Der Verband der Pfandbriefbanken hat Übertreibungen festgestellt, hält aber die meisten Finanzierungen – abgesehen von Auswüchsen in lokalen Bereichen – für solide
Ob sich auf dem Immobilienmarkt in Deutschland eine Spekulationsblase bildet, wird von Käufern und Verkäufern kontrovers diskutiert. Der Vorstandsvorsitzende der Münchener Hypothekenbank und Präsident des Verbands deutscher Pfandbriefbanken, Hagen, nennt in einzelnen Städten Übertreibungen, die aus Unterschieden in der Preisentwicklung von Wohnimmobilien und Entwicklung der Mieten erkennbar seien.
Nicht immer sollen marktgerechte Mieten in Berlin, Hamburg oder München in neuen Objekten zu erkennen sein. Im Bestand sei das nicht zu beobachten. Bestandsmieten in Berlin liegen zwischen 5 bis 6 Euro je Quadratmeter. Da hilft es nicht, wenn Immobilienentwickler im weit gezogenen Umfeld der Hauptstadt von € 4.000 /qm Wohnfläche sprechen. Die Mieter müssen dem Erwerber diesen Preis über die Mieten bezahlen. Diese Wahrheit kommt „auf den Tisch“, wenn endfinanzierende Banken einen hohen Anteil des Kaufpreises bereitstellen sollen.
Gegen eine Spekulationsblase am deutschen Markt sprechen die starken Steigerungen von Preisen nur für Wohnimmobilien in exklusiven Regionen. Neben den außergewöhnlich niedrigen Zinsen sind fundamentale Gründe für die steigenden Preise zu erkennen. Dazu gehört die demographische Entwicklung – verbunden mit den seit 2009 in Deutschland stark steigenden Geburtenraten, der Zuwanderung und Nachzug von Familien mit überdurchschnittlich vielen Kindern. Hinzu kommt der Trend zur Urbanisierung sowie die gute wirtschaftliche Lage in Deutschland.
Der starken Nachfrage nach Wohnraum steht besonders in Süddeutschland kein ausreichendes Angebot entgegen. Dort gibt es keine Wohnungsleerstände mehr. Es ist eben nicht real, die freien Wohnungen in tristen Lagen Norddeutschlands in die Statistiken einzubeziehen. Die Zustände in manchen Großstädten sind als Wohnungsnot zu definieren.
Die von Bankinstituten eingegangenen Finanzierungen sind zum Großteil solide. Im Schnitt beträgt der Eigenkapitalanteil an Finanzierungen 25 Prozent. Es gibt auch 100-Prozent-Fremdfinanzierungen, aber diese werden nur nach sorgfältiger Bonitätsprüfung bewilligt. Hinzu kommt der Trend zu langen Zinsbindungen. Für viele Jahre gesicherte niedrige Zinsen erlauben höhere Tilgungsraten von Beginn der Laufzeit an. Das muss einem Teil der Immobilienerwerber noch vermittelt werden.
Die durchschnittliche Zinsbindung beläuft sich für 2015 auf annähernd 14 Jahre. Damals begann eine durchschnittliche Finanzierung mit einem Zinssatz von 1,8 Prozent und einer Tilgung von 3,1 Prozent. Im Jahre 2009 hatte bei der durchschnittlichen Finanzierung der Zinssatz noch 4,7 Prozent und die Anfangstilgung 1,9 Prozent betragen.
Gleichzeitig ist die sogenannte Kreditbelastungsquote – das sind die Ausgaben für den Schuldendienst im Vergleich zum Einkommen – trotz höherer Preise vieler Wohnimmobilien rückläufig, da die Zinsen gesunken und viele Einkommen gestiegen sind. Sie beträgt derzeit im Durchschnitt rund 23 Prozent gegenüber 40 Prozent im Jahre 1990. Die Gefahr, dass sich Kreditnehmer finanziell übernehmen, ist im Laufe der Jahre geringer geworden. Angesichts des niedrigen Zinsniveaus ist nicht zu erwarten, dass die finanzielle Belastung durch Zinszahlungen weiter abnimmt.
Die Festzinskultur in Deutschland ist ein Vorteil. Es wird beobachtet, dass Zinsbindungen über 30 Jahre stärker nachgefragt werden. Das Interesse am kreditfinanzierten Erwerb von Wohneigentum ist mit der Vernunft in der deutschen Mentalität nachvollziehbar. Früher ist es aus finanzieller Sicht oft günstiger gewesen zu mieten, anstatt zu kaufen. Dementsprechend wohnten die meisten Menschen zur Miete. Es gibt große Unterschiede. Die Eigentumsquote beträgt im nördlichen Saarland bis 84 Prozent, im ländlichen Raum um Berlin 13 Prozent. Heute ist, von mancher Großstadt abgesehen, der Immobilienerwerb günstiger als ein Mietverhältnis. Daher werde mehr Eigentum gebildet. Zum Vergleich: Für ganz Spanien liegt die Eigentumsquote im Wohnbereich bei 84 Prozent. Bekannt ist das dort als „Hotel Mama“, wenn auf dem Berufsmarkt gescheiterte 30-jährige zurückkehren. Das ist kein Wunder bei einer Jugendarbeitslosigkeit (bis weit in die mittlere Jugend) von 52 Prozent, bedeutet aber auch ein Schutz vor Unruhen für das Land.
Spekulationsblasen sind erst dann zuverlässig zu erkennen, wenn sie platzen. Das geht mit kräftigem Verfall der Preise einher. Angesichts der Entwicklung von Angebot und Nachfrage am Markt für Wohnimmobilien ist diese Gefahr in Deutschland nicht zu erkennen. Die Entwicklung des Wohnungsbestands bleibt noch immer hinter der Entwicklung der Einwohnerzahl zurück.
Die Solidität der Immobilienfinanzierungen sorgt dafür, dass der deutsche Immobilienmarkt keine Gefahr für die Stabilität des Finanzsystems darstellt. Die Entwicklung auf dem Pfandbriefmarkt zeigt kein Risiko. Ende 2016 befanden sich Pfandbriefe über 374 Milliarden Euro am Markt. Der Betrag ist seit Jahren rückläufig, da die Pfandbriefbanken immer weniger Kredite an den Staat vergeben.
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