Die Angebote der DEGAG Deutsche Grundbesitz AG, „Wohnkonzept 1“ und „Wohnkonzept 2“, scheinen auf den ersten Blick durch ihre makellose Historie, solide Gewinnrücklagen und einen starken Fokus auf Wohnimmobilien mit hoher Wertsteigerungspotential attraktiv zu sein. Dennoch weist die Investmentstruktur erhebliche Risiken auf, die besonders für konservative Anleger kritisch zu bewerten sind.
Stärken des Angebots
- Langjährige Erfahrung und etablierte Strukturen
Die DEGAG-Gruppe hat eine nachweislich lange Historie im Immobiliensektor. Die Kombination aus Projektentwicklung, Verwaltung und langfristiger Portfoliostrategie schafft ein gewisses Maß an Sicherheit. - Hohe stille Reserven
Der durchschnittliche Einkaufspreis der Immobilien liegt bei rund 500 €/qm, deutlich unter dem Marktwert. Dies generiert stille Reserven, die als Puffer dienen können. - Patronatserklärung
Die umfassende Patronatserklärung der Muttergesellschaft wird als Absicherung der Genussrechte dargestellt. Diese soll sicherstellen, dass die Verpflichtungen der Emittentin eingehalten werden können. - Gute Gewinnrücklagen
Mit Rücklagen von 117,9 Mio. € (Stand 2019) präsentiert sich die DEGAG AG finanziell stabil.
Kritische Punkte und Risiken
- Blind-Pool-Struktur
Die Investitionen fließen in nicht konkret benannte Projekte, was eine genaue Bewertung der Mittelverwendung unmöglich macht. Anleger müssen darauf vertrauen, dass das Unternehmen seine Versprechen einhält, ohne vorab ausreichende Transparenz zu erhalten. - Hoher Fremdkapitalanteil und Nachrangigkeit
Mit langfristigen Verbindlichkeiten von 412 Mio. € (2019) weist die DEGAG-Gruppe einen hohen Fremdkapitalanteil auf. Anlegerkapital in Form von Genussrechten ist im Insolvenzfall nachrangig und besonders verlustgefährdet. - Abhängigkeit von Marktbedingungen
Die Strategie der DEGAG ist stark von positiven Marktbedingungen abhängig. Ein Einbruch des Immobilienmarktes oder steigende Zinsen könnten die Stillen Reserven und damit die gesamte Finanzstrategie erheblich beeinträchtigen. - Verlust von Mieterträgen und Negativergebnisse
Bereits für das Geschäftsjahr 2019 wurde ein negativer Ertrag aus Mieterträgen ausgewiesen, da ein Investitionsstau bei einigen Objekten bestand. Dies zeigt, dass selbst etablierte Immobilienbestände nicht immer verlässliche Erträge garantieren. - Totalverlustrisiko
Genussrechte sind als nachrangiges Kapital besonders riskant. Im Insolvenzfall stehen Anleger am Ende der Forderungskette und müssen mit einem Totalverlust rechnen. - Mangelnde Transparenz bei Projektrisiken
Obwohl die DEGAG eine solide Leistungsbilanz vorweist, bleibt unklar, wie genau sie mit potenziellen Zahlungsausfällen oder Projektverzögerungen umgeht.
Fazit und Handlungsempfehlungen
Die Angebote „Wohnkonzept 1“ und „Wohnkonzept 2“ kombinieren die Attraktivität von Wohnimmobilieninvestitionen mit einem vielversprechenden Ansatz zur Wertsteigerung. Dennoch sollten Anleger die erheblichen Risiken nicht unterschätzen:
- Totalverlustrisiko: Genussrechte sind hochspekulativ. Anleger sollten sich bewusst sein, dass sie bei finanziellen Schwierigkeiten des Unternehmens leer ausgehen könnten.
- Blind-Pool-Struktur: Die fehlende Transparenz über konkrete Projekte erhöht das Risiko erheblich.
- Abhängigkeit von Marktbedingungen: Ein ungünstiges Marktumfeld könnte die gesamte Strategie gefährden.
Empfehlung: Nur risikobereite Anleger mit ausreichendem Verständnis für den Immobilienmarkt und die Struktur von Genussrechten sollten diese Investition in Betracht ziehen. Eine umfassende Beratung durch unabhängige Finanzexperten ist essenziell, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Anleger, die auf Kapitalschutz Wert legen, sollten andere, weniger risikoreiche Anlageformen bevorzugen.
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