EXPORO A Klasse Projekt – das mit dem Elchtest? – Neubau einer Wohnimmobilie mit 51 Wohnungen – Wir haben aber eine andere Meinung zu dem Unternehmen d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH

Zugegeben toller Name, der möglicherweise bei dem einen oder anderen Anleger dann Eindruck macht, aber schaut man sich die Bilanz an, dann kommt einem das mit dem Elchtest irgendwie in Erinnerung.

Der Blick in die Bilanz zeigt dann eben möglicherweise nicht das finanzstarke Unternehmen, was da bei EXPORO vollmundig beschrieben wird, aber die blumige EXPORO-Werbung, manche sagen Schönfärberei, kennen wir ja nun seit Jahren.

Auch ein Grund, warum wir allen EXPORO-Projekten immer kritisch gegenüberstehen. Das ist auch hier nicht anders. Natürlich ist auch das ein Projekt mit Totalverlustrisiko, wenn man die blumige Beschreibung auf Seite legt.

Auch hier wieder die berühmte „Maro(nd)e“ Sicherheit. Das Projekt ist mit einer nachrangigen Grundschuld sowie einem abstrakten Schuldanerkenntnis besichert. Na klar Herr Maronde……………………was für eine Sicherheit……………………

 

d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH

Wiesbaden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2018

Bilanz zum 31. Dezember 2018

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018

A. Allgemeines

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH hat ihren Sitz in Wiesbaden und ist beim Amtsgericht Wiesbaden unter der Registernummer HRB 22604 eingetragen.

B. Grundsätze der Bilanzierung und Bewertung

Die auf die Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches, den einschlägigen Regelungen des GmbH-Gesetzes sowie den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewendet.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 2 HGB. Die größenabhängigen Erleichterungen für den Anhang gemäß § 288 Abs. 2 HGB wurden teilweise in Anspruch genommen.

Die Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bilanziert. Bei Vermögensgegenständen des Anlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, werden die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Unfertigen Leistungen werden mit den Herstellungskosten (ohne Gemeinkosten) angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie Guthaben bei Kreditinstituten werden, unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken, zum Nennbetrag ausgewiesen.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Das Anlagevermögen hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt:

Unter den Finanzanlagen sind folgende Beteiligungen gemäß § 271 Abs. 1 HGB ausgewiesen:

In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind Forderungen gegen verbundene Unternehmen i.H.v. TEUR 483 (Vj. TEUR 834) und gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, i.H.v. TEUR 200 (Vj. TEUR 245) enthalten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr i.H.v. TEUR 406 (Vj. TEUR 245) enthalten.

In den sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen Rückstellungen für Boni und Prämien (TEUR 303; Vj. TEUR 228), Urlaub (TEUR 112; Vj. TEUR 92), ausstehende Rechnungen (TEUR 70; Vj. TEUR 40), Provisionen (TEUR 69; Vj. TEUR 35), Berufsgenossenschaft (TEUR 57; Vj. TEUR 45) und Prüfungskosten (TEUR 30; Vj. TEUR 30) ausgewiesen.

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sowie deren Besicherung stellen sich wie folgt dar (Vorjahreswerte in Klammern):

Die Gesellschafter haben gegenüber der Gesellschaft einen Rangrücktritt für sämtliche der Gesellschaft gewährten Darlehen erklärt. Die Rückzahlung der Darlehen einschließlich damit verbundenen Zinsen soll nur aus zukünftigen Jahresüberschüssen, aus einem Liquidationsüberschuss oder aus einem sonstigen, die Verbindlichkeiten der Gesellschaft übersteigenden freien Vermögen erfolgen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen aus Aufwandszuschüssen i.H.v. TEUR 266 (Vj. TEUR 244) enthalten.

Die Erträge aus Beteiligungen stammen ausschließlich aus verbundenen Unternehmen.

In den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen sind Zinsen aus verbundenen Unternehmen i.H.v. TEUR 110 (Vj. TEUR 137) enthalten.

In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Zinsen an verbundene Unternehmen i.H.v. TEUR 69 (Vj. TEUR 45) enthalten.

D. Sonstige Angaben

Die Gesellschaft hat für drei (Vj. vier) von einer 100%igen Tochtergesellschaft aufgenommene Darlehen (Gesamtvaluta zum 31. Dezember 2018: TEUR 3.989; Vj. TEUR 3.490) harte Patronatserklärungen über insgesamt TEUR 3.989 (Vj. TEUR 3.490) abgegeben. Wir schätzen das Risiko der Inanspruchnahme als gering ein, da der eingeleitete Restrukturierungsplan unseres Erachtens eine Werthaltigkeit der Darlehen erkennen lässt.

Des Weiteren hat die Gesellschaft für fünf (Vj. zwei) von Tochtergesellschaften aufgenommene Bankdarlehen (Gesamtvaluta zum 31. Dezember 2018: TEUR 5.153; Vj. TEUR 2.568) Bürgschaften über insgesamt TEUR 3.905 (Vj. TEUR 2.252) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über TEUR 14.645 (Vj. TEUR 12.152) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen. Aufgrund der Grundschulden sowie der geschäftlichen Entwicklung in den Tochtergesellschaften wird das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3 HGB ergeben sich insbesondere aus der Anmietung der Büroräumlichkeiten und belaufen sich in den folgenden sechs Jahren auf TEUR 4.978. Ferner ergeben sich aus Leasingverträgen in den nächsten zwei bis drei Jahren finanzielle Verpflichtungen i.H.v. TEUR 763.

Mit nahe stehenden Unternehmen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Vergütungen abgerechnet worden:

Mit nahe stehenden Unternehmen sind im abgelaufenen Geschäftsjahr folgende Kosten mit folgenden Vergütungen abgerechnet worden:

Das an den Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar schlüsselt sich wie folgt auf:

Im Jahresdurchschnitt waren bei der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2018 – ohne Berücksichtigung der Geschäftsführung – 111 (Vj. 86) MitarbeiterInnen beschäftigt.

Es sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Ende des Geschäftsjahres 2018 eingetreten.

Der zum 31. Dezember 2018 ausgewiesenen Bilanzgewinn wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Organe der Gesellschaft

Die Angabe über die Bezüge der Geschäftsführung unterbleibt gemäß § 286 Abs. 4 HGB, da sich anhand dieser Angabe die Bezüge eines Mitglieds feststellen lassen.

 

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2018

A. GRUNDLAGEN – GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH wurde 2006 mit dem Ziel der wertsteigernden Investition in den deutschen Wohnimmobilienmarkt gegründet. Mittlerweile ist das inhabergeführte Unternehmen führender Spezialist für Wohnimmobilien in Deutschland und entlang der gesamten Wertschöpfungskette engagiert: Vom Objektankauf über Finanzierung, Objektentwicklung und -betreuung bis zum Abverkauf der Objekte erbringt die Gesellschaft alle Leistungen rund um erfolgreiche Wohnimmobilien aus einer Hand. Das Unternehmen versteht sich als starker Asset Manager für Mieter, Käufer und Investoren.

B. WIRTSCHAFTSBERICHT

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Auch im Jahr 2018 hat sich die deutsche Wirtschaft positiv entwickelt, wenn auch etwas verhaltener als in den Jahren zuvor. Erste Berechnungen des Statistischen Bundesamtes gehen von einer Steigerung des preisbereinigten Bruttoinlandproduktes um 1,5% im Vergleich zum Vorjahr aus. Die etwas nachlassende Dynamik ist unter anderem auf außerordentliche Einflüsse zurückzuführen. Beispielhaft genannt seien hier die Produktionsrückgänge in der Automobilindustrie aufgrund eines neuen Prüfverfahrens sowie die aufgrund des lang anhaltenden Flussniedrigwassers entstandenen Produktions- und Transportprobleme. Trotz der leichten Eintrübungen entwickelte sich der Arbeitsmarkt weiterhin positiv: Die Arbeitslosenquote (bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) sank weiter und lag nach ersten Berechnungen im Jahr 2018 bei 5,2%. Gleichzeitig stieg die Zahl der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland um 1,3% im Vergleich zum Vorjahr (Quelle: Statistisches Bundesamt). Die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist insofern relevant für die Gesellschaft, als dass insbesondere die Risiken der von der Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, verwalteten AIF indirekt – über den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Tochtergesellschaft – auch die Gesellschaft beeinflussen. Dies ist insbesondere in Bezug auf die Umsatzerlöse bedeutsam, da diese zur Zeit zu einem großen Anteil aus der Beratung der d.i.i. Investment GmbH bei der Verwaltung der AIF stammen.

Auch im Hinblick auf die wirtschaftliche Entwicklung in Europa sind im Jahr 2018 leichte Eintrübungen und eine nachlassende Dynamik zu erkennen. Nach Einschätzungen von Eurostat ist das saison- und kalenderbereinigte Bruttoinlandsprodukt in 2018 in der Europäischen Union (EU-28) um rund 1,9% gewachsen. In 2017 hat das Wachstum noch 2,4% betragen. Ein Grund ist hierbei das Nachlassen der Auslandsnachfrage, die durch länder- und sektorspezifische Einflüsse verstärkt wurde. Auch in Europa bleibt der Arbeitsmarkt trotz einiger Unsicherheiten stabil und konnte im Jahr 2018 eine positive Entwicklung aufzeigen. Nach Angaben der Deutschen Bundesbank ging die standardisierte Arbeitslosenquote bis Dezember 2018 auf 7,9% zurück. Das Zinsniveau im Euroraum ist weiterhin sehr niedrig. Aufgrund einiger ökonomischer und politischer Unsicherheiten (wie z.B. Brexit) sowie einer immer noch zu geringen Inflationsrate ist davon auszugehen, dass sich der Anstieg der Zinsen noch etwas hinauszögern wird. Das niedrige Zinsniveau begünstigt dabei aufgrund der Aussicht auf höhere Renditen die Attraktivität von Anlagen in Investmentvermögen, sodass die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH davon über die erhobenen Beratungsgebühren profitiert.

2. Entwicklungen auf den Kapitalmärkten

Die Kapitalmärkte verzeichneten im Jahr 2018 unterschiedliche Entwicklungen. Nach einem insgesamt positiveren ersten Halbjahr gingen analog zu den wirtschaftlichen Eintrübungen auch vermehrt nachteiligere Entwicklungen in der zweiten Jahreshälfte einher.

Das von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteckte Ziel, eine Inflationsrate von rund 2% zu erreichen, wird weiterhin verfolgt und der EZB-Rat beschloss Ende des Jahres 2018 die Leitzinsen weiter unverändert zu belassen. Er geht davon aus, dass die Leitzinsen mindestens über den Sommer 2019 hinaus in der Form bestehen bleiben (Quelle: EZB).

In Bezug auf die Entwicklung der Rentenmärkte ist zu erkennen, dass die Renditen 10jähriger Bundesanleihen weiterhin auf einem äußerst geringen Niveau liegen. Zum Jahresende 2018 hat sich die Rendite in diesem Kontext im Vergleich zum Jahresverlauf nochmals reduziert. So sank die Rendite von 0,45% zu Jahresbeginn auf 0,23% zum Jahresende (Quelle: Deutsche Bundesbank).

Die Entwicklung an den europäischen Aktienmärkten war schwankend. Der DAX hat nach einem guten Start zum Jahresbeginn deutlich verloren und verzeichnet einen Wertverlust von -18,3%, während der EuroSTOXX 50 einen Verlust von -14,3% aufzeigte (Quelle: Deutsche Börse AG). Die weltweiten Aktienmärkte haben, gemessen am MSCI Weltindex, im Vergleich zu den bereits dargestellten Indizes eine ebenfalls negative Entwicklung genommen und am Ende des Jahres 2018 ein Minus in Höhe von 8,71% realisiert (Quelle MSCI).

3. Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt

Auf der Suche nach sicheren Investitionsmöglichkeiten, die im Zuge der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank zugleich auch attraktive Renditechancen bieten, ist der für ausländische und inländische Investoren ohnehin beliebte Wohnimmobilienmarkt Deutschlands seit einigen Jahren noch stärker in den Fokus gerückt und gilt als „sicherer Hafen“ für Investments. Aufgrund von Urbanisierungsprozessen, der Zuwanderung von Flüchtlingen und deren Verteilung sowie einer zu geringen Bautätigkeit und der damit verbundenen fehlenden Schaffung von Wohnraum übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum häufig das vorhandene Angebot. Diese Situation ist bereits seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Großstädten und Ballungsgebieten zu erkennen. Mit dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und dem hohen Nachfragedruck gehen Miet- und Kaufpreissteigerungen einher. Die Politik versucht durch Maßnahmen wie der Einführung des Baukindergeldes und der Beschließung des Mietrechtsanpassungsgesetzes den steigenden Miet- und Kaufpreisen entgegenzuwirken und die Mieterrechte zu stärken. Vor dem Hintergrund der Verwaltungstätigkeit der AIF beeinflussen die Risiken und Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt damit indirekt die Risiken der Gesellschaft.

Die Kaufpreise und Mieten für Wohnimmobilien in deutschen (Groß-)Städten sind auch im Jahr 2018, trotz nachlassender Dynamik, weiter angestiegen. Nach dem Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) e.V. sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Deutschland im Jahr 2018 um 5,8% gestiegen. Die Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern steigerten sich etwas verhaltener um 4,6%.

4. Beurteilung des Geschäftsverlaufs und der Lage der Gesellschaft

4.1 Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Gesellschaft generiert zu einem großen Anteil Umsatzerlöse aus der Immobilienberatung ihrer Tochtergesellschaft. Diese verwaltet als Kapitalverwaltungsgesellschaft Ende 2018 elf (Vj. zehn) geschlossene Spezial-AIF mit Anlageschwerpunkt Wohnimmobilienvermögen, von denen zwei Spezial-AIF mit Ablauf des 31.12.2018 planmäßig aufgelöst wurden. Ferner berät diese seit Mai 2018 ein von einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegtes Investmentvermögen. In 2019 wurde ein weiteres Investmentvermögen akquiriert, welches von einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegt wird.

Darüber hinaus berät die Gesellschaft das von der Kapitalverwaltungsgesellschaft Institutional Investment Partners GmbH, Frankfurt am Main, verwaltete Investmentvermögen „Investoren-Club-Fonds German Residential Plus“ bei Immobilientransaktionen und -verwaltung.

Im Rahmen von zwei (Vj. zwei) Managed Accounts verwaltet die Gesellschaft Wohnimmobilien direkt für Kunden.

Ferner hat die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH für zwei (Vj. drei) Projektentwicklungsgesellschaften das gesamte operative Management für die Entwicklung der Bauträgermaßnahme übernommen. Während eine dieser Projektentwicklungsgesellschaften Anfang 2018 in den von der Tochtergesellschaft aufgelegten Neubaufonds, d.i.i. 14. GmbH & Co. Geschlossene Investment-KG übertragen wurde, konnte eine andere Projektentwicklung Ende 2018 beendet werden.

In 2018 wurden von der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH Wohnimmobilien für TEUR 333.070 (Vj. TEUR 170.923) für ihre Kunden erworben. Den Ankäufen stehen Verkäufe von TEUR 80.295 (Vj. TEUR 242.629) gegenüber. Damit begleitete die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH im Berichtsjahr Immobilientransaktionen im Wert von TEUR 413.365 (Vj. TEUR 413.552). Diese Geschäfte stellen die Grundlage für die im abgelaufenen Geschäftsjahr vereinnahmten Objektvermittlungsgebühren dar.

Die Umsatzerlöse von insgesamt TEUR 14.936 (Vj. TEUR 11.105) setzen sich im Wesentlichen zusammen aus Objektvermittlungsgebühren (TEUR 6.081; Vj. TEUR 4.997), Asset Management Gebühren (TEUR 5.672; Vj. TEUR 3.377) und Gebühren für die Bauplanung und Projektentwicklung (TEUR 1.874; Vj. TEUR 1.105). Der Anstieg der Umsatzerlöse resultiert insbesondere aus dem gegenüber dem Vorjahr erhöhten Immobilienvermögen.

Der Personalaufwand ist im Berichtsjahr von TEUR 7.322 auf TEUR 8.836 gestiegen. Dies resultiert aus dem Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl von 86 auf 111 MitarbeiterInnen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind um TEUR 1.039 gestiegen, was im Wesentlichen ebenfalls aus dem Anstieg der durchschnittlichen Mitarbeiterzahl resultiert und sich insbesondere in gestiegenen KFZ- und Reisekosten (+TEUR 230), IT-Kosten (+TEUR 146), Raumkosten (+TEUR 142) und Kosten für Personalberatung (+TEUR 60) widerspiegelt. Darüber hinaus sind in Folge der gestiegenen Geschäftstätigkeit auch die Aufwendungen für Fremdarbeiten im Zusammenhang mit Zeitarbeitern und Vermittlungsprovisionen gestiegen (+TEUR 359). Ferner sind die periodenfremden Aufwendungen um TEUR 266 auf TEUR 271 angestiegen.

Das Ergebnis des Geschäftsjahres beträgt TEUR 1.449 (Vj. TEUR 406).

Der Anstieg bei den Immateriellen Vermögensgegenständen und den Sachanlagen resultiert überwiegend aus dem Anstieg des Personalbestands sowie dem erhöhten Umfang der Geschäftstätigkeit.

Der Anstieg bei den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen spiegelt im Wesentlichen den erhöhten Umfang der Geschäftstätigkeit wider.

Im Wesentlichen resultiert der Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände (+TEUR 5.049) aus dem Anstieg der Sonstigen Vermögensgegenstände (+TEUR 5.561). Dieser korrespondiert mit dem Anstieg der Sonstigen Verbindlichkeiten (+TEUR 5.372) und resultiert aus kurzfristigen Ausleihungen zwischen d.i.i.-Gesellschaften.

Im Berichtsjahr wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 1.449 erwirtschaftet. Die Kapitalrücklage wurde per Gesellschafterbeschluss vollständig an die Gesellschafter zurückgezahlt. Ferner gab es eine Vorabausschüttung auf den zu erwartenden Jahresüberschuss. Infolge dessen stieg der Eigenkapitalausweis insgesamt von TEUR 406 auf TEUR 1.214.

Bei einer Bilanzsumme zum Stichtag von TEUR 17.227 (Vj. TEUR 12.339) beläuft sich die Eigenkapitalquote auf 7,0% (Vj. 3,3%).

Der Anstieg der Verbindlichkeiten um TEUR 3.918 korrespondiert in etwa mit dem Anstieg des Umlaufvermögens (+TEUR 5.093).

Die Liquiditätslage ist durch folgende Zahlungsflüsse geprägt: Aus der laufenden Geschäftstätigkeit ergaben sich Zahlungsströme im Zusammenhang mit den Umsatzerlösen, dem Personalaufwand und den sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen. Die Zahlungszuflüsse i.H.v. TEUR 15.508 betreffen die Umsatzerlöse und die sonstigen betrieblichen Erträge. Die Zahlungsabflüsse setzen sich im Wesentlichen aus den Personalaufwendungen i.H.v. TEUR 8.729 und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen i.H.v. TEUR 4.633 zusammen. Zahlungsabflüsse aus der Investitionstätigkeit in Immaterielle Vermögensgegenstände, Sachanlagen und Finanzanlagen ergaben sich i.H.v. TEUR 883. Ferner wurden im Zusammenhang mit dem Finanzclearing innerhalb der d.i.i.-Gruppe Netto-Abflüsse i.H.v. TEUR 2.413 erhalten. Aus der Finanzierungstätigkeit ergeben sich im Wesentlichen Zahlungszuflüsse aus Bankdarlehen i.H.v. TEUR 341 und Netto-Zuflüsse aus sonstigen kurzfristigen Darlehen i.H.v. TEUR 113.

Die Gesellschaft ist während des gesamten Geschäftsjahres 2018 stets in der Lage gewesen, ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen.

Die Gesellschaft hat für drei (Vj. vier) von einer 100%igen Tochtergesellschaft aufgenommene Darlehen (Gesamtvaluta zum 31. Dezember 2018: TEUR 3.989; Vj. TEUR 3.490) harte Patronatserklärungen über insgesamt TEUR 3.989 (Vj. TEUR 3.490) abgegeben. Wir schätzen das Risiko der Inanspruchnahme als gering ein, da der eingeleitete Restrukturierungsplan unseres Erachtens eine Werthaltigkeit der Darlehen erkennen lässt.

Des Weiteren hat die Gesellschaft für vier (Vj. zwei) von Tochtergesellschaften aufgenommene Bankdarlehen (Gesamtvaluta zum 31. Dezember 2018: TEUR 5.702; Vj. TEUR 2.568) Bürgschaften über insgesamt TEUR 3.655 (Vj. TEUR 2.252) übernommen. Die von den Tochtergesellschaften erworbenen Immobilien sind mit Grundschulden über TEUR 14.645 (Vj. TEUR 12.152) belastet, die als Sicherheiten für die jeweiligen Darlehen dienen. Aufgrund der Grundschulden sowie der geschäftlichen Entwicklung in den Tochtergesellschaften wird das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaften als vernachlässigbar gering eingeschätzt.

4.2 Die Gesamtaussage zur Lage der Gesellschaft

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, einen weiteren geschlossenen Spezial-AIF aufgelegt, der sich aktuell noch in der Beitrittsphase befindet. Des Weiteren berät die Gesellschaft über die d.i.i. Investment GmbH seit Mai 2018 ein von einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft aufgelegtes Investmentvermögen. Signifikante Immobilieninvestitionen sind insbesondere bei den in 2017 und 2018 aufgelegten Spezial-AIF sowie dem seit Mai 2018 beratenen Investmentvermögen umgesetzt worden. Das dadurch gestiegene Immobilienvermögen führt somit zu erhöhten aus der Beratung dieser Investmentvermögen erwirtschafteten Asset Management Gebühren. Auch in einem der beiden Managed Accounts wurden in 2018 signifikante Immobilieninvestments durchgeführt, aus denen wiederum Asset Management Gebühren durch die Beratung bei der Verwaltung der Immobilien generiert werden.

Die positive Wirtschaftsentwicklung in Deutschland bietet weiterhin gute Rahmenbedingungen für die Strukturierungs- und Konzeptangebote der d.i.i.. Individuelle Kunden- und Investorenanforderungen kann sie als einer von wenigen Wettbewerbern mit maßgeschneiderten oder komplexen Gestaltungen bedienen. Das in den Vorjahren aufgebaute Investmentangebot findet bei der Zielgruppe der institutionellen Anleger zunehmend Interesse. Auch internationale Investorengruppen beschäftigen sich zunehmend mit den Investmentangeboten der d.i.i..

5. Finanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren in der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH basieren auf monatlich ermittelten Finanzkennzahlen (EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite). ¹ Abweichungen bei den ersten vier Kennzahlen führen zu entsprechenden Maßnahmen.

¹ Der EAT (Earnings after Taxes) ist der Jahresüberschuss nach Steuern. Beim EBT (Earnings before Taxes) handelt es sich um den Jahresüberschuss vor Steuern. Bei der Berechnung des EBIT wird der EBT um das Zinsergebnis bereinigt. Das EBITDA ergibt sich aus dem EBIT zuzüglich Abschreibungen auf das immaterielle Anlagevermögen und Sachanlagen sowie außerplanmäßige Abschreibungen auf die Zeitwerte des Umlaufvermögens. Die Eigenkapitalrentabilität ergibt sich aus der Relation von EAT zum Eigenkapital, während die Umsatzrendite das Verhältnis von EAT zu den Umsatzerlösen darstellt.

Für das Geschäftsjahr 2018 können folgende Finanzkennzahlen (in EUR) genannt werden:

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren werden zur Steuerung nicht herangezogen.

C. PROGNOSEBERICHT

Grundsätzlich hat sich das Geschäftsmodell der Gesellschaft als sehr robust gegenüber konjunkturellen Schwankungen und Marktkrisen erwiesen.

Im Bereich Eigenkapitaleinwerbung profitieren wir u.a. von der weiterhin anhaltenden Niedrigzinsphase und den unterschwellig vorhandenen Inflationsängsten.

Diese Umstände machen Investitionen in Wohnimmobilien für viele Investoren attraktiv.

Künftig wird die Qualität des Anbieters eines Anlageproduktes in seiner Bedeutung steigen, womit Kontinuität und langjährige Erfahrung im Management mehr und mehr zum ausschlaggebenden Kriterium in der Investitionsentscheidung werden. Für den damit einsetzenden Qualitätswettbewerb sehen wir uns bestens gerüstet.

Die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH hat ihren Fokus auch weiterhin auf der Realisierung solide konzipierter Immobilieninvestments, insbesondere im Rahmen der von der Tochtergesellschaft verwalteten geschlossenen Immobilien-Spezial-Investmentvermögen für professionelle und semi-professionelle Investoren im Sinne des KAGB, aber auch im Rahmen von Beratungsmandaten anderer Kapitalverwaltungsgesellschaften oder sog. Managed Accounts für Investoren.

Die Konzentration auf die Assetklasse Immobilien ist dabei aus folgenden Gründen auch weiterhin sinnvoll:

Da die Kernkompetenz der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH im Bereich Immobilien liegt, ist der Fokus auf dieses Segment gerichtet, wobei überwiegend Wohnimmobilien im Mittelpunkt der Tätigkeit stehen.

Hierbei wird die Bestandsentwicklung im Rahmen des Wohnimmobilien-Managements als ganzheitliches Konzept verstanden und alle Potentiale entlang der gesamten Wertschöpfungskette gehoben. Die kleinteilige Wertschöpfung in der Wohnimmobilie hat die d.i.i.-Gruppe industrialisiert; sie deckt hierbei das fachliche Know-how vollständig durch das eigene Management ab. Die stringente Abstimmung von Einkauf, Projektentwicklung, Bau- und Asset Management, Vertrieb sowie Buchhaltung und Controlling sind entscheidende Werttreiber. Detaillierte und dynamische EDV-Prozesse entlang der Wertschöpfungskette ermöglichen ein permanentes Controlling aller Investitionsschritte.

Die Fokussierung und Spezialisierung auf die Asset-Klasse Immobilien ist eine wesentliche Voraussetzung, um diese Assetklasse wirklich zu beherrschen und um überdurchschnittlich gute Ergebnisse erzielen zu können. Dabei werden von der d.i.i.-Gruppe maßgebende Funktionen mit eigenem Personal abgedeckt, welches über umfangreiche, langjährige Erfahrungen und nachweisbare Erfolge im Investment Management von Immobilien verfügt.

Neben der bereits bewährten Strategie der Bestandsentwicklung von gebrauchten Wohnimmobilien, hat die d.i.i.-Gruppe mit dem Bereich Neubauprojektenwicklung ein weiteres Standbein geschaffen, um künftig weitere Investoren für die d.i.i. zu gewinnen. Somit wird die Investorenbreite nochmals ausgebaut.

Die Tochtergesellschaft d.i.i. Investment GmbH plant im Rahmen der Neuauflage von AIF unter dem KAGB im Bereich Immobilien weitere Fonds für professionelle und semi-professionelle Investoren. In Planung befinden sich aktuell die Nachfolgeprodukte für den d.i.i. 10 und den d.i.i. 14. Die Einreichung der Unterlagen bei der BaFin in Verbindung mit der entsprechenden Vertriebsfreigabe ist jeweils für Ende 2019 vorgesehen. Bei der Verwaltung dieser Fonds wird die Gesellschaft wiederum die Beratung hinsichtlich der Immobilientransaktionen und des Asset Managements der Immobilien übernehmen.

Um weitere Investorengruppen zu erschließen, befindet sich die d.i.i.-Gruppe weiterhin in der Konzeptions- und Kalkulationsphase eines internationalen Fondsvehikels, die Planungen für diese Struktur belaufen sich auf rd. Mio. EUR 200 Eigenkapital.

Die Gewinnung von Kunden im Segment Managed Accounts/Individualmandate hat auch im laufenden Geschäftsjahr weitere Erfolge gebracht. Diese sind verbunden mit geplanten Volumina in der Größenordnung von rd. Mio. EUR 100.

Das Ziel der nächsten Jahre ist das Wachstum der Assets under Management verbunden mit einer Ergebnisbestätigung der Vorjahre bzw. einer moderaten Ergebnissteigerung. Diese beinhaltet höhere Erträge aus den Dienstleistungen, allerdings stehen diesen auch erhöhte Ausgaben für Material, IT und Personal entgegen.

Aufgrund der Tatsache, dass die Tochter-Kapitalverwaltungsgesellschaft neun Spezial-AIF verwaltet sowie ein fremdes Investmentvermögen berät, und in 2019 ein weiteres Investmentvermögen, das von einer anderen Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet wird, akquirieren konnte, geht die Geschäftsführung davon aus, dass sich über den Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Tochtergesellschaft auch die Ertrags- sowie Eigenkapitalsituation der Gesellschaft in 2019 weiter verbessern wird.

Wir erwarten für das Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr weiter steigende Umsatzerlöse. Diese Einschätzung beruht insbesondere auf der Annahme, dass wir weitere institutionelle Investoren gewinnen werden und die Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, weitere geschlossene AIF auflegen wird, welche wir bei Immobilientransaktionen und -verwaltung beraten.

Wir gehen daher davon aus, dass sich die finanziellen Leistungsindikatoren EAT, EBT, EBIT, EBITDA, Eigenkapitalrendite und Umsatzrendite insgesamt deutlich verbessern werden. Gemäß der Budgetplanung ergeben sich für 2019 folgende Kennzahlen (in TEUR):

D. CHANCEN- UND RISIKOBERICHT

1. Risikobericht

Ein einheitliches Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen und Risiken systematisch erfasst, bewertet, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden. Ziel ist es, möglichst frühzeitig Informationen über Risiken und Potentiale sowie ihre finanziellen Auswirkungen zu gewinnen und so zu steuern, dass der Fortbestand der d.i.i. nicht gefährdet, sondern der Unternehmenswert nachhaltig gesichert und gesteigert werden kann.

Das Risikomanagement ist ein kontinuierlicher, sich ständig wiederholender Prozess. Er besteht aus vier Phasen: Identifizierung der Risiken, Risikoanalyse und -bewertung, Risikosteuerung und -überwachung sowie der Berichterstattung. Das Risikomanagementsystem wird regelmäßig bzw. mindestens einmal jährlich auf Mängel und Anpassungsbedarf überprüft.

Im Rahmen des Risikomanagements werden Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken berücksichtigt.

Inhaltlich umfasst das Risikomanagement sowohl die Tätigkeit der d.i.i. als auch die von ihr beratenen Fonds.

1.1 Risikomanagementprozesses

Der Risikomanagementprozess ist ein integraler Bestandteil eines Investmentprozesses. Nur so wird gewährleistet, dass alle Risiken entlang der Wertschöpfungskette erkannt, erfasst, bewertet, beurteilt und gemanagt werden.

Entlang der Wertschöpfungskette werden Risikomanagementinstrumente implementiert, die den Fortbestand der d.i.i. und der Fonds garantieren und die Interessen der Investoren in den Vordergrund stellen sollen.

Innerhalb des Risikomanagementprozesses werden umfängliche Systeme und Instrumente verwendet: Risikofrühwarnsysteme, Risikomessinstrumente, Risikolimitsysteme, Scoringverfahren, Risikoerhebungen, Risikoampeln, Stresstests und Szenarioanalysen.

Die Überwachung von Risiken beinhaltet auch die Betrachtung der künftigen Entwicklung der Risikolandschaft der d.i.i., weil das Risikomanagement neben der Überwachungs- und Steuerungs- auch eine Frühwarnfunktion zu erfüllen hat.

1.1.1 Identifizierung der Risiken

Zur Identifizierung der aktuellen Risiken wird mindestens jährlich eine Risikoinventur durchgeführt. Dabei werden auch Wechselwirkungen zwischen der d.i.i. und den Fonds betrachtet. Im Rahmen dieser Risikoinventur werden die Risiken identifiziert und bewertet. Daneben findet eine laufende Erfassung und Messung von Risiken statt, die außerhalb der Risikoinventur identifiziert werden. Um die Risiken aus potenziellen Veränderungen der Marktbedingungen zu erfassen, die sich nachteilig auf die Fonds auswirken können, werden periodisch Stresstests und Szenarioanalysen durchgeführt.

1.1.2 Risikoanalyse und -messung

Um eine angemessene Risikobewältigung zu gewährleisten, wird eine systematische Analyse und Bewertung der identifizierten Risiken durchgeführt. Im Rahmen der Risikoanalyse und -messung wird ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung der jeweilig festgelegten Risikolimits gelegt.

Hierfür werden die Risiken nicht nur gemessen, sondern auch mit verschiedenen Methoden, z.B. Szenarioanalysen für die Finanzrisiken auf Ebene der Fonds und der d.i.i. analysiert. Mit Hilfe von Szenarioanalysen werden potentielle Veränderungen der Marktbedingungen, die sich nachteilig auf die d.i.i. und die Fonds auswirken können, deren Risikoursachen und deren finanzielle Auswirkungen untersucht und bewertet.

Sofern die identifizierten Risiken eher qualitativen Charakter aufweisen, werden diese auf der Grundlage interner Standards mit monetären Größen und Eintrittswahrscheinlichkeiten bewertet.

Regelmäßige Stresstests dienen der Überprüfung der Verlustanfälligkeit bei eventuell auftretenden außergewöhnlichen Marktbedingungen. Zur Verdeutlichung, dass es sich um plausible Veränderungen handelt, dienen historisch aufgetretene Szenarien. Zusätzlich dazu werden auch hypothetische Fälle untersucht. Ziel ist die Bestimmung der „Widerstandsfähigkeit“ bzw. die Quantifizierung der Schäden in Extremsituationen. Des Weiteren werden bei Bedarf individuelle Stresstests definiert und durchgeführt.

Die einzelnen Risikobewertungen bilden die Grundlage für eine aggregierte Risikobewertung auf Ebene der Geschäftsleitung. Risiken werden nicht einfach addiert oder ausschließlich isoliert betrachtet, sondern sie beeinflussen sich zum Teil gegenseitig. Dabei können sich sowohl kumulative als auch aufhebende Effekte ergeben, wodurch der Bewertung sich gegenseitig beeinflussender Risiken bei der Risikoanalyse eine entscheidende Rolle zukommt.

1.1.3 Risikosteuerung und -bewältigung

Ausgehend von der Risikoanalyse und -bewertung sind die weiteren Möglichkeiten einer Risikobehandlung festzulegen. Grundsätzlich stehen für den Umgang mit Risiken vier Optionen zur Auswahl:

Die unterschiedlichen Gegenmaßnahmen werden für jedes Einzelrisiko je Risikokategorie definiert. Die Entscheidung, ob und welche Risikosteuerungsmaßnahmen zu ergreifen sind, erfolgt grundsätzlich unter Berücksichtigung des Anlegerschutzes sowie unter Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten.

Wesentlich im Rahmen der Risikosteuerung bei tatsächlichen oder zu erwartenden Verstößen gegen die Risikolimits sind zeitnahe Abhilfemaßnahmen, welche im besten Interesse des Anlegers sind.

1.1.4 Risikofrüherkennung

Um auf Veränderungen der identifizierten Risiken reagieren zu können sowie als zusätzliche Möglichkeit zur Identifikation neuer Risiken werden diese mit eigenen Risikofrühwarnsystemen überwacht. Hierbei werden unterschiedliche Risikoindikatoren im Zeitablauf beobachtet. Dadurch können Veränderungen der individuellen Bereiche zeitnah identifiziert und entsprechende Gegenmaßnahmen geplant und umgesetzt werden.

1.1.5 Kommunikation, Reporting und Dokumentation

Die Geschäftsleitung wird in angemessenen Abständen – mindestens jedoch quartalsweise – über die Risiken informiert. Hierfür werden vom Risikomanager schriftliche Risikoberichte erstellt. In den Risikoberichten wird die Risikosituation der d.i.i. und der Fonds dargestellt und beurteilt. Insbesondere wird auf die Kohärenz zwischen den festgelegten Risikolimits und die Einhaltung des Risikoprofils sowie die Einhaltung der Risikolimite eingegangen. Hinsichtlich der Risikolimite werden nicht nur tatsächliche Überschreitungen berichtet, sondern auch vorhersehbare Überschreitungen, um zu gewährleisten, dass umgehend angemessene Maßnahmen eingeleitet werden können. Des Weiteren wird die Angemessenheit und Wirksamkeit des Risikomanagementprozesses dargestellt und angegeben, ob bei tatsächlichen oder zu erwartenden Mängeln angemessene Abhilfemaßnahmen eingeleitet wurden oder werden.

Zusätzlich werden in dem Risikobericht die bedeutenden Schadensfälle des Berichtszeitraums analysiert. Darüber hinaus werden etwaige Gegenmaßnahmen zur Steuerung und Bewältigung von Risiken dargestellt. Der Risikobericht wird von der Geschäftsleitung in unveränderter Form an den Aufsichtsrat weitergeleitet.

1.1.6 Überwachung und Anpassung

Das aktuell implementierte Risikomanagementsystem wurde auf der Grundlage der derzeit maßgeblichen Anforderungen und Rahmenbedingungen konzipiert. Aufgrund der Dynamik des Geschäftsfeldes ist es jedoch unerlässlich, diesen Status Quo permanent zu hinterfragen und anzupassen. Daneben sind die gängigen Anforderungen an eine Prozessgestaltung in Unternehmen, z.B. die Vorgabe interner Kontrollen, auch im Risikomanagementsystem zu berücksichtigen.

1.2 Risiken auf Ebene der Kapitalverwaltungsgesellschaft

Um den Fortbestand der d.i.i. zu gewährleisten, wird die Risikotragfähigkeit regelmäßig überprüft. Dabei wird die jährliche Geschäftsplanung mit der potentiellen Risikoauslastung der als wesentlich eingestuften Risiken ins Verhältnis gesetzt, die Deckung überprüft und die Ergebnisse dem Geschäftsführer mitgeteilt.

Bei der d.i.i. kann die Gesamtheit der auf Ebene der Gesellschaft auftretenden Risiken in Marktrisiken, finanzwirtschaftliche, leistungswirtschaftliche, strategische und externe Risiken unterteilt werden.

1.2.1 Marktrisiken

Unter dem Begriff „Marktrisiken“ werden alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Geschäftsvolumen und die geplanten Margen zusammengefasst. Als unmittelbare Folge ziehen diese die nachhaltigen Ergebnisrückgänge nach sich. Marktrisiken resultieren vor allem aus verschlechterten Marktbedingungen, Veränderungen der Wettbewerbsposition oder des Investorenverhaltens.

1.2.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Finanzwirtschaftliche Risiken umfassen Gefahren, die aufgrund von Veränderungen des Finanzmarktes Einfluss auf die Zahlungsverpflichtungen und die Liquiditätssituation eines Unternehmens haben. Hierzu gehören Zinsänderungsrisiken, Währungskursrisiken, Kredit- und Liquiditätsrisiken.

Zinsänderungsrisiken bestehen darin, dass durch die allgemeine Zinsentwicklung ungeplante Effekte in der Aufwands- und Ertragsrechnung verursacht werden.

Währungskursrisiken bezeichnen die Unsicherheit zukünftiger Zahlungen von Vertragspartnern in Fremdwährung bzw. negative Veränderungen von Vermögensanlagen in Fremdwährung infolge von Währungskursschwankungen. Währungsrisiken bestehen bei der d.i.i. derzeit aber nicht, da keine Forderungen oder Verbindlichkeiten in Fremdwährungen vorliegen.

Kreditrisiken umfassen Risiken, die sich aufgrund eines Ausfalls oder aufgrund einer Veränderung der Bonität oder der Bewertung von Bonität (Credit-Spread) von Wertpapieremittenten, Gegenparteien und anderen Schuldnern ergibt, gegenüber denen die d.i.i. Forderungen hat.

Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um die engere Definition, auch als kurzfristiges Liquiditätsrisiko bezeichnet. Auf der Ebene der Gesellschaft sind das Risiken, die durch Abweichungen von der Liquiditätsplanung im Geschäftsverlauf verursacht werden.

1.2.3 Leistungswirtschaftliche Risiken

Leistungswirtschaftliche Risiken betreffen alle Gefahren, die innerhalb der gesamten Wertschöpfungskette auftreten können. Darunter fallen die Gefahren von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit oder des Versagens von internen Verfahren und Systemen oder Menschen eintreten. Auf Gesellschaftsebene kommen diesbezüglich insbesondere Kontrolldefizite, Organisations-, Personal-, IT-Risiken sowie regulatorische und rechtliche Risiken in Betracht.

Unter Organisationsrisiken ist die Gefahr zu verstehen, dass Mängel in der Aufbau- und Ablauforganisation das Unternehmen zu unerwarteten Verlusten führen können. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in der Unternehmenskultur, Störungen in den Prozessabläufen, schleppendem Informationsfluss und fehlender Entscheidungsbereitschaft basieren. Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation können sich in einem erheblichen Verlustrisiko oder in zusätzlichem Aufwand niederschlagen. Bei d.i.i. wurden unter dieser Risikokategorie vor allem die Schnittstellenrisiken und unzureichende Prozessdokumentation identifiziert.

Kontrolldefizite bezeichnen das Risiko, dass im Rahmen der täglichen Geschäftsprozesse Schäden durch eine mangelnde Durchführung von Kontrollen auftreten. In der d.i.i. besteht dieses Risiko insbesondere in der Abteilung Buchhaltung.

In die Kategorie Personalrisiken fallen die Personalplanungsrisiken und das Schlüsselpositionenrisiko.

Im Bereich IT sind die Verluste infolge unzureichender Datensicherheit sowie IT-Ausfallrisiken denkbar.

Unter dem Begriff „regulatorische und rechtliche Risiken“ fasst man solche Risiken zusammen, die aus der Nichtbeachtung von gesetzlichen oder vertraglichen Regelungen oder aus fehlerhaften rechtlichen Gestaltungen resultieren. In diese Kategorie fällt die höchste Anzahl der bei der d.i.i. registrierten Risiken.

1.2.4 Strategische Risiken

Auf Gesellschaftsebene bestehen strategische Risiken darin, dass wesentliche wirtschaftliche Entwicklungen und langfristige Trends nicht erkannt oder falsch interpretiert werden und eine entsprechende Anpassung der Geschäftsstrategie teilweise oder vollständig unterbleibt bzw. falsch vorgenommen wird. Eine Erreichung der langfristigen Unternehmens- und Performanceziele kann dadurch erschwert oder gar unmöglich werden.

Reputationsrisiken sind die Gefahren, die sich aus einer möglichen Beschädigung des Rufes der Gesellschaft infolge einer negativen Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Kunden, Geschäftspartner, Behörden) ergeben.

1.2.5 Externe Risiken

Steuerliche Risiken beinhalten auf Ebene der Fonds beispielsweise Risiken, die dadurch entstehen, dass steuerlich relevante Vorgänge gegenüber Finanzbehörden nicht korrekt dargestellt oder Sachverhalte grundsätzlich falsch beurteilt werden. Weiterhin fallen unter diese Risikoart unerwartete Veränderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen und der damit eventuell einhergehende Verlust der Vorteilhaftigkeit steueroptimierter Konstruktionen oder die daraus abgeleitete Notwendigkeit von Umstrukturierungen.

Politische Risiken umfassen alle Veränderungen des politischen Umfelds, die negative Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit der d.i.i. haben können. Bei der Betrachtung des politischen Umfelds sind alle Regionen und Staaten zu berücksichtigen, in denen die d.i.i. investiert und tätig ist. Das Spektrum politischer Risiken reicht grundsätzlich von Veränderungen des politischen Klimas über die Aufhebung von Geschäftslizenzen bis zu Enteignungen, Krieg und politisch motivierter Gewalt.

1.2.6 Existenzbedrohende Risiken

Hierunter fällt die Betrachtung eines möglichen KVG-Lizenzentzugs der Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, durch die BaFin. Durch eine intensive Zusammenarbeit mit der BaFin auch im Hinblick auf das Anzeige- und Meldewesen, ist dieses Risiko im unteren Bereich anzusiedeln.

Sollten in Zukunft nicht weitere AIFs durch die Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, aufgelegt werden, wird auch die Einnahmesituation der d.i.i. negativ beeinflusst, da gleichzeitig einige AIFs aufgelöst werden.

Darüber hinaus besteht das Risiko, dass bestehende AIF-Verwaltungsverträge mit der Tochtergesellschaft von den Gesellschaftern der Investment-KGs im Rahmen von Gesellschafterbeschlüssen gekündigt werden, und dadurch die Einnahmen der Tochtergesellschaft und damit auch der d.i.i. zurückgehen.

1.3 Risiken auf Ebene unserer Produkte

Durch die unmittelbaren Auswirkungen der Risikolage der von der Tochtergesellschaft, d.i.i. Investment GmbH, verwalteten Investmentvermögen auf die Risikolage der Gesellschaft vor allem im Hinblick auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowie der von der Gesellschaft direkt betreuten Produkte, werden im Folgenden auch die Risiken auf Ebene der einzelnen Fonds/Produkte erläutert.

Das Risikomanagement der d.i.i. erstreckt sich insbesondere auch auf die von ihr betreuten Produkte. Insoweit muss gewährleistet sein, dass die für die jeweiligen Anlagestrategien wesentlichen Risiken der Produkte jederzeit identifiziert, erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können. Die d.i.i. gewährleistet, dass die Risikoprofile der Produkte der Größe, der Zusammensetzung sowie den Anlagestrategien und Anlagezielen entsprechen, wie sie in den Anlagebedingungen und den sonstigen Verkaufsunterlagen der Produkte festgelegt sind. Außerdem stellt die d.i.i. sicher, dass die mit den einzelnen Anlagepositionen verbundenen Risiken sowie deren jeweilige Wirkung auf das Gesamtrisikoprofil des jeweiligen Produkts laufend ordnungsgemäß erfasst, gemessen, gesteuert und überwacht werden können.

Die Klassifizierung der Risiken auf der Produktebene erfolgt analog der im Abschnitt 0 beschriebenen Klassifizierung auf der Ebene der d.i.i., wobei die Definition der Markt- und finanzwirtschaftlichen Risiken sich unterscheidet.

Die leistungswirtschaftlichen, strategischen und externen Risiken decken sich in Ihrer Definition mit den oben beschriebenen Risiken auf der d.i.i.-Ebene.

1.3.1 Marktrisiken

Unter dem Begriff „Marktrisiken“ werden alle unerwarteten negativen Einflüsse auf das Fondsvolumen und die geplanten Margen zusammengefasst. Als unmittelbare Folge ziehen diese die nachhaltigen Ergebnisrückgänge nach sich. Für geschlossene Immobilien-Fonds sind das Mietpreisrisiken, Mietrückstandsrisiken, Leerstandrisiken und Immobilienpreisrisiken.

Unter dem Begriff Mietpreisrisiko versteht man die negative Entwicklung der Mietpreise aufgrund der veränderten Marktsituation am Objekt, Standort oder Region.

Als Mietrückstandsrisiken sind ungeplant ausfallenden Mieteingänge definiert.

Unter Leerstandrisiken werden Abweichungen von geplanten Leerstandquoten der Objekte innerhalb eines Fonds determiniert.

Von den Immobilienpreisrisiken spricht man bei negativen Entwicklungen der Verkehrswerte der Objekte innerhalb eines Fonds.

1.3.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Im Bereich finanzwirtschaftliche Risiken wurden bei von d.i.i. betreuten Produkte Anschlussfinanzierungsrisiken, Zinsänderungsrisiken sowie Liquiditätsrisiken identifiziert.

Unter Anschlussfinanzierungsrisiko wird das Risiko einer nicht fristgerechten Verlängerung auslaufender Kreditvereinbarungen verstanden.

Als Zinsänderungsrisiken sind Gefahren steigender Verbindlichkeiten als Folge der Anhebung des Leitzinsniveaus definiert.

Beim Liquiditätsrisiko handelt es sich um das Risiko nicht fristgerechter Begleichung laufender Verpflichtungen.

1.3.3 Existenzbedrohende Risiken

Existenzbedrohende Risiken auf Ebene der betreuten Produkte sind grundsätzlich als gering einzustufen, da es sich hierbei in erster Linie um die Aufgabe der Fortführung des jeweiligen Produkts/Fonds handelt. Aufgrund der Überwachung durch die d.i.i. sowohl im Hinblick auf die Liquiditätslage und die Fähigkeit, den fälligen Zahlungsverpflichtungen regelmäßig nachzukommen, als auch auf die tendenziell geringe Gefahr, im Rahmen angemessener Reaktionen auf dem Immobilienmarkt keine vollständigen Wertverluste bei den Objekten hinnehmen zu müssen, ist davon auszugehen, dass Bestandsgefährdungen tendenziell unwahrscheinlich sind und insofern etwa die unmittelbare Fälligstellung der bestehenden Darlehensverbindlichkeiten aus der Finanzierung der Immobilien eher auszuschließen sind. Risiken aus der zwangsweisen Abwicklung der AIF aufgrund einer behördlichen Anordnung sind derzeit nicht ersichtlich.

1.4 Risikomanagementinstrumente

Um eventuell aufkommenden oder sich erhöhenden Risiken zeitnah entgegentreten zu können, liegen diverse interne Prozesse und Tools zur Risikofrüherkennung, -Messung und -Steuerung vor. Dadurch wird gewährleistet, dass ausreichend Zeit vorhanden ist, um auf die nahenden Probleme mit der notwendigen Sorgfalt und Planung reagieren zu können.

1.4.1 Risikobewertung

Zum Zwecke der Risikobewertung werden alle Risiken in quantitative und qualitative Risiken unterschieden. Je nach Risikoart wurden unterschiedliche Methoden zur Messung von Risiken entwickelt. Bei quantitativen Risiken werden Limitsysteme zur Risikoüberwachung angewendet, bei qualitativen Risiken kommt ein Scoring-Verfahren zum Einsatz. Bei qualitativen Risiken werden zudem die Riskowner nach den geschätzten Eintrittswahrscheinlichkeiten und Einschätzung des zu erwartenden Schadenswertes befragt.

1.4.2 Limitsysteme

Bei quantitativen Risiken werden Limitsysteme zur Risikoüberwachung angewendet.

Für die Risiken der d.i.i. und der von ihr betreuten Produkte legt die d.i.i. unter Berücksichtigung der Strategien und Vermögenswerte des jeweiligen Produkts und im Einklang mit dem gegenüber den Anlegern offengelegten Risikoprofil des jeweiligen Produkts Risikolimits fest. Bei der Festlegung der Risikolimits berücksichtigt die d.i.i. die Strategien und Vermögenswerte des Produkts.

Das Limitsystem stellt die Indikatoren der individuellen Risikoarten in Form einer Ampel dar. Der grüne Bereich zeigt, dass keine mittel- und unmittelbaren Risiken beobachtet werden können. Im gelben Bereich lassen sich mittelfristige Probleme identifizieren, während der rote Bereich vor kurzfristig und unmittelbar auftretenden Problemen warnt.

1.4.3 Scoring-Verfahren

Bei qualitativen Risiken kommt ein Scoring-Verfahren zur Risikoüberwachung zum Einsatz.

1.4.4 Wesentlichkeitsgrenzen

Anschließend werden alle Risiken auf Produktebene bzw. auf der d.i.i.-Ebene aggregiert und einer Prüfung auf ihre Wesentlichkeit bzw. Gefährdung unterzogen.

1.4.5 Stresstests und Szenarioanalysen

Das Ziel von Stresstests und Szenarioanalysen liegt generell darin, die Risiken aus extremen Veränderungen von Risikofaktoren zu quantifizieren und dadurch die Transparenz für das Risikoprofil der d.i.i. bzw. der Produkte zu erhöhen.

Um die Auswirkungen externer Schocks zu untersuchen und einschätzen zu können, werden vierteljährlich Stresstests durchgeführt. Hierbei werden, wie vom Regulator vorgegeben, verschiedene historischen und hypothetischen Stresstestszenarien angewendet und die Reaktionen innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung analysiert.

1.5 Aktuelle Risikosituation

In der Gesamtbeurteilung der Risikosituation der d.i.i und der von ihr betreuten Produkte/Fonds ergab sich im Geschäftsjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr keine wesentliche Veränderung der Risikosituation. Das Risikomanagement der d.i.i. sieht aus heutiger Sicht keine Risiken, denen die Gesellschaft nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann oder die sich bestandsgefährdend auf die Ertrags-, Vermögens- und/oder Finanzlage des Unternehmens oder der Produkte/Fonds auswirken könnten. Das Geschäftsmodell sichert eine weitest gehende Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen.

2. Chancenbericht

2.1 Künftige wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung:

Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2018 trübte sich die Entwicklung der Wirtschaft in der Welt sowie in Europa zunehmend ein und lag hinter den Erwartungen zurück. Hier sind als mögliche Ursachen dieser Entwicklungen unter anderem geopolitische Unsicherheiten sowie die steigende Gefahr des Protektionismus, die durch die Handelskonflikte verstärkt wird, zu nennen. Aufgrund dieser Entwicklungen ist weiterhin eine geldpolitische Akkomodierung seitens der Europäischen Zentralbank (EZB) vorgesehen. In diesem Kontext belässt die EZB die Leitzinsen unverändert bei 0% und rechnet damit, dass sie mindestens über den Sommer 2019 und in jedem Fall so lange wie erforderlich auf diesem Niveau bleiben werden. Es wird davon ausgegangen, dass das Wachstum im Euroraum auch zukünftig von den günstigen Finanzierungsbedingungen getragen wird. Beschäftigungszuwächse, steigende Löhne, niedrigere Energiepreise sowie der trotz Eintrübungen bestehende Wirtschaftsaufschwung tragen ihren Teil dazu bei. Dabei werden die Wachstumsaussichten der Konjunktur im Euroraum nach Ansicht der EZB zukünftig insbesondere durch einen anhaltenden Anstieg der inländischen Nachfrage gestützt (Quelle: Europäische Zentralbank). Die Europäische Kommission prognostiziert für die Euro-Zone für das Jahr 2019 ein Wirtschaftswachstum in Höhe von 1,3% und korrigiert damit die im Herbst getroffene Prognose von 1,9% nach unten.

Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt im Allgemeinen:

Die Bundesregierung hat das Mietrechtsanpassungsgesetz verabschiedet, welches zum 1. Januar 2019 in Kraft getreten ist. Das Gesetz soll die Rechte von Mietern stärken und die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gewährleisten. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die (Groß-)Städte Deutschlands zu sehen, da hier deutliche Miet- und Kaufpreissteigerungen in den vergangenen Jahren zu verzeichnen sind. Ein übergeordneter Trend, der den deutschen Immobilienmarkt beeinflusst, ist unter anderem der demographische Wandel. Die Ausgestaltung desselben zeigt sich dabei sehr unterschiedlich. Während vor allem die ländlichen Regionen mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben, sind die urbaneren Regionalzentren von Bevölkerungswachstum geprägt. Aufgrund der stetig steigenden Miet- und Kaufpreise in den Stadtzentren sind jedoch auch erste Abwanderungen einkommensschwächerer Haushalte ins Umland der Städte zu erkennen.

2.2 Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt 2018:

Der Immobilienmarkt ist einer der größten Wirtschaftszweige Deutschlands. Hierbei nimmt der Wohnungsmarkt eine übergeordnete Rolle ein. Seit einigen Jahren sind Entwicklungen zu erkennen, die den Wohnungsmarkt in besonderer Weise beeinflussen. Hierzu zählt insbesondere eine infolge zunehmender Nachfrageprozesse entstehende Verknappung des Wohnraumangebotes in deutschen (Groß-)Städten und Ballungsräumen sowie damit einhergehend die seit Jahren anhaltende Steigerung von Miet- und Kaufpreisen in diesen Räumen. Den wirtschaftsstarken Regionen stehen ländlich geprägte, strukturschwache Räume gegenüber, in denen die Miet- und Kaufpreise stagnieren bzw. sinken und die Leerstandquoten steigen. ¹

Ein Treiber dieser Entwicklung ist die Urbanisierung und die damit verbundene Landflucht, das heißt der Wegzug vom Land in die Stadt. ² Es lassen sich mehrere Gründe identifizieren, die diesen Prozess unterstützen: Zum einen ziehen vorwiegend jüngere Altersgruppen in die Städte und Ballungsgebiete, da in diesen Räumen ein größeres Bildungsangebot in Form von Universitäten und Fachhochschulen besteht. Des Weiteren werden die Grunddaseinsfunktionen (z.B. Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung) in den städtischen Gebieten besser erfüllt als dies in den ländlichen Gebieten der Fall ist. Die zunehmende Zuwanderung in die Städte wurde vor allem in den letzten Jahren auch durch den Zuzug von Flüchtlingen beeinflusst. Allein im Jahr 2015 kamen rund 890.000 Schutzsuchende nach Deutschland. Die Entstehung und das Angebot von qualifizierten Arbeitsplätzen ist ein weiterer Aspekt, der die Verstädterungsprozesse begünstigt. ³

Ein weiterer maßgeblicher Prozess, der großen Einfluss auf den deutschen Wohnungsmarkt nimmt und die bereits aufgeführten Entwicklungen bedingt, ist der demographische Wandel. Der demographische Wandel äußert sich in diesem Zusammenhang auf zwei Weisen:

Zum einen ist von einer Veränderung der Bevölkerungszahl- und -entwicklung auszugehen, zum anderen sind Verschiebungen der Altersstruktur zu erkennen. Um den Erhalt der Bevölkerungszahl zu gewährleisten, müssten je Frau rund 2,1 Kinder geboren werden. Die derzeitige Fertilitätsrate liegt jedoch bei rund 1,6 Kindern je Frau. Ohne entsprechende Wanderungsgewinne aus dem Ausland würde die Bevölkerung im Jahr 2020 auf rund 79,5 Mio. und im Jahr 2030 auf 75,5 Mio. Einwohner zurückgehen. ⁴ Aufgrund von Zuwanderungen kann dieser Rückgang der Bevölkerungszahl abgemildert werden; es ist in den kommenden Jahren zunächst noch mit einer Bevölkerungszunahme zu rechnen.

Der zweite Prozess, der mit dem demographischen Wandel einhergeht, ist die Veränderung der Altersstruktur. So zeichnet sich eine Alterung der Gesellschaft ab, die vor allem von den geburtsstarken Jahrgängen der „Baby-Boomer“ beschleunigt wird. Diese Entwicklungen bringen neue Heraus- und Anforderungen an Wohnimmobilien mit sich und werden in den kommenden Jahren verstärkt. Es wird in diesem Kontext erwartet, dass sich der demographische Wandel regional unterschiedlich gestaltet: So wird in großen Städten wie Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln mit weiteren Bevölkerungszunahmen gerechnet, während ländlich geprägte Gebiete mit Bevölkerungsverlusten zu kämpfen haben werden. ⁵

Begleitende Entwicklungen, die die Urbanisierung stützen und die Nachfrage nach städtischem Wohnraum beeinflussen, sind die Zunahme der Haushaltsanzahlen insgesamt, die durch eine steigende Anzahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten zu erklären ist, sowie eine Zunahme des Quadratmeterbedarfs pro Person. ⁶ Ein Grund für diese Entwicklung ist die positive Entwicklung des Arbeitsmarktes und die damit steigenden durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen. ³

Um zukünftige Herausforderungen im Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bewältigen zu können, wird die Thematik der energetischen Sanierung und Entwicklung des Wohnungsbestandes immer wichtiger. Es ist in diesem Kontext davon auszugehen, dass in den kommenden Jahren vermehrt Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Bestandsgebäuden durchgeführt werden. ⁷ Dies ist unter anderem auch dadurch zu begründen, dass insbesondere im städtischen Raum Bauflächen für Neubauaktivitäten rar und Potenziale in Bestandsgebäuden vorhanden sind. Zudem wird die Nachverdichtung eine weitere Möglichkeit sein, die steigende Wohnraumnachfrage in den deutschen Städten und Ballungsgebieten zu senken. Vom Anbau neuer Gebäudeteile bzw. Aufstockung über die Schließung von Baulücken bis zur Umnutzung nicht mehr genutzter Gebäude reichen die Optionen der Nachverdichtung. ⁸

Wie bereits erläutert, entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland regional unterschiedlich. Während die Nachfrage in den Städten und Ballungsgebieten stetig zunimmt, ist in den ländlich geprägten, peripheren Räumen eine Stagnation bzw. ein Rückgang der Wohnungsnachfrage zu verzeichnen. Dieser Prozess wird sich bis zum Jahr 2030 weiter verstärken. ⁹ Dies führt zu teils sehr unterschiedlichen Leerstandquoten in den Städten der einzelnen Bundesländer. In einem Bereich von 2,0% bis 3,0% Leerstand liegt ein vernünftiges Verhältnis zwischen Mietnachfrage und Wohnungsangebot vor. Diese Leerstandquote resultiert aus der üblichen Fluktuation von Mietern. Unterhalb dieser Quote ist daher bereits ein deutlich zu knappes Wohnungsangebot zu erkennen, wie es vor allem in Metropolregionen wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt am Main der Fall ist. Hier liegen die Leerstandquoten zumeist unter 1%. ¹⁰ Bei einer Leerstandsquote von mehr als 3,0% ist dagegen bereits von einem Überangebot an Wohnungen auszugehen, was zu stagnierenden oder fallenden Mieten und Preisen führen kann.

Die Einwohnerentwicklung als Basis der Wohnungsnachfrage:

Eine entscheidende Größe, die die Nachfrage nach Wohnraum beeinflusst, ist die Entwicklung der Einwohnerzahl in einem räumlich abgegrenzten Bereich (z.B. Stadt, Region, Land). Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung des Wohnungsmarktes wird demnach durch die Veränderung der Einwohnerzahl bestimmt. In den vergangenen fünf Jahren ist in diesem Kontext eine zunehmende Bevölkerungsentwicklung in der Bundesrepublik zu verzeichnen. So betrug die Einwohnerzahl im Jahr 2014 rund 81,2 Mio. und stieg bis Ende des Jahres 2017 auf ca. 82,8 Mio. ¹¹ Zum 30. September 2018 stieg die Einwohnerzahl nochmals auf rund 83,0 Mio. an. ¹² Die bereits thematisierte negative natürliche Bevölkerungsentwicklung wird durch einen deutlich positiven Wanderungssaldo mehr als ausgeglichen. Dieser lag im Jahr 2017 bei 416.000 Personen und wird für das Jahr 2018 auf eine Spanne von 340.000 bis 380.000 Menschen geschätzt. ¹³ Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass die Bevölkerungszahl in der Bundesrepublik noch bis Anfang der 2020er Jahre ansteigen wird, bevor ein kontinuierlicher Rückgang zu verzeichnen ist. Entscheidend für die Ausgestaltung des Wohnungsmarktes sind hierbei die Wanderungsströme der Bevölkerung, die den Prozess der Urbanisierung zukünftig noch weiter verstärken werden.

Entwicklung der Haushalte und der Wohnfläche als wichtige Einflussfaktoren des Wohnungsmarktes:

Weitere Faktoren, die Einfluss auf die Entwicklung des deutschen Wohnungsmarktes nehmen und daher im vorliegenden Bericht berücksichtigt werden sollten, sind die Anzahl und Größe der Haushalte sowie die Veränderung der Wohnfläche pro Kopf im Zeitverlauf. Im Hinblick auf die Entwicklung der Haushalte ist zu erwähnen, dass die Anzahl seit der deutschen Wiedervereinigung kontinuierlich gestiegen ist. Ausnahmen in der Zeitreihe bilden lediglich die im Rahmen des Zensus 2011 nach unten korrigierten Werte. Dabei stieg die Gesamtzahl der Haushalte von 39,7 Mio. im Jahr 2012 auf 41,3 Mio. im Jahr 2017. Dies entspricht einer Steigerung in Höhe von rund 4,0%. ¹⁴ Dabei wird prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte auch zukünftig weiter wachsen wird. Das Statistische Bundesamt geht in diesem Kontext davon aus, dass die Zahl der Haushalte im Jahr 2035 bis auf insgesamt 43,2 Mio. ansteigen wird. ¹⁵

Doch nicht nur die rein quantitative Zunahme der Privathaushalte hat Auswirkungen auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes; auch die Zusammensetzung der Haushalte spielt hierbei eine wesentliche Rolle. So zeigt der Trend aus der Vergangenheit, dass sich die Zahl der in einem Haushalt lebenden Personen im Zeitverlauf stetig verringert. Wohnten früher in einer 60 m ² -Wohnung noch durchschnittlich drei bis vier Personen, werden diese Wohnungen heute im Schnitt von ein bis zwei Personen genutzt. Demnach machen die Ein- und Zwei-Personen-Haushalte heute in Deutschland ungefähr 75% aller Haushalte aus. ¹⁶ Auch diese Entwicklung wird sich nach Prognosen des Statistischen Bundesamtes weiter fortsetzen, sodass der Anteil der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte im Jahr 2035 an der Gesamtzahl der Privathaushalte rund 80% betragen wird. In den Stadtstaaten wird der Anteil der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte noch größer werden und im Jahr 2035 rund 84% betragen. Die durchschnittliche Haushaltsgröße auf ganz Deutschland bezogen sinkt demnach auf 1,9 im Jahr 2035. In den Stadtstaaten wird diese voraussichtlich lediglich 1,73 betragen. ¹⁵

Eine analoge und durch die steigenden Ein- und Zwei-Personen-Haushalte bedingte Entwicklung ist die Zunahme der durchschnittlichen Wohnfläche pro Kopf. Diese steigt kontinuierlich und wird von durchschnittlich 46 m ² im Jahr 2015 auf rund 52 m ² im Jahr 2030 wachsen. ¹⁷ Ein Grund für die steigende Pro-Kopf-Wohnfläche liegt in der positiven Wirtschafts- und Arbeitsmarktentwicklung. Steigende Haushaltseinkommen erlauben in diesem Kontext erhöhte Ausgaben für Wohnraum. Die erläuterten Prozesse beeinflussen in erheblichem Maße die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes, da mit ihnen ein erhöhter Wohnraumbedarf einhergeht. Um diesem Wohnraumbedarf zu begegnen, ist die Schaffung eines entsprechenden Wohnraumangebotes vonnöten.

Zu geringe Bautätigkeit führt zu einer Angebotslücke im Wohnungsmarkt:

Um die bestehende Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Städten und Ballungsgebieten zu decken, ist die Schaffung neuen Wohnraums zwingend erforderlich. Die Neubautätigkeit ist in Deutschland in den 1990er Jahren eingebrochen und hat bis heute dieses Niveau nicht wieder erreicht. Im Jahr 2017 wurden annähernd 285.000 Wohnungen fertiggestellt. ¹⁸ Dies ist im europäischen Vergleich mittleres Fertigstellungsniveau. Auch wenn die Anzahl der Baufertigstellungen in den vergangenen Jahren innerhalb Deutschlands zugenommen hat, reicht diese noch nicht aus, um die bestehende Wohnungsnachfrage zu befriedigen. Dieser Anstieg wird auch in den nächsten Jahren nicht die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum decken können. Es müssten rund 350.000 Wohnungen errichtet werden, um der Nachfrage gerecht zu werden. ¹⁹ Eine Folge des Nachfragedrucks in deutschen Städten sind steigende Miet- und Kaufpreise.

Steigende Mieten und Kaufpreise für Wohnimmobilien:

Alle hier beschriebenen Trends werden noch durch viele weitere Entwicklungen beeinflusst, doch stellen diese Trends die Hauptgründe dafür dar, dass im Bereich Wohnimmobilien eine zunehmende Verknappung stattfindet, die eine Steigerung der Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien – insbesondere in den (Groß-)Städten und Ballungsgebieten der Bundesrepublik – mit sich bringt. Die Dynamik der Preissteigerung hat im Jahr 2018 im Vergleich zu den vorigen Jahren abgenommen. So stiegen die Mieten bei Neuvermietungen in den nach Einwohnerzahl 80 größten Städten Deutschlands in 2018 im Durchschnitt um rund 0,8% mit regionalen Unterschieden. ²⁰ Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weisen eine analoge Entwicklung auf: Diese stiegen im vergangenen Jahr im Durchschnitt in den nach Einwohnerzahl 80 größten Städten Deutschlands um etwa 0,6%. ²⁰ Auch hier sind regionale Unterschiede in den Steigerungsraten zu erkennen. Im Hinblick auf die Großstädte zwischen 500.000 und 1.000.000 Einwohner können in diesem Kontext ebenfalls Steigerungen der Miet- und Kaufpreise verzeichnet werden: Hierbei liegen die Mietsteigerungen bei Neuvermietungen im Jahr 2018 bei rund 0,5%. ²⁰ Die Steigerung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen beläuft sich in diesen Städten auf 1,8%. ²⁰

Steigende Nebenkosten und deren aktives Management:

Neben den beschriebenen, steigenden Nettokaltmieten verstärken die steigenden Nebenkosten, die häufig bereits als „zweite Miete“ bezeichnet werden, die Verknappung bezahlbaren Wohnraums in den Städten und Ballungsgebieten. Die Entwicklung der Nebenkosten zeigt, dass sich diese von 1995 bis 2017 um insgesamt ca. 45% erhöht haben. ²¹ Dies führt dazu, dass die Betriebskosten inzwischen häufig mehr als ein Drittel der Bruttomiete ausmachen. ²² Zukünftig genauer in Augenschein zu nehmen ist dabei der Anteil der Grundsteuer an den Betriebskosten, da diese in Zukunft reformiert werden soll und sich ihr Anteil dementsprechend verändern wird.

Ein aktives Management der Nebenkosten wird in den nächsten Jahren immer wichtiger und kann nur durch den Eigentümer stattfinden. Der Eigentümer von Wohnraum hat rund 80% der Nebenkosten durch sein Asset Management in der Verantwortung. Nach unseren Erfahrungen kann dies bei einem aktiven Management der Nebenkosten zu Senkungen von bis zu 50% führen und die Gesamtausgaben für Wohnraum (Miete und Nebenkosten) um insgesamt bis zu 10% für den Mieter senken. Das aktive Management der Nebenkosten beinhaltet dabei insbesondere das Verhandeln von Strom-, Gas-, Wasser- und Müllentsorgungsverträgen, Versicherungen sowie die Neuverhandlung der Kosten des Hauswarts. Die erfolgreiche Senkung der Nebenkosten eröffnet im Ergebnis die Akzeptanz für Mieterhöhungen und rechtfertigt beim Verkauf von Wohnraum deutlich höhere Verkaufspreise.

Tendenzen und prognostizierte Entwicklungen bei Miet- und Kaufpreisen:

Die Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien in Deutschland sind – vor allem in den Städten und Ballungsgebieten – in den letzten Jahren stark gestiegen. Die maßgeblichen Treiber, die für diese Entwicklung verantwortlich sind, wurden bereits erläutert. Da das Wohnraumangebot die Nachfrage nicht befriedigen kann und die Zahl der Baufertigstellungen weiterhin zu niedrig ist, gehen wir davon aus, dass auch in den nächsten Jahren die Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Städten ungebrochen hoch sein wird. Eine besondere Bedeutung wird in diesem Zusammenhang den Bestandsimmobilien zukommen, da die Baupreise für Neubauten in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind und somit der Fokus vermehrt auf die energetische Sanierung im Gebäudebestand gelegt wird. ⁷ Damit gehen Wertschöpfungspotenziale einher, die durch ein entsprechendes Agieren am Markt genutzt werden können.

Als analoge Entwicklung und als ein Resultat aus dem Verhältnis zwischen Wohnraumangebot und -nachfrage ergeben sich die Steigerungen der Miet- und Kaufpreise. Diese werden sich nach verschiedenen Prognosen, wenn auch in abgemilderter Form, in den nächsten Jahren weiter fortsetzen.

Investment Ratio zum deutschen Wohnimmobilienmarkt 2018:

Die Investment Ratio 2018 der d.i.i. leitet sich aus der aufgezeigten Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes ab und lässt sich zusammenfassend wie folgt beschreiben:

Im Hinblick auf potentielle Investoren in Wohnimmobilien ist die Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Gesellschaft von indirekter Bedeutung. Entwicklungen am deutschen Immobilienmarkt sind grundsätzlich als Risiken in Immobilieninvestments zu qualifizieren. Daher beeinflussen sie die Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ebenso auf indirekte Weise. Insgesamt erwachsen aus der Einschätzung des deutschen Wohnimmobilienmarktes für die Gesellschaft Chancen für neue Projektierungen, höhere Mieterträge und Verkaufspreise.

 

Quellenverzeichnis (Zugriff jeweils am 21.02.2019):

¹ Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (2018): Wohnungs- und Immobilienmarkt.https://www.bmi.bund.de/DE/themen/bauen-wohnen/stadt-wohnen/wohnungswirtschaft/immobilienmarkt/immobilienmarkt-node.html
² Wissen.de (2018): http://www.wissen.de/landflucht-immer-mehr-deutsche-zieht-es-die-staedte
³ Deutscher Bundestag (2017): Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2016. http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/18/131/1813120.pdf
⁴ Statistisches Bundesamt (2019): Vorausberechneter Bevölkerungsstand. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
⁵ Bundeszentrale für politische Bildung (2017): Die demografische Entwicklung in Deutschland. https://www.bpb.de/politik/innenpolitik/demografischer-wandel/196911/fertilitaet-mortalitaet-migration
⁶ Statistisches Bundesamt (2019): Privathaushalte: Deutschland, Jahre, Haushaltsgrößen. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
⁷ DIW Berlin (2018): DIW Wochenbericht Nr. 1+2/2018. Bauwirtschaft: Ende des Neubaubooms. http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.574727.de/18-1.pdf
⁸ Spiegel Online (2016): Höher, enger, dichter. http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/stadtplanung-wie-mehr-menschen-in-die-staedte-passen-sollen-a-1083766.html
⁹ BBSR Bonn (2015): Wohnungsmarktprognose 2030.http://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/Veroeffentlichungen/AnalysenKompakt/2015/DL_07_2015.pdf?_blob=publicationFile&v=5
¹⁰ CBRE-empirica (2018): Leerstandsindex.
¹¹ Statistisches Bundesamt (2019): Bevölkerung Deutschland, Stichtag. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
¹² Statistisches Bundesamt (2019): Bevölkerung auf Grundlage des Zensus 2011.https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/Bevoelkerungsstand/Tabellen/Zensus_Geschlecht_Staatsangehoerigkeit.html
¹³ Statistisches Bundesamt (2019): Schätzung für 2018: Bevölkerungszahl auf 83,0 Millionen gestiegen. https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2019/01/PD19_029_12411.html
¹⁴ Statistisches Bundesamt (2019): Privathaushalte, Haushaltsmitglieder: Deutschland, Jahre. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
¹⁵ Statistisches Bundesamt (2017): 43 Millionen Privathaushalte im Jahr 2035. https://www.destatis.de/DE/PresseService/Presse/Pressemitteilungen/2017/02/PD17_067_122.html
¹⁶ Statistisches Bundesamt (2019): Privathaushalte: Deutschland, Jahre, Haushaltsgröße. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
¹⁷ IWD (2015): Wohlstand braucht Wohnraum. https://www.iwd.de/artikel/wohlstand-braucht-wohnraum-240048/
¹⁸ Statistisches Bundesamt (2019): Baufertigstellungen im Hochbau: Deutschland, Jahre, Bautätigkeiten, Gebäudeart/Bauherr. https://www-genesis.destatis.de/genesis/online
¹⁹ ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V. (2019): Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 (Zusammenfassung), S. 12.
²⁰ d.i.i. Research Datenbank – Quelle: IDN Immodaten GmbH (2019): www.immodaten.net
²¹ Statistisches Bundesamt (2018): Verbraucherpreisindex: Deutschland, Jahre, Klassifikation der Verwendungszwecke des Individualkonsums (COICOP 2-4-Steller Hierarchie).
²² WeltN24 GmbH (2018): Die neue Megalast für Mieter.https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article172222514/Betriebskosten-Zweite-Miete-duerfte-wieder-teurer-werden.html

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Wiesbaden

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Wiesbaden, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien GmbH, Wiesbaden, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.