Eine kritische Analyse der Informationen über den DF Deutsche Finance Investment Fund 22 GmbH & Co. geschlossene InvKG aus Anlegersicht wirft einige relevante Fragen und potenzielle Risiken auf, die Investoren berücksichtigen sollten:

1. Risikoprofil

• Blind-Pool-Struktur: Der Fonds hat zum Stichtag noch keine Kapitalzusagen abgegeben oder Investitionen getätigt. Dies stellt ein erhebliches Risiko für Anleger dar, da unklar ist, in welche konkreten Projekte investiert wird​. Blind-Pool-Investments verlangen viel Vertrauen in die Verwaltungsgesellschaft, da Investitionen erst nach Abschluss der Beitrittsphase konkretisiert werden.
• Fehlende Diversifikation zum Stichtag: Trotz des Ziels einer globalen Diversifikation und Beteiligungen an institutionellen Investmentstrategien war zum Berichtsstichtag noch keine einzige Investition getätigt. Dies bedeutet, dass alle zukünftigen Investitionen erst nach und nach erfolgen und sich die Risiken auf ungetestete Strategien konzentrieren​.

2. Marktrisiken

• Geopolitische und makroökonomische Unsicherheiten: Die aktuellen globalen Marktbedingungen, insbesondere hohe Zinsen, Inflationsentwicklung und geopolitische Spannungen, werden vom Fondsbericht selbst als Unsicherheitsfaktor genannt. Diese Faktoren könnten die Bewertung und Preisentwicklung von Immobilien sowie die Kosten für Finanzierung negativ beeinflussen​.
• Volatile Immobilienmärkte: Das internationale Immobilieninvestitionsvolumen ist im Jahr 2022 laut dem Bericht stark zurückgegangen. Die Unsicherheit bezüglich zukünftiger Entwicklungen kann potenziell zu geringen Rückflüssen oder Verlusten führen​.

3. Liquiditätsrisiko

• Langfristige Kapitalbindung: Die Laufzeit des Fonds ist bis zum 30. Juni 2029 (oder mit Verlängerung bis 2032) festgelegt, und Rückgaben von Anteilen sind während der Laufzeit ausgeschlossen. Anleger sollten darauf vorbereitet sein, dass ihr Kapital langfristig gebunden ist und keine kurzfristigen Rückflüsse zu erwarten sind​.
• Keine Ausschüttungen während der Laufzeit: Es sind während der Fondslaufzeit keine regelmäßigen Liquiditätsausschüttungen vorgesehen, was bedeutet, dass Anleger erst zum Ende der Fondslaufzeit auf Ausschüttungen hoffen können​. Dies erhöht das Liquiditätsrisiko erheblich, da Kapital während der Laufzeit nicht verfügbar ist.

4. Operationelle Risiken

• Abhängigkeit von der Verwaltungsgesellschaft: Alle operativen Prozesse, einschließlich des Risikomanagements, werden von der KVG (DF Deutsche Finance Investment GmbH) verwaltet. Obwohl Maßnahmen zur Überwachung von operationellen Risiken implementiert sind, besteht dennoch das Risiko, dass die Prozesse oder das Personal versagen könnten, was sich auf den Fonds auswirken könnte​.

5. Gebührenstruktur und Kosten

• Hohe Verwaltungskosten: Die Prüfungskosten und Verwaltungskosten, die bereits im ersten Rumpfgeschäftsjahr aufliefen (32.346 Euro an Erträgen aus der Kostenübernahme durch die Komplementärin), zeigen, dass der Fonds erhebliche laufende Kosten haben wird, die den Gewinn schmälern könnten​.
• Ausgabeaufschlag von 5 %: Der Ausgabeaufschlag von bis zu 5 % der Pflichteinlage stellt eine erhebliche Anfangsbelastung dar und reduziert das investierte Kapital ab dem ersten Tag​.

6. Inflations- und Zinsrisiken

• Hohe Zinsen und Inflation: Der Bericht hebt die Unsicherheiten durch gestiegene Leitzinsen und hohe Inflation hervor, die sich negativ auf die Immobilienpreise, Finanzierungskosten und letztlich auf die Rendite auswirken können​.

7. Wirtschaftliche Unsicherheit

• Schwäche der deutschen Wirtschaft: Der Bericht verweist auf die schwache wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands, mit einer möglichen Rezession im Jahr 2023. Dies könnte sich besonders negativ auf Immobilieninvestitionen und Mieteinnahmen auswirken​.

Fazit

Der DF Deutsche Finance Investment Fund 22 bietet Privatanlegern die Möglichkeit, an institutionellen Immobilienprojekten teilzuhaben, birgt jedoch erhebliche Risiken. Besonders die Blind-Pool-Struktur, fehlende Investitionen zum Stichtag, das hohe Liquiditätsrisiko sowie die unsichere Marktlage und Inflationsentwicklung sind kritische Faktoren. Anleger sollten sich dieser Risiken bewusst sein und sicherstellen, dass sie bereit sind, ihr Kapital langfristig zu binden, ohne auf regelmäßige Ausschüttungen zu hoffen.