswirkungen, die eine Veränderung des Marktzinssatzes auf den Zinsertrag und die Zinsaufwendungen, Handelsgewinne und -Verluste und das Eigenkapital des Konzerns zum Ende des Berichtszeitraums mit sich bringen würde, zu ermitteln. Die Auswirkungen auf die Gesamtergebnisrechnung der Consus-Gruppe werden anhand einer Sensitivitätsanalyse mit einer parallelen Verschiebung von +/- 50 BP der Euro-Zinskurve ermittelt. Die Auswirkungen der Verschiebung der Zinskurve auf den Cashflow beziehen sich ausschließlich auf Zinsaufwendungen und -erträge für den nächsten Berichtszeitraum. Basierend auf den am Ende des Berichtszeitraums durch die Consus-Gruppe gehaltenen oder ausgegebenen Finanzinstrumenten würde eine hypothetische Veränderung des geltenden Zinssatzes für die jeweiligen Instrumente laut Sensitivitätsanalyse am Ende des Berichtszeitraums die folgenden Auswirkungen (vor Steuern) haben:
Die Gruppe bilanziert Beteiligungsverhältnisse, die als zum Verkauf verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind und die nicht an einem aktiven und liquiden Markt gehandelt werden. Die Wertermittlung dieser Vermögenswerte ist im Wesentlichen abhängig von Verkehrswerten durch unabhängige dritte Experten hinsichtlich der zugrundeliegenden Immobilienvermögen. 5,1 % Minderheitsanteile an Immobilienunternehmen für multiple Einzelobjekte, die durch die voll konsolidierte Tochtergesellschaft GxP Properties AG gehalten werden, werden zum Zeitwert bemessen. Nicht realisierte Gewinne oder Verluste werden in der Kapitalrücklage des sonstigen Gesamtergebnisses bilanziert. Der kumulierte Gewinn oder Verlust wird im sonstigen Einkommen oder in den sonstigen Ausgaben bei Veräußerung neu eingestuft. Ein Rückgang/Eine Steigerung von 10 % im kumulierten Marktwert dieser Beteiligungen würde jeweils zu einem Rückgang/einer Steigerung von TEUR 115 hinsichtlich des Eigenkapitals und des Gesamtergebnisses führen. Ferner bilanziert die Gruppe Beteiligungsverhältnisse an Geschäftspartnerschaften, die als finanzielle Verpflichtungen vorgelegt und durch die CG-Tochtergesellschaften gehalten werden. Die besagten Partnerschaften werden nicht an einem aktiven und liquiden Markt gehandelt. Nach erstmaliger Erfassung werden diese nachfolgend über Gewinn und Verlust zum Zweitwert erfasst. Ein Rückgang/eine Steigerung von 10 % der Verbindlichkeit dieser Beteiligungen würde jeweils zu einer Steigerung/einem Rückgang von 928 TEUR hinsichtlich des Konzernergebnisses führen. Die Gruppe bilanziert ein derivatives Finanzinstrument aus der im Jahr 2017 ausgegebenen Wandelschuldverschreibung im Wert von 200 Millionen EUR. Die Wertermittlung des Derivats hängt insbesondere von der Entwicklung des Aktienkurses und der Volatilität ab. Eine Steigerung des Aktienkurses von 5 % würde zu einem Verlust von 2.085 TEUR führen, wobei ein Rückgang des Aktienkurses von 5 % zu einem Gewinn von 2.118 TEUR führen würde. Unabhängig davon würde eine Steigerung der Volatilität von 5 % zu einem Verlust von 1.148 TEUR führen, wobei ein Rückgang der Volatilität von 5 % einen Gewinn von 2.000 TEUR bedeuten würde. LiquiditätsrisikoDas Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass ein Unternehmen seinen Zahlungsverpflichtungen zum vertraglich festgelegten Datum nicht nachkommen kann. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten, um die Übernahme und Entwicklung von Immobilienobjekten zu finanzieren, werden gewöhnlich auf Ebene der Immobilientöchter eingegangen und mit entsprechenden Immobilien besichert. Ein Rückgang oder ein Ausfall des Ertrags aus Vermietungstätigkeiten, die vorzeitige Auflösung langfristiger Mietverträge, das Versäumnis, die erwarteten Erweiterungen der langfristigen Mietverträge umzusetzen, das Versäumnis, neue Mieter zu finden und die Insolvenz eines Mieters oder mehrerer Mieter sowie unplanmäßige Wartungsausgaben können zu einem wesentlichen Rückgang des Cashflows aus betrieblichen Aktivitäten führen, was wiederum zu Risiken hinsichtlich der zeitgerechten Rückzahlung von Krediten führt. Die zum Bilanzstichtag bestehenden Kreditvereinbarungen beinhalten verschiedene Abkommen, die hinsichtlich dieser Vereinbarungen marktüblich sind, zum Beispiel ein Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR) und ein maximaler Beleihungswert (LTV). Im Fall eines Versäumnisses, die Bedingungen einer Kreditvereinbarung einzuhalten, hat das Unternehmen die Möglichkeit, das Versäumnis, diesen Bedingungen zu entsprechen, zu lösen, indem es unter anderem zusätzliche Mittel zur Verfügung stellt. Wird das Versäumnis, den Bedingungen zu entsprechen, nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraumes berichtigt, hat eine Bank das Recht, die Kreditvereinbarung mit sofortiger Wirkung aufzukündigen. Außerdem schreiben einige Kreditvereinbarungen vor, dass die Bank weitere Sicherheiten einfordern kann, wenn eine gesteigerte Abhängigkeit von wichtigen Mietern besteht. Solche Abgängigkeiten können sich aus Mietvereinbarungen mit einer kurzen Restmietlaufzeit und wesentlichen Instandhaltungsrückständen ergeben. Das Unternehmen überprüft fortlaufend die Einhaltung seiner Kreditvereinbarungen. Verletzungen der Einhaltung wurden während des Berichtszeitraums mit den Kreditgebern gelöst und führten zu keinen vorzeitig fälligen Krediten.
13. Staatliche ZuschüsseDas Unternehmen erhielt während des Berichtszeitraums keine staatlichen Zuschüsse. 14. Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und PersonenAls Teil der gewöhnlichen Geschäftstätigkeiten findet zwischen der Gruppe und nahestehenden Unternehmen und Personen ein Leistungsaustausch statt. Nahestehende Unternehmen und Personen sind Mitglieder des Aufsichtsrats und des Vorstands der Gesellschaft, einschließlich ihrer engen Familienmitglieder, sowie jene Unternehmen, auf welche Vorstands- und Ratsmitglieder oder deren enge Verwandte einen wesentlichen Einfluss ausüben oder bei welchen diese einen wesentlichen Anteil der Stimmrechte halten. Zudem umfassen nahestehende Unternehmen und Personen jene Unternehmen, mit welchen die Gesellschaft einen Konzern bildet oder an welchen sie beteiligt ist, wodurch die Gesellschaft einen wesentlichen Einfluss auf die Geschäftspolitik des Kapitalnehmers hat, und die Hauptgesellschafter der Gesellschaft, einschließlich der verbundenen Unternehmen. Hauptgesellschafter der Gesellschaft war letztmalig bis 28. Februar 2017 Hr. Thomas Olek, Leipzig (gleichzeitig war er Mitglied des Vorstands und Geschäftsführer der Muttergesellschaft bis 3. April 2017). Aufgrund des auch danach stets großen Einflusses von Hrn. Olek wird er nach Übernahme einer Mehrheitsbeteiligung an der CONSUS Real Estate AG durch Aggregate Deutschland S.A., Luxemburg am 28. September 2017 weiterhin als nahestehende Person geführt. Zudem ist Hr. Olek weiterhin ein bedeutender Gesellschafter und CEO der publity AG. Im Gegenzug hält die publity AG verschiedene Investitionen. Außerdem fungiert die publity AG als Fondsmanager für CCP-Unternehmen und weitere Unternehmen. Die Offenlegungen der nahestehenden Unternehmen und Personen umfassen die publity AG und alle durch diese verwalteten Fonds aufgrund der engen persönlichen Bindungen der publity AG Gruppe und ihrer Aktivitäten als Fondsmanager. Aggregate Deutschland S.A. ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft von Aggregate Holdings S.A., Luxemburg, die im Besitz von Hrn. Günter Walcher ist. (a) Transaktionen mit der Aggregate-GruppeIm Geschäftsjahr 2017 erwarb die Gesellschaft alle Anteile der Pebble Investment GmbH, Berlin, einer Holdinggesellschaft, welche zu diesem Zeitpunkt 50 % der ausstehenden auf den Namen lautenden Aktien der CG Gruppe AG, Berlin, gehalten hat und eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Aggregate Deutschland S.A., Luxemburg war. Aufgrund der Mehrheitsbeteiligung an der CONSUS Real Estate AG ist Aggregate Deutschland S.A. als ein der Gesellschaft nahestehendes Unternehmen geführt. Die Übernahme wurde durch Ausgabe von Namensaktien im Wert von 55.650.383 EUR und der Teilschuldverschreibung, die Aggregate Deutschland S.A. mit einem Nennbetrag von insgesamt 150.000.000 EUR genehmigt wurde, finanziert. Durch diese Transaktion erhielt das Unternehmen eine 50 %ige Beteiligung an der CG Gruppe AG. Anschließend gab die CG Gruppe AG Pflichtwandelanleihen aus, welche in Aktien der CG Gruppe AG umgewandelt werden konnten und die etwa 4,09 % der gesamten Aktien entsprachen. Schuldverschreibungen im Wert von 81.500.000 EUR wurden für Aggregate Deutschland S.A. gezeichnet und nachfolgend per Sacheinlagen an das Unternehmen übertragen. Außerdem erwarb der Gesellschaft 58,0 % der Anteile der GxP German Properties AG, Frankfurt am Main. Die Übernahme wurde durch eine durch Aggregate bereitgestellte Zwischenfinanzierung finanziert. Am 29. November 2017 gab die Gesellschaft eine mit 4,0 % pro Jahr verzinsliche Wandelschuldverschreibung im Wert von 200.000.000 EUR aus. Aggregate zeichnete Schuldverschreibungen in Höhe des Betrags der Zwischenfinanzierung für die Übernahme der GxP AG von 33.600.000 EUR, welche dadurch ersetzt wurde, so wie auch ein weiterer Betrag von 23.600.000 EUR gegen Einlage einer durch die CG Gruppe AG ausgegebenen Wandelanleihe. Gleichzeitig steuerte die Aggregate Holding S.A. den verbleibenden Teil der durch die CG Gruppe AG ausgegebenen Wandelanleihe von 57.900.000 EUR gegen eine Barzahlung bei. Weitere Informationen hinsichtlich der Übernahme der CG Gruppe AG finden Sie in Kapitel 7.2. Außerdem erhielt die Pebble GmbH einen Kredit durch eine Tochtergesellschaft der Aggregate Holding S.A., der Muttergesellschaft der Aggregate Deutschland S.A., der vor der Übernahme durch CONSUS aufgenommen worden ist.
(b) Transaktionen mit Hrn. Christoph Gröner (CEO der CG Gruppe AG)Hr. Christoph Gröner ist als CEO der CG Gruppe AG, an welcher das Unternehmen zum Bilanzstichtag mit 55 % der ausstehenden Aktien beteiligt ist, eine dem Unternehmen nahestehende Person. 2017 erhöhte das Unternehmen seine Beteiligung an der CG Gruppe AG durch Übernahme weiterer 5,0 % der Aktien von Hrn. Hrn. Christoph Gröner gegen eine Vergütung von 12.500 EUR im Zuge einer Transaktion, die mit der Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen durch CG in Höhe von 100 Millionen EUR in Verbindung steht. Hr. Gröner ist der Gründer der CG und Mitglied der Geschäftsführung sowie Geschäftsführer der CG Gruppe AG und Großaktionär der CG Gruppe.
(c) Transaktionen mit der publity FinanzgruppeDas Immobilienportfolio des Unternehmens wurde teils von dritten Asset Managern, insbesondere der publity Finanzgruppe, verwaltet. Die Transaktionen sind nachfolgend genauer erläutert. Asset-Management- VertragDer Konzern schloss 2016 eine Asset-Management-Vereinbarung mit der publity AG. Die Asset-Management-Vereinbarung umfasste sowohl die Dienstleistungen der publity AG hinsichtlich der Suche nach, Identifikation und Beobachtung von potenziellen Übernahmemöglichkeiten für den Konzern (einzelne Immobilien oder Portfolios), welche den durch den Konzern festgelegten Immobilien- oder Gebäudemerkmalen entsprachen, als auch das fortlaufende Asset Management der Immobilien, die unmittelbar oder mittelbar durch den Konzern übernommen wurden, d. h., alle gewöhnlichen Dienstleistungen in Bezug auf die Portfolio- und Asset Management, Entwicklung, Umstrukturierung, Vermietung, Übernahme, Beschaffung, den Verkauf, das Marketing und die Konstruktion. Zusätzlich konnte sich der Konzern auf den Asset Manager als Teil des Verkaufsprozesses stützen. Als Teil des Asset Managements genoss der Konzern keine Exklusivrechte in Bezug auf die Dienstleistungen der publity AG. Es war dem Konzern bewusst, dass die publity AG neben diesem Vertrag weitere Verpflichtungen unter anderen, ähnlichen Verträgen (Drittmandate), zu erfüllen hatte. Dessen ungeachtet haben die Parteien vereinbart, dass im Zuge des Übernahmeprozesses die publity AG dem Konzern ausschließlich Objekte mit einer Mindestinvestition (angekündigter Nettoka ufpreis) von 10 Millionen EUR anbietet, hinsichtlich der dem Konzern ein 4-wöchiges Exklusivrecht auf das betreffende Objekt eingeräumt wurde, sodass die publity AG während dieses Zeitraums dieses Objekt keiner Drittpartei anbieten konnte. Der Vertrag ist für eine Laufzeit von 10 Jahren gültig und wird danach um jeweils ein Jahr verlängert, sofern keine Partei den Vertrag unter einer Kündigungsfrist von drei Kalendermonaten aufkündigt. Das Recht auf außerordentliche Kündigung bleibt davon unberührt. Die Aufgabe der publity AG ist es laut Asset-Management-Vertrag, geeignete Investitionsobjekte zu identifizieren und entsprechende mögliche Investitionsmaßnahmen vorzubereiten, einschließlich der Vorbereitung eines Geschäftsplans, um dem Unternehmen eine Entscheidungsgrundlage für den Beginn des eigentlichen Verkaufsprozesses zu bieten. Im Falle einer positiven Entscheidung bereitet die publity AG den Verkauf vor, koordiniert und überwacht die erforderlichen Überprüfungen der Sorgfaltsplicht und koordiniert letztendlich den Übernahmeprozess mit den professionellen Beratern und den Vertragsparteien. Nach Abschluss des Übernahmeprozesses übernimmt die publity AG das umfassende Asset Management der Immobilie. Die publity AG erhält eine einmalige Akquisitionsgebühr von 1,0 % des Nettoverkaufspreises einschließlich MwSt. für die Bereitstellung der Dienstleistungen als Teil des Übernahmeprozesses sowie eine jährliche Verwaltungsgebühr als eine Grundgebühr in Höhe von 0,5 % der Bemessungsgrundlage pro Jahr, wobei der jeweilige Nettokauf preis des Objektes als Basis für die Bemessungsgrundlage für einen Zeitraum von einem Jahr ab dem Datum des jeweiligen Kaufvertrages herangezogen wird. Dementsprechend ist die Bemessungsgrundlage anzupassen, falls und in dem Umfang, zu dem die jährlich zu erstellenden Wertgutachten eine Änderung des Marktwerts im Vergleich zum Nettokaufpreis ergeben. Die angepasste Bemessungsgrundlage gilt ab dem ersten Monat nach dem Expertengutachten. Hinsichtlich des für die Immobiliengesellschaften („SPV“ – Special Purpose Vehicle, Zweckgesellschaft) bereitgestellten Liquiditäts- und Risikomanagements erhält die publity AG eine Gebühr von 2.500,00 EUR pro SPV und Monat einschließlich MwSt. und eine Gebühr von 500,00 EUR pro SPV und Monat plus MwSt. für die Vorbereitung der Steuererklärung. Bei Verkauf eines Objekts erhält die publity AG einen Bonus in Höhe von 10 % des Betrags, zu dem der „Ertrag des Objekts“ das „Objektkapital“ inkludiert plus 8 % pro Jahr für den Zeitraum zwischen Investition und Veräußerung, wobei „Objektkapital“ das Eigenkapital, das für ein spezifisches Objekt aufgewendet wurde, bezeichnet und „Ertrag des Objekts“ den Betrag, der sich nach Abzug von Schulden, Zinsen, Investitionen und Immobiliensteuer vom Bruttoverkaufspreis und plus das Mieteinkommen während der verbleibenden Laufzeit ergibt. Unter anderem basieren die dargelegten Bedingungen auf der Tatsache, dass im Asset-Management-Vertrag alle Formen der gemeinsamen Investition mit der publity AG ausgeschlossen wurden und entsprechende wirtschaftliche Beiträge deshalb nicht auf wirtschaftliche Weise ausgeglichen werden müssen. Die nachfolgende Tabelle zeigt den Umfang aller Erträge, Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten, die sich aus oben genannten Transaktionen in den Jahren 2017 und 2016, oder zum 31. Dezember 2017 und 2016 ergeben:
Nicht fortgeführte GeschäftsbereicheVor Änderung der Rechtsform war die publity Vertriebs GmbH in der Verteilung und Koordination einzelner Fonds der publity Performance GmbH, einer weiteren 100 %igen Tochtergesellschaft der publity AG, involviert. Die Aufgaben der publity Vertriebs GmbH bestanden im Wesentlichen aus der Organisation und Koordination von Verkäufen. Für diese Tätigkeit erhielt die publity Vertriebs GmbH eine leistungsorientierte Provision für das durch die publity Vertriebs GmbH erworbene Kapital des beschränkt haftenden Partners und eine Gebühr in Höhe der Prämie von 5 % der jeweiligen Zeichnungsbeträge, die durch die Investoren zu zahlen war. Alle Erträge und beinahe alle Aufwendungen ihrer nicht fortgeführten Geschäftsbereiche (siehe Abschnitt 10.2) erfolgten mit der publity Finance Group. Die nachfolgende Tabelle zeigt den Umfang aller Erträge, Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten, die sich aus oben genannten Transaktionen in den Jahren 2017 und 2016, oder zum 31. Dezember 2017 und 2016 ergeben:
* alle Posten beziehen sich auf nicht fortgeführte Geschäftsbereiche
* alle Posten beziehen sich auf nicht fortgeführte Geschäftsbereiche (d) Sonstige Transaktionen mit der publity FinanzgruppeDie Gruppe hatte während des Geschäftsjahres 2016 keine Mitarbeiter. Sowohl das Management als auch die Tätigkeiten in Bezug auf nicht fortgeführte Geschäftsbereiche („Vermittlung von Vermögensanlagen“) sowie die allgemeine Verwaltung des Konzerns im Zeitraum vom 1. Januar 2016 bis zum 31. Dezember 2016 durch Mitarbeiter der publity AG und in den Räumlichkeiten sowie mit den Ressourcen der publity AG. Dem Konzern wurden die erhaltenen Dienstleistungen nicht in Rechnung gestellt. Während des Geschäftsjahres 2017 war der Konzern vermehrt auf das proprietäre Management angewiesen, um den wachsenden fortgeführten Geschäftsbereichen Rechnung zu tragen. (e) Sonstige Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und PersonenAm 1. November 2017 ging das Unternehmen einen Vertrag über eine Wandelanleihe mit der CG Gruppe AG, ein Partner des Konzerns zu diesem Zeitpunkt, ein. Zinserträge, die für diesen Zeitraum bis zum Unternehmenszusammenschluss mit der CG Gruppe AG angefallen sind, sind bilanziert. Der anteilige Betrag der dem Partner entstandenen Zinsaufwendungen ist in dem At-Equity-Ergebnis des dem Konzern zugehörigen Partner bilanziert. Zum 31. Dezember 2017 werden ausstehende Salden, die sich aus der Wandelanleihe ergeben, gemäß IFRS 10 gestrichen. Transaktionen mit beteiligten Unternehmen
Im Geschäftsjahr 2016 stimmte der Alleingesellschafter Consus GmbH Leipzig zu, das Unternehmen für die Aufwendungen zur Vorbereitung des neuen Geschäftsbereichs zu entschädigen. Dieser Betrag wurde vom Unternehmen in Höhe von 80 TEUR abgeschrieben und als sonstige Erträge bilanziert. Die Forderung wird als Forderungen gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen per 31. Dezember 2016 ausgewiesen und wurde während des Geschäftsjahres 2017 beglichen. Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen dem Konzern und der publity Finanzgruppe sowie der Consus GmbH sind im gewöhnlichen Geschäftsgang zahlbar. Seit dem Standortwechsel von Leipzig nach Berlin hat die CONSUS Real Estate AG ihren Sitz in den Räumlichkeiten der Aggregate Management GmbH am Kurfürstendamm 188-189, 10707 Berlin. Da der CONSUS keine ständigen Arbeitsplätze zugeordnet sind, wurden während des Geschäftsjahres keine Mietaufwendungen bilanziert. (f) Transaktionen mit den Mitgliedern des Aufsichtsrats und der GeschäftsführungDie Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung des Konzerns sind das Management des Konzerns in wichtigen Positionen gemäß der Bedeutung in IAS 24.9. Vergütung des AufsichtsratsGemäß § 11 des Gesellschaftsvertrags erhält jedes Mitglied des Aufsichtsrats zusätzlich zur Erstattung nachgewiesener Kosten eine feste Vergütung von 15.000,00 EUR pro Jahr für jedes volle Geschäftsjahr seiner Mitgliedschaft im Aufsichtsrat. Der Vorsitzende des Aufsichtsrats erhält den doppelten Betrag. Die Vergütung ist am Ende des Geschäftsjahres zahlbar. Mitglieder, die nicht ein volles Geschäftsjahr Mitglieder des Aufsichtsrats waren oder nicht ein volles Geschäftsjahr den Vorsitz geführt haben, erhalten eine Vergütung pro rata temporis. Die Mehrwertsteuer wird durch das Unternehmen in dem Umfang erstattet, zu dem es den Mitgliedern des Aufsichtsrats gestattet ist, die Mehrwertsteuer separat in Rechnung zu stellen, und wenn sie dieses Recht ausüben. Im Unternehmen oder seinen Tochterunternehmen gibt es keine Pensionsrückstellungen. Derzeit existieren keine Pensionsverpflichtungen. Mit Ausnahme der Vergütung für das Wettbewerbsverbot der Mitglieder des Vorstands bestehen keine Dienstleistungsverträge für Vergünstigungen nach Beendigung der Tätigkeit. Für seine Aktivitäten im Geschäftsjahr erhielt der Aufsichtsrat eine Gesamtvergütung in Höhe von 69 TEUR (2016 15 TEUR). Die Vergütung besteht ausschließlich aus fest vereinbarten kurzfristigen Bezügen in Höhe von 69 TEUR (2016 15 TEUR). Mitglieder des Aufsichtsrats erhalten keine anteilsbasierte Vergütung. Vergütung des VorstandsDie Gesamtvergütung des Vorstands beläuft sich insgesamt auf 1.068 TEUR (0 TEUR im Jahr 2016). Diese besteht aus festen kurzfristigen Vorteilen (Gehälter) in Höhe von 618 TEUR (0 TEUR im Jahr 2016), variablen kurzfristigen Vorteilen (Bonus) in Höhe von 150 TEUR (0 TEUR im Jahr 2016) und Abfindungen in Höhe von 300 TEUR (0 TEUR im Jahr 2016). Mitglieder des Vorstands erhielten keine anteilsbasierte Vergütung. Die folgende Tabelle zeigt einen Überblick über sowohl die Vergütung der Geschäftsführung als auch des Aufsichtsrats. Vergütung des Aufsichtsrats und des Vorstands – 2017
Vergütung des Aufsichtsrats und des Vorstands – 2016
Sonstige Transaktionen mit den Mitgliedern des Aufsichtsrats und des VorstandsMit Ausnahme der oben beschriebenen Transaktionen gab es keine Transaktionen mit den Mitgliedern des Aufsichtsrats und des Vorstands. 15. Eventualverpflichtungen und sonstige finanzielle VerpflichtungenDie nachfolgende Tabelle zeigt die zukünftigen kumulierten Mindestleasingzahlungen aus operativen Leasingvereinbarungen mit den jeweiligen verbleibenden Laufzeiten:
Diese Operate-Lease-Verträge beinhalten die Anmietung von Büroräumen und Büroausstattung. Diese Vereinbarungen begünstigen fortlaufende Geschäftsbereiche als Investitionsmaßnahme und die verbundenen Cashflows sind nicht umgehend erforderlich. Aus diesen Vereinbarungen ergeben sich keine offensichtlichen Risiken. Dem Konzern ergeben sich aus den Operate-Lease-Verträgen keine wesentlichen Erneuerungs- oder Kaufoptionen. Die Auswendungen für Mindestmietzahlungen während des aktuellen Geschäftsjahres belaufen sich auf 38 TEUR (31.12.2016: 0 EUR). Verpflichtungen, langfristige Vermögenswerte zu akquirierenZum 31. Dezember 2017 bestehen keine wesentlichen Verpflichtungen, langfristige Sachanlagen zu erwerben (31. Dezember 2016: 49.738 TEUR). Zum 31. Dezember 2017 bestanden keine wesentlichen Verpflichtungen, langfristige immaterielle Vermögenswerte zu erwerben (31. Dezember 2016: 0 TEUR). Die beschriebenen Verpflichtungen beziehen sich ausschließlich auf die zum 31. Dezember 2017 bestehenden Verpflichtungen. Zum 31. Dezember 2017 ist der Konzern verpflichtet, als Finanzinvestition gehaltene Immobilien im Wert von 31.500 TEUR zu erwerben. Sonstige finanzielle Verpflichtungen
Sonstige finanzielle Verpflichtungen beinhalten zum 31. Dezember 2017 zukünftige Verpflichtungen aus ausstehenden Anteilskaufverträgen in Höhe von 74.400 TEUR (Vorjahr: 0 EUR). Zukünftige kumulierte Verpflichtungen aus weiteren Verträgen belaufen sich zum 31. Dezember 2017 auf 2.940 TEUR (Vorjahr: 0 EUR). Die weiteren Verträge beziehen sich im Wesentlichen auf die Erbringung von Versicherungsdienstleistungen und sonstigen Verpflichtungen. GerichtsverfahrenZum Bilanzstichtag besteht eine Eventualverbindlichkeit gegenüber einem Immobilienmakler in Höhe von 1 Million EUR. Das Unternehmen erwartet eine Wahrscheinlichkeit eines Ressourcenabflusses zwischen 50 % und 10 % hinsichtlich dieser Eventualverbindlichkeit. Zudem besteht eine anhängige Klage (ehemaliger) Anteilseigner aus nicht fortgeführten Geschäftsbereichen gegen Consus Real Estate AG. Derzeit schätzt das Unternehmen die Eventualverbindlichkeiten auf 0,3 Millionen EUR, wobei weitere potenzielle Kläger nicht berücksichtigt wurden. Nach Wissensstand des Unternehmens sind keine weiteren Gerichtsverfahren anhängig, angelaufen oder angedroht, noch wurden rechtliche Schritte eingeleitet, welche die finanzielle Situation des Unternehmens wesentlich beeinträchtigen könnten. Nach Wissensstand des Unternehmens existieren zum Bilanzstichtag keine weiteren Eventualvermögen oder -Verbindlichkeiten. 16. Corporate GovernanceAufsichtsratDer Aufsichtsrat setzt sich aus folgenden Mitgliedern zusammen: Dr. Hans-Jürgen Ahlhoff, Berlin (Vorsitzender des Aufsichtsrats bis zum 26. Januar 2017) Hr. Robert Sargent, London, Vereinigtes Königreich (Vorsitzender des Aufsichtsrats vom 30. Januar 2017 bis zum 15. August 2017) Hr. Matthias Girnth, Bad Soden (Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats bis zum 15. August 2017) Dr. Andreas Beyer, München (Mitglied des Aufsichtsrats bis zum 15. August 2017) Hr. Thomas Olek, Leipzig (Mitglied des Aufsichtsrats vom 16. August 2016 bis zum 28. September 2017) Prof. Dr. Andreas Steyer, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats vom 16. August 2016 bis zum 28. September 2017) Hr. Axel Harloff, Hamburg (Mitglied des Aufsichtsrats seit dem 28. September 2017) Dr. Karl Kauermann, Berlin (Mitglied des Aufsichtsrats seit dem 28. September 2017) Dr. Friedrich Oelrich, Erding (Mitglied des Aufsichtsrats seit dem 28. September 2017) Dr. Andreas Beyer und Hr. Matthias Girnth, Mitglieder des Aufsichtsrats, haben ihr Mandat im Aufsichtsrat mit sofortiger Wirkung ab dem IS. August 2017 abgegeben. Durch Beschluss des Amtsgerichts Leipzig am 16. August 2017 und auf Vorschlag der Geschäftsführung in Übereinstimmung mit § 104 Artikel 1 AktG wurden Prof. Dr. Andreas Steyer und Hr. Thomas Olek bis zur Beendigung der nächsten Gesellschafterversammlung als Mitglieder des Aufsichtsrats ernannt. Ein weiteres Mitglied des Aufsichtsrats, Hr. Robert Sargent, wurde nach Rücktritt des ehemaligen Aufsichtsratsmitglieds, Dr. Hans-Jürgen Ahlhoff, bereits durch Beschluss des Amtsgerichts Leipzig am 9. Februar 2017 bis zur Mängelbeseitigung gemäß § 104 Artikel 6 AktG als Mitglied des Aufsichtsrats aufgenommen. VorstandDie Mitglieder des Vorstands der Gesellschaft im Geschäftsjahr sind folgende Personen: Hr. Thomas Olek, Leipzig (CEO) (bis zum 3. April 2017) Hr. Boris Hardi, München (vom 3. April 2017 bis zum 25. Oktober 2017) Hr. Jochen Barthelmäs, Hamburg (vom 3. April 2017 bis zum 25. Oktober 2017) Hr. Stanley William Bronisz, Tutzing (vom 8. August 2017 bis zum 17. Januar 2018) Hr. Norbert Kickum, Berg (seit dem 17. Oktober 2017) Dr. Jürgen Büser, Berlin (vom 1. November 2017 bis zum 19. Februar 2018) 17. Ergänzende Anhangangaben gemäß § 315e (1) HGBDer Konzernabschluss wird in Euro erstellt, der funktionalen und Berichtswährung des Mutterunternehmens und der operativen Tochterunternehmen. Zum 31. Dezember 2017 wird die Gesellschaft gemäß §291 HGB in den Konzernabschluss der Aggregate Holdings S.A., Luxemburg (RCS Luxembourg Nr. B 194538) einbezogen, die nach den International Financial Reporting Standards, wie sie in der EU verpflichtend anzuwenden sind, aufgestellt wird. Die CONSUS Real Estate AG stellt den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis der Konzernunternehmen, die Aggregate Holdings S.A., den Konzernabschluss für den größten Kreis der Konzernunternehmen auf. Der Konzernabschluss der Aggregate Holdings S.A., wird nach luxemburgischen Recht nicht in elektronischer Form beim Luxemburger Handelsregister (registre de commerce et des sociétés – RCSL) offengelegt und wird am Unternehmenssitz, 10 rue Antoine Jans, L-1820 Luxembourg, zugänglich gemacht. Der Konzernabschluss und der Bericht über die Lage der CONSUS Real Estate AG werden beim elektronischen Bundesanzeiger eingereicht und veröffentlicht. Aufstellung des Anteilsbesitzes der CONSUS Real Estate AG gemäß § 313 HGBDie nachfolgende Tabelle zeigt eine Zusammenstellung der einbezogenen vollkonsolidierten Tochterunternehmen gemäß § 313 Abs. 2 HGB:
Die Gesellschaften CCP 1 GmbH, CCP 2 GmbH, CCP Objektholding (vormals: CCP 3 GmbH), CCP 4 GmbH, CCP 5 GmbH und CCP 6 GmbH bestehen zum Vorjahr unverändert. Alle weitern Gesellschaften wurden durch Erwerbe oder Gründungen im Berichtsjahr erstmals konsolidiert. BefreiungenFür die Gesellschaften CCP 1 GmbH, CCP 2 GmbH, CCP Objektholding (vormals: CCP 3 GmbH), CCP 4 GmbH, CCP 5 GmbH, CCP 7 GmbH, CCP 8 GmbH, CCP 9 GmbH, CCP 11 GmbH, CCP 12 GmbH und CCP 13 GmbH wird beabsichtigt, die Befreiungsvorschriften des § 264 Abs. 3 HGB umfänglich anzuwenden. Honorare und Dienstleistungen des AbschlussprüfersDie Honorare des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses Warth & Klein Grant Thornton AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Leipzig, teilen sich wie folgt auf:
Anzahl der MitarbeiterDie Mitarbeiterzahlen für das Geschäftsjahr 2017 entsprechen auf Grund der wirtschaftlichen Neugründung des Konzerns im vierten Quartal 2017 den Stichtagswerten. Im Geschäftsjahr 2016 hatte die Gesellschaft keine Mitarbeiter. Die Mitarbeiter der Consus sind in folgender Tabelle dargestellt:
Ergebnisverwendung des MutterunternehmensDer Vorstand beabsichtigt, der Hauptversammlung vorzuschlagen, dass der Verlustvortrag des Mutterunternehmens wie dieser sich nach den nationalen Rechnungslegungsnormen ergibt auf neue Rechnung vorgetragen wird. 18. Ereignisse nach dem BilanzstichtagAndreas Steyer wurde am 1. Januar 2018 zum Vorstandsmitglied und COO ernannt und trägt die Verantwortung für die Immobilienbewirtschaftung, das Asset Management und Immobilienstrategie des Konzerns. Am 11. Januar 2018 hatte die CONSUS Real Estate AG über ihre Tochtergesellschaft, die CG Gruppe, einen Terminverkauf innerhalb ihrer Kerngeschäftseinheit „Entwicklung und Produktion von Immobilien zu Wohnzwecken“ über 670 Millionen EUR an die Bayerische Versorgungskammer (BVK) getätigt. Consus wird im Laufe der nächsten 3 bis 4 Jahre eine Gesamtanzahl von 1.700 Appartements mit einem Wohngebiet und einer Gewerbefläche einschließlich Parkplätzen unter der Marke VauVau entwickeln. Die Transaktion wurde als Erwerb von Vermögenswerten strukturiert und belief sich insgesamt auf 670 Millionen EUR (Volumina der Einzelprojekte lagen zwischen 60 – 200 Millionen EUR). Der Gesamtbestand der Terminkäufe von Consus beläuft sich derzeit auf über 1,6 Milliarden EUR. Wie am 18.Februar 2018 kommuniziert, ist Hr Jürgen Büser, Mitglied des Vorstands und CFO verstorben. Wie am 3. April 2018 kommuniziert, wurde Hr. Benjamin Lee durch den Aufsichtsrat von CONSUS Real Estate AG zum Mitglied des Vorstands ernannt und fungiert als CFO von CONSUS. Am 23. April 2018 teilte CONSUS einen Mittelzufluss von rund 131 Millionen EUR aus der Zahlung der ersten Kaufpreisrate des kürzlich erfolgten Forward Sale von VauVau im Dezember 2017 mit. Am 3., 8., und 25. Mai 2018 erteilten die zuständigen Behörden der CG Gruppe die Baugenehmigung für 2 Projekte, auf die forward sales abgeschlossen wurden sowie für ein Projekt zum Bau von Eigentumswohnungen. Diese werden im zweiten Quartal 2018 in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallen. Am 15. Mai 2018 kündigte CONSUS die Veräußerung von acht kommerziellen Vermögenswerten mit einem Bruttovermögenswert von 148 Millionen EUR an einen institutionellen Investor an. Der Erlös aus dieser Veräußerung wird zu allgemeinen Unternehmenszwecken, unter anderem der Wiederanlage in die Expansion des Entwicklungsgeschäfts, verwendet. Wie am 1. Juni 2018 kommuniziert, ernannte der Aufsichtsrat der Consus Real Estate AG Andreas Steyer zum neuen Chief Executive Officer (CEO). Der frühere CEO Norbert Kickum kehrt zu Aggregate zurück, Hauptaktionär und Muttergesellschaft der Consus Real Estate AG. Nach dem Bilanzstichtag gab es keine weiteren wesentlichen Ereignisse.
Berlin, 14. Juni 2018 CONSUS Real Estate AG, Andreas Steyer, Mitglieder des Vorstands, CEO CONSUS Real Estate AG, Benjamin Lee, Mitglied des Vorstands, CFO 1. GRUNDLAGEN DES KONZERNS1.1. Geschäftsmodell und ÜberblickDie CONSUS-Gruppe (kurz „CONSUS“ oder „Konzern“) zählt zu den führenden Entwicklern von Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten. Der Hauptsitz in Berlin wird von den weiteren Standorten in Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart unterstützt. Seit dem Jahr 2016 hat die CONSUS Real Estate AG (Konzernmutter) ihr Geschäft grundlegend neu organisiert. Damals beschloss die Gesellschaft, sich auf den Erwerb, die Verwaltung, die Nutzung und den Verkauf von Immobilien und Grundstücksrechten im In- und Ausland sowie auf alle Arten von Investitionen zu spezialisieren. Ab 2017 konnte die Gesellschaft in Unternehmen aller Rechtsformen und Nutzungen investieren, die in den Bereichen Bau, Betreuung, Leitung, Verwaltung und Verkauf von Gebäuden tätig sind, einschließlich Investitionen in Immobilienfonds. Zur Erreichung des neuen Geschäftszwecks ist die Gesellschaft auch Beteiligungen eingegangen. Der reorganisierte Konzern fokussiert seine Geschäftsaktivitäten auf die Funktion des Immobilienentwicklers und Immobilienportfoliohalters, wobei er die gesamte Wertschöpfungskette abdeckt. Die CONSUS Real Estate AG bündelt heute im Wesentlichen Leitungsfunktionen, wozu insbesondere die Entwicklung der Unternehmensstrategie, die Investor Relations, das Reporting, die Unternehmens- und Immobilienfinanzierung, das Risikomanagement sowie die Steuerung des ausgelagerten Investment-Asset-Managements gehören. Das operative Geschäft wird überwiegend von den Tochtergesellschaften CG Gruppe AG und GxP German Properties AG betreut. Das Kerngeschäft der CONSUS Gruppe ist die Entwicklung von bezahlbarem, städtischem Wohnraum in den neun größten deutschen Städten. Der Fokus liegt auf der Entwicklung großvolumiger Projekte, die jeweils mehr als 100 Wohneinheiten mit Größen zwischen 50 bis 70 Quadratmetern umfassen. Als Hersteller von Wohnimmobilien vor allem in den Top-9-Städten in Deutschland deckt das Geschäftsmodell der CONSUS die gesamte Wertschöpfungskette der Projektentwicklung ab. Diese reicht von der Auswahl und Bewertung zu erwerbender Grundstücke und Gebäude, dem Kauf und der Finanzierung, der Baurechtbeschaffung, dem eigentlichen Bau oder der Sanierung und Umwidmung, der Vermarktung fertiggestellter Immobilien bis hin zur Vermietung und dem Asset-Management von Immobilien. Bei der Vermarktung so geschaffener Immobilienwerte bzw. von Wohnraum liegt der klare Fokus auf dem Forward Sale an institutionelle Käufer. Insbesondere im Development Segment verfügt CONSUS durch die Beteiligung an der CG Gruppe (auch „CG“ oder „CG Gruppe AG“) über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Baubranche. Neben diesem tiefen Immobilien-Know-how nicht nur bei Neubau von Geschosswohnungen und der Umwidmung von vormals Gewerbe- und Wohnobjekten hat sich die CG einen hervorragenden Ruf bei den Baubehörden erarbeitet, da die Gebäude nach Erteilung der jeweiligen Baugenehmigungen dann auch tatsächlich gebaut werden. Ein erteiltes Baurecht wird mit anderen Worten nicht zur Weiterveräußerung eines Grundstücks genutzt, sondern die Gebäude werden dann auch errichtet. Die Vielzahl der seit 2000 fertiggestellten Projekte, im Gesamtverkaufswert von ca. 1 Milliarden Euro, belegt die Stärke der CG Gruppe bei der Immobilienentwicklung. Zum 31. Dezember 2017 umfasste das breit diversifizierte Entwicklungsportfolio 44 Wohnprojekte mit einem Bruttoerschließungswert oder Gross Development Value (GDV) von etwa 4,6 Milliarden Euro und einer Fläche von 1,3 Millionen Quadratmetern. Entwickelte Wohnprojekte werden nahezu ausschließlich an institutionelle Kunden verkauft, wie beispielsweise Pensionsfonds oder Versicherungen. Das Immobilienentwicklungsgeschäft wird vom Bestandshaltergeschäft flankiert. Der Fokus beim gewerblichen Immobilienportfolio liegt auf Büroobjekten. Zum 31. Dezember 2017 hielt der Konzern insgesamt 22 gewerbliche Immobilienobjekte, davon acht direkt über CONSUS, zwei über die CG Gruppe und zwölf über die GxP German Properties AG. Die Objekte sind mehrheitlich Büroimmobilien, zwei gewerbliche Objekte umfassen Büro-, Einzelhandels- und Hotelflächen. Forward Sales sind ein zentrales Element des Geschäftsmodells von CONSUS. Laufende Immobilienprojekte werden frühzeitig an institutionelle Investoren verkauft, welche in den verschiedenen Bauphasen Teilzahlungen leisten. Durch die Forward Sales werden typische Risikofaktoren eines eher klassischen Projektentwicklers, wie Finanzierungsrisiko und Exit-Risiko, deutlich reduziert. Die Anzahlungen des Käufers im Rahmen eines Forward Sales finanzieren die Bauerstellung und setzen somit investierte Finanzmittel der CONSUS Gruppe zu einem frühen Zeitpunkt wieder frei. 1.2. WertschöpfungsketteIn der ersten Phase des Entwicklungsprozesses, der Suche und dem Kauf von Grundstücken, profitiert die CONSUS Gruppe vom Know-how und vom Netzwerk ihrer Experten in den Standorten, die stabile und intensive Kontakte mit lokalen Behörden und Marktteilnehmern pflegen. Sie spielen bei der Suche nach Grundstücken und Immobilien in attraktiven Lagen, die sich für eine Sanierung oder einen Neubau besonders gut eignen, eine entscheidende Rolle. Jedes Kaufobjekt muss festgelegten Investitionskriterien entsprechen, damit sichergestellt ist, dass das Investment zum Geschäftsmodell passt. Dazu werden ein Businessplan und eine Risikoanalyse erstellt, gefolgt von einer detaillierten Due-Diligence-Prüfung. Die zweite Projektphase umfasst die Entwicklungsplanung, die Marketingstrategie, Architektenleistungen und Konstruktionsentwürfe, Pläne für den Innenausbau, Raumaufteilung, Kostenvoranschläge und die Implementierung der Budgetkontrolle sowie das Einholen von Baugenehmigungen, Lizenzierungen und Zulassungen. In dieser frühen Phase werden detaillierte Gespräche mit potenziellen, institutionellen Käufern der zu erstellenden Objekte geführt. Die Ansprache geeigneter Käufer basiert auf etablierten Geschäftsbeziehungen. Die vierte Projektphase umfasst den Bau oder die Sanierung. Zusätzlich übernimmt die Gesellschaft die Vermietung der bereits entwickelten Wohneinheiten und stellt schließlich in Phase fünf Dienstleistungen im Immobilien- und Gebäudemanagement bereit. Um Entwicklungsrisiken zukünftig konzernweit anzugehen, führt die CONSUS Gruppe derzeit einen Risikomanagementprozess inklusive Risikoassessment und Risikovermeidungsstrategie ein. 1.3. Leistungsspektrum und GeschäftsfelderDer Konzern folgt den drei strategischen Ansätzen: buy/develop/hold, buy/develop/sell und opportunistic assets. 1.3.1. ImmobilienprojektentwicklungDas Projektentwicklungsgeschäft zielt schwerpunktmäßig auf die Entwicklung von Wohnimmobilien ab. CONSUS betreibt eine voll integrierte Projektentwicklungsplattform, die vom Erwerb der Grundstücke und entwicklungsfähigen Objekte über die Grundstücks- und Objektentwicklung, die Konzeptentwicklung und das Baumanagement bis hin zu internen Dienstleistungen im nachgelagerten Geschäft reicht. Der Erfolg basiert auch hier auf der starken regionalen Präsenz und dem tiefen Immobilien-Know-how der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Über SO Prozent der mittlerweile mehr als 420 Beschäftigten auf Konzernebene kommen dabei aus der Bauindustrie. Dieses Inhouse-Know-how schafft einen wesentlichen Wettbewerbsvorteil bei der Auswahl, der Entwicklung und der Fertigstellung von Immobilien. Klares Ziel ist es, in den neun großen Städten bezahlbaren Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen zu produzieren, um den auch langfristig bestehenden Bedarf und die Nachfrage nach entsprechendem Wohnraum zu decken. Der Hauptsitz der Gesellschaft befindet sich in Berlin. Daneben bestehen Standorte in Dresden, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart. Der jeweilige Standort verantwortet dabei die Entwicklung und Betreuung der jeweiligen Immobilienprojekte. Zentrale Funktionen werden dabei aus dem Hauptsitz in Berlin verantwortet; dazu gehören die Rechtsabteilung, Finanzen und Controlling, Personal, Marketing und Asset-Management sowie Marktanalysen. Zu den in Berlin angesiedelten Aufgaben gehören auch die Entwicklung der strategischen Ausrichtung und die Weiterentwicklung des Geschäftsmodells. Eine wesentliche strategische Weiterentwicklung ist die Digitalisierung des gesamten Wertschöpfungsprozesses der Immobilienentwicklung-Stichwort: Building Information Modeling (BIM). Ziel ist es, den gesamten Produktionsprozess von der Akquisition über die Baurechtschaffung, die Produktion der Immobilie selber bis zur Übergabe an Mieter und Käufer zu industrialisieren, digitalisieren und somit erheblich zu vereinfachen. Der Standort in Hamburg verantwortet dabei in enger Abstimmung mit dem Firmensitz die Umsetzung von BIM anhand konkreter Pilotprojekte. Zur zeitnahen und konsequenten Entwicklung und Einführung von BIM arbeiten wir mit ausgewählten Partnern zusammen, wobei die wesentliche Komponente der Immobilien-Entwicklungskompetenz von uns verantwortet und eingebracht wird. Ein weiterer Schritt der Unternehmensentwicklung wird der Aufbau von Produktionskapazitäten sein, mit deren Hilfe Bauteile für den Geschosswohnungsbau industriell vorgefertigt werden. Diese serielle Vorfertigung, wie sie in anderen Industrien wie zum Beispiel dem Automobilbau schon lange Standard ist, wird ebenfalls mit entsprechend ausgewählten Partnern aufgebaut. Letztendliches Ziel dieser parallel vorangetriebenen Unternehmensprojekte – BIM und industrielle Vorfertigung von Bauteilen – schafft die Basis für uns, mittel- und längerfristig Kostenführerschaft in der Herstellung von bedarfsgerechtem Wohnraum zu erlangen. Die gesamten Kapitalmarktaktivitäten der Gruppe werden von CONSUS selbst verantwortet. Hierzu gehört als notiertes Unternehmen insbesondere Investor Relations und die Erarbeitung von modernen Finanzierungskonzepten. CONSUS ist zudem Ansprechpartner für alle Debt Capital Market (DCM) und Equity Capital Management (ECM) Investoren. Die Finanzierung wird konzernübergreifend koordiniert um eine optimale Finanzierungsstruktur zu erreichen. Neben der Eigenkapitalbeschaffung gehören auch klassische Anleihen, Wandelschuldverschreibungen, Bankkredite und Schuldscheindarlehen zum Finanzierungsmix der Gruppe. So wurde erstmals die Finanzierung von Immobilienentwicklungen durch die Platzierung von Schuldscheindarlehen bei nationalen und internationalen Investoren ermöglicht. 1.3.2. Immobilienprojektentwicklung für institutionelle KundenKerngeschäft der CONSUS-Gruppe ist die Entwicklung und Produktion von Geschosswohnungen. Eine der Kernkompetenzen ist dabei die Entwicklung von großen Arealen auch durch Umwidmung und Sanierung von früheren Büro- und Gewerbeimmobilien zu Wohnimmobilien. 1.3.3. Immobilienprojektentwicklung Vertical VillagesDie Analyse demografischer Trends, sich abzeichnende Veränderungen der zukünftigen Arbeitswelt, geänderte und gestiegene Anforderungen an die Mobilität an sich, aber insbesondere auch von Arbeitnehmern und Unternehmen, führt zusammengefasst zur Frage: Wie wollen und werden wir morgen und übermorgen leben und arbeiten? Dieser zwangsläufigen Herausforderung auch an die Immobilienindustrie hat sich CONSUS, durch die CG Gruppe, gestellt und das Konzept „Vertical Villages“ oder „VauVau“ entwickelt. Hierbei handelt es sich um die Schaffung von Immobilien neuer Dimension, die zukünftige Anforderungen an Wohn-, Arbeits- und Lebensräume aufgreift. Es werden hierbei zum Teil bestehende Bürogebäude umgewidmet und renoviert oder neue Hochhäuser gebaut, die eine Kombination von Wohnen, Büro und Gewerbe unter Einbindung modernster Technologien und gemeinschaftlich nutzbarer Flächen bieten. Dazu gehören unter anderem vollmöbliertes Wohnen, integrierter Fitnessbereich, Highspeed-Internet und digitale Mietprozesse. CONSUS hat eindrucksvoll bewiesen, dass es für diese neue Immobilienart einen großen Investorenmarkt gibt; zum Jahreswechsel hat CONSUS die gesamten VauVau-Projekte für 680 Millionen Euro im Rahmen eines Forward Sales an einen institutionellen Käufer verkauft. Die Umsätze daraus wurden noch nicht im Geschäftsjahr 2017 realisiert. Die erste Kaufpreisrate in Höhe von 131 Millionen Euro wurde im April 2018 vereinnahmt. 1.3.4. Entwicklung gewerblicher ImmobilienDie auf Wohnimmobilien konzentrierte Entwicklungssparte wird durch gewerbliche Immobilienentwicklungen ergänzt, die später zur Erzielung von Mieteinkünften genutzt werden. Das wesentliche Projekt ist hierbei in Leipzig angesiedelt. 1.3.5. Gewerbliches ImmobiliengeschäftDas zur Vermietung gehaltene Gewerbeimmobilien-Portfolio umfasste zum 31. Dezember 2017 insgesamt 22 Objekte mit einer vermietbaren Bruttofläche ca. 400.000 Quadratmetern und einem GAV von 527 Millionen Euro. Mit ihm können jährlich Mieteinnahmen mehr als 20 Millionen Euro generiert werden. Diese Rechnung unterstellt eine volle Konsolidierung und eine 100-prozentige Eigentümerschaft dieser Vermögen durch CONSUS. Das Bestandsportfolio ist über verschiedene Lagen in Deutschland gut diversifiziert. Sowohl direkt als auch über GxP konzentriert sich CONSUS bevorzugt auf B-Lagen in A-Städten, wie zum Beispiel Neu-Isenburg bei Frankfurt, oder A-Lagen in B-Städten wie Bremen, Darmstadt, Erfurt, Hannover und Mannheim. Bei der Auswahl dieser Lagen sind demographische Faktoren, Leerstandsraten, ein möglichst niedriges Investitionsniveau und hohe zu erwartende Mietrenditen ausschlaggebend, für die noch Aufwärtspotenzial besteht. CONSUS verfolgt die Strategie, das Potenzial seines Bestandsportfolios durch aktives Asset- und Property- Management zu steigern und dadurch signifikante Wertsteigerungen zu realisieren. Ein Ziel ist es, Leerstandsraten zu senken und Verträge mit Mietern immer wieder zu optimieren. Die gewerblichen Objekte werden sorgfältig instandgehalten, um aufwendige substanzielle Sanierungen zu vermeiden. Somit profitiert der Konzern gleichzeitig von kontinuierlichen Mieterträgen. Am 15. Mai 2018 hat CONSUS einen Vertrag mit einem institutionellen Investor über die Veräußerung von acht gewerblichen Objekten unterzeichnet und erwartet auf Basis des vorläufigen Kaufpreises einen Liquiditätszufluss in Höhe von 68 Millionen Euro. Der GAV liegt bei 148 Millionen Euro. Ziel ist es, die Aktivitäten des Konzerns im Entwicklungsbereich zu stärken. 1.4. Marktpositionierung1.4.1. CONSUS zählt zu den führenden Immobilienentwicklern im deutschen WohnungsbauMit 44 Entwicklungsprojekten und einem Brutto-Entwicklungsvolumen (GDV) von 4,6 Milliarden Euro zum 31. Dezember 2017 hat CONSUS eine signifikante Marktposition in den größten deutschen Städten. Der Schwerpunkt liegt in der Herstellung von hochwertigen, aber bezahlbaren Wohnimmobilien, die insbesondere in den Großstädten fehlen. Die Nachfrage der Mieter ist daher sehr hoch. Das erhöht die Attraktivität der CONSUS-Projekte für institutionelle Käufer. CONSUS konzipiert die Wohnimmobilien nach den Wünschen der Käufer und baut vorrangig nachhaltige Gebäude mit möglichst niedrigen Betriebskosten. Zusätzlich werden Entwicklungsprojekte so entworfen, dass sie die Präferenzen des Mietermarktestreffen. Beispielsweise werden Wohneinheiten mit wertsteigernden Elementen ausgestattet, etwa einer überdurchschnittlichen Raumhöhe, Photovoltaiksystemen oder mit Anlagen, die eine Wiederverwendung von Regenwasser erlauben. Um die verfügbare Fläche optimal zu nutzen, basieren die von CONSUS entwickelten mehrstöckigen Wohngebäude auf intelligenten Konzepten, die zu einer hohen Wohnqualität führen. Neben ausreichenden Kommunikationsräumen wie Freiflächen und Gärten werden auch Mobilitätskonzepte integriert, etwa in Form von Ladestationen für Elektrofahrzeuge. Ökologischen Aspekten wird darüber hinaus durch C02-neutrale Heizsysteme, optimale Isolierungen und Photovoltaiksysteme oder Fernwärme Rechnung getragen. Für zusätzlichen Komfort sorgt moderne Digitaltechnik, etwa in Form von Smart-Home-Anwendungen und Wifi-Lösungen. 1.4.2. Starke Erfolgsbilanz beim Verkauf von Immobilien an institutionelle KäuferCONSUS hat durch die Tochtergesellschaft CG Gruppe und deren Rechtsvorgängern seit dem Jahr 2000 mehr als 85 Entwicklungsprojekte an institutionelle Käufer verkauft und damit Erträge von etwa 1 Milliarden Euro erzielt. Die Projektpipeline ist breit diversifiziert und konzentriert sich auf Projekte in den neun größten deutschen Städten, aber auch in prosperierenden mittelgroßen Städten. Zielgruppe sind dabei fast ausschließlich institutionelle Kunden. Im ersten Quartal 2018 wurden fünf neue Projekte mit einem GDV von rund 750 Millionen Euro akquiriert. Der mögliche Erwerb weiterer Projekte wird geprüft. Eine wesentliche Stärke sind Forward Sales, mit denen institutionelle Investoren frühzeitig Kaufverträge für Wohnimmobilien mit CONSUS abschließen. Von diesem Vorgehen profitieren beide Seiten, da institutionelle Investoren attraktive Projekte erwerben können und CONSUS durch den Vorabverkauf Finanzierungsbedarf und Vermarktungsrisiken ausschließt. 1.5. Erfahrenes Managementteam und engagierte AnteilseignerDie CONSUS Real Estate AG wurde im April 2017 durch die Herren Hardi und Barthelmäs an die Börse gebracht. Beide haben das Unternehmen im dritten Quartal 2017 verlassen und Herr Stanley Bronisz hat das Amt des Vorstandes übernommen. Mit geplanter Übernahme der CG Gruppe wurde Herr Norbert Kickum Mitglied des Vorstands und ab dem 17. Oktober 2017 CEO der CONSUS Real Estate AG. Herr Dr. Jürgen Büser wurde am 1, November 2017 zum CFO ernannt. Herr Stanley Bronisz trat als Mitglied des Vorstands am 17. Januar 2018 zurück. Herr Andreas Steyer wurde zum 1. Januar 2018 Mitglied des Vorstands und zum COO ernannt. Er ist verantwortlich für die Immobilien-, Asset Management- und Immobilienstrategie des Konzerns. Herr Dr. Jürgen Büser ist im Februar 2018 verstorben. Herr Benjamin Lee wurde am 3. April 2018 zum Mitglied des Vorstands ernannt und ist CFO von CONSUS. Mit Wirkung zum 31. Mai 2018 hat Herr Kickum das Unternehmen verlassen und wird nunmehr wieder für den Hauptgesellschafter tätig. CONSUS verfügt damit über ein starkes und erfahrenes Managementteam mit einem fundierten Wissen und Erfahrungen in der Projektentwicklung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie in allen Bereichen des Kapitalmarktes sowohl für Eigenkapital als auch für Fremdkapitalprodukte. Durch diese Kombination von Wissen und Erfahrung einerseits und das langfristig orientierte Engagement unseres Anker-Aktionärs Aggregate, der zum Bilanzstichtag ca. 69 Prozent der CONSUS-Aktien hält, sind hervorragende Voraussetzungen geschaffen, die CONSUS mittel- und langfristig erfolgreich zu entwickeln und wachsen zu lassen. 1.6. StrukturZu den Tochtergesellschaften von CONSUS Real Estate zählen die seit 2017 bestehenden Beteiligungen an der CG Gruppe in Höhe von aktuell 55 Prozent sowie an der GxP German Properties AG in Höhe von 58 Prozent. Weitere Tochtergesellschaften sind die CCP 1 GmbH, die CCP 2 GmbH sowie die CCP Objektholding GmbH, die zu 100 Prozent in Besitz von CONSUS Real Estate sind. Bei ihnen handelt es sich um Special Purpose Vehicles (SPV). In der Regel wird für jede Immobilie eine eigene Objektgesellschaft gegründet. Mit dem Jahresabschluss 2017 wurden alle Beteiligungen im Konzern nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS voll konsolidiert. Alle Tochtergesellschaften und SPVs wurden ab dem Zeitpunkt konsolidiert, ab dem CONSUS Real Estate mit der Mehrheitsbeteiligung die Kontrolle erlangt hat. Innerhalb des Konzerns ist CONSUS Real Estate die Management-Gesellschaft mit Zugang zum Kapitalmarkt, die die Kapitalmarktstrategie entwickelt und festlegt. CONSUS übernimmt die Finanzierungsfunktion im Konzern, erschließt neue Finanzierungsquellen und ermöglicht damit auch das weitere Wachstum des Konzerns. Die CG Gruppe AG bildet die Sparte Wohnimmobilienentwicklung des Konzerns ab. GxP German Properties AG stellt den Bestandshalter im Konzern für gewerbliche Immobilien dar. Zukünftig plant CONSUS Real Estate, die Strukturen und Aufgaben im Konzern weiter zu schärfen. Der Bereich der Bestandsimmobilien steht nicht im Fokus der Unternehmensstrategie. Der Schwerpunkt liegt in der Entwicklung von Wohnimmobilien. Der Konzernabschluss wird nach den Internationalen Rechnungslegungsstandards IFRS aufgestellt. Auch die Töchter CG Gruppe AG und GxP German Properties AG erstellten hierzu erstmals ihren Abschluss nach IFRS. Für die Immobilienobjekte wurde zum 31. Dezember 2017 der Verkehrswert ermittelt: Bei der CG Gruppe erfolgte die Bewertung durch Jones Lang LaSalle SE, bei der GxP durch die Winters & Hirsch Real Estate Advisory GmbH & Co. KG und bei gewerblichen Immobilien der CONSUS durch BNP Paribas. Die Luxemburger Aggregate Holdings SA hält eine Mehrheit der Anteile an der CONSUS Real Estate AG. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Luxemburg und ist spezialisiert auf Investments im Immobilienbereich, sowohl in Immobilienentwickler als auch in einzelne Projekte. Der Rest der Aktien ist in Streubesitz. 1.7. Konzernsteuerung mit KennzahlenCONSUS Real Estate steuert den Konzern mit dem Ziel, der führende Entwickler von Wohnimmobilien in den neun wichtigsten deutschen Großstädten zu sein. Das Ziel ist dabei, eine dauerhaft stabile Wertentwicklung des Portfolios. Im Zentrum der Konzernstrategie steht seit 2017 die Entwicklung von Wohnimmobilien. Das Gesamt-entwicklungsvolumen der bestehenden Projekte (Gross Development Volume = GDV) ist daher eine zentrale Kennzahl. Zum Jahresende lag das Volumen von 44 Entwicklungsprojekten bei 4,6 Milliarden Euro. Ein weiterer wichtiger Indikator ist die Höhe der Forward Sales. Vertraglich vereinbarte oder einer Absichtserklärung unterliegende Forward Sales summierten sich zum Bilanzstichtag auf 1,4 Milliarden Euro. Wichtige Größe für das Management ist der operative Cashflow und die gesicherte Liquidität der Gruppe. In 2017 ergab sich aus negativem operativen Ergebnis (-11,9 Millionen Euro) und unter Berücksichtigung der Zunahme von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sonstigen Verbindlichkeiten und abgegrenzten Zahlungsverpflichtungen ein negativer Cashflow von 3,9 Millionen Euro. Im Bereich der Gewerbeimmobilien ist der Wert der Immobilien (Gross Asset Value = GAV) ein zentraler Indikator. Er lag zum Bilanzstichtag bei 527 Millionen Euro. Weitere Steuerungsgröße ist der Net Asset Value (NAV = GAV abzüglich Fremdfinanzierung). Er lag zum Bilanzstichtag bei 227 Millionen Euro. Die nichtfinanziellen Indikatoren wurden ausgewählt, um das Wachstumspotenzial des Unternehmens aufzuzeigen. Eine ausreichende Basis potenzieller Entwicklungsprojekte ist die Basis für ein langfristig nachhaltiges und profitables Wachstum. CONSUS Real Estate setzt sich auf Konzernebene für die Belange der Mitarbeiter ein. Mitarbeiter zu fördern und zu binden ist ein langfristiges Ziel. Unsere Tochter CG Gruppe implementiert nachhaltige dezentrale Energieprojekte. Insbesondere bei der Entwicklung von Quartieren stehen innovative und nachhaltige Energiekonzepte im Fokus. Schließlich geht es darum, Projekte mit nachhaltigen und umweltfreundlichen Energien zu versorgen, aber auch die Nebenkosten für die Mieter zu optimieren. Unsere Tochter CG Gruppe engagiert sich zudem gesellschaftlich und unterstützt Projekte, die benachteiligte Kinder fördern. 2. WIRTSCHAFTSBERICHT2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen2.1.1. Gesamtwirtschaftliche LageDie deutsche Wirtschaft konnte ihren Wachstumstrend auch im Berichtsjahr 2017 fortsetzen. Das Bruttoinlandsprodukt erhöhte sich laut Statistischem Bundesamt im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 Prozent 1 und damit zum achten Mal in Folge. Die privaten Konsumausgaben trugen mit einem Plus von 2,0 Prozent 2 zur guten konjunkturellen Lage bei. Auch der Arbeitsmarkt erwies sich laut Sachverständigenrat als stabil. Der Jahresdurchschnitt der Erwerbstätigen für das Jahr 2017 ist im Vergleich zum Vorjahr um 638.000 Personen auf rund 44,3 Millionen Erwerbstätige 3 angestiegen. 2.1.2. WohnimmobilienDer Markt für Wohnimmobilen hat sich in den vergangenen Jahren wie folgt entwickelt bzw. wird sich in den folgenden Jahren wie folgt entwickeln: Die Top-Standorte in Deutschland haben auch 2017 einen weiteren Zuzug erfahren. Einhergehend mit der positiven wirtschaftlichen Entwicklung lockten insbesondere die Metropolen mit attraktiven Arbeitsplatzangeboten. In den zurückliegenden fünf Jahren stieg die Einwohnerzahl der sieben größten Städte im Durchschnitt um insgesamt 114.000 Menschen pro Jahr. Das entspricht einem jährlichen Zuwachs von 1,2 Prozent4. Auch höhere Kaufpreise und Mieten für Wohnungen und Häuser konnten 2017 diese Entwicklung nicht sichtbar dämpfen. Allein für den Wohnungsbedarf, der aus dem Zuzug resultiert, sind rund 60.000 neue Wohnungen pro Jahr5 vonnöten. Allerdings bleibt die jährliche Fertigstellungszahl weit dahinter zurück, wie die DG Hyp analysiert hat. Die neu gebauten Wohnungen reichen bei Weitem nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Damit wird die Bedarfslücke am Wohnungsmarkt immer größer. In den wichtigsten deutschen Metropolen fehlt eine gewichtige Anzahl von Wohnungen. Diese Bedarfslücke führt auch zu steigenden Verkaufspreisen, sodass diese deutlich über den Baukosten je Quadratmeter liegen. CONSUS hat sich über die Beteiligung an der CG Gruppe auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in den neun größten Städten konzentriert und entwickelt Wohnimmobilienprojekte im mittleren Preissegment. 1 Quelle: Statistisches Bundesamt,https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/01/PD18_011_811.html 2 Quelle: Statistisches Bundesamt,https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/01/PD18_011_811.html 3 Quelle: Statistisches Bundesamt,https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/01/PD18_001_13321.html 4 Quelle: Studie DG Hyp, S.40:https://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/ 5 Quelle: Studie DG Hyp, S.40:https://www.dghyp.de/fileadmin/media/dg_hyp_deutsch/downloads/broschueren_marktberichte/marktberichte/ 2.1.3. GewerbeimmobilienDer Markt für Gewerbeimmobilien hat sich 2017 positiv entwickelt. Dazu trugen die dynamische Wirtschaftsentwicklung und günstige Finanzierungsbedingungen bei. In einem anhaltenden Niedrigzinsumfeld bieten Immobilien nach wie vor attraktive Renditen. Laut einer Untersuchung von Jones Lang LaSalle 6 lag das Transaktionsvolumen von Gewerbeimmobilien 2017 in Deutschland bei 56,8 Milliarden Euro. Das bedeutet einen neuen Rekordwert und einen Zuwachs von sieben Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Anbetracht der gestiegenen Preise weichen viele Investoren auf B-Städte aus. Wichtigster Markt für Gewerbeimmobilien war Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 7,7 Milliarden Euro. Das entspricht einem Plus von 56 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Den zweiten Platz belegt Frankfurt am Main mit 7,1 Milliarden Euro. Die starke Nachfrage nach Gewerbeimmobilien wirkt sich auf die Renditen aus: In den wichtigsten deutschen Großstädten sind die Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien bei 3,27 Prozent und damit 29 Basispunkte unter dem Jahresendwert von 2016 7 . 2.1.4. Markt für WohnimmobilienprojektentwicklungDer deutsche Markt für Wohnimmobilienprojektentwickler ist fragmentiert und dezentral strukturiert. Nur wenige landesweite Unternehmen spielen eine aktive Rolle in den wichtigsten deutschen Metropolen. Die regionalen Entwickler dominieren den Markt vor Ort. Diese fragmentierte und dezentralisierte Landschaft im Bereich der Wohnimmobilienentwickler bietet eine Chance zur Konsolidierung. 2.2. Lage des Konzerns2.2.1. Gesamtaussage2017 hat sich die CONSUS Real Estate AG neu aufgestellt. Dazu hat der Konzern im Geschäftsjahr eine Mehrheitsbeteiligung am Wohnimmobilienentwickler CG Gruppe erworben. Der strategische Schwerpunkt des Konzerns liegt nun bei der Entwicklung von Wohnimmobilien in neun deutschen Großstädten. Dieser Markt ist durch ein starkes Wachstum, enorme Nachfrage und Angebotsknappheit gekennzeichnet. CONSUS ist durch die Beteiligung der CG Gruppe hervorragend in diesem Segment positioniert. Durch den Vorabverkauf in Form von Forward Sales ist der Konzern in der Lage, das Risiko bei Immobilienentwicklungen zu reduzieren und langfristig in einem durch eine Angebotslücke gekennzeichneten Markt stabile Erträge zu erwirtschaften. CONSUS Real Estate sieht in dem sehr stark fragmentierten Markt der Wohnimmobilienentwickler einen starken Bedarf zur Konsolidierung und ein großes Potenzial zu Effizienzsteigerung. Durch die Positionierung als Immobilienfabrik kann CONSUS Real Estate günstig produzieren. CONSUS Real Estate sieht sich als Vorreiter der Digitalisierung und kann durch einen integrierten Planungsprozess und die Industrialisierung des Gesamtprozesses die Kosten weiter senken. 6 Quelle: Pressemitteilung, http://www.jll.de/germany/de-de/presse/2223/jll-gewerbeimmobilien-investmentmarkt-2017-mit-neuem-allzeithoch 2017 war für CONSUS Real Estate ein Jahr des Umbruchs. Mit der Börsennotierung im April 2017 hat das Unternehmen den Zugang zum Kapitalmarkt geschaffen, damit Zugang zu neuen Investorengruppen erhalten und die Grundlage für weiteres Wachstum geschaffen. Ein wichtiger Meilenstein war dabei auch die Platzierung einer Wandelanleihe mit einem Volumen von 200 Millionen Euro. 2.2.2. Verlauf des GeschäftsjahresDas Jahr 2017 war für CONSUS ein Jahr der strategischen Neuausrichtung. Die wichtigsten Ereignisse des Geschäftsjahres 2017 auf einen Blick:
Verkäufer der Anteile war Aggregate Deutschland S.A. in Luxemburg. Dazu erwarb CONSUS sämtliche Geschäftsanteile an der Pebble Investment GmbH in Berlin, deren alleinige Gesellschafterin Aggregate war. Der Kauf wurde durch eine gemischte Sachkapitalerhöhung dargestellt, die die Hauptversammlung von CONSUS beschloss. Um die neuen Aktien zu bewerten, hatte der Vorstand den Drei-Monats-Kurs der Aktien bezogen auf den 10. August 2017 in Höhe von 10,66 Euro je Aktie zugrunde gelegt. Die Transaktion war mit Eintragung in das Handelsregister im November 2017 abgeschlossen. Die Hauptversammlung beschloss zudem, den Namen der Gesellschaft von Consus Commercial Property AG in CONSUS Real Estate AG zu ändern und den Firmensitz nach Berlin zu verlegen. Pebble hielt zum Erwerbszeitpunkt einen 50 %-Anteil an der CG Gruppe AG, übte also keine Kontrolle im Sinne des Rechnungslegungsstandards IFRS 10 aus. Am 1. November 2017 gab daher die CG Gruppe 1.000 Pflichtwandelanleihen mit einem Nennbetrag von 100 Millionen Euro aus. Vorgesehen ist ein Umtauschrecht in Aktien der CG Gruppe. Der Gegenwert entspricht 4,09 Prozent der Aktien der CG Gruppe. Fast alle Wandelanleihen wurden von Aggregate erworben, die dafür Forderungen und Barmittel einbrachte. Am 29. November 2017 tauschte Aggregate die CG-Wandelanleihen gegen Wandelanleihen der CONSUS Real Estate. Damit hielt CONSUS 100 % der CG Wandelanleihen. Zusätzlich erwarb CONSUS Real Estate am 21. Dezember 2017 weitere fünf Prozent der Anteile an der CG Gruppe AG, sodass die Anteile von CONSUS an der CG Gruppe 55 Prozent ausmachten und CONSUS die Kontrolle gemäß dem IFRS 10 übernahm. Ab dem 21. Dezember 2017 wurde die CG Gruppe voll in den Konzern integriert. Während der Monate November und Dezember 2017 wurde die CG Gruppe als Associate behandelt.
Mit den Transaktionen hat CONSUS Real Estate schlagkräftige Portfolios an Wohnimmobilienprojekten sowie Gewerbeimmobilien aufgebaut. Der Konzern übernimmt die Finanzierungsfunktion und bündelt die Kapitalmarktkompetenz zentral. Der Ausbau des Managementteams auf Konzernebene ist geplant, um das bestehende Support-Team zu stärken. Die Zahl der Mitarbeiter soll bis Ende 2018 deutlich steigen. Bereits ab Januar 2018 wurde der Bereich Investor Relations/Public Relations intern besetzt. Im Geschäftsjahr 2017 waren das Rechnungswesen und die Rechtsabteilung outgesourct. Im Laufe des Geschäftsjahres 2018 ist ein Insourcing geplant. 2.2.3. ErtragslageIm Jahr 2017 hat sich CONSUS als Konzern komplett neu strukturiert. Da eine Vollkonsolidierung der CG Gruppe erst zum 31. Dezember 2017 erfolgte und somit keinen Einfluss auf den Konzernertrag hat, entfällt für 2017 eine Darstellung nach Segmenten in der Ertragslage. Lag 2015 der Schwerpunkt auf dem Vertrieb von Immobilienfonds, hat sich CONSUS seit November 2016 auf Gewerbeimmobilien konzentriert und mit der Beteiligung an der CG Gruppe im August 2017 das Geschäftsmodell um die Projektentwicklung von Wohnimmobilien erweitert, die in Zukunft im Fokus der Konzernstrategie steht. Insofern sind Erträge und Aufwendungen aus dem Geschäftsjahr 2017 nicht mit denen des Vorjahres vergleichbar. Basis für die Rechnungslegung ist der internationale Rechnungslegungsstandard IFRS. Im Laufe des Geschäftsjahres 2017 konnte CONSUS das Immobilienportfolio ausbauen. Zum einen durch den Kauf von Immobilien und zum anderen durch die Beteiligung an der CG Gruppe und die Übernahme der GxP. Insgesamt betrugen die Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung TEUR 9.710. Dabei handelt es sich um Mieteinnahmen. Die Aufwendungen für die Immobilienbewirtschaftung lagen im selben Zeitraum bei TEUR 4.769. Die Mieteinnahmen aus der Beteiligung an der GxP German Properties AG gingen ab November 2017 in den Konzernabschluss ein. Die Umsätze der CG Gruppe gingen nicht in das Ergebnis 2017 ein. Im Zuge der Konsolidierung wurden die Immobilien des Konzerns zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 neu bewertet. Die Bestandsimmobilien des gesamten Konzerns wurden mit dem Fair-Value bewertet. Aufgrund der Bewertung durch Immobiliengutachten entstanden Bewertungsgewinne. Das Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beträgt TEUR 17.060. Sie reflektieren die positive Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Die Personalaufwendungen beliefen sich im Geschäftsjahr 2017 auf TEUR 1.033. Dabei gingen die Personalaufwendungen bei GxP nur für die Monate November und Dezember 2017 ein, Personalaufwendungen auf AG-Ebene dagegen für das gesamte Jahr. Die übrigen operativen Aufwendungen für das Jahr 2017 summierten sich auf TEUR 14.790. Die größten Posten stellten dabei die Aufwendungen für Beratung und Prüfung (TEUR 2.489} und Verwaltung (TEUR 7.709) dar. Sonstige Aufwendungen von TEUR 4.063 fielen insbesondere im Rahmen einer Stornierung eines Immobilienkaufvertrages in Höhe von TEUR 3.513 (Anzahlung) an. Der Gewinn vor Steuern, Zinsen und Abschreibung (EBITDA) lag bei TEUR 6.417. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Abschreibungen in Höhe von TEUR 17 betrug das EBIT TEUR 6.400. Zinserträge und Zinsaufwendungen der CONSUS AG gingen auf Konzernebene für das gesamte Jahr ein, die der GxP Gruppe nur für die Monate November und Dezember 2017. Zinserträgen in Höhe von TEUR 691 standen Zinsaufwendungen in Höhe von TEUR 8.329 gegenüber. Die CG Gruppe fließt als assoziiertes Unternehmen für den Zeitraum November und Dezember 2017 mit einem Verlust von TEUR 1.198 in das Jahresergebnis auf Konzernebene ein. Unter Berücksichtigung der Steuern, darunter vor allem latente Steuern, liegt der Jahresfehlbetrag auf Konzernebene bei TEUR -7.946. Von diesem Gesamtergebnis auf Konzernebene entfallen TEUR 566 auf nicht beherrschende Anteile sowie TEUR -8.513 auf die Anteilseigner des Mutterunternehmens. Nicht beherrschende Anteile stellen den Anteil am Gewinn oder Verlust und am Nettovermögen dar, der nicht den Anteilseignern des Mutterunternehmens zuzurechnen ist und werden gesondert ausgewiesen. 2.2.4. FinanzlageDas Finanzmanagement von CONSUS Real Estate ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen und Forderungen innerhalb der Zahlungsziele zu vereinnahmen. KapitalflussrechnungIm Geschäftsjahr 2017 kam es zu einer Erhöhung der Finanzmittelfonds, die sich wie folgt zusammensetzt: Der Netto-Cashflow aus dem operativen Geschäft war im Berichtsjahr auf Konzernebene mit TEUR-3.872 negativ. Die Aufwertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in Höhe von TEUR 17.060 sowie das negative Ergebnis auf Konzernebene werden bei der Berechnung des operativen Cashflows eliminiert. Der Cashflow aus Investitionstätigkeit war mit TEUR -226.929 negativ. Wesentliche Auszahlungen ergeben sich hierbei aus dem Erwerb von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Unternehmenskäufen (abzüglich Cash}. Hierbei wurde der Erwerb der 50%igen Beteiligung an der CG Gruppe nicht berücksichtigt, da dieser cash unwirksam erfolgte. Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeiten betrug TEUR 284.509. Dabei führten Erlöse durch die Ausgabe von Aktien zu einem positiven Cashflow. Hinzu kam die Ausgabe einer Wandelanleihe in Höhe von TEUR 200.000, deren Erlös auch dazu verwendet wurde, den Anteil von CONSUS an der CG Gruppe von 50 auf 59 Prozent zu erhöhen. Die Anleihe wurde am 29. November 2017 mit einer Laufzeit bis 29. November 2022 emittiert. Der Zinssatz der Anleihe liegt bei vier Prozent. Die Finanzierungsverbindlichkeiten auf Konzernebene betragen insgesamt TEUR 1.589.546. Das langfristige Finanzierungsvolumen beträgt hierbei TEUR 1.013.617, kurzfristige Finanzierungsverbindlichkeiten bestehen in Höhe von TEUR 575.929. Um das bestehende und zukünftige Portfolio zu finanzieren und weiter zu entwickeln, nutzen wir einen breiten Finanzierungsmix und Produkte auf der Eigen- und Fremdkapitalseite wie Schuldscheindarlehen, Mezzanine-Finanzierungen, Pflichtwandelanleihen aber auch Bankdarlehen. Ein wichtiges Instrument sind Forward Sales, mit denen wir unsere Entwicklungsprojekte vorab an institutionelle Investoren verkaufen. Damit senken wir unser Exit-Risiko und zugleich unseren Fremdkapitalbedarf. 2.2.5. VermögenslageDie Bilanzsumme der CONSUS Gruppe betrug zum Bilanzstichtag TEUR 2.626.042. Ein Vergleich mit der Bilanzsumme des Vorjahres schließt sich aufgrund der 2017 erfolgten langfristigen und kurzfristigen immobilieninvestitionen aus. Die als Finanzinvestition gehaltenen Objekte haben zum Bilanzstichtag einen Verkehrswert von TEUR 527.350. Anzahlungen für noch nicht abgeschlossene Transaktionen betragen zum Bilanzstichtag TEUR 10.532. Der Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von TEUR 700.076 beinhaltet im Wesentlichen den Kauf der CG Gruppe (vorläufiger GoFW: TEUR 698.490) und zu einem kleineren Teil den Kauf von GxP (vorläufiger GoFW: TEUR 1.586}. Der Wert der Sachanlagen beträgt TEUR 4.940. Sonstige immaterielle Vermögenswerte wie Markennamen, Software oder Lizenzen hatten einen Wert von TEUR 2.886. Der Wert der langfristigen finanziellen Vermögenswerte lag bei TEUR 5.000. Zum Umlaufvermögen zählen laufende Immobilienentwicklungsprojekte mit einem Verkehrswert in Höhe von TEUR 1.211.827. Dabei handelt es sich um Projektentwicklungen für Wohnimmobilien der CG Gruppe in den neun größten Städten Deutschlands. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betrugen zum Stichtag TEUR 56.017. Der Konzern hatte Forderungen gegen nahestehende Unternehmen und Personen in Höhe von TEUR 27.840. Ertragssteuerforderungen beliefen sich auf TEUR 275, kurzlaufende finanzielle Vermögenswerte auf TEUR 2.584. Dem Konzern standen zum Bilanzstichtag Zahlungsmittel in Höhe von TEUR 71.340 zur Verfügung. Das gezeichnete Kapital der CONSUS Real Estate AG erhöhte sich im Laufe des Geschäftsjahres 2017 in mehreren Schritten von TEUR 22.000 auf insgesamt TEUR 79.850. Am 12. Februar 2017 wurde es durch die Ausgabe von Aktien im Nennwert von einem Euro auf TEUR 24.200 erhöht. Die Hauptversammlung der CONSUS entschied am 28. September 2017, das gezeichnete Kapital auf TEUR 79.850 zu erhöhen. Die Kapitalrücklagen stiegen im Geschäftsjahr auf TEUR 574.714. Die sonstigen Rücklagen hatten einen negativen Wert von TEUR -8.456. Die nicht beherrschenden Anteile hatten ein Volumen von TEUR 169.901. Zu den langfristigen Finanzierungsverbindlichkeiten von TEUR 1.013.617 zählt eine Wandelanleihe in Höhe von TEUR 200.000, die die Gesellschaft am 29. November 2017 begeben hat. Die Höhe der anderen langfristigen Verbindlichkeiten beträgt TEUR 8.386 und die Höhe der aktiven latenten Steuern TEUR 103.723. Die kurzfristigen Finanzierungsverbindlichkeiten lagen zum Bilanzstichtag bei TEUR 575.929, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bei TEUR 46.244. Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Unternehmen und Personen betrugen TEUR 5.953. Die Ertragssteuerverbindlichkeiten beliefen sich auf TEUR 17.441, während das Volumen der sonstigen Verbindlichkeiten zum Bilanzstichtag bei TEUR 35.058 lag. 3. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT3.1 RisikomanagementWie für jedes Unternehmen ergeben sich auch für die CONSUS Gruppe im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit eine Vielzahl unterschiedlicher Risiken und Chancen. Um die Umsetzung der Konzernstrategie und die Erreichung der gesetzten Ziele sicherstellen zu können, ist es notwendig, Risiken und Chancen rechtzeitig zu erkennen, zu bewerten und sich daraus ergebenden Schlussfolgerungen zu ziehen, um fallweise rechtzeitig und effizient gegensteuern zu können. Das Risikomanagement bei der CONSUS findet dabei auf zwei Wegen statt; zum einen werden die Chancen und Risiken für das bestehende Portfolio an Immobilien analysiert und bewertet, zum anderen wird mit den Vorständen der Beteiligungsunternehmen regelmäßig und intensiv das Chancen-Risikoprofil sowohl der CG als auch der GxP diskutiert. Die Risikoevaluierung des bestehenden Immobilienportfolios findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden unterschiedliche Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariodarstellungen hinsichtlich der Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und die Liquiditätsplanung werden ebenfalls erstellt. Investitionsentscheidungen werden auf Basis von Mehr-Jahres-Planungen über den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen hinweg getroffen. Zum Risikomanagement der CONSUS als Bestandshalter von Immobilien gehört ebenfalls die systematische Analyse von Zins- und Preisentwicklungen an den Immobilienmärkten. Auf Basis solcher Trend- und Auswirkungsüberlegungen sind Schlussfolgerungen für Investitions- und Desinvestitionsentscheidungen zu ermitteln, um so eine optimale Asset-Allokation erreichen zu können. Analoges gilt auch für die Chancen- und Risikoanalysen bei der GxP. Die Erkenntnisse daraus werden zwischen dem Vorstand der GxP und dem Aufsichtsrat regelmäßig besprochen. In Würdigung des projektbasierten Geschäftsmodells der CG ist hier die Bewertung des Chancen- und Risikoprofils etwas anders strukturiert. Der gesamte Prozess von der Prüfung einer belastbaren Aussage zur Miet- und Bevölkerungsentwicklung einer Stadt oder Region, der Prüfung eines jeweiligen Grundstücks vor dem Ankauf, der Entwicklung des Grundstücks bis zur Erreichung eines Baurechts, des Managements der Bauerstellung bis hin zum Abverkauf des Objektes, in der Regel im Rahmen eines Forward Sales, wird kontinuierlich überprüft und bewertet, um fallweise rechtzeitig gegensteuern zu können. Im Rahmen dieses Projektmonitorings wird ebenfalls die Finanzierung des einzelnen Objekts, aber auch die Auswirkung des Cashflow-Profils auf das gesamte Projektportfolio betrachtet. Im Zuge der Konsolidierung der CG Gruppe in den Konzern wird das Management weitere Risikoevaluierungssysteme und -prozesse einführen. 3.2 RisikoberichtDie Risiken des Konzerns werden durch den Vorstand des Mutterunternehmens regelmäßig überwacht und qualifiziert. Hierbei erfolgt eine Einteilung in vier Wahrscheinlichkeitsstufen und drei Stufen der möglichen finanziellen Auswirkungen des Risikos bei Eintritt. Hierbei bildet der Konzern folgende Wahrscheinlichkeitsstufen: Niedrig: Wahrscheinlichkeit von 0 % – 20 % Mittel: Wahrscheinlichkeit von 21 % – 50 % Hoch: Wahrscheinlichkeit von 51 % – 90 % Sicher: Wahrscheinlichkeit von >90 % Zudem werden die potenziellen finanziellen Auswirkungen auf das Konzerneigenkapital wie folgt qualifiziert: Niedrig: Auswirkung von bis zu 50 Millionen Euro Mittel: Auswirkung von 50 Millionen EUR bis zu 200 Millionen Euro Hoch: Auswirkung von über 200 Millionen Euro Die Risiken des CONSUS Konzerns setzten sich nach der aktuellen Risikoeinschätzung des Vorstandes wie folgt zusammen:
3.2.1. Strategische RisikenStrategische Risiken ergeben sich im Wesentlichen aus Managemententscheidungen zur geschäftspolitischen Unternehmensausrichtung, die zu unerwarteten Verlusten führen können, sowie aus Risiken aus unerwarteten Veränderungen des makroökonomischen Marktumfeldes. Darüber hinaus bestehen Risiken im Zusammenhang mit dem begrenzten Einfluss der Gesellschaft auf die jeweilige Geschäftstätigkeit der erworbenen Gesellschaften, insbesondere Risiken im Zusammenhang mit Vereinbarungen, die zwischen den Aktionären von CG getroffen wurden. Außerdem könnte die Integration der jeweiligen Geschäftstätigkeiten der erworbenen Gesellschaften scheitern. 3.2.2. Gesamtwirtschaftliche RisikenLaut Experten sind deutsche Unternehmen trotz der momentan dynamischen Wirtschaftsentwicklung wachsenden weltweiten Risiken ausgesetzt, welche die nationale und internationale Konjunktur bremsen können. Ökonomische Gefahren könnten sich aus einer zu schnellen Inflation ergeben, welche die Notenbanken zu einem deutlich aggressiveren Ausstieg aus der Nullzinspolitik drängen könnte. Dieses könnte entsprechende negative Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung weltweit haben. So kann sich ein Zinsanstieg negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung der Immobilien von CONSUS auswirken. Auch die Beschaffung von Eigen- bzw. Fremdkapital könnte sich erheblich erschweren, was sich negativ auf das Wachstum der CONSUS-Gruppe auswirken würde. Vermögens- und Finanzblasen könnten sich zudem negativ auf das allgemeine Wirtschaftswachstum auswirken. Globale Finanz- und Wirtschaftskrisen sowie die Staatsschuldenkrise insbesondere im Euroraum hatten in der Vergangenheit bereits negative Auswirkungen. 3.2.3. Immobilienspezifische RisikenDie Entwicklung des Immobilienmarktes hängt wesentlich von der makroökonomischen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaften ab. Wirtschaftliche Instabilität und ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern führen. Faktoren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CONSUS, so z. B:
3.2.3.1. ErlösrisikenInfolge von ökonomischen Entwicklungen können sich Marktpreise, Mieten und Vermietungsstände reduzieren, was nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie hat. Im Rahmen der Risikoanalyse werden alle relevanten Faktoren für Wohn- und Gewerbeimmobilien beobachtet und analysiert. Die CONSUS-Gruppe beugt dem Marktrisiko durch eine Konzentration auf definierte Kernregionen mit lokalen Standorten und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine konsequente Risikoanalyse innerhalb der Kernmärkte vor. Dabei ermöglichen die genaue Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strategie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe} die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. 3.2.3.2. Transferrisiko (Erwerb bis Verkauf)Einem möglichen Transferrisiko beugt CONSUS durch Forward Sales vor. Die frühe Einbindung der meist institutionellen Käufer stellt sicher, dass unternehmerische und Finanzierungsrisiken in der Entwicklungsphase verringert werden. 3.2.3.3. BaukostenrisikenRisiken sowohl hinsichtlich der rechtzeitigen Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise sind nicht auszuschließen. 2017 war aufgrund der hohen Nachfrage ein deutlicher Anstieg der Baukosten zu beobachten. Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland z. B. im November 2017 im Vorjahresvergleich um 3,4 Prozent 8 . Dies entspricht dem höchsten Anstieg seit zehn Jahren (November 2007: + 5,8 Prozent). Von August 2017 bis November 2017 erhöhten sich die Baupreise um 0,7 Prozent. Da mit einem weiterhin hohen Bauvolumen in Deutschland zu rechnen ist, sind weitere Baukostensteigerungen und damit Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg nicht auszuschließen. Die aktuellen Bauprojekte befinden sich größtenteils innerhalb des Zeit- und Kostenrahmens der genehmigten Projektbudgets und werden regelmäßig evaluiert. 3.2.3.4. VertragsrisikenVertragsrisiken bestehen bei Vereinbarungen, die vereinbarte bzw. vereinnahmte Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen würde ggf. bilanzielle Vorsorge getroffen und ein mögliches Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. 8 Quelle: Pressemitteilung,https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2018/01/PD18_008_61261.html 3.2.3.5. VermietungsrisikenEin Vermietungsrisiko besteht dahingehend, dass nicht zu angemessenen Preisen neu oder nachvermietet werden kann oder das Mietzahlungen bei bestehenden Vertragen ausfallen. Begegnet wird diesem Risiko durch ein professionelles Vertriebs- und Forderungsmanagement. Auch Zahlungsausfälle oder Insolvenzen von Mietern können zu einem hohen Schaden führen. Die Eintrittswahrscheinlichkeit für beide Risiken wird aber im aktuellen Umfeld als gering angesehen. 3.2.3.6.Abwertungsrisiken für IAS 40 ImmobilienUm Risiken wie sinkende Mieten auf die Marktpreise von Immobilien beurteilen zu können, wurden die von der Gesellschaft gehaltenen Immobilieninvestitionen zum 31. Dezember 2017 über Immobiliengutachten neu bewertet. Ergänzend zur Ermittlung der Marktwerte wurden dabei Sensitivitätsanalysen durchgeführt. Für die Analyse wurde für die Bestandsimmobilien der CONSUS Real Estate AG und der GxP das deutsche Ertragswertverfahren angewendet. Die Analysen überprüfen die beiden Haupteinflussfaktoren Marktmiete und Liegenschaftszins per 31. Dezember 2017. Das Immobilienportfolio der CONSUS Real Estate AG wurde zum 31. Dezember 2017 mit einem Marktwert von TEUR 148.400 bewertet. Würde die Marktmiete um zehn Prozent fallen, wären es TEUR 136.100. Die Bestandsimmobilien der GxP hatten zum 31. Dezember 2017 einen Marktwert von TEUR 165.270 und würden bei einem Sinken der Marktmiete um zehn Prozent noch mit TEUR 150.470 bewertet. Der Liegenschaftszins ist ein wichtiger Bewertungsparameter zur Beurteilung von Immobilieninvestitionen. Er evaluiert das Verhältnis von Jahresertrag zum Kaufpreis. Je niedriger der Liegenschaftszins desto wertbeständiger die Immobilie. Für die Immobilien der CG Gruppe würde eine zehnprozentige Verringerung der Marktmiete den Wert von derzeit TEUR 120.430 auf TEUR 108.030 verringern. Würde die Kapitalisierungsrate um 0,25 Prozent steigen, läge der Wert des Immobilienportfolios bei TEUR 112.860 statt TEUR 120.430. Die Sensitivitätsanalyse weist für die im Bau befindlichen Liegenschaften der CG Gruppe ohne Forward-Sale-Vertrag einen Marktwert von TEUR 93.250 aus. Würde der Nettoverkaufspreis um zehn Prozent sinken, läge der Marktwert nur noch bei TEUR 76.960. Würden die Entwicklungskosten um zehn Prozent steigen, wären es TEUR 82.990. Aufgrund der anhaltend günstigen Marktbedingungen wird die Wahrscheinlichkeit von Immobilienabwertungen geringer eingeschätzt als die Wahrscheinlichkeit von Immobilienaufwertungen. Daher werden Bewertungsrisiken mit einer niedrigen Eintrittswahrscheinlichkeit bewertet. 3.2.3.7. Zinsrisiko und LiquiditätBei einer Gesamthöhe der variabel verzinslichen Darlehen der Gruppe in Höhe von TEUR 423.000 ergibt sich bei einer Zinserhöhung von 0,5 Prozent ein Gesamtrisiko von maximal TEUR 2.120. Entsprechend würde sich die Liquidität der CONSUS-Gruppe verringern. Wir gehen von einer mittleren Eintrittswahrscheinlichkeit aus. 3.2.3.8. Risiko aus der nicht beherrschten Marke CG GruppeChristoph Gröner ist Firmengründer und Namensgeber der CG Gruppe. Die als „CG Gruppe AG“ am Markt bekannte Kennzeichnung ist markenrechtlich geschützt. Diese Markenrechte liegen bei Herrn Gröner und damit außerhalb des Konzerns. Eine Nutzungsvereinbarung liegt nicht vor. Es besteht daher das Risiko, dass der Konzern zukünftig nicht mehr über die Marke „CG Gruppe AG“ verfügen kann. 3.2.4. Allgemeine GeschäftsrisikenSchwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CONSUS-Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontra II verfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind, bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Konzernstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Diesen Risikofaktoren begegnet CONSUS durch unterschiedliche Maßnahmen: Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) wird kontinuierlich hinsichtlich operativer Abläufe verbessert. Die Konzernstruktur wird laufend überprüft und es wird beobachtet, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Rechtlichen Risiken beugt CONSUS durch die Bildung von Rückstellungen in geeigneter Höhe vor. Die Gesellschaften der CONSUS-Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. 3.2.5. Steuerliche RisikenDie Gesellschaften der CONSUS-Gruppe unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der Mieterträge als auch der Veräußerungsgewinne und sonstiger Erträge der Ertragsteuer. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsvorfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CONSUS-Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger ausfallen, als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen. Die CONSUS-Gruppe beugt diesem Risiko durch die Inanspruchnahme einer steuerlichen Beratung vor und unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. 3.2.6. FinanzierungsrisikenDie (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CONSUS benötigt Fremdkapital vorrangig zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen sind kontinuierlichen Änderungen unterworfen. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der CONSUS-Gruppe beeinflusst werden können, wie z. B. Marktzinsen, die Höhe der erforderlichen Finanzierung, steuerliche Aspekte und geforderte Sicherheiten. Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitions-projekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. CONSUS verfügt über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Verpflichtungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist. Konzernweit wird sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. Die Liquiditätsentwicklungen werden regelmäßig sowohl auf CONSUS-Ebene, aber auch in den Beteiligungen analysiert und entsprechend bewertet. Diese Liquiditätsplanungen werden dabei unterschiedlichen Stress-Szenarien unterzogen, um so sich eventuell abzeichnende Liquiditätsrisiken rechtzeitig erkennen und gegensteuern zu können. 3.3. ChancenberichtAngesichts des weltweit anhaltenden Megatrends zur Urbanisierung bieten die Märkte für Wohnimmobilien in Ballungszentren weiterhin interessante Wachstumschancen. So stieg in den vergangenen fünf Jahren die Einwohnerzahl der sieben größten deutschen Städte im Schnitt um 1,2 Prozent jährlich. Dies hat dazu geführt, dass das Angebot in vielen großen Städten nicht mit der steigenden Nachfrage mithalten kann. Im Segment der Gewerbeimmobilien werden Büroflächen in den Metropolregionen von der dynamischen Wirtschaftsentwicklung und vom zunehmenden Stellenwert des Dienstleistungssektors profitieren. Aus diesen Trends ergeben sich für die CONSUS-Gruppe als Immobilienfabrik Chancen. CONSUS gehört zu den größten deutschen Projektentwicklern im Bereich der Wohnimmobilien und ist in den nachfragestärksten deutschen Ballungszentren aktiv. Als Investor in Gewerbeimmobilien konzentriert sich CONSUS auf Immobilien mit Entwicklungspotenzial in deutschen Metropolregionen und in ausgewählten B-Städten. 4. PROGNOSEBERICHTDie zukunftsbezogenen Aussagen des Prognoseberichts beziehen sich auf künftige Erwartungen. Die Entwicklung hängt auch von Faktoren ab, die die CONSUS-Gruppe nicht beeinflussen kann. Die tatsächliche Entwicklung der CONSUS-Gruppe kann von den Erwartungen sowohl positiv als auch negativ abweichen. Der wirtschaftliche Erfolg der CONSUS ist von der Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes abhängig. Dazu zählen der Wohnimmobilien- aber auch der Gewerbeimmobilienmarkt. Die Entwicklung wird insbesondere vom gesamtwirtschaftlichen Umfeld sowie von der Werteinschätzung und der Wertentwicklung von Immobilien in Deutschland beeinflusst. Diese Größen sind von zahlreichen, sich teilweise gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf die der Konzern keinen Einfluss hat. Die negative Veränderung eines oder mehrerer dieser den Immobilienmarkt beeinflussenden Faktoren oder negative Wechselwirkungen könnten einen negativen Einfluss auf die Tätigkeit der CONSUS haben. 4.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und ImmobilienmärkteDie deutsche Wirtschaft befindet sich nach Einschätzung vieler Wirtschaftsforschungsinstitute 2018 nach wie vor in einer Hochkonjunktur. Sie wird getragen von der kräftigen Binnenkonjunktur und einer starken Expansion der Exporte. Davon profitiert vor allem die Industrie, die verstärkt in Maschinen und Ausrüstungen investiert. Im Dienstleistungssektor profitieren die Unternehmen vom dynamischen Konsum. Kapazitätsengpässe in der Bauwirtschaft könnten das Wachstum ggf. bremsen. So rechnet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung mit einem Wachstum von 2,4 Prozent. 4.1.1. WohnimmobilienmarktIn Anbetracht des anhaltenden wirtschaftlichen Aufschwungs ist auch für den Immobilienmarkt mit einer weiteren positiven Entwicklung zu rechnen. Darüber hinaus erhöht sich durch die Zuwanderung in Großstädte und die wieder steigenden Geburtenzahlen die Einwohnerzahl nach Schätzung des Statistischen Bundesamts bis 2020 absehbar auf 82 Millionen 9 . Und angesichts des anhaltenden Zinstiefs stellen Immobilien nach wie vor ein attraktives Investment dar. 4.1.2. GewerbeimmobilienmarktAuch auf dem Gewerbeimmobilienmarkt sorgt die starke Wirtschaft für ein positives Umfeld. Der stationäre Handel wird insbesondere vom aufstrebenden Online-Shopping gebremst. Dazu bleiben die Umsätze im Einzelhandel hinter den Erwartungen, obwohl Umsätze in den Fußgängerzonen und Shopping-Centern durch gute Konsumbedingungen anziehen. Bei Büroimmobilien wird dagegen, wie schon am Wohnungsmarkt, das Angebot immer knapper. 9 Olga Pötzsch und Dr. Felix Rößger: Bevölkerung Deutschlands bis 2060. Statistisches Bundesamt, Wiesbaden Erscheinungsjahr 2015, Seite 14 4.2. Erwartete GeschäftsentwicklungDer CONSUS-Konzern wird sich in naher Zukunft vor allem im Bereich der Wohnimmobilien auf die Projektentwicklung konzentrieren. Der Bereich der Gewerbeimmobilien wird in Zukunft weniger im Fokus des Konzerns stehen. Der Vorstand des Mutterunternehmens geht davon aus, dass sich die guten Bedingungen auf dem deutschen Immobilienmarkt weiter fortsetzen werden. Er rechnet mit einer starken Nachfrage nach Wohnungen, insbesondere in der mittleren Einkommensklasse in den neun größten deutschen Städten. Der Vorstand plant die günstigen Konditionen am Kapitalmarkt für eine substantielle Kapitalerhöhung zu nutzen. Dies würde in erster Linie dazu dienen, das zusätzliche Wachstum des Entwicklungsgeschäfts zu finanzieren und die strategische Flexibilität zu erhöhen. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass sich die derzeit günstigen Rahmenbedingungen am Finanzierungsmarkt mit einer breiten Unterstützung für Immobilienfinanzierungen zu attraktiven Zinsen fortsetzen werden. Umsatzprognose 2018Basierend auf einem Gruppenumsatz von 9,7 Millionen Euro im Berichtsjahr 2017 und der genannten Fokussierung auf das Entwicklungsgeschäft erwarten wir keine wesentlichen Veränderungen bei den Konzernumsätzen aus Vermietungstätigkeit der CONSUS Real Estate AG und der GxP. Insgesamt ergibt sich ein voraussichtlicher Konzernumsatz aus den Vermietungstätigkeiten von voraussichtlich 32 Millionen Euro. Wir erwarten jedoch einen sehr deutlichen Anstieg der Umsätze aus der Immobilienentwicklung, da die Umsätze aus der CG Übernahme (Projektentwicklung) in vollem Umfang realisiert werden. Voraussichtliche Entwicklung des Cashflow 2018Zentrale Größe für das Management ist der operative Cashflow und die gesicherte Liquidität der Gruppe. Für das Jahr 2018 wird, anders als im Jahr 2017, mit einem deutlich positiven Cashflow gerechnet. Voraussichtliche Entwicklung des Gesamtentwicklungsvolums (GDV)Die Steigerung von Aktivitäten im Entwicklungsgeschäft ist der Fokus für die CONSUS-Gruppe im Jahr 2018. Vorangetrieben wird sie durch die Entwicklung von bestehenden Projekten, durch organisches Wachstum, aber auch durch das Ausnutzen von Möglichkeiten für anorganisches Wachstum. Die CONSUS-Gruppe wird ihr bestehendes Entwicklungsgeschäft vorantreiben, indem sie zudem Projekte von der Planung bis hin zu Forward-Verkäufen an institutionelle Investoren überträgt. Über die für 2018 prognostizierte starke organische Wachstumsentwicklung hinaus sollen voraussichtlich weitere Projekte akquiriert werden, sofern diese dem Investitionsprofil entsprechen. Insgesamt wird von einem weiteren, deutlichen Wachstum des Entwicklungsvolumens ausgegangen. Voraussichtliche Entwicklung des Gesamtanlagevermögens (GAV)Wir gehen im Jahr 2018 von keinem weiteren Wachstum aus. Desinvestments werden bei Vorlage entsprechender Angebote in Erwägung gezogen und ggf. abgeschlossen, wie der Verkauf von acht Gewerbeimmobilien im Mai 2018 zeigt.
Berlin, den 14. Juni 2018 Andreas Steyer, Vorstandsvorsitzender, CEO Benjamin Lee, Mitglied des Vorstands, CFO |
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ich sehe hier häufig veraltete Bilanzen aus den Vorjahren. Was haben denn Zahlen aus 2017 im Jahr 2019 zu Bedeuten?
Anmerkung der Redaktion:
Gerne beantworten wir ihre Frage. Grundsätzlich veröfefntlichen wir immer die letzte aktuelel im Unternehmensregister http://www.unternehmensregister.de hinterlegte Bilanz. Das hat dann nichts mit 2019 zu tun. Da muss man dann die neuren Bilanzen abwarten. Bilanzen gibt es ja nicht im Vorhinein,d ann wäre es ja eine „Prognose“.