Deutsches Finanzkontor AG – eine Bilanz die uns absolut nicht überzeugt

Viel Kapital von Anlegern hat die Unternehmensgruppe in den letzten Jahren eingesammelt. Das in einem Umfang, den wir kritisch sehen. Zur Zeit sammelt man wieder einmal Geld über Crowdinvesting ein, erneut über das Unternehmen EXPORO.

Schaut man sich die aktuelle Bilanz des Unternehmens an, dann muss man hier wirklich anfangen, sich Gedanken zu machen.

Kritisch sehe ich auch die Position „Forderungen gegen verbundene Unternehmen“. Dieser Betrag ist ebenfalls innerhalb nur eines Jahres deutlich angewachsen. Da hat man schon das Gefühl, „dass da wie eine Bank agiert wird, möglicherweise ja auch um Löcher zu stopfen?“

Wie hoch das Unternehmen bei Anlegern in der Kreide steht, sieht man auch bei der Position „Genussrechtskapital“. Hier reden wir jetzt schon über 50 Millionen Euro. Da fällt einem schon der Gedanke ein, „Kann das Unternehmen dies jemals zurückbezahlen?“ Das wird dann die Zukunft zeigen.

Deutlich auch der Umsatzrückgang. Dieser wird sich in den nächsten Jahren dann möglicherweise noch fortsetzen, denn das Unternehmen könnte auch mit der „Lieferkettenproblematik“ kämpfen, aber auch mit den derzeit auf breiter Linie sinkenden Immobilienpreisen.

Dazu gehören auch natürlich die steigenden Zinsen bei den Banken, dadurch werden immer weniger Kunden „finanzierbar“, was letztlich auch zu einem Nachfragerückgang führt und weiterhin führen wird.

DFK Deutsches Finanzkontor AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DFK Deutsches Finanzkontor AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2021, der Gewinn- und Verlustrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31 . Dezember 2021 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäߧ 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit §317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Bilanz zum 31. Dezember 2021

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2021

Kapitalflussrechnung für 2021

Anhang für 2021

Allgemeine Hinweise

Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat ihren Sitz in Kaltenkirchen und ist in das Handelsregister beim Amtsgericht Kiel unter der Nummer HRB 6936 Kl eingetragen.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter der Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Satzung enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen über anzuwendende Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286, 288 HGB Gebrauch gemacht.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach gesetzlichen Vorschriften bei den Positionen der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben.

1. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen ausgewiesen. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Für die erworbenen Geschäfts- oder Firmenwerte wird eine Nutzungsdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag vorgenommen. Beim Wegfall des Abschreibungsgrundes erfolgt gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 800,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, deren Wert über EUR 800,00 liegt, werden grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

2. Finanzanlagen

Die Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Dem Wertaufholungsgebot wird durch Zuschreibung Rechnung getragen. Die Ausleihungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

3. Vorräte

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Für zweifelhafte Forderungen werden angemessene Einzelwertberichtigungen gebildet, das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Langfristige unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen sind zum Barwert bewertet.

5. Liquide Mittel

Die liquiden Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

6. Eigenkapital

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je EUR 10,00.

Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

7. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung am Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden, die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden.

8. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

9. Latente Steuern

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet ausgewiesen. Die Aktivierung eines Überhangs latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist dem nachfolgend aufgeführten Anlagenspiegel zu entnehmen.

In den Abschreibungen auf Anlagevermögen sind keine außerplanmäßigen Abschreibungen enthalten.

Der Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG wird über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat.

2. Angaben zum Anteilsbesitz

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen TEUR 12.460 (i. Vj. TEUR 15.630) sowie Forderungen aus dem Cash Pool in Höhe von TEUR 40.535 (i. Vj. TEUR 27.869) enthalten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von TEUR 7.169 (i. Vj. TEUR 7.172) enthalten. Im Wesentlichen resultiert die langfristige Forderung aus dem Verkauf der Anlage Casa Blanca.

Aus der Berechnung der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag wurde eine Forderung gegen das Finanzamt in Höhe von TEUR 186 (i. Vj. TEUR 145) eingestellt.

4. Liquide Mittel

Die liquiden Mittel bestehen im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten.

5. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 100,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG).

Die Hauptversammlung vom 15. Juli 2021 hat beschlossen den Vorjahresüberschuss von TEUR 72 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen. Somit sind die anderen Gewinnrücklagen von TEUR 3.489 auf TEUR 3.561 angestiegen.

Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 50.912 (i. Vj. TEUR 45.686) eingezahlt. Beim Genussrechtskapital handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je EUR 10,00. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die DFK AG platzierte seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von T€ 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen T€ 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK Gruppe die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach §32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10. Juli 2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/​B/​C) eine einjährige Übergangsfrist bis 10. Juli 2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11. Juli 2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus hat die Konzerngesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen, eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von TEUR 20.000 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen.

6. Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen in Höhe TEUR 139 (i. Vj. TEUR 128) betreffen Gewerbe- und Körperschaftsteuer.

7. Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten von TEUR 44 (i. Vj. TEUR 40) sowie personalbezogene Rückstellungen von TEUR 43 (i. Vj. TEUR 66) enthalten.

8. Verbindlichkeiten

Zusammensetzung und Angaben zu den Restlaufzeiten (Vorjahr in Klammern):

^* GPR- Die Bankdarlehen sind mit kreditüblichen Grundpfandrechten sowie selbstschuldnerischen Bürgschaften des Gesellschafters der DFK Vertrieb e.K. belegt. Das Risiko aus der Inanspruchnahme wird als gering eingeschätzt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen die als Fremdkapital klassifizierten Genussrechte.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe TEUR 533 (i. Vj. TEUR 138) sowie sonstige Finanzverbindlichkeiten in Höhe TEUR 1.190 (i. Vj. TEUR 0).

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse sind im Einzelnen wie folgt dargestellt:

2. Sonstige betriebliche Erträge

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 1 (i. Vj. TEUR 3) sowie weitere periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 38 (i. Vj. TEUR 9) zu verzeichnen.

3. Zinserträge und Zinsaufwendungen

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinsen in Höhe von TEUR 3.716 (i. Vj. TEUR 3.561) von verbundenen Unternehmen enthalten.

Unten den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsen in Höhe von TEUR 363 (i. Vj. TEUR 92) an verbundene Unternehmen bezahlt.

Nachtragsbericht

Ereignisse von wesentlicher Bedeutung traten nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2021 nicht ein.

Hinsichtlich der möglichen Auswirkungen des am 24. Februar 2022 begonnenen Russland-Ukraine-Konflikts auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft wird auf die Erläuterungen im Lagebericht verwiesen.

Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen betragen insgesamt TEUR 275. Sie bestehen aus jährlichen Mietverpflichtungen in Höhe TEUR 75, Mietnebenkosten in Höhe TEUR 18, sowie jährlichen Leasingverpflichtungen in Höhe von TEUR 96 mit einer Restlaufzeit von unter 1 Jahr. Des Weiteren bestehen Leasingverpflichtungen mit einer Restlaufzeit bis 2024 in Höhe von TEUR 86.

2. Außerbilanzielle Geschäfte

Weitere wesentliche zur Beurteilung der Finanzlage notwendige Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind, wurden nicht getätigt.

3. Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit unterhält die Gesellschaft Geschäftsbeziehungen zu zahlreichen Unternehmen, darunter auch verbundene Unternehmen, die als nahestehende Unternehmen gelten. Die Gesellschaft unterhält Beziehungen zu verbundenen Unternehmen in den folgenden Bereichen: Bezug und Einbringung von Dienstleistungen, Finanzierungen, Abreden im Ein- oder Verkauf. Die Geschäfte erfolgen zu marktüblichen Bedingungen.

Als nahestehende Personen gelten die Mitglieder der Geschäftsführung und die Mitglieder des Aufsichtsrats sowie deren nahe Angehörige.

4. Mitarbeiter

Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

5. Konzernverhältnisse

Die DFK Deutsches Finanzkontor AG ist 100 %ige Tochter des Deutsche Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen. Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss des Deutsche Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, einbezogen. Die Deutsche Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, erstellt einen Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis der Unternehmen. Dieser wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

6. Abschlussprüfer Honorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB ist im Konzernabschluss des Deutsche Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, enthalten.

7. Vorstand

Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen im Geschäftsjahr TEUR 329.

8. Aufsichtsrat

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2021 auf TEUR 23.

9. Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, den Jahresüberschuss von TEUR 197 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

 

Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) im Geschäftsjahr 2021

Lagebericht für 2021

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist 2021 um 2,1 % gewachsen und hat dadurch nach dem deutlichen Rückgang der Wirtschaftskraft im Jahr 2020 eine Trendwende verzeichnet. Im Sommer konnte der Dienstleistungssektor stark von den niedrigen Corona-Zahlen und der Impfkampagne profitieren. Allerdings hat die erhöhte Infektionslage im Herbst die deutsche Wirtschaft wieder beeinträchtigt. Zudem erschweren die globalen Lieferengpässe ein stetiges Wirtschaftswachstum der deutschen Industrie. ¹

Trotz der immer noch anhaltenden Corona-Pandemie hat sich der deutsche Arbeitsmarkt 2021 wieder erholt. Erwerbstätigkeit und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung haben sich im vergangenen Jahr deutlich erhöht. Auf der anderen Seite sind Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung (ohne Kurzarbeit) in Deutschland zurückgegangen. Die Mittel der Kurzarbeit wurden von den Unternehmen bis Oktober 2021 weniger stark genutzt, zum Jahresende hin dagegen erneut verstärkt. Die Zahl der Erwerbstätigen (nach dem Inlandskonzept) ist im November saisonbereinigt um 43.000 Personen gestiegen. Die Arbeitslosenquote belief sich im Dezember auf 5,1 %. ²

Die Bruttolöhne und -gehälter sind im Jahr 2021 durch eine verstärkte reguläre Einstellung von Arbeitskräften um 3,1 % gestiegen. Die Nettolöhne und -gehälter haben sich sogar um 4,0 % erhöht, was vor allem mit der Abschaffung des Solidaritätszuschlags zu erklären ist. ³

Die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank liegen weiterhin bei 0 % und haben sich somit seit März 2016 nicht verändert. Dies begünstigt das Investitions- und Finanzierungsumfeld, insbesondere auch in der Immobilienbranche. Nach aktuellen Schätzungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) lebten zum Jahresende 83,2 Mio. Menschen in Deutschland und damit etwa so viele wie 2020 und 2019. Die stagnierende Bevölkerungszahl ist auf die gestiegene Sterbefallzahl zurückzuführen, die deutlich höher war als die Zahl der Geborenen. Die Differenz wurde durch die gestiegene Nettozuwanderung ausgeglichen. Im Jahr 2020 war die Nettozuwanderung noch zurückgegangen. ⁴

Die Finanzierungsbedingungen haben sich seit Februar 2022 zwar deutlich verschlechtert und haben wieder das Niveau von 2013 erreicht. Doch ist aufgrund der hohen Inflation der Realzins negativ, so dass Immobilieninvestments unter diesem Aspekt weiterhin nachgefragt werden. ⁵

¹ DIW Wochenbericht 37/​2021
² Statistisches Bundesamt, Monatsbericht zum Arbeits- und Ausbildungsmarkt, Dezember 2021
³ DIW Wochenbericht 37/​2021
⁴ Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 20. Januar 2022
⁵ Deutsche Bundesbank, erwartete Realzinssätze

Die Bau- und Immobilienwirtschaft bleibt dabei nicht ganz von der Krise verschont, wenngleich die Auswirkungen hier im Jahr 2021 wie auch bereits in 2020 weniger gravierend als in anderen Wirtschaftszweigen ausfallen. Dennoch stockt der Wohnungsbau in Deutschland insbesondere wegen Materialknappheit, Preissteigerungen bei Baustoffen und der hohen Auslastung bzw. Personalknappheit. ⁶

Dies führt zu einem Rückgang der fertig gestellten Wohnungen um 4,2% auf 293.393 Wohnungen bei gleichzeitig um 3,3% gestiegener Anzahl von Baugenehmigungen. Der seit 2008 anhaltende Anstieg des Bauüberhangs genehmigter, aber noch nicht fertig gestellter Wohnungen, hat sich in 2021 noch einmal beschleunigt und den höchsten Stand seit 1996 erreicht.

Im Wirtschaftsbau haben sich die Corona-Auswirkungen deutlich niedergeschlagen: während der Online-Handel zusätzliche Lagerflächen benötigt, sank die Nachfrage nach Büro- und Verwaltungsflächen durch die breite Umstellung auf Homeoffice. Für die Zukunft ist aber wieder von einer höheren Nachfrage auszugehen. ⁷

Der Wohnungsbau zeigt eine von Corona nahezu unbeeindruckte Entwicklung. Das Baugenehmigungsverlangen ist stabil hoch, eine Ausweitung der Kapazitäten auf jährlich 400.000 neu fertig gestellte Wohnungen politisch gewünscht.

Bis 2030 erwartet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) einen Anstieg der Zahl der Haushalte um gut 500.000. Diese Entwicklung wird für zusätzliche Nachfrage am deutschen Wohnungsmarkt sorgen. Da die durchschnittliche Haushaltsgröße weiter sinken wird, wächst die Zahl der Haushalte in Deutschland stärker als die Bevölkerungszahl. 70 % der 37,4 Mio. Haushalte sind Ein- und Zweipersonenhaushalte; in den größten Städten liegt die Quote mit 80 % sogar noch höher. ⁸

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1. Allgemeines

Die DFK AG unterhält im Wesentlichen vier unter Abschnitt 1.2.2. genannte Geschäftsfelder. Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt zusätzlich zu den Eigenmitteln über die Platzierung von Genussrechten und Fremdfinanzierungen bei den Banken.

Die Gesellschaft platzierte seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von TEUR 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen TEUR 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10. Juli 2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/​B/​C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10. Juli 2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11. Juli 2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Die Tochtergesellschaft der DFK AG, DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen, hat im Dezember 2017 eine Tranche mit einem Emissionsvolumen von TEUR 20.000 beantragt und von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen.

⁶ www.destatis.de, Pressemitteilung Nr. 212 vom 23.5.2022
⁷ Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V., Konjunkturprognose 2022
⁸ BBSR, Wohnungsmarktprognose 2030

Darüber hinaus hat die Deutsches Finanzkontor S.A. mit Sitz in Luxemburg, in 2019 erste Anleihen mit einem Emissionsvolumen von TEUR 20.000 ausgegeben. Es folgten zwei weitere Tranchen im Geschäftsjahr 2020 mit jeweils TEUR 20.000.

Die Belegschaft der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Fortbildung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren sowie externen Schulungen.

1.2.2. Geschäftsfelder

Objektprojektierung und -finanzierung

Mit ihrem etablierten Know-how in der Projektierung und Verwaltung fungiert die DFK AG im Geschäftsjahr verstärkt als Projektierungsgesellschaft und Kapitalgeber für die Projektgesellschaften. Dabei erzielt die DFK AG Projektierungs- und Zinserträge.

Zentrale Dienste

Weiterhin übernimmt die DFK AG zentralisierte Dienstleistungen für Management, Buchführung, Controlling und IT-Infrastruktur für verbundene und nahstehende Unternehmen. Sie erzielt dabei Dienstleistungserträge. Im Vorjahr erweiterte die DFK AG ihre Dienstleistungen um ein Cash-Pool-Management für die DFK Gruppe.

Immobilienhandel

Die DFK-Gruppe ist im Immobilienhandel tätig. Im Berichtsjahr hat die DFK AG keine neuen Grundstücke erworben. Um Wachstum und Produktivität innerhalb der DFK-Gruppe weiter zu steigern, sieht die Strategie seit 2020 vor, die Veräußerung über Projektgesellschaften abzuwickeln.

Holding

Die DFK AG hält folgende Beteiligungen an Kapitalgesellschaften:

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Ertragslage

Alle Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2021 betreffen Geschäfte im Inland.

Die Umsatzerlöse der DFK AG sind um 60,3 % auf TEUR 6.758 gesunken und unterschritten damit den Vorjahreswert von TEUR 17.010 um TEUR 10.252. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus gesunkenen Werten der Immobilienverkäufe. Im Geschäftsjahr 2021 wurde mit keiner Immobilie (i.Vj. TEUR 8.478) gehandelt. Ursächlich hierfür ist die Verlagerung des o.g. Geschäftsfeldes „Immobilienhandel“ von DFK AG auf die Projektgesellschaften. Im Geschäftsjahr wurden keine weiteren Grundstücke zur Weiterveräußerung angeschafft. Die Projektierungserlöse sind im Geschäftsjahr mit TEUR 6.181 um 14,3 % im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Der Grund dafür ist die Auswirkung der Corona-Krise auf die Projektentwicklung. Die Projektentwicklung wurde durch schleppende Genehmigungsverfahren eingeschränkt. Behördenmitarbeiter befanden sich überwiegend im Homeoffice. Die damit einhergehenden Belastungen konnten sie nur langsam bewerkstelligen. Insbesondere im Baugenehmigungsverfahren kam es zu zeitlichen Verzögerungen. Aus Kulanz wurde die Rechnungsausstellung hinausgeschoben.

Das Rohergebnis, unter der Berücksichtigung der Bestandsveränderung, ist von TEUR 4.471 im Vorjahr um TEUR 137 bzw. 3,1 % auf TEUR 4.608 angestiegen. Die Bruttomarge beträgt im Geschäftsjahr 68,2 % (i. Vj. 26,3 %). Im Lagebericht des Vorjahres wurde für 2021 mit höheren Umsatzerlösen gerechnet, die im Berichtsjahr aus den dargestellten Gründen nicht erreicht worden sind, nichtsdestotrotz ist die Profitabilität der Gesellschaft im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Somit konnte die abgegebene Ergebnisprognose für 2021 sogar deutlich übertroffen werden.

Die DFK AG legt einen großen Wert auf die Zufriedenheit des Personals. Das Engagement jedes einzelnen Mitarbeiters in der Pandemie wurde durch eine Bonuszahlung anerkannt. Es führte zum Anstieg der Personalaufwendungen von TEUR 2.025 auf TEUR 2.303 (+13,7 %).

Im Bereich der sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnte im Wesentlichen durch Senkung der Kosten für Hard- und Software (TEUR -193) sowie für Rechts- und Beratungskosten (TEUR -223) die weiteren steigenden Kosten kompensiert und eine Senkung von insgesamt TEUR 310 erzielt werden.

Der Abschreibungsaufwand hat sich um TEUR 45 auf TEUR 275 gegenüber dem Vorjahr erhöht (i. Vj. TEUR 231). Der Anstieg resultiert aus Zugängen im Vor- und Geschäftsjahr.

Aufgrund der erläuterten Effekte ist das Betriebsergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) mit TEUR 853 im Vergleich zum Vorjahr TEUR 718 um 18,8 % gestiegen.

Die Zinsaufwendungen erhöhten sich um TEUR 228 bzw. 5,6 % auf TEUR 4.273 (i. Vj. TEUR 4.045). Hierzu trugen im Wesentlichen die höheren Zinsen auf gezeichnete Genussrechte in Höhe von TEUR 4.233 (i. Vj. TEUR 3.979) bei. Die Zins- und Beteiligungserträge sind auf TEUR 3.899 (i. Vj. TEUR 3.593) angestiegen. Somit hat sich das Finanzergebnis von TEUR -374 gegenüber dem Vorjahr (i. Vj. TEUR -452) insgesamt um TEUR 78 (+17,3 %) verbessert, blieb aber nichtsdestotrotz negativ.

Das Geschäftsjahr 2021 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 197 gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 72 abgeschlossen. Den bereits im Vorjahr erkannten direkten und indirekten Folgen der Corona-Pandemie konnte durch Kostenersparnis entgegengewirkt werden, um die positive Prognose für 2021 mit dem Jahresüberschuss von TEUR 197 zu bestätigen.

2.2. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der DFK AG hat sich zum 31. Dezember 2021 gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 6.685 auf TEUR 69.175 erhöht.

Auf der Aktivseite der Bilanz sind die langfristigen Vermögenswerte um TEUR -1.416 (-12,5 %) gesunken. Der Rückgang ergibt sich im Wesentlichen aus Tilgung der langfristigen Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 965. Hinzu kommt die Umklassifizierung der langfristigen Forderungen in Höhe TEUR 361 in die mittelfristigen.

Der Anstieg der mittel- und kurzfristigen Vermögenswerte um TEUR 8.101 resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR +9.496). Gegenläufig ist der Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 1.227 zu verzeichnen.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital gegenüber dem Vorjahr um TEUR 5.423 auf TEUR 54.784 erhöht. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Nettoveränderung des Genussrechtskapitals um TEUR 5.226 auf TEUR 50.912 (i. Vj. TEUR 45.686) zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2021 erhöhte sich leicht auf 79,2 % (i. Vj. 79,0 %).

Die lang- und mittelfristigen Schulden haben sich um TEUR 801 auf TEUR 5.945 erhöht. Die Zunahme der kurzfristigen Schulden um TEUR 461 auf TEUR 8.446 resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten gegenüber den verbundenen Unternehmen (TEUR +1.586) sowie Tilgung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR -670).

Die kurzfristigen Schulden sind mehr als ausreichend durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurzfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2021 TEUR 50.848 (i. Vj. TEUR 43.208).

2.3. Finanzlage

Die DFK AG schließt das Berichtsjahr mit dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR +5.410 (i. Vj. TEUR +2.624). Ursächlich für den Anstieg war im Wesentlichen die Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bei gegenläufig gestiegenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR -7.979 (i. Vj. TEUR -5.006) und ist im Wesentlichen auf die Auszahlung der Darlehen an verbundene Unternehmen zur Investitionstätigkeit zurückzuführen.

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug TEUR +2.325 (i. Vj. TEUR +2.338). Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr 2021 auf netto (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) TEUR +5.226 (Im Vorjahr: TEUR +2.954). Die Zinszahlungen an Genussrechtsinhaber und Kreditinstitute waren in Höhe von TEUR -2.747 (TEUR -2.767) zu verzeichnen.

Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach TEUR -244 und führt zum 31. Dezember 2021 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 1.668 (i. Vj. TEUR 1.913). Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Darstellung der Risiken und Chancen

3.1. Risikomanagement

Die DFK AG hat ein Risikomanagementsystem. Die Risikostrategie der DFK AG ist darauf ausgerichtet, den Fortbestand des Unternehmens zu sichern und darüber hinaus den unternehmenswert nachhaltig zu steigern. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt und wird über ihn regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Der Aufsichtsrat überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt.

Das interne Kontrollsystem (IKS) der DFK AG im Hinblick auf den Rechnungslegungsprozess hat zum Ziel, die Ordnungsmäßigkeit und Wirksamkeit der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung sicherzustellen. Bei DFK AG ist ein IKS etabliert, dass sich im Wesentlichen auf die Prinzipien der Transparenz, Einhaltung des Vier-Augen-Prinzips, Funktionstrennung und Mindestinformation der Mitarbeiter erstreckt.

Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendungen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der deutschen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können.

3.2. Risikofelder

3.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7 % bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Bislang wurde die Maximalverzinsung stets bedient.

Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegen den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern im Großraum Hamburg nach heutigen energetischen Standards.

Die Geschäftsentwicklung der DFK AG als Dienstleistungsgesellschaft wird von der Geschäftsentwicklung der Unternehmen der DFK-Gruppe und demnach derer Risiken und Chancen beeinflusst.

3.2.2. Risiken aus der Corona-Pandemie

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie hat DFK AG keine wesentlichen Risiken hinsichtlich der Fürsorge für ihre Arbeitnehmer, des Umgangs mit Kunden und Besucher der Zentralle sowie der Aufrechterhaltung des Geschäftsbetriebs identifiziert. Restrisiken wird durch entsprechende Maßnahmen begegnet.

3.2.3. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DFK Gruppe ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controlling-Maßnahmen begegnet.

3.2.4. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

3.2.5. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann.

Aus der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die im Mai 2018 in Kraft getreten ist, ergeben sich verschärfte Anforderungen an die Unternehmen bezüglich ihres Umgangs mit personenbezogenen Daten. Verstöße können mit hohen Bußgeldern in Abhängigkeit vom Umsatz geahndet werden. Die Datenverarbeitungsprozesse personenbezogener Im Berichtszeitraum und aktuell werden keine datenverarbeitenden Prozesse identifiziert, aus denen sich ein wesentliches Risiko ergibt. Die Prozesse für und Anforderungen an die Verarbeitung personenbezogener Daten werden laufend durch technische und organisatorische Maßnahmen optimiert.

3.2.6. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controlling-Verfahren.

3.2.7. Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (siehe 3.2.3). Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7% erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen.

Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig deutlich unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen.

3.3. Chancenbericht

Die DFK AG finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechtskapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit geraumer Zeit auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstützt die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen. Das Geschäftsmodell wird im Neubaugeschäft ausschließlich angewendet, um die derzeit günstige Zinssituation auszunutzen. Dieser Effekt wird auch für die kommenden Jahre erwartet.

Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch das schnelle Wachstum und die steigende Komplexität werden neue, erfahrende Fachmitarbeiter eingestellt und auch laufend gesucht. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit die Immobilieneinheiten schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen. Dadurch werden wiederum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet.

Die Tochtergesellschaft MIAG GmbH, Kaltenkirchen, verwaltet deutschlandweit bereits über 2.000 Wohnungen und wird durch die Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft weitere wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden.

4. Bericht des Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG

Es besteht ein Abhängigkeitsverhältnis zum Alleinaktionär Valeri Spady. Ein Beherrschungs- oder Ergebnisabführungsvertrag besteht nicht und die DFK AG ist nicht eingegliedert. Der Vorstand hat daher gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen für das abgeschlossene Geschäftsjahr aufgestellt. Der Vorstand hat am Ende des Berichts über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen im Berichtszeitraum folgende Erklärung nach § 312 Abs. 3 AktG abgegeben: „Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“

5. Prognosebericht

Die Dynamik, in der sich die Welt aktuell sichtbar verändert, hat in den letzten zwei Jahren enorm zugenommen. Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung fallen in diesem Umfeld sehr unterschiedlich aus. Während die Auswirkungen der Pandemiewellen zunehmend geringer bewertet wurden, ⁹ verschärft der Ukraine-Konflikt die Störung weltweiter Wertschöpfungsketten und den inflationären Druck. Diese angebotsseitigen Schwierigkeiten treffen noch auf eine robuste Konsumnachfrage.

Weder im Bauhauptgewerbe noch im Grundstücks- und Wohnungswesen wird die aktuelle Lage als existenzbedrohend empfunden. Das bestätigen Umfragewerte: ¹⁰ Nur 10,3 % der Befragten beurteilten ihre Auftragsbestände im Wohnungsbau als zu klein, nur 7,3 % wollen ihre Beschäftigtenzahl reduzieren. Was die Umsatzentwicklung angeht, so geht jeweils ca. 1/​3 von steigenden, gleichbleibenden und geringeren Umsätzen aus. Fast alle Befragten sind bereits mit erhöhten Einkaufspreisen konfrontiert und gehen von weiteren deutlichen Preissteigerungen aus. Infolgedessen werden 60% der Befragten ihre Verkaufspreise erhöhen oder gar deutlich erhöhen. Als größte Behinderungen für Bautätigkeiten werden Materiallieferschwierigkeiten, Fachkräftemangel, mögliche Corona-Erkrankungen und Verzögerungen im Genehmigungsverfahren genannt.

⁹ Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
¹⁰ ZDB-Konjunkturumfrage Frühjahr 2022

Auch wenn sich das historisch niedrige Zinsumfeld seit Anfang 2022 sprungartig um 1,25 Prozentpunkte verschlechtert hat und im Verlauf dieses Jahres auch noch weiter ansteigen könnte, stellt die Immobilie insbesondere unter Inflationsgesichtspunkten weiterhin sowohl für private Haushalte als Altersvorsorge wie auch für (institutionelle) Investoren eine sichere Alternative zu im Vergleich zur Inflationsrate niedrig verzinsten, langfristigen Anleihen dar. Nach Einschätzung der Geschäftsleitung ist ein Ende der Nachfrage nach Wohnimmobilien nicht in Sicht. Allein zwischen Februar und Ende Mai 2022 sind 6,8 Mio. Menschen aus der Ukraine geflohen, über 830.000 davon nach Deutschland.

Die Dynamik, in der sich die Welt aktuell sichtbar verändert, hat in den letzten zwei Jahren enorm zugenommen. Prognosen zur wirtschaftlichen Entwicklung fallen in diesem Umfeld sehr unterschiedlich aus. Während die Auswirkungen der Pandemiewellen zunehmend geringer bewertet wurden ¹¹ , verschärft der Ukraine-Konflikt die Störung weltweiter Wertschöpfungsketten und den inflationären Druck. Diese angebotsseitigen Schwierigkeiten treffen noch auf eine robuste Konsumnachfrage Die DFK AG erwartet keine direkten Folgen aus der politischen Situation, da das Unternehmen keine Geschäftsbeziehungen mit Ukraine oder Russland hat.

Die Auftragslage der DFK-Gruppe im Neubau- und Sanierungsgeschäft ist bis mindestens Ende 2024 gesichert. Die Anzahl notariell abgeschlossener Verkaufsverträge in der DFK-Gruppe ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut angestiegen. Die Ertragslage von der DFK AG wird kurz- bis mittelfristig davon profitieren.

Das Geschäftsjahr 2021 ist für die DFK AG erfolgreich verlaufen. Wir haben unser Ziel übertroffen. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage nach sicheren Kapitalanlagen mit auskömmlicher Verzinsung erwartet die DFK AG, basierend auf der derzeitigen Planung der Projektgesellschaften, ein leicht steigendes Umsatzvolumen, um die Projektierungs- und Personalkosten zu decken und einen Jahresüberschuss zwischen TEUR 200 und TEUR 250 zu erzielen. Es bestehen jedoch insbesondere Unsicherheiten in Bezug auf Lieferverzögerungen und Kostensteigerungen.

¹¹ Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt:

 

Bericht des Aufsichtsrats für das Jahr 2021

1. Tätigkeitsbericht

Der Aufsichtsrat hat seine ihm obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2021 nach Gesetz sowie Satzung auf der Grundlage seiner Geschäftsordnung wahrgenommen sowie die Vorstände überwacht und beratend begleitet. Der Aufsichtsrat war in die Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung stets eingebunden.

Im Berichtszeitraum 2021 hat uns der Vorstand durch schriftliche und mündliche Berichterstattung über die Situation im Immobilienmarkt, die Vermittlung von Genussrechten, die geschäftliche Entwicklung der Gesellschaft, ihre Finanzierung sowie die Planung für das Jahr 2022 unterrichtet. Dazu findet allmonatlich eine erweiterte Vorstandssitzung der DFK Gruppe statt.

Die Beteiligung des Aufsichtsrates bei Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung fand insbesondere bei folgenden Themen statt:

Alle zustimmungsbedürftigen Geschäfte des Vorstandes wurden überprüft und mit der Geschäftsführung abgestimmt. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates nahm an den allmonatlichen Sitzungen des DFK Gesamtvorstands teil.

Im Berichtszeitraum 2021 wurde der Aufsichtsrat über Einkauf, Finanzierung und Vermarktung von Gebrauchtimmobilien unterrichtet. Der Schwerpunkt der DFK-Gruppe bildet der Neubau und Sanierung von Wohnanlagen. Der Aufsichtsrat wurde in alle Phasen der Bauprojekte, nämlich Projektierung, Finanzierung und Vertrieb, eingebunden.

Der Aufsichtsrat tagte im abgelaufenen Geschäftsjahr an 3 Präsenzsitzungen. In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Berichte des Vorstandes ausführlich diskutiert und die Projekte des Unternehmens sowie die Chancen und Risiken der Geschäftssparten Einkauf, Bau und Vertrieb der Immobilien beraten. Bei den zustimmungspflichtigen Geschäften des Vorstandes musste der Aufsichtsrat nach Gesetz oder Satzung Erlaubnis erteilen.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands laufend überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet.

2. Jahresabschluss

Der Jahresabschluss und Lagebericht 2021 wurde dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen gegen die Geschäftsführung und den vorgelegten Abschluss und Lagebericht zu erheben.

3. Sonstiges

Der Aufsichtsrat spricht den Vorständen, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus.

 

Versicherung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 264 Abs. 2 Satz 3 und § 289 As. 1 Satz 5 HGB

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2021 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2021

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.