DFK Deutsches Finanzkontor AG – Gewinn bricht ein

Update 24,09.2022:

Wir sehen ein Investment in dieses Unternehmenskonstrukt als sehr problematisch an für Anleger, denn der Immobilienmarkt bricht derzeit ein. Nach ARD Angaben um 36% bei der Nachfrage ein, im gleicnen Zeitraum steigt das Angebot im Bereich von Eigentumswohnungen aber um 46%. Das erzeugt natürlich dann Druck auf die Preise.

Seien Sie bitet mit Investments in dieses Unternehmen VORSICHTIG!

DFK Deutsches Finanzkontor AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DFK Deutsches Finanzkontor AG

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen -beabsichtigten oder unbeabsichtigten -falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

 

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2020

Kapitalflussrechnung für 2020

Anhang für 2020

Allgemeine Hinweise

Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat ihren Sitz in Kaltenkirchen und ist in das Handelsregister beim Amtsgericht Kiel unter der Nummer HRB 6936 Kl eingetragen.

Das Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter der Beachtung der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Der Gesellschaftsvertrag enthält keine ausdrücklichen Bestimmungen über anzuwendende Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286, 288 HGB Gebrauch gemacht.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach gesetzlichen Vorschriften bei den Positionen der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben.

1. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten- bzw. Herstellungskosten vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen ausgewiesen. Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Für die erworbenen Geschäfts- oder Firmenwerte wird eine Nutzungsdauer von 15 Jahren zugrunde gelegt.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB bei Vorliegen einer dauerhaften Wertminderung auf den niedrigeren beizulegenden Wert zum Bilanzstichtag vorgenommen. Beim Wegfall des Abschreibungsgrundes erfolgt gemäß § 253 Abs. 5 Satz 1 HGB eine Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Geringwertige Wirtschaftsgüter bis zu einem Netto-Einzelwert von EUR 800,00 sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben. Wirtschaftsgüter, deren Wert über EUR 800,00 liegt, werden grundsätzlich pro rata temporis unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer abgeschrieben.

2. Finanzanlagen

Die Beteiligungen sind mit den Anschaffungskosten bzw. den niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt. Dem Wertaufholungsgebot wird durch Zuschreibung Rechnung getragen. Die Ausleihungen werden grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

3. Vorräte

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Für zweifelhafte Forderungen werden angemessene Einzelwertberichtigungen gebildet, das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Langfristige unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen sind zum Barwert bewertet.

5. Liquide Mittel

Die liquiden Mittel werden zum Nennwert angesetzt.

6. Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwendungen für einen bestimmten Zeitraum danach darstellen.

7. Eigenkapital

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

8. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung für ungewisse Verbindlichkeiten sowie für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrags gebildet. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt und eine Abzinsung am Bilanzstichtag vorgenommen. Als Abzinsungssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich ermittelt und bekannt gegeben werden.

9. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Erläuterungen zur Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist dem nachfolgend aufgeführten Anlagenspiegel zu entnehmen.

In den Abschreibungen auf Anlagevermögen sind keine außerplanmäßigen Abschreibungen enthalten.

Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG werden über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf die 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat.

2. Angaben zum Anteilsbesitz

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von TEUR 7.172 (i. Vj. TEUR 7.597) enthalten. Im Wesentlichen resultiert die langfristige Forderung aus dem Verkauf der Anlage Casa Blanca und ist den sonstigen Vermögensgegenständen zuzuordnen.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen TEUR 15.630 (i. Vj. TEUR 7.386) sowie Forderungen aus dem Cash Pool in Höhe von TEUR 27.869 (i. Vj. TEUR 24.158) enthalten.

Aus Berechnung der Steuer aus Einkommen und Ertrag wurde eine Forderung gegen das Finanzamt in Höhe von TEUR 145 (i.Vj. TEUR 0) eingestellt.

4. Liquide Mittel

Die liquiden Mittel bestehen im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten. Die Notaranderkonten weisen im Geschäftsjahr keine Guthaben aus.

5. Rechnungsabgrenzungsposten

Im Berichtsjahr sind keine aktiven Rechnungsabgrenzungsposten (i. Vj. TEUR 221) gebildet worden.

6. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 100,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG).

Die Hauptversammlung vom 17. Dezember 2020 hat beschlossen den Vorjahresüberschuss von TEUR 552 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen. Somit sind die anderen Gewinnrücklagen von TEUR 2.937 auf TEUR 3.489 angestiegen.

Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 45.686 (i. Vj. TEUR 42.732) eingezahlt. Beim Genussrechtskapital handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die DFK AG platziert seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von T€ 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen T€ 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK Gruppe die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach §32 Abs. 1a Satz 3 VermAnIG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10.07.2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/​B/​C) eine einjährige Übergangsfrist bis 10.07.2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11.07.2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus hat die Konzerngesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von T€ 20.000 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen.

7. Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten von TEUR 40 sowie personalbezogene Rückstellungen von TEUR 66 enthalten.

8. Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen betreffen Gewerbe- und Körperschaftsteuer 2019.

9. Verbindlichkeiten

^* GPR- Die Bankdarlehen sind mit kreditüblichen Grundpfandrechten sowie selbstschuldnerischen Bürgschaften des Gesellschafters Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, belegt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen wie im Vorjahr Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse sind im Einzelnen wie folgt dargestellt:

2. Sonstige betriebliche Erträge

Als periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 12 sind im Wesentlichen die Erträge aus Auflösung von Rückstellungen (i. Vj. TEUR 215) zu verzeichnen.

3. Zinserträge und Zinsaufwendungen

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinsen in Höhe von TEUR 3.561 (i. Vj. TEUR 2.363) von verbundenen Unternehmen enthalten.

Unten den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsen in Höhe von TEUR 92 (i. Vj. TEUR 0) an verbundene Unternehmen bezahlt.

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind keine Zinsen aus der Abzinsung von Rückstellungen (i. Vj. TEUR 4) enthalten.

Nachtragsbericht

Ereignisse von wesentlicher Bedeutung traten nach dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 nicht ein.

Konzernverhältnisse

Die DFK Deutsches Finanzkontor AG ist 100%-ige Tochter des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen. Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, einbezogen. Der Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, erstellt einen Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis der Unternehmen. Dieser wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Sonstige Angaben

1. Außerbilanzielle Geschäfte

Weitere wesentliche zur Beurteilung der Finanzlage notwendige Geschäfte, die nicht in der Bilanz enthalten sind, wurden nicht getätigt.

2. Angaben zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen bestehen insbesondere innerhalb der DFK Konzerngesellschaften. Die Geschäfte erfolgen zu marktüblichen Bedingungen.

3. Mitarbeiter

Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer (Umgerechnet auf Vollzeit) betrug:

4. Abschlussprüfer Honorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar nach § 285 Nr. 17 HGB ist im Konzernabschluss des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e. K., Kaltenkirchen, enthalten.

5. Vorstand

Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen im Geschäftsjahr TEUR 298.

6. Aufsichtsrat

– Eduard Schmidt (Vorsitzender)

– Sergej Wagner (stellv. Vorsitzender)

– Egor Spady

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2020 auf TEUR 23.

7. Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, den Jahresüberschuss von TEUR 72 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

 

Entwicklung des Anlagevermögens (Anlagenspiegel) im Geschäftsjahr 2020

Lagebericht für 2020

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung im Zuge der Corona-Krise und ihre Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft

Nachdem die deutsche Volkswirtschaft zunächst gut in das Jahr 2020 gestartet war, haben die Corona-Pandemie und die daraus notwendigen Einschränkungen das Wirtschaftsgeschehen jedoch stark beeinträchtigt und die wirtschaftliche Lage zum Ende des 1. Quartals grundlegend erschüttert. Dies hat in Deutschland zur tiefsten Rezession seit dem Zweiten Weltkrieg geführt. Das BIP ging lt. Statistischem Bundesamt¹ preis- und kalenderbereinigt um 5,1% zurück.

Die Bau- und Immobilienwirtschaft bleibt dabei nicht ganz von der Krise verschont, wenngleich die Auswirkungen hier im Jahr 2020 weniger gravierend als in anderen Wirtschaftszweigen ausfallen.² Probleme anderer Branchen wie Lieferkettenunterbrechungen und Kontaktbeschränkungen gab es in der Baubranche nicht dermaßen, so dass im Bau befindliche Projekte fortgesetzt und neue begonnen werden konnten. Die Bauproduktion ging während des ersten Lockdowns im Vormonatsvergleich um maximal 2,0% zurück. Zunächst trug ein milder Winter sogar zu einem äußerst positiven Auftakt der Branche ins Jahr 2020 bei. Mit der einsetzenden Erholung sollte Kurzarbeit für die Bauindustrie über den Sommer hinweg keine Rolle mehr spielen. Stattdessen stellt Arbeitskräftemangel nach wie vor eine wesentliche Einschränkung dar. Einreisestopps, die für einige Länder nach wie vor gelten, dürften den Fachkräftemangel weiter verschärfen.

Im Wirtschaftsbau haben sich die Corona-Auswirkungen deutlich niedergeschlagen: während der Online-Handel zusätzliche Lagerflächen benötigt, sinkt die Nachfrage nach Büro- und Verwaltungsflächen durch die breite Umstellung auf Homeoffice.

Der Wohnungsbau zeigt eine von Corona nahezu unbeeindruckte Entwicklung. Das Baugenehmigungsverlangen ist stabil hoch. Per November sind lt. Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V.³ für mehr als 333.000 Wohneinheiten (im Folgenden WE) Baugenehmigungen erteilt worden, und damit für gut 14.000 WE mehr als im Vorjahr (+ 4,0%). Insgesamt kann für 2020 ein Umsatzwachstum im Wohnungsbau von ca. 10,5 % auf 54,3 Mrd. Euro realisiert werden. Insgesamt wurden etwa 300.000 WE fertiggestellt.

¹ www.destatis.de
² „Immobilienwirtschaft in und nach der Corona-Krise – Herbstgutachten des Rates der Immobilienweisen“; nachfolgend ZIA-Herbstgutachten; ZIA Zentraler Immobilen Ausschuss e.V. https:/​/​www.zia-deutschland.de/​
³ Zentralverband des Deutschen Baugewerbes e.V. https:/​/​www.zdb.de/​baukonjunktur/​konjunkturprognose-2020

Stabilisierend auf die Nachfrage haben sich die nach dem Wohnungsgipfel umgesetzten Maßnahmen zu Sonderabschreibungen im Mietwohnungsbau sowie zum Baukindergeld ausgewirkt.

Die Perspektive für das Jahr 2021 bleibt insgesamt aufwärtsgerichtet. Dafür spricht die anhaltend hohe Nachfrage bei einem ohnehin hohen Genehmigungsüberhang. Die Finanzierungsbedingungen bleiben günstig, sodass weiter mit einer nachhaltigen Nachfrage zu rechnen ist. Auch in 2021 werden wieder ca. 300.000 WE neu errichtet. Die Umsatzentwicklung wird sich im Maß der Preisentwicklung für Wohnbauarbeiten von ca. 3 % auf 55,9 Mrd. Euro entwickeln.⁴

Somit bleibt die Wohnungsbaubranche deutlich aufwärtsgerichtet. Die Kapazitätsauslastung ist auch dieses Jahr, nachhaltig auch durch den Fachkräftemangel, an der Kapazitätsgrenze.

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist bereits seit längerem auch in B-Lagen für Anleger interessant, da die Metropolimmobilien ausverkauft und die Preise dort – trotz bereits hoher Bewertungen – weiter zwischen 7% und 10% gegenüber dem Vorjahr ansteigen.⁵

In den Großstädten Deutschlands sowie deren Umland herrscht eine Wohnungsknappheit, wodurch der deutsche Wohnungsmarkt unverändert von Angebotsmieten geprägt ist. Im abgelaufenen Jahr sind die Mietpreise auf dem Immobilienmarkt weiter, zwar langsamer als im Vorjahr, angestiegen, doch nach wie vor geht der Trend nach oben. Die Mietpreise werden 2021 erneut steigen, besonders in den Metropolen ist knapper Wohnraum begehrt. Davon profitieren auch Randgebiete, in denen die DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen (im Folgenden DFK AG) derzeit in großem Umfang Wohnungen errichtet. Im Hamburger Raum haben sich die Preise für Eigentumswohnungen nach einer Auswertung der LBS in den letzten 10 Jahren verdoppelt. Das hat außerordentlich günstige Auswirkungen auf alle nördlichen Randgebiete um Hamburg mit einem Radius von mindestens 50 Kilometern. Hier profitieren die kleineren Städte erheblich vom Wachstum ihrer großen Nachbarn und locken als Vorort vor allem Pendler an, die einigermaßen bezahlbaren Wohnraum suchen. Durch Corona-bedingtes Homeoffice und Wunsch nach mehr Platz und Naturnähe gewinnen die B-Standorte zusätzlich an Attraktivität.

Für Investoren wiederum verspricht das gegenüber A-Lagen deutlich niedrigere Preisniveau gute Aussichten auf Wertsteigerungen. Das Anlegerinteresse an deutschen Wohnimmobilien als wertstabiler Vermögensposten ist nachhaltig hoch, was die Nachfrage und die Entwicklung der Preise für Immobilienbesitzer und Bauträger begünstigt.

Die Tätigkeitsfelder der DFK AG haben 2020 von einer weiterhin positiven Zinslage und einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitiert.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1. Allgemeines

Die DFK AG unterhält im Wesentlichen vier unter Abschnitt 1.2.2. genannte Geschäftsfelder. Die Finanzierung der Gesellschaft erfolgt zusätzlich zu den Eigenmitteln über die Platzierung von Genussrechten und Fremdfinanzierungen bei den Banken.

Die Gesellschaft platzierte seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7%-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von TEUR 60.000. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen TEUR 50.000 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf drei Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A fünf Jahre, Typ B zwölf Monate und Typ C sechs Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

⁴ https:/​/​www.zdb.de/​baukoniunktur/​koniunkturprognose-2020
⁵ ZIA-Herbstgutachten, S. 59

Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10.07.2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/​B/​C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10.07.2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11.07.2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Die Tochtergesellschaft der DFK AG, DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen, hat im Dezember 2017 eine Tranche mit Emissionsvolumen von TEUR 20.000 beantragt und von der BaFin gebilligt bekommen. In 2018 wurde diese Gesellschaft auf die DFK AG verschmolzen.

Darüber hinaus hat die Deutsches Finanzkontor S.A. mit Sitz in Luxemburg, in 2019 erste Anleihen mit einem Emissionsvolumen von TEUR 20.000 ausgegeben. Es folgten zwei weitere Tranchen im Geschäftsjahr 2020 mit jeweils TEUR 20.000. Die DFK AG übernimmt die Verwaltung der Anleihen.

Der Vertrieb von Immobilien und Genussrechten wird fast ausschließlich durch das Vertriebsnetz des Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K., Kaltenkirchen, sowie der DFK Nord AG, Kaltenkirchen, ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DFK AG als Aufwendungen ausgewiesen. Ein Schwerpunkt auf Vertriebsebene ist die fortwährende, planmäßige Aus- und Weiterbildung der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter, wodurch das Wachstum der DFK AG substanziell und fachlich begleitet wird.

Die Belegschaft der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Fortbildung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren sowie externen Schulungen.

1.2.2. Geschäftsfelder

Immobilienhandel

Die DFK AG ist im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft erwirbt und handelt vorzugsweise mit vermieteten Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH, Kaltenkirchen, wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet. Im Geschäftsjahr hat die DFK AG keine neuen Grundstücke erworben. Um Wachstum und Produktivität innerhalb der DFK-Gruppe weiter zu steigern, sieht die Strategie bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr vor, Veräußerung über Projektgesellschaften abzuwickeln.

Obiektprojektierung

Durch die DFK-Bau GmbH, Kaltenkirchen, als Verbundgesellschaft der DFK-Gruppe, werden Neubauten von Immobilien in den Projektgesellschaften errichtet. Die Sanierungsmaßnahmen nach dem Erwerb von Bestandsimmobilien erfolgen über die im Jahr 2020 neu gegründete DFK Sanierungsmanagement GmbH, Kaltenkirchen. Mit ihrem etablierten Know-how in der Projektierung und Verwaltung fungiert die DFK AG im Geschäftsjahr verstärkt als Projektierungsgesellschaft und Kapitalgeber für die Projektgesellschaften. Dabei erzielt die DFK AG Projektierungs- und Zinserträge.

Zentrale Dienste

Weiterhin übernimmt die DFK AG zentralisierte Dienstleistungen für Management, Buchführung, Controlling und IT-Infrastruktur für verbundene und nahstehende Unternehmen. Sie erzielt dabei Dienstleistungserträge. Im Geschäftsjahr erweiterte die DFK AG ihre Dienstleistungen um ein Cash-Pool-Management für die DFK-Gruppe.

Holding

Die DFK AG hält folgende Beteiligungen an Kapitalgesellschaften:

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Ertragslage

Alle Umsatzerlöse im Geschäftsjahr 2020 betreffen Geschäfte im Inland.

Die Umsatzerlöse der DFK AG sind um 18,8 % auf TEUR 17.010 gesunken und unterschritten damit den Vorjahreswert von TEUR 20.953 um TEUR 3.943. Der Rückgang resultiert im Wesentlichen aus gesunkenen Werten der Altbauverkäufe. Es wurden im Geschäftsjahr insgesamt 46 (i.Vj. 166) Wohnungen veräußert. Der Umsatz aus Immobilienverkäufen belief sich auf TEUR 8.478, was um TEUR 4.291 geringer ist als im Vorjahr. Ursächlich hierfür ist die Verlagerung des o.g. Geschäftsfeldes „Immobilienhandel“ von der DFK AG auf die Projektgesellschaften. Im Geschäftsjahr wurden keine weiteren Grundstücke zur Weiterveräußerung angeschafft. Im Vorjahr wurden die Umsätze ohne Berücksichtigung dieser Veränderung prognostiziert. Dagegen sind die Projektierungserlöse im Geschäftsjahr mit TEUR 7.214 um 50,8 % im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Das Rohergebnis, unter der Berücksichtigung der Bestandsveränderung, ist von TEUR 4.444 im Vorjahr um TEUR 26 auf TEUR 4.471 angestiegen. Die Bruttomarge beträgt im Geschäftsjahr 26,3 % (i.Vj. 21,2 %). Damit sind die direkten Einsatzkosten im Geschäftsjahr geringer ausgefallen als im Vorjahr.

Die DFK AG richtet die Personalbestandsentwicklung an der wirtschaftlichen Entwicklung der Unternehmungen aus. Ziel ist es, die Dienstleistungen überwiegend mit eigenem Personal zu erbringen. Der Anstieg der Personalaufwendungen von TEUR 1.668 auf TEUR 2.025 (+ 21,4 %) ist im Wesentlichen auf eine Erhöhung des Personalbestands um 17 auf 77 Mitarbeiter zurückzuführen.

Der Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 600 resultiert im Wesentlichen aus höheren Reparatur- und Instandhaltungskosten (TEUR +247), Rechts- und Beratungskosten (TEUR +91) sowie Fahrzeugkosten (TEUR +37).

Der Abschreibungsaufwand hat sich um TEUR 85 auf TEUR 231 gegenüber dem Vorjahr verringert (i. Vj. TEUR 316). Der Rückgang resultiert aus Anlagenabgängen im Vorjahr.

Aufgrund der erläuterten Effekte ist das Betriebsergebnis vor Steuern und Zinsen (EBIT) mit TEUR 718 im Vergleich zum Vorjahr TEUR 1.765 um 59,3 % gesunken.

Die Zinsaufwendungen erhöhten sich um TEUR 639 bzw. 18,7% auf TEUR 4.045 (i. Vj. TEUR 3.407). Hierzu trugen im Wesentlichen die höheren Zinsen auf gezeichnete Genussrechte in Höhe von TEUR 3.979 (i. Vj. TEUR 3.293) bei. Die Zins- und Beteiligungserträge sind auf TEUR 3.593 (i. Vj. TEUR 2.521) angestiegen. Somit hat sich das Finanzergebnis von TEUR – 452 gegenüber dem Vorjahr (i. Vj. TEUR -886) insgesamt um TEUR 434 (+ 49,0 %) verbessert, blieb aber nichtsdestotrotz negativ.

Das Geschäftsjahr 2020 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 72 gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 552 abgeschlossen. Zusätzlich zu der Entscheidung über die Verlagerung des Geschäftsfelds „Immobilienhandel“ in Projektgesellschaften war das Jahr 2020 durch den Rückgang des kundenorientierten Geschäftes bei Finanzanlagen und Immobilien in Folge der unerwartet verschärften Kontaktrestriktionen geprägt. Auf Grund der direkten und indirekten Folgen der Corona-Pandemie und entgegen der Prognose für 2020 sank der Jahresüberschuss im Geschäftsjahr 2020 auf TEUR 72 (i. Vj. TEUR 552).

2.2. Vermögenslage

Die Bilanzsumme der DFK AG hat sich zum 31. Dezember 2020 gegenüber dem Vorjahr um insgesamt TEUR 4.207 auf TEUR 62.490 erhöht.

Auf der Aktivseite der Bilanz sind die langfristigen Vermögenswerte um TEUR 2.235 (+ 24,7 %) gestiegen. Der Anstieg ergibt sich im Wesentlichen aus den langfristigen Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 2.000. Hinzu erhöhten sich die immateriellen Vermögenswerte aus einem Erwerb von Lizenzen in Höhe von TEUR 192. Die Buchwerte von Anteilen an verbundenen Unternehmen blieben im Vergleich zum Vorjahr unverändert.

Der Anstieg der mittel- und kurzfristigen Vermögenswerte um TEUR 1.972 resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR +11.955). Gegenläufig ist der Rückgang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten um TEUR 6.139 und der Forderungen aus Grundstücksverkäufen um TEUR 1.767 zu verzeichnen.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital gegenüber dem Vorjahr um TEUR 3.026 auf TEUR 49.361 erhöht. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die Nettoveränderung des Genussrechtskapitals um TEUR 2.954 auf TEUR 45.686 (i. Vj. TEUR 42.732) zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2020 verringerte sich leicht auf 79,0 % (i. Vj. 79,5 %).

Die lang- und mittelfristigen Schulden haben sich leicht um TEUR 137 auf TEUR 5.144 erhöht. Die Zunahme der kurzfristigen Schulden um TEUR 1.044 auf TEUR 7.985 resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Zinsverbindlichkeiten aus Genussrechten.

Die kurzfristigen Schulden sind mehr als ausreichend durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurzfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2020 TEUR 43.208 (i. Vj. TEUR 42.281).

2.3. Finanzlage

Die DFK AG schließt das Geschäftsjahr mit dem Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von TEUR +2.624 (i. Vj. TEUR +2.155). Ursächlich für den Anstieg war im Wesentlichen die Abnahme der Vorräte und der Forderungen aus Grundstücksverkäufen bei gegenläufig gestiegenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR -5.006 (i.Vj. TEUR -7.301) und ist im Wesentlichen auf die Auszahlung der Darlehen an verbundene Unternehmen zur Investitionstätigkeit zurückzuführen (TEUR -3.459).

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug TEUR +2.338 (i.Vj. TEUR +5.908). Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr 2020 auf netto (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) TEUR +2.954 (Im Vorjahr: TEUR +8.519). Die Zinszahlungen an Genussrechtsinhaber und Kreditinstitute waren in Höhe von TEUR -2.767 (TEUR -1.488) zu verzeichnen.

Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach TEUR -43 und führt zum 31. Dezember 2020 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 1.913 (i. Vj. TEUR 1.956). Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Darstellung der Risiken und Chancen

3.1. Risikomanagement

Die DFK AG hat ein Risikomanagementsystem, das darauf ausgerichtet ist, die unternehmerischen Chancen und Risiken einem regelmäßigen Monitoring zu unterziehen. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt und wird über ihn regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Der Aufsichtsrat überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt.

Im Interesse der drei wesentlichen Interessengruppen: Kunden, Mitarbeiter und Kapitalgeber, verfolgt der Vorstand eine konservative, auf Nachhaltigkeit ausgelegte Risikostrategie.

Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendungen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der deutschen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können.

3.2. Risikofelder

3.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7% bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7% bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Bislang wurde die Maximalverzinsung stets bedient.

Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegen den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern im Großraum Hamburg nach heutigen energetischen Standards.

3.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DFK-Gruppe ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controlling-Maßnahmen begegnet.

3.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

3.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann.

3.2.5. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controlling-Verfahren.

3.2.6. Finanzierungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (siehe 3.2.2). Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7% erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen.

Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig deutlich unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen.

3.3. Chancenbericht

Die DFK AG finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechtskapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit geraumer Zeit auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstützt die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen. Das Geschäftsmodell wird im Neubaugeschäft ausschließlich angewendet, um die derzeit günstige Zinssituation auszunutzen. Dieser Effekt wird auch für die kommenden Jahre erwartet.

Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in der Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch das schnelle Wachstum und die steigende Komplexität werden neue, erfahrende Fachmitarbeiter eingestellt und auch laufend gesucht. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit die Immobilieneinheiten schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen. Dadurch werden wiederum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet.

Die Tochtergesellschaft MIAG GmbH, Kaltenkirchen, verwaltet deutschlandweit bereits über 2.000 Wohnungen und wird durch die Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft weitere wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden.

4. Bericht des Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG

Es besteht ein Abhängigkeitsverhältnis zum Alleinaktionär Valeri Spady. Ein Beherrschungs- oder Ergebnisabführungsvertrag besteht nicht und die DFK AG ist nicht eingegliedert. Der Vorstand hat daher gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen für das abgeschlossene Geschäftsjahr aufgestellt. Der Vorstand hat am Ende des Berichts über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen im Berichtszeitraum folgende Erklärung nach § 312 Abs. 3 AktG abgegeben: „Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.“

5. Prognosebericht

Weder im Bauhauptgewerbe noch im Grundstücks- und Wohnungswesen wird die aktuelle Wirtschaftskrise als existenzbedrohend empfunden. Das bestätigen Umfragewerte: Nur jeweils ein niedriger einstelliger Prozentsatz an Unternehmen empfindet die Krise als bedrohlich.⁶ Negative wirtschaftliche Auswirkungen sind mit zeitlicher Verzögerung insbesondere für den gewerblichen und zum Teil für den öffentlichen Bau zu erwarten.

Bei Wohnimmobilien zeichnet sich dem Preisindex des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) zufolge keine deutliche Verlangsamung des Preisanstiegs ab. Gegenüber dem Vorjahr betrug die Veränderung im 2. Quartal über alle Wohnsegmente hinweg 6,0 %.⁷

⁶ ZIA-Herbstgutachten, S.9
⁷ ZIA-Herbstgutachten, S.11

Wochenscharfe Daten über die Miet- und Preisentwicklung angebotener Eigentumswohnungen und Häuser von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH weisen auf einen stabilen Markt hin.⁸ Nur lokal fielen die Angebotspreise unter das Niveau von Mitte März und für Notverkäufe gibt es bislang keine Anzeichen.

Eine Einschätzung der mittelfristigen Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte ist komplex. Die Preise für Wohnimmobilien könnten zurückgehen, wenn die Nachfrage aufgrund von Einkommenseinbußen der privaten Haushalte nachlassen würde. Drohende Arbeitslosigkeit und ein schwächeres zu erwartendes Lohnwachstum trüben bereits die Aussichten. Hinzu kommt die gestiegene Unsicherheit über die zukünftige Entwicklung der Mieten, die sich für Investoren durch Zurückhaltung bei Hauskäufen und der Nachfrage nach Bauleistungen dämpfend auf die Preise auswirkt.⁷

Indes gibt es Anhaltspunkte, die stabile oder gar steigende Preise erwarten lassen. Durch das anhaltend niedrige Zinsumfeld bleibt die Finanzierung einer Immobilie für die privaten Haushalte weiter attraktiv, und für (institutionelle) Investoren stellt der Wohnimmobilienmarkt weiterhin eine Alternative zu niedrig verzinsten, langfristigen Anleihen dar.6 Diese werden als sichere Anlageformen zudem besonders in Krisen stärker nachgefragt, zumal die Nachfrage nach Wohnraum in einigen Regionen nach wie vor nicht vom Angebot gedeckt werden kann. Durch einen nachhaltig eingeschränkten Baubetrieb, durch etwaige weitere Einschränkungen und Lieferengpässe würde das Angebot weiter hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Außerdem kann bei erfolgreicher Überwindung der Gesundheits- und Wirtschaftskrise mittelfristig, wie in Folge der Finanzkrise, mit stärkerer Zuwanderung nach Deutschland gerechnet werden. Eine vergleichsweise rasche Erholung der deutschen Wirtschaft ist denkbar, während andere Staaten der Eurozone einen sehr viel tieferen Einbruch aufzuholen haben.⁷

Die Auftragslage der DFK-Gruppe im Neubau- und Sanierungsgeschäft ist bis mindestens 2023 gesichert. Die Entwicklung des Neubaugeschäfts und der Auftragslage im DFK Verbund hat sich im ersten Quartal des Jahres 2021 ebenfalls sehr gut entwickelt und konnte durch mehrere Neuakquisitionen und Partnerschaften weiter ausgebaut werden. Die Anzahl der Verkäufe in der DFK-Gruppe ist im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erneut angestiegen. Die Ertragslage von der DFK AG wird kurz- bis mittelfristig davon profitieren.

Aufgrund der weiterhin niedrig bleibenden Zinsen und der weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien und sicheren Kapitalanlagen erwartet die DFK AG für 2021, basierend auf der derzeitigen Planung der Projektgesellschaften, ein leicht steigendes Umsatzvolumen, um die Projektierungs- und Personalkosten zu decken und einen positiven Jahresüberschuss auf dem vergleichbaren Niveau des Geschäftsjahres 2020 zu erzielen. Es bestehen jedoch insbesondere Unsicherheiten in Bezug auf Corona-bedingte Projektverzögerungen, sowohl im Genehmigungsverfahren als auch bei der Bauausführung. Denkbar sind Lieferverzögerungen, Erkrankungen und Quarantänen.

⁸ www.f-und-b.de

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnIG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt:

 

Bericht des Aufsichtsrats für das Jahr 2020

1. Tätigkeitsbericht

Der Aufsichtsrat hat seine ihm obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2020 nach Gesetz sowie Satzung auf der Grundlage seiner Geschäftsordnung wahrgenommen sowie die Vorstände überwacht und beratend begleitet. Der Aufsichtsrat war in die Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung stets eingebunden.

Im Berichtszeitraum 2020 hat uns der Vorstand durch schriftliche und mündliche Berichterstattung über die Situation im Immobilienmarkt, die Vermittlung von Genussrechten, die geschäftliche Entwicklung der Gesellschaft, ihre Finanzierung sowie die Planung für das Jahr 2021 unterrichtet.

Die Beteiligung des Aufsichtsrates bei Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung fand insbesondere bei folgenden Themen statt:

Alle zustimmungsbedürftigen Geschäfte des Vorstandes wurden überprüft und mit der Geschäftsführung abgestimmt. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates nahm monatlich an Sitzungen des Vorstands teil.

Im Berichtszeitraum 2020 wurde der Aufsichtsrat über Einkauf, Finanzierung und Vermarktung von Gebrauchtimmobilien unterrichtet. Der Schwerpunkt der DFK-Gruppe bildet der Neubau und Sanierung von Wohnanlagen. Der Aufsichtsrat wurde in alle Phasen der Bauprojekte, nämlich Projektierung, Finanzierung und Vertrieb, eingebunden.

Der Aufsichtsrat tagte im abgelaufenen Geschäftsjahr an zwei Präsenzsitzungen. In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Berichte des Vorstandes ausführlich diskutiert und die Projekte des Unternehmens sowie die Chancen und Risiken der Geschäftssparten Einkauf, Bau und Vertrieb der Immobilien beraten. Bei den zustimmungspflichtigen Geschäften des Vorstandes musste der Aufsichtsrat nach Gesetz oder Satzung Erlaubnis erteilen.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands laufend überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet.

2. Jahresabschluss

Der Jahresabschluss und Lagebericht 2020 wurde dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen gegen die Geschäftsführung und den vorgelegten Abschluss und Lagebericht zu erheben.

3. Sonstiges

Der Aufsichtsrat spricht den Vorständen, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus.

 

Versicherung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 264 Abs. 2 Satz 3 und § 289 As. 1 Satz 5 HGB

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.