Die unberechtigte Nutzung von Kellerflächen durch Voreigentümer kann für die Bemessung der Nutzungsentschädigung des neuen Eigentümers relevant sein.

Wird in einem Mehrfamilienhaus eine Wohnung von dem zur Räumung verpflichteten Voreigentümer genutzt, sind mitgenutzte Kellerflächen werterhöhend bei der Bestimmung des an den neuen Eigentümer zu zahlenden Nutzungsersatzes zu berücksichtigen. Die Regelungen der Wohnflächenverordnung, die Kellerräume von der Wohnflächenberechnung ausnehmen, sind im Verhältnis des neuen Eigentümers gegenüber dem unberechtigten nutzenden Voreigentümer nicht maßgeblich. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) wies mit heute veröffentlichter Entscheidung die Berufung des beklagten Voreigentümers zurück.

Der Beklagte war mit seinen zwei Geschwistern Eigentümer eines in Frankfurt am Main belegenen und mit einem Dreifamilienhaus bebauten Grundstücks. Er und seine Ehefrau nutzten dort gemeinsam die Dachgeschosswohnung sowie Teile des Kellers und der Garage allein. Die Kläger ersteigerten das Haus 2015 im Rahmen einer Teilungsversteigerung. Der Beklagte kam der Räumungsaufforderung zum 01.01.2016 unter Verweis auf einen ihn zur weiteren Nutzung berechtigenden Mietvertrag nicht nach. Nachdem das Amtsgericht diesen Mietvertrag als Scheingeschäft für unwirksam erklärt hatte, räumte er das Hausgrundstück im Januar 2017. Die Kläger begehren nun u.a. Nutzungsentschädigung für das Jahr 2016.

Das Landgericht hatte den Klägern Nutzungsentschädigung in Höhe von gut 11.000 € zugesprochen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte keinen Erfolg. Das OLG betonte, dass der Beklagte als unberechtigter Besitzer den Klägern als neuen Eigentümern Nutzungsersatz zu zahlen habe. Die Höhe des Nutzungsersatzes sei anhand des Mietwertes der Dachgeschosswohnung zu schätzen. Dabei habe das Landgericht zwar zu Unrecht die tatsächliche Wohnfläche der Dachgeschosswohnung um 4 qm zu groß angesetzt. Dies wirke sich jedoch im Ergebnis auf die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht aus. Der objektive Mietwert für sämtliche von dem Beklagten genutzten Räumlichkeiten einschließlich der Garage betrage mindestens den vom Landgericht zuerkannten Betrag: Für die Garage sei zu Recht ein Betrag von 90 € angesetzt worden. Basis der weiteren Schätzung seien zunächst die sachverständigen Angaben im Verkehrswertgutachten zum Mietwert der Wohnfläche (hier 10 €/qm). Erhöhend sei jedoch noch zu berücksichtigen, dass die Beklagten neben der Wohnung unstreitig auch Teile des Kellers genutzt haben, etwa den Kellerraum, durch den der Zugang zum Garten erfolgte. „Auch wenn diese Räumlichkeiten gem. § 2 Abs. 3 Nr. 1 a der Wohnflächenverordnung nicht in die Bemessung der Wohnfläche einzubeziehen sind, steigern zur Wohnung gehörende Abstellflächen – wie gerichtsbekannt ist – die am Markt zu erzielende Miete“, begründet das OLG seine Entscheidung. Der Mietwert sei deshalb insgesamt auf wenigstens 10,50 €/qm zu schätzen.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Die Klägerin kann mit der Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH die Zulassung der Revision begehren.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19.9.2023, Az. 9 U 36/21 (vorgehend LG Wiesbaden, Urteil vom 27.4.2021, Az. 4 O 136/19)

Die Entscheidung ist in Kürze unter

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Erläuterungen:

§ 2 WohnflächenVO Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) ^₁Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. ²Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,

wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1. Zubehörräume, insbesondere:
   a) Kellerräume,
   b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
   c) Waschküchen,
   d) Bodenräume,
   e) Trockenräume,
   f) Heizungsräume und
   g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume