DGR Deutsche Genussrecht AG- Das Investment mit Totalverlustrisiko für den Anleger-Инвестиции с общим риском для инвестора

Mutig, das muss man dann einmal anmerken, ist das Unternehmen schon, denn Genussrechte gehören sicherlich nicht mehr zu den bevorzugten Anlageformen in Deutschland seit den Pleiten von Prokon und INFINUS. Bei diesen hatten Anleger weit über 1 Milliarde Euro mit Genussrechten verloren. Nun aber zum Unternehmen DGR Deutsche Genussrecht AG:

Das Unternehmen wurde laut aktuellem Unternehmensregisterauszug im Jahre 2016 neu eingetragen. Das Unternehmen selber hat somit keine eigene wirtschaftliche Historie. Als Anleger sollte man deshalb sehr vorsichtig mit einer Investition in dieses Investment sein. Den Vorstand der Gesellschaft kennt man allerdings schon seit geraumer Zeit aus anderen Firmen. Hier zum Beispiel aus der Nordstern Immobilien AG. Diese Gesellschaft wurde erst im Mai diesen Jahres gegründet. Interessanter ist dann sicherlich die DFK Bau GmbH. Hier gibt es eine Bilanz aus dem Jahre 2016. Seit langem ist man übrigens auch mit dem Unternehmen DFL Deutsches Finanz Kontor AG auf dem Markt. Diese Gesellschaft scheint nun auf dem „Weg nach unten zu sein“.

DGR Deutsche Genussrecht AG

Kaltenkirchen

Hinweisbekanntmachung gemäß § 9 Abs. 2 des Vermögensanlagengesetzes

Die DGR Deutsche Genussrecht AG, mit Sitz in Kaltenkirchen und eingetragener Geschäftsanschrift Gottlieb-Daimler-Straße 9, 24568 Kaltenkirchen, beabsichtigt, von ihr selbst ausgegebene Genussrechte öffentlich anzubieten. Ein vollständiger Verkaufsprospekt datiert 2. November 2017 (Datum der Prospektaufstellung) wird bei der DGR Deutsche Genussrecht AG, Gottlieb-Daimler-Straße 9, 24568 Kaltenkirchen, zur kostenlosten Ausgabe bereitgehalten. Darüber hinaus steht ein vollständiger Verkaufsprospekt auf der Internetseite der DGR Deutsche Genussrecht AG (www.dgrag.de) zum kostenlosen Download bereit.

DFK Deutsches Finanzkontor AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2016 bis zum 31.12.2016

Lagebericht

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Nach Angaben des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW) erlebt Deutschland seit drei Jahren einen ungewöhnlich ausgedehnten Aufschwung. Im 1. Halbjahr 2016 zog die Wirtschaftsleistung merklich an, wobei dem 1. Quartal 2016 mit einer Veränderung von 0,7% zum Vorquartal ein deutlich schwächeres 2. Quartal 2016 (0,4%) folgte. Die nachlassende Bauaktivität im Frühjahr sei laut IfW vor allem eine Reaktion auf eine witterungsbedingt sehr kräftige Expansion im Winter gewesen. Gleichwohl wies die rückläufige Wertschöpfung beim verarbeitenden Gewerbe auf eine ruhigere wirtschaftliche Gangart hin. Das IfW rechnet daher für 2016 mit einer Zunahme des Bruttoinlandsprodukts (BIP) preisbereinigt um voraussichtlich 1,9%, während die Bundesregierung in ihrer Herbstprojektion ein Wachstum von 1,8% erwartete, diese inzwischen jedoch auch auf 1,9% angehoben hat.

Wie schon im Vorjahr steigen seit Jahresbeginn 2016 die Angebotsmieten weiter stetig an, bundesweit laut IMX, dem Preisindex des Immobilienportals ImmobilienScout24, im Dezember 2016 um 5,8 Prozentpunkte (bzw. 4,7%) gegenüber dem Vorjahr. Der Eigentumswohnungsmarkt war laut ImmobilienScout24 durch extreme Preisentwicklungen gekennzeichnet. Die Zuwächse fielen entsprechend spürbar stärker als bei den Mieten aus. Die Preise für Neubauwohnungen erhöhten sich laut IMX im Vergleich zum Vorjahresmonat zuletzt im Dezember 2016 um 13,0 Prozentpunkte (bzw. 8,6%). Die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 19,6 Prozentpunkte (bzw. 13,8%). Diese Entwicklungen seien Ausdruck des niedrigen Zinsniveaus und der stark angespannten Wohnungsmärkte insbesondere in den Metropolregionen in Deutschland. Die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser koppeln sich immer weiter von der Mietpreisentwicklung ab, berichtet das unabhängige Forschungsinstitut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH (F+B). Dabei gewinne laut F+B der Trend der letzten Jahre noch an Dynamik und dokumentiere den anhaltenden Boom der Wohnimmobilie als Anlageobjekt, und dies zunehmend unabhängig von real erzielbaren Mieten.

Nach der Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 bestand aufgrund der neuen Regelungen zunächst Unsicherheit bei den Immobilien finanzierenden Banken, sodass die Kreditvergabe an die Eigennutzer und Kapitalanleger in der ersten Jahreshälfte 2016 schleppend verlief und somit sich Auswirkungen auf Verkaufsaktivitäten ergeben haben. Im Laufe des Geschäftsjahres 2016 haben sich viele Regelungen in der Wohnimmobilienkreditrichtlinie konkretisiert, wodurch die Kreditvergabe wieder anzog.

Die Tätigkeitsfelder der DFK AG konnten von der weiterhin positiven Wirtschafts- und Finanzlage und weiter steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitieren.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1 Allgemeines

Die DFK AG unterhält drei wesentliche Geschäftsfelder im Immobilienbereich, die mittels Finanzierung über die Platzierung von eigenen Genussrechten und Fremdfinanzierungen bei den Banken erfolgt. Der zunehmend wachsende Bedarf nach Immobilien und Neubauten seit Beginn der Bautätigkeit in 2014 hat im Jahr 2016 weiter dazu geführt, dass die Mittel aus dem Genussrechtskapital nicht mehr ausgereicht haben, um die Finanzierung der neuen Projekte abzudecken. Die DFK AG hat deshalb einerseits in 2016 die Finanzierung der eigenen Vorhaben durch Aufnahme der Bankkredite gedeckt und auf der anderen Seite die Entwicklung der neuen Projekte auf eigene Tochtergesellschaften und Projektgesellschaften verlagert, indem sie diesen Gesellschaften das Mezzaninekapital für die eigene Finanzierung und das etablierte Know-how in der Projektierung und die Verwaltung zur Verfügung gestellt hat.

Die Gesellschaft platziert seit 2006 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von € 60.000.000,00. Im Jahr 2014 erfolgte eine von der BaFin gebilligte Neuemission von zusätzlichen € 50.000.000,00 mit verschiedenen Anlagetypen. Die Mindestvertragsdauer bei der Neuemission, die sich auf 3 Vertragstypen bezieht, beträgt bei Typ A 5 Jahre, Typ B 12 Monate und Typ C 6 Monate. Die jährliche Verzinsung beträgt bei Typ A bis zu 7%, Typ B bis zu 5% und Typ C bis zu 3%. Seit der Erstemmission der Genussrechte hat die DFK AG die maximale Verzinsung der Genussrechte für die Anleger gewährleistet.

Nach § 32 Abs. 1a Satz 3 VermAnlG gilt nach Inkrafttreten des Kleinanlegerschutzgesetzes am 10.07.2015 für die Neuemission 2014 (Typ A/B/C) der DFK AG eine einjährige Übergangsfrist bis 10.07.2016 für die Neuausgabe von Genussrechten. Ab 11.07.2016 dürfen aus der Neuemission 2014 keine Genussrechte mehr ausgegeben werden. Bis zu diesem Datum abgeschlossene Ratenverträge bleiben davon unberührt und haben in 2016 die laufende Finanzierung der DFK AG gewährleistet. Darüber hinaus ist mit einer neu gegründeten Tochterfirma, DGR Deutsche Genussrecht AG, eine neue Tranche für die Zeichnung neuer Genussrechte in 2017 vorgesehen.

Der Vertrieb von Immobilien und Genussrechten wird nahezu vollständig durch das Vertriebsnetz der „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“ ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DFK AG als Aufwendungen ausgewiesen. Ein Schwerpunkt auf Vertriebsebene ist die fortwährende, planmäßige Aus- und Weiterbildung der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter, wodurch das Wachstum der DFK AG substanziell und fachlich begleitet wird. Daneben erfolgt der Vertrieb von Immobilien auch geringfügig durch freie Maklerfirmen.

Der Mitarbeiterstamm der Gesellschaft besteht aus qualifiziertem Personal, das in verschiedenen Fachabteilungen angesiedelt ist. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zur Fortbildung und Weiterentwicklung der Produkt- und Unternehmensmerkmale.

1.2.2 Geschäftsfelder

Immobilienhandel

Die DFK AG ist im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft erwirbt und handelt vorzugsweise mit vermieteten Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet.

Immobilienneubau

Seit 2014 ist der Neubau von Immobilien als neues Geschäftsfeld hinzugekommen. Die DFK AG hat im Jahr 2015 im Zentrum von Kaltenkirchen ein Grundstück erworben und mit 22 Eigentumswohnungen bebaut. Bis August 2016 sind bereits alle Wohnungen verkauft gewesen. Über die Verbundgesellschaft DFK Bau GmbH werden auch Neubauten von Immobilien in den Projektgesellschaften im Großraum Hamburg errichtet. Durch ihre langjährige Erfahrung fungiert die DFK AG als Service- und Projektierungsgesellschaft sowie als Kapitalgeber für die Projektgesellschaften. Dabei werden von der DFK AG die Projektierungs- und Zinserträge erzielt. Auch Neubau-Immobilien werden nach dem Verkauf durch die MIAG GmbH verwaltet.

Hotelanlage Casa Blanca

Die DFK AG besitzt in Brasilien eine Hotelanlage mit 115 Zimmern in der Nähe der Großstadt Recife direkt mit Zugang zum Atlantik. Die Hotelanlage wird an eine brasilianische Betreibergesellschaft zu einer jährlichen Anfangspacht von € 360.000 verpachtet.

Holding

Die DFK AG hält mehrere 100%-ge Beteiligungen an Kapitalgesellschaften:

a) MIAG GmbH

Die MIAG GmbH verwaltet mehr als 2.000 Eigentumswohnungen und übernimmt Mietsonderverwaltung für Eigentümer der Wohnungen.

b) Top Trade Real Estate

Ende 2013 hat die DFK AG eine Immobiliengesellschaft erworben, die in Osteuropa Gewerbeimmobilien hält. Der Jahresüberschuss des Jahres 2015 wurde vollständig in 2016 als Dividende an die DFK AG ausgeschüttet.

c) Immo-Nord GmbH

Im Mai 2015 gründete die DFK AG die Immo-Nord GmbH. Die GmbH betreibt Immobilienhandel.

d) DGR Deutsche Genussrecht AG

Die DGR Deutsche Genussrecht AG wurde in 2016 mit einem Grundkapital von T€ 1.000 gegründet. Die Gesellschaft hat eine neue Genussrechtstranche beantragt. Die Billigung der BaFin wird in der zweiten Jahreshälfte 2017 erwartet.

Weiterhin übernimmt die DFK AG zentralisierte Dienstleistungen (z.B. Buchhaltung, IT-Infrastruktur, Projektierung etc.) für einige Tochtergesellschaften und Verbundunternehmen und erzielt dabei Erträge.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse mit T€ 12.392 sind gegenüber dem Vorjahr mit T€ 18.779 um T€ 6.387 (-34%) erwartungsgemäß gesunken, da die DFK AG weite Teile des Immobiliengeschäftes auf die Tochter- und Verbundunternehmen verlagert hat. Die Minderumsätze betreffen somit in erster Linie den Immobilienhandel (T€ -7.436). Kompensierend sind erwartungsgemäß die Erlöse aus Projektierungs- und Dienstleistungsverträgen sowie aus sonstigen Erlösen um (T€ +1.097) gestiegen. Die Bruttomarge (Umsatzerlöse abzüglich Materialaufwand) von T€ 3.066 ist zwar gegenüber dem Vorjahr (T€ 3.303) gesunken, dafür aber relativ um 7%-Punkte gestiegen. Somit sind die direkten Einsatzkosten überproportional zum Rückgang der Umsatzerlöse gesunken.

Die Personalaufwendungen sind hauptsächlich durch den Anstieg der Anzahl der Mitarbeiter in der Verwaltung (2016: 33, Vj. 22) von T€ 534 auf T€ 700 (+31%) gestiegen. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind bereinigt um den Sondereffekt des Vorjahres von T€ 536 (Abschreibungen auf Forderungen) geringfügig um T€ 69 gesunken.

Insgesamt ist das EBIT (Ergebnis vor Zinsen, Beteiligungserträgen und Steuern) trotz gesunkener Umsätze und gestiegener Personalaufwendungen nur geringfügig um T€ 22 auf T€ 1.772 (Vj. T€ 1.796) gesunken. Die EBIT Rendite (Verhältnis von EBIT zum Umsatz) hat sich aber um 4%-Punkte gegenüber dem Vorjahr auf 14% in 2016 erhöht.

Das Finanzergebnis (T€ -1.203) hat sich gegenüber dem Vorjahr (T€ -1.379) insgesamt um T€ 176 (+13%) verbessert. Die Beteiligungserträge des Geschäftsjahres 2016 von T€ 190 beinhalten die Ausschüttungen der Tochterunternehmen Top Trade Real Estate (T€ 140; Vj. T€ 140) und der MIAG GmbH (T€ 50; Vj. T€ 0). Die Zinserträge sind im Wesentlichen aufgrund von gestiegenen Ausleihungen an verbundene Unternehmen und Projektgesellschaften gestiegen. Die Zinsaufwendungen resultieren im Wesentlichen aus den Zinsen auf gezeichnete Genussrechte T€ 1.962 (Vj. T€ 1.556) und haben sich korrespondierend zur Entwicklung des Genussrechtskapitals erhöht.

Das Ergebnis vor Steuern von T€ 569 (Vj. T€ 416) war im Geschäftsjahr 2016 aufgrund von gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen der Zinsaufwendungen stärker mit Steuern belastet als im Vorjahr. Die Steuerquote verhält sich von 36% in 2016 zu 32% im Vorjahr.

Die Ertragslage 2016 der Gesellschaft ist durch weiteres Wachstum geprägt. Die DFK AG hat das verringerte Handelsvolumen im Geschäftsjahr 2016 erfolgreich durch höhere Bruttomarge und verbesserte Profitabilität aufgefangen und ist für die künftige Entwicklung gut aufgestellt.

Das Geschäftsjahr 2016 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von T€ 366 gegenüber dem Vorjahr mit T€ 280 abgeschlossen.

2.2 Vermögenslage

	31.12.2016		31.12.2015
	T€	%	T€	%
Langfristiges Vermögen	17.570	47,0	12.021	37,2
Kurzfristiges Vermögen	19.650	53,0	20.318	62,8
Aktiva	37.220	100,0	32.339	100,0
Eigenkapital	29.084	78,1	21.352	66,0
Langfristige Schulden	0	0,0	0	0,0
Kurzfristige Schulden	8.136	21,9	10.987	34,0
Passiva	37.220	100,0	32.339	100,0

Das Gesamtvermögen von DFK AG ist im Vergleich zum Vorjahr mit T€ 37.220 um T€ 4.881 gestiegen. Das langfristige Vermögen ist durch Sachanlagevermögen von T€ 7.534 durch Errichtung der Hotelanlage in Brasilien gekennzeichnet. Weiterhin sind im Wesentlichen die Buchwerte von Anteilen an verbundenen Unternehmen von T€ 2.050 (Vj. 1.050) sowie Ausleihungen von T€ 7.321 (Vj. 2.608) ausgewiesen. Das langfristige Vermögen erhöhte sich insbesondere aufgrund des Anstiegs der Ausleihungen an verbundene Unternehmen für die Finanzierung der eigenen Neubauprojekte. Die Ausleihungen wurden durch das eingeworbene Genussrechtskapital finanziert. Weiterhin gründete die DFK AG im Jahr 2016 eine neue Tochtergesellschaft (DRG Deutsche Grundvermögen AG) mit einem Grundkapital von T€ 1.000. Investitionen in das Sachanlagevermögen waren in 2016 von untergeordneter Bedeutung. Das langfristige Vermögen war vollständig durch das Eigenkapital gedeckt.

Der Rückgang des kurzfristigen Vermögens resultiert im Wesentlichen aus Verringerung des Bestandes an Handelsimmobilien sowie aus Rückgang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Gegenläufig sind die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sowie der Bestand an liquiden Mitteln angestiegen.

Der Anstieg des Eigenkapitals um T€ 7.733 auf T€ 29.084 im Vergleich zum Vorjahr ist überwiegend auf die Nettoveränderung des Genussrechtskapitals von T€ 7.367. Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2016 ist auf 78,1% im Vergleich zu 66,0 % am Ende des Jahres 2015 gestiegen.

Die kurzfristigen Schulden im Geschäftsjahr 2016 sind auf T€ 8.136 (Vj. 10.987) gesunken. Diese Veränderung resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (T€ -2.124) sowie sonstiger Verbindlichkeiten (T€ -977). Gegenläufig sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten für die Finanzierung eigener Projekte um T€ +1.355 auf T€ 2.900 angestiegen. Die kurzfristigen Schulden sind vollständig durch kurzfristiges Vermögen gedeckt. Das Netto Working-Capital (Saldo aus kurzfristigem Vermögen und kurzfristigen Schulden) beträgt zum 31. Dezember 2016 T€ 11.519 (Vj. T€ 9.331).

2.3 Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit resultierte im Wesentlichen aus dem Geschäft mit Handelsimmobilien und verbesserte sich gegenüber Vorjahr auf erfreuliche positive T€ 1.414 (Vj. -1.918). Ursächlich hierfür war insbesondere die Abnahme des Vorratsbestandes gegenüber dem Vorjahr um T€ 2.744 Mio. Gegenläufig war im Wesentlichen die Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen zu verzeichnen.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit betrug T€ – 4.718 (Vj. T€ 2.324) und ist hauptsächlich auf die Investitionen in das Finanzanlagevermögen mit Neugründung der DGR Deutsche Genussrecht AG (T€ -1.000) und ausgereichte Ausleihungen an verbundene Unternehmen (T€ -3.758) zurückzuführen. Gegenläufig haben die Einzahlungen aus Dividendenausschüttungen von T€ +63 die Investitionstätigkeit positiv beeinflusst.

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit betrug T€ +4.804 (Vj. +1.777). Die Kapitalzuführung aus Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr 2016 auf Netto (Saldo aus Ein- und Auszahlungen) T€ +4.259. Weiterhin wurden zusätzliche Finanzierungmittel bei Kreditinstituten für Finanzierung der eigenen Projekte von T€ +1.355 aufgenommen. Gegenläufig waren die Zinszahlungen an Genussrechtsinhaber und an Kreditinstitute von T€ -810 zu verzeichnen.

Die gesamte Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt demnach T€ +1.500 und führt zum 31. Dezember 2016 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von T€ 1.910. Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten und Kassenbestände.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage Ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

4. Darstellung der Risiken und Chancen

4.1. Risikomanagement

DFK AG hat ein Risikomanagementsystem, das darauf ausgerichtet ist, die unternehmerischen Chancen und Risiken einem regelmäßigen Monitoring zu unterziehen. Dabei werden Risiken als mögliche künftige Entwicklungen oder Ereignisse, die zu einer für das Unternehmen negativen Prognose bzw. Zielabweichung führen können, definiert, während Chancen als positive Abweichungen im Vergleich zu einem erwarteten Ergebnis gesehen werden.

Organisatorisch ist das Risikomanagement unmittelbar beim Vorstand angesiedelt und wird über ihn regelmäßig auf seine Wirksamkeit überprüft. Er entscheidet über die Aufbau- und Ablauforganisation des Risikomanagements und die Ausstattung mit Ressourcen. Er verabschiedet die Ergebnisse des Risikomanagements und berücksichtigt diese bei der Unternehmenssteuerung. Bei Bedarf werden Experten hinzugezogen. Der Aufsichtsrat überwacht die Wirksamkeit des Risikomanagementsystems. Die Führungskräfte der ersten Ebene unterhalb des Vorstands sind als Risikoverantwortliche benannt und übernehmen in dieser Rolle die Verantwortung für die Identifizierung, Bewertung, und Kommunikation aller wesentlichen Risiken in ihrem Verantwortungsbereich. Die Besprechung und Kommunikation findet in regelmäßigen Abteilungsleitermeetings statt.

Im Interesse der drei wesentlichen Interessengruppen: Kunden, Mitarbeiter, Kapitalgeber, verfolgt der Vorstand eine konservative, auf Nachhaltigkeit ausgelegte Risikostrategie.

Die IT-Infrastruktur ist vollständig etabliert und stabil. Diese wird zentral durch erfahrene Mitarbeiter am Standort in Kaltenkirchen betrieben. Die IT-Anwendungen werden regelmäßig auf Sicherheit, Stabilität und Effizienz überprüft und bei Bedarf aktualisiert und angepasst. Das Rechnungswesen der deutschen Tochtergesellschaften und verbundenen Unternehmen wird zentral am Standort Kaltenkirchen in DATEV durchgeführt und eng überwacht. Die Controlling-Abteilung führt die Soll-Ist Analysen und Budgetüberwachung durch und berichtet regelmäßig an den Vorstand. Die Liquiditätsplanung wird ebenfalls fortlaufend überwacht, damit die Gesellschaften ihren finanziellen Verpflichtungen rechtzeitig und jederzeit nachkommen können.

Für die Hotelanlage in Brasilien stehen der DFK AG zeitnah betriebswirtschaftliche Kennzahlen zur Verfügung. In Recife, Brasilien sind die wichtigsten Positionen mit deutschsprachigem Fachpersonal besetzt.

4.2. Risikofelder

4.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind mit ihrer wahrscheinlichen Auswirkung berücksichtigt. Das allgemeine Geschäftsrisiko der Gesellschaft wird durch das Betreiben mehrerer Sparten verringert. Im Wirtschaftsjahr 2016 hat die AG verstärkt die gestiegene Nachfrage nach Wohnungsneubauten bedient.

Die Hotelanlage Casa Blanca kann mit einer Vermietungsgröße von 115 Zimmern eine tragbare Bewirtschaftungsgrundlage mit der Zielausrichtung als Businesshotel aufweisen. Aufgrund der derzeitigen Strukturanpassung der brasilianischen Wirtschaft besteht weiterhin ein Ertrags- und Liquiditätsrisiko. Dem Ausfallrisiko der Forderungen aus Immobilienverkäufen wird größtenteils durch dingliche Absicherung begegnet.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7% bleibt als monatliche Fixkosten weiterhin ein wirtschaftliches Risiko. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7% bei entsprechend positiver Geschäftslage der DFK AG. Dies war bislang stets der Fall.

Der Immobilienhandel und der Bau neuer Immobilien unterliegt den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen. Da es sich bei den veräußerten Immobilien überwiegend um vermietete Wohneinheiten handelt, liegt die Preisgestaltung bei Kauf und Verkauf als auch vom Mietspiegel außerhalb jeglicher „Überhitzung“. Die verkauften Immobilien werden regelmäßig von Durchschnittsverdienern bewohnt. Insoweit vertreibt die DFK AG bezahlbaren Wohnraum. Gleiches gilt für den Bau und Vertrieb von Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Einfamilienhäusern nach heutigen energetischen Standards im Großraum Hamburg.

4.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DFK ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten. Es besteht das Risiko, dass einzelne Immobilien nicht innerhalb eines Jahres am Markt abgesetzt werden können, wobei die Mieterträge das Risiko relativieren. Das neue Betätigungsfeld Immobilienneubau unterliegt grundsätzlich auch dem Herstellungsrisiko. Diesem Risiko wird mit einer laufenden Überwachung und diversen Controllingmaßnahmen begegnet.

4.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der volumenstarke Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen. Soweit eine Kaufpreisforderung bei Immobilien nicht realisiert werden kann, erfolgt die Rückabwicklung des Vertrages. Erfahrungsgemäß kann die Immobilie dann weiterveräußert werden.

4.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert. Dem Risiko von überdurchschnittlich ausgeübten Sonderkündigungsrechten stehen entsprechend vertragliche Vereinbarungen mit den Genussrechtsinhabern gegenüber. Demzufolge haben Genussrechtsinhaber des Typ A nur ein einmaliges Sonderkündigungsrecht, dass mit einer 12-monatigen Kündigungsfrist zu einem bestimmten vorgezogenen Stichtag ausgeübt werden kann. Steuerliche und rechtliche Risiken in Bezug auf die Hotelanlage in Brasilien wurden seither mit landesüblicher Fachberatung begegnet.

4.2.5. Beteiligungsrisiken

Die Beteiligungen werden durch ein zentrales Rechnungswesen am Sitz der DFK AG zeitnah überwacht. Es bestehen durchgehend Geschäftsführeridentitäten. Die Beteiligungsgesellschaften unterliegen einem monatlichen Controllingverfahren.

4.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DFK AG erzielt Zuflussüberschüsse aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch war das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab. Dementsprechend gestalten sich die Risiken aus der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt (siehe 4.2.2). Da die Verzinsung der Genussrechte bis zu einem Zinssatz von 7% erfolgt, kann die Zins- und somit auch die Liquiditätsbelastung bei Bedarf reduziert werden. Die DFK AG war bis jetzt in der Lage und plant auch für die Zukunft die Maximalverzinsung zu zahlen. Die neu gegründete Gesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG hat in 2017 eine neue Tranche für die Genussrechte beantragt. Dadurch wird weiteres Genussrechtskapital zur Verfügung stehen.

Weiterhin kann die Gesellschaft auf die günstigen Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen. Bei den Pachtzahlungen aus Brasilien (Hotelanlage Casa Blanca) besteht im Verhältnis Euro zu Real weiterhin ein Währungsrisiko durch den sich abschwächenden Real.

4.3 Chancenbericht

Die DFK AG finanzierte ihren Immobilienhandel grundsätzlich mit Genussrechtskapital. Um das derzeit mögliche Handelsvolumen abdecken zu können, werden seit 2015 auch günstige Bankmittel eingesetzt. Durch den Einsatz von Verbundunternehmen kann das Handelsvolumen erheblich gesteigert werden, da hier die Projektfinanzierung mittels Bankdarlehen einfacher zu steuern ist. Die DFK AG unterstütz die Verbundunternehmen mit ihrem Know-how und erzielt dadurch ertragreiche Managementvergütungen. Das Geschäftsmodell wird verstärkt auch im Neubaugeschäft angewendet, um die derzeit günstige Zinssituation auszunutzen. Dies wird auch für die kommenden Jahre erwartet.

Die DFK AG verfügt über langjährige Erfahrung in Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und hat über die Jahre das notwendige Know-how aufgebaut und sich auf dem Markt bereits bewiesen. Durch den schnellen Wachstum und steigende Komplexität werden neue, erfahrende Fachmitarbeiter rekrutiert. Dadurch erwartet die Gesellschaft nachhaltiges Wachstum bei effektiven und effizienten Prozessabläufen, die auch zur Steigerung der Profitabilität führen können.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk bietet die Möglichkeit die Projektverkäufe schneller zu realisieren und somit die starke Kapitalbindung in den Immobilienprojekten abzubauen. Das könnte kurz- und mittelfristig zum schnelleren Rückführen der Immobilienkredite und somit zur Reduktion der Zinsbelastung sowie zur schnelleren Freisetzung von Eigenmitteln für neue Projekte führen. Dadurch werden wiederrum weitere Wettbewerbs- und Liquiditätsvorteile erwartet.

Die Tochtergesellschaft MIAG GmbH verwaltet deutschlandweit bereits über 2.000 Wohnungen und wird durch Expansion im Immobilien- und Neubaugeschäft wesentliche Verwaltungsbestände bekommen. Da die Gesellschaft bereits jetzt profitabel ist, können auch dadurch in der Zukunft höhere nachhaltige Gewinne realisiert werden.

5. Prognosebericht

Laut Prognose des Instituts für Weltwirtschaft Kiel (IfW) trotzt die deutsche Konjunktur den Gegenwinden aus dem Ausland. Nach einem etwas schwächeren Wachstum der Deutschen Wirtschaft von 1,7% in 2017 sollte sich das Wachstum jedoch 2018 wieder auf 2,0% erhöhen. Ursache für das erwartete langsamere Wachstum im Verlauf von 2017 seien temporär wirkende Faktoren wie das Brexit-Votum. Die Bundesregierung hingegen erwartet in ihrer Jahresprojektion 2017 mit 1,4% einen geringeren Anstieg des Bruttoinlandsprodukts als das IfW.

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich nach Einschätzung der Experten der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG Hyp) weiterhin sehr positiv. Die solide Konjunktur, ein robuster Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerungszahlen durch Zuwanderung und niedrige Zinsen resultieren in hoher Nachfrage nach Wohnungen und gewerblichen Flächen sowie großer Kaufbereitschaft bei Investoren. Mieten und Immobilienpreise ziehen weiter an, während die Renditen für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien seit mehreren Jahren fallen.

Nach Einschätzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. (GdW) werden in den kommenden Jahren jährlich mindestens 400.000 neue Wohnungen benötigt, davon 80.000 Sozialwohnungen und mindestens weitere 60.000 Wohnungen im preisgünstigen Segment. Trotz gestiegener Bautätigkeit entstehen immer noch zu wenig neue Wohnungen.

Die nachhaltig konstanten Marktbedingungen ergeben in den Geschäftsfeldern der DFK AG weiterhin Wachstumspotential. Durch das Niedrigzinsniveau an den Finanzmärkten besteht bei Anlegern unverändert das Bestreben, in Immobilien zu investieren und attraktiv verzinste Wertpapiere zu erwerben. Dadurch kann sich die Gesellschaft mit ihrem Handel mit Eigentumswohnungen vornehmlich in interessanten Nebenlagen am Markt gut positionieren. Bei der DFK AG selbst konnte das mögliche Handelsvolumen durch Genussrechtskapital nicht abgedeckt werden, sodass mittels Tochter- und Verbundgesellschaften günstige Bankfinanzierungen eingeworben wurden. Die DFK AG profitiert weiterhin aus dieser Konstellation durch die Bereitstellung von Know-how (Managementvergütung).

Da die Genussrechtsemission 2014 im Juli 2016 aufgrund gesetzlicher Vorgaben geschlossen werden musste, wird die DFK AG Finanzierungen mit zinsgünstigen Bankmitteln erschließen müssen, um das derzeit mögliche Handels- und Bauvolumen bedienen zu können. Des Weiteren hat die Tochtergesellschaft DGR Deutsche Genussrecht AG mit einem Grundkaptal von T€ 1.000 eine Genussrechttranche mit einem Emissionsvolumen von T€ 50.000 beantragt. Die Billigung dieser Tranche wird im zweiten Halbjahr 2017 erwartet.

Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen und guten Positionierung rechnet die DFK AG für das Geschäftsjahr 2017 insgesamt mit einer leichten Steigerung des Umsatzes als auch des Jahresüberschusses.

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

• Feste Vergütungen	T€ 187	Anzahl: 6
• Variable Vergütungen	T€ 58	Anzahl: 1
• Gewinnbeteiligungen	T€ 0	Anzahl: 0

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt:

• Führungskräfte	T€ 269
• Mitarbeiter	T€ 53

 

Bilanz

Aktiva

	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
A. Anlagevermögen	17.132.371,58	11.673.026,44
I. Immaterielle Vermögensgegenstände	108.101,00	119.112,00
1. entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutz- und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	3.920,00	3.859,00
2. Geschäfts- oder Firmenwert	104.181,00	115.253,00
II. Sachanlagen	7.616.096,77	7.659.363,77
1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	7.534.068,77	7.560.160,77
2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	82.028,00	99.203,00
III. Finanzanlagen	9.408.173,81	3.894.550,67
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	2.050.000,00	1.250.000,00
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	6.741.937,08	499.612,94
3. Wertpapiere des Anlagevermögens	37.163,66	37.163,66
4. sonstige Ausleihungen	579.073,07	2.107.774,07
B. Umlaufvermögen	19.852.017,64	20.492.145,51
I. Vorräte	2.563.838,75	5.307.887,49
1. fertige Erzeugnisse und Waren	2.560.628,75	5.307.887,49
2. geleistete Anzahlungen	3.210,00	0,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände	15.378.662,92	14.774.435,10
1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen	6.827.077,61	10.137.293,20
2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen	4.571.312,44	1.858.338,17
3. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	0,00	46.103,32
4. sonstige Vermögensgegenstände	3.980.272,87	2.732.700,41
III. Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks	1.909.515,97	409.822,92
C. Rechnungsabgrenzungsposten	235.377,56	173.596,92
Bilanzsumme, Summe Aktiva	37.219.766,78	32.338.768,87
Passiva
	31.12.2016 EUR	31.12.2015 EUR
A. Eigenkapital	29.084.090,57	21.351.518,70
I. gezeichnetes Kapital	100.000,00	100.000,00
II. Genussrechtskapital mit EK-Charakter	27.060.368,53	19.693.633,44
III. Gewinnrücklagen	1.557.885,26	1.278.250,81
1. gesetzliche Rücklage	13.614,22	13.614,22
2. andere Gewinnrücklagen	1.544.271,04	1.264.636,59
IV. Jahresüberschuss	365.836,78	279.634,45
B. Rückstellungen	1.564.201,30	2.706.833,90
1. Steuerrückstellungen	135.382,68	73.638,87
2. sonstige Rückstellungen	1.428.818,62	2.633.195,03
C. Verbindlichkeiten	6.571.474,91	8.280.416,27
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.900.000,00	1.544.750,00
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	85.801,82	2.209.974,04
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	37.052,61	0,00
4. sonstige Verbindlichkeiten	3.548.620,48	4.525.692,23
davon aus Steuern	8.000,11	6.343,18
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit	0,00	247,11
Bilanzsumme, Summe Passiva	37.219.766,78	32.338.768,87

Gewinn- und Verlustrechnung

	1.1.2016 – 31.12.2016 EUR	1.1.2015 – 31.12.2015 EUR
1. Umsatzerlöse	12.392.402,99	18.778.791,97
2. sonstige betriebliche Erträge	132.307,64	379.870,87
3. Materialaufwand	9.326.333,92	15.475.715,39
a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren	6.207.737,49	11.559.302,12
b) Aufwendungen für bezogene Leistungen	3.118.596,43	3.916.413,27
4. Personalaufwand	699.999,22	534.285,74
a) Löhne und Gehälter	611.838,20	473.949,37
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung	88.161,02	60.336,37
5. Abschreibungen	267.052,72	290.583,97
a) Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen	267.052,72	290.583,97
6. sonstige betriebliche Aufwendungen	458.950,12	1.063.482,47
7. Erträge aus Beteiligungen	190.000,00	140.000,00
8. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens	755.796,54	0,00
davon aus verbundenen Unternehmen	755.796,54	0,00
9. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge	176.541,04	213.958,33
davon aus Abzinsung	85.305,00	0,00
10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen	2.325.766,86	1.733.059,84
11. Steuern vom Einkommen und Ertrag	203.108,59	135.859,31
12. Ergebnis nach Steuern	365.836,78	279.634,45
13. Jahresüberschuss	365.836,78	279.634,45

Kapitalflussrechnung

	2016 EUR
1. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
Periodenergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von Minderheitsgesellschaftern) vor außerordentlichen Posten	365.836,78
Abschreibungen (+)/Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens	267.052,72
Zunahme (+)/Abnahme (-) der Rückstellungen	-969.140,03
Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen (+)/Erträge (-)	-107.346,33
Gewinn (-)/Verlust (+) aus Anlageabgängen	-189.120,00
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva	3.244.281,32
Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva	-2.334.599,28
Zinsaufwendungen (+) / Zinserträge (-)	1.393.429,28
Sonstige Beteiligungserträge (-)	-190.000,00
Ein- (+) und Auszahlungen (-) aus außerordentlichen Posten	0,00
Ertragsteuerzahlungen (+ / -)	-66.146,24
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit	1.414.248,22
2. Cashflow aus der Investitionstätigkeit
Einzahlungen (+) aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens	345.000,00
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen	-366.477,91
Einzahlungen (+) aus Abgängen von Gegenständen des immateriellen Anlagevermögens	3,00
Auszahlungen (-) für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen	-2.179,81
Einzahlungen (+) aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens	0,00
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen	-4.757.826,60
Einzahlungen (+) aus dem Verkauf von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten	0,00
Auszahlungen (-) aus dem Erwerb von konsolidierten Unternehmen und sonstigen Geschäftseinheiten	0,00
Einzahlungen (+) aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition	0,00
Auszahlungen (-) aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition	0,00
Erhaltene Zinsen (+)	0,00
Erhaltene Dividenden (+)	63.000,00
Cashflow aus der Investitionstätigkeit	-4.718.481,32
3. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
Einzahlungen (+) aus Eigenkapitalzuführungen	4.258.646,78
Auszahlungen (-) an Unternehmenseigner	0,00
Einzahlungen (+) aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten	1.355.250,00
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten	0,00
Gezahlte Zinsen (-)	-809.970,63
Gezahlte Dividenden (-)
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit	4.803.926,15
4. Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds (Zwischensummen 1 – 3)	1.499.693,05
Wechselkurs-, konsolidierungskreis- und bewertungsbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds	0,00
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode	409.822,92
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	1.909.515,97
5. Zusammensetzung des Finanzmittelfonds
Liquide Mittel	1.909.515,97
Kredite	0,00
Wertpapiere	0,00
Kurzfristige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	0,00
Finanzmittelfonds am Ende der Periode	1.909.515,97

Anhang

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286, 288 HGB zulässigerweise Gebrauch gemacht.

Registerinformationen

Die Gesellschaft ist unter der Firma DFK Deutsches Finanzkontor AG mit Sitz in Kaltenkirchen im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel unter der Nummer HRB 6936 eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig vorgenommen.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte und Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zu den niedrigeren Marktpreisen angesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist ggf. durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind abgezinst.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 EUR.. Wenn die Anforderungen für den Ausweis als Eigenkapital nicht erfüllt sind, werden die Genussrechte in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Geschäfts- und Firmenwert aus dem Kauf der Star Group AG werden über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben, da zum Zeitpunkt des Erwerbs die Nutzungsdauer auf die 15 Jahre geschätzt wurde und sich aktuell nicht verändert hat.

Die Ausleihungen enthalten solche an Verbundunternehmen in Höhe von EUR 6.742 (Vj. TEUR 500).

Die im Vorjahr unter Beteiligungen ausgewiesenen Anteile an Tochterunternehmen wurden zum 31. Dezember 2016 unter Anteilen an verbundenen Unternehmen ausgewiesen.

Angaben zum Anteilsbesitz

	Währung	Beteiligung %	Eigenkapital in TEUR	Ergebnis in TEUR
Inland
MIAG GmbH, Kaltenkirchen	EUR	100	81	61
Immo-Nord GmbH, Kaltenkirchen	EUR	100	75	3
DGR Deutsche Genussrecht AG, Kaltenkirchen	EUR	100	1.000	-2
Ausland
Top Trade Real Estate GmbH, Ukraine	EUR	100	1.207	115

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände enthalten TEUR 482 (Vj. TEUR 1.028) Forderungen gegen Gesellschafter. Die Forderungen gegen Verbundunternehmen betreffen in Höhe von TEUR 4.568 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von TEUR 438 (Vj. TEUR 348) enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin enthalten sind abgegrenzte Mietgarantien gegenüber MIAG GmbH, Kaltenkirchen von TEUR 192 sowie ein Disagio auf Darlehen von TEUR 44.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 100,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG). Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 27.060 (Vj. TEUR 19.694) eingezahlt. Diese Genussrechte haben eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren.

Die Hauptversammlung hat beschlossen den Vorjahresüberschuss von TEUR 280 in die Gewinnrücklagen einzustellen. Somit sind die Gewinnrücklagen von TEUR 1.265 auf TEUR 1.544 angestiegen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden im Wesentlichen (TEUR 869) für Nebenkosten von Immobilien Ein- und Verkäufen (GrESt, Maklercourtagen, Finanzierungskosten sowie Gerichts- und Notarkosten) sowie für noch durchzuführende Baumaßnahmen (TEUR 705) gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel im Einzelnen dargestellt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen in Höhe von TEUR 41 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

	31.12.2016
	Restlaufzeit			gesamt
	bis 1 Jahr EUR	von 1 bis 5 Jahren EUR	über 5 Jahre EUR	EUR
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	2.900.000,00	0,00	0,00	2.900.000,00
2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	85.801,82	0,00	0,00	85.801,82
3. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	37.052,61	0,00	0,00	37.052,61
4. Sonstige Verbindlichkeiten	3.548.620,48	0,00	0,00	3.548.620,48

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind TEUR 2.900 durch Grundpfandrechte sowie selbstschuldnerische Bürgschaft des Alleinaktionärs gesichert.

Sonstige betriebliche Erträge

Bei den Erträgen in Höhe von TEUR 132 handelt es sich im Wesentlichen um die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 107).

Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen beinhalten Gewinnausschüttungen der Tochterunternehmen Top Trade Real Estate (TEUR 140) und der MIAG GmbH (EUR 50)

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Zinserträge auf die Ausleihungen von TEUR 45 wurden im Vorjahr in den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen ausgewiesen.

Gewinnverwendungsbeschluss/Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, den Jahresüberschuss von TEUR 366 in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Sonstige Angaben

Vorstand

Valeri Spady (Vorsitzender), Bank- und Versicherungsbetriebswirt, Kaltenkirchen

Andreas Hettich, Sozialversicherungsfachmann, Vellmar

Waldemar Spady, Dipl.-Betriebswirt, Quickborn

Aufsichtsrat

Eduard Schmidt (Vorsitzender)

Sergej Wagner (stelv. Vorsitzender)

Vitali Bühler

Die Gesamtbezüge des Vorstandes betrugen in 2016 TEUR 242.

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2016 auf TEUR 16.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Arbeitnehmeranzahl betrug im Geschäftsjahr 2016 32 (Vj. 22) Mitarbeiter, davon 12 weiblich und 20 männliche Arbeitnehmer.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

 

Anlagespiegel

	Anschaffungs-, Herstellungskosten 01.01.2016 EUR	Zugänge EUR	Abgänge/ Umbuchungen EUR	kumulierte Abschreibungen 31.12.2016 EUR	Buchwert 31.12.2016 EUR	Abschreibungen Geschäftsjahr EUR
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten	19.211,02	2.179,81	13.663,53	3.807,30	3.920,00	2.115,81
Geschäfts- oder Firmenwert	166.000,00	0,00	0,00	61.819,00	104.181,00	11.072,00
Summe immaterielle Vermögensgegenstände	185.211,02	2.179,81	13.663,53	65.626,30	108.101,00	13.187,81
Sachanlagen
Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken	8.187.481,13	290.127,00	164.660,45	778.878,91	7.534.068,77	160.379,00
andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	456.538,23	76.350,91	177.636,29	273.224,85	82.028,00	93.485,91
Summe Sachanlagen	8.644.019,36	366.477,91	342.296,74	1.052.103,76	7.616.096,77	253.864,91
Finanzanlagen
Anteile an verbundenen Unternehmen	1.250.000,00	1.000.000,00	-200.000,00	0,00	2.050.000,00	0,00
Ausleihungen an verbundene Unternehmen	499.612,94	11.400.451,83	5.158.127,69	0,00	6.741.937,08	0,00
Wertpapiere des Anlagevermögens	37.163,66	0,00	0,00	0,00	37.163,66	0,00
sonstige Ausleihungen	2.107.774,07	887.136,25	2.615.837,25	0,00	579.073,07	0,00
			200.000,00
Summe Finanzanlagen	3.894.550,67	13.287.588,08	7.773.964,94	0,00	9.408.173,81	0,00
Summe Anlagevermögen	12.723.781,05	13.656.245,80	8.129.925,21	1.117.730,06	17.132.371,58	267.052,72

Bericht des Aufsichtsrats

Bericht des Aufsichtsrats für das Jahr 2016 – Tätigkeitsbericht

Der Aufsichtsrat hat seine ihm obliegenden Aufgaben im Geschäftsjahr 2016 nach Gesetz sowie Satzung auf der Grundlage seiner Geschäftsordnung wahrgenommen sowie die Vorstände überwacht und beratend begleitet. Die Einbindung des Aufsichtsrates in die Entscheidungsprozesse der Geschäftsführung war sachgerecht.

Während der Berichtszeit hat uns der Vorstand durch schriftliche und mündliche Berichte über die Entwicklung des Immobilienmarkts, die Wettbewerbssituation im Markt für die Vermittlung von Finanzierungen, die Geschäftslage und -entwicklung der Gesellschaft, ihre Rentabilität sowie die Unternehmensplanung für das Jahr 2016 unterrichtet.

Bei Entscheidungen von wesentlicher Bedeutung, vor allem

•	Kauf und Verkauf von Immobilien
•	Geschäftsoptimierung der Ferienanlage in Brasilien
•	Entwicklung der Genussrechte
•	Neubauprojekte
•	Personalentwicklung
•	Sitzverlegung in die Gottlieb-Daimler-Straße 9 in Kaltenkirchen
•	Gründung und Zweck von Projektgesellschaften
•	Ausbildungsplan Vertriebsmitarbeiter

war der Aufsichtsrat in enger Abstimmung mit dem Vorstand laufend beratend tätig.

Geschäfte, zu denen die Zustimmung des Aufsichtsrates erforderlich war, wurden überprüft und mit der Geschäftsführung besprochen. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates nahm monatlich an Besprechungen des Vorstands teil.

Im Berichtszeitraum 2016 wurde der Aufsichtsrat über den Einkauf von Immobilien unterrichtet. Ein weiterer Schwerpunkt des Aufsichtsrates bildete die Information über Neubauprojekte, die bereits regelmäßiger Bestand der Tätigkeit der Unternehmensgruppe darstellt.

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 3 Präsenzsitzungen abgehalten. Alle Mitglieder des Aufsichtsrats haben an den Sitzungen teilgenommen. In den Aufsichtsratssitzungen wurden die Berichte des Vorstandes ausführlich diskutiert und die Entwicklungsperspektiven des Unternehmens sowie die Chancen und Risiken der Geschäftssegmente Einkauf, Vermarktung und Bau der Immobilien erörtert. Bei einzelnen Geschäften und Maßnahmen des Vorstandes musste der AR nach Gesetz oder Satzung Erlaubnis erteilen.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung des Vorstands laufend überwacht und in diesem Rahmen die strategische Weiterentwicklung der Gesellschaft und wesentliche Einzelmaßnahmen beratend begleitet.

Jahresabschluss

Der Jahresabschluss und Lagebericht 2016 wurde dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt. Der Aufsichtsrat sieht keinen Anlass, Einwendungen gegen die Geschäftsführung und den vorgelegten Abschluss zu erheben.

Sonstiges

Der Aufsichtsrat spricht den Vorständen, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr Dank und Anerkennung aus.

 

sonstige Berichtsbestandteile

Versicherung der gesetzlichen Vertreter gemäß § 264 Abs. 2 Satz 3 und § 289 As. 1 Satz 5 HGB

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2016 sowie der Lagebericht für das Geschäftsjahr 2016

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und der Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Gesellschaft beschrieben sind.

 

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 29.06.2017 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Ich habe den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen, für das Geschäftsjahr 2016 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen in der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Meine Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von mir durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Ich habe meine Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Ich bin der Auffassung, dass meine Prüfung eine hinreichende sichere Grundlage für meine Beurteilung bildet.

Meine Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnene Erkenntnissen entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.