Ich bin 15 Jahre in dieser Branche als Vertriebskoordinator gewesen, kenne also so manche Hintergründe aus diesem Bereich, und habe so einige Dinge erlebt die mich heute zu der Einschätzung bringen „Denkmalschutz nein Danke“, egal an welchem Standort-mit einer Einschränkung, man zieht selber ein in diese Immobilie.Die Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie ist aufwendig und teuer, aber auch die Instandhaltung. Der Sanierungsanteil beträgt oft bis zu 80% der Gesamtkosten, die Sie dann steuerlich über einen Zeitraum von 12 Jahren geltend machen können. Das ist die „schöne Seite der Medaille“, aber jetzt drehen wir die Medaille einmal herum. Eine Denkmalschutzimmobilie ist eine „Cash Cow“ für den Verkäufer, aus unserer Sicht 20% und mehr überteuert. Allein der Prozentsatz ist oft die Provision die Vermittler für die Vermittlung eines Käufers für eine Denkmalschutzimmobilie bekommen. Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro also 40.000 Euro. 40.000 Euro die Sie letztlich mitfinanzieren und abbezahlen müssen. Wir reden hier eben nicht nur von 3% bzw. 6% üblicher Maklerprovision. Denkmalschutzimmobilien sind von einem Kartell des Abkassierens und Gewinnmaximierens erschaffen worden, so ein Rechtsanwalt in einer Diskussion mit uns. Auch bei den Baupreisen wird ordentlich zugelangt. Auch das heißt es Gewinnoptimierung für den Bauträger.
Hinzukommt, das es manchmal Jahre dauert, zum Beispiel in Leipzig, bevor man die Sanierungskosten überhaupt von der dafür zuständigen Behörde genehmigt bekommt. Manche Finanzämter erkennen so lange ihre ste0uerliche Entlastung aber oft gar nicht an. Sie haben somit jeden Monat „erdrücken hohe Kosten“ da Ihnen die steuerliche Entlastung komplett fehlt. Dem Bauträger ist das im Regelfall egal und „zuckt mit den Schultern“. der hat sein Geld verdient genau wie der Vertrieb.
Zusätzlich haben Sie ein Wertproblem mit der Immobilie, spätestens dann, wenn Sie die Immobilien während der steuerlichen Abschreibungsdauer aus persönlichen Gründen verkaufen müssen. der 2 Erwerber wird Ihre Wohnung nur mit einem großen Abschlag verkaufen. denn er hat die erhöhte steuerliche Abschreibung nicht mehr. Gehen Sie davon aus, das der aktuelle Abschlag mindestens bei 40% des wertes liegt. Oft kommt dann auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung dazu die die Bank verlangt, wenn Sie das Darlehen vor dessen eigentlichem Ablauf, kündigen.
Aus der Nummer kommen Sie oft nur mit einer Privatinsolvenz heraus.
Ganz anders bei Bestandsimmobilien. Hier haben Sie zwar keine erhöhte steuerliche Abschreibung, aber Sie haben eine Immobilie die Sie heuet kaufen und Morgen verkaufen können. Das, aus meiner Erfahrung heraus, mit ganz wenig Verlust, oft aber mit noch gutem Gewinn. Sie kaufen mit der Bestandsimmobilie auch einen Mietvertrag mit, auch das ist anders als bei der Denkmalschutzimmobilie. Ihre Sicherheit für Ihre Investition ist also wesentlich größer, denn mal ehrlich „nur weil Sie die Wohnung kaufen, wird der Mieter nicht ausziehen bzw. die Miete nicht mehr bezahlen.
Wir haben uns auch einmal die Mühe gemacht, und Preise für Bestandsimmobilien mit Preisen für Denkmalschutzimmobilien verglichen. In gleicher oder absolut vergleichbarer Lage und vom Objekt her vergleichbar. Unsere Preisunterscheide belaufen sich im Schnitt auf 43%. Das können Sie mit steuerlichen Einsparungen nicht erreichen.
Eine besondere Situation ist der Erwerbe einer denkmalgeschützten Immobilie zur Eigennutzung. Nach dem EStG haben Erwerber solcher Wohnungen, bei Eigennutzung, einen Steuervorteil in der Form, das diese die Sanierungskosten über einen Zeitraum von 10 Jahren abschreiben können. Das jährlich mit 9% der sanierungskosten.
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