Eine interessante Mail haben wir da aus dem Hause Exporo bekommen. Eine Mail, die einen Erfolg für das Unternehmen darstellen soll, aber aus unserer Sicht eigentlich genau das Gegenteil tut. Es hat für die normalen Exporo-Verhältnisse relativ lange gedauert, das Geld einzusammeln. Das wird auch das Unternehmen EXPORO sicherlich zugeben müssen. Es war aber eben auch ein Projekt, das kein klassisches Crowdinvestingprojekt war, sondern das Geldeinsammeln für das eigene Unternehmen, um das mal „einfach zu beschreiben“. Auch das Projekt „Villa Berlin“ sehen wir kritisch. Insofern freut es uns natürlich, dass der Anleger schon einen Unterschied macht, wem er da sein Kapital einsammeln lässt. Wir sehen das Unternehmen von Dr. Björn Maronde jedenfalls sehr kritisch.
Zitat aus der E-Mail des Unternehmens EXPORO an seine Anleger:
heute möchten wir Ihnen mitteilen, dass die erste Exporo Anleihe – und damit das Immobilieninvestment „Mitten in Hannover“ – voll platziert wurde.
Knapp 1.000 Exporo Anleger haben inzwischen unser innovatives Investitionsangebot genutzt und damit den Traum vom „Digitalen Immobilieneigentum“ realisiert, was uns besonders stolz macht.
Wir bedanken uns bei allen Zeichnern für das uns entgegengebrachte Vertrauen.
Und unsere Reise geht weiter – aktuell bereiten wir weitere wertpapierbasierte Immobilieninvestments für Sie vor.
Auch unser zweites Immobilieninvestment mit quartalsweisen Ausschüttungen – das Projekt „Villa Berlin“ – hat in der Zwischenzeit weiter Zuspruch gefunden, sodass nur noch rund 1,1 Mio. € des Emissionsvolumens frei sind. Hier können Sie sich ausführlich informieren.
„Villa Berlin“
Die Key-Facts im Überblick:
- Quartalsweise Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen i.H.v. ca. 4 % p.a.*
- Beteiligung an 80 % der Wertsteigerung
- Grundschuldeintragung über Sicherheitentreuhänder
- Repräsentative Villa mit großem Grundstück
- Sehr gute Lage in Berlin Zehlendorf
- Miete wurde über die Laufzeit von 5 Jahren entrichtet und auf dem Treuhandkonto eingezahlt
- Verkehrswertgutachten i.H.v. 3.890.000 Euro sowie ein technisches Gutachten der DEKRA liegen vor
Nachfolgend ein Teil meines Schriftwechsels mit Exporo. Die falschen Zahlen sind nach wie vor in den hinterlegten Unterlagen!!
Guten Morgen Herr Meier,
danke für Ihre Mail.
Wir meden uns hierzu zeitnah wieder zurück.
Beste Grüße,
Patrick Hartmann
Am 12.01.18 um 14:14 schrieb Manfred Meier:
Hallo Herr Hartmann,
vielen Dank für Ihre Antwort und der darin enthaltenen Bestätigung, dass sowohl im Expose, als auch im Wertpapierprospekt diverse Fehler für das Objekt „Mitten in Hannover“ enthalten sind.
Es ist wohl schon ein Unterschied ob Wofl + GewFl zusammenn 3501 qm ergeben, oder wie beworben 3501qm WoFl + 237qm GewFl angegeben werden.
Das gleiche gilt für die Wohn- und Gewerbeeinheiten, die mal mit 54+4, 54+5 oder auch mit 59+5 angegeben werden.
Noch eklatanter sind die Angaben zur Grundstücksfläche über insgesamt 2345 qm, die sich aber tatsächlich nur auf 1628 qm belaufen.
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, ist dies für Exporo jedoch kein Grund, Anleger und BaFin darüber zu infomieren, bzw. entsprechende Änderungen in den Unterlagen vorzunehmen. Offenheit und Transparenz werden beworben, aber wenn angemahnt übergangen.
Was mir ebenfalls noch aufgefallen ist, es wird bei den Anlegern ein Betrag in Höhe von 4,963 MiEuro eingeworben, der Betrag der Anleihe ist jedoch mit 5,500 Mio Euro prospektiert. Wenn nun der gesamte Betrag von 5,500 Mio Euro eingeworben wird, ist dann der zu verteilende Ertrag für den einzelnen nicht geringer?
Letztlich noch eine Anmerkung zu dem Nettokaufpreis und den im Verhältnis zu den Miteinnahmen ermittelten Faktor 21,91. Die Nebenkosten sind m.E. bei einer Gesamtbetrachtung ebenfalls zu berücksichtigen, insbesondere bei einem angedachten Verkauf. Denn diese wurden ja nicht nur finanziert, sondern müssen bei einem Verkauf auch mindestens on top erzielt werden, insbesondere bei evtl. gegenläufiger Marktlage. Rechnerisch ergibt sich ein Faktor von 25,02!
Im Wohnimmobilienmarktbericht Hannover 2017, herausgegeben von der Wirtschaftförderung Hannover, werden Vervielfältiger genannt, die sich für Bestandsbauten in der Spitze auf 22,7 und im Durchschnitt auf 17,6 belaufen.
Insofern ist ein Faktor von 25,02 für die erworbenen Häuser aus den Jahren 1935, 1938, 1956 und 1958 schon eine Herausforderung für die Zukunft. Die im Expose prognostizierte Wertsteigerung mit Faktor 22,5 liegt damit klar darunter.
Ein künftiger Verlust ist bei diesem Angebot klar erkennbar. Aber, das ist ja auch schon so als Risiko im Wertpapierprospekt vermerkt.
Mit freundlichen Grüßen
Manfred Meier