DFK Deutsches Finanzkontor AG: Mickrige Bilanz

Zwar haben wir vom Ergebnis her hier eine positive Bilanz vor uns, aber mal ganz ehrlich meine Herren, woher soll irgendwann einmal das Geld kommen, wenn man die Genussrechte zurückbezahlen muss? Das kann man derzeit in der Bilanz schwer erkennen. Allein der ausgewiesene Gewinn ist zu niedrig, um davon Rücklagen bilden zu können. Auch das Eigenkapital überzeugt uns nicht. Natürlich ist das Kapital der Anleger auf zehn Jahre angelegt, was bedeutet, dass man es nicht morgen zurückzahlen muss. Allerdings muss man schon heute soviel Gewinn erwirtschaften, dass man davon die erforderlichen Rücklagen für den Tag X bilden kann. Was sind dabei denn 200 TDE?

DFK Deutsches Finanzkontor AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014

Lagebericht 2014

DFK Deutsches Finanzkontor AG

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland verlief im Geschäftsjahr 2014 sehr stabil – ungeachtet der auf europäischer Ebene vorhandenen finanzpolitischen Problematiken bei einigen Mitgliedsstaaten. Die Tätigkeitsfelder der DFK AG profitierten von der Wirtschafts- und Finanzlage in Deutschland.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

Die DFK AG unterhält drei wesentliche Geschäftsfelder. Sie besitzt in Brasilien eine Hotelanlage mit 115 Zimmern in der Nähe der Großstadt Recife direkt mit Zugang zum Atlantik. Die Hotelanlage wird an eine brasilianische Betreibergesellschaft verpachtet.

Weiterhin ist die DFK AG im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft handelt vorzugsweise mit vermieteten Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Instandsetzung sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet.

Die Platzierung von eigenen Genussrechten ist das dritte wichtige Geschäftsfeld zur Finanzierung der DFK AG. Die Gesellschaft platziert seit 2006 Genussrechte mit einer 7 %-igen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von € 60.000.000,00. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin genehmigte Neuemission von zusätzlichen € 50.000.000,00.

Als neues Betätigungsfeld ist Mitte 2014 der Neubau von Eigentumswohnungen hinzugekommen. Die DFK AG hat im Zentrum von Kaltenkirchen ein Grundstück erworben und bebaut es mit 22 Eigentumswohnungen. Über die Verbundgesellschaft DFK Bau GmbH werden auch Neubauten von Einfamilienhäusern und Reihenhäusern aufgelegt.

1.2.1. Allgemeines

Das Unternehmen konnte im operativen Geschäft im Wirtschaftsjahr 2014 weiter expandieren. Das Vertriebsnetz wurde in den einzelnen Regionen im Gebiet der alten Bundesländer gefestigt. Ein Schwerpunkt auf Vertriebsebene ist die fortwährende Aus- und Weiterbildung der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter, wodurch das Wachstum der DFK AG substanziell begleitet wird. Die niedrigen Zinsen auf den Kapitalmärkten sind nach wie vor für die ausschließlich an Privatpersonen gerichteten Vertriebsaktivitäten mit den Produkten der DFK AG von Vorteil.

Der Mitarbeiterstamm der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zur Fortbildung und Weiterentwicklung der Produkt- und Unternehmensmerkmale.

Die Vertriebsaktivitäten der Gesellschaft basieren auf ein breit aufgestelltes Vertriebsnetz mit Partnerunternehmen und selbständigen Handelsvertretern.

1.2.2. Geschäftsfelder

Die Geschäftsfelder der DFK AG werden durch die vorhandene Vertriebsstruktur bedient.

a) Vertriebsnetz

Der Vertrieb von Immobilien und Genussrechten wird nahezu vollständig durch das Vertriebsnetz der „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“ ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DFK AG als Aufwendungen ausgewiesen. Daneben erfolgt der Vertrieb von Immobilien auch geringfügig durch freie Maklerfirmen.

b) Immobilien

ba) Immobilienhandel

Die Gesellschaft betreibt Handel mit Wohnimmobilien. Das Gros der Objekte sind Mehrfamilienhäuser, deren Einheiten als Eigentumswohnungen vertrieben werden. Üblicherweise sind die Wohneinheiten nach dem WEG geteilt und damit einzeln handelbar. In nahezu allen Verkaufsfällen wird die Immobilie vom neuen Eigentümer in die Haus- und Mietsonderverwaltung der MIAG GmbH, Kaltenkirchen, eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der DFK AG, übertragen.

bb) Neubautätigkeit

Seit Mitte 2014 engagiert sich die DFK AG im Neubau von Eigentumswohnungen. Als erstes Projekt werden 22 Eigentumswohnungen im Zentrum von Kaltenkirchen mit einem Verkaufsvolumen von T€ 4.251 errichtet. Fertigstellung ist Anfang 2016.

c) Platzierung eigener Genussrechte

Der Finanzvertrieb besteht fast ausschließlich in der Ausgabe von vinkulierten Namens-Genussrechtspapieren mit Gewinn- und Verlustbeteiligung. Das bisherige Emissionsvolumen umfasst insgesamt 6.000.000 Genussrechte im Wert von zusammen € 60.000.000,00. Die gewinnabhängige Verzinsung beträgt bis zu 7 % auf die Zeichnungssumme und wurde bis 2013 in allen Fällen vollständig mit 7 % vergütet.

Anfang 2014 genehmigte die BaFin das Verkaufsprospekt für eine Neuemission von Genussrechten zu folgenden Bedingungen:

Typ A Mindestlaufzeit 5 Jahre Ausschüttung 7 %

Typ B Mindestlaufzeit 12 Monate Ausschüttung 5 %

Typ C Mindestlaufzeit 6 Monate Ausschüttung 3 %

Typ A, B und C haben zusammen einen Emissionswert von € 50.000.000,00.

d) Hotelanlage Casa Blanca

Die Gesellschaft besitzt in Recife/Brasilien die Hotelanlage „Hotel Casa Blanca BUSINESS & SPA“. Der Hotelkomplex verfügt über ein Zimmerkontingent von 115 Einheiten. Das Gebäude ist an eine ortsansässige Hotelbetreibergesellschaft zu einer jährlichen Anfangspacht von € 360.000 verpachtet.

Durch die Neuausrichtung der Zielgruppe auf Businessgäste und der damit verbundenen Anfangsaufwendungen wurde dem Betreiber eine Pachtgutschrift von € 100.000 gewährt.

1.2.3. Beteiligungen

a) MIAG GmbH

Die DFK AG ist zu 100 % Gesellschafterin der MIAG GmbH. Die GmbH verwaltet fremden Immobilienbesitz. Der Jahresüberschuss 2014 beträgt T€ 12,2 und das Eigenkapital T€ 55,5.

b) Top Trade Real Estate

Ende 2013 hat die DFK AG eine Immobiliengesellschaft erworben, die in Osteuropa Gewerbeimmobilien hält. Der Kaufpreis betrug € 1.000.000, bei einem Stammkapital von € 1,4 Mio. und einem Gewinn im Jahr 2014 von T€ 138. Dieser wurde im Jahr 2015 vollständig an die DFK AG ausgeschüttet.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.1. Ertragslage

Das Geschäftsjahr 2014 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 201 gegenüber dem Vorjahr mit T€ 144 abgeschlossen. Die Kostenstruktur hat sich analog zum Umsatzwachstum entwickelt. Die AG hat ihre Expansionsbemühungen als auch die Erweiterung auf Neubauten mit erheblichen Vorleistungen in den bezogenen Leistungen (Provisionen/Seminarkosten) das Ergebnis belastet. Die Gesellschaft engagiert sich auch im Berichtsjahr intensiv im Vertriebsaufbau in den Segmenten Immobilienhandel und Neubauten.

Die Umsatzerlöse mit T€ 15.784 sind gegenüber dem Vorjahr mit T€ 14.757 um T€ 1.027 (+ 7%) gestiegen. Die Mehrumsätze betreffen in erster Linie den Immobilienhandel. Nach Berücksichtigung der Einsatzkosten von T€ 13.409 (Vj. T€ 12.678) ergibt sich ein Rohertrag von T€ 2.375, der mit T€ 296 über dem Vorjahreswert von T€ 2.079 liegt. Die laufenden Kosten mit T€ 1.266 sind gegenüber dem Vorjahr mit T€ 1.036 um T€ 230 gestiegen. Das Finanzergebnis mit T€ -1.153 (Vj. T€ -936) ist belastet durch Zinsaufwand auf das angesammelte Genussrechtskapitals von T€ 18.383 zu T€ 15.667 im Vorjahr.

Die Ertragslage 2014 der Gesellschaft ist durch weiteres Wachstum geprägt. Die AG hat das Handelsvolumen erneut deutlich erhöht. Die Auswirkungen bei Erträgen und Aufwendungen schlagen sich in beiden Positionen gleichermaßen nieder, sodass sich der Jahresüberschuss geringfügig um T€ 57 erhöht hat.

2.2. Finanzlage

2.2.1. Grundsätze und Ziele der Finanzierung

Die Finanzierung des operativen Geschäftes erfolgt im Wesentlichen über die Ausgabe von Genussrechtspapieren. Die Nettozuflüsse (Saldo aus Zu- und Abgängen) aus den Genussrechten betrugen in 2014 insgesamt T€ 2.715 gegenüber T€ 3.347 im Vorjahr. Infolge des niedrigen Zinsniveaus an den Kapitalmärkten rechnet die DFK AG auch in absehbarer Zukunft mit erhöhten Nettozuflüssen.

Die Gesellschaft ist nach wie vor bestrebt, eine bankenunabhängige Finanzierung beizubehalten. Die Genehmigung der Neuemission von Genussrechten über T€ 50.000 Anfang 2014 durch die BaFin verfestigt dieses Ziel.

2.2.2. Kapitalstruktur

Das Eigenkapital der Gesellschaft beträgt 86,7% (Vj. 72,6%) der Bilanzsumme. Im Eigenkapital enthalten sind die Genussrechte mit einem Anteil von 80,7% (Vj. 67,5%) an der Bilanzsumme. Die Anlagedauer ist grundsätzlich unbestimmt, beträgt aber mindestens 10 Jahre. Bei den Rückstellungen und Verbindlichkeiten haben sich Beträge von T€ 3.033 (Rückstellungen T€ 1.436, Verbindlichkeiten T€ 1.597) zu T€ 6.365 im Vorjahr ergeben. Es handelt sich im Wesentlichen am Bilanzstichtag um zu erwartende Zahlungen im Hinblick auf erworbene und veräußerte Immobilien, die durch den starken Handel im 4. Quartal 2014 noch nicht abgewickelt waren. Die Verbindlichkeiten mit T€ 1.597 haben Laufzeiten bis zu 1 Jahr.

2.2.3. Investitionen

Neben jährlich anfallenden Ersatzinvestitionen fallen bei den Sachanlagenzugängen größtenteils nachlaufende Baukosten der Hotelanlage Casa Blanca in Brasilien. Im Berichtsjahr fielen diese Baukosten T€ 293 an. Bis zum Bilanzstichtag 31.12.2014 sind insgesamt Investitionskosten für Grund und Boden sowie Gebäude von T€ 7.542 für das Objekt angefallen.

2.2.4. Liquiditätsanalyse

Das Umsatzwachstum 2014 wurde durch Einnahmen aus Immobilienverkäufen finanziert. Infolge dessen kam es nicht zu einer Aufnahme von Darlehen bei Kreditinstituten. Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit beträgt T€ -1.112 (Vj. T€ -1.709) und der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit T€ 2.630 (Vj. T€ 3.595).

Beide Werte ergeben zusammen einen Gesamt-Cashflow von T€ 1.518, der für die Investitionen in das Anlagevermögen von T€ 880 eingesetzt wurde. Insoweit konnten sämtliche Investitionen und darüber hinaus auch kurzfristige Verpflichtungen unter Verwendung der liquiden Mittel beglichen werden.

Der strukturell gut ausgebaute Immobilienhandel mit Erlösen in 2014 von T€ 15.784 wurde im Berichtsjahr durch relativ kurze Zeiträume zwischen An- und Verkauf abgewickelt. Die laufenden Einzahlungen der Sparer sowie die Mieterlöse gewährleisten nach wie vor deutlich positive Liquidationsüberschüsse.

2.3. Vermögenslage

Die Vermögenslage ist durch langfristig investiertes Sachanlagevermögen durch Errichtung der Hotelanlage in Brasilien gekennzeichnet. Weiterhin investierte die DFK AG im Jahr 2013 insgesamt T€ 1.000 in eine Immobiliengesellschaft in Osteuropa. Im Berichtsjahr erwarb die DFK AG 5 vermietete Wohneinheiten in Göttingen für T€ 183. Die Finanzlage ist geprägt durch Investitionen von T€ 880, die teilweise aus Nettozugängen bei den Genussrechten von T€ 2.715 finanziert wurden. Das Umlaufvermögen verringerte sich insgesamt bei Vorräten, Forderungen und flüssigen Mitteln um T€ -1.036. Dabei fiel der höchste Rückgang mit T€ 1.114 durch Abverkauf der Handelsimmobilien an. Auf der Passivseite erhöhte sich insbesondere das Genussrechtskapital um T€ 2.715. Die Lieferantenverbindlichkeiten verringerten sich durch Bezahlung der Kaufpreisverpflichtungen aus dem Immobilienbereich um T€ 3.682. Die Gesellschaft kann auch im Berichtsjahr ohne Darlehen von Kreditinstituten wirtschaften.

Die Bilanzstruktur der DFK AG ist gekennzeichnet durch rd. 42 % im Anlagevermögen gebundenes Vermögen, das durch Eigenkapital (einschließlich Genussrechtskapital) mit rd. 86,7 % langfristig finanziert ist. Die über eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren ausgegebenen Genussrechte mit einer maximalen Verzinsung von 7% werden am Bilanzstichtag mit T€ 18.383 passiviert. Seit Anfang 2014 werden Genussrechte mit geringeren Laufzeiten ausgegeben.

Die Aktiv- und Passivposten sind wie folgt zusammen gesetzt (in T€):

Aktiva

Immat.VG, Sachanlagen, Finanzanlagen	9.574,5
Vorräte	2.918,9
Forderungen/Sonstige VG	8.783,7
Übrige Aktiva	1.516,0
Eigenkapital (einschl.
Genussrechtskapital	19.760,8
Rückstellungen	1.435,7
Verbindlichkeiten	1.596,6

2.4. Zusammenfassung

Die wirtschaftliche Entwicklung der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr 2014 in allen Geschäftsbereichen weiterentwickelt. Durch Verbreiterung und qualitative Stärkung der Vertriebsorganisation sind Personalaufwand und Sonstige betriebliche Aufwendungen um T€ 217 gestiegen. Das Jahresergebnis beträgt T€ 201,2.

3. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

4. Darstellung der Risiken

4.1. Risikomanagement

Das Risikomanagement im operativen Bereich wird in der DFK AG am Standort Kaltenkirchen durch verschiedene Fachabteilungen wie Immobilien, Genussrechte und Hotelanlage Casa Blanca abgedeckt. Für die Hotelanlage in Brasilien stehen der DFK AG zeitnah betriebswirtschaftliche Kennzahlen zur Verfügung. In Recife, Brasilien sind die wichtigsten Positionen mit deutschsprachigem Fachpersonal besetzt. Die Liquiditätsplanung der Gesellschaft wird fortwährend nach Fälligkeiten täglich aktualisiert.

4.2. Risikofelder

4.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert. Im Wirtschaftsjahr 2014 hat die AG verstärkt die gestiegene Nachfrage nach Wohnungsneubauten bedient.

Die Hotelanlage Casa Blanca kann mit einer Vermietungsgröße von 115 Zimmern eine tragbare Bewirtschaftungsgrundlage mit der Zielausrichtung als Businesshotel aufweisen. Das Aufarbeiten von versteckten Baumängeln ist im Berichtsjahr deutlich reduziert worden. Dennoch kann nicht davon ausgegangen werden, dass die vollständige Pacht ab 2015 gezahlt werden kann, da die brasilianische Wirtschaft derzeit vor einer Strukturanpassung steht.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7% bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK. Dies war bislang stets der Fall. Seit 2014 wird die neu aufgelegte Genussrechtstranche mit einer abgestuften niedrigeren Verzinsung ausgegeben.

Der Immobilienhandel unterliegt den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen. Da es sich bei den veräußerten Immobilien überwiegend um vermietete Wohneinheiten handelt, liegt die Preisgestaltung bei Kauf und Verkauf als auch vom Mietspiegel außerhalb jeglicher „Überhitzung“. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern nach heutigen energetischen Standards im Großraum Kaltenkirchen.

4.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DFK ist abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Das Geschäftsmodell ist in einer Nische angesiedelt, spezifische Wettbewerber sind nicht erkennbar. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren.

4.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass weder eine Einzelwertberichtigung noch eine Pauschalwertberichtigung auf Forderungen vorgenommen werden muss. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

4.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechend vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, das mit einer 12 monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann.

Steuerliche und rechtliche Risiken in Bezug auf die Hotelanlage in Brasilien wurden seither mit landesüblicher Fachberatung begegnet.

4.2.5. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controllingverfahren.

4.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt regelmäßig Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch ist das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar (siehe 4.2.4.). Für die Hotelanlage in Brasilien ist der Finanzbedarf für Baukosten in 2013 ausgelaufen bzw. besteht auf niedrigem Niveau weiter für Nachrüstungen. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (siehe 4.2.2). Die Hotelanlage in Brasilien kann wegen der angespannten wirtschaftlichen Situation des Landes keine Auslastung erreichen, um ihren Pachtverpflichtungen vollständig nachzukommen.

Bei den Pachtzahlungen aus Brasilien (Hotelanlage Casa Blanca) besteht im Verhältnis Euro zu Real derzeit ein Währungsrisiko durch den sich abschwächenden Real.

5. Prognosebericht

Die nachhaltig konstanten Marktbedingungen ergeben in den Geschäftsfeldern der Gesellschaft weiterhin Wachstumspotential. Die bisher aufgetretenen Expansionskosten als auch Pachtreduzierungen der vermieteten Hotelanlage in Brasilien können bei gleichbleibenden Bedingungen auch in 2015 anfallen. Durch das Niedrigzinsniveau an den Finanzmärkten besteht bei Anlegern unverändert das Bestreben, in Immobilien zu investieren und attraktiv verzinste Wertpapiere zu erwerben. Das Immobilien-geschäft ist seit geraumer Zeit durch niedrige Darlehenszinsen gekennzeichnet. Dadurch kann sich die Gesellschaft mit ihrem Handel mit Eigentumswohnungen vornehmlich in interessanten Nebenlagen am Markt gut positionieren. Den Käufern von Immobilien wird durch die Beteiligungsgesellschaft MIAG GmbH die Verwaltung der Immobilie mit einer Mietsonderverwaltung angeboten.

Die Ausgabe von Genussrechtspapieren wurde bis 2014 durch die tatsächliche Maximalverzinsung von 7% auf die Zeichnungssumme erfolgreich fortgeführt. Die DFK verfügt über eine Gewinnrücklage, die das Ausschüttungsergebnis bis auf 7% positiv ergänzen kann. Seit 2014 bietet die AG eine Neuemission von Genussrechten mit Zinsvarianten von 7%, 5% und 3% bei abnehmenden Laufzeiten.

Die Gesellschaft kann durch ihr breit aufgestelltes Vertriebsnetz auf dem Gebiet der alten Bundesländer und vorteilhafte Rahmenbedingungen eine gefestigte Marktposition aufweisen.

Die Maßnahmen im Jahr 2014 in Vertrieb, Marketing und Verwaltung zeigten Auswirkungen auf das Geschäftsjahr 2015. Die Gesellschaft konnte per August 2015 Umsätze im Immobilienhandel auf hohem Niveau erwirtschaften. Der Umsatz per August 2015 erreichte einen Wert von T€ 9.601. Der EBIT belief sich auf T€ 1.305 und das vorläufige Periodenergebnis (8/2015) betrug T€ 237. Allerdings wird erfahrungsgemäß das 4. Quartal eines Jahres die umsatzstärkste Periode sein. Die DFK AG rechnet mit einem Umsatz für 2015 von rd. € 19,2 Mio. bei einem Jahresüberschuss von T€ 380.

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

• Feste Vergütungen T€ 180 Anzahl: 3

• Variable Vergütungen T€ 46 Anzahl: 1

• Gewinnbeteiligungen T€ 0 Anzahl: 0

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt:

• Führungskräfte T€ 245

• Mitarbeiter T€ 19

 

Bilanz

Aktiva

	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Anlagevermögen	9.574.532,51	8.922.544,52
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	128.434,00	138.856,00
1. Geschäfts- oder Firmenwert	126.325,00	137.397,00
2. sonstige immaterielle Vermögensgegenstände	2.109,00	1.459,00
II. Sachanlagen	7.836.599,77	7.549.092,15
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.721.606,77	7.406.799,15
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	114.993,00	142.293,00
III. Finanzanlagen	1.609.498,74	1.234.596,37
1. Beteiligungen	1.225.000,00	1.225.000,00
2. sonstige Finanzanlagen	384.498,74	9.596,37
B. Umlaufvermögen	13.033.247,64	14.069.510,14
I. Vorräte	2.918.919,30	4.033.285,78
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	8.783.670,91	9.343.568,31
1. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	991.226,42	908.812,58
2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	400.779,56	315.276,90
3. sonstige Vermögensgegenstände	7.391.664,93	8.119.478,83
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.330.657,43	692.656,05
C. Rechnungsabgrenzungsposten	185.316,28	217.035,64
Bilanzsumme, Summe Aktiva	22.793.096,43	23.209.090,30
Passiva
	31.12.2014 EUR	31.12.2013 EUR
A. Eigenkapital	19.760.795,13	16.844.288,89
I. gezeichnetes Kapital	100.000,00	100.000,00
II. Genussrechtskapital mit EK-Charakter	18.382.544,32	15.667.262,67
III. Gewinnrücklagen	1.077.026,22	933.155,46
IV. Jahresüberschuss	201.224,59	143.870,76
B. Rückstellungen	1.435.700,22	1.433.011,11
C. Verbindlichkeiten	1.596.601,08	4.931.790,30
1. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	9.452,66	3.124,06
2. sonstige Verbindlichkeiten	1.587.148,42	4.928.666,24
Bilanzsumme, Summe Passiva	22.793.096,43	23.209.090,30

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2014 – 31.12.2014 EUR	1.1.2013 – 31.12.2013 EUR
1. Rohergebnis	2.680.220,47	2.183.068,36
2. Personalaufwand	581.224,98	451.095,21
a) Löhne und Gehälter	515.330,65	393.416,87
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	65.894,33	57.678,34
davon für Altersversorgung	0,00	171,07
3. Abschreibungen	267.063,11	252.548,78
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	267.063,11	252.548,78
4. sonstige betriebliche Aufwendungen	417.827,71	332.400,30
5. Erträge aus Beteiligungen	140.000,00	14.468,72
6. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	58.663,77	90.995,51
davon aus verbundenen Unternehmen	2.643,15	74.094,44
7. Abschreibungen auf Finanzanlagen und auf Wertpapiere des Umlaufvermögens	1.335.839,18	1.038.159,28
8. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	15.549,17	2.899,40
9. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit	261.380,09	211.429,62
10. Steuern vom Einkommen und Ertrag	60.155,50	67.558,86
11. Jahresüberschuss	201.224,59	143.870,76

Ergebnisverwendung

Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstands / der Geschäftsleitung

Gewinnverwendung (§ 152 Abs. 3 AktG)

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 201.224,59 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

Anhang

Der Jahresabschluss der

DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen,

für das Geschäftsjahr 2014 wurde nach den geltenden Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und des Aktiengesetzes aufgestellt. Für den Anhang sind die ergänzenden Vorschriften der §§ 152 bis 160 AktG beachtet worden.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

I. Angaben zur Bilanzierung und Bewertung einschließlich der Vornahme steuerlicher Maßnahmen

Das Sachanlagevermögen sowie die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten angesetzt und -soweit abnutzbar- um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände und entsprechend den steuerlichen Vorschriften linear vorgenommen.

Das Finanzanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungskosten einschl. Nebenkosten angesetzt.

Die Forderungen sind mit dem Nennwert bewertet. Wertberichtigungen wurden, soweit erforderlich, gebildet.

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 100,00 € (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG).

Bei den Genussrechten, die mit dem Rückzahlungsbetrag passiviert wurden, handelt es sich um 6.000.000 vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 €. Am Bilanzstichtag waren angabegemäß T€ 71.244 Genussrechte gezeichnet, wovon zum 31.12.2014 T€ 18.383 eingezahlt waren (§ 160 Abs. 1 Nr. 6 AktG). Die Laufzeit der Genussrechte ist unbestimmt. Die Mindestvertragsdauer beträgt 10 Jahre. Die Neuemission der Genussrechtstranche 2014 hat Laufzeiten mit 5 Jahren/12 Monaten sowie 6 Monaten.

Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten ergeben sich aus der folgenden Tabelle:

		davon mit einer Restlaufzeit von
Art der Verbindlichkeiten zum 31.12.2014	Gesamt Euro	< 1 J. Euro	1 – 5 J. Euro	> 5 J. Euro
Anleihen	0,00	0,00	0,00	0,00
gegenüber Kreditinstituten	0,00	0,00	0,00	0,00
erhaltene Anzahlungen	0,00	0,00	0,00	0,00
aus Lieferungen und Leistungen	102.075,01	102.075,01	0,00	0,00
aus Wechselgeschäften	0,00	0,00	0,00	0,00
gegenüber verbundenen Unternehmen	9.452,06	9.452,06	0,00	0,00
gegenüber beteiligten Unternehmen	0,00	0,00	0,00	0,00
sonstige Verbindlichkeiten	1.485.073,41	1.485.073,41	0,00	0,00
Summe	1.596.600,48	1.596.600,48	0,00	0,00

II. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

Die ursprünglichen Anschaffungskosten für Immaterielle Vermögensgegenstände der Star Group AG wurden über 15 Jahre abgeschrieben. Es wurden Kundenstamm u.ä. erworben, dessen betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer im Erwerbszeitpunkt nicht anders festgelegt werden konnte.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen ist eine Forderung gegen den Alleinaktionär von T€ 889 (Vorjahr T€ 805) enthalten.

In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen den Alleinaktionär von T€ 780 enthalten.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von T€ 372 (Vorjahr T€ 422) enthalten.

Beteiligungsspiegel

	Anteil am Kapital %	Eigenkapital T€	Ergebnis T€
MIAG GmbH	100,0	25	12
Top-Trade Real Estate
Gesellschaft mit be-
schränkter Haftung	100,0	1.000	138

Die Gesellschaft hält 100% der Anteile an der Top-Trade Real Estate Gesellschaft mit beschränkter Haftung, einer Immobiliengesellschaft in der Ukraine.

Die MIAG hat ihren Sitz in Kaltenkirchen.

Die Angaben zum Eigenkapital und zum Ergebnis beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2014.

Genussrechtskapital

Im Jahr 2012 wurde das Genussrechtskapital aus einer Position zwischen Eigen- und Fremdkapital in das Eigenkapital umgegliedert.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für Nebenkosten von Immobilienein- und -verkäufen.

III. Angaben zur Geschäftsführung, zum Aufsichtsrat und zu Rechtsbeziehungen zu Gesellschaftern

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch die Vorstandsmitglieder Valeri Spady, Bankkaufmann, Kaltenkirchen, Andreas Hettich, Sozialversicherungsfachmann, Vellmar und Dipl.-Betriebswirt Waldemar Spady, Quickborn, geführt.

Der Aufsichtsrat setzte sich zusammen aus den Mitgliedern Vitali Bühler, Eduard Schmidt (Vorsitzender) und Sergej Wagner.

Die Gesamtbezüge des Geschäftsführungsorgans betragen gemäß § 286 Abs. 3 und 4 HGB T€226und die des Aufsichtsrates T€ 19.

Die durchschnittliche Arbeitnehmerzahl betrug im Berichtsjahr 2014 26 (Vj. 18).

Gegenüber dem Gesellschafter besteht eine Forderung von T€ 1.669 (Vorjahr T€ 805).

IV. Gewinnverwendung (§ 152 Abs. 3 AktG)

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss in Höhe von € 201.224,59 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

V. Angaben gemäß § 158 Abs. 1 AktG

Der Jahresüberschuss in Höhe von € 201.224,59 (Vorjahr € 143.870,76) wird gemeinsam mit einem Gewinnvortrag von € 0,00 (Vorjahr € 0,00) in voller Höhe in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt. Weitere Einstellungen oder Entnahmen aus den Rücklagen hat es nicht gegeben. Insofern entspricht der Jahresüberschuss auch dem Bilanzgewinn.

VI. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Der jährliche Leasing- und Pachtaufwand betrug in 2014 € 59.054,10.

 

Anlagespiegel

	Anschaffungskosten 01.01.2014 Euro	Zugänge Euro	Abgänge Euro	kum.Abschreibungen 31.12.2014 Euro	Buchwert 31.12.2014 Euro	Abschreibungen Geschäftsjahr Euro
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	13.663,53	2.130,10	0,00	13.684,63	2.109,00	1.480,10
Geschäfts- oder Firmenwert	166.000,00	0,00	0,00	39.675,00	126.325,00	11.072,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	179.663,53	2.130,10	0,00	53.359,63	128.434,00	12.552,10
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.711.225,06	476.256,07	0,00	465.874,36	7.721.606,77	161.448,45
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	394.752,53	26.500,54	0,00	306.260,07	114.993,00	53.800,54
Summe Sachanlagen	8.105.977,59	502.756,61	0,00	772.134,43	7.836.599,77	215.248,99
Finanzanlagen
Beteiligungen	1.225.000,00	0,00	0,00	0,00	1.225.000,00	0,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	9.596,37	27.567,29	0,00	0,00	37.163,66	0,00
sonstige Ausleihungen	0,00	347.335,08	0,00	0,00	347.335,08	0,00
Summe Finanzanlagen	1.234.596,37	374.902,37	0,00	0,00	1.609.498,74	0,00
Summe Anlagevermögen	9.520.237,49	879.789,08	0,00	825.494,06	9.574.532,51	227.801,09

Bericht des Aufsichtsrats für das Jahr 2014

Tätigkeitsbericht

Der Aufsichtsrat hat seine ihm obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2014 nach Gesetz sowie Satzung auf der Grundlage seiner Geschäftsordnung wahrgenommen sowie die Vorstände überwacht und beratend begleitet. Die Einbindung des Aufsichtsrates in die Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung war sachgerecht.

Während der Berichtszeit hat uns der Vorstand durch schriftliche und mündliche Berichte über die Entwicklung des Immobilienmarkts, die Wettbewerbssituation im Markt für die Vermittlung von Finanzierungen, die Geschäftslage und -entwicklung der Gesellschaft, ihre Rentabilität sowie die Unternehmensplanung für das Jahr 2015 unterrichtet.

Bei Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung, vor allem

•	Kauf und Verkauf der Immobilienobjekte
•	Vermarktung der Ferienanlage in Brasilien
•	Entwicklung der Genussrechte
•	Neubauprojekte

war der Aufsichtsrat frühzeitig eingebunden und in enger Abstimmung mit dem Vorstand beratend tätig.

Geschäfte, zu denen die Zustimmung des Aufsichtsrates erforderlich war, wurden überprüft und mit der Geschäftsführung erörtert. Darüber hinaus wurde dem Vorsitzenden des Aufsichtsrates aus sonstigen Anlässen berichtet.

Im Berichtszeitraum 2014 legte der Aufsichtsrat besonders Wert darauf, dass die Geschäftsführung des Unternehmens dem Aufsichtsrat regelmäßig über den Einkauf der Immobilienobjekte, der durch eine starke Zunahme von Immobilienverkäufen gekennzeichnete war, unterrichtet. Ein weiterer Schwerpunkt des Aufsichtsrates bildete die Information über Neubauprojekte.

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 4 Präsenzsitzungen abgehalten. Sämtliche Mitglieder des Aufsichtsrats haben an den Präsenzsitzungen teilgenommen. In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Berichte des Vorstandes ausführlich diskutiert und die Entwicklungsperspektiven des Unternehmens sowie die Chancen und Risiken der Geschäftssegmente Einkauf, Vermarktung und Bau der Immobilien intensiv erörtert. Sofern zu einzelnen Geschäften und Maßnahmen des Vorstandes nach Gesetz oder Satzung Entscheidungen des Aufsichtsrats erforderlich waren.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands sorgfältig und regelmäßig überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet.

Jahresabschluss

Der Jahresabschluss und Lagebericht 2014 wurde dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen gegen die Geschäftsführung und den vorgelegten Abschluss zu erheben.

Sonstiges

Der Aufsichtsrat spricht den Vorständen, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus.

 

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 18.04.2016 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen

Ich habe den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen, für das Geschäftsjahr 2014 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen in der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Meine Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von mir durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Ich habe meine Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Ich bin der Auffassung, dass meine Prüfung eine hinreichende sichere Grundlage für meine Beurteilung bildet.

Meine Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnene Erkenntnissen entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.