FAKT Immobilien AG – miese Bilanz

Ja, wer sich diese Bilanz dann näher anschaut und prüft, der wird unserer Aussage in der Überschrift sicherlich zustimmen, denn ein hoher sechsstelliger Betrag, ausgewiesen als Jahresminus, ist sicherlich keine gute Bilanz.

FAKT Immobilien AG

Essen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

1. Bilanz zum 31.12.2020

AKTIVA

PASSIVA

2. Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2020

Anhang 2020

1. Gesetzliche Bilanzierungsvorschriften

Die FAKT Immobilien AG mit Sitz in Essen wird beim Registergericht Essen unter der Handelsregister-Nr. HRB 29707 geführt. Der Jahresabschluss der Gesellschaft ist nach den Vorschriften der §§ 242 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Aktiengesetzes (AktG) unter der Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für Kleinstkapitalgesellschaften aufgestellt. Gesetzlich geforderte Angaben zu einzelnen Positionen der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung werden im Anhang erläutert.

Die Gesellschaft hat als Kapitalgesellschaft die Vorschriften der §§ 264 – 289f. HGB für die Rechnungslegung zu beachten. Die Gesellschaft ist i. S. d. § 267a Abs. 1 HGB eine Kleinstkapitalgesellschaft, hat aber dennoch freiwillig einen Anhang erstellt. Gem. § 264 Abs. 1 Satz 4 HGB braucht die Gesellschaft keinen Lagebericht aufzustellen und der Jahresabschluss muss gem. § 316 Abs. 1 HGB nicht geprüft werden. Jedoch hat sich der Vorstand der Gesellschaft entschieden, den Jahresabschluss einer freiwilligen Prüfung zu unterziehen.

Auf Fremdwährung lautende Positionen bestanden zum 31. Dezember 2020 nicht.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Gliederung der Bilanz erfolgt entsprechend § 266 HGB in der Form für kleine Kapitalgesellschaften und für die Gewinn- und Verlustrechnung nach § 275 Abs. 1 und 2 HGB in der vorgesehenen Form für große Kapitalgesellschaften.

Maßgeblich für die Erstellung dieses Jahresabschlusses waren die folgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, die im Geschäftsjahr 2020 im Vergleich zum Vorjahr nicht geändert wurden:

Erworbene immaterielle Anlagewerte sind zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibung vermindert.

Die planmäßige Abschreibung wird nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Die Finanzanlagen sind mit dem Nennwert bzw. mit den Anschaffungskosten bilanziert.

Die Vorräte werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert bilanziert. Erkennbare Risiken sind in der Bewertung berücksichtigt.

Die Bewertung der liquiden Mittel erfolgt zum Nominalbetrag.

Die Rückstellungen wurden in Höhe ihres Erfüllungsbetrages gebildet.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Die Herstellungskosten beinhalten auch Zinsen für Fremdkapital, soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient. Der einbezogene Zinsaufwand betrifft nur die Dauer der Herstellung.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Immaterielle Vermögensgegenstände

Unter den immateriellen Vermögensgegenstände sind die Kosten für erworbene Software in Höhe von 2.520,00 EUR aktiviert. Diese wird planmäßig über drei Jahre abgeschrieben.

Sachanlagen

Die Sachanlagen in Höhe von 4.225.282,71 EUR beinhalten die aktivierten Erwerbs- und Nebenkosten zum Erwerb mehrerer Grundstücke und Gebäude in einer Gesamthöhe von 711.711,86 EUR. Weiterhin sind in diesem Bilanzposten Anlagen im Bau in Höhe von 3.512.229,53 EUR aktiviert. Bei den Anlagen im Bau handelt es sich um die bisher angefallenen aktivierten Sanierungskosten für die Objekte im Anlagevermögen, die zu Herstellkosten aktiviert wurden. In den Sachanlagen wurden im Berichtsjahr 2020 Darlehenszinsen in Höhe von 186.932,36 EUR aktiviert, so dass zum Bilanzstichtag insgesamt 403.495,57 EUR aktiviert sind. Darüber hinaus sind in diesem Posten die Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe von 1.341,32 EUR aktiviert.

Finanzanlagen

Die Finanzanlagen betragen 19.155.499,76 EUR und beinhalten die Beteiligungswerte an den folgenden Unternehmen:

Darüber hinaus enthält dieser Posten ausgegebene Darlehen in Höhe von 17.552.981,75 EUR. Davon wurden 7.115.521,24 EUR an verbundene Unternehmen aus der FAKT-Unternehmensgruppe ausgeliehen. Weitere 10.000.000,00 EUR sind Darlehen, die an ein ehemaliges verbundenes Unternehmen ausgegeben wurden.

Weiterhin ist unter den Finanzanlagen ein Genossenschaftsanteil einer Volksbank in Höhe von 250,00 EUR ausgewiesen.

Vorräte

Unter den Vorräten im Umlaufvermögen in Höhe von 6.243.214,89 EUR werden die zum Verkauf ausgewiesenen Grundstücke und Bauträgergeschäfte bilanziert. Darunter befinden sich im Wesentlichen die Grundstücke Am alten Pütt, Loestraße, Schulstraße, Lutherkirche und Jahnstadion, die alle in Marl gelegen sind.

Die Wertansätze dieser Projekte werden angesichts der gegenwärtigen Grundstücksnachfrage im Ruhrgebiet beibehalten. Darüber hinaus werden Gespräche mit Projektentwicklern geführt, ob die weitere Projektentwicklung in Eigenregie vorgenommen wird, oder ob eine Kooperation oder ein Weiterverkauf zu höheren Preisen aufgrund des Planungsstands erfolgen kann. Letzteres wird in der FAKT Unternehmensgruppe bereits in anderen Projekten erfolgreich durchgeführt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Position (3.836.550,53 EUR) beinhaltet im Wesentlichen Forderungen aus Lieferung und Leistung in Höhe von 2.984.950,09 TEUR, davon sind Forderungen in Höhe von 460.777,13 EUR gegen verbundene Unternehmen. Weiterhin enthält dieser Posten Forderungen in Höhe von 845.654,12 EUR an einen ausländischen institutionellen Kreditgeber, der das Bauprojekt Schulstraße in der Berichtsgesellschaft finanziert. Diese Forderungen stammen aus Anzahlungen aus verkauften Wohnungen.

Kassenbestand, Bundesbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten und Schecks

Der bilanzierte Bankbestand in Höhe von 24.470,27 EUR wird bei mehreren inländischen Kreditinstituten geführt und ist durch Kontoauszüge belegt. Weiterhin bestehen zum Bilanzstichtag ein Parkautomat mit Wechselgeld und zwei Barkassen in Höhe von insgesamt 1.494,18 EUR.

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von 221.030,90 EUR sind 211.536,00 EUR laufzeitgerecht abgegrenzte Gebühren aus Finanzierungen sowie 9.494,90 EUR im Voraus gezahlte Sachaufwendungen, die über die Laufzeit abgegrenzt werden, ausgewiesen.

Eigenkapital

Die Gesellschaft ist mit einem gezeichneten Kapital von 140.000,00 EUR ausgestattet, welches im Berichtsjahr 2020 nicht verändert wurde. Die stille Beteiligung der FAKT.AG von 500.000,00 EUR ergibt sich aus der Umwandlung einer Darlehensforderung per 1. Dezember 2013. Sie wurde fällig am 31. Dezember 2020 und hat sich um ein Jahr verlängert, da nicht gekündigt wurde. Die erfolgsabhängige Vergütung beträgt 10 % des jeweiligen Jahresüberschusses bzw. des Jahresfehlbetrages. An einem Verlust nimmt der stille Gesellschafter bis zur Höhe seiner Einlage teil. Eine Beteiligung an den stillen Reserven sowie eine Nachschusspflicht ist nicht vereinbart. Es liegt eine Nachrangabrede für den Insolvenz- bzw. Liquidationsfall vor. Entsprechend der für Genussrechte entwickelten Grundsätze (HFA 1/​1994) sowie der Wertung derartiger Beteiligungen bei Finanzdienstleistungsunternehmen wurde die stille Einlage dem Eigenkapital zugeordnet. Dem Gesellschafterkonto wurden die bisherigen erfolgsabhängigen Vergütungen an den stillen Gesellschafter gutgeschrieben bzw. belastet. Zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2020 weist das Kapital des stillen Gesellschafters einen Wert von 273.534,00 EUR aus.

Die Kapitalrücklage beinhaltet die von der FAKT.AG gegebenen Gesellschafterdarlehen in Höhe 2.500.000,00 EUR, welches in Höhe von 1.500.000,00 EUR zum Jahresende 2019 und in Höhe von 1.000.000,00 EUR zum Jahresende 2020 umgewidmet wurde. Die Gewinnrücklagen in Höhe von 121.400,00 EUR bestehen unverändert zum Vorjahr aus der gesetzlichen Rücklage (6.400,00 EUR) und anderen Gewinnrücklagen (115.000,00 TEUR).

Zusammen mit dem aktuellen Jahresfehlbetrag von 923.040,00 EUR und dem Verlustvortrag aus den Vorjahren in Höhe von 1.348.122,00 EUR errechnet sich ein bilanzielles Eigenkapital von 763.772,00 EUR.

Anzahl und Nennbetrag der Aktien

Das Grundkapital von 140.000,00 EUR ist eingeteilt in 140.000 auf den Namen lautende Aktien zu je 1 EUR. Das Grundkapital ist voll eingezahlt.

Bilanzverlust

Der Bilanzverlust setzt sich wie folgt zusammen:

Rückstellungen

Die Rückstellungen in Höhe von 172.680,00 EUR betreffen im Wesentlichen Beratungskosten an eine nahestehende Person für noch nicht abgerechnete Leistungen in Höhe von 140.000,00 EUR. Weiterhin bestehen zum 31. Dezember 2020 Rückstellungen in Höhe von 28.000,00 EUR für Jahresabschluss- und Prüfungskosten sowie für Kosten der Veröffentlichung in Höhe von 1.280,00 EUR.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten in Höhe von 32.771.806,24 EUR beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Darlehen von externen Unternehmen (20.790.820,42 EUR), aus Darlehen von dem Gesellschafter (3.581.300,00 EUR) sowie von weiteren verbundenen Unternehmen (2.787.332,12 EUR). Weiterhin sind in diesem Posten Anzahlungen /​ Reservierungen aus dem Bauträgergeschäft (2.396.554,90 EUR), Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (2.287.507,58 EUR) sowie Verbindlichkeiten aus Sicherheitseinbehalten (56.003,56 EUR) enthalten. In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter in Höhe von 169.044,24 EUR, gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 200.855,06 EUR und gegenüber nahestehenden Unternehmen in Höhe von 97.261,09 EUR enthalten. Der Gesamtbetrag, der durch Grundpfandrechte gesichert sind, beträgt 21.659.670,15 EUR.

Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten Verbindlichkeiten gemäß § 251 HGB

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten existieren zum Bilanzstichtag keine Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB.

Passiver Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den passiven Rechnungsabgrenzungsposten sind erhaltene Mietzahlungen in Höhe von 1.805,00 EUR enthalten, die das Geschäftsjahr 2021 betreffen.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse in Höhe von 566.613,74 EUR setzen sich im Wesentlichen aus Mieteinnahmen aus den vermieten Objekten Schacht III, Loestraße sowie aus dem Parkhaus P 1 im Einkaufscenter Marler Stern zusammen. Darüber hinaus ist hier der Verkaufserlös eines Grundstücks enthalten, das im Umlaufvermögen aktiviert war.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 13.929,43 EUR beinhalten im Wesentlichen die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 11.551,70 EUR und aus Erträgen aus dem Aufwendungsausgleichsgesetzt (AAG) in Höhe von 1.939,01 EUR.

Materialaufwand

Der Materialaufwand beinhaltet die Aufwendungen für die Betriebskosten der Objekte in Höhe von 1.008.201,36 EUR.

Personalaufwand

An Personalaufwendungen sind im Berichtsjahr 94.341,90 EUR angefallen, davon sind 15.469,25 EUR Aufwendungen für soziale Abgaben.

Abschreibungen

Die Abschreibungen für Sachanlagen in Höhe von 7.556,76 EUR betreffen die Objekte sowie die Büro- und Geschäftsausstattung. Die Entwicklung der Abschreibungen ist aus dem beiliegenden Anlagespiegel ersichtlich.

Betriebliche Aufwendungen

Die betrieblichen Aufwendungen in Höhe von 367.393,97 EUR betreffen Gebühren und Kosten für Finanzierungen (191.349,95 EUR) sowie Notar- und Gerichtskosten (34.413,05 EUR). Weiterhin sind in den betrieblichen Aufwendungen Beratungskosten (29.196,78 EUR), Raumkosten (28.544,09 EUR) sowie Werbe- und Reisekosten (26.347,58 EUR) enthalten. Für allgemeine Verwaltungskosten wurden 57.542,52 EUR aufgewendet.

Zinsen und ähnliche Erträge

Die vereinnahmten Zinsen in Höhe von 2.025.873,55 EUR resultieren mit 1.536.000,00 EUR im Wesentlichen aus der Darlehnsausleihung an ein ehemaliges verbundenes Unternehmen der FAKT-Unternehmensgruppe. Aus Darlehensausleihungen an verbundene Unternehmen wurden im Berichtsjahr 460.938,51 EUR generiert.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Für die aufgenommenen Darlehen sind im Berichtsjahr 2020 insgesamt an Zinsen und Gebühren 2.549.265,71 EUR angefallen.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Erträge für Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von 2.627,16 EUR stammen im Wesentlichen aus Körperschaft- und Gewerbesteuererstattungen für Vorjahre.

Sonstige Steuern

Die sonstigen Steuern in Höhe von 71.337,62 EUR enthalten die gezahlten Grundsteuern für die Objekte.

Erträge aus der Verlustübernahme

Aus der Übernahme von Verlusten durch den stillen Gesellschafter wurden Erträge in Höhe von 102.560,00 EUR generiert.

Jahresfehlbetrag

Der Jahresfehlbetrag beträgt 923.040,00 EUR.

5. Sonstige Angaben

Fristengliederung

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 3.836.550,53 EUR haben eine Restlaufzeit von unter 1 Jahr. Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten in Höhe von 32.771.806,24 EUR setzen sich nach ihren Restlaufzeiten wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeiten über fünf Jahre bestehen zum Bilanzstichtag nicht.

Ergebnisverwendung

Der Vorstand wird den Organen der Gesellschaft vorschlagen, den Bilanzverlust in Höhe von 2.271.162,00 EUR auf das neue Jahr vorzutragen.

Festangestellte Mitarbeiter/​-innen

Die FAKT Immobilien AG beschäftigt zum Bilanzierungsstichtag 4 Mitarbeiter/​-innen. Davon sind 3 vollzeitbeschäftigt und 1 teilzeitbeschäftigt. Im Durchschnitt der Quartale waren 3 Mitarbeiter/​-innen bei der Gesellschaft beschäftigt.

Sonstige Verpflichtungen

Durch den Kauf des Parkhauses Riegelhaus im Einkaufszentrum Marler Stern hat die Gesellschaft die Verpflichtung übernommen, die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen bis Dezember 2021 durchzuführen.

Mit dem Kauf der Grundstücke in Bergkamen durch die 100 %-ige Tochtergesellschaft Wohnpark Weddinghofen GmbH besteht für diese Gesellschaft die Verpflichtung der Erschließung gem. abgeschlossenem städtebaulichen Vertrag der Stadt Bergkamen.

Geschäfte mit nahestehenden Personen

Geschäfte mit nahestehenden Personen (Organe der FAKT Immobilien AG) liegen vor. Sie wurden zu marktüblichen Konditionen abgeschlossen.

Vergütung Vorstand

Die Vorstände haben für ihre Tätigkeit keine Vergütung erhalten.

Steuerliche Verhältnisse

Die Gesellschaft wird beim Finanzamt Essen-Süd unter der Steuernummer 112/​5764/​2037 geführt. Es besteht eine umsatzsteuerliche Organschaft nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 UStG mit der FAKT.AG als Organträger. Eine steuerliche Außenprüfung hat bis einschließlich 2015 stattgefunden. Die Auswirkungen daraus sind unwesentlich und bereits im Ergebnis verarbeitet.

Aufsichtsrat

Dr. Martin Grimm, Rechtsanwalt, Gladbeck – Vorsitzender

Norbert Boddenberg, Unternehmer, Essen – stellvertretender Vorsitzender

Prof. Dr. Jürgen Gramke, Rechtsanwalt, Essen

Hans-Jürgen Schneider, Groß- und Außenhandelskaufmann, Essen

Dieter Blanck, Unternehmensberater, Essen

Frank Nickel, Unternehmer, Erpolzheim

Vorstand

Prof. em. Hubert Schulte-Kemper (Vorsitzender), Marl

Dr. Kirsten Schulte-Kemper, Marl

Markus Masuth, Bergkamen – ab 10.12.2020

Dr. Oliver Lind, Castrop-Rauxel – bis 30.04.2021

Essen den 28. Juni 2021

Die Feststellung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 am 15.11.21