Consus Holding GmbH (vormals: Pebble Investment GmbH) – bilanziell überschuldet – die mit der Kontrolle über die CG Gruppe AG

Nun, das ist eine erschreckende Bilanz des Unternehmens, die man da im Unternehmensregister auffindet und es ist eben keine alte Bilanz, sondern die aktuelle aus dem Jahre 2018.

Consus Holding GmbH vormalsPebble Investment GmbHbilanziellueberschuldet

Mit über sieben Millionen Euro ist die Gesellschaft „bilanziell überschuldet“, denn sie weist einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in dieser Höhe aus. Hinzufügen möchten wir auch, dass sich dieser nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt hat.

Genannte Gesellschaft sehen wir natürlich auch im Zusammenhang mit Christoph Gröner, der gerne in der Öffentlichkeit einmal verbal auf Städte los geht, wenn es nicht so läuft, wie er es gerne hätte.

Möglicherweise schauen sich manche Städte und Gemeinden, in denen Herr Gröner gerne ein Bauprojekt umsetzen will, auch einmal die wirtschaftliche Situation des Unternehmens an und könnten dann möglicherweise vorsichtig werden in Bezug auf große Projekte mit einer CG Gruppe AG, die ja von genannter Gesellschaft kontrolliert wird.

Aber auch die unten aufgeführte Bilanz der CG Gruppe AG überzeugt nicht, was die aktuelle Gewinnsituation des Unternehmens angeht. Ein Gewinn von unter einer halben Million Euro ist sicherlich nicht berauschend. Deutlich ist in der Bilanz auch ein Umsatzrückgang zu erkennen.

CG Gruppe AG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum 1.1. bis 31.12.2017

Entwicklung des Anlagevermögens 2017

Anhang zum 31. Dezember 2017

CG Gruppe AG, 10627 Berlin

I. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist unter der Firma CG Gruppe AG mit Sitz in Berlin im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter der Nummer HRB 175510 B eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss der CG Gruppe AG wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt.

Der Jahresabschluss entspricht den gesetzlichen Vorschriften unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und gibt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zutreffend wieder.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft gem. § 267 Abs. 3 HGB auf.

Der Jahresabschluss der CG Gruppe AG umfasst das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017. Der Gewinn- und Verlustrechnung liegt das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB zu Grunde.

Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden erfolgte unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going-Concern-Prinzip gem. § 252 Abs. 1 Nr. 2 HGB).

II. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses der CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2017 waren die folgenden Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens wurden zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert und wurden, sofern sie der Abnutzung unterlagen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt und wurde, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen der Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens wurden nach ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer zeitanteilig nach der linearen Methode vorgenommen. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Anteile an verbundenen Unternehmen wurden zu Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die Vorräte werden zu Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt. Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von 16,5 Mio. EUR (Vj. 5,1 Mio. EUR) werden seit dem Geschäftsjahr 2017 offen von den Vorräten abgesetzt bzw. mit den Vorräten verrechnet soweit Ihnen zum Abschlussstichtag entsprechende unfertige Leistungen gegenüberstehen. Die Kaufpreisraten aus den mit institutionellen Investoren vereinbarten Forward Sale Verträgen dienen als Anzahlungen auf die Vorräte während der Bauphase. Der geänderte Ausweis folgt der wirtschaftlichen Betrachtungsweise der erhaltenen Anzahlungen und ermöglicht eine verbesserte Einsicht in die Vermögens- und Finanzlage der CG Gruppe AG. Die geleisteten Anzahlungen werden zum Nominalwert ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit ihren Nennwerten bilanziert. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nominalwert ausgewiesen.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Voraus geleistete Zahlungen für zeitraumbezogene Aufwendungen nach dem Bilanzstichtag.

Die zum Erwerb einer Pflichtwandelanleihe geleistete Einlage beinhaltet den Nominalbetrag der von der CG Gruppe AG als Emittentin ausgegebenen Pflichtwandelschuldverschreibungen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten und wurden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält im Voraus erhaltene Zahlungen für zeitraumbezogene Erträge nach dem Bilanzstichtag.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit dem unternehmensindividuellen Steuersatz von 30,0 % im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen wurden verrechnet.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Am 20. Dezember 2017 ist die CG & KW Feuerlandhöfe GmbH & Co. KG auf die CG Gruppe AG angewachsen. Die übernommenen Vermögensgegenstände und Schulden beinhalten insbesondere unfertige Leistungen von 24,2 EUR Mio. sowie die darauf entfallenden Kaufpreisanzahlungen des Erwerbers von 16,5 EUR Mio. Die Vorjahreszahlen der CG Gruppe AG sind deshalb in diesen Positionen nur eingeschränkt vergleichbar.

1. Anlagevermögen

Der Anstieg des Anlagevermögens resultiert insbesondere aus den Zugängen an entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenständen und für diese geleisteten Anzahlungen. Die Aufgliederung des Anlagevermögens sowie die Entwicklung während des Geschäftsjahres sind im Anlagenspiegel dargestellt.

2. Angaben über den Anteilsbesitz

Wir verweisen auf die tabellarische Übersicht auf Seite 12 dieses Anhangs.

3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr betragen 101 TEUR (Vj. 0 TEUR). Darüber hinaus bestehen wie im Vorjahr keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten insbesondere abgerechnete Leistungen in Höhe von 26.035 TEUR sowie kurzfristige Darlehensbereitstellungen in Höhe von 186.110 TEUR an die Tochtergesellschaften der CG Gruppe AG.

4. Eigenkapital

Im Jahr 2016 wurde eine Barkapitalerhöhung durchgeführt. Durch die Ausgabe von 12.250.000 neuen Stammaktien im Wert von je 1,00 EUR ist das Grundkapital von 22.750 TEUR auf 35.000 TEUR gestiegen.

Der Differenzbetrag zwischen Nennbetrag und Ausgabekurs wurde in die Kapitalrücklage gezahlt, wodurch die Kapitalrücklage von 31.814 TEUR auf 50.679 TEUR gestiegen ist.

Die Barkapitalerhöhung wurde am 22. Februar 2016 im Handelsregister der CG Gruppe AG eingetragen.

Im Bilanzgewinn in Höhe von 485 TEUR ist ein Bilanzgewinn von 212 TEUR aus 2016 und Vorjahren enthalten.

5. Zum Erwerb einer Pflichtwandelanleihe geleistete Einlage

Ende 2017 wurde von der CG Gruppe AG als Emittentin mittelbar an den strategischen (Finanz-) Investor eine Pflichtwandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von 100 Mio. EUR begeben. Die Schuldverschreibung lautet auf den Inhaber und ist ausgestattet mit einer fünfjährigen Laufzeit und fester Verzinsung ab dem 1. November 2017. Der Ausgabepreis entspricht dem Nennwert. Der anfängliche Wandlungspreis beträgt 28,57 EUR je Aktie.

Der Nennwert der Anleihe ist eingeteilt in untereinander gleichberechtigte Teilschuldverschreibungen. Die Schuldverschreibung wurde gegen Gewährung einer Sacheinlage, bestehend aus grundschuldbesicherten Darlehensforderungen der Zeichnerin gegen die Emittentin, in Höhe von 70,5 Mio. EUR sowie Barzahlungen in Höhe von 29,5 Mio. EUR ausgegeben. Spätestens mit Wirkung zum Endfälligkeitstag am 1. November 2022 sind alle Teilschuldverschreibungen in auf den Namen lautende Aktien verpflichtend umzuwandeln (Wandlungspflicht). Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Die Zeichner treten mit ihren Ansprüchen hinter alle anderen Gläubiger der Emittentin zurück. Aufgrund ihres qualifizierten Nachrangs qualifiziert sich die Anleihe wirtschaftlich demnach als Eigenkapital.

Grundlage für die Wandlung ist der Beschluss der Hauptversammlung vom 27. Oktober 2017 zur Schaffung eines bedingten Kapitals bis zu 5 Mio. EUR, dessen Eintragung im Handelsregister am 19. Dezember 2017 erfolgte. Mit vollständiger Wandlung erhöht sich das Grundkapital der CG Gruppe AG auf 38,5 Mio. EUR.

6. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Personalkosten in Höhe von 997 TEUR sowie Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 318 TEUR.

7. Verbindlichkeiten

Die nachfolgende Darstellung zeigt die Restlaufzeiten und Sicherungsrechte der in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten.

^* Art der Sicherheiten:

Erst-/zweitrangige Grundschulden (mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung) sowie abstrakte Schuldanerkenntnisse

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundene Unternehmen beinhalten insbesondere kurzfristige Darlehensbereitstellungen in Höhe von 94.406 TEUR von den Tochtergesellschaften der CG Gruppe AG. Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren in Höhe von 21.766 TEUR aus kurzfristigen Darlehen.

8. Latente Steuern

Passive latente Steuern resultieren aus temporären Differenzen zwischen den steuerlichen und handelsrechtlichen Beteiligungsbuchwerten.

Aktive und passive Steuerlatenzen werden miteinander verrechnet und entsprechend dem dafür bestehenden Wahlrecht saldiert ausgewiesen. Die saldierten passiven latenten Steuern sind durch Inanspruchnahmen in Höhe von 100 TEUR von 6.976 TEUR auf 6.876 TEUR gesunken.

IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die im Geschäftsjahr 2017 generierten Umsatzerlöse resultieren insbesondere aus der Erbringung von Dienstleistungen gegenüber Konzerngesellschaften und nahestehenden Unternehmen. Im Vorjahr waren zudem Veräußerungserlöse in Höhe von 20.158 TEUR aus realisierten Projekten enthalten.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten in Höhe von 6.002 TEUR Erträge aus Anwachsungsgewinnen, die aus dem Ankauf der Minderheitsanteile für die Projektgesellschaft CG & KW Feuerlandhöfe GmbH & Co. KG resultieren. Im Vorjahr waren im Wesentlichen 1.010 TEUR aus dem Forderungsverzicht eines Verkäufers im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Beteiligung enthalten.

3. Periodenfremde Aufwendungen und Erträge

Periodenfremde Erträge sind in Höhe von 858 TEUR (Vj.: 0 TEUR) angefallen. Diese Erträge resultieren vor allem aus der Auflösung von Rückstellungen. Periodenfremde Aufwendungen sind in Höhe 565 TEUR (Vj.: 8 TEUR) angefallen.

V. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gem. § 251 HGB

Die CG Gruppe AG ist Sicherungsgeber aus den folgenden Patronatserklärungen:

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem institutionellen Investor die DGI Deutsche Grundstücks- und

Immobiliengesellschaft mbH in der Weise mit finanziellen Mitteln auszustatten, dass diese stets in der Lage ist, allen ihren Verpflichtungen aus dem Verkaufsvertrages des Objektes Waldplatz fristgerecht nachzukommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

Die CG Gruppe verpflichtet sich aus einem Garantieversprechen gem. § 311 Abs. 1 BGB, als Gesamtschuldner für die Lebens(t)raum Gesellschaft für modernes Wohnen mbH mit einem max. Volumen von 12,0 EUR Mio. einzustehen. Die Geschäftsführung geht nach der derzeitigen Planung von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Garantieversprechen aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem Mezzaninekapitalgeber die CG Frankfurt Ostend GmbH & Co. KG mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 10,0 EUR Mio. auszustatten (Liquiditätszusage). Die Geschäftsführung geht aufgrund der nachhaltig erwirtschafteten Mietüberschüsse von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem Mezzaninekapitalgeber die CG Deutsche Wohnen GmbH und die CG Denkmalimmobilien GmbH mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von insgesamt 9,0 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. den Schuldscheindarlehensgläubigern die Mariannenpark GmbH & Co. KG mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 6,8 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem Mezzaninekapitalgeber die UpperNord Tower GmbH & Co. KG mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 5,3 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einer Versicherung die Lebens(t)raum Gesellschaft für modernes Wohnen mbH mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 3,9 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem Lieferanten die CG Deutsche Wohnen GmbH mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 3,0 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

– Die CG Gruppe AG verpflichtet sich ggü. einem Dritten die DGI Deutsche Grundstücks- und Immobiliengesellschaft mbH mit ausreichend Mittel bis zu einer maximalen Haftungssumme von 0,2 EUR Mio. auszustatten. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus.

Die CG Gruppe AG ist Sicherungsgeber aus den folgenden Sicherungszusagen und Garantien:

– Kostenüberschreitungsgarantie für die Steglitzer Kreisel Turm GbR mit einem max. Haftungsvolumen von 20,8 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Zahlungsgarantie für die Steglitzer Kreisel Turm GbR mit einem max. Haftungsvolumen von 15,0 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Kostenüberschreitungsgarantie für die LEA Grundstücksverwaltung GmbH mit einem max. Haftungsvolumen von 12,5 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Zahlungsgarantie für die CG Frankfurt Ostend GmbH & Co. KG mit einem max. Haftungsvolumen von 10,9 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Garantieerklärung der vertragsgemäßen Befüllung der Zinsreserve für die LEA Grundstücksverwaltung GmbH über einen Höchstbetrag von 7,0 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Garantieerklärung über die Einzahlung in die Investitionsrücklage für die LEA Grundstücksverwaltung GmbH über einen Höchstbetrag von 5,0 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Kostenüberschreitungsgarantie für die CG Deutsche Wohnen GmbH mit einem max. Haftungsvolumen von 4,0 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Kostenüberschreitungsgarantie für die CG Deutsche Wohnen GmbH mit einem max. Haftungsvolumen von 1,1 EUR Mio. Die Geschäftsführung geht nach derzeitigen Planungen von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

Die CG Gruppe AG ist Sicherungsgeber aus den folgenden Schuldbeitritten und Bürgschaften:

– Die CG Gruppe AG tritt allen gegenwärtigen und künftigen und bedingten Ansprüchen bis zu einem Höchstbetrag von 20,8 EUR Mio. aus der Begebung einer Inhaberschuldverschreibung einer Tochtergesellschaft bei. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber einem Kreditinstitut über 19,9 EUR Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG tritt allen gegenwärtigen und künftigen und bedingten Ansprüchen bis zu einem Höchstbetrag von 12,4 EUR Mio. aus der Begebung einer Inhaberschuldverschreibung einer Tochtergesellschaft bei. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG tritt allen gegenwärtigen und künftigen und bedingten Ansprüchen bis zu einem Höchstbetrag von 10,2 EUR Mio. aus der Begebung einer Inhaberschuldverschreibung einer Tochtergesellschaft bei. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG tritt allen gegenwärtigen und künftigen und bedingten Ansprüchen bis zu einem Höchstbetrag von 8,9 EUR Mio. aus der Begebung einer Inhaberschuldverschreibung einer Tochtergesellschaft bei. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG tritt allen gegenwärtigen und künftigen und bedingten Ansprüchen bis zu einem Höchstbetrag von 7,9 EUR Mio. aus der Begebung einer Inhaberschuldverschreibung einer Tochtergesellschaft bei. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber einem Kreditinstitut über 5,4 EUR

Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber der Steglitzer Kreisel Turm GbR über 4,7 EUR Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber einem Kreditinstitut über 3,5 EUR Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Vertragserfüllungsbürgschaft gegenüber einem institutionellen Investor über 1,0 EUR Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

– Die CG Gruppe AG hat eine selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber einem Kreditinstitut über 0,3 EUR Mio. für eine Tochtergesellschaft übernommen. Die Geschäftsführung geht von einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme aus diesem Haftungsverhältnis aus.

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von 6.141 TEUR sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Im Einzelnen beinhalten diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

• zukünftig zu leistende Mietaufwendungen von 5.980 TEUR

• zukünftige Aufwendungen für Versicherungen in Höhe von 104 TEUR und

• zukünftige Zahlungen für Kfz-Leasing in Höhe von 57 TEUR.

Darüber hinaus bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene Verpflichtungen aus dem Abschluss von Verträgen zum künftigen Erwerb von Beteiligungen in Höhe von ca. 27,2 EUR Mio.

Der Anteil der sonstigen finanziellen Verpflichtungen, welche gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen, beträgt 1.087 TEUR und steht im Zusammenhang mit zu leistenden Mietaufwendungen.

3. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es wurden keine Geschäfte zu nicht marktüblichen Bedingungen abgeschlossen.

4. Eigenkapital

Im Jahr 2017 wurde die Begebung einer Pflichtwandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von 100.000.000,00 EUR gegen Bar- und Sacheinlage sowie die Schaffung eines bedingten Kapitals in Höhe von bis zu 5.000.000,00 EUR beschlossen. Wir verweisen auf unsere Ausführungen unter Punkt 111.5 dieses Anhangs.

5. Vorschlag Ergebnisverwendung

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn der CG Gruppe AG zum 31. Dezember 2017 in Höhe von 485 TEUR auf neue Rechnung vorzutragen.

6. Namen der Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats

Die folgenden Personen gehören dem Vorstand an:

Die folgenden Personen gehören dem Aufsichtsrat an:

7. Bezüge Vorstand und Aufsichtsrat

Die Angaben der Vorstandsbezüge unterbleibt unter Anwendung der entsprechenden Befreiungsvorschrift gemäß § 286 Abs. 4 HGB.

Den Mitgliedern des Aufsichtsrates wurden Bezüge von insgesamt 170 TEUR gewährt.

8. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahrs in der CG Gruppe AG beschäftigt:

9. Weitere Angabepflichten nach dem Aktiengesetz

Angaben über die Gattung der Aktien

Das Grundkapital von 35.000 TEUR ist eingeteilt in:

Vom Grundkapital in Höhe von 35.000.000 EUR (100,00%) werden 9.562.253 EUR (27,32%) von der Gröner Unternehmensgruppe GmbH, Berlin und 19.250.000 EUR (55,00%) von der Pebble Investment GmbH, Berlin, gehalten. Die Consus Real Estate AG hat indirekt über ihre 100-ige Tochtergesellschaft Pebble Investment GmbH im Geschäftsjahr 2017 weitere 5,0 % der Anteile an der CG Gruppe AG erworben.

Mitteilungen nach § 20 AktG:

Die Pebble Investment GmbH, Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 168312 B hat uns im Januar 2018 mitgeteilt, dass ihr ohne die Hinzurechnung von Aktien nach § 20 Abs.2 AktG unmittelbar mehr als die Hälfte der Aktien der CG Gruppe gehören.

Die Pebble Investment GmbH, Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 168312 B hat uns im November 2017 mitgeteilt, dass ihr ohne die Hinzurechnung von Aktien nach § 20 Abs.2 AktG unmittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien der CG Gruppe gehören.

Die Ketom AG, Wollerau, Schweiz hat uns im Mai 2016 mitgeteilt, dass ihr nicht mehr als der vierte Teil der Aktien der CG Gruppe AG unmittelbar gehört.

Christoph Gröner (CG Wirtschaftsberatung e.K.), Rückertstr. 17, 10627, hat uns im März 2016 mitgeteilt, dass ihm keine mittelbare Mehrheitsbeteiligung an der CG Gruppe AG mehr gehört. Ferner hat er uns mitgeteilt, dass ihm aber weiterhin mittelbar mehr als der vierte Teil der Aktien der CG Gruppe gehören, da ihm die Beteiligung der von ihm abhängigen Gröner Unternehmensgruppe GmbH (vormals firmierend unter Gröner Beteiligungen GmbH; vormals CG Unternehmensbeteiligungen GmbH), Rückertstr. 17, 10627 Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenberg unter HRB 131283 B, über die von ihm abhängige Gröner Immobilien GmbH & Co KG (zum 1.1.2017 angewachsen an den CG Wirtschaftsberatung e.K.), Rückertstr. 17, 10627 Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRA 44569 B, gemäß § 16 Abs. 4 AktG zuzurechnen ist.

Die Gröner Unternehmensgruppe GmbH (vormals firmierend unter Gröner Beteiligungen GmbH), Rückertstr. 17, 10627 Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 131283 B, hat uns im März 2016 mitgeteilt, dass ihr weiterhin mehr als der vierte Teil der Aktien an der CG Gruppe AG unmittelbar gehört. Eine mittelbare Mehrheitsbeteiligung an der CG Gruppe AG aufgrund Zurechnung der Beteiligung der von ihr abhängigen Gröner Unternehmensbeteiligungen GmbH (vormals firmierend unter Gröner Forschungen und Entwicklungen GmbH), gemäß § 16 Abs. 4 AktG gehört ihr nicht mehr.

Die Gröner Immobilien GmbH & Co. KG (zum 1.1.2017 angewachsen an den CG Wirtschaftsberatung e.K.), Rückertstr. 17, 10627 Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRA 44569 B, hat uns im März 2016 mitgeteilt, dass ihr keine mittelbare Mehrheitsbeteiligung an unserer Gesellschaft mehr gehört. Ferner hat sie uns mitgeteilt, dass ihr aber weiterhin mehr als der vierte Teil der Aktien der CG Gruppe gehören, da ihr die Beteiligung der von ihr abhängigen Gröner Unternehmensgruppe GmbH (vormals firmierend unter Gröner Beteiligungen GmbH) Rückertstr. 17, 10627 Berlin, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 131283 B, gemäß § 16 AktG zuzurechnen ist.

Die Pebble Investment GmbH, Rankestraße 23, 20789 Berlin eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Charlottenburg unter HRB 168312 B, hat uns mitgeteilt, dass sie per 22. Februar 2016 10.250.000 auf den Namen lautende Stückaktien zu je 1,00 EUR, demnach Aktien im Umfang von 35 % des Grundkapitals der CG Gruppe erworben hat.

10. Honorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt 168 TEUR für Abschlussprüfungsleistungen und 145 TEUR für andere Bestätigungsleistungen.

11. Konzernverhältnisse

Die CG Gruppe AG, Berlin hat für das Geschäftsjahr 2017 als Muttergesellschaft einen Konzernabschluss nach den Vorschriften des HGB aufgestellt. Der Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die CG Gruppe AG wird seit dem 21. Dezember 2017 im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss der Consus Real Estate AG, Berlin zum 31. Dezember 2017 einbezogen. Der Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

12. Nachtragsbericht

Die CG Gruppe hat sich im 1. Quartal 2018 im Kerngeschäftsbereich „Entwicklung und Produktion von Geschoss-Mietwohnungsbau“ fünf neue Einzelprojekte mit einem zu erwarteten Gesamtumsatzvolumen von rund 750 EUR Mio. gesichert.

Mit den gesicherten Grundstücken will das Unternehmen in den nächsten drei bis vier Jahren insgesamt ca. 1.670 Wohnungen mit über 153.210 Quadratmetern Gesamtfläche, davon 29.968 Quadratmetern Gewerbefläche entwickeln. Die Projekte befinden sich in ertragsstarken Standorten in Hamburg, Köln, Stuttgart / Böblingen und Erfurt. Der Nutzen- und Lastenwechsel wird bis zum 2. Quartal 2018 erwartet.

Nach dem Abschlussstichtag haben sich keine weiteren berichtspflichtigen Vorgänge von besonderer Bedeutung, die sich wesentlich auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CG Gruppe AG hätten auswirken können, ergeben.

13. Unterschrift

 

Anteilsbesitzliste

Lagebericht der CG Gruppe Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr 2017

Grundlagen der Gesellschaft

Geschäftsmodell

Die CG Gruppe Aktiengesellschaft (im Weiteren „Gesellschaft“ oder „CG Gruppe AG“) ist die Holding eines deutschlandweit agierenden Immobilien-Projektentwicklers mit eigener Baukompetenz. Seit Mitte der 1990iger Jahre gestaltet die Unternehmensgruppe die ganzheitliche Entwicklung von Standorten und Stadt-Quartieren unter Einbringung der firmeneigenen Bauplanungs- und Bauausführungskompetenz. Rund 185 Mitarbeiter (Stand 31.12.2017) der CG Gruppe AG sorgen derzeit bei Akquisition, Projektierung und Bauausführung für die konstant hohe Qualität und Zukunftsfähigkeit aller Immobilienprodukte der CG Gruppe.

Die CG Unternehmen blicken auf über 20 Jahre Unternehmensgeschichte zurück und stehen seit Ende 2015 unter beherrschenden Einfluss der CG Gruppe AG als Konzernmuttergesellschaft. Gegründet 1995, blieb die Geschäftstätigkeit zunächst hauptsächlich auf die Region Leipzig fokussiert. Der Sprung in die überregionale Präsenz erfolgte mit dem Schritt nach Berlin in 2009/10. Inzwischen unterhält die Gruppe neben dem Hauptsitz in Berlin 9 Niederlassungen (NL) und zwar in Berlin, Leipzig, Dresden, Frankfurt/Main, Köln, seit 2016 auch in Düsseldorf, Hamburg, München und seit 2017 in Stuttgart.

Die Niederlassungen verantworten ihre gewöhnliche Geschäftstätigkeit grundsätzlich eigenständig, einige zentrale Steuerungselemente sind allerdings strategisch bestimmten Standorten im Konzern in der CG Gruppe AG übertragen. So beheimatet der Hauptsitz Berlin neben der Gesamt-Geschäftsleitung die strategische Projektentwicklung (PE) und die Ressorts Recht, Finanzen & Controlling, Human Resources (HR) sowie Public Relations (PR). Eine Stabsstelle „Technical Support Institutional“ (TSI) leistet die technische und kaufmännische Koordination für die Ablaufprozesse bei Platzierungen und Abwicklungen mit institutionellen Investoren im Kerngeschäft der Gruppe. Ein Spezial-Department „Insurance & Warranties“ (I & W) verantwortet zentral Avalrahmen und Versicherungen. Die NL Leipzig stellt schwerpunktmäßig den (bau-)gewerblichen Leistungsteil mit der unternehmenseigenen Handwerkerschaft. Aus der NL Hamburg heraus wird der laufende Prozess der konzernweiten Implementierung von Building Information Modeling (BIM) gesteuert. Der Komplex Ankaufs- und Baufinanzierung wird durch eine Abteilung der NL Köln unterstützt und die NL München verantwortet einen wesentlichen Teil der Vertriebsaktivitäten im Bauträgergeschäft „Wohn-/ Teileigentum“.

Marktpositionierung

Die gezielte Auswahl der Projektlagen ist ein wesentlicher Baustein für die erfolgreiche Positionierung der CG Gruppe am Markt. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit konzentriert sich auf leistungsstarke deutsche Großstädte. Bei den Innenstadtlagen handelt es sich häufig nicht um 1A-Standorte, sondern um zentrumsnahe, gut erschlossene und erreichbare 1B-Lagen. Deren Akquisition ermöglicht dem Unternehmen die Schöpfung erheblicher weiterer Wertentwicklungspotentiale.

Die CG Gruppe ist seit 2017 in allen sieben deutschen A-Städten aktiv. Ausweislich einer Studie des Marktforschungsinstitutes bulwiengesa AG 2018 „Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2018“ positioniert sich der Konzern unter den zehn volumenstärksten Projektentwicklern in Deutschland auf Rang 3, hinter der diversifiziert tätigen Zech Group und dem Eigenheimbauer Bonava.

Im weiteren A-Städteranking wird in Köln Platz 2, in Düsseldorf Rang 4, in Frankfurt am Main Rang 8 sowie in Berlin Rang 10 belegt.

Dabei ist aber nicht außer Acht zu lassen, dass sich das Unternehmen in hohem Maße auch abseits der typischen A-Städte engagiert. So ist im angrenzenden Offenbach-Kaiserlei ein Entwicklungsvolumen vorgesehen, dass unweit der Stadtgrenze den nachgefragten Frankfurter Mietwohnungsmarkt erweitern wird. Die Städte Leipzig und Dresden ergänzen den Aktionsbereich des Unternehmens ideal. Gerade diese beiden Städte konnten in den vergangenen Jahren eine beachtliche wirtschaftliche und soziodemografische Entwicklung verzeichnen. Das frühzeitige, umfangreiche Engagement der CG Gruppe in diesen Märkten zahlt sich aus. Die dortigen Projekte lassen sich gut bei den institutionellen Anlegern platzieren.

Leistungsspektrum

Wertschöpfungskette der Immobilien in einer Hand

Die strategische Ausrichtung des Kerngeschäfts ist klar definiert und basiert auf drei Säulen: Entwickeln, Bauen, Dienstleisten. Erfahrene und effiziente Fachabteilungen setzen die Produktion von hochwertigem Mietwohnungsbau für institutionelle Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) bundesweit um.

Projektgesellschaften und Bauträgergesellschaften

Die Projektplanung und Projektentwicklung befasst sich mit dem ganzen Spektrum der „Projektvorbereitung“. Dies beinhaltet neben Standortidentifikation und qualifizierter Prüfung auch die Grobentwürfe und Wirtschaftlichkeitsberechnungen sowie die Verwertungsstrategie für die jeweils künftige Projektentwicklung. Insbesondere das Erwirken der Baugenehmigung für die neu geplanten Entwicklungsmaßnahmen in einem überschaubaren Zeitraum zählt zu den Stärken der CG Gruppe.

Bau & Servicegesellschaften

Baukompetenz wird durch die hauseigenen Bauträger sichergestellt. Beginnend mit der Sanierung historischer Bausubstanz bis hin zum Innenausbau, einschließlich Stuckatur und Fliesenarbeiten, sichern die Servicegesellschaften der CG Gruppe nicht nur das Projektmanagement, sondern auch die komplette bauliche Ausführung von einem oder mehreren Projekten parallel ab. Durch ihr präzises Qualitätsmanagement können die Mietwohnungen einwandfrei von der internen Vermietungsabteilung übernommen und dem Markt zur Verfügung gestellt werden. Die Hausverwaltung und das Facility-Management stellen den Nach-vermietungsservice sicher.

Gesellschaftsrechtliche Grundlage

Gegründet 1995, wurde die Gruppe bis 2015 in der Rechtsform einer Personengesellschaft geführt. Das inhabergeführte Unternehmen wurde kontinuierlich zu einem mittelständischen Konzern ausgebildet.

Der organische Wachstumsprozess – insbesondere der vergangenen sieben Jahre – ist konsequent von Anpassungen der Aufbau- und Ablauforganisation im operativen Bereich begleitet. Im Geschäftsjahr 2015 wurde dann der gesellschaftsrechtliche Wandel in eine kapitalmarktfähige Gesellschaftsform (AG) und die Öffnung der Struktur zur Aufnahme eines strategischen (Finanz-) Investors erfolgreich umgesetzt.

Sechsunddreißig Unternehmen der Gruppe wurden unter der einheitlichen Leitung der CG Gruppe AG zusammengefasst und bildeten so den Konzern. In mehreren Teilschritten wurde im Zeitraum vom August 2015 bis zum 31. Dezember 2015 das Grundkapital auf insgesamt 22,75 Mio. EUR erhöht. Die Erhöhung des Grundkapitals der Gesellschaft erfolgte durch Barkapitalerhöhung von 50.000 EUR um 1.250.000 EUR auf 1.300.000 EUR sowie durch die Ausgabe neuer Aktien gegen Einbringung von Unternehmensbeteiligungen und sonstiger Vermögensgegenstände in Höhe von 21.450.000 EUR auf 22.750.000 EUR. Im Zuge der Einbringungsvorgänge der Beteiligungen ist der Konzern Ende November 2015 entstanden, da hierdurch ein Mutter-Tochterverhältnis im Sinne des § 290 HGB der CG Gruppe Aktiengesellschaft zu seinen Tochtergesellschaften begründet wurde.

Im Februar 2016 wurde eine weitere Barkapitalerhöhung unter Ausgabe neuer Aktien für einen strategischen (Finanz-) Investor durchgeführt, womit sich das Grundkapital auf 35 Mio. EUR erhöht hat.

Die Aktionäre „Gröner Gruppe“, die komplett dem Gründer und „Alt“-Gesellschafter zuzuordnen sind, haben von ihrem 50 %-igen Aktienkapital mit Wirkung zum 21. Dezember 2017 weitere 5 % an den strategischen (Finanz-)Investor veräußert, der mittelbar seit dem 55 % des Aktienkapitals der CG Gruppe AG hält.

Ende 2017 wurde von der CG Gruppe AG als Emittentin mittelbar an den strategischen (Finanz-)Investor eine Pflichtwandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von 100 Mio. EUR begeben. Die Schuldverschreibung lautet auf den Inhaber und ist ausgestattet mit einer fünfjährigen Laufzeit und fester Verzinsung. Der Ausgabepreis entspricht dem Nennwert. Der Nennwert der Anleihe ist eingeteilt in untereinander gleichberechtigte Teilschuldverschreibungen. Die Schuldverschreibung wurde gegen Gewährung einer Sacheinlage, bestehend aus grundschuldbesicherten Darlehensforderungen der Zeichnerin gegen die Emittentin, in Höhe von 70,5 Mio. EUR sowie Barzahlungen in Höhe von 29,5 Mio. EUR ausgegeben. Das Wandlungsrecht ist verpflichtend bis spätestens zum 01.11.2022 in auf den Namen lautende Stückaktien auszuüben. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Die Zeichner treten mit ihren Ansprüchen hinter alle anderen Gläubiger der Emittentin zurück. Aufgrund ihres Nachrangs qualifiziert sich die Anleihe wirtschaftlich demnach als Eigenkapital.

Grundlage für die Wandlung ist der Beschluss der Hauptversammlung vom 27.10.2017 zur Schaffung eines bedingten Kapitals bis zu 5 Mio. EUR, dessen Eintragung im Handelsregister am 19.12.2017 erfolgte. Mit vollständiger Wandlung erhöht sich das Grundkapital der CG Gruppe AG auf 38,5 Mio. EUR und das Aktienkapital verteilt sich zu 40,91 % auf die „Gröner Gruppe“ und zu 59,09 % auf den mittelbaren strategischen (Finanz-)Investor.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Weltwirtschaft hat im Jahr 2017 an Fahrt gewonnen. Die weltweite Industrieproduktion lag im Oktober 2017, dem aktuellsten vorliegenden Wert, um 3,6 % über dem Niveau von vor einem Jahr. Die globalen Stimmungsindikatoren spiegeln einen zunehmenden Optimismus wider. Von der US-amerikanischen Steuerreform dürften national zusätzliche konjunkturelle Impulse ausgehen. In den Industriestaaten insgesamt setzte sich der konjunkturelle Aufschwung fort. Im Euroraum nahm das BIP im dritten Vierteljahr um 0,6 %, in den Vereinigten Staaten um 0,8 % und in Japan um 0,6 % zu. Von den Schwellenländern verzeichnen China und Indien weiter eine starke wirtschaftliche Entwicklung und Russland und Brasilien haben ihre Rezession überwunden. Angesichts dessen dürfte sich die Weltkonjunktur im laufenden Jahr 2018 insgesamt weiter leicht beschleunigen. Die Industriekonjunktur verläuft weiterhin recht dynamisch, wenn auch im zweiten Halbjahr 2017 etwas weniger ausgeprägt als im ersten. Die Produktion erhöhte sich im November um 4,3 %. Die gute Entwicklung der Auftragseingänge und die hervorragenden Stimmungswerte deuten darauf hin, dass die Industrieproduktion wieder etwas stärker anziehen könnte. Auch die Bauproduktion legte nach einigen schwachen Monaten wieder zu (November: +1,5 %). In der Tendenz blieb sie aber seitwärtsgerichtet. Angesichts der guten Konjunktur scheint sie allmählich an ihre Kapazitätsgrenzen zu stoßen.

Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem stetigen und breit angelegten Aufschwung mit einem soliden binnenwirtschaftlichen Fundament. Die Kapazitäten sind gut ausgelastet, die Beschäftigung steigt weiter und die Verbraucherpreise sind stabil. In ihrer Herbstprojektion geht die Bundesregierung für das Jahr 2017 von einem preisbereinigten Anstieg in der Verwendung des Bruttoinlandprodukts von 2,0 % aus. Für das Jahr 2018 wird ein Zuwachs von 1,9 % erwartet. 2

Ein wesentlicher Treiber für diesen Aufschwung bleibt der Immobilienmarkt mit einer hohen Dynamik im Wohnungsbau. Insgesamt blickt die Immobilienwirtschaft äußerst positiv in das Jahr 2018. Die Frühindikatoren deuten keinesfalls auf ein abruptes Ende der seit 2010 anhaltenden Boomphase hin, das von einigen Marktbeobachtern befürchtet wird. Aufgrund der positiven Rahmenbedingungen und den nur partiell aufkeimenden Sättigungstendenzen darf die Branche auch zukünftig auf Wachstum bei einer schrittweise abnehmenden Dynamik setzen. Der Baubedarf steigt in Deutschland stetig an, weil pro Kopf mehr Wohnfläche nachgefragt wird. Einerseits werden die Menschen wohlhabender und können sich größere Wohnungen leisten. Andererseits leben im Durchschnitt immer weniger Personen in einem Haushalt. Hinzu kommt, dass zuletzt viele Menschen aus dem Ausland nach Deutschland gekommen sind und sich vor allem in den Städten niederlassen wollen. 3

Die Bevölkerung in den deutschen Metropolen und Ballungszentren ist in den vergangenen Jahren teils deutlich gewachsen. Die anhaltende Zuwanderung hat jedoch deutlichen Druck auf den Immobilienmarkt ausgeübt, der durch das prognostizierte Wachstum der Großstädte erwartungsgemäß weiter zunehmen dürfte (Deschermeier, 2016).

¹ Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Pressemitteilung 12.01.2018

² Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, Dossier, Wirtschaftliche Entwicklung, Vorstellung der Herbstprojektion 2017

³ Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW-Kurzberichte 87.2017 sowie Institut der deutschen Wirtschaft Köln, IW-Kurzbericht, 23.06.2017, Ralph Henger / Michael Voigtländer

Die Ergebnisse des GIMX (Gewerbeimmobilienindex) zeigen, dass der Druck auf den deutschen Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren merklich zugenommen hat. Die Ausweitung des Wohnungsangebots in den Innenstädten, wie sie beispielsweise durch die Wohnungsbau-Offensive angestrebt wird, sollte immer auch die Nutzungsklasse der Gewerbeimmobilien berücksichtigten, um eine gesunde innerstädtische Durchmischung zu erhalten, die die Vitalität und Attraktivität der Städte gewährleistet. ⁴

⁴ Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, IW-Kurzbericht 14.06.2017, Björn Seipelt

Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. EUR)

Quelle: JLL Investmentmarktüberblick I 3. Quartal 2017

Im Jahr 2017 wechselten Wohnimmobilien und Wohnungspakete ab einer Größe von 50 Wohneinheiten für 13,7 Mrd. Euro den Eigentümer. Damit stieg das Transaktionsvolumen gegenüber dem Jahr 2016 um 7 %. Die Zahl der gehandelten Wohnungen sank hingegen im Jahresvergleich um 16 %. Insgesamt wurden von Januar bis Ende Dezember circa 117.000 Wohnungen gehandelt. Im Vergleich zum Jahr 2016 stiegen die durchschnittlichen Preise je Wohnung um 27 % auf etwa 117.000 Euro an. Die stärksten Preiszuwächse wiesen dabei die A- und C-Städte auf. In beiden Städtekategorien stiegen die Durchschnittspreise im Jahresvergleich um rund ein Drittel. Dass die Zahl der verkauften Wohneinheiten in fast allen Städtekategorien zurückging, dürfte ein Ausdruck der Angebotsknappheit sein. So haben allein Wohnimmobilien-AGs und offene Spezialfonds in den vergangenen fünf Jahren Wohnimmobilien für über 45 Mrd. Euro erworben. Auch im Jahr 2017 waren offene Spezialfonds und Immobilien-AGs die mit Abstand größten Nettoinvestoren. Der Anteil deutscher Käufer sank im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre (81 %) leicht auf 77 %. Investoren mit hoher Risikoaversion fokussieren sich dagegen auf Projektentwicklungen. Etwa 3,9 Mrd. Euro bzw. 28 % des Transaktionsvolumens floss in Objekte in Bau oder in Planung. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag dieser Anteil bei etwa 11 %.

Dass sich das Transaktionsgeschehen zu Gunsten von Projektentwicklungen verschoben hat, spiegelt sich auch in der Größenstruktur der gehandelten Wohnungspakete wider. Während es keine Transaktion mit mehr als 5.000 Wohnungen gab, dominierten Verkäufe von Portfolios mit 1.000 bis 5.000 Einheiten und mit 250 bis unter 1.000 Wohnungen, auf die 48 % bzw. 34 % der gehandelten Einheiten entfielen. Eine weitere Strategie auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten stellt das Ausweichen in Nischensegmente wie dem Studenten- und Mikrowohnen dar. Hier wurden im vergangenen Jahr erstmals mehr als eine Milliarde Euro investiert. Davon entfielen fast 810 Mio. Euro auf Studentenwohnanlagen. ⁵

Geschäftsverlauf

Das Kerngeschäft des Unternehmens, die schlüsselfertige Produktion von Geschoss-Mietwohnungsbau und dessen Platzierung an institutionelle Investoren, d.h. Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) großer Versorgungsanstalten, Pensionskassen und Versicherungen, verläuft unvermindert erfolgreich.

In der im April 2018 veröffentlichten Studie der bulwiengesa AG über den Markt für Projektentwicklungen in deutschen A-Städten 2017 wird die CG Gruppe auf Rang 3 geführt.

Prognosen führender Marktforschungsinstitute bestätigen – ebenso wie Bestell-Anfragen der Abnehmer den anhaltenden Trend für neue Wohnungsbauprojekte für die nächsten zwei bis drei Jahre. Dies wird insbesondere flankiert durch ein bislang gleichbleibendes Zinsgefüge an den Kapitalmärkten. „Das positive Investitionsklima für Wohnungsbauvorhaben, unterstützt durch die Zinspolitik der EZB sowie die starke Nachfrage von Pensionskassen und Versicherungen, dürfte noch etwa drei weitere Jahre anhalten“, prophezeit Andreas Schulten, bulwiengesa AG, in einer Presse-Veröffentlichung bereits im Mai 2016.

Allerdings sagten im Mai 2017 die Analysten aus dem Hause bulwiengesa eine Umkehr der Zinsen für Mitte 2018 voraus, die dann nicht ohne Einfluss für den Immobilienmarkt bleibt.

Die CG Gruppe hat der stabil steigenden Nachfrage durch schon in Vorjahren erfolgreich umgesetzte Grundstücksakquisitionen Rechnung getragen und ist gut vorbereitet. Die inzwischen stark gestiegenen Grundstückspreise wirken sich dabei wirtschaftlich betrachtet positiv sowohl auf die Ertragspositionen der Projektentwicklungen der CG Gruppe wie auch auf die Vermögenspositionen und das jeweilige Finanzierungsgefüge aus.

Ein Übriges tragen die aufgrund der jeweils herausragenden Lage- und Bauqualitäten realisierbaren Konditionen bei der Platzierung der Projekte bei. Der Korridor der erzielbaren Verkaufs-Faktoren in diesem Geschäftsfeld bewegt sich je nach Standort zwischen dem 19- bis 26-fachen der erreichten Jahres-Nettokaltmiete (entspricht Brutto-Renditen zwischen 5,2 % und 3,8 %).

⁵ Wohninvestmentmarkt Deutschland Q4 2017, 08.01.2018, Savills Berlin, Karsen Nemecek / Matthias Pink

Vermögens-/Finanz- und Ertragslage

Ertragslage

Die CG Gruppe AG schließt das Geschäftsjahr 2017 mit einem positiven Ergebnis ab. Dies resultiert einerseits aus Umsatzerlösen von Dienstleistungen, die die Gesellschaft im Wesentlichen für ihre Projektgesellschaften (39,3 Mio. EUR) und gegenüber Dritten in Höhe von 2,9 Mio. EUR erbracht hat. Darüber hinaus wurde aus dem Verkauf der Minderheitenanteile an der CG & KW Feuerlandhöfe GmbH & Co. KG und der im Anschluss erfolgten Anwachsung der Kommanditanteile zum 31. Dezember 2017 ein Anwachsungsgewinn in Höhe von 6 Mio. EUR realisiert. Das Ergebnis resultiert aus der Fertigstellung und Übergabe von 265 Mieteinheiten im Neubau mit einem Umsatzvolumen von 55,5 Mio. EUR an einen institutionellen Investor im Geschäftsjahr 2017.

Der Altbau der Feuerlandhöfe mit einer vermietbaren Fläche von 13.465 qm und 129 Wohneinheiten wird im zweiten Quartal 2018 mit einem Verkaufsvolumen von 29,4 Mio. EUR fertig gestellt und übergeben.

Den Umsatzerlösen stehen Kosten in Höhe von rund 40 Mio. EUR, im Wesentlichen aus der Finanzierungstätigkeit (12,5 Mio. EUR), sonstige betriebliche Aufwendungen (insbesondere Marketing, Vertrieb, Fuhrpark- und Raummiete in Höhe von 15,6 Mio. EUR) sowie Personalaufwendungen (11,8 Mio. EUR) gegenüber.

Der im Wesentlichen aus der Übergabe von 265 Mieteinheiten an einen institutionellen Investor in den Feuerlandhöfen und dem Verkauf eines Grundstücks in der Mercedesstraße in Düsseldorf resultierende deutliche Anstieg der Steueraufwendungen hat das Ergebnis aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit nahezu kompensiert, so dass ein Jahresüberschuss in Höhe von 0,3 Mio. € realisiert wurde.

Finanzlage

Die CG Gruppe AG ist in das Finanzmanagementsystem des Konzerns eingebunden. In diesem Zusammenhang tritt die CG Gruppe AG sowohl als Darlehensgeber als auch Darlehensnehmer gegenüber ihren Tochterunternehmen auf. Das Finanzmanagementsystem des Konzerns ist darauf ausgerichtet, die Zahlungsbereitschaft aller Gesellschaften unter Minimierung des Zinsaufwandes in den jeweiligen Phasen der Projektentwicklung sicher zu stellen. Dabei nutzten die Konzernunternehmen neben den traditionellen Methoden der Kapitalbeschaffung auch alternative Methoden, unter anderem die Aufnahme von Mezzanine-Fremdkapitalmitteln als auch die Platzierung von besicherten Inhaber-Schuldverschreibungen (Schuldverschreibungen) und Anleihen. Gegenüber dem Geschäftsjahr 2015 konnte die durchschnittliche Verzinsung sämtlicher Fremdfinanzierungsmittel deutlich reduziert werden. Zum Bilanzstichtag beträgt die durchschnittliche Verzinsung über das komplette Kreditportfolio der CG Gruppe insgesamt inkl. der Zinsen aus der Pflichtwandelschuldverschreibung ca. 7,4 %.

Im November 2017 wurde von der CG Gruppe AG als Emittentin eine Pflichtwandelschuldverschreibung im Gesamtnennbetrag von 100 Mio. EUR begeben. Die Schuldverschreibung lautet auf den Inhaber und ist ausgestattet mit einer fünfjährigen Laufzeit und fester Verzinsung. Der Ausgabepreis entspricht dem Nennwert. Der Nennwert der Anleihe ist eingeteilt in untereinander gleichberechtigte Teilschuldverschreibungen. Die Schuldverschreibung wurde gegen Gewährung einer Sacheinlage, bestehend aus grundschuldbesicherten Darlehensforderungen der Zeichnerin gegen die Emittentin, in Höhe von 70,5 Mio. EUR sowie Barzahlungen in Höhe von 29,5 Mio. EUR ausgegeben. Das Wandlungsrecht ist verpflichtend bis spätestens zum 01.11.2022 in auf den Namen lautende Stückaktien auszuüben. Die Zeichner treten mit ihren Ansprüchen hinter alle anderen Gläubiger der Emittentin zurück. Aufgrund ihres Nachrangs qualifiziert sich die Anleihe wirtschaftlich demnach als Eigenkapital.

Diese erfolgreich realisierten Kapitalmaßnahmen und die Veränderung in der Aktionärsstruktur stehen im Zusammenhang mit der Strategie der CG Gruppe, die Position als Marktführer im Mietgeschosswohnungs-bau für institutionelle Investoren weiter zukunftsfähig auszubauen.

Die Gesellschaft hat für 2 Projekte Mezzanine-Kapital in Höhe von 26,3 Mio. EUR eingeworben und über Gesellschafterdarlehen an die Projektgesellschaften weitergereicht. Das Mezzanine-Kapital ist vollständig nachrangig besichert.

Das Eigenkapital der CG Gruppe AG beträgt zum Bilanzstichtag rund 86,2 Mio. EUR. Wirtschaftlich die Pflichtwandelanleihe berücksichtigend, erhöhte sich das Eigenkapital der CG Gruppe AG in 2017 auf 186,2 Mio. EUR, woraus sich eine Eigenkapitalquote von 47,9 % ergibt.

Von dem Finanzmittelbestand in Höhe von 5,1 Mio. EUR sind mit 2,3 Mio. EUR fast die Hälfte der Mittel frei verfügbar.

Vermögenslage

Die Vermögenslage der Holding ist typischerweise geprägt durch Finanzanlagen an ihren Projekt- und Dienstleistungs- sowie Komplementärgesellschaften. Darüber hinaus bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 227,1 Mio. EUR. Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Erwerbsrechte an Grundstücken in Köln (Cologneo II) in Höhe von 10,4 Mio. EUR. Die unfertigen Leistungen in Höhe von 24,3 Mio. EUR beinhalten die in 2017 angewachsenen Leistungen aus Werkverträgen für das Projekt Feuerlandhöfe, die mit den korrespondierenden Anzahlungen von 16,5 Mio. EUR verrechnet wurden.

Die im Anlagevermögen ausgewiesenen immateriellen Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen entgeltlich erworbene Lizenzen an Softwarelösungen.

Die erhaltenen Anzahlungen aus Werkverträgen in Höhe von 16,5 Mio. EUR werden seit dem Geschäftsjahr 2017 offen von den Vorräten abgesetzt und damit saldiert ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 2,0 Mio. EUR beinhalten hauptsächlich abgegrenzte Personalkosten sowie ausstehende Rechnungen. Rückstellungen für Steuern vom Einkommen und Ertrag wurden in Höhe von 8,6 Mio. EUR gebildet.

Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die CG Gruppe AG verwendete im Jahr 2017 für interne Berichtszwecks folgende wesentliche Steuerungsgrößen:

Liquidität

Zur Sicherung der Liquidität werden Nettoverschuldung (Fremdverbindlichkeit abzüglich Eigenkapital (inkl. Mezzanine) abzüglich liquider Mittel) und Free Cashflow überwacht, wobei der operative Cashflow gleichzeitig auch ein zentrales Ziel für das operative Geschäft ist. Die fortlaufende Sicherstellung der Vermeidung von Liquiditätsengpässen, insbesondere während der unterschiedlichen Phasen der einzelnen Entwicklungs- und Bauausführungsprozesse, stellt eines der Kernaufgaben des Finanzcontrollings dar.

Mitarbeiter (Personal-Kennzahlen)

Qualifizierte Mitarbeiter mit langjährigen Erfahrungen sind entscheidend für den Erfolg der CG Gruppe. Das Personal der Gruppe zeichnet sich durch überregionale Kompetenzen und hervorragende Leistungen aus, was der CG Gruppe immer wieder neue Perspektiven eröffnet. Ziel ist es, diesen hohen Qualifikationsanspruch fortwährend beizubehalten.

Die CG Gruppe beginnt mit der Rekrutierung und Bindung von Mitarbeitern bereits vor dem Eintritt junger Talente in den Arbeitsmarkt, in dem jungen Menschen mit Praktika oder als Werkstudenten die Möglichkeit geboten wird, die CG Gruppe kennenzulernen. Mit Hilfe des bewährten Mentoren-Programms wird den jungen Mitarbeitern bereits bei Eintritt in die CG Gruppe ein erfahrener Mitarbeiter als Mentor zur Seite gestellt. Durch diese gezielte Maßnahme wird ein schneller und effizienter Einstieg in die CG Gruppe sichergestellt.

Durch gezielte Weiterbildungsmaßnahmen unterstützt die CG Gruppe die individuelle Personalentwicklung ihrer Mitarbeiter. Dabei fördern die Schulungen die persönlichen, fachlichen und sozialen Kompetenzen der Mitarbeiter im Umgang mit Geschäftspartnern. Darüber hinaus wird der Zusammenhalt und die Identifikation der Mitarbeiter mit der CG Gruppe durch unternehmensinterne Veranstaltungen gefördert. Im Ergebnis führen diese Personalentwicklungsmaßnahmen zu langen Betriebszugehörigkeiten sowie niedrigen Fluktuationsquoten bei den Mitarbeitern der CG Gruppe.

Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2017 sind in der CG Gruppe AG 183 Mitarbeiter beschäftigt. Davon sind

– 170 Angestellte (Verwaltung)

– 13 Auszubildende, Werkstudenten, Studenten, Praktikanten

Die sich wiederum aufteilen in

– 150 Vollzeitkräfte und 33 Teilzeitkräfte inkl. Auszubildende, Studenten, Praktikanten Zum Vorjahreszeitpunkt ergibt sich ein Personalaufbau von 69 %.

Kundenzufriedenheit/ Reputation

Ein wesentlicher nicht-finanzieller aber zentraler Erfolgsfaktor für die weitere erfolgreiche Geschäftsentwicklung der CG Gruppe und somit auch mittelbar für die Holding stellt die Kundenzufriedenheit und damit einhergehende Reputation der CG Gruppe dar. Die CG Gruppe realisiert mit namhaften und langjährigen Partnern ein jährliches Bauvolumen in Höhe von mehreren hundert Mio. Euro. Insbesondere im Kerngeschäft dem Geschoss-Mietwohnungsbau für institutionelle Kapitalverwaltungsgesellschaften, wie Versicherungen, Pensionskassen und Versorgungsanstalten, ist die Kundenzufriedenheit bei Bestandskunden und die Reputation der CG Gruppe eines der Schlüsselfaktoren für den erfolgreichen Vertrieb. Die laufende Entwicklung des Vertriebsbestands stellt daher einen nicht-finanziellen Leistungsindikator dar.

Durch das Zusammenspiel aus optimaler Standortauswahl, innovativen Konzepten und einem begeisterungsfähigen Team versteht es die CG Gruppe dieser Aufgabe fortlaufend gerecht zu werden und Investoren nachhaltig als feste Kunden zu gewinnen. Bei der Konzeptentwicklung werden nicht nur aktuelle Nutzungsanforderungen bedient, sondern der Bedarf der Zukunft antizipiert. Ob in der Sanierung von Altbauten, im Neubau oder in der Neugestaltung von Konversionsflächen, die CG Gruppe verfolgt ihr eigenständiges Konzept, das bereits existierende Megatrends zukunftsfähig aufgreift und neue Megatrends setzt.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Chancen – und Risikobericht

Risikomanagement

Für die CG Gruppe gehört das Abwägen von Risiken und Chancen der Unternehmensumwelt zu den Grundsätzen einer verantwortungsbewussten Unternehmensführung. Um die Umsetzung der Unternehmensstrategie sicherstellen zu können, ist es notwendig, Risiken und Chancen frühzeitig zu identifizieren, zutreffend zu bewerten und effizient zu steuern. Dies ist Gegenstand des Risikomanagements der CG Gruppe. Dabei werden Risiken nur dann eingegangen, wenn diesen adäquaten Chancen gegenüberstehen und wenn sie durch anerkannte Methoden und Maßnahmen innerhalb der Organisation ausreichend minimiert werden können.

Die Vorbereitung und Durchführung des Projektgeschäfts erfolgt auf Grundlage der im Unternehmen bestehenden Regelungen des Managementsystems, die insbesondere die frühzeitige Erkennung und Handhabung von Risiken sicherstellen. Der gesamte Prozess von der Prüfung des Standortes, über die marktgerechte Produktentwicklung bis hin zum Grundstücksankauf, Projektverlauf und Projektdurchführung ist vereinheitlicht und folgt den Zielen der Risikominimierung. Für wichtige Schritte in der Projektvorbereitung und -durchführung sind im Konzern und im Unternehmen Genehmigungserfordernisse geregelt, welche zwingend eingehalten werden müssen.

Dem Vorstand werden regelmäßig, insbesondere im Rahmen des laufenden Berichtswesens und der periodisch durchgeführten Prognosen, Abweichungen in laufenden Projekten bekanntgegeben, um zeitnah angemessene Maßnahmen einleiten zu können.

Risikobericht

Risiken aus der Geschäftstätigkeit der CG Gruppe AG als Konzernmutter resultieren überwiegend aus den Folgenden:

• Risiken aus Beteiligung an den operativen Tochtergesellschaften aus deren Erfolgsfähigkeit

• Finanzwirtschaftliche Risiken aus der Verfügbarkeit von Finanzmitteln

• Zins und Finanzierungsrisiken

• Risiken aus Rechtsstreitigkeiten

• Personalrisiken und Reputationsverluste der Marke CG und ihrer Untermarken

Die Erfolgsfähigkeit der operativ tätigen Tochterunternehmen stellt das wesentliche Beteiligungsrisiko dar. Der Vorstand und Aufsichtsrat sind über die Geschäftstätigkeit der operativen Tochtergesellschaften – nicht zuletzt auch aus der Personenidentität mit der Geschäftsführung – laufend informiert. Durch diese werden die aktuellen Marktgegebenheiten im Allgemeinen und die in der Bau- und Immobilienbranche im Besonderen sehr intensiv beobachtet und analysiert. Hinsichtlich der Erkennung und Berücksichtigung von Marktrisiken nutzt die CG Gruppe Marktrecherchen von deutschlandweit arbeitenden und darauf spezialisierten Unternehmen wie BulwienGesa. Damit wird sichergestellt, dass auf Marktveränderungen unverzüglich reagiert werden kann und die daraus resultierenden Risiken Berücksichtigung finden. Fehlentwicklungen innerhalb der Beteiligung können so frühzeitig erkannt werden und die CG Gruppe AG kann die notwendigen Maßnahmen treffen.

Die Entwicklung der CG Gruppe wird vom Vorstand und dem Aufsichtsrat der CG Gruppe AG in regelmäßigen Sitzungen erörtert und beurteilt.

Ein wesentliches Risiko betrifft die zeitgerechte und quantitativ ausreichende Verfügbarkeit von Finanzmitteln, um die Erreichbarkeit der gesetzten Unternehmensziele sicherzustellen. Diesem Risiko wird durch die konsequente Kontrolle der Unternehmensentwicklung und deren Integration in die unterjährige Finanzplanung begegnet.

Um die Zahlungsfähigkeit der Gruppe sicherzustellen, wird die Liquiditätsausstattung kontinuierlich auf Basis der einzelnen Projekte überwacht. Ausfallrisiken sind auf Grund des Geschäftsmodells der CG Gruppe in nur geringem Maße zu erwarten. Mögliche Liquiditätsengpässe werden frühzeitig erkannt und vermieden, indem Liquiditätsprognosen aus den einzelnen Projekten verarbeitet werden, die Liquiditätsplanung übergeordnet organisiert wird und die wesentlichen Zahlungsströme fortlaufend verfolgt werden. Darüber hinaus stellen auch bei Bedarf die jeweiligen Aktionäre zur Finanzierung von Neuakquisitionen und dem laufenden Geschäftsbetrieb der CG Gruppe Darlehen zur Verfügung.

Die Gesellschaft hat darüber hinaus im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Pflichtwandelschuldverschreibung emittiert, dessen Zeichner mit ihren Ansprüchen hinter allen Gläubiger der Emittentin zurücktreten und sich verpflichtet haben ihre Ansprüche bis 1.11.2022 in neue Aktien zu wandeln, so dass die Schuldverschreibung wirtschaftlich als Eigenkapital zu qualifizieren ist.

Zinsrisiken werden sich in den nächsten zwei Jahren auf der Basis der derzeitigen Markteinschätzung auf einem moderaten Niveau für die zugrundeliegenden Vermögens- und Schuldpositionen bewegen. Das Zinsänderungsrisiko ist einerseits durch geringe Laufzeiten und eine hohe Diversifizierung der Finanzinstrumente auch innerhalb der Gruppe als gering einzustufen.

Möglichen rechtlichen Risiken, die aus unterschiedlichen zivil-, steuer-, wettbewerbs- und umweltrechtlichen Regeln und Gesetzen entstehen könnten, wird unter Einbeziehung von eigenen Juristen sowie externer Fachanwälte begegnet. Vertragsrisiken im Investorengeschäft begegnet die CG Gruppe insbesondere durch die Verwendung von juristisch geprüften Musterverträgen. Abweichende Vereinbarungen im Bauträgergeschäft sowie sämtliche Grundstückskaufverträge werden vor Abschluss einer technischen, kaufmännischen und rechtlichen Prüfung unterzogen.

In Bezug auf den An- und Verkauf von Immobilien wurden die internen Verfahrensweisen, welche ebenfalls der Minimierung daraus resultierender spezifischer Risiken dienen, fortgeschrieben und strikt umgesetzt. Diese Geschäfte werden unter direkter Leitung der Geschäftsführung durch eigene und externe Juristen vorbereitet und bis zum Vertragsabschluss begleitet.

Hohe Fluktuation, Know-How-Verlust und geringe Mitarbeiterzufriedenheit stellen wesentliche unternehmerische Risiken dar.

Die Mitarbeiter sind das Aushängeschild für den gesamten Konzern und bilden das Bindeglied zu den Kunden und Geschäftspartnern. Durch gezielte Personalauswahl und -entwicklung wird dafür Sorge getragen, dass Schlüsselpositionen mit außerordentlich qualifizierten Mitarbeitern besetzt sind. Insbesondere steht die Steigerung der Mitarbeiterzufriedenheit, etwa durch Förderung von Mitarbeiterfortbildungen, durch Steigerung der Eigenverantwortlichkeit der Mitarbeiter und Teams sowie Schaffung von Anreizsystemen im Fokus. Ferner wird das Risiko des Know-How-Verlusts durch Wissenstransfer minimiert.

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Einzelrisiken. Aus heutiger Sicht zeichnen sich keine den Fortbestand der CG Gruppe AG gefährdenden Risiken, auch in Verbindung mit anderen Risiken, ab.

In der Gesamtbetrachtung der Risiken haben die Beteiligungsrisiken die größte Bedeutung für die Gesellschaft. Voraussetzung für die getroffene Risikobewertung ist die Einhaltung der Prämissen der Unternehmensplanung für die folgenden Geschäftsjahre.

Chancenbericht

Als Holdinggesellschaft ergeben sich für das Unternehmen neben den genannten Risiken, wenn auch mittelbar, aus den derzeitigen Marktbedingungen und Prognosen für die Entwicklung des Marktes auch Chancen in Form von:

• Anhaltend hoher Nachfrage nach neuen Wohnraum

• Steigende Einwohnerzahlen in den Ballungszentren

• Niedrige Finanzierungskosten für die CG Gruppe und für die Kunden

• Nur geringe Anlagealternativen im Niedrigzinsumfeld

Chancen ergeben sich auch aus der Stellung der CG Gruppe im Markt:

Die CG Gruppe gehört zu den größten deutschen Projektentwicklern im Bereich der Wohnimmobilien und ist deutschlandweit in den nachfragestärksten Ballungszentren aktiv.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2017 0 CG GRUPPE

Gegenüber den Wettbewerbern zeichnet sich die CG Gruppe dadurch aus, dass sie nicht nur ein erfolgreicher Projektentwickler ist, sondern zusätzlich über eine langfristig aufgebaute, eigene Baukompetenz verfügt. Dadurch wird bei den Produkten beständig höchste Qualität umgesetzt und auf allen Ebenen ist die Gruppe innovativ- bei der technischen und künstlerischen Ausgestaltung ebenso, wie bei der Entwicklung neuartiger Wohnkonzepte oder der Identifizierung zukunftsträchtiger Standorte.

Prognosebericht

Die Prognosen in diesem Kapitel basieren, sofern nicht anders angegeben, auf der Einschätzung zum Bilanzstichtag am 31. Dezember 2017.

Liquidität

Auf Basis der aktualisierten Liquiditätsplanung geht die CG Gruppe AG für 2018 und 2019 von einem konstanten Verschuldungsgrad aus. Der für das Folgejahr erwartete Liquiditätsbestand (inkl. verwendungsbeschränkte Mittel) wird demzufolge ebenfalls auf relativ konstantem Niveau verbleiben.

Mitarbeiter

Es ist vorgesehen, auch im Laufe des Jahres 2018 den Personalbestand nochmals um etwa 20 % durch Fachpersonal wie Ingenieure, Architekten Projektmanager usw. auf insgesamt 220 Mitarbeiter(innen) zu erhöhen.

Ergebnis

Die Gesellschaft erwartet über die nächsten 2 Jahre insbesondere aus ihren Dienstleistungserlösen jeweils ein leicht positives Ergebnis.

Schlusserklärung zum Abhängigkeitsbericht

Die CG Gruppe AG hat einen Bericht gemäß § 312 AktG über ihre Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt. Dieser endet mit folgender Schlusserklärung:

„Die Gesellschaft hat bei den im Bericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen, nach den Umständen, die uns im Zeitpunkt, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bekannt waren, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass diese Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“

Kooperationen

Die CG Gruppe AG ist im Geschäftsjahr zwei zukunftsweisende Kooperationen eingegangen, die sich nachhaltig auf die Marktposition und den zukünftigen Erfolg der gesamten Gruppe auswirken werden.

CG Netz-Werk GmbH

Die CG Gruppe AG (Beteiligung 74,9 %) und die GASAG Solution Plus GmbH (Beteiligung 25,1 %) haben am 22.05.2017 die Energiegesellschaft CG Netz-Werk GmbH gegründet. Die strategische Kooperation hat zum Ziel, inhouse für jedes Projekt ein individuelles Energiekonzept zu entwickeln. Die GASAG übernimmt das Planen, Errichten, Finanzieren und Betreiben von Energieversorgungsmodellen nach Projektvorgaben und trägt die energiewirtschaftlichen Risiken (Handel und Beschaffung).

Durch die Zusammenarbeit erreicht die CG Gruppe AG erhebliche Liquiditäts- und Kompetenzvorteile:

– Für die Planung der Energiekonzepte fallen keine Planungskosten für Fachplaner und Gutachter an.

– Die Standardisierung von Energielösungen und -systemen, E- Mobilität, Smart-Home, Gebäudeautomation und Smart Metering wird innerhalb des Projektentwicklungsunternehmens erbracht.

– Die Anlageninvestitionen (Geothermie, Photovoltaik, Wärmepumpen, BHKW, Kältesysteme) sowie deren Betrieb und Wartung werden von der GASAG durchgeführt und übernommen.

– Es gibt eine Wertschöpfung über die Vermarktung von Mieterstrom einerseits, daneben kann durch das Betreiben virtueller Kraftwerke lokal erzeugter, TÜV zertifizierter Strom aus Photovoltaik, bundesweit innerhalb der CG Gruppe genutzt werden.

– Die Projekte der CG Gruppe werden ökologisch und ökonomisch aufgewertet. Sie setzen erkennbar marktgerechte energiewirtschaftliche Trends um und sind damit zukunftsweisend.

RIB Software AG

Die CG Gruppe AG hat im März 2017 mit der YTWO Ltd., einer 50 %-ige Tochtergesellschaft der RIB Software AG, Stuttgart, und dem Technologieunternehmen Flextronics, San Jose USA, ebenso, wie einige weitere handverlesenen Pilotkunden in den Märkten Deutschland, USA und China, eine strategische Partnerschaft zur Nutzung der YTWO Plattform vereinbart.

Das im Silicon Valley ansässige Start-Up Unternehmen YTWO Formative hat eine integrierte IT Plattform entwickelt, mit der sich alle Prozesse im Neubau und der Modernisierung vom Design bis zur Fertigstellung virtuell simulieren und auf Unternehmensebene zur Planung und Steuerung (ERP) vereinen lassen. Die entwickelte cloudbasierte YTWO Plattform beinhaltet einen Produkt- und Bauteilekatalog, sowie alle Projektmanagementfunktionen, die für die reale Umsetzung benötigt werden. YTWO Formative ist die weltweit erste Technologie die Bauprozesse vollständig digitalisiert und formatiert und schon in der Planungsphase in die Zuliefererkette integriert. Damit können zukünftig bis zu 30 % Baukosteneinsparungen und Wertsteigerungen in der CG Gruppe erzielt werden.

Zunächst werden im ersten Schritt über die YTWO 5D BIM Technologie sämtliche Prozesse in BIM simuliert und den Zulieferern über die YTWO DVA (Data Visibility App) schon in der Planungsphase in 5D (3D plus Kosten und Zeiten) sichtbar gemacht. Im zweiten Schritt erfolgt die integrierte Ausführung der realen Prozesse mit einer Realtime Überwachung und einer Integration aller Daten in das Projektmanagement und die Unternehmenssteuerung.

 

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt: „Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der der CG Gruppe AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis zum 31. Dezember 2017 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.“

Berlin, 18. Mai 2018

Mazars GmbH & Co. KG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Stephan Kleinmann Corinna Kaufhold