Auch namhafte Banken weisen gelegentlich Bilanzen auf, die eine Katastrophe für die Anleger darstellen. Wo Deutsche Bank draufsteht, ist eben nicht immer gutes und erfolgreiches Management drin.
DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG i. L.
Frankfurt am Main
Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015
Bilanz zum 31. Dezember 2015
Aktiva
| € | 31.12.2014 € |
|
| A. Anlagevermögen | ||
| Sachanlagen | 0,00 | 23 300.000,00 |
| B. Umlaufvermögen | ||
| I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Bauten | 26.250.000,00 | 0,00 |
| II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | ||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 652.086,49 | 714.616,90 |
| 2. Sonstige Vermögensgegenstände | 11.802,21 | 0,00 |
| 663.888,70 | 714.616,90 | |
| III. Guthaben bei Kreditinstituten | 2.812.263,80 | 2.787.903,28 |
| 29.726.152,501 | 3.502.520,18 | |
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 66.304,35 | 30.625,01 |
| D. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten | 27.453.409,17 | 29.307.784,75 |
| Summe Aktiva | 57.245.866,02 | 56.140.929,94 |
|
Passiva |
||
| € | 31.12.2014 € |
|
| A. Eigenkapital | ||
| Kommanditkapital | ||
| I. Festkapital (Kapitalkonten I) | 59.675.200,00 | 59.675.200,00 |
| II. Sonderkonten (Kapitalkonten II) | -87.128.609,17 | -88.982.984,75 |
| III. Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten | 27.453.409,17 | 29.307.784,75 |
| 0,00 | 0,00 | |
| B. Rückstellungen | ||
| Sonstige Rückstellungen | 347.534,82 | 229.406,58 |
| C. Verbindlichkeiten | ||
| 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 21.146.330,04 | 21.305.654,38 |
| – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr € 21.146.330,04 (i. Vj. € 21.305.654,38) | ||
| – davon durch Grundpfandrechte besichert € 21.146.330,04 (i. Vj. € 21.305.654,38) | ||
| 2. Verbindlichkeiten aus nachrangigem Darlehen | 35.056.668,31 | 33.910.907,60 |
| – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr € 35.056.668,31 (i. Vj. € 2.583.888,36) | ||
| – davon mit einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren € 0,00 (i. Vj. € 31.327.019,24) | ||
| – davon gegenüber Gesellschaftern € 2.610.936,36 (i. Vj. € 2.583.888,36) | ||
| 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 615.035,71 | 582.507,58 |
| – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr € 615.035,71 (i. Vj. € 582.507,58) | ||
| 4. Sonstige Verbindlichkeiten | 0,00 | 8.567,63 |
| – davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr € 0,00 (i. Vj. € 8.567,63) | ||
| – davon aus Steuern € 0,00 (i. Vj. € 8.567,63) | ||
| 56.818.034,06 | 55.807.637,19 | |
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 80.297,14 | 103.886,17| |
| Summe Passiva | 57.245.866,02 | 56.140.929,94 |
Anhang für das Geschäftsjahr 2015
I. Allgemeine Angaben
Der Jahresabschluss der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main (im Folgenden auch „Gesellschaft“ genannt) zum 31. Dezember 2015 ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt.
Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht den Vorschriften der §§ 266 und 275 HGB.
Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer kleinen Kapitalgesellschaft und Co. gemäß § 264a Abs. 1 i. V. m. § 267 Abs. 1 HGB auf.
Soweit möglich, werden geforderte „davon“-Angaben in der Bilanz gezeigt.
Die Gesellschaft weist zum Bilanzstichtag aufgrund von Liquiditätsausschüttungen und Verlustzuweisungen einen nicht durch Vermögenseinlagen gedeckten Verlustanteil der Kommanditisten in Höhe von T€ 27.453 (i. Vj. T€ 29.308) aus. Die Gesellschaft ist somit bilanziell überschuldet. Eine Überschuldung im insolvenzrechtlichen Sinne liegt jedoch nicht vor. Es liegt ein Unterzeichneter Kaufvertrag für die Immobilie zu einem Kaufpreis in Höhe von T€ 26.250 vor. Die Fälligkeitsvoraussetzungen waren zum 31. Dezember 2015 noch nicht erfüllt. Die Gläubiger Dl Deutsche Immobilien Baugesellschaft mbH, Frankfurt am Main, und RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, haben qualifizierte Rangrücktrittserklärungen abgegeben, zudem verzichtet die Gesellschafterin RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, im Verkaufsfalle bis auf T€ 250 auf die Rückzahlung der Darlehenssumme.
Das Darlehen der Frankfurter Hypothekenbank AG, Eschborn, war bis spätestens 31. Dezember 2015 zur Rückzahlung fällig. Es wurde jedoch vereinbart das Darlehen auf Basis eines Tageszinses bis zum Eingang des Kaufpreises, längstens jedoch bis 31. Januar 2016 weiter zu führen.
II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Anlagevermögen
Die Sachanlagen waren mit den fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich der steuerlich zulässigen linearen Abschreibungen sowie Sonderabschreibungen nach § 4 Abs. 2 Fördergebietsgesetz bzw. zu dem am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Aufgrund des Unterzeichneten Kaufvertrages wurde eine Zuschreibung auf den Kaufpreis vorgenommen und eine Umgliederung in das Umlaufvermögen zum Bilanzstichtag vorgenommen.
Umlaufvermögen
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Bauten weisen den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis aus.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden grundsätzlich mit dem Nennwert bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.
Rechnungsabgrenzungsposten
Rechnungsabgrenzungsposten werden für Zahlungen an Mieter im Zusammenhang mit Baukostenzuschüssen gebildet. Diese werden über die Festmietlaufzeit aufgelöst.
Rückstellungen und Verbindlichkeiten
Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.
Durch den Verkauf der Immobilie konnte die bisher für die Unterdeckung aus laufenden Verträgen gebildete Drohverlustrückstellung aufgelöst werden.
Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
III. Erläuterungen zur Bilanz
Anlagevermögen
Die Gliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel als Bestandteil des Anhangs dargestellt.
Gemäß dem unterzeichneten Kaufvertrag wurde für das Gebäude eine Zuschreibung in Höhe von T€ 3.620 auf die Gesamtkaufpreissumme von T€ 26.250 vorgenommen. Gleichzeitig wurde eine Umgliederung vom Anlagevermögen in das Umlaufvermögen vorgenommen.
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude
Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Bauten weisen den im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreis aus.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen Forderungen gegen Mieter aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten 2015 in Höhe von T€ 648 (i. Vj. T€ 710) sowie Mietrückstände in Höhe von T€ 4 (i. Vj. T€ 5). Weiterhin werden Umsatzsteuerforderungen in Höhe von T€ 12 ausgewiesen.
Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.
Guthaben bei Kreditinstituten
Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten laufende Bankbestände in Höhe von T€ 2.812 (i. Vj. T€ 2.788) bei der Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main.
Rechnungsabgrenzungsposten
Für an Mieter gezahlte Baukostenzuschüsse wurde ein Rechnungsabgrenzungsposten gebildet. Die Auflösung findet ratierlich über die Festmietlaufzeit statt.
Nicht durch Vermögenseinlagen gedeckter Verlustanteil der Kommanditisten
Durch Ausschüttungen sowie hohe Verlustzuweisungen aus der Fördergebietsabschreibung in den ersten Jahren nach Fondsauflegung und weiterhin negativen Jahresergebnissen, ist das Eigenkapital der Gesellschaft negativ geworden. Es wird aktuell ein Betrag in Höhe von T€ 27.453 (i. Vj. T€ 29.308) ausgewiesen.
Eigenkapital
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Brockhaus-Zentrum Leipzig Verwaltungsgesellschaft mbH, Darmstadt. Sie leistet keine Einlage und ist nicht am Kapital beteiligt.
Neben den Direktkommanditisten hält die Dl Deutsche Immobilien Treuhandgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, treuhänderisch ein Kapital von T€ 53.040. Die Einlagen sind in voller Höhe eingezahlt.
Die Gesellschafter nehmen am Gewinn und Verlust der Gesellschaft im Verhältnis ihrer Kapitalanteile teil.
Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2015 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 1.870 (i. Vj. T€ 5.695) ab, der den Gesellschafterkonten gutgeschrieben wurde.
Ausschüttungen werden seit dem Geschäftsjahr 2002 nicht mehr vorgenommen.
Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Kosten für Mieterausbauten und Instandhaltungen in Höhe von T€ 244 (i. Vj. T€ 37).
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von T€ 21.146 (i. Vj. T€ 21.306) sowie Verbindlichkeiten aus nachrangigen Darlehen in Höhe von T€ 35.057 (i. Vj. T€ 33.911). Darin enthalten sind Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, in Höhe von T€ 2.611 (i. Vj. T€ 2.584).
Weiterhin werden Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 615 (i. Vj. T€ 583) ausgewiesen.
Von den Verbindlichkeiten sind T€ 21.146 (i. Vj. T€ 21.306) durch unverbriefte Grundschulden gesichert.
IV. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung
Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse betreffen die Einnahmen aus den vermieteten Flächen sowie das Ergebnis aus der Betriebskostenabrechnung 2014 und das für das laufende Geschäftsjahr eingebuchte geschätzte Betriebskostenergebnis. Weiterhin werden Erlöse aus Weiterbelastungen ausgewiesen. Die korrespondierenden Kosten werden unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen gezeigt.
Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus Zuschreibungen auf das Anlagevermögen in Höhe von T€ 3.620 (i. Vj. T€ 7.165). Darüber hinaus sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen inkl. der Drohverlustrückstellungen in Höhe von T€ 192 (i. Vj. T€ 295) sowie Erträge aus der Abrechnung von Verwaltungskosten in Höhe von T€ 7 (i. Vj. T€ 7) enthalten. Weiterhin werden Erträge aus Vorsteuerkorrekturen gem. § 15a UStG in Höhe von T€ 1 (i. Vj. T€ 1) sowie Versicherungsentschädigungen in Höhe von T€ 4 (i. Vj. T€ 11) ausgewiesen.
Abschreibungen auf Sachanlagen
Die Abschreibungen auf Sachanlagen beinhalten die planmäßigen Abschreibungen der Gebäude für das Geschäftsjahr.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Betriebskosten für das Gebäude in Höhe von T€ 527 (i. Vj. T€ 519), Kosten für Neuvermietungen in Höhe von T€ 127 (i. Vj. T€ 134), Instandhaltungskosten von T€ 152 (i. Vj. T€ 13), Mieterumbauten in Höhe von T€ 315 (i. Vj. T€ 191), Jahresabschluss-, Rechts- und Steuerberatungskosten in Höhe von T€ 189 (i. Vj. T€ 60), Treuhandgebühren in Höhe von T€ 30 (i. Vj. T€ 30) sowie Komplementärvergütungen in Höhe von T€ 15 (i. Vj. T€ 15).
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus Darlehenszinsen.
V. Sonstige Angaben
Die Gesellschaft hat kein eigenes Personal. Sie hat die Deutsche Asset Management International GmbH (vormals Deutsche Asset & Wealth Management International GmbH), Frankfurt am Main, beauftragt und bevollmächtigt, im Rahmen der Fondsverwaltung die in einem besonderen Geschäftsbesorgungsvertrag bestimmten Geschäfte wahrzunehmen.
Organe der Gesellschaft
Persönlich haftende Gesellschafterin ist die Brockhaus-Zentrum Leipzig Verwaltungsgesellschaft mbH, Darmstadt. Sie ist zur Geschäftsführung der Gesellschaft weder berechtigt noch verpflichtet. Sie hat ein gezeichnetes Kapital von T€ 25 und wird vertreten durch ihre Geschäftsführer
Dr. Klaus Juncker, Münster
Wolfgang Kellert, Oberreute
Geschäftsführende Gesellschafterin der DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, ist die RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main, vertreten durch die Geschäftsführer
Dr. Georg Allendorf
Chief Executive Officer
Birgit Benz
Chief Operating Officer -ab 1. September 2015-
Dr. Ulrich von Creytz
Head Real Estate EMEA
Jörn Stobbe
Chief Investment Officer
Thomas Schneider Chief
Operating Officer
-bis 31. Januar 2015-
Konzernabschluss
Die Deutsche Bank AG, Frankfurt am Main, ist die alleinige Gesellschafterin der RREEF Management GmbH, Frankfurt am Main. Sie erstellt nach § 340i HGB i. V. m. den Vorschriften nach Art. 57 Satz 1 Nr. 2 EGHGB sowie Artikel 4 der Verordnung (EG) Nr. 1606/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19. Juli 2002 betreffend die Anwendung internationaler Rechnungslegungsstandards (ABI. EG Nr. L 243 S. 1) einen Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS), in den unsere Gesellschaft einbezogen ist. Der Konzernabschluss wird im Bundesanzeiger bekannt gemacht.
Frankfurt am Main, den 27. Mai 2016
DB Immobilienfonds 4 GmbH & Co. KG
Vertreten durch Brockhaus-Zentrum Leipzig Verwaltungsgesellschaft mbH
Die Geschäftsführung
Dr. Klaus Juncker
Wolfgang Kellert
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