Immobilien boomen regelrecht seit Jahren und die Preise kennen hier nur eine Richtung, nach OBEN. Da denkt man natürlich als Anleger auch, dann ein gutes Investment zu tätigen, wenn man in ein Immobilienunternehmen investiert. Das haben dann auch sicherlich Anlger gedacht, die in ein Investment der Euroboden investiert haben, jetzt aber erkennen müssen, dass das Unternehmen entgegen dem üblichen Trend seine Bilanz eben nicht verbessern kann. Im Gegenteil: Fast 40% Minus im Jahresergebnis beim Gewinn muss das Unternehmen vermelden.
Euroboden GmbH
Grünwald
Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2016 bis zum 30.09.2017
Konzernbilanz zum 30. September 2017
Euroboden GmbH, Grünwald
AKTIVA
| Geschäftsjahr | Vorjahr | ||
| EUR | EUR | EUR | |
| A. Anlagevermögen | |||
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten | 42.099,51 | 49.246,00 | |
| II. Sachanlagen | |||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 6.343.119,16 | 309.955,23 | |
| 2. andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.224.872,99 | 555.307,00 | |
| 3. geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 611.559,78 | 14.813,43 | |
| 8.179.551,93 | 880.075,66 | ||
| III. Finanzanlagen | |||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 0,00 | 4.031,67 | |
| 2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 0,00 | 33.951,70 | |
| 3. Beteiligungen | 1.500,00 | 1.500,00 | |
| 1.500,00 | 39.483,37 | ||
| 8.223.151,44 | 968.805,03 | ||
| B. Umlaufvermögen | |||
| I. Vorräte | |||
| 1. Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe | 4.485,00 | 0,00 | |
| 2. in Ausführung befindliche Bauaufträge | 94.053.029,11 | 72.341.502,58 | |
| 3. fertige Erzeugnisse und Waren | 22.100,98 | 0,00 | |
| 4. geleistete Anzahlungen | 1.688.181,31 | 386.547,42 | |
| 95.767.796,40 | 72.728.050,00 | ||
| II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände | |||
| 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 233.227,28 | 1.280.996,96 | |
| 2. Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein | |||
| Beteiligungsverhältnis besteht | 309.500,05 | 1.297.357,36 | |
| 3. sonstige Vermögensgegenstände | 5.357.894,56 | 4.528.841,67 | |
| 5.900.621,89 | 7.107.195,99 | ||
| III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten | 11.607.890,28 | 1.325.891,77 | |
| 113.276.308,57 | 81.161.137,76 | ||
| C. Rechnungsabgrenzungsposten | 535.949,93 | 208.234,65 | |
| D. Aktive latente Steuern | 712.203,19 | 0,00 | |
| 122.747.613,13 | 82.338.177,44 | ||
|
PASSIVA |
|||
| Geschäftsjahr | Vorjahr | ||
| EUR | EUR | EUR | |
| A. Eigenkapital | |||
| I. Gezeichnetes Kapital | 102.000,00 | 102.000,00 | |
| II. Kapitalrücklage | 104.303,43 | 104.303,43 | |
| III. Gewinnrücklagen | |||
| andere Gewinnrücklagen | 89.592,98 | 89.592,98 | |
| IV. Gewinnvortrag | 8.842.696,67 | 6.808.926,16 | |
| V. Konzernjahresüberschuss | 1.222.422,85 | 2.033.770,51 | |
| VI. Nicht beherrschende Anteile | -299.669,64 | 7.614,51 | |
| 10.061.346,29 | 9.146.207,59 | ||
| B. Rückstellungen | |||
| 1. Steuerrückstellungen | 168.465,36 | 3.891,76 | |
| 2. sonstige Rückstellungen | 3.578.492,80 | 4.310.801,49 | |
| 3.746.958,16 | 4.314.693,25 | ||
| C. Verbindlichkeiten | |||
| 1. Anleihen | 12.554.000,00 | 8.301.000,00 | |
| 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 92.100.409,63 | 57.921.556,04 | |
| 3. erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen | 13.185,76 | 0,00 | |
| 4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.646.997,91 | 762.746,05 | |
| 5. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen | 0,00 | 6.180,29 | |
| 6. Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht | 20.553,48 | 5.704,43 | |
| 7. sonstige Verbindlichkeiten | 2.384.964,80 | 1.823.502,51 | |
| 108.720.111,58 | 68.820.689,32 | ||
| D. Rechnungsabgrenzungsposten | 57.681,10 | 56.587,28 | |
| E. Passive latente Steuern | 161.516,00 | 0,00 | |
| 122.747.613,13 | 82.338.177,44 |
Konzerngewinn- und Verlustrechnung vom 01.10.2016 bis 30.09.2017
Euroboden GmbH, Grünwald
| Geschäftsjahr | Vorjahr | |
| EUR | EUR | |
| 1. Umsatzerlöse | 11.176.995,92 | 10.549.590,40 |
| 2. Erhöhung des Bestands in Ausführung befindlicher Bauaufträge | 21.221.712,47 | 26.241.914,42 |
| 3. Gesamtleistung | 32.398.708,39 | 36.791.504,82 |
| 4. sonstige betriebliche Erträge | 334.443,74 | 611.207,34 |
| 5. Materialaufwand | ||
| a) Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für bezogene Waren | 43.712,12 | 0,00 |
| b) Aufwendungen für bezogene Leistungen | 22.060.022,10 | 26.911.335,53 |
| 22.103.734,22 | 26.911.335,53 | |
| 6. Personalaufwand | ||
| a) Löhne und Gehälter | 2.211.465,18 | 1.551.603,19 |
| b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung | 214.602,64 | 133.414,47 |
| 2.426.067,82 | 1.685.017,66 | |
| 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen | 175.456,43 | 95.365,34 |
| 8. sonstige betriebliche Aufwendungen | 4.551.049,76 | 3.498.400,94 |
| 9. Gewinne aus assoziierten Unternehmen | 0,00 | 21.452,70 |
| 10. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge | 159.347,80 | 108.762,16 |
| 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 2.553.856,72 | 3.283.938,23 |
| 12. Verluste aus assoziierten Unternehmen | 33.951,70 | 12.499,00 |
| 13. Aufwendungen aus Verlustübernahme | 4.755,12 | 17.676,21 |
| 14. Steuern vom Einkommen und Ertrag | -226.000,47 | -88.677,76 |
| 15. Ergebnis nach Steuern | 1.269.628,63 | 2.117.371,87 |
| 16. sonstige Steuern | 43.669,93 | 68.750,94 |
| 17. Jahresüberschuss | 1.225.958,70 | 2.048.620,93 |
| 18. auf nicht beherrschende Anteile entfallende Ergebnisanteile | -3.535,85 | -14.850,42 |
| 19. Konzernjahresüberschuss | 1.222.422,85 | 2.033.770,51 |
Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2016/2017
Euroboden GmbH, Grünwald
I. Allgemeine Angaben zum Konzernabschluss Angaben zur Identifikation des Mutterunternehmens
| Firma: | Euroboden GmbH |
| Sitz: | Grünwald |
| Registergericht: | Amtsgericht München, HRB 126162 |
Der Konzernabschluss zum 30.09.2017 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.
Die Gliederung der Konzernbilanz erfolgte nach § 266 Abs. 2 und 3 HGB, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
Der Konzernabschluss besteht aus Konzernbilanz, Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, Konzernanhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel.
Durch die erstmalige Anwendung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) wurde die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Vergleich zum Vorjahresabschluss um den Posten „Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit“ verkürzt und um den Posten „Ergebnis nach Steuern“ erweitert. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend angepasst. Die neue Definition des Postens „Umsatzerlöse“ nach BilRUG hat im Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der Euroboden GmbH zu keinen Änderungen geführt. Die außerordentlichen Erträge des Vorjahres in Höhe von TEUR 12 wurden in die sonstigen betrieblichen Erträge umgegliedert.
II. Angaben zum Konsolidierungskreis
Einbezogene Tochterunternehmen
Die Muttergesellschaft Euroboden GmbH ist zum Abschlussstichtag an den folgenden, in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen beteiligt:
| Name | Sitz | Kapitalanteil |
| Euroboden Immobilien-Verwaltung GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden GmbH & Co. Projekt KG | Grünwald | 94% |
| Immobilien & Boden GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Erhardtstraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Kolbergerstraße 5 GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Boarding-Haus GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Crailsheimstraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Winterfeldtstraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Infanteriestraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Vermögensverwaltung Hannover GmbH | Grünwald | 100% |
| Immobilienentwicklung Neumarkter Straße GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Vorrats 7 GmbH | Grünwald | 100% |
| Euroboden Resterhöhe GmbH | Grünwald | 100% |
| Immobilienentwicklung Schwanseestraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Immobilienentwicklung Ortlerstraße GmbH | Grünwald | 100% |
| Berggasthaus Resterhöhe Betriebs GmbH 1) | Mittersill/Österreich | 100% |
| Franziskaner Vermögensverwaltung GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden Forstenrieder Allee GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden Vorrats 11 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden 12 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden 13 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden 14 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden 15 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden 16 GmbH 1) | Grünwald | 100% |
| Euroboden Vertrieb GmbH 2) | München | 51% |
1) Diese Gesellschaften wurden im Berichtsjahr gegründet und erstmalig in den Konzernabschluss einbezogen.
2) Mit notariellem Geschäftsanteilsvertrag vom 20.09.2017 hat die Euroboden GmbH mit Wirkung zum 30.09.2017 weitere 1,01% der Anteile an der Euroboden Vertrieb GmbH (vormals „Euroboden Ungererstraße GmbH“) erworben und ist seither mehrheitlich mit 51,0% an dieser Gesellschaft beteiligt. Ausgehend davon wurde die bisher als assoziiertes Unternehmen qualifizierte Gesellschaft zum 30.09.2017 erstmalig als vollkonsolidiertes Tochterunternehmen in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen. Gegenstand dieses Unternehmens ist der Vertrieb der Immobilienprojekte des Euroboden-Konzerns.
Die Euroboden Spandauer Damm GmbH ist infolge des zum 31. März 2017 erfolgten Verkaufs der Anteile im Berichtsjahr aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.
Nicht einbezogene Tochterunternehmen
Zum Abschlussstichtag wurden sämtliche Tochterunternehmen im Sinne des § 271 Abs. 2 HGB in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen. Die atypisch stille Beteiligung an der Euroboden Beteiligungs GmbH, die im Vorjahr ein Mutter-/Tochterverhältnis zu dieser Gesellschaft begründete, wurde mit Wirkung zum 31.03.2017 aufgehoben.
Assoziierte Unternehmen
Die Muttergesellschaft Euroboden GmbH ist zum Abschlussstichtag an dem folgenden assoziierten Unternehmen beteiligt:
| Name | Sitz | Kapitalanteil |
| Euroboden Interior GmbH | München | 49,99% |
Die im Vorjahresabschluss darüber hinaus als assoziiertes Unternehmen qualifizierte Euroboden Vertrieb GmbH (vormals Euroboden Ungererstraße GmbH) wird aufgrund der erworbenen Anteilsmehrheit zum 30.09.2017 als vollkonsolidiertes Tochterunternehmen in den Konzernabschluss einbezogen.
Die assoziierten Unternehmen haben dieselben Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet, die auch im Konzernabschluss beachtet wurden.
Die Summe der negativen equity-Werte beläuft sich auf TEUR 73. Darüber hinaus wurden TEUR 34 bereits in der Konzern-Bilanz als Minderung der Anschaffungskosten berücksichtigt. Die Minderung der Anschaffungskosten ist in der Konzern-GuV unter der Position Verluste aus assoziierten Unternehmen ausgewiesen.
Beteiligungen
Die Muttergesellschaft Euroboden GmbH ist zum Abschlussstichtag an dem folgenden Unternehmen beteiligt:
| Name | Sitz | Kapitalanteil | Eigenkapital 1) | Ergebnis 1) |
| Vermögensverwaltung Altstadt GmbH | München | 6% | 57.288,84 EUR | 24.639,42 EUR |
1) Daten des Jahresabschlusses zum 30. September 2016
Unternehmen als unbeschränkt haftender Gesellschafter
Die Immobilien & Boden GmbH mit Sitz in Grünwald, welche in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen wurde, ist persönlich haftende Gesellschafterin der ebenfalls in den Konzernabschluss einbezogenen Euroboden GmbH & Co. Projekt KG, mit Sitz in Grünwald.
III. Angaben zu den Konsolidierungsmethoden
Im Rahmen des Konzernabschlusses wurden die Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten sowie die Erträge und Aufwendungen der einbezogenen Unternehmen nach den Grundsätzen der Vollkonsolidierung (§ 300 Abs. 2 HGB) erfasst.
Kapitalkonsolidierung
Die Kapitalkonsolidierung erfolgte nach der Erwerbsmethode, bei der das mit dem Anteil des Mutterunternehmens zu verrechnende Eigenkapital der jeweiligen Tochtergesellschaft mit dem Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten anzusetzen ist (Neubewertung gem. § 301 Abs. 1 HGB). Die Verrechnung erfolgte gem. § 301 Abs. 2 S. 1 HGB auf den Zeitpunkt, zu dem das jeweilige Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist; die Erleichterungen nach § 301 Abs. 2 S. 3 und 4 HGB für in Geschäftsjahren vor der erstmaligen Aufstellung eines Konzernabschlusses begründete Mutter-/Tochterverhältnisse wurden nicht in Anspruch genommen.
Aus der Erstkonsolidierung der Euroboden Vertrieb GmbH resultierte ein aktiver Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 328. Dieser entfällt mit TEUR 490 auf stille Reserven innerhalb des Vorratsvermögens abzüglich der hierauf entfallenden passiven latenten Steuern von TEUR 162. Die aufgedeckten stillen Reserven wurden in der Konzernbilanz den Herstellungskosten der „In Ausführung befindlichen Bauaufträge“ zugeordnet. Die Verteilung der stillen Reserven auf die hiervon betroffenen Projekte erfolgte nach prozentualem Verteilungsschlüssel.
Schuldenkonsolidierung
Ausleihungen und andere Forderungen sowie Verbindlichkeiten zwischen den in den Konzern einbezogenen Unternehmen wurden in Anwendung von § 303 Abs. 1 HGB eliminiert.
Behandlung von Zwischenergebnissen
In den Konzernabschluss einzubeziehende Vermögensgegenstände, die ganz oder teilweise auf Lieferungen oder Leistungen zwischen den einbezogenen Unternehmen beruhen, sind nach § 304 Abs. 1 HGB ohne die dabei entstandenen Zwischenergebnisse angesetzt.
Aufwands- und Ertragskonsolidierung
Umsatzerlöse und andere Erträge zwischen den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden, soweit sie nicht zu einer Erhöhung des Bestandes an Erzeugnissen oder zu aktivierten Eigenleistungen geführt haben, gemäß § 305 Abs. 1 HGB mit den entsprechenden Aufwendungen des jeweiligen Empfängers verrechnet.
Equity-Bewertung
Für die at-Equity einbezogenen Unternehmen wird jährlich anhand des Jahresabschlusses das anteilig dem Konzern zuzurechnende Ergebnis als Gewinn bzw. Verlust aus assoziierten Unternehmen vereinnahmt.
Anteile anderer Gesellschafter
Für Anteile eines außenstehenden Gesellschafters wurde nach § 307 HGB ein entsprechender Posten innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen.
IV. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die nachfolgend dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden entsprechend den gesetzlichen Vorschriften einheitlich bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sowie bei der Aufstellung der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften beachtet, soweit nicht konzernspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen waren.
Im Einzelnen wurden im Konzernabschluss folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:
Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (3 bis 5 Jahre) bewertet.
Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um lineare Abschreibungen angesetzt. Bei den Anschaffungskosten werden Anschaffungsnebenkosten und Anschaffungskostenminderungen berücksichtigt. In den Herstellungskosten sind Zinsen für Fremdkapital in Höhe von TEUR 13 enthalten.
Die beweglichen Anlagegegenstände werden linear bei einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer zwischen 3 und 13 Jahren abgeschrieben. Bei der Abschreibung der Gebäude wurde eine Nutzungsdauer zwischen 33 und 40 Jahren zugrunde gelegt.
Die im Geschäftsjahr angeschafften geringwertigen Wirtschaftsgüter bis zu einem Wert in Höhe von EUR 150,00 wurden in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften gemäß § 6 Abs. 2 EStG in voller Höhe als Betriebsausgaben abgesetzt.
Für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, deren Anschaffungskosten EUR 150,00 aber nicht EUR 1.000,00 übersteigen, wurde ein Sammelposten gemäß § 6 Abs. 2a EStG gebildet, der in Übereinstimmung mit den steuerlichen Vorschriften im Jahr der Anschaffung und in den folgenden vier Geschäftsjahren jeweils zu einem Fünftel gewinnmindernd aufgelöst wird. Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:
| ― |
Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten |
| ― |
Beteiligungen an assoziierten Unternehmen zu Anschaffungskosten erhöht bzw. vermindert um die equity-Ergebnisse der jeweiligen Beteiligung. Soweit ein Verlust den Buchwert übersteigt, bleibt der übersteigende Verlust als negativer equity-Wert bilanziell unberücksichtigt. |
| ― |
Beteiligungen zu Anschaffungskosten |
Sofern bei den Anlagegegenständen zum Abschlussstichtag von einer voraussichtlich dauernden Wertminderung auszugehen ist, werden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.
Die Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sowie die fertigen Erzeugnisse und Waren sind mit Ihren Anschaffungskosten oder niedrigerem beizulegenden Wert angesetzt.
Die unter den Vorräten ausgewiesenen „in Ausführung befindlichen Bauaufträge“ enthalten die zur kurzfristigen Veräußerung bestimmten, noch nicht an Käufer übergebenen Immobilieneinheiten der Konzernunternehmen. Sie wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern der beizulegende Wert am Bilanzstichtag niedriger war, wurde dieser angesetzt. In die Herstellungskosten wurden neben den unmittelbar zurechenbaren Kosten auch notwendige Gemeinkosten, auf den Zeitraum der Herstellung entfallende angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung und durch die Fertigung veranlasste Abschreibungen einbezogen. Zinsen für den Zeitraum der Herstellung wurden ebenfalls in die Herstellungskosten einbezogen. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen werden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den Vorräten abgesetzt, soweit sie den Vorräten zuzurechnen sind.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden grundsätzlich zum Nominalwert angesetzt. Bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden erkennbare Einzelrisiken durch angemessene Wertberichtigungen berücksichtigt.
Die flüssigen Mittel werden mit dem Nennbetrag angesetzt. Zinsen und Nebenkosten wurden periodengerecht abgegrenzt.
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Abschlussstichtag darstellen; die Auflösung erfolgt linear gemäß Zeitablauf.
Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen auf der Grundlage einer vorsichtigen kaufmännischen Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag. Erwartete Preis- und Kostensteigerungen bis zum Erfüllungszeitpunkt wurden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit am Abschlussstichtag von mehr als einem Jahr wurden mit dem laufzeitäquivalenten Zinssatz gem. § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.
Die Verbindlichkeiten sind mit Ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit danach darstellen; die Auflösung erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf.
Latente Steuern werden für temporäre Differenzen zwischen den Wertansätzen in den Handels- und Steuerbilanzen sowie für steuerliche Verlustvorträge in Höhe der innerhalb der nächsten fünf Jahre zu erwartenden Verlustverrechnung ermittelt. Abweichend zum Vorjahr wurde im Konzernabschluss des abgelaufenen Geschäftsjahres erstmalig das Wahlrecht zur Aktivierung des Aktivüberhangs an latenten Steuern ausgeübt. Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt grundsätzlich mit einem kombinierten Ertragsteuersatz, der die Körperschafteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und die Gewerbesteuer umfasst. In Abhängigkeit vom gewerbesteuerlichen Hebesatz der Gemeinden, in welchen die betreffenden gewerbesteuerlichen Betriebsstätten belegen sind, wurde hierbei ein kombinierter Ertragsteuersatz von 24,225% (Grünwald) und 32,975% (München) zugrunde gelegt.
V. Angaben zur Konzernbilanz
Aktiva
Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagenwerte sowie die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz sind aus dem beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.
Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, entfallen in Höhe von EUR 309.500,05 (Vorjahr EUR 1.294.901,73) auf Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen gegen Gesellschafter von EUR 0,00 (Vorjahr EUR 13.914,19) enthalten.
Die sonstigen Vermögensgegenstände entfallen in Höhe von EUR 965.682,74 (Vorjahr EUR 586.957,79) auf Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die sonstigen Vermögengegenstände beinhalten in Höhe von EUR 2.696,35 (Vorjahr: EUR 4.449,66) Steuererstattungsansprüche, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.
Von den Guthaben bei Kreditinstituten ist ein Teilbetrag von EUR 804.200,66 (Vorjahr: EUR 433.892,50) sicherungsweise verpfändet und somit verfügungsbeschränkt.
Die aktiven latenten Steuern resultieren aus steuerlichen Verlustvorträgen von zwei Tochterunternehmen. Die Bewertung erfolgte mit einem kombinierten Ertragsteuersatz von 24,225%. Passiva
Im Posten sonstige Rückstellungen sind insbesondere die nachfolgenden Rückstellungsarten enthalten:
| EUR | |
| a) Rückstellungen für Umsatzsteuerweiterleitungen 1) | 2.280.427,86 |
| b) Rückstellungen für Gewährleistungen | 188.104,74 |
| c) Rückstellungen für nachlaufende Baukosten | 63.435,24 |
| d) Rückstellungen für Prozesskosten | 150.154,59 |
| e) Rückstellungen für Tantiemen | 160.000,00 |
| f) Rückstellungen für Kreditsonderentgelte | 293.500,00 |
| g) übrige sonstige Rückstellungen | 442.870,37 |
1) In der Unternehmensgruppe wurde in Anwendung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil v. 22.08.2013, Az. V R 37/10) die Erstattung von zu Unrecht nach § 13b UStG einbehaltener und abgeführter Umsatzsteuer beantragt. Hier ist davon auszugehen, dass die beantragten Beträge großteils nach § 27 Abs. 19 UStG mit seitens der jeweiligen Lieferanten an die Finanzbehörde abgetretenen Ansprüchen aufgerechnet, oder soweit eine Aufrechnungslage nicht besteht, an die Lieferanten weiterzuleiten sein wird.
Die Angaben zu den Restlaufzeiten der einzelnen Positionen der Verbindlichkeiten sowie zu Art und Form der für die einzelnen Positionen gewährten Sicherheiten sind aus dem beigefügten Verbindlichkeitenspiegel zu entnehmen.
In den sonstigen Verbindlichkeiten sind Verbindlichkeiten gegen Gesellschafter von EUR 24.917,45 (Vorjahr EUR 0,00) enthalten.
Die passiven latenten Steuern resultieren aus der Aufdeckung von stillen Reserven im Vorratsvermögen im Zuge der Erstkonsolidierung der Euroboden Vertrieb GmbH. Die Bewertung erfolgte mit einem kombinierten Ertragsteuersatz von 32,975%. Die latenten Steuersalden am Ende des Geschäftsjahres betragen EUR 161.516,00. Die Zuführung im Geschäftsjahr belief sich ebenfalls auf einen Betrag von EUR 161.516,00.
Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB
Zum Abschlussstichtag bestehen Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen in Höhe von EUR 3.510.000,00 (Vorjahr EUR 3.614.000,00). Auf Grundlage aktueller Planungsrechnungen wird davon ausgegangen, dass der Darlehensnehmer seinen Verbindlichkeiten vollumfänglich nachkommen wird. Mit einer Inanspruchnahme aus oben genannten Haftungsverhältnissen ist daher nicht zu rechnen.
Die Angaben beinhalten diejenigen Beträge, die den Geschäftsführern zuzurechnen sind.
Sonstige finanzielle Verpflichtungen/außerbilanzielle Geschäfte
Bei der Konzernmuttergesellschaft bestehen außerdem in untergeordnetem Umfang Mietleasingverpflichtungen gegenüber konzernfremden Dritten.
VI. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung
Aufgliederung der Umsatzerlöse
Die Umsatzerlöse werden gemäß § 285 Nr. 4 HGB wie folgtaufgegliedert:
| Tätigkeitsbereich | EUR |
| Erlöse Veräußerung Immobilien | 9.750.000,00 |
| Erlöse Vermietung | 1.009.161,35 |
| Erlöse sonstige | 417.834,57 |
| Geographisch bestimmter Markt | EUR |
| München | 1.004.543,88 |
| Berlin | 9.874.065,05 |
| Hannover | 7.557,06 |
| Mittersill/Österreich | 290.829,93 |
In den sozialen Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung sind Aufwendungen für Altersversorgung in Höhe von EUR 2.076,00 (Vorjahr: EUR 2.184,80) enthalten.
In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Erträge aus verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 38.738,16) enthalten.
Erträge und Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen
In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Erträge aus der Abzinsung von Rückstellungen in Höhe von EUR 0,00 (Vorjahr: EUR 3.783,69) enthalten.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von EUR 954,16 (Vorjahr EUR 1.308,34).
In der Gewinn- und Verlustrechnung sind periodenfremde Erträge in Höhe von EUR 202.885,87 (Vorjahr: EUR 529.344,07) enthalten. Die Erträge wurden in den Posten sonstige betriebliche Erträge, sonstige Zinsen und ähnliche Erträge sowie in den Steuern vom Einkommen und vom Ertrag erfasst. Im Einzelnen ergeben sich folgende Beträge:
| EUR | |
| a) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen | 169.624,53 |
| b) Zinsen und ähnliche Erträge | 956,30 |
| c) Steuern vom Einkommen und Ertrag | 32.305,04 |
In der Gewinn- und Verlustrechnung sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von EUR 41.027,10 (Vorjahr: EUR 304.441,34) enthalten. Die Aufwendungen wurden in den Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen und Steuern vom Einkommen und vom Ertrag erfasst. Im Einzelnen ergeben sich folgende Beträge:
| EUR | |
| a) Zinsen und ähnliche Aufwendungen | 8.743,34 |
| b) Steuern vom Einkommen und Ertrag | 32.283,76 |
Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen die effektive Einkommens- und Ertragsteuerbelastung unter Berücksichtigung eines nach § 8b KStG steuerbegünstigten Gewinns aus der Veräußerung einer Beteiligung an einem verbundenen Unternehmen sowie die aktivierten latenten Steuern.
VII. Angaben zur Kapitalflussrechnung
Die Kapitalflussrechnung wurde nach DRS 21 aufgestellt. Der Finanzmittelfonds enthält die liquiden Mittel laut Konzernbilanz. Die liquiden Mittel unterliegen in Höhe von TEUR 804 (Vorjahr TEUR 434) Verfügungsbeschränkungen.
VIII. Angaben zum Eigenkapitalspiegel
Den Gesellschaftern des Mutterunternehmens steht am Abschlussstichtag ein Betrag in Höhe von TEUR 11.274 für Ausschüttungszwecke zur Verfügung. Gesetzliche oder gesellschaftsvertragliche Ausschüttungssperren liegen nicht vor.
IX. Sonstige Angaben
Mitarbeiter
Die durchschnittliche Zahl der im Geschäftsjahr im Konzern beschäftigten Arbeitnehmer beträgt 17.
Geschäftsführung
Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte der Euroboden GmbH durch folgende Personen geführt:
Stefan Höglmaier, Kaufmann
Martin Moll, Kaufmann
Von der analogen Anwendung der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB wird Gebrauch gemacht.
Angaben gemäß § 285 Nr. 9c HGB
Zu den zu Gunsten einzelner Geschäftsführer gewährten Vorschüsse und Kredite wird wie folgt berichtet:
| Kreditentwicklung | EUR |
| Stand 30.09.2016 | 13.914,19 |
| Rückzahlungen im Berichtsjahr | 3.313.380,09 |
| Neuvergaben im Berichtsjahr | 3.299.465,90 |
| Stand 30.09.2017 | 0,00 |
Es handelt sich hierbei um kurzfristige Darlehensgewährungen auf Grundlage eines Rahmendarlehens zu Gunsten eines Geschäftsführers bis zu einem Betrag von TEUR 300 sowie zwei weitere kurzfristige Darlehensgewährungen in Höhe von TEUR 900 und TEUR 1.550, welche zum Bilanzstichtag allesamt zurückgeführt waren. Die Darlehen werden mit 4,5% bzw. 11% verzinst. Das Rahmendarlehen hat eine Laufzeit bis zum 31.03.2019. Sicherheiten werden auf Aufforderung des Darlehensgebers gestellt.
Die Gesellschaft hat zugunsten eines Geschäftsführers Gewährleistungen gegenüber einem Kreditinstitut übernommen. Die Haftsumme beträgt zum Abschlussstichtag EUR 3.510.000,00 (Vorjahr EUR 3.614.000,00).
Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen
Im Laufe des Geschäftsjahres führte das Unternehmen Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen durch. Diese werden zu marktüblichen Konditionen abgewickelt.
Honorar des Abschlussprüfers
Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt EUR 55.996,50 und gliedert sich wie folgt:
| a) Abschlussprüfungsleistungen: | EUR 54.796,50 |
| b) Sonstige Leistungen: | EUR 1.200,00 |
Besondere Vorgänge nach dem Schluss des Geschäftsjahres
Zur Finanzierung des Unternehmenswachstums hat die Euroboden GmbH im Oktober 2017 eine neue fünfjährige Unternehmensanleihe (Anleihe 2017/2022) mit einem Volumen von EUR 25,0 Mio. begeben. Die Anleihe 2017/2022 hat einen jährlichen Kupon von 6,0% bei halbjährlicher Zinszahlung. Die neue Schuldverschreibung wurde am 23.10.2017, dem ersten Tag der Zeichnungsfrist, vollständig platziert und wird seit dem 10.11.2017 im Open Market der Deutsche Börse AG (Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse) im Segment Quotation Board für Anleihen gehandelt.
Im Vorfeld des öffentlichen Angebots der Anleihe 2017/2022 hat die Euroboden GmbH den Gläubigern der Altanleihe 2013/2018 (Kupon von 7,375%) ein Umtauschangebot in die neue Anleihe 2017/2022 unterbreitet. Das Umtauschvolumen lag bei rund EUR 10,1 Mio., was einer Annahmequote von 81,4% entspricht. Aufgrund der vollständigen Platzierung der Anleihe 2017/2022 wurden die noch ausstehenden, nicht umgetauschten Schuldverschreibungen der Anleihe 2013/2022 vorzeitig gekündigt und am 22.12.2017 entsprechend der Anleihebedingungen in Höhe von 101% des Nennbetrages zurückgezahlt.
Im IV. Quartal 2017 wurde das zur Grundstücksfinanzierung des Projektes Infanteriestraße bestehende Bankendarlehen, welches zum Bilanzstichtag mit TEUR 19.690 unter den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr ausgewiesen ist, durch ein neues Bankendarlehen abgelöst. Das neue Darlehen, dessen Kreditvolumen erheblich über dem Ankaufswert der Immobilie valutiert, hat eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.
Geschäftsführung
Anlagenspiegel zum 30.09.2017
| Anschaffungs- und Herstellungskosten | ||||||
| 01.10.2016 | Änderungen des Konsolidierungskreises | Zugänge | Abgänge | Umbuchungen | Stand 30.09.2017 | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||||||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten | 95.478,76 | 869,00 | 22.470,38 | 997,65 | 0,00 | 117.820,49 |
| 95.478,76 | 869,00 | 22.470,38 | 997,65 | 0,00 | 117.820,49 | |
| II. Sachanlagen | ||||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 367.927,84 | 0,00 | 6.070.507,80 | 0,00 | 0,00 | 6.438.435,64 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 1.065.836,48 | 490.969,00 | 286.236,68 | 24.957,16 | 0,00 | 1.818.085,00 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 14.813,43 | 0,00 | 611.559,78 | 14.813,43 | 0,00 | 611.559,78 |
| 1.448.577,75 | 490.969,00 | 6.968.304,26 | 39.770,59 | 0,00 | 8.868.080,42 | |
| III. Finanzanlagen | ||||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 4.031,67 | 0,00 | 0,00 | 4.031,67 | 0,00 | 0,00 |
| 2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 33.951,70 | 0,00 | 0,00 | 33.951,70 | 0,00 | 0,00 |
| 3. Beteiligungen | 1.500,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 1.500,00 |
| 39.483,37 | 0,00 | 0,00 | 37.983,37 | 0,00 | 1.500,00 | |
| 1.583.539,88 | 491.838,00 | 6.990.774,64 | 78.751,61 | 0,00 | 8.987.400,91 | |
| Abschreibungen | FK-Zinsen | ||||
| Vortrag 01.10.2016 laufendes Jahr | Abschreibung laufendes Jahr | Auflösungen Abgänge zu AK/HK | Stand 30.09.2017 | im GJ aktivierter Betrag | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | |||||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten | 46.232,76 | 30.483,87 | 995,65 | 75.720,98 | 0,00 |
| 46.232,76 | 30.483,87 | 995,65 | 75.720,98 | 0,00 | |
| II. Sachanlagen | |||||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 57.972,61 | 37.343,87 | 0,00 | 95.316,48 | 0,00 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 510.529,48 | 107.628,69 | 24.946,16 | 593.212,01 | 0,00 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 12.630,33 |
| 568.502,09 | 144.972,56 | 24.946,16 | 688.528,49 | 12.630,33 | |
| III. Finanzanlagen | |||||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 3. Beteiligungen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 |
| 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| 614.734,85 | 175.456,43 | 25.941,81 | 764.249,47 | 12.630,33 | |
| Buchwert | ||
| 30.09.2016 | 30.09.2017 | |
| EUR | EUR | |
| I. Immaterielle Vermögensgegenstände | ||
| Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten | 49.246,00 | 42.099,51 |
| 49.246,00 | 42.099,51 | |
| II. Sachanlagen | ||
| 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken | 309.955,23 | 6.343.119,16 |
| 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung | 555.307,00 | 1.224.872,99 |
| 3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau | 14.813,43 | 611.559,78 |
| 880.075,66 | 8.179.551,93 | |
| III. Finanzanlagen | ||
| 1. Anteile an verbundenen Unternehmen | 4.031,67 | 0,00 |
| 2. Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | 33.951,70 | 0,00 |
| 3. Beteiligungen | 1.500,00 | 1.500,00 |
| 39.483,37 | 1.500,00 | |
| 968.805,03 | 8.223.151,44 | |
Konzern-Eigenkapitalspiegel zum 30.09.2017
| Mutterunternehmen | |||||
| Kumuliertes übriges Konzernergebnis | |||||
| Gezeichnetes Kapital | Kapitalrücklage | Erwirtschaftetes Konzerneigenkapital | Ausgleichsposten aus der Fremdwährungsumrechnung | Eigenkapital | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Stand am 01.10.2015 | 102.000,00 | 104.303,43 | 6.898.519,14 | 0,00 | 7.104.822,57 |
| Kapitalerhöhung | 0,00 | ||||
| Gezahlte Dividende | 0,00 | ||||
| Übrige Veränderungen | sw0,00 | ||||
| Konzernjahresüberschuss | 2.033.770,51 | 2.033.770,51 | |||
| Übriges Konzernergebnis | 0,00 | ||||
| Konzerngesamtergebnis | 2.033.770,51 | ||||
| Stand am 30.09.2016 | 102.000,00 | 104.303,43 | 8.932.289,65 | 0,00 | 9.138.593,08 |
| Stand am 01.10.2016 | 102.000,00 | 104.303,43 | 8.932.289,65 | 0,00 | 9.138.593,08 |
| Kapitalerhöhung | 0,00 | ||||
| Gezahlte Dividende | 0,00 | ||||
| Übrige Veränderungen | 0,00 | ||||
| Konzernjahresüberschuss | 1.222.422,85 | 1.222.422,85 | |||
| Übriges Konzernergebnis | 0,00 | ||||
| Konzerngesamtergebnis | 1.222.422,85 | ||||
| Stand am 30.09.2017 | 102.000,00 | 104.303,43 | 10.154.712,50 | 0,00 | 10.361.015,93 |
| Minderheitsgesellschafter | ||||
| Kumuliertes übriges Konzernergebnis | ||||
| Minderheitenkapital | Ausgleichsposten aus der Fremdwährungsumrechnung | Eigenkapital | Konzerneigenkapital | |
| EUR | EUR | EUR | EUR | |
| Stand am 01.10.2015 | -7.235,91 | 0,00 | -7.235,91 | 7.097.586,66 |
| Kapitalerhöhung | 0,00 | 0,00 | ||
| Gezahlte Dividende | 0,00 | 0,00 | ||
| Übrige Veränderungen | 0,00 | 0,00 | ||
| Konzernjahresüberschuss | 14.850,42 | 14.850,42 | 2.048.620,93 | |
| Übriges Konzernergebnis | 0,00 | 0,00 | ||
| Konzerngesamtergebnis | 14.850,42 | 2.048.620,93 | ||
| Stand am 30.09.2016 | 7.614,51 | 0,00 | 7.614,51 | 9.146.207,59 |
| Stand am 01.10.2016 | 7.614,51 | 0,00 | 7.614,51 | 9.146.207,59 |
| Kapitalerhöhung | 0,00 | 0,00 | ||
| Gezahlte Dividende | 0,00 | 0,00 | ||
| Übrige Veränderungen | -310.820,00 | -310.820,00 | -310.820,00 | |
| Konzernjahresüberschuss | 3.535,85 | 3.535,85 | 1.225.958,70 | |
| Übriges Konzernergebnis | 0,00 | 0,00 | ||
| Konzerngesamtergebnis | 3.535,85 | 1.225.958,70 | ||
| Stand am 30.09.2017 | -299.669,64 | 0,00 | -299.669,64 | 10.061.346,29 |
Konzern-Kapitalflussrechnung zum 30.09.2017
| 2016/2017 | 2015/2016 | Veränderung | |
| T-EUR | T-EUR | T-EUR | |
| 1. Periodenergebnis (Konzernjahresüberschuss einschließlich Ergebnisanteile anderer Gesellschafter) | 1.226 | 2.049 | -823 |
| 2. +/- Abschreibungen/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens | 175 | 95 | 80 |
| 3. +/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen | -738 | -1.603 | 865 |
| 4. -/+ Zunahme/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | -22.045 | -27.994 | 5.949 |
| 5. +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind | 2.106 | -3.959 | 6.065 |
| 6. +/- Zinsaufwendungen/Zinserträge | 2.395 | 3.175 | -780 |
| 7. +/- Ertragsteueraufwand/-ertrag | -226 | -89 | -137 |
| 8. -/+ Ertragsteuerzahlungen | -34 | -447 | 413 |
| 9. = Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (Summe 1 bis 8) | -17.141 | -28.773 | 11.632 |
| 10. – Auszahlungen für Investitionen in das immaterielle Anlagevermögen | -22 | -43 | 21 |
| 11. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Sachanlagevermögens | 15 | 0 | 15 |
| 12. – Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen | -6.968 | -221 | -6.747 |
| 13. + Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens | 0 | 0 | 0 |
| 14. – Auszahlungen für Zugänge zum Konsolidierungskreis | -5 | 0 | -5 |
| 15. + Einzahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition | 187 | 950 | -763 |
| 16. – Auszahlungen aufgrund von Finanzmittelanlagen im Rahmen der kurzfristigen Finanzdisposition | -1.118 | -110 | -1.008 |
| 17. + Erhaltene Zinsen | 126 | 81 | 45 |
| 18. = Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit (Summe aus 10 bis 17) | -7.785 | 657 | -8.442 |
| 19. + Einzahlungen aus der Begebung von Anleihen und der Aufnahme von (Finanz-) Krediten | 58.610 | 54.507 | 4.103 |
| 20. – Auszahlungen aus der Tilgung von Anleihen und (Finanz-) Krediten | -21.178 | -23.435 | 2.257 |
| 21. – Gezahlte Zinsen | -2.224 | -2.307 | 83 |
| 22. = Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit (Summe aus 19 bis 21) | 35.208 | 28.765 | 6.443 |
| 23. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds (Summe aus 9, 18, 22) | 10.282 | 649 | 9.633 |
| 24. + Finanzmittelfonds am Anfang der Periode | 1.326 | 677 | 649 |
| 25. = Finanzmittelfonds am Ende der Periode (Summe aus 23 bis 24) | 11.608 | 1.326 | 10.282 |
Konzern-Verbindlichkeitenspiegel zum 30.09.2017
| davon Restlaufzeit | ||||||
| Gesamtbetrag | bis 1 Jahr | 1 – 5 Jahre | über 5 Jahre | davon gesicherte Beträge | ||
| Art der Verbindlichkeit | EUR | EUR | EUR | EUR | Höhe EUR |
Art der Sicherheit |
| Anleihen | 12.554.000,00 | 12.554.000,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| (Vorjahr) | (8.301.000,00) | (0,00) | (8.301.000,00) | (0,00) | ||
| Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten | 92.100.409,63 | 32.032.125,39 | 58.906.194,05 | 1.162.090,19 | 92.092.176,65 | Grundpfandrechte sowie Sicherungsabtretungen und Eigentumsvorbehalte |
| (Vorjahr) | (57.921.556,04) | (19.699.714,47) | (38.016.503,36) | (205.338,21) | ||
| erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen | 13.185,76 | 13.185,76 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| (Vorjahr) | (0,00) | (0,00) | (0,00) | (0,00) | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 1.646.997,91 | 1.646.997,91 | 0,00 | 0,00 | 1.646.997,91 | übliche bzw. verlängerte Eigentumsvorbehalte |
| (Vorjahr) | (762.746,05) | (762.746,05) | (0,00) | (0,00) | ||
| Verbindlichkeiten ggü. verbundenen Unternehmen | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| (Vorjahr) | (6.180,29) | (6.180,29) | (0,00) | (0,00) | ||
| Verbindlichkeiten ggü. Untern. mit Beteiligungsverhältnis | 20.553,48 | 20.553,48 | 0,00 | 0,00 | 0,00 | |
| (Vorjahr) | (5.704,43) | (5.704,43) | (0,00) | (0,00) | ||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 2.384.964,80 | 2.273.003,97 | 111.960,83 | 0,00 | 2.013.369,86 | Grundpfandrechte |
| (Vorjahr) | (1.823.502,51) | (808.502,51) | (1.015.000,00) | (0,00) | ||
| – davon gegen Gesellschaftern | 24.917,45 | |||||
| (Vorjahr) | (0,00) | |||||
| – davon aus Steuern | 63.713,45 | |||||
| (Vorjahr) | (23.792,01) | |||||
| – davon im Rahmen der sozialen Sicherheit | 3.548,66 | |||||
| (Vorjahr) | (2.372,72) | |||||
| Gesamt | 108.720.111,58 | 48.539.866,51 | 59.018.154,88 | 1.162.090,19 | 95.752.544,42 | |
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis zum 30. September 2017
der Euroboden GmbH, Grünwald
I. Grundlagen des Konzerns
I.1. Geschäftstätigkeit
Die Euroboden GmbH mit Sitz in Grünwald ist das Mutterunternehmen des Euroboden-Konzerns (im Folgenden auch „Euroboden-Gruppe“ oder „Euroboden“ genannt).
Gegenstand der Euroboden-Gruppe ist im Schwerpunkt die Entwicklung von Neubauten sowie die Revitalisierung von Bestandsimmobilien im Bereich Wohnen, wobei ein besonderer Fokus auf die architektonisch anspruchsvolle Gestaltung der Projekte gelegt wird. Euroboden ist hierbei insbesondere auf den Immobilienmärkten München und Berlin sowie in Frankfurt tätig.
Die Aktivitäten der Euroboden-Gruppe umfassen die gesamte Wertschöpfungskette eines Projekt-entwicklers und Bauträgers von der Standortevaluation, über die Projektierung und Entwicklung der Immobilen bis hin zur Realisierung der Bauvorhaben und Vermarktung der Projekte. Dabei werden in allen Phasen externe Dienstleister, wie z. B. auf Baurecht spezialisierte Anwaltskanzleien, Architektur- und Ingenieurbüros sowie Marketingagenturen, hinzugezogen. Die einzelnen Phasen beinhalten hierbei insbesondere folgende Aktivitäten:
| • |
Im Rahmen der Standortevaluation erfolgt die Auswahl geeigneter Objekte auf Basis einer lokalen Standortanalyse. Vor Erwerb wird eine Prüfung der rechtlichen, bautechnischen und wirtschaftlichen Verhältnisse des zum Ankauf stehenden Objektes durchgeführt, wobei ein Fokus auf Potentiale hinsichtlich Baurecht und architektonischer Entwicklung gelegt wird. |
| • |
Die Phase der Projektierung und Entwicklung der Immobilien, die ca. 2 bis 3 Jahre beansprucht, umfasst insbesondere die Baurechtsschaffung bis hin zum Erhalt einer Baugenehmigung sowie die Planung des Bauvorhabens. Hierbei ist es explizites Ziel von Euroboden, in Zusammenarbeit mit renommierten Architektenbüros architektonisch hochwertige Immobilien zu entwickeln. |
| • |
Die Realisierung des Bauvorhabens dauert je nach Größe des Projektes ca. 2 bis 3 Jahre. Diese Phase umfasst neben der Detailplanung vor allem die Errichtung der Gebäude. Dabei werden alle Leistungen extern vergeben. Intern werden die Projekte von Projektteams gesteuert, deren Leitung architektonisch und betriebswirtschaftlich ausgebildeten Projektmanagern obliegt. |
| • |
Der Vertrieb erfolgt durch die Euroboden Vertrieb GmbH und wird durch projektspezifische Marketingmaßnahmen, welche durch die interne Marketingabteilung koordiniert werden, flankiert. |
Euroboden verfolgt mit der Realisierung hochwertiger und unverwechselbarer Immobilienprojekte unter Einbeziehung renommierter Architekten eine Markenstrategie mit dem Ziel, Wohnimmobilien als Markenprodukte zu positionieren, die mit der Marke „Euroboden Architekturkultur“ in Verbindung stehen und Euroboden ein Alleinstellungsmerkmal in der Bauträgerbranche verschaffen.
I.2. Unternehmensstruktur
Die Euroboden GmbH fungiert innerhalb der Euroboden-Gruppe als Holdinggesellschaft und hält nahezu sämtliche Anteile an einer Vielzahl von Projektgesellschaften. Zudem ist die Gesellschaft mehrheitlich an der Euroboden Vertrieb GmbH beteiligt. Zum Bilanzstichtag umfasste der Konzern neben dem Mutterunternehmen insgesamt 25 Tochtergesellschaften. Darüber hinaus hält die Gesellschaft 49,99% der Anteile an der Euroboden Interior GmbH, welche sowohl für Käufer einer Euroboden-Immobilie als auch für Dritte Innenarchitekturleistungen anbietet. Bzgl. der Beteiligungsverhältnisse verweisen wir auf die Angaben zum Konsolidierungskreis im Konzernanhang.
Der Erwerb und die Entwicklung der Objekte werden aus finanzierungs-, transparenz- und steuer-optimierenden Gründen jeweils durch Projektgesellschaften in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften (GmbHs) abgewickelt. Dies verringert sowohl die Auswirkungen von Projektrisiken innerhalb des Konzerns, als auch die Kreditrisiken des Konzerns, da bei der Besicherung von Fremdfinanzierungen vorrangig auf das Objekt abgestellt wird.
Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt dabei neben Bankendarlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften aufgenommen werden, zum Teil durch Eigenmittel, welche die Euroboden GmbH den Tochtergesellschaften mittels Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Die Mittel hierfür stammen neben thesauriertem Eigenkapital auch aus einer von der Euroboden GmbH begebenen Anleihe.
Darüber hinaus übernimmt die Euroboden GmbH im Rahmen von Dienstleistungsverträgen für die einzelnen Projektgesellschaften, welche über kein eigenes Personal verfügen, die Abwicklung des operativen Geschäfts, von der Entwicklung bis zur Umsetzung der Projekte, sowie zentrale Funktionen, wie Personal, Controlling, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing.
Zwischen der Euroboden GmbH und den Tochtergesellschaften bestehen zum Teil Ergebnisabführungs- und Beherrschungsverträge.
Die Euroboden GmbH hat neben ihrem Stammsitz in Grünwald weitere Bürostandorte in Berlin und Frankfurt. Die Euroboden Vertrieb GmbH und die Euroboden Interior GmbH, welche über eigenes Personal verfügen, sind jeweils in München tätig.
II. Wirtschaftsbericht
II.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Die deutsche Wirtschaft konnte im Jahr 2017 erneut einen kräftigen konjunkturellen Aufschwung verzeichnen. So ist das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2017 preisbereinigt um 2,2% gestiegen (Jahreswirtschaftsbericht 2018 der Bundesregierung). Die gute gesamtwirtschaftliche Lage zeigte sich insbesondere am Arbeitsmarkt, wo die Arbeitslosenquote mit 5,7% den niedrigsten Stand seit über 25 Jahren erreichte.
Der deutsche Immobilienmarkt konnte von der positiven Konjunkturlage und dem unverändert niedrigen Zinsniveau profitieren. Insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien hinkt das Angebot der seit Jahren steigenden Nachfrage hinterher. Da die Reserven aus dem Leerstand aufgezehrt sind und die gestiegenen Fertigstellungszahlen nicht mit der Wohnungsnachfrage Schritt halten, hat sich die Bedarfslücke an den Wohnungsmärkten der Top-Standorte weiter erhöht. Damit dürfte die anhaltend angespannte Situation dafür sorgen, dass das bereits kräftig gestiegene Preisniveau noch weiter zulegen kann („Immobilienmarkt Deutschland 2017/2018“ der DG Hyp).
Auf dem Immobilienmarkt in München ist aufgrund der Verknappung der Grundstücke die Zahl der Verkäufe in den ersten drei Quartalen 2017 gegenüber dem Vorjahreszeitraum deutlich zurückgegangen (Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses München). Dem gegenüber hat sich der Preisanstieg fortgesetzt. Bei unverändert hoher Nachfrage, welche weiter deutlich über dem Angebot liegt, waren sowohl bei unbebauten Wohnbaugrundstücken als auch bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen höhere Preise gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle („Residential City Profile München 1. HJ 2017“) sind im ersten Halbjahr 2017 die Münchner Mieten im Durchschnitt um rund 11% gestiegen, wobei der Preisanstieg bei Mietwohnungen im oberen Marktsegment mit einem Zuwachs von 15-18% überdurchschnittlich ausgefallen ist. Bei Eigentumswohnungen war im gleichen Zeitraum ein Anstieg der Kaufpreise von insgesamt knapp 5% zu verzeichnen. Auch hier stiegen die Preise im oberen Marktsegment mit fast 9% überdurchschnittlich.
Auch der Immobilienmarkt in Berlin war in 2017 wieder auf Wachstumskurs. Mit einem Anstieg von mehr als 60.000 Einwohner hat Berlin in 2016 den höchsten Bevölkerungsanstieg seit der Wiedervereinigung erfahren, wodurch sich der Nachfrageüberhang nach Wohnungen weiter verschärft und der Preisdruck entsprechend erhöht hat. So befindet sich der Berliner Wohnungsmarkt seit 2016 wieder in einer Phase stark steigender Preise. Bei den Mietpreisen war laut einer Studie von Jones Lang LaSalle („Residential City Profile Berlin 1. HJ 2017“) im ersten Halbjahr 2017 eine Erhöhung von durchschnittlich 13% zu verzeichnen. Auch bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ergab sich in diesem Zeitraum ein kräftiger Preisanstieg von durchschnittlich 12,5%. Der größte Preisanstieg ist hierbei mit 16% im unteren Marktsegment zu verzeichnen. Im oberen Marktsegment lag der Preiszuwachs bei 9%.
Die Marktentwicklungen für München und Berlin belegen den anhaltenden Trend zur Urbanisierung in den Ballungszentren. Es wird davon ausgegangen, dass in anderen Toplagen, wie z. B. in den Ballungs-zentren Frankfurt und Hamburg, vergleichbare Entwicklungen zu verzeichnen sind.
II.2. Geschäftsverlauf
Im abgelaufenen Geschäftsjahr lag der Schwerpunkt der Aktivitäten der Euroboden-Gruppe im Erwerb und der Baurechtschaffung von Grundstücken mit Entwicklungspotential. So konnte Euroboden im Berichtsjahr folgende Grundstücksakquisitionen in Bestandsimmobilien und in zur Projektentwicklung vorgesehene Immobilien (Vorratsimmobilien) realisieren:
Bestandsimmobilien
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Im IV. Quartal 2016 hat Euroboden eine als Berggasthaus genutzte Immobilie in einem Skigebiet in Österreich erworben. Die Immobilie wird im Bestand gehalten. |
| • |
Im I. Quartal 2017 wurde die Kaufoption für ein unbebautes Grundstück in einem Gewerbegebiet in Aschheim-Dornach gezogen. Die Immobilie wird im Bestand gehalten. |
Vorratsimmobilien
| • |
Im IV. Quartal 2016 erfolgte der Erwerb eines Bestandsgebäudes in der Franziskanerstraße in München-Haidhausen. Hier besteht die Möglichkeit einer Nachverdichtung des Grundstücks. |
| • |
Im I. Quartal 2017 hat Euroboden den sog. Derzbachhof, ältester erhaltener Bauernhof Münchens, in der Forstenrieder Allee in München-Forstenried erworben. Auch hier ist insbesondere eine Nachverdichtung des Grundstücks mit Neubauten vorgesehen. |
| • |
Im II. Quartal 2017 hat sich Euroboden den Erwerb mehrerer Immobilien in Berlin schuldrechtlich gesichert. Die Grundstücke umfassen neben den wohnwirtschaftlich genutzten Bestandsgebäuden Freiflächen, auf denen Nachverdichtungspotentiale bestehen. Während die vermieteten Gebäude zum Weiterverkauf vorgesehen sind, ist auf den Freiflächen ein Neubau geplant. Die dingliche Eigentumsübertragung der Immobilien ist mit vollständiger Kaufpreiszahlung im IV. Quartal 2017 und damit nach dem Bilanzstichtag erfolgt. |
Die vorgenannten Projekte wurden durch eigens hierfür gegründete Tochterunternehmen erworben, wobei die Objekte in Berlin über fünf separate Gesellschaften abgewickelt werden. Sämtliche neu gegründeten Gesellschaften werden in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen, wodurch sich der Konsolidierungskreis im Berichtsjahr deutlich erweitert hat.
Parallel zu den vorgenannten Grundstückseinkäufen erfolgte im abgelaufenen Geschäftsjahr die Entwicklung bereits in Vorjahren vorhandener Immobilien:
| • |
Die Entwicklung des Projektes in der Infanteriestraße München wurde planmäßig vorangetrieben. Demnach wird das Bestandsgebäude Mitte 2018 nach Auslaufen der bestehenden Mietverträge abgerissen und bis Ende 2020 der Neubau mit einer Vermarktungsfläche von mehr als 8.000 qm realisiert. Daneben wurde im IV. Quartal 2017 ein Bankdarlehen zur Grundstücksfinanzierung abgeschlossen, dessen Kreditvolumen aufgrund des hohen Beleihungswertes erheblich über dem Ankaufswert der Immobilie valutiert. Der Vertriebsstart ist für das III. Quartal 2018 vorgesehen. |
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Für das in der Umsetzungsphase befindliche Projekt in der Erhardtstraße München wurde im Berichtsjahr der Vertrieb gestartet. Bis zum Bilanzstichtag wurden Wohnungsverkäufe mit einem Verkaufsvolumen von ca. EUR 14,7 Mio. notarvertraglich gesichert; bis Ende Januar 2018 konnten weitere Verkäufe mit einem Volumen von ca. EUR 7,7 Mio. abgeschlossen werden. |
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Bei dem Projekt in der Kolbergerstraße 5 München wurde im Berichtsjahr mit den Spezialtiefarbeiten begonnen. Daneben wurde im III. Quartal 2017 ein Bankdarlehen zur Grundstücks- und Baufinanzierung abgeschlossen, bei welchem das Kreditvolumen der Grundstücksfinanzierung aufgrund des hohen Beleihungswertes erheblich über dem Ankaufswert der Immobilie valutiert. Der Vertriebsstart des mit dem Architekten David Chipperfield projektierten Neubaus mit einer Vermarktungsfläche von ca. 2.800 qm ist im I. Quartal 2018 erfolgt. |
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In unmittelbarer Nachbarschaft zu der Immobilie in der Crailsheimstraße München wurde nach dem Bilanzstichtag im November 2017 ein weiteres Grundstück erworben, durch das eine Erweiterung der Vermarktungsfläche generiert werden kann. |
Unter Berücksichtigung der im abgelaufenen Geschäftsjahr erworbenen Grundstücke und der in der Entwicklung befindlichen Immobilien hat sich die Projektpipeline der Euroboden-Gruppe zum Bilanzstichtag auf ein kalkuliertes Gesamtverkaufsvolumen von ca. EUR 400 Mio. erhöht.
Neben den Grundstücksakquisitionen und den Baurechtsschaffungen wurde im Berichtsjahr das Projekt Spandauer Damm in Berlin realisiert. Dabei hat die Euroboden GmbH im Rahmen eines Share-Deals mit Wirkung zum 31. März 2017 sämtliche Anteile an der Projektgesellschaft Euroboden Spandauer Damm GmbH veräußert. Hieraus resultierten im Konzernabschluss Umsatzerlöse von EUR 9,8 Mio.
Mit Geschäftsanteilsvertrag vom 20.09.2017 hat die Euroboden GmbH mit Wirkung zum 30.09.2017 weitere 1,01% der Anteile an der Euroboden Vertrieb GmbH (vormals „Euroboden Ungererstraße GmbH“), über welche der Vertrieb der Immobilienprojekte des Konzerns erfolgt, erworben und ist seither mehrheitlich mit 51,0% an dieser Gesellschaft beteiligt. Ausgehend davon wurde die Euroboden Vertrieb GmbH zum 30.09.2017 erstmalig als Tochterunternehmen in den Konzernabschluss der Euroboden GmbH einbezogen.
Zur Finanzierung der Grundstücksakquisitionen sowie der laufenden Gemeinkosten haben neben den projektspezifischen Bankendarlehen auch Verkäufe auf die im Jahr 2013 von der Euroboden GmbH begebenen Anleihe 2013/2018 (Zinskupon 7,375%) beigetragen. So wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr Schuldverschreibungen im Nennbetrag von insgesamt EUR 4,3 Mio. emittiert. Zum Bilanzstichtag waren damit EUR 12,6 Mio. bzw. 83,6% der EUR 15,0 Mio. Anleihe 2013/2018 platziert.
Um das weitere Unternehmenswachstum zu finanzieren, hat die Geschäftsführung der Gesellschaft im III. Quartal 2017 beschlossen, eine neue fünfjährige Unternehmensanleihe (Anleihe 2017/2022) mit einem Zinskupon von 6,0% und einem Volumen von EUR 25,0 Mio. zu begeben. Die neue Anleihe 2017/2022, mit welcher die Alt-Anleihe 2013/2018 abgelöst wurde, konnte nach dem Bilanzstichtag, am 23.10.2017, vollständig platziert werden. Wir verweisen auf die Angaben im Nachtragsbericht des Konzernanhangs.
Parallel zum Unternehmenswachstum wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr die Konzernstrukturen den gestiegenen Anforderungen angepasst. Neben der bereits im Vorjahr erfolgten Erweiterung der Geschäftsführung wurden in 2016/2017 die zweite Managementebene verbreitert sowie im Zuge der Wachstumsstrategie neue Mitarbeiter an den Standorten Grünwald, Berlin und Frankfurt eingestellt. Insgesamt hat sich die durchschnittliche Mitarbeiterzahl der Euroboden-Gruppe im abgelaufenen Geschäftsjahr von 13 auf 17 (ohne Geschäftsführer des Mutterunternehmens) erhöht. Zum Bilanzstichtag waren im Konzern inkl. der Geschäftsführer insgesamt 25 Mitarbeiter beschäftigt.
II.3. Lage des Konzerns
II.3.1. Gesamtaussage
Beim Projektentwicklungs- und Bauträgergeschäft handelt es um Investitionsvorhaben, welche vom Grundstückserwerb bis zum Verkauf der Projekte einen Zeitraum von ca. 4 bis 6 Jahren beanspruchen. Gemäß den Rechnungslegungsgrundsätzen nach HGB werden die Umsatzerlöse aus dem Verkauf der Wohnungen erst nach Übergabe und Abnahme der fertiggestellten Wohnung bzw. Wohnanlage realisiert. Eine wesentliche Kennzahl für die Beurteilung der Größe und Leistungsfähigkeit eines Immobilienunternehmens ist daher die Gesamtleistung, welche neben den Umsatzerlösen auch die Veränderung des Bestands noch nicht fertig gestellter und übergebener Projekte umfasst.
Die Gesamtleistung der Euroboden-Gruppe beträgt im abgelaufenen Geschäftsjahr EUR 32,4 Mio. (Vorjahr EUR 36,8 Mio.). Neben den Umsatzerlösen aus dem Verkauf des Projektes Spandauer Damm wirken sich hier die Bestandserhöhungen aus den 2016/2017 realisierten Grundstücksakquisitionen in Vorratsimmobilien (s. Abschnitt II.2) und aus der Weiterentwicklung bestehender Projekte aus. Der Erwerb der Immobilien in Berlin hat sich dabei lediglich in Höhe der geleisteten Anzahlungen niedergeschlagen, da der Nutzen- und Lastenübergang erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung im IV. Quartal 2017 und damit nach dem Bilanzstichtag erfolgt ist.
Insgesamt wurde im Konzern ein Ergebnis vor Steuern von EUR 1,0 Mio. (Vorjahr EUR 1,9 Mio.) erzielt. Ergebnisbelastend wirkte hierbei ein deutlicher Anstieg der nicht aktivierbaren und damit sofort aufwandswirksamen Werbe-, Marketing- und Vertriebskosten.
Unter Berücksichtigung der Ertragsteuern von EUR -0,2 Mio. (Vorjahr EUR -0,1 Mio.), die im Berichtsjahr vor allem aus Erträgen aus der Zuführung aktiver latenter Steuern resultieren, ergibt sich ein Konzernjahresüberschuss von EUR 1,2 Mio. (Vorjahr EUR 2,0 Mio.).
Der dargelegte Geschäftsverlauf schlägt sich in der Vermögenslage des Konzerns in einem Anstieg der Bilanzsumme um EUR 40,4 Mio. nieder. Hierbei wirken sich die im Berichtsjahr erfolgten Grundstücks-akquisitionen und Projektentwicklungen in einer Zunahme des Anlagevermögens um EUR 7,3 Mio. (Bestandsimmobilien) und der Vorräte um EUR 23,0 Mio. (Vorratsimmobilien) aus. Zudem haben sich die Bankguthaben unter Ausnutzung von Kreditlinien um EUR 10,3 Mio. erhöht. Finanziert wurde die Zunahme der Aktiva neben den Mitteln aus Anleiheverkäufen (EUR 4,3 Mio.) überwiegend durch eine Aufnahme von Bankdarlehen. So erhöhten sich die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten im abgelaufenen Geschäftsjahr um EUR 34,2 Mio. auf EUR 92,1 Mio.
Insgesamt hat sich die Euroboden-Gruppe im abgelaufenen Geschäftsjahr erfolgreich entwickelt. Die Konzernbilanz weist zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital in Höhe von EUR 10,1 Mio. (Vorjahr EUR 9,1 Mio.) aus. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 8,2% (Vorjahr 11,1%). Nach Saldierung der frei verfügbaren liquiden Mittel mit den korrespondierenden Bankverbindlichkeiten ergibt sich eine bereinigte Eigenkapitalquote von 9,1%. Darüber hinaus konnte Euroboden im Berichtsjahr nach Einschätzung der Geschäftsführung weitere stille Reserven in den Bestands- und Vorratsimmobilien aufbauen, welche sich allerdings in der nach den handelsrechtlichen Rechnungslegungsgrundsätzen erstellten Konzernbilanz nicht niederschlagen.
Nachfolgend werden die wesentlichen Entwicklungen zur Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage des Konzerns dargestellt.
II.3.2. Ertragslage
Die wesentlichen Positionen der Konzerngewinn- und Verlustrechnung haben sich wie folgt entwickelt:
Die Umsatzerlöse von TEUR 11.177 (Vorjahr TEUR 10.550) resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf des Projektes Spandauer Damm sowie aus der Zwischenvermietung in Entwicklung befindlicher Projekte. Zur Aufgliederung der Umsatzerlöse verweisen wir auf die Angaben im Konzernanhang.
Innerhalb der Bestandserhöhungen von TEUR 21.222 (Vorjahr TEUR 26.242) stehen den aktivierten Aufwendungen für Grundstücksakquisitionen und die Weiterentwicklung bestehender Projekte Minderungen aus dem Bestandsabgang des Projektes Spandauer Damm gegenüber.
Die Materialaufwendungen von TEUR 22.104 (Vorjahr TEUR 26.911) enthalten vor allem die Anschaffungskosten zzgl. Nebenkosten der im Berichtsjahr erworbenen Vorratsimmobilien sowie bezogene Leistungen für die in der Entwicklung und Umsetzung befindlichen Projekte.
Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge auf TEUR 334 (Vorjahr TEUR 611) ist insbesondere auf verminderte Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen zurückzuführen.
Die Personalaufwendungen haben sich im Vorjahresvergleich um TEUR 741 bzw. 44% auf TEUR 2.426 erhöht. Der Anstieg spiegelt den im Berichtsjahr erfolgten Ausbau der Unternehmensstrukturen wider, welcher sich in einer Zunahme der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl von 13 (2015/16) auf 17 (2016/17) dokumentiert.
Die Zunahme der Abschreibungen um TEUR 80 auf TEUR 175 entfällt im Wesentlichen auf die erhöhte Betriebs- und Geschäftsausstattung der Euroboden GmbH sowie auf die im Berichtsjahr erworbene Bestandsimmobilie in Österreich.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 4.551 (Vorjahr TEUR 3.498) beinhalten vor allem folgende Positionen:
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Werbe- und Marketingkosten von TEUR 1.368 (Vorjahr TEUR 1.241), die neben allgemeinen imagefördernden Werbe- und Repräsentationsaufwendungen maßgeblich aus der individuellen Vermarktung der Projekte resultieren |
| • |
Beratungs- und Prüfungskosten von TEUR 1.346 (Vorjahr TEUR 1.305) |
| • |
Raumkosten von TEUR 531 (Vorjahr TEUR 418) für eigengenutzte Bürostandorte sowie zwischen-vermietete Vorratsimmobilien |
| • |
Vertriebsprovisionen von TEUR 369 (Vorjahr TEUR 0). |
Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge von TEUR 159 (TEUR 109) resultieren vor allem aus Darlehensvergaben an Beteiligungsunternehmen.
Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beliefen sich im Berichtsjahr auf TEUR 2.554 (Vorjahr TEUR 3.284). Die Verminderung um TEUR 730 ist maßgeblich durch die im Vorjahr enthaltenen Aufwendungen für das Kreditsonderentgelt zur Baufinanzierung des Projektes Erhardtstraße sowie einen in 2015/2016 enthaltenen Einmaleffekt aus der Stornierung von Zinsansprüchen für Umsatzsteuerrückerstattungen begründet. Gegenläufig wirkten u.a. erhöhte Zinsaufwendungen für die Anleihe 2013/2018 infolge weiterer Anleiheverkäufe.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag von TEUR -226 (TEUR -89) beinhalten originäre Ertragsteuer-aufwendungen von TEUR 163, denen in Höhe von TEUR 389 Erträge aus der Zuführung latenter Steuern gegenüberstehen. Letztere resultieren aus der Eliminierung konzerninterner Zwischengewinne sowie aus der Aktivierung latenter Steuern auf Verlustvorträge.
Nach Berücksichtigung der auf nicht beherrschende Anteile entfallenden Ergebnisanteile von TEUR 4 weist die Euroboden GmbH im Geschäftsjahr 2016/2017 einen Konzernjahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.222 (Vorjahr TEUR 2.034) aus.
II.3.3. Vermögenslage
Die Vermögenslage des Konzerns ist durch die dargelegte Ausweitung der Geschäftstätigkeit geprägt. So hat sich die Bilanzsumme im Berichtsjahr um TEUR 40.409 bzw. 49% auf TEUR 122.748 erhöht. Dies ist auf der Aktivseite insbesondere durch einen Anstieg des Anlagevermögens um TEUR 7.254 sowie des Umlaufvermögens um TEUR 32.115 begründet. Dem steht auf der Passivseite vor allem eine Zunahme der Verbindlichkeiten um TEUR 39.899 gegenüber.
Die Erhöhung des Anlagevermögens um TEUR 7.254 auf TEUR 8.223 resultiert maßgeblich aus dem Erwerb der Bestandsimmobilien in Dornach/Aschheim sowie in Österreich (s. Abschnitt II.2).
Der Anstieg des Umlaufvermögens um TEUR 32.115 auf TEUR 113.276 ist vor allem auf eine Zunahme der Vorräte um TEUR 23.040 zurückzuführen. Dies ist im Wesentlichen durch die Grundstücksakquisitionen in Vorratsimmobilien begründet. Daneben haben sich die flüssigen Mittel infolge einer weitgehenden Ausnutzung frei verfügbarer Kreditlinien um TEUR 10.282 erhöht.
Gegenläufig wirkten sich hier der Abbau der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 1.048 sowie eine Verminderung der Forderungen gegen Beteiligungen um TEUR 988 aus. Letztere steht maßgeblich im Zusammenhang mit der Erstkonsolidierung der im Vorjahr noch als Beteiligung qualifizierten Euroboden Vertrieb GmbH.
In den sonstigen Vermögensgegenständen sind in Höhe von TEUR 2.280 (Vorjahr TEUR 2.267) Umsatz-steuererstattungsansprüche gegenüber den Finanzbehörden infolge der Änderung der Rechtslage zum § 13b UStG enthalten. Da davon auszugehen ist, dass die beantragten Erstattungen zum Großteil mit seitens der betreffenden Lieferanten an die Finanzbehörde abgetretenen Ansprüchen aufgerechnet oder an die Lieferanten weitergeleitet werden, stehen den aktivierten Erstattungsansprüchen in gleicher Höhe Rückstellungen für Umsatzsteuerweiterleitungen gegenüber. Der § 13b Sachverhalt ist damit im Konzernabschluss – analog zum Vorjahr – ergebnisneutral ausgewiesen.
Die Zunahme der sonstigen Vermögensgegenstände ist u.a. durch die im Zusammenhang mit der Begebung der neuen Anleihe 2017/2022 zu hinterlegenden Sicherheitsleistungen begründet.
Die aktiven latenten Steuern von TEUR 712 (Vorjahr TEUR 0) resultieren zum einen aus Steuereffekten aus der Eliminierung konzerninterner Zwischengewinne und zum anderen aus der Aktivierung von latenten Steuern auf Verlustvorträge, deren Nutzung aufgrund der positiven Ergebnisplanungen der betreffenden Tochtergesellschaften mittelfristig zu erwarten ist.
Die Rückstellungen haben sich im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt um TEUR 568 vermindert. Hier steht einer Erhöhung der Steuerrückstellungen um TEUR 164 eine Abnahme der sonstigen Rückstellungen um TEUR 732 gegenüber.
Die Steuerrückstellungen von TEUR 168 betreffen im Wesentlichen Ertragsteuern der Euroboden GmbH für das abgelaufene Geschäftsjahr.
Die sonstigen Rückstellungen von TEUR 3.578 entfallen neben dem oben dargelegten Umsatzsteuersachverhalt (§ 13b UStG) vor allem auf Gewährleistungen, Prozesskosten, Tantiemen, Kreditsonderentgelte sowie Abschluss- und Prüfungskosten. Wir verweisen hierzu auf die Angaben im Konzernanhang. Die Abnahme der sonstigen Rückstellungen ist u.a. durch den teilweisen Verbrauch von Rückstellungen für Gewährleistungen und Kreditsonderentgelten begründet.
Der Anstieg der Verbindlichkeiten um TEUR 39.899 auf TEUR 108.720 ist im Wesentlichen auf eine Zunahme der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten um TEUR 34.179 zurückzuführen. Dies ist durch die Aufnahme neuer Bankendarlehen zur Finanzierung der Grundstücksakquisitionen sowie durch Ausnutzung frei verfügbarer Kreditlinien, die sich auf der Aktivseite in den gestiegenen Bankguthaben widerspiegeln, begründet.
Daneben haben sich vor allem die Verbindlichkeiten aus Anleihen infolge von Verkäufen auf die Altanleihe 2013/2018 im Berichtsjahr um TEUR 4.253 erhöht. Die Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 884 resultiert im Wesentlichen aus zum Bilanzstichtag noch nicht fälligen Erwerbsnebenkosten für Grundstücksankäufe. Die um TEUR 561 erhöhten sonstigen Verbindlichkeiten entfallen vor allem auf ein Darlehen, welches im Rahmen eines Grundstückserwerbs seitens des Verkäufers gewährt wurde.
Die passiven latenten Steuern von TEUR 162 (Vorjahr TEUR 0) stehen im Zusammenhang mit den bei der Erstkonsolidierung der Euroboden Vertrieb GmbH aufgedeckten stillen Reserven.
Das Eigenkapital des Konzerns beträgt zum Bilanzstichtag TEUR 10.061 (Vorjahr TEUR 9.146). Die Erhöhung um TEUR 915 setzt sich aus dem Konzernjahresüberschuss von TEUR 1.222 und den um TEUR 307 verminderten „Nicht beherrschenden Anteilen“ zusammen. Letzteres resultiert im Wesentlichen aus der Erstkonsolidierung der Euroboden Vertrieb GmbH.
II.3.4. Finanzlage
● Grundzüge des Finanzmanagements
Die Finanzierung der Immobilienprojekte erfolgt bzgl. des Grundstücksankaufs sowie der Baufinanzierung zu wesentlichen Teilen individuell durch projektspezifischeBankendarlehen, welche unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen werden und bei denen der Rückgriff der Gläubiger i. d. R. vertraglich auf das Vermögen der jeweiligen Gesellschaft beschränkt ist. Daneben hat die Euroboden GmbH zusätzliche Sicherheiten in einzelnen Projekten gestellt.
Aufgrund der hohen Beleihungswerte der Grundstücke hat Euroboden im Berichtsjahr Grundstücks-finanzierungen abgeschlossen, deren Kreditvolumen zum Teil erheblich über den Ankaufswerten der Immobilien valutieren. Hierdurch können frei verfügbare Mittel zur Zwischenfinanzierung der Gemeinkosten oder weiterer Objektankäufe generiert werden.
Neben Bankdarlehen werden die Projekte anteilig durch Eigenmittel finanziert, welche die Euroboden GmbH den Projektgesellschaften als Eigenkapital oder in Form von Gesellschafterdarlehen zur Verfügung stellt. Ein formelles „Cash Pooling“ zwischen dem Mutterunterunternehmen und den Projektgesellschaften besteht nicht.
Die Euroboden GmbH finanziert sich ihrerseits u. a. über Anleihen. Die Euroboden GmbH hat im Jahr 2013 eine EUR 15,0 Mio. Anleihe mit einer Laufzeit bis 2018 begeben, welche vor dem Hintergrund des Unternehmenswachstums im IV. Quartal 2017 durch eine neue fünfjährige EUR 25,0 Mio. Anleihe abgelöst wurde. Wir verweisen auf die Darstellungen in Abschnitt II.2.
● Veränderung des Finanzmittelfonds
Die Veränderung des Finanzmittelfonds ist aus der Konzern-Kapitalflussrechnung, welche Bestandteil des Konzernabschlusses ist, ersichtlich.
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit resultierte ein Mittelabfluss von TEUR -17.141 (Vorjahr:
TEUR -28.773), der maßgeblich durch die Zunahme der Vorräte begründet ist.
Die Investitionstätigkeit führte zu einem negativen Cash-Flow von TEUR -7.785 (Vorjahr: TEUR 657). Hier wirkten sich vor allem die Investitionen in Bestandsimmobilien aus.
Die Finanzierungstätigkeit erzeugte einen positiven Cashflow von TEUR 35.208 (Vorjahr: TEUR 28.765). Dabei stehen den Mittelzuflüssen aus der Aufnahme von Krediten und Anleiheverkäufen von TEUR 58.610 (Vorjahr: TEUR 54.507) Mittelabflüsse aus der Rückführung von Krediten von TEUR -21.178 (Vorjahr: TEUR -23.435) sowie Zinszahlungen von TEUR -2.224 (Vorjahr TEUR 2.307) gegenüber.
Insgesamt hat sich damit der Finanzmittelfonds des Konzerns im abgelaufenen Geschäftsjahr deutlich um TEUR 10.282 auf TEUR 11.608 (Vorjahr: TEUR 1.326) erhöht. Dies ist insbesondere durch die weitgehende Ausnutzung bestehender Kreditlinien begründet.
II.4. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren
Der Unternehmenserfolg des Konzerns wird anhand finanzieller Leistungsindikatoren gemessen und gesteuert. Grundlage hierfür ist ein dezidiertes Projektcontrolling, welches auf einer bereits vor Objektankauf durchgeführten Projektkalkulation basiert. Wesentliche Einflussfaktoren der für jedes in Frage kommende Projekt erstellten Projektkalkulation sind ausgehend von den prognostizierten Verkaufserlösen, welche auf den realisierbaren Vermarktungsflächen basieren, die Grundstückskosten, die von der Entwicklung der Baupreise abhängigen Gestehungskosten sowie die Finanzierungskosten. Letztere werden neben dem Zinsniveau auch maßgeblich durch die Kapitalbindungsdauer und somit die geplante Entwicklungs- und Umsetzungszeit bestimmt. Zudem werden die zur individuellen Vermarktung der einzelnen Projekte geplanten Kosten in die Kalkulation einbezogen. Die so ermittelten Rohergebnisse je Projekt werden unter Berücksichtigung der Gemeinkosten für den laufenden Geschäftsbetrieb zu einer Konzernplanung aggregiert. Diese umfasst neben einer mittelfristigen Erfolgsrechnung eine kurzfristige Liquiditätsplanung, mit welcher anhand von Cashflow-Kennzahlen der Liquiditätsbedarf der Euroboden-Gruppe fortlaufend überwacht und gesteuert wird.
Neben den finanziellen Steuerungsgrößen sind bestimmte nichtfinanzielle Leistungsindikatoren für den Geschäftserfolg von Relevanz. Diese ergeben sich insbesondere aus dem Knowhow des Managements und der Mitarbeiter und sowie der von Euroboden verfolgten Markenstrategie.
Der Erfolg des Konzerns hängt wesentlich von der Erfahrung und Expertise des Managements und der Mitarbeiter ab, geeignete Objekte mit Wertsteigerungspotenzial in ausgesuchten Lagen zu identifizieren und deren Entwicklungsmöglichkeiten abzuschätzen. Neben der fachlichen Expertise erfordert dies eine detaillierte Kenntnis der regionalen Märkte. Die handelnden Personen verfügen neben langjähriger Erfahrung über eine entsprechende Expertise in der Entwicklung von Immobilien sowie über ein entsprechendes Netzwerk von Kontakten in der Immobilienbranche.
Das Geschäftsmodell von Euroboden basiert auf der Positionierung als Marke „Euroboden Architekturkultur“. Durch den hohen architektonischen Anspruch sollen unverwechselbare Unikate entstehen, welche Euroboden am Markt ein Alleinstellungsmerkmal verschaffen. Dies kommt durch eine stringente Projektstrategie zum Ausdruck, die sich in den Referenzen zeigt.
III. Chancen- und Risikobericht
III.1. Risikobericht
III.1.1. Risikomanagementsystem
Die Gesellschaft hat ein Risikomanagementsystem installiert, durch das frühzeitig alle Entwicklungen erkannt werden sollen, die zu gravierenden Verlusten führen oder den Fortbestand der Gesellschaft gefährden können. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Konzernebene eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung des Konzerns umfasst, sowie eine kurzfristige Liquiditätsplanung sämtlicher Konzerngesellschaften. Daneben ist auf Projektebene ein Projektcontrolling implementiert, wodurch Projektrisiken ebenso wie Optimierungspotentiale frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden sollen.
Im Rahmen des Projektcontrollings wird durch die jeweiligen Projektverantwortlichen die Entwicklung der einzelnen Projekte von der Grundstücksakquisition, über die Planung und Projektentwicklung bis hin zur Umsetzung der Bauträgermaßnahme kontinuierlich hinsichtlich technischer, kaufmännischer und rechtlicher Risiken überwacht und gesteuert. Hierbei werden bereits in der Akquisitionsphase Projektkalkulationen erstellt, auf deren Grundlage die Geschäftsführung über einen Grundstückserwerb entscheidet. Während der Projektentwicklung und der Umsetzung der Bauträgermaßnahme wird die Kosten- und Ergebnisentwicklung der Projekte mittels einer bauträgerspezifischen Software IT-technisch überwacht und fortlaufend der Geschäftsführung berichtet.
Die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen werden durch ein internes Kontrollsystem für den Konzernrechnungslegungsprozess gewährleistet, welches fortlaufend den aufgrund des Unternehmenswachstums steigenden Anforderungen angepasst und ausgebaut wird. Wesentliche Elemente des internen Kontrollsystems sind:
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Terminplanung zur Sicherstellung der Erstellungs- und Veröffentlichungsfristen |
| • |
interne Bilanzierungs- und Bewertungsanordnungen sowie Kontierungsanweisungen |
| • |
klar definierte Aufgabenteilung und Zuordnung von Verantwortlichkeiten zwischen den am Rechnungslegungs- und Konzernerstellungsprozess beteiligten Personen |
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Durchführung von Kontrollprozessen unter Anwendung des 4-Augen-Prinzips |
| • |
Einbeziehung externer Sachverständiger, insbesondere für den Prozess zur Erstellung des Konzernabschlusses und die Grundstücksbewertung |
| • |
Verwendung geeigneter IT-Finanzsysteme und Anwendung von Berechtigungskonzepten zur Sicherstellung aufgabengerechter Befugnisse und unter Beachtung von Funktionstrennungsprinzipien |
| • |
Berücksichtigung von im Risikomanagementsystem identifizierten Risiken in den Jahresabschlüssen, soweit dies nach bestehenden Bilanzierungsregeln erforderlich ist. |
Die beschriebenen Strukturen und Prozesse unterliegen der kontinuierlichen Überprüfung durch die Geschäftsführung.
III.1.2. Risiken
Für den Euroboden-Konzern sind grundsätzlich folgende Risikokategorien von Relevanz:
● Marktbezogene Risiken
Absatzrisiken
Euroboden entwickelt Wohnimmobilien im höherpreisigen Marktsegment in urbanen Lagen und ist somit der Volatilität in der Nachfrage nach anspruchsvollen Wohnimmobilien ausgesetzt. Eine negative Entwicklung in der Nachfrage von Euroboden entwickelter Immobilien sowie ein nicht nachfrage- und marktkonformes Wohnungs- und Preiskonzept könnten dazu führen, dass die entwickelten Projekte nicht, nicht zu den erwarteten Preisen und/oder Zeitpunkten verkauft werden können.
Der Vertrieb erfolgt durch eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist und zusammen mit der internen Marketingabteilung für jedes Projekt ein individuelles Vermarktungskonzept erarbeitet. Hiermit sowie durch die Markenpositionierung heben sich die Produkte von Euroboden vom Wettbewerb ab, wodurch auch in schwierigem Marktumfeld ein Wettbewerbsvorteil generiert werden kann. Den branchenimmanenten Absatzrisiken kann darüber hinaus durch eine Konzentration auf die Ballungsräume München, Berlin, Hamburg und Frankfurt entgegengewirkt werden.
Verfügbarkeit von Objekten
Euroboden ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke abhängig. Die Immobilienmärkte an den von Euroboden bevorzugten Standorten sind in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nur in geringem Umfang am Markt. Euroboden hat sich auf Projekte spezialisiert, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden bzw. nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Die Erschließung weiterer Märkte zur Diversifikation wird verfolgt und umgesetzt. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, hat Euroboden insbesondere an den Standorten München und Berlin im Bereich der Grundstücksakquisition eigenes Personal mit entsprechender regionaler Marktkenntnis eingestellt.
Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen
Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie z. B. im Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder im Denkmalschutz, negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell von Euroboden auswirken. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potentieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.
● Operative Projektrisiken
Investitionsrisiken
Akquisitionen erfordern aufgrund der angespannten Lage auf dem Grundstücksmarkt zum Teil lange Vorlaufzeiten und hohe Ankaufskosten. Zur Bewertung von potenziellen Projekten werden bereits vor Ankauf entsprechende Untersuchungen veranlasst. Umfassende technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen werden durchgeführt. Somit besteht für die angekauften Projekte eine umfangreiche Expertise, so dass die Investitionsrisiken limitiert sind.
Schlechtleistungen von Vertragspartnern
Bei der Bauausführung von Euroboden beauftragter Bau- und Subunternehmer kann es zu Schlechtleistungen kommen. Diese könnten insbesondere darin bestehen, dass Euroboden von Dritten für Schäden der Vertragspartner in Anspruch genommen wird, Regressansprüche gegen diese nicht durchsetzbar sein könnten und/oder daneben ein etwaiger Anspruch aus Gewährleistungsbürgschaften nicht realisierbar ist. Zudem könnten Gutachterkosten über das Vorliegen und Verschulden von Mängeln verursacht werden. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte die Beauftragung eines weiteren Unternehmens erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung der Projekte zu vermeiden, was aufgrund mangelnder Regressmöglichkeit wegen Insolvenz zu Mehrkosten führen könnte. Zudem könnte sich die Geltendmachung von Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechten durch Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung auswirken.
Ein Leistungs- und Zahlungscontrolling zu den jeweiligen Vertragspartnern stellt sicher, dass nur für die ordnungsgemäße Leistung die vertragliche Vergütung erfolgt. Durch Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke sind Vertragspartner leichter zu ersetzen und ein Ausfall ist daher weniger schwerwiegend. Rücktrittsrechte von Käufern werden im Rahmen des gesetzlichen Zulässigen ausgeschlossen.
Verzögerte Baudurchführung
Beeinträchtigungen der Arbeiten können zu zeitlichen Verzögerungen und/oder Mehrkosten führen. Vor diesem Hintergrund werden Sicherheitsreserven eingestellt und mit Kunden vertragliche Terminvereinbarungen getroffen, die für die Baudurchführung Zeitpuffer innehaben.
Technische Risiken
Euroboden oder die von ihr einbezogenen Dienstleister könnten die Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. es könnten Fehler auftreten oder höhere Kosten entstehen. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden vollumfänglich extern beauftragt. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz.
Umweltrisiken und Altlasten
Es bestehen grundsätzliche Risiken, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. falsch eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird vor Grundstückserwerb durch umfassende Prüfungen unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt. Bislang sind keine relevanten Sachverhalte aufgetreten bzw. bei in der Entwicklung befindlichen Projekten bekannt.
Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Beschränkungen
Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht, nicht wie beantragt oder nur mit Auflagen/Nebenbestimmungen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang von Euroboden zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.
Regulatorische Veränderungen
Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch zusätzliche Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten und/oder zeitlichen Verzögerungen führen. Durch die frühzeitige Einbeziehung von spezialisierten Baurechtskanzleien sowie von Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden.
Einwendungen Dritter
Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen etc. können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen für die Durchführung des Projektes führen. Eine Risikovorsorge wird diesbezüglich durch entsprechende Rechtsgutachten betrieben. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt. Risiken werden darüber hinaus abgewendet, indem Ankaufsverträge teilweise unter aufschiebende Bedingungen gestellt werden.
Gewährleistungen
Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen. In den jeweiligen Projektkalkulationen werden hierfür ausreichende Reserven berücksichtigt.
● Personalrisiken
Der wirtschaftliche Erfolg des Konzerns hängt auch von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter des Unternehmens sowie externer Berater ab. Die Euroboden GmbH hat aufgrund des Wachstums die Personalkapazitäten in allen Unternehmensbereichen erheblich ausgebaut und für den Ausfall einzelner Mitarbeiter intern entsprechende Vertretungsregelungen implementiert. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen stehen dem Unternehmen eine Vielzahl qualifizierter externer Berater zur Verfügung, zu denen langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen.
● Finanzrisiken
Liquiditätsrisiko
Der Liquiditätsbedarf des Konzerns wird kontinuierlich auf Basis einer detaillierten Liquiditätsplanung, in welcher die geplanten Zahlungsströme aus Projektabschlüssen und Finanzierungen fortlaufend aktualisiert werden, überwacht. Auf Basis der aktuellen Planung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bestehenden Zahlungsmittel, nicht ausgeschöpfte Kreditzusagen sowie geplante Cashflows ausreichen werden, um den Liquiditätsbedarf des Konzerns zu decken. Für einen unplanmäßig auftretenden Finanzbedarf wird im Unternehmen zudem laufend eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve zur Deckung des laufenden Geschäftsbetriebs vorgehalten.
Zins- und Finanzierungsrisiko
Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen bei den Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potentieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass der überwiegende Teil der konzernweiten Bankverbindlichkeiten zu einem variablen Zinssatz – z. B. auf Basis des 3-Monats-EURIBOR – verzinst wird. Daneben besteht das Risiko, für zukünftige Projekte nicht rechtzeitig geeignete Finanzierungen zu erhalten.
Euroboden arbeitet zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil bereits langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich Euroboden im Weiteren über fest verzinsliche Anleihen.
Gesamteinschätzung der Risiken
Aus Sicht der Geschäftsführung sind auf der Basis einer durchgeführten Analyse und Bewertung aller Risiken keine bestandsgefährdenden Risiken für den Konzern erkennbar und zwar weder aus vergangenen noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen.
III.2. Chancenbericht
Chancen für die zukünftige Entwicklung des Konzerns ergeben insbesondere aus folgenden Aspekten:
Hohe Wohnungsnachfrage in urbanen Zentren
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Trends der Urbanisierung übersteigt die Wohnraumnachfrage in München und anderen Ballungsräumen bei weitem das vorhandene Angebot. Die Neubauaktivitäten bleiben unverändert weit hinter dem Bedarf zurück (s. Abschnitt II.1). Somit können sich, neben der Wertschöpfung aufgrund der Projektentwicklung, allgemeine Markttendenzen positiv auf die Ergebnisse auswirken.
Markenstrategie
Die Projekte der Euroboden werden vielfach von renommierten Architekten geplant, wodurch Unikate entstehen, die unmittelbar mit dem lokalen Umfeld verknüpft sind. Hierdurch ergibt sich für Euroboden ein Alleinstellungsmerkmal in der Bauträgerbranche, das auch bei schwierigen Marktbedingungen entscheidend für den Abverkauf sein kann. Die Markenentwicklung im Immobilienbereich ist gegenüber anderen Branchen ein vergleichsweise langfristiger Prozess, da die Zeiträume von Produktentwicklung bis zur Sichtbarkeit am Markt 3 bis 6 Jahre einnehmen. Insofern wird Euroboden in den nächsten Jahren besonders von seiner Markenstrategie profitieren.
Attraktive Ankaufsgelegenheiten
Die besondere Expertise, aufgrund der Architekturkompetenz und des Architektennetzwerks Objektqualitäten zu erkennen, die vom Markt nicht gesehen werden, ist ein Alleinstellungsmerkmal von Euroboden. Durch die erhebliche Verknappung von einfach zu bebauenden Neubaugrundstücken sind am Markt insbesondere komplexere Objekte verfügbar, die für das Unternehmen besonders profitabel sind. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf, Nachverdichtungsflächen sowie anspruchsvolle Neubaugrundstücke.
Finanzielle Flexibilität bei Objektankäufen
Durch die vollständige Platzierung der Anleihe 2017/2022 mit einem Volumen von EUR 25,0 Mio. sowie frei verfügbare Kreditlinien verfügt Euroboden über den finanziellen Spielraum, zukünftige Objekt-ankäufe kurzfristig auch bankenunabhängig über Eigenmittel zu finanzieren. Dies ermöglicht eine hohe Flexibilität und Reaktionsschnelligkeit bei potentiellen Objektankäufen.
Gewachsene Konzernstrukturen
Parallel zum Unternehmenswachstum hat Euroboden die Strukturen den gestiegenen Anforderungen angepasst und in allen Bereichen Personal aufgebaut, wodurch die eigene Wertschöpfung im Konzern erhöht werden kann. Mit der hinzugewonnenen Expertise in der Grundstücksakquisition sowie in der Vermarktung der Projekte werden sowohl beschaffungsseitig als auch absatzseitig Voraussetzungen für eine weitere Marktdurchdringung an den bevorzugten Standorten geschaffen.
Projektpipeline
Euroboden verfügt über Grundstücke, deren Werte nach Einschätzung von Euroboden durch die allgemeine Marktentwicklung sowie die laufende Projektentwicklung in Form von Beplanung und Baurechtsschaffung über die Anschaffungswerte hinaus gesteigert werden konnten und welche die Grundlage für die Projektpipeline der kommenden fünf Jahre bilden.
IV. Prognosebericht
IV.1. Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte
Für das laufende Jahr erwartet die Bundesregierung gemäß dem Jahreswirtschaftsbericht 2018 für die deutsche Wirtschaft einen Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsberichts um 2,4% und damit eine Fortsetzung des Aufschwungs. Dabei wird mit einem weiteren Beschäftigungsaufbau in 2018 und einem Rückgang der Arbeitslosenquote auf 5,3% gerechnet.
Auf den Immobilienmärkten in den Top-Standorten zeichnet sich lt. Bericht zum „Immobilienmarkt Deutschland 2017/2018“ der DG Hyp auch für das Jahr 2018 keine Entspannung ab: Der anhaltende Zuzug in die Ballungszentren, eine schon bestehende Bedarfslücke und nicht ausreichende Wohnbauaktivitäten werden den bestehenden Nachfrageüberhang in Städten wie München, Berlin und Frankfurt weiter verschärfen. Hierdurch wird sich auch 2018 der Preisdruck bei den Wohnungsmieten und den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen einerseits sowie beim Ankauf entwicklungsfähiger Grundstücksflächen in den dicht besiedelten Metropolen weiter erhöhen.
IV.2. Ausblick auf die Entwicklung des Konzerns
Der Euroboden-Konzern verfügt infolge der erfolgreichen Grundstücksakquisitionen der letzten Jahre zum Bilanzstichtag über eine Projektpipeline mit einem Gesamtverkaufsvolumen von ca. EUR 400 Mio., welche die Basis für die weitere Unternehmensentwicklung in den kommenden Jahren darstellt.
Vor dem Hintergrund des positiven Marktumfeldes, der gesunden Eigenkapitalbasis und der soliden Finanzierungsstruktur, welche sich durch die erfolgreiche Platzierung der Anleihe 2017/2022 nochmals verbessert hat, sowie aufgrund der Erfahrung und Expertise der handelnden Personen wird Euroboden auch zukünftig eine gesunde Wachstumsstrategie verfolgen. Parallel zum Unternehmenswachstum ist dabei ein weiterer Ausbau der Unternehmensstrukturen und damit einhergehend eine signifikante Zunahme der Mitarbeiterzahl im kommenden Geschäftsjahr geplant.
Die Geschäftsführung geht von einer weiterhin positiven Geschäftsentwicklung aus. Gesamtleistung und Konzernergebnis werden sich im kommenden Geschäftsjahr leicht über dem Niveau des Berichtsjahres bewegen.
Grünwald
Stefan Höglmaier
Martin Moll
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
An die Euroboden GmbH:
Wir haben den von der Euroboden GmbH, Grünwald, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Konzernbilanz, Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung, Konzernanhang, Konzernkapitalflussrechnung sowie Konzern-Eigenkapitalspiegel – und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2016 bis 30. September 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und über den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und dem Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht im Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Mannheim, den 27. Februar 2018
DELTA Revision GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Steuerberatungsgesellschaft
Spieß, Wirtschaftsprüfer
Bertram, Wirtschaftsprüfer
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