DGR Deutsche Genussrecht AG-kleine Bilanz, und so richtig scheint das noch nicht zu laufen mit den Genussrechten mit Totalverlustrisiko für den Anleger

Nun hatte man dann ja auch nur knapp zwei Monate Zeit, um Geld von Kunden einzusammeln. Aber an sich waren das gute Monate im Vertrieb, denn das sind die Monate November und Dezember eines Jahres eigentlich immer. Nun muss man sicherlich einmal abwarten, wie sich das Einsammel-Szenario bei dem Unternehmen weiterentwickelt.

Wir halten Genusssrechte für kein Investment, was man zeichnen sollte, denn wir erinnern uns an den Voragng Infinus und auch an das Thema Prokon. Auch hier hat man sich dem Finanzinstrument der Genussrechte bedient. Das ging dann leider für die Anleger schief, genau deshalb haben wir dann immer grundsätzliche Bedenken bei Genussrechten, EGAL von wem die auch immer angeboten werden.

Kritisch sehen wir das Genussrechtsangebot des Unternehmens aber auch noch aus einem weiteren Grund, denn hier wird nicht nur Kapital von Einmalzahlern eingesammelt, sondern auch Sparraten ab 30 Euro im Monat.

Zitat aus dem Prospekt:

Unser Problem an den Ratenzahlern ist das „V+ IV Problem“. Unterstellt dem Unternehmen geht es ind en nächsten Jahren wirtschaftlich nicht sonderlich gut, was man ja heute nicht vorhersehen kann, und es gerät in wirtschaftliche Schwierigkeiten dann möglicherweise sogar in Insolvenz, dann sehen wir hier natürlich ganz klar die Gefahr für die „Ratenzahler“, das ein dann eingesetzter Insolvenzverwalter, alle noch ausstehenden Raten fällig stellt bei den Ratenzahlungsanlegern. Genau das ist bei den genannten V+ IV Fonds passiert, eben mit katastrophalen Auswirkungen für die Anleger. Grundlage ist hier ein BGH Urteil aus dem Januar diesen Jahres, welches ein solches Vorgehen dann auch möglicherweise hier ermöglichen könnte.

Gemeint ist hier das BGH Urteil II ZR 108/16.

Wir gehen aber davon aus, dass das Unternehmen die Ratenzahler bei diesem genussrechtsangebot über diese Gefahr hinreichend aufklären wird. Das sicherlich schon aus eigenem Interesse um nicht in der Beratungshaftung zu stehen.

Nachdenklich macht uns auch, das dieses Angebot eigentlich ein sogenannter „Blindpool“ ist, denn im Prospekt heißt es dazu:

Zitat:

DGR Deutsche Genussrecht AG

Kaltenkirchen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2017

Anhang für 2017

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für kleine Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft hat von den Aufstellungserleichterungen der §§ 286,288 HGB zulässigerweise Gebrauch gemacht.

Registerinformationen

Die Gesellschaft ist unter der Firma DGR Deutsche Genussrecht AG mit Sitz in Kaltenkirchen im Handelsregister des Amtsgerichts Kiel unter der Nummer HRB 18069 am 11. Oktober 2016 eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren im Wesentlichen unverändert die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist ggf. durch die Bildung angemessener Wertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko ist durch pauschale Abschläge berücksichtigt. Unverzinsliche oder niedrig verzinsliche Forderungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr sind abgezinst.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennwert angesetzt.

Bei den Genussrechten handelt es sich um vinkulierte Namens-Genussrechte zu je 10,00 EUR. Der Ausweis in der Bilanz erfolgt laufzeitbedingt hinter dem Posten Eigenkapital. Die aus der Zeichnung der Genussrechte resultierende Zinsverpflichtung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie

sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betragen TEUR 1.004 und haben Restlaufzeiten von unter einem Jahr.

Rechnungsabgrenzungsposten

Hierin enthalten sind abgegrenzte Kosten für 2018.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Grundkapital laut Satzung und ist voll eingezahlt. Anzahl der Aktien: 1.000 mit einem Nennbetrag von 1.000,00 EUR (§ 160 Abs. 1 Nr. 3 AktG).

Genussrechtskapital

Am Bilanzstichtag waren Genussrechte von TEUR 68 (Vj. TEUR 0) eingezahlt. Diese Genussrechte haben eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren.

Die Gesellschaft hat bei der BAFIN – Bundesamt für Finanzdienstleistungsaufsicht – die Ausgabe von Genussrechten über eine Tranche von EUR 20.000.000,00 beantragt. Die Billigung durch die BAFIN erfolgte am 9. November 2017. Die Hinweisbekanntmachung gem. § 9 Abs. 2 VermAnlG wurde am 17. November 2017 im Bereich Kapitalmarkt im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht. Die einjährige Angebotsfrist läuft am 16. November 2018 ab.

Rückstellungen

Der Posten betrifft Sonstige Rückstellungen mit TEUR 6 für die Erstellung von Jahresabschluss und Steuererklärungen sowie Prüfungskosten. Steuerrückstellungen für 2017 wurden mit TEUR 3 gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten und die Besicherung der Verbindlichkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel zum 31. Dezember 2017 im Einzelnen dargestellt.

Gewinnverwendungsbeschluss/Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit dem Aufsichtsrat vor, von dem Vorjahresüberschuss von EUR 6.540,64 einen Teilbetrag von EUR 187,00 in die gesetzliche Rücklage (§ 150 AktG) und EUR 6.353,64 in die Gewinnrücklagen einzustellen.

Sonstige Angaben

Vorstand

Valeri Spady (Vorsitzender), Bank- und Versicherungsbetriebswirt, Kaltenkirchen

Waldemar Spady, Dipl.-Betriebswirt, Quickborn

Aufsichtsrat

Eduard Schmidt (Vorsitzender)

Sergej Wagner (stelv. Vorsitzender)

Frank Becker

Bezüge an den Vorstand wurden für 2017 nicht gezahlt.

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich in 2017 auf TEUR 6.

Herr Schmidt und Herr Wagner sind darüber hinaus noch jeweils im Aufsichtsrat der DFK Deutsches Finanzkontor AG, Kaltenkirchen sowie der DFM Deutsche Finanzmakler AG, Kaltenkirchen vertreten.

Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr 2017 wurden keine Mitarbeiter beschäftigt.

Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche finanzielle Auswirkungen haben.

Lagebericht für 2017

1. Überblick über Geschäftstätigkeit und Rahmenbedingungen

1.1. Entwicklung der Gesamtwirtschaft und der Branche

Das Tätigkeitsfeld Immobilienhandel der DGR AG kann von der weiterhin positiven Wirtschafts- und Finanzlage und weiter steigender Nachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland profitieren. Nach Billigung der Genussrechtstranche wird die DGR AG Anfang 2018 ihre Tätigkeit aufnehmen.

1.2. Überblick über die Geschäftstätigkeit

1.2.1 Allgemeines

Die DGR AG prospektierte im Jahr 2017 bis zur Billigung am 9. November 2017 durch die BAFIN den Genussrechtsprospekt. Das eingezahlte Grundkapital wurde daher vorübergehend zinsbringend angelegt, um die laufenden Aufwendungen des Geschäftsbetriebs zu decken. Insoweit verlief das Wirtschaftsjahr ohne aktiven Grundstückshandel.

Die DGR AG plant ab 2018 aktiv das Geschäftsfeld Immobilienhandel aufzunehmen, der über die Platzierung von eigenen Genussrechten finanziert wird. Der deutlich ansteigende Bedarf nach Wohnimmobilien lässt einen ertragreichen Geschäftsverlauf erwarten. Dabei kann die DGR AG auf das etablierte Know-how der Fachabteilungen der DFK Gruppe zurückgreifen.

Die Gesellschaft hat nach Billigung durch die BAFIN am 9. November 2017 Genussrechte mit einer bis zu 7 %-igen jährlichen Verzinsung und einem Emissionsvolumen von EUR 20.000.000,00 platziert. Die Mindestvertragsdauer der Emission beträgt 5 Jahre. Die Ausgabe dieser Genussrechte ist auf ein Jahr begrenzt. Bis März 2018 wurden von den Anlegern Genussrechte über eine Zeichnungssumme von EUR 5,1 Mio. bei der DGR AG gezeichnet.

Der Vertrieb der Handelsimmobilien und Genussrechten wird durch das Vertriebsnetz der „Deutsches Finanzkontor Valeri Spady e.K.“ ausgeführt. Das Vertriebsgebiet erstreckt sich flächenmäßig auf die alten Bundesländer. Die Vermittlungsprovisionen hierfür werden bei der DGR AG als Aufwendungen ausgewiesen. Die Vertriebsorganisation wird laufend durch Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen der selbständigen und angestellten Außendienstmitarbeiter fachlich begleitet, um ein qualitativ hohes Beratungsniveau vorzuhalten.

Die DGR AG kann vollständig auf das qualifizierte Personal der Fachabteilungen der DFK Gruppe zurückgreifen. Die Beschulung der freien Mitarbeiter und Angestellten erfolgt regelmäßig auf betriebsinternen Seminaren zwecks intensiver Fortbildung.

1.2.2 Geschäftsfelder

Immobilienhandel

Die DGR AG ist ab 2018 im Immobilienhandel tätig. Die Gesellschaft erwirbt und veräußert vorzugsweise vermietete Eigentumswohnungen, die nach erfolgter Teilung und Instandsetzung im Wesentlichen über das Vertriebsnetz sofort wieder veräußert werden. Über die Tochtergesellschaft MIAG GmbH wird der weitaus größte Teil der veräußerten Immobilien sowohl als Haus- wie auch Mietsonderverwaltung bewirtschaftet.

2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

2.1. Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft ist durch Ingangsetzungsmaßnahmen geprägt. Nach dem Verkaufsstart für die Genussrechtstranche ab 9. November 2017 werden Umsatzerlöse aus Agioerträgen mit EUR 500,00 ausgewiesen.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 45 sind geprägt durch Beratungskosten für die Prospektierungsmaßnahme bei der BAFIN.

Das Finanzergebnis mit TEUR +54 hat sich gegenüber dem Rumpfwirtschaftsjahr 2016 (TEUR +15) um TEUR 39 verbessert. Das Finanzergebnis beinhaltet Zinserträge aus kurzfristigen Finanzausleihungen an verbundene Unternehmen, um die angefallenen Kosten zu decken.

Das Geschäftsjahr 2017 wurde mit einem Jahresüberschuss in Höhe von EUR 6.540,64 abgeschlossen.

2.2 Vermögenslage

Die Vermögenslage der DGR AG ist im Berichtsjahr durch die Verwaltung des eingezahlten Grundkapitals gestaltet.

Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2017 mit über 90 % zeigt dies ganz deutlich. Nennenswerte Besitz- oder Schuldposten sind neben dem Grundkapital nicht vorhanden.

2.3 Finanzlage

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit resultiert nur aus der zinsbringenden Anlage des eingezahlten Grundkapitals.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit kann mangels aktiver Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr nicht dargestellt werden

Der Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit infolge Einzahlungen von Genussrechten belief sich im Geschäftsjahr durch den Ausgabestart im November 2017 zunächst auf TEUR 68.

Die Nettoveränderung der Liquiden Mittel beträgt infolge der kurzfristigen Finanzausleihungen TEUR -964 und führt zum 31. Dezember 2017 zu einem Bestand an Zahlungsmitteln von TEUR 25. Der Finanzmittelfond enthält ausschließlich Guthaben bei Kreditinstituten.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage Ihre fälligen finanziellen Verpflichtungen zu bedienen.

3. Nachtragsbericht

Nach dem Bilanzstichtag sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

4. Darstellung der Risiken und Chancen

4.1. Risikomanagement

Die DGR AG wird mit Beginn ihrer Geschäftstätigkeit 2018 im Immobilienhandel auf das vorhandene und bewährte Risikomanagementsystem der DFK Gruppe zurückgreifen.

4.2. Risikofelder

4.2.1. Risiken aus wirtschaftlichen Rahmenbedingungen

Erkennbare latente Risiken im Jahresabschluss sind 2017 nicht vorhanden. Die DGR AG wird ihre wirtschaftliche Tätigkeit erst 2018 entfalten.

Der Vertrieb von Genussrechten mit einer gewinnabhängigen Verzinsung von bis zu 7 % stellt als monatliche Fixkosten ein wirtschaftliches Risiko dar. Allerdings besteht vertraglich nur eine Verpflichtung zur Maximalzinszahlung von 7 % bei entsprechend positiver Geschäftslage der DGR AG.

Der Immobilienhandel unterliegt den üblichen konjunkturellen Risiken. Der Handel mit dem Schwerpunkt auf Eigentumswohnungen entspricht bei Privatanlegern dem derzeitigen Trend der Vermögensbildung bei niedrigen Darlehenszinsen.

4.2.2. Markt- und wettbewerbsspezifische Risiken

Das Geschäftsmodell der DGR ist in einer Nische angesiedelt und ist grundsätzlich abhängig von der Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Daraus lassen sich für konjunkturelle Phasen Chancen herleiten.

4.2.3. Forderungsausfallrisiko

Der Immobilienhandel wird stets durch notarielle Verfahrensabläufe abgewickelt, so dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen werden müssen.

4.2.4. Steuerliche und rechtliche Risiken

Im Immobilienbereich sind die steuerlichen Risiken für die Gesellschaft überschaubar. Im umsatzsteuerlichen Bereich erzielt die Gesellschaft steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. Die zivilrechtlichen Risiken werden durch die notarielle Abwicklung der Geschäfte abgedeckt.

Die Risiken im Genussrechtsvertrieb werden durch Einhaltung der rechtlich vorgegebenen Abläufe minimiert.

4.2.5. Beteiligungsrisiken

Beteiligungen sind nicht vorhanden.

4.2.6. Finanzierungs-, Währungs- und Liquiditätsrisiken

Die DGR AG erzielt zunächst langfristig Einnahmen aus der Ausgabe von Genussrechtspapieren. Dadurch war das Finanzierungsrisiko planbar und überschaubar. Die Erwirtschaftung der Zinsbelastung aus der Genussrechtsfinanzierung hängt im Wesentlichen vom Immobiliengeschäft ab.

Die Gesellschaft kann auf günstige Finanzierungen für Immobilienprojekte bei den Banken zugreifen, die regelmäßig unter der Maximalverzinsung der Genussrechte liegen.

4.3 Chancenbericht

Die DGR AG finanziert ihren Immobilienhandel mit Genussrechtskapital. Sie kann auf die langjährige Erfahrung in Finanzierung und Abwicklung von größeren Immobilienprojekten und das notwendige Know-how der DFK Gruppe zurückgreifen.

Das ständig wachsende Vertriebsnetzwerk der DFK Gruppe ermöglicht die Immobilienverkäufe kurzzeitig zu realisieren und somit die Kapitalbindung abzubauen.

5. Prognosebericht

Der deutsche Immobilienmarkt entwickelt sich weiterhin sehr positiv. Die starke Konjunktur, ein stabiler Arbeitsmarkt und niedrige Zinsen befördern die Nachfrage nach Wohnungen. Dadurch wird das Geschäftsmodell der DGR AG ab 2018 ertragreiche Geschäftsjahre hervorbringen.

6. Zusätzliche Angaben nach § 24 Abs. 1 Satz 3 VermAnlG

a) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr vom Emittenten gezahlten Vergütungen an Begünstigte betragen:

b) Die Gesamtsumme der im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Vergütungen des Emittenten an Personen, deren berufliche Tätigkeit sich wesentlich auf das Risikoprofil des Emittenten auswirkt: