DGR Deutsche Genuss Recht AG – gibt es die noch?

Diese Frage haben uns User in der letzten Woche gestellt, welche einen „alten“ Artikel von uns fanden, als sie nach dem Unternehmen im Internet gesucht hatten.

Nun, das Unternehmen gibt es als selbständiges Unternehmen nicht mehr. Siehe hierzu auch die Eintragung über die Verschmelzung mit dem Unternehmen DFK Deutsches Finanzkontor AG.

Ob man mit dem Unternehmen „Ärger“ hat, wollten uns die beiden User nicht sagen. Nun, wir bleiben an dem Vorgang mal dran in den nächsten Wochen. Die Bilanz des Unternehmens zumindest ist keine Augenweide.

Im Gegenteil. Hier gibt es so manche kritische Position in der Bilanz, die mir als Genussrechtsgläubiger dann schon Gedanken bereiten würden.

DFK Deutsches Finanzkontor AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die DFK Deutsches Finanzkontor AG

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2017, der Kapitalflussrechnung und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

> entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2017 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2017 und

> vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

> identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

> gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

> beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

> ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

> beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

> beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Ge-setzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;

> führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2017

Kapitalflussrechnung für 2017

Anhang für 2017

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286, 288 HGB zulässigerweise Gebrauch gemacht.

Registerinformationen

Die Gesellschaft ist unter der Firma DFK Deutsches Finanzkontor AG mit Sitz in Kalten-kirchen im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel unter der Nummer HRB 6936 eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte und Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist ggf. durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind abgezinst.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 EUR. Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden diese mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet. Die Aktivierung eines Überhangs latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG werden über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf die 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat.

Die Ausleihungen enthalten solche an Verbundunternehmen in Höhe von EUR 11.952 (Vj. EUR 6.742).

Angaben zum Anteilsbesitz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten TEUR 653 (Vj. TEUR 482) Forderungen gegen den Alleinaktionär. Die Forderungen gegen Verbundunternehmen betreffen in Höhe von TEUR 3.665 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von TEUR 277 (Vj. TEUR 438) enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin enthalten sind abgegrenzte Mietgarantien gegenüber MIAG GmbH, Kaltenkirchen von TEUR 235 sowie ein Disagio auf Darlehen von TEUR 3.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von EUR 100,00 (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG). Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 32.028 (Vj. TEUR 27.060) eingezahlt. Diese Genussrechte haben eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren.

Die Hauptversammlung hat beschlossen den Vorjahresüberschuss von TEUR 366 in die Gewinnrücklagen einzustellen. Somit sind die Gewinnrücklagen von TEUR 1.544 auf TEUR 1.910 angestiegen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen (TEUR 1.739) für Nebenkosten von Immobilien Ein- und Verkäufen (GrESt, Maklercourtagen, Finanzierungskosten sowie Gerichts- und Notarkosten) sowie für noch durchzuführende Baumaßnahmen gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 60 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 1.557 durch Grund-pfandrechte sowie selbstschuldnerische Bürgschaft des Alleinaktionärs gesichert.

Sonstige betriebliche Erträge

Bei den Erträgen in Höhe von TEUR 169 handelt es sich im Wesentlichen um die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen.

Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen beinhalten Gewinnausschüttungen der Tochterunternehmen Top Trade Real Estate (TEUR 100) und der MIAG GmbH (TEUR 80).

Gewinnverwendungsbeschluss/Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, den Jahresüberschuss von TEUR 462 in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Sonstige Angaben

Vorstand

Valeri Spady (Vorsitzender), Bank- und Versicherungsbetriebswirt, Kaltenkirchen

Andreas Hettich (Vertrieb), Sozialversicherungsfachmann, Vellmar

Waldemar Spady (Immobilien), Dipl.-Betriebswirt, Quickborn

Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen in 2017 TEUR 235.

Aufsichtsrat

Eduard Schmidt (Vorsitzender)

Sergej Wagner (stellv. Vorsitzender)

Vitali Bühler

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2017 auf TEUR 19.

Herr Schmidt und Herr Wagner sind darüber hinaus noch jeweils im Aufsichtsrat der DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen sowie der DFM Deutsche Finanzmakler AG, Kaltenkirchen vertreten.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Arbeitnehmeranzahl betrug im Geschäftsjahr 2017 38 (Vj. 32) Mitarbeiter.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

Entwicklung des Anlagevermögens 2017

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2017 bis 31. Dezember 2017

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Nach Angaben des Statistischen Bundesamts hat die deutsche Wirtschaft 2017 weiter kräftig zugelegt und es zeichnet sich mit einem Wachstum von 2,2 % ein starkes Jahresergebnis für das Bruttoinlandsprodukt (BIP) ab. Somit ist das abgelaufene Jahr nicht nur das achte Wachstumsjahr in Folge, sondern auch mit der größten Steigerung seit 2011. Das Expansionstempo liegt damit laut des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (ifW) deutlich über der Wachstumsrate der Produktionskapazitäten, sodass ohnehin schon angespannte Kapazitätsauslastung weiter steigt. Vor allem die Industrieunternehmen und die Bauwirtschaft operieren seit Längerem an der Kapazitätsgrenze.

Nach Einschätzung der Finanzierungsexperten läuft der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor auf Hochtouren. Zu den Gründen zählt neben dem fortgesetzten Wachstumskurs der deutschen Wirtschaft und der positiven Arbeitsmarktentwicklung auch ein durch Zuwanderung und wieder steigende Geburtsraten begründetes Bevölkerungswachstum. Angesichts der niedrigen Kapitalmarktrenditen sind weiterhin viele Anleger auf der Suche nach höher rentierlichen Immobilien. Wenig überraschend seien die in diesem Umfeld steigenden Mieten und Kaufpreise.

Wie schon im Jahr 2016 stiegen die Angebotsmieten in 2017 weiter an. Nach Angaben von ImmobilienScout24 kletterte bundesweit die Angebotsmieten im Dezember 2017 im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 %-Punkte. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen haben sich 2017 ebenfalls weiter erhöht. Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand veränderten sich laut ImmobilienScout24 im Vorjahresvergleich im Dezember um 20,2 %-Punkte. Der Preisindex für Neubauwohnungen erhöhte sich im gleichen Zeitraum um 13,4 %-Punkte. Zwar entwickelten sich die Preise von Neubauwohnungen zuletzt weniger stark als von Bestandsimmobilien, mit Stagnation ist aber nicht zu rechnen. Das Investoreninteresse an den deutschen Wohnimmobilien Als Anlageziel ist ungebrochen hoch, was die Nachfrage und die Entwicklung der Preise für Immobilienbesitzer und Bauträger begünstigt.

Die Tätigkeitsfelder der DFK AG konnten von der weiterhin positiven Wirtschafts-und Finanzlage und weiter steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitieren.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1 Allgemeines

Die DFK AG unterhält drei wesentliche Geschäftsfelder im Immobilienbereich, die mittels Finanzierung über die Platzierung von eigenen Genussrechten und Fremdfinanzierungen bei den Banken erfolgt. Der zunehmend wachsende Bedarf nach Immobilien und Neubauten seit Beginn der Bautätigkeit in 2014 sowie der stark umkämpfte Markt der Bestandsimmobilien hat im Jahr 2017 weiter dazu geführt die geänderte Strategie weiter zu verfolgen. Die DFK AG hat deshalb weiterhin einerseits die Finanzierung der eigenen Vorhaben durch Aufnahme der Bankkredite gedeckt und auf der anderen Seite die Entwicklung der neuen Projekte auf eigene Tochtergesellschaften und Projektgesellschaften verlagert, indem sie diesen Gesellschaften das Mezzanine Kapital für die eigene Finanzierung und das etablierte Know-how in der Projektierung und die Verwaltung zur Verfügung gestellt hat.

Die Gesellschaft platziert seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von EUR 60.000.000,00. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen EUR 50.000.000,00 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf 3 Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A 5 Jahre, Typ B 12 Monate und Typ C 6 Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7 %, Typ B bis zu 5 % und Typ C bis zu 3 %. Seit der Erstemission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach § 32 Abs. la Satz 3 VermAnIG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanleger-schutzgesetzes am 10. Juli 2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10. Juli 2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11. Juli 2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus hat die Tochtergesellschaft der DFK AG, DGR Deutsche Genussrecht AG, eine neue Tranche mit Emissionsvolumen von € 20.000.000,00 beantragt und im Dezember 2017 von der BaFin gebilligt bekommen.

Der Vertrieb von Immobilien und Genussrechten wird nahezu vollständig durch das Vertriebsnetz der „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“ ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DFK AG als Aufwendungen ausgewiesen. Ein Schwerpunkt auf Vertriebsebene ist die fortwährende, planmäßige Aus- und Weiterbildung der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter, wodurch das Wachstum der DFK AG substanziell und fachlich begleitet wird.

Der Mitarbeiterstamm der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zur Fortbildung und Weiterentwicklung der Produkt- und Unternehmensmerkmale.

1.2.2 Geschäftsfelder

Immobilienhandel

Die DFK AG ist im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft erwirbt und handelt vorzugsweise mit vermieteten Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet.

Immobilienneubau

Seit 2014 ist der Neubau von Immobilien als neues Geschäftsfeld hinzugekommen. Die DFK AG hat im Jahr 2015 im Zentrum von Kaltenkirchen ein Grundstück erworben und mit 22 Eigentumswohnungen bebaut und weiterveräußert. Über die Verbundgesellschaft DFK Bau GmbH werden auch Neubauten von Immobilien in den Projektgesellschaften im Großraum Hamburg errichtet und an die Kapitalanleger veräußert. Durch ihre langjährige Erfahrung fungiert die DFK AG als Service- und Projektierungsgesellschaft sowie als Kapitalgeber für die Projektgesellschaften. Dabei werden von der DFK AG die Projektierungs- und Zinserträge erzielt. Auch Neubau-Immobilien werden nach dem Verkauf durch die MIAG GmbH verwaltet.

Hotelanlage Casa Blanca

Die DFK AG besitzt in Brasilien eine Hotelanlage mit 115 Zimmern in der Nähe der Großstadt Recife direkt mit Zugang zum Atlantik. Die Hotelanlage wird an eine brasilianische Betreibergesellschaft zu einer jährlichen Anfangspacht von EUR 360.000 verpachtet.

Holding

Die DFK AG hält mehrere 100 %-ge Beteiligungen an Kapitalgesellschaften:

a) MIAG GmbH

Die MIAG GmbH verwaltet mehr als 2.000 Eigentumswohnungen und übernimmt Mietsonderverwaltung für Eigentümer der Wohnungen.

b) Top Trade Real Estate

Ende 2013 hat die DFK AG eine Immobiliengesellschaft erworben, die in Osteuropa Gewerbeimmobilien hält. Der Jahresüberschuss des Jahres 2016 wurde vollständig in 2017 als Dividende an die DFK AG ausgeschüttet.

c) Immo-Nord GmbH

Im Mai 2015 gründete die DFK AG die Immo-Nord GmbH. Die GmbH betreibt Immobilienhandel. Sie hat Anfang 2017 eine Bestandsimmobilie in Bergkamen erworben und im Juli 2017 ein Grundstück in Kaltenkirchen gekauft. Für die Bebauung des Grundstückes mit 63 Neubauwohnungen hat die Immo-Nord GmbH die DFK Bau GmbH beauftragt. Die DFK Bau hat Ende 2017 mit der Bebauung des Grundstücks begonnen. Das Projekt wird in der ersten Hälfte 2019 fertiggestellt. Bis zum 31. Dezember 2016 wurden bereits 15 Wohnungen an Kapitalanleger veräußert.

d) DGR Deutsche Genussrecht AG

Die DGR Deutsche Genussrecht AG wurde in 2016 mit einem Grundkapital von TEUR 1.000 gegründet. Die Gesellschaft hat eine neue Genussrechtstranche mit Emissionsvolumen von € 20.000.000,00 mit einer Verzinsung von bis zu 7 % beantragt. Die Billigung der BaFin erfolgte im Dezember 2017. Bis März 2018 wurden von den Anlegern Genussrechte über eine Zeichnungssumme von EUR 5,1 Mio. bei der DGR Deutsche Genussrecht AG gezeichnet.

Weiterhin übernimmt die DFK AG zentralisierte Dienstleistungen (z.B. Buchhaltung, IT-Infrastruktur, Projektierung etc.) für einige Tochtergesellschaften und Verbundunternehmen und erzielt dabei Erträge.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse mit TEUR 10.807 sind gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 12.392 um TEUR 1.585 (-13 %) weiterhin gesunken, da die DFK AG weite Teile des Immobiliengeschäftes auf die Tochter- und Verbundunternehmen verlagert hat. Die Minderumsätze betreffen somit in erster Linie den Immobilienhandel (TEUR -1.423). Kompensierend sind erwartungsgemäß die Erlöse aus Projektierungs- und Managementverträgen (TEUR +191) gestiegen. Die Bruttomarge (Umsatzerlöse abzüglich Materialaufwand) von TEUR 2.963 ist zwar gegenüber dem Vorjahr (TEUR 3.066) gesunken, dafür aber relativ um 3 %-Punkte auf 27 % angestiegen. Somit sind die direkten Einsatzkosten überproportional zum Rückgang der Umsatzerlöse gesunken.

Die Personalaufwendungen sind hauptsächlich durch den Anstieg der Anzahl der Mitarbeiter in der Verwaltung (2017: 38, Vj. 32) von TEUR 700 auf TEUR 793 (+13%) gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind geringfügig um TEUR 75 gestiegen.

Insgesamt ist das EBIT (Ergebnis vor Zinsen, Beteiligungserträgen und Steuern) trotz gesunkener Umsätze und gestiegener Personalaufwendungen nur um TEUR 202 auf TEUR 1.570 (Vj. TEUR 1.772) gesunken. Der Grund dafür war weitere Verlagerung der Erträge ins Finanzergebnis aufgrund der weiter fortgeschrittenen Änderung der Strategie. Die EBIT Rendite (Verhältnis von EBIT zum Umsatz) hat sich aber um 1 %-Punkte gegenüber dem Vorjahr auf 15% in 2017 erhöht.

Das Finanzergebnis (TEUR -906) hat sich gegenüber dem Vorjahr (TEUR -1.203) erwartungsgemäß insgesamt um TEUR 297 (+25 %) verbessert. Die Beteiligungserträge des Geschäftsjahres 2017 von TEUR 181 beinhalten im Wesentlichen die Ausschüttungen der Tochterunternehmen Top Trade Real Estate (TEUR 100; Vj. TEUR 140) und der MIAG GmbH (TEUR 80; Vj. TEUR 50). Die Zinserträge sind im Wesentlichen aufgrund von gestiegenen Ausleihungen an verbundene Unternehmen und Projektgesellschaften gestiegen. Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus den Zinsen auf gezeichnete Genussrechte TEUR 2.383 (Vj. TEUR 1.962) und haben sich korrespondierend zur Entwicklung des Genussrechtskapitals erhöht.

Die Ertragslage 2017 der Gesellschaft ist durch weiteres Wachstum geprägt. Die DFK AG hat das verringerte Handelsvolumen im Geschäftsjahr 2017 erfolgreich durch höhere Bruttomarge und verbesserte Profitabilität aufgefangen und ist für die künftige Entwicklung gut aufgestellt.

Das Geschäftsjahr 2017 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 462 gegenüber dem Vorjahr mit TEUR 366 abgeschlossen.

2.2 Vermögenslage

Das Gesamtvermögen von DFK AG ist im Vergleich zum Vorjahr mit TEUR 43.588 um TEUR 6.368 gestiegen. Das langfristige Vermögen ist durch Sachanlagevermögen von TEUR 7.358 durch Errichtung der Hotelanlage in Brasilien gekennzeichnet. Des Weiteren hat die DFK AG in 2017 eine Bestandsimmobilie in Lage (Nordrhein-Westfalen) für TEUR 1.321 teilweise mittels Übernahme einer Verbindlichkeit von TEUR 1.030 erworben. Ferner sind im Wesentlichen die Buchwerte von Anteilen an verbundenen Unternehmen von TEUR 2.050 (Vj. 2.050) sowie Ausleihungen an verbundene Unternehmen von TEUR 11.952 (Vj. 7.321) ausgewiesen. Das langfristige Vermögen erhöhte sich insbesondere aufgrund des Anstiegs der Ausleihungen an verbundene Unternehmen für die Finanzierung der eigenen Neubauprojekte. Das langfristige Vermögen war vollständig durch das Eigenkapital sowie langfristige Verbindlichkeiten gedeckt.

Der Anstieg des kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus der Erhöhung der Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Gegenläufig war die Verringerung des Bestandes an Handelsimmobilien, Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die Verringerung des Bestandes an liquiden Mitteln zu verzeichnen.

Der Anstieg des Eigenkapitals um TEUR 5.431 auf TEUR 34.515 im Vergleich zum Vorjahr ist überwiegend auf die Nettoveränderung des Genussrechtskapitals von TEUR 4.968 zurückzuführen. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2017 ist auf 79,2 % im Vergleich zu 78,1 % am Ende des Jahres 2016 gestiegen.

Die kurzfristigen Schulden im Geschäftsjahr 2017 sind auf TEUR 9.073 (Vj. 8.136) angestiegen. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus dem Kauf der Bestandsimmobilie in Lage und einer damit übernommenen Verbindlichkeit. Gegenläufig sind die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 926 angestiegen. Die kurzfristigen Schulden sind vollständig durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurzfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2017 TEUR 12.266 (Vj. TEUR 11.519).

2.3 Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit resultierte im Wesentlichen aus dem Geschäft mit Handelsimmobilien TEUR 849 (Vj. TEUR 1.414). Ursächlich hierfür war die Zunahme der Forderungen gegen verbundene Unternehmen von TEUR 2.653 sowie gegenläufig die Abnahme der sonstigen Aktiva von TEUR 1.004 und Zunahme der Verbindlichkeiten und sonstigen Rückstellungen von TEUR 1.140.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug TEUR -3.594 (Vj. TEUR – 4.718) und ist hauptsächlich auf die Investitionen in das Sachanlagevermögen für den Kauf der Bestandsimmobilie in Lage und Mietereinbauten von insgesamt TEUR -644 sowie die Netto-Auszahlungen für die Ausleihungen an verbundene

Unternehmen von TEUR -2.941 zurückzuführen. Gegenläufig haben die Einzahlungen aus Dividendenausschüttungen von TEUR +50 sowie die erhaltenen Zinsen von TEUR +18 die Investitionstätigkeit positiv beeinflusst.

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug TEUR +1.316 (Vj. TEUR +4.804). Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr 2017 auf Netto (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) TEUR +4.065 (Vj. TEUR +4.259). Weiterhin wurden Finanzierungmittel bei Kreditinstituten für Finanzierung der eigenen Projekte von TEUR -1.323 getilgt. Des Weiteren waren gegenläufig die Zinszahlungen an Genussrechtsinhaber und an Kreditinstitute von TEUR -1.426 (TEUR -810) zu verzeichnen.

Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach TEUR -1.429 und führt zum 31. Dezember 2017 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 480. Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage Ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

4. Darstellung der Risiken und Chancen

4.1. Risikomanagement

DFK AG hat ein Risikomanagementsystem, das darauf ausgerichtet ist, die unternehmerischen Chancen und Risiken einem regelmäßigen Monitoring zu unterziehen. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt und wird über ihn regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Der Aufsichtsrat überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung, und Kommunikation

aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt.

Im Interesse der drei wesentlichen Interessengruppen: Kunden, Mitarbeiter, Kapitalgeber, verfolgt der Vorstand eine konservative, auf Nachhaltigkeit ausgelegte Risikostrategie.

Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendun-gen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der deutschen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können.

Für die Hotelanlage in Brasilien stehen der DFK AG zeitnah betriebswirtschaftliche Kennzahlen zur Verfügung. In Recife, Brasilien sind die wichtigsten Positionen mit deutschsprachigem Fachpersonal besetzt.

4.2. Risikofelder

4.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert. Im Wirtschaftsjahr 2017 hat die AG verstärkt die gestiegene Nachfrage nach Wohnungsneubauten bedient.

Die Hotelanlage Casa Blanca kann mit einer Vermietungsgröße von 115 Zimmern eine tragbare Bewirtschaftungsgrundlage mit der Zielausrichtung als Businesshotel aufweisen. Aufgrund der derzeitigen Strukturanpassung der brasilianischen Wirtschaft besteht weiterhin ein Ertrags- und Liquiditätsrisiko. Dem Ausfallrisiko der Forderungen aus Immobilienverkäufen wird größtenteils durch dingliche Absicherung begegnet.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7% bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Dies war bislang stets der Fall.

Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegt den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung

bei niedrigen Darlehenszinsen. Da es sich bei den veräußerten Immobilien überwiegend um vermietete Wohneinheiten handelt, liegt die Preisgestaltung bei Kauf und Verkauf als auch vom Mietspiegel außerhalb jeglicher „Überhitzung“. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern nach heutigen energetischen Standards im Großraum Hamburg.

4.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DFK ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das neue Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controlling-Maßnahmen begegnet.

4.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

4.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechend vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinha-ber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, dass mit einer 12monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann. Steuerliche und rechtliche Risiken in Bezug auf die Hotelanlage in Brasilien wurden seither mit landesüblicher Fachberatung begegnet.

4.2.5. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controlling-Verfahren.

4.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspa-pieren. Dadurch war das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (siehe 4.2.2). Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7 % erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen. Die neu gegründete Gesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG hat in 2017 eine neue Tranche für die Genussrechte beantragt und im Dezember 2017 gebilligt bekommen. Dadurch steht weiteres Genussrechtskapital zur Verfügung.

Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen. Bei den Pachtzahlungen aus Brasilien (Hotelanlage Casa Blanca) besteht im Verhältnis Euro zu Real weiterhin ein Währungsrisiko durch den sich abschwächenden Real.

4.3 Chancenbericht

Die DFK AG finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechts-kapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit 2015 auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstützt die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen. Das Geschäftsmodell wird verstärkt auch im Neubaugeschäft angewendet, um die derzeit günstige Zinssituation auszunutzen. Dies wird auch für die kommenden Jahre erwartet.

Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch den schnellen Wachstum und steigende Komplexität werden neue, erfahrende Fachmitarbeiter rekrutiert. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit die Projektverkäufe schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen.

Dadurch werden wiederrum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet.

Die Tochtergesellschaft MIAG GmbH verwaltet deutschlandweit bereits über 2.000 Wohnungen und wird durch Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch dadurch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden.

5. Bericht des Vorstandes über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen nach § 312 AktG

Es besteht ein Abhängigkeitsverhältnis zum Alleinaktionär Valeri Spady. Ein Be-herrschungs- oder Ergebnisabführungsvertrag besteht nicht und die DFK AG ist nicht eingegliedert. Der Vorstand hat daher gemäß § 312 AktG einen Bericht über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen für das abgeschlossene Geschäftsjahr aufgestellt. Der Vorstand hat am Ende des Berichts über die Beziehungen der Gesellschaft zu verbundenen Unternehmen im Berichtszeitraum folgende Erklärung nach § 312 Abs. 3 AktG abgegeben: »Die DFK Deutsches Finanzkontor AG hat nach den Umständen, die uns in dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden.«

6. Prognosebericht

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich nach Einschätzung der Experten der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG Hyp) weiterhin sehr positiv. Die solide Konjunktur, ein robuster Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung und niedrige Zinsen resultieren in hoher Nachfrage nach Wohnungen und gewerblichen Flächen sowie großer Kaufbereitschaft bei Investoren. Mieten und Immobilienpreise ziehen weiter an, während die Renditen für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien seit mehreren Jahren fallen.

In den letzten Jahren stieg die Einwohneranzahl um rund 1,5 Mio., wodurch sich die Knappheit am Wohnungsmarkt weiter verschärft hat. Das Wohnungsdefizit dürfte aktuell bundesweit bei mehr als einer Million Wohnungen liegen, davon betroffen sind insbesondere die Metropolen. Insgesamt besteht ein Bedarf von rund 400.000 Wohnungen jährlich. Die geschätzte Wohnungsbautätigkeit von aktuell 300.000 Einheiten bzw. 320.000 im Jahr 2018 würde den jährlichen Neubaubedarf nicht decken.

Die nachhaltig konstanten Marktbedingungen ergeben in den Geschäftsfeldern der DFK AG weiterhin Wachstumspotential. Durch das Niedrigzinsniveau an den Finanzmärkten besteht bei Anlegern unverändert das Bestreben, in Immobilien zu investieren und attraktiv verzinste Wertpapiere zu erwerben. Dadurch kann sich die Gesellschaft mit ihrem Handel mit Eigentumswohnungen vornehmlich in interessanten Nebenlagen am Markt gut positionieren. Bei der DFK AG selbst konnte das mögliche Handelsvolumen durch Genussrechtskapital nicht abgedeckt werden, sodass mittels Tochter- und Verbundgesellschaften günstige Bankfinanzierungen eingeworben wurden. Die DFK AG profitiert weiterhin aus dieser Konstellation durch die Bereitstellung von Know-how (Managementvergütung) und sieht sich vor dem Hintergrund der aktuellen und erwarteten Marktbedingungen auf dem Eigentums- sowie Neubaumarkt in ihrer Strategie bestätigt.

Da die Genussrechtsemission 2014 im Juli 2016 aufgrund gesetzlicher Vorgaben geschlossen werden musste, wird die DFK AG Finanzierungen mit zinsgünstigen Bankmitteln vor allem über Verbundunternehmen erschließen müssen, um das derzeit mögliche Handels- und Bauvolumen bedienen zu können.

Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen und guten Positionierung rechnet die DFK AG für das Geschäftsjahr 2018 insgesamt mit einer leichten Steigerung des Umsatzes als auch des Jahresüberschusses.

7. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt: