FCR Immobilien Aktiengesellschaft – Bilanz überzeugt uns nicht

FCR Immobilien Aktiengesellschaft

Pullach i.Isartal (vormals: München)

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2019

1. Grundlagen der Gesellschaft

1.1 Geschäftsmodell

Im Jahr 2004 wurde die FCR Immobilien- und Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG mit Erwerb der ersten Immobilie gegründet. Seit 2012 haben sich das Unternehmen und der Bestand an Immobilien stetig vergrößert. 2013 wurde die Gesellschaft im Zuge der Ausweitung des operativen Geschäftsmodells, der Verbreiterung ihrer Kapitalbasis und zur Öffnung für den Kapitalmarkt in eine Aktiengesellschaft umgewandelt. Am 07.11.2018 erfolgte die Einbeziehung in Scale an der Frankfurter Wertpapierbörse.

Das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG liegt im Erwerb, einem aktiven Asset Management und der erfolgreichen Veräußerung von Einkaufs- und Fachmarktzentren in Deutschland. Die FCR Immobilien AG hat sich als Spezialist von Handelsimmobilien an Sekundärstandorten positioniert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die von Konjunkturzyklen volatiler reagierenden Immobilienmärkte an Primärstandorten. Auch der Erwerb von Immobilien aus anderen Assetklassen (z.B. Büro, Wohnen, Hotel, Logistik, Unternehmensimmobilien) ist für die FCR Immobilien AG eine mögliche Option.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die FCR Immobilien AG ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf einzelner Gewerbeobjekte.

Zum Stichtag 31.12.2019 umfasste das Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG und ihrer Tochtergesellschaften 76 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 326 Tausendquadratmetern.

1.1.1 Einkauf und Investitionsstrategie

Typischerweise investiert die FCR Immobilien AG in Bestandsimmobilien, die in kleineren und mittelgroßen Städten gelegen sind und sich sowohl über viele Jahre hinweg nachhaltig etabliert haben, als auch über ihre Mieterstruktur ein an den Mikrostandort angepasstes Angebot von Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs, wie zum Beispiel Lebensmitteldiscounter oder Textilketten, sicherstellen.

Zusätzlich ist die FCR Immobilien AG bestrebt, die Immobilien schwerpunktmäßig aus Sondersituationen, wie zum Beispiel Insolvenzen, zu erwerben, um deutlich überdurchschnittliche Mietrenditen zu generieren. Der Zugriff auf diese attraktiven Standorte gelingt der FCR Immobilien AG über ein breites Netzwerk, welches sie sich durch eine langjährige Expertise und durch Kontakte zu Banken, Immobilienfirmen, Marktintermediären und Fondsgesellschaften aufgebaut hat.

1.1.2 Finanzierungsstruktur

Typischerweise beträgt der Anteil der erstrangig besicherten Bankfinanzierung zwischen 70 % bis 80 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Im Rahmen der Refinanzierung der Immobilienerwerbe achtet die FCR Immobilien AG darauf, Darlehensverträge auf non-recourse Basis abzuschließen. Hierbei entscheidet die FCR Immobilien AG jeweils im Einzelfall und in Abhängigkeit der geplanten Verweildauer der Immobilie im Portfolio der FCR-Gruppe, ob diese Bankkreditfinanzierung entweder langfristig oder kurzfristig ausgestaltet wird.

Zum Stichtag 31.12.2019 betrug die gewichtete Restlaufzeit der Zinsbindungsvereinbarungen rund 5 Monate bei einer durchschnittlichen Zinsbelastung in Höhe von 1,8 % p.a.

Die in der Regel als Annuitätendarlehen abgeschlossenen Darlehensverträge weisen typischerweise einen hohen Tilgungsanteil auf. Dieser betrug über das gesamte Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG zum Stichtag 31.12.2019 rund 5,0 % p.a.

1.1.3 Aktives Asset Management und Bestandshaltung

Das aktive Asset Management der FCR Immobilien AG umfasst – neben der Vereinnahmung der Mieterlöse – mittels geeigneter Property- und Asset Management-Aktivitäten die Optimierung der baulichen und wirtschaftlichen Substanz und auch die Optimierung der Mieterstruktur, der Mieterträge und der Mietlaufzeiten.

1.1.4 Ertragsmodell

Ihre Erträge erwirtschaftet die FCR Immobilien AG damit im Wesentlichen aus der Vermietung der direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien sowie dem opportunistischen Verkauf einzelner Gewerbeobjekte. Im Zusammenspiel dieser beiden operativen Ertragsmodelle entstehen darüber hinaus positive Synergieeffekte, da etwa wesentliche Verwaltungs- und Managementleistungen zentralisiert ausgeführt und Größenvorteile genutzt werden können.

1.2 Konzernstruktur

Mit Umfirmierung und Rechtsformwechsel im Jahre 2013 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in die heutige FCR Immobilien AG werden sämtliche ab 2014 neuerworbenen Immobilien in eigenständigen GmbH & Co. Kommanditgesellschaften gehalten. Die Kommanditanteile befinden sich jeweils zu 100 % im Besitz der FCR Immobilien AG. Die Geschäftsführung der GmbH & Co. KG erfolgt über den Komplementär (FCR Verwaltungs GmbH), der ebenfalls eine 100 % Tochter der FCR Immobilien AG ist. Die FCR Immobilien AG ist die Hauptgesellschaft, welche die in ihrem Bestand stehenden Gewerbeimmobilien selbst verwaltet. An den Tochtergesellschaften ist sie jeweils zu 100 % beteiligt.

a) FCR Verwaltungs GmbH

Die FCR Verwaltungs GmbH ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der FCR Immobilien AG. Gegenstand der Tochtergesellschaft ist die reine Vermögensverwaltung.

b) FCR Service GmbH

Die in 2017 gegründete FCR Service GmbH ist eine 100 %-Tochter der FCR Immobilien AG und erbringt Dienstleistungen rund um den An- und Verkauf von Immobilien und Verwaltung von Immobilien. Die Gesellschaft nahm zu Beginn des Geschäftsjahres 2018 ihre operative Tätigkeit auf.

c) FCR Monument Investment S.L

Die in 2017 gegründete FCR Monument Investment S.L ist eine 100 %-Tochter der FCR Immobilien AG und hält eine Immobilien in Spanien.

d) FCR Innovation GmbH

An dieser in 2018 gegründeten Gesellschaft ist die FCR Immobilien AG zu 100% beteiligt. Gegenstand des Unternehmens ist die Softwareentwicklung und das Halten von Unternehmensanteilen, insbesondere im Bereich „Künstliche Intelligenz“.

Zum Stichtag 31.12.2019 stellt sich die Konzernstruktur wie folgt dar:

1.3 Immobilienportfolio per 31.12.2019

1.3.1 Veränderungen im Immobilienportfolio 2018

Zum Beginn des Geschäftsjahres, also zum 01.01.2019, bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt 58 Immobilien mit einer nutzbaren Gesamtfläche von rund 248 Tqm.

Während des Geschäftsjahres wurden 25 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 125 Tqm neu erworben sowie 7 Immobilien mit einer Nutzfläche von rund 34 Tqm verkauft. Im Saldo stieg damit das Immobilienportfolio der FCR-Gruppe um rund 91 Tqm auf nunmehr insgesamt 76 Immobilien mit einer Gesamtnutzfläche von rund 326 Tqm sowie rund 12 Tqm Projektentwicklungsfläche per 31.12.2019 an.

Neuerwerbe:

In 2019 wurden folgende 25 neue Immobilien erworben (in alphabetischer Reihenfolge): Aken, Aschersleben, Bergisch Gladbach, Brandburg, Cloppenburg, Duisburg, Ehrenfriedersdorf, Görlitz, Gronau, Guben, Hagen (2 Objekte), Hambühren, Hamm, Herford, Kaiserslautern, Köpenick, Meerane, Prettin, Söhlde, Uelzen, Weidenberg, Westerburg, Würselen und Zeithain. Alle Neuerwerbe wurden über Objektgesellschaften in das Portfolio der FCR-Gruppe eingebunden.

Die Summe der Nettomieterträge der neuerworbenen Immobilen betrug 6,7 Mio. Euro p.a., die Summe der Neuinvestitionen, also die Höhe der Kaufpreise (ohne Anschaffungsnebenkosten), betrug insgesamt 68,0 Mio. Euro.

Verkäufe:

Neben der Erzielung regelmäßiger Cashflows aus Mieteinnahmen ist die Realisierung stiller Reserven aus dem Verkauf einzelner Bestandsimmobilien die zweite Ertragssäule der FCR Immobilien AG.

Während des Geschäftsjahres 2019 konnte die FCR-Gruppe erfolgreich insgesamt sieben Immobilien veräußern. Mit den Immobilien (in alphabetischer Reihenfolge) in Brandis, Duisburg, Freital, Hennef, Rhaunen, Salzgitter und Würzburg wurden Objekte mit einer vermietbaren Fläche von 34 Tqm wieder in den Markt zurückgegeben.

Die Summe der Summe der Verkaufspreise der neun Immobilien betrug insgesamt 28,0 Mio. Euro.

Übersicht über die Portfolioveränderung 2019

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erhöhten sich die um Zu- bzw. Abgänge bereinigten Nettomieterträge der Immobilien der FCR-Gruppe auf 19,5 Mio. Euro p.a.

Die Nettoinvestitionen, also der Saldo aus Zu- und Abgängen von Immobilien, bewertet zu Kaufpreisen ohne Nebenkosten, betrugen 40,0 Mio. Euro.

1.3.2 Das Immobilienportfolio per 31.12.2019

Zum 31.12.2019 bestand das direkt oder indirekt gehaltene Immobilienportfolio der FCR Immobilien AG aus insgesamt 76 Immobilien mit einer Nutzfläche von 326 Tqm.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die wesentlichen Kennzahlen der direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien per 31.12.2019.

Im Bereich der Bestandsimmobilien wurden während des Berichtszeitraums vielfältige Maßnahmen zur Verbesserung der Mieter- und Gebäudestruktur ergriffen. So wurden neben den üblichen regelmäßig wiederkehrenden substanzerhaltenden Aktivitäten in einigen Objekten umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt.

1.4 Organe, Mitarbeiter, Personalentwicklung

Im Berichtszeitraum betrug die Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der FCR Immobilien AG durchschnittlich 127 Personen. Im 1. Quartal (01.01.-31.03.2019) waren durchschnittlich 90 Personen beschäftigt, im 2. Quartal (01.04.-30.06.2019) 141 Personen, im 3. Quartal (01.07.-30.09.2019) 152 Personen und im 4. Quartal (01.10.-31.12.2019) 125 Personen.

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Alleinvorstand seit Gründung der Gesellschaft.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft ist nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Jahr 2019 um 0,6 Prozent gewachsen. Damit ist das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) das zehnte Jahr in Folge gestiegen, aber hat weiter an Wachstumsdynamik verloren. Im Jahr 2018 betrug der Zuwachs des BIP noch 1,5 Prozent und ein Jahr zuvor 2,5 Prozent. Im Vergleich zum Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre von 1,3 Prozent ist die deutsche Wirtschaft 2019 damit unterdurchschnittlich gewachsen. Diese Entwicklung zeichnete sich bereits in den ersten Quartalen des Jahres ab. Im dritten Quartal 2019 wuchs das BIP 0,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal. Im zweiten Quartal schrumpfte es um 0,2 Prozent. Im ersten Quartal 2019 hat die deutsche Wirtschaft noch um 0,5 Prozent zugelegt.

Haupttreiber des Wirtschaftswachstums 2019 waren die Konsumausgaben sowohl von staatlicher als auch privater Seite, die preisbereinigt jeweils um 2,5 Prozent bzw. 1,6 Prozent höher lagen. Auch die gesteigerten Bruttoanlageinvestitionen trugen zum Wachstum bei: Investitionen in Bauten legten im Vergleich zum Vorjahr preisbereinigt um 3,8 Prozent zu, wobei vor allem in den Wohnungsbau und Tiefbau investiert wurde. Ausrüstungsinvestitionen entwickelten sich mit 0,4 Prozent Wachstum weniger dynamisch. Die preisbereinigten Bruttoinvestitionen, bei denen zusätzlich zu den Bruttoanlageinvestitionen auch die Vorratsveränderungen berücksichtigt werden, gingen im Vergleich zum Vorjahr um 1,7 Prozent zurück.

Die Bruttowertschöpfung entwickelte sich über die Wirtschaftsbereiche hinweg ungleichmäßig. Am stärksten wuchs die Baubranche mit 4 Prozent. Das produzierende Gewerbe ohne Baubranche schrumpfte um 3,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Dies wirkte sich auf die gesamte Bruttowertschöpfung aus, die nur um 0,5 Prozent zulegte.

Die deutschen Exporte wuchsen 2019 weniger stark als im Vorjahr: preisbereinigt wurden 0,9 Prozent mehr Waren und Dienstleistungen exportiert. Damit lag das Exportwachstum unter dem Zuwachs der Importe, die preisbereinigt um 1,9 Prozent zulegten.

Die Erwerbstätigkeit in Deutschland erreichte mit 45,3 Millionen Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland einen neuen Höchststand. Dies stellt einen Anstieg um 0,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr dar. Die höhere Erwerbsbeteiligung sowie die Zuwanderung von Arbeitskräften aus dem Ausland wogen altersbedingte demografische Effekte sowie Abwanderungen aus Deutschland auf.¹

2.2. Branchensituation

2.2.1. Gewerblicher Immobilienmarkt in Deutschland²

Das vorherrschende Niedrigzinsumfeld wirkte sich weiterhin positiv auf den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt aus. Trotz wirtschaftlicher Risiken wie dem Handelsstreit zwischen den USA und China wurde 2019 ein neuer Rekordwert beim Transaktionsvolumen von 91,3 Mrd. Euro erreicht. Die von Jones Lang LaSalle (JLL) veröffentlichten Zahlen beinhalten ebenfalls die Nutzungsklasse Living. Hierzu zählen Mehrfamilienhäuser und Wohnportfolios ab 10 Wohneinheiten, Apartmenthäuser, Studentenwohnen, Senioren/​Pflegeimmobilien und Kliniken. Gegenüber dem Vorjahr konnte das Transaktionsvolumen um 16 Prozent zulegen. Das vierte Quartal 2019 erwies sich mit einem Transaktionsvolumen von 34,0 Mrd. Euro dabei als stärkstes Quartal seit Erhebung der Zahlen.

Mit einem Anteil von 40 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen zählten Büroimmobilien zu der umsatzstärksten Anlageklasse. Den zweithöchsten Anteil mit 24 Prozent nahm der Bereich Living ein. Auf Einzelhandelsimmobilien entfiel ein Transaktionsvolumen von 12 Prozent. Dabei sind Shopping Center nach Angaben von JLL in der Anlegergunst gesunken, die Rendite ist auf Jahressicht von 4,1 Prozent auf 4,5 Prozent gestiegen. Fachmarktzentren – vor allem mit Lebensmittelankern – erfreuen sich bei den Investoren nach wie vor großer Beliebtheit.

Die Big7-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zogen mit einem aggregierten Transaktionsvolumen von 52,6 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 58 Prozent wieder den größten Anteil des in deutschen Immobilien investierten Kapitals an. Gegenüber 2018 bedeutet dies ein Anstieg des Handelsvolumens um 14 Prozent. Aber auch zu den B-Standorten zählende Städte konnten mehr Kapital anziehen: Mit rund 38,7 Mrd. Euro lag das Volumen hier 2019 um 17 Prozent höher als 2018.

Auch für die nächsten Jahre erwartet JLL keine Trendumkehr für die hohe Nachfrage nach Immobilien in Deutschland. Angesichts des Niedrigzinsniveaus erscheinen Immobilien demnach als Assetklasse für institutionelle Investoren oftmals alternativlos geworden zu sein. Die in den nächsten fünf Jahren auslaufenden deutschen Staatsanleihen mit einem Volumen von über 800 Mrd. Euro könnten nach Ansicht der Experten von JLL weiteres Kapital für den Immobilienmarkt freisetzen, da es hier zu einer teilweisen Umschichtung in Immobilien aufgrund der zu erwartenden Renditen kommen könnte. Deutsche Immobilien genössen sowohl bei in- als auch ausländischen Investoren aufgrund der hohen wirtschaftlichen und politischen Stabilität Deutschlands weiterhin großes Vertrauen und so gebe es gute Chancen, dass Immobilien auch zukünftig weit oben auf der Einkaufsliste stehen.

2.2.2. Einzelhandelsimmobilien³

¹ https:/​/​www.destatis.de/​DE/​Presse/​Pressemitteilungen/​2020/​01/​PD20_​018_​811.html
² Dieser Abschnitt bezieht auf die Studie von Jones Lang LaSalle (JLL), Investmentmarktüberblick, Deutschland, 4. Quartal 2019, erschienen Januar 2020
³ CBRE, Marketview, Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt, Q4 2019:

Nach den Berechnungen von CBRE betrug das Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland 2019 rund 10,1 Mrd. Euro. Damit haben die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien zum dritten Mal im Jahrzehnt die 10 Milliarden-Euro-Marke geknackt. Zwar hat sich der Anteil am Gesamtvolumen rückläufig entwickelt, mit einem Anteil von rund 12 Prozent am gesamten Immobilieninvestmentmarkt lag diese Assetklasse damit aber an dritter Stelle in Deutschland, nach Büro und Wohnen. Mit einem Minus beim Transaktionsvolumen von 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr wurde zum zweiten Mal in Folge ein Rückgang verzeichnet, dieser fiel aber weniger stark als im Vorjahr aus.

Auf die Nutzungsart Fachmarkt und Fachmarktzentren entfielen rund 44 Prozent des Transaktionsvolumens. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahreswert einen leichten Anstieg um einen Prozentpunkt. Vor allem Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Lebensmittel wurden stark nachgefragt, da hier nur eine geringe Auswirkung durch den Onlinehandel gesehen wird. Die hohe Nachfrage wirkte sich auch auf die Rendite dieser Immobilienart aus: sie verringerte sich um 0,1 Prozentpunkte auf 4,15 Prozent.

Auf der Käuferseite wird der Einzelhandelsimmobilienmarkt weiter von einheimischen Adressen dominiert. Ihr Anteil lag 2019 bei rund 61 Prozent des Transaktionsvolumens nach 59 Prozent im Vorjahr. Auf der Verkäuferseite entfiel hingegen mit 56 Prozent ein überwiegender Anteil auf ausländische Abgeber.

CBRE geht davon aus, dass Einzelhandelsimmobilien auch 2020 eine bedeutende Rolle in den Portfolios der Anleger spielen werden. Aufgrund der Größe des Marktes, der niedrigen Arbeitslosenzahl und der Reallohnentwicklung würden deutsche Einzelhandelsimmobilien als relativ sichere Anlage von Investoren eingeschätzt. Entsprechend geht CBRE für 2020 wiederum von einem Transaktionsvolumen im Bereich des langfristigen Mittels von gut 10 Mrd. Euro aus.

2.2.3. Ertragslage

Aufgrund der Umstellung der Berichterstattung weg vom deutschen Handelsrecht hin zu den International Financial Reporting Standards (IFRS) im Geschäftsjahr 2019 wurden die Vorjahreswerte in Werte nach IFRS überführt. Daher sind die im folgenden Lagebericht angegebenen Vorjahreswerte nicht mit dem Vorjahreskonzernabschluss vergleichbar. Eine Überleitungsrechnung mit Erläuterung zu den Veränderungen ist in den Notes ersichtlich.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielte die FCR Immobilien-Gruppe Umsatzerlöse in Höhe von 49,7 Mio. Euro (Vorjahr 37,3 Mio. Euro). Neben den gestiegenen Mieteinnahmen führten die Verkäufe von sechs Objekten der eigeneständigen Konzernobjektgesellschaften zu der Steigerung. In der Summe aus Umsatzerlösen, der Bestandsveränderung und den sonstigen betrieblichen Erträgen ergibt sich eine Gesamtleistung von 52,3 Mio. Euro (Vorjahr 40,9 Mio. Euro).

http:/​/​cbre.vo.llnwd.net/​grgservices/​secure/​Germany_​Retail_​lnvestment_​Q4_​2019_​de.pdf?e=1580215746&h =05c457d84b03ff503cd38c0a51129a5b

Der Materialaufwand enthält die im Zusammenhang mit der Leistungserbringung angefallenen direkt den Umsatzerlösen zuzurechnenden Kosten und stieg von 5,7 Mio. Euro auf 7,7 Mio. Euro an.

Der Personalaufwand ist im Zuge der Erweiterung des Immobilienportfolios und der damit gestiegenen Geschäftsaktivität von 3,3 Mio. Euro auf 6,6 Mio. Euro gestiegen.

Die planmäßige Abschreibungen betragen 0,3 Mio. Euro (Vorjahr: 0,5 Mio. Euro).

Da die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gem. IAS 40.33-55 mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt werden, fällt keine Abschreibung hierfür mehr an. Die Gebäude werden jährlich von einem Gutachter bewertet und mit diesem Zeitwert in der Bilanz angesetzt.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen belaufen sich im Geschäftsjahr auf 5,1 Mio. Euro (Vorjahr 3,0 Mio. Euro). Dieser Anstieg ist ebenfalls der gegenüber dem Vorjahr erweiterten Geschäftsaktivität geschuldet.

Durch die Begebung einer weiteren Anleihe und Erweiterung der Bankfinanzierungen zur Finanzierung des Geschäftsausbaus haben sich die Zinsaufwendungen von 4,6 Mio. Euro auf 6,9 Mio. Euro erhöht.

Insgesamt erzielte die FCR Immobilien-Gruppe ein Vorsteuerergebnis in Höhe von 11,9 Mio. Euro (Vorjahr 2,8 Mio. Euro).

Nach Abzug von Steuern erzielte die FCR-Immobilien-Gruppe einen Jahresüberschuss in Höhe von 9,7 Mio. Euro (Vorjahr 2,9 Mio. Euro).

2.2.4 Finanz- und Vermögenslage

Das langfristige Vermögen erhöhte sich im Geschäftsjahr um 62,0 Mio. Euro von 238,3 Mio. Euro auf 300,3 Mio. Euro.

In dem Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden Ladeneinheiten und Mietwohnungen in Höhe von 244,2 Mio. Euro (Vorjahr: TEUR 191,8 Mio. Euro ) und Hotels in Höhe von 33,7 Mio. Euro (Vorjahr: 26,0 Mio. Euro), sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von 17,7 Mio. Euro (Vorjahr: 16,8 Mio. Euro) sowie bereits geleistete Anzahlungen auf Immobilien, deren Eigentum erst nach dem Bilanzstichtag übergeht, jedoch künftig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen werden, in Höhe von 3,3 Mio. Euro (Vorjahr: 2,9 Mio. Euro) enthalten.

Das kurzfristige Vermögen stieg von 10,5 Mio. Euro auf nun 26,8 Mio. Euro an, insbesondere aufgrund von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Die Barmittelbestände der FCR-Gruppe betrugen zum Stichtag 9,1 Mio. Euro (Vorjahr 3,1 Mio. Euro).

Insgesamt erhöhten sich damit die Aktiva um 78,2 Mio. Euro von 248,8 Mio. Euro auf nunmehr 327,0 Mio. Euro.

Das Eigenkapital der FCR Immobilien-Gruppe erhöhte sich aufgrund der in 2019 durchgeführten Kapitalerhöhungen und des Konzernjahresüberschusses um 14,6 Mio. Euro und beträgt nunmehr 85,6 Mio. Euro (Vorjahr 71 Mio. Euro).

Die Eigenkapitalquote der FCR Immobilien-Gruppe beträgt zum Bilanzstichtag 26,2 % (Vorjahr 28,5 %).

Die langfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich im Geschäftsjahr auf nunmehr 226,0 Mio. Euro (Vorjahr: 155,5 Mio. Euro). Im Zuge der Erweiterung des Immobilienportfolios und der damit gestiegenen Geschäftsaktivität stiegen hierbei die langfristigen Bankdarlehen von 102,0 Mio. Euro auf 144,9 Mio. Euro sowie die Anleiheverbindlichkeiten von 39,7 Mio. Euro auf 66,6 Mio. Euro an.

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich von 22,3 Mio. Euro auf nunmehr 15,4 Mio. Euro in 2019.

3. Chancen-, Risiko und Prognosebericht

3.1 Chancenbericht

Der Vorstand der FCR Immobilien AG ist zuversichtlich, das derzeitig positive Marktumfeld für eine weitere und nachhaltige Verbesserung der Vermögens- und Ertragslage der FCR-Gruppe nutzen zu können.

Der Vorstand rechnet trotz der COVID-19 Pandemie aufgrund der günstigen Refinanzierungskonditionen weiter mit steigenden Verkaufspreisen bei Einkaufs- und Fachmarktzentren und somit mit einer weiteren Wertsteigerung des Bestandsportfolios in Kombination mit weiterhin günstigen Einkaufspreisen aufgrund des ausgezeichneten Netzwerks der FCR Immobilien AG.

3.2 Risikobericht

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG sowie deren Objektgesellschaften ist mit vielfältigen Risiken verbunden. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarkts nutzen zu können. Um mögliche Gefährdungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Die FCR Immobilien AG hat daher zum Beispiel ein Projektkalkulations-, Umsatz- und Liquiditätsplanungssystem entwickelt, um potenzielle Risiken erfassen zu können, die sich auf die zukünftige Entwicklung des Unternehmens ungünstig auswirken und somit zu einer Gefährdung des Unternehmensbestands führen können. Das System ist auf die derzeit überschaubare Unternehmensgröße mit flachen Hierarchieebenen zugeschnitten.

Der Vorstand nimmt in dieser Organisationsstruktur wesentliche Funktionen der Risikofrüherkennung selbst wahr. Das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG ist angemessen und wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Insgesamt sind derzeit keine Risiken bekannt, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten.

Zu den laufend überwachten Parametern zählen Daten wie Vermietungsstand bzw. Leerstandsquote, Mietrückstände, Zinsaufwendungen und Struktur der Verbindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieterlöse und der laufenden Verwaltungskosten.

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken beschrieben, die nachteilige Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben können. Die Auflistung ist nicht abschließend. Risiken, die derzeit noch nicht bekannt sind oder Risiken, die als unwesentlich eingeschätzt werden, könnten sich ebenfalls auf die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG auswirken.

3.2.1 Risiken beim Erwerb von Immobilien

Risiken aus Investitionstätigkeit und Objektauswahl:

Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG ist vom Erwerb geeigneter Gewerbeimmobilien zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig. Der Eintritt weiterer Wettbewerber in den Zielmarkt der FCR Immobilien AG könnte dazu führen, dass damit Transaktionspreise steigen und die Mietanfangsrenditen fallen.

Due Diligence:

Vor jedem Abschluss verpflichtender Verträge werden Investitionen präzise und sorgfältig analysiert und kalkuliert. Dennoch können sich Investitionen in Immobilienvermögen aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken negativ entwickeln. Auch können sich Unterlagen des Voreigentümers als unzutreffend oder unvollständig erweisen.

3.2.2 Risiken im Immobilienbestand

Solange sich Immobilien im Bestand der FCR Immobilien AG befinden, können insbesondere dadurch Risiken eintreten, dass sich aufgrund externer Faktoren, z.B. Änderung von Verkehrsanbindungen, Sozialstrukturen oder Baumaßnahmen der Standort für eine Immobilie negativ beeinflusst werden könnte und dadurch die Mieteinnahmen oder die Verkehrs- bzw. Verkaufswerte der Immobilien zurückgehen. Zudem können Instandhaltungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten höher als erwartet ausfallen.

Vermietung:

Als bestandshaltende Immobiliengesellschaft unterliegt die FCR Immobilien AG den geschäftstypischen Vermietungsrisiken wie z.B. Mietausfällen, Mietminderungen und damit verbundenen erhöhten Leerstandskosten. Zudem besteht die Gefahr, dass bei Mieterauszügen eine kurzfristige Neuvermietung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei allen Mietverträgen das Risiko, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuvermietung nicht erfolgen kann.

Bewirtschaftung:

Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen.

Risiken bei der Immobilienbewertung:

Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der FCR Immobilien AG unmittelbar und mittelbar und hat erhebliche Auswirkungen auf das Anlagevermögen, die Bilanzstruktur und die Finanzierungsbedingungen (siehe Fremdkapital).

Die FCR Immobilien AG führt keine jährlichen Neubewertungen von Immobilienwerten auf Grundlage externer Sachverständiger durch. Die indikative Ermittlung der Immobilienwerte erfolgt entweder auf Basis von Bankgutachten, die im Rahmen der Refinanzierung erstellt wurden, zum Teil auf Grundlage konkreter Kaufpreisangebote potenzieller Erwerber oder im Rahmen interner Verkehrswertschätzungen. Die hierbei ermittelten Werte sind daher nicht als verbindlich, sondern als Annäherung zu verstehen. Sie können sich zudem im Zeitablauf aufgrund externer Einflüsse (z. B. Standort /​ Lage, wirtschaftliche Rahmenbedingungen, Zinsumfeld, Nachfragesituation) oder interner Veränderungen (z. B. Mietstruktur, Mieterbonität, Restlaufzeiten der Mietverträge etc.) stark verändern und im Fall negativer Einflüsse den Wert der Immobilie erheblich reduzieren.

Risiken bei Entwicklungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen:

Bei der Durchführung eigener Entwicklungs- oder Sanierungsvorhaben können Risiken insbesondere dadurch eintreten, dass sich ungeplante Kostensteigerungen ergeben. Zudem können sich Fertigstellungen durch den Bauablauf verzögern und Mietübergabetermine nicht mehr eingehalten werden.

Altlasten- und Gebäuderisiken:

Die FCR Immobilien AG trägt das Risiko, dass die in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke mit Altlasten belastet sein könnten und dass sie wegen einer Beseitigung dieser Altlasten durch öffentliche Stellen oder private Dritte in Anspruch genommen wird. Ein Ausschluss einer solchen Haftung ist für die FCR Immobilien AG rechtlich nur eingeschränkt möglich. Die FCR Immobilien AG begegnet möglichen Beeinträchtigungen, indem sie beim Erwerb von Immobilien ihre umfassende Marktkenntnis einsetzt und ggf. Gutachten erstellen lässt. Insgesamt sind aus heutiger Sicht keine diesbezüglichen Risiken bekannt.

3.2.3 Finanzwirtschaftliche Risiken

Risiken aus der Finanzierungstätigkeit:

Zur Fortführung des Wachstumskurses und weiteren Ausbau des Immobilienvermögens ist die FCR Immobilien AG auf einen ausreichenden Zufluss von zusätzlichem Fremd- und/​oder Eigenkapitals angewiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche Immobilien nur in begrenztem Umfang aus dem operativen Cash-Flow oder durch den Verkauf von Bestandsimmobilien finanzierbar.

Konjunkturelle Risiken:

Grundsätzlich besteht das Risiko, dass durch eine Änderung der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Immobilienwirtschaft negativ beeinflusst wird. Da das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG sehr stark von konjunkturellen Entwicklungen abhängig ist, hätte eine dauerhafte Rezession erheblichen negativen Einfluss auf die Vermögens-, Ertrags und Finanzlage der FCR Immobilien AG. Zudem besteht die Gefahr, dass fiskalpolitische Maßnahmen wie z. B. eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer die Ertragskraft von Immobiliengeschäften negativ beeinflusst.

Fremdkapitalrisiko:

Die FCR Immobilien AG benötigt zur Umsetzung ihres Geschäftskonzepts und ihrer Wachstumsstrategie umfangreiche finanzielle Mittel, die investiv zum Erwerb von Immobilien eingesetzt werden. Sollte die Aufnahme von Fremdkapital zukünftig nicht oder nicht zu angemessenen Konditionen möglich sein, so hätte dies sehr negative Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der FCR Immobilien AG.

Refinanzierungsrisiko:

Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe oder nur zu ungünstigen Konditionen vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen.

Risiken aus der Nicht-Einhaltung von Kreditauflagen („financial covenants“):

Es besteht das Risiko, dass sich Mieteinnahmen und /​ oder die Marktwerte der Immobilien reduzieren. Dies könnte das Verhältnis von Darlehen zu Verkehrswert (Loan-to-value-Verhältnis, „LTV“), Kapitaldeckungsgrad (Debt Service Coverage Ratio, „DSCR“) oder die Kapitaldienstfähigkeit verschlechtern. In der Folge könnte die FCR Immobilien AG mit der Stellung zusätzlicher Sicherheiten oder zusätzlichen Tilgungsleistungen als weitere Kreditsicherheiten konfrontiert werden.

Zinsänderungsrisiko:

Je nach geplanter Verweildauer einer Immobilie werden kurz-, mittel-, oder langfristige Darlehensverträge abgeschlossen. Es besteht grundsätzlich das Risiko der Erhöhung der Zinssätze nach Ablauf der Zinsbindungsperiode. Durch das derzeit niedrige Zinsniveau können z. B. im Zusammenhang mit Objektverkäufen, bei vorfälliger Darlehensablösung hohe Entschädigungszahlungen an die Kreditgeber anfallen.

Liquidität:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG sowie auch deren Objektgesellschaften unterjährig nicht zu jedem Zeitpunkt über ausreichend Liquidität verfügen, um ihre laufenden Verpflichtungen erfüllen zu können.

3.2.4 Risiken beim Verkauf von Immobilien

Marktrisiko:

Der Verkauf von Immobilienvermögen der FCR Immobilien AG unterliegt potenziell dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen bezüglich des Marktwerts der Immobilien bei negativen Veränderungen des Standorts. Auch können zum Beispiel aufgrund gestiegener Refinanzierungskosten die Attraktivität und damit die Verkaufspreise von Gewerbeimmobilien sinken.

Gewährleistungsrisiko:

Es besteht weiterhin die Möglichkeit, dass sich Käufer umfangreiche Gewährleistungsansprüche ausbedingen, die nachträglich zu einer Kaufpreisanpassung bzw. zu einem Rücktritt vom Kaufvertrag führen könnten.

3.2.5 Unternehmensstrategische und sonstige Risiken

Unternehmensstrategische Risiken bestehen im Wesentlichen in der Fehleinschätzung des Geschäftsmodells. Strategische Risiken resultieren zudem aus unerwarteten Veränderungen der Markt- und Umfeldbedingungen mit negativen Auswirkungen auf die Ertragslage und die Wettbewerbsposition des Unternehmens.

Haftung:

Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sach- und Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften.

Rechtstreitigkeiten:

Es besteht das Risiko, dass die FCR Immobilien AG bzw. die Tochterunternehmen in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären verwickelt werden.

Personalrisiken:

Die FCR Immobilien AG könnte den Vorstand sowie die Mitarbeiter verlieren bzw. nicht in der Lage sein, ausscheidende Mitarbeiter durch ausreichend qualifizierte Kräfte zu ersetzen. Der Vorstand Falk Raudies hat als Gründer den Erfolg und den Werdegang der FCR Immobilien AG entscheidend geprägt. Sollte die Arbeitskraft von Herrn Raudies auf Grund derzeit nicht absehbarer Umstände längerfristig nicht zur Verfügung stehen, hätte dies auf die unmittelbare Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der FCR Immobilien AG möglicherweise negative Auswirkungen.

Informationstechnische Risiken:

Die IT-Netzwerke der FCR Immobilien AG und ihrer Dienstleister könnten wichtige Daten unwiederbringlich verlieren oder unberechtigte Datenzugriffe von außen erfahren. Beides könnte Kosten verursachen und letztendlich zu Vermögensschäden führen.

3.3 Voraussichtliche Entwicklung der AG (Prognosebericht)

3.3.1 Entwicklung des Retail-Immobilienmarkts in Deutschland

Gesamtwirtschaftliche Lage:⁴

Mit einem Plus von 0,6 Prozent ist die deutsche Wirtschaft 2019 das zehnte Jahr in Folge gewachsen, aber knapp einer Rezession entgangen. Im Jahreswirtschaftsbericht 2020 rechnet das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie für 2020 mit einem preisbereinigten Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 1,1 Prozent. Dabei sieht das Bundesministerium das Wirtschaftsumfeld weiterhin von Unsicherheiten wie die internationalen Handelskonflikte oder den Brexit geprägt, die die Gefahr bergen, den Welthandel und die globale Industrieproduktion weiter zu dämpfen.

Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung geht in seinem Jahresgutachten 2019/​20 von einem preisbereinigten Wirtschaftswachstum von 0,9 Prozent für Deutschland in 2020 aus. Die geringe Wachstumsdynamik führt der Sachverständigenrat vor allem auf die von einem zyklischen Abschwung betroffene Industrie zurück. Besonders die rückläufige Entwicklung der Ausrüstungsinvestitionen und der Ausfuhren belasten das Wirtschaftswachstum. Positive Wachstumsimpulse werden durch den staatlichen und privaten Konsum sowie durch die Bauinvestitionen erwartet.

Branchenentwicklung

Transaktionen von Einzelhandelsimmobilien stellten 2019 nach den Berechnungen von CBRE mit einem Volumen von rund 10 Mrd. Euro das zweitstärkste Immobiliensegment- nach Büroimmobilien – unter den Gewerbeimmobilien dar. Dies entsprach einem Marktanteil von 12 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen von Immobilien in Deutschland. Nach Einschätzung von Colliers International bleiben Einzelhandelsimmobilien in Deutschland aufgrund der stabilen Binnenkonjunktur und der hohen Konsumneigung der Bevölkerung auch weiterhin bei Investoren begehrt. Die große Betriebstypen- und Standortvielfalt ermöglichen zudem eine Anlageselektion. Angesichts des disruptiven Wandels durch den Online-Handel werden insbesondere Fachmärkte mit Lebensmittelanker als krisensichere Umsatzbringer gesehen. Laut CBRE stellten Fachmärkte bzw. Fachmarktzentren mit einem Anteil von 44 Prozent das stärkste Segment unter den Einzelhandelsimmobilien-Transaktionen dar. Gemessen an der Anzahl der Deals (Colliers International) machten sie sogar 61 Prozent aller Retailimmobilien-Transaktionen aus. Aufgrund der hohen Renditen im Vergleich zu den anderen Segmenten der Einzelhandelsimmobilien erwartet Colliers auch für 2020 eine hohe Nachfrage nach Fachmarktzentren. Bezüglich des Transaktionsvolumens von Einzelhandelsimmobilien insgesamt geht Colliers von einem erneuten überschreiten der 10 Milliarden-Marke aus. CBRE erwartet für 2020 aufgrund der hohen Renditen für Einzelhandelsimmobilien und der günstigen Rahmenbedingungen wie dem Reallohnanstieg ebenso ein Transaktionsvolumen von mindestens 10 Milliarden Euro.

^{4 *} https:/​/​www.bmwi.de/​Redaktion/​DE/​Publikationen/​Wirtschaft/​jahreswirtschaftsbericht-2020.html

https:/​/​www.sachverstaendigenrat-wirtschaft.de/​jahresgutachten-2019.html

CBRE, Marketview, Deutschland Einzelhandelsinvestmentmarkt, Q4 2019

Colliers International, Deutschland Einzelhandel Investment, Marktbericht 2019/​2020

3.3.2 Aussichten der FCR Immobilien AG

Die Corona-Krise stellt für die gesamte Gesellschaft und alle Unternehmen eine große Herausforderung dar.

Durch die jüngste Verabschiedung des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie sowie der zunehmenden Virusverbreitung gehen wir davon aus, dass sich dies negativ auf die Ertragslage der FCR auswirken wird.

Allerdings sehen wir uns aufgrund der Portfoliostruktur gut positioniert. Ein Großteil unserer Mietumsätze werden im Retailsektor – mit den Schwerpunkten Lebensmittel und Nahversorgung – sowie im Büro- und Logistikbereich erzielt, die von den Schließungsmaßnahmen nicht betroffen sind. So erwarten wir, dass innerhalb des vorläufigen Zeitraumes von April bis Juni 2020 nur Teile unserer Mieter ihre Mietzahlungen einschränken oder aussetzen werden. Wir rechnen hier derzeit mit einem Stundungsvolumen von 150 TEUR pro Monat. Einen Vollständigen Mietausfall nehmen wir in Höhe von 200 TEUR an.

Zudem bieten unsere derzeitigen liquiden Mittel von rund 10 Mio. Euro eine solide Basis, unseren finanziellen Verpflichtungen im laufenden Geschäftsjahr fristgerecht und vollumfänglich nachzukommen.

Mit dem bestehenden hochrentablen Portfolio und einem schlagkräftigen Management-Team ist die FCR Immobilien AG aus unserer Sicht sehr gut aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre in 2020 bzw. 2021 fortzusetzen.

Wir gehen auch 2020 von einem erneut deutlich positiven Jahresergebnis und einer erneuten Steigerung unsere Beteiligungserträge aus.

Die Finanzierung der Immobilien erfolgt auch durch die Ausgabe von Anleihen. Für das weitere Wachstum hat die FCR Immobilien AG im laufenden Geschäftsjahr eine weitere Anleihe im Umfang von bis zu 30 Mio. Euro begeben.

Da sich der Immobilienmarkt nach wie vor in einer sehr robusten Verfassung befindet, planen wir, mit aktueller und potenzieller Liquidität, im laufenden Jahr weitere Immobilienkäufe vorzunehmen und unser Portfolio erneut deutlich zu vergrößern. Weitere Transaktionen stehen kurz vor dem Abschluss und eine Reihe anderer Objektkäufe sind in Vorbereitung. Angesichts unserer gut gefüllten „Objekt- Pipeline“ sind wir zuversichtlich, die hohen selbst gesteckten Ertragsansprüche auch in Zukunft zu erfüllen und für unsere Investoren überdurchschnittliche Renditen erwirtschaften zu können.

Konzern – Bilanz für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

AKTIVSEITE

PASSIVSEITE

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.

Konzern – Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

Eigenkapital der Aktionäre der FCR Immobilien AG

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang.

Konzern – Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

Siehe auch die begleitenden Erläuterungen im Konzernanhang unter 7. Konzern-Kapitalflussrechnung.

Es bestanden zu den Bilanzstichtagen keine Verfügungsbeschränkungen bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten.

IFRS – Konzernanhang für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019

Allgemeine Angaben

Die FCR Immobilien AG (nachfolgend als FCR AG, FCR oder Konzern genannt) ist eine börsennotierte deutsche Aktiengesellschaft. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in der Paul-Heyse-Str. 28, München (Amtsgericht München, HRB 210430).

Art der Geschäftstätigkeit – Das Geschäftsmodell der Konzerngruppe liegt darin, Gewerbeimmobilien und insbesondere Fachmarkt- und Einkaufszentren in Deutschland zu erwerben, weiterzuentwickeln und wieder zu verkaufen. Dabei hat sich die Konzerngruppe als Spezialist von Handelsimmobilien an Sekundärstandorten etabliert. Zum einen bieten diese Sekundärstandorte durch ihre Lage überdurchschnittliche Renditepotenziale und zum anderen können sie eine langfristig stabilere Miet- und Wertentwicklung aufweisen, als die auf Konjunkturzyklen erfahrungsgemäß stärker reagierende Immobilienmärkte in den Primär-Standorten.

Als weiteren Markt hat die FCR AG Bestandsobjekte im Bereich Hotellerie, die durch Tochterunternehmen betrieben werden. Diese Objekte sollen analog zu den anderen Immobilien gehalten werden, um diese zu optimieren und damit gewinnbringend veräußert zu werden. Um die in den Projekten investierten Mittel möglichst renditestark einzusetzen, prüft der Vorstand fortlaufend, in welcher Phase risikooptimiert das beste Verwertungsergebnis erzielt werden kann.

Im Rahmen ihres aktiven Immobilienmanagements erwirtschaftet die Gruppe ihre Erträge aus der Vermietung von hochrentablen Bestandsimmobilien sowie – nach Optimierung der Bestandsimmobilien – aus dem Verkauf dieser Immobilien.

Der Konzern beschäftigte im Jahresdurchschnitt 127 Mitarbeiter (Vj. 44) (FTE).

1 Grundlagen der Konzernabschlusserstellung

Der von der FCR Immobilien AG als Mutterunternehmen aufgestellte Konzernabschluss zum 31. Dezember 2019 ist erstmalig freiwillig in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (künftig: IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, sowie unter Beachtung der nach § 315e Abs. 3 HGB ergänzend anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt worden. Hierbei wurden sämtliche verpflichtend anzuwendenden Verlautbarungen des International Accounting Standards Boards (IASB) angewendet, die bis zum Abschlussstichtag von der EU im Rahmen des sogenannten Endorsement-Prozesses übernommen, d.h. im Amtsblatt der EU veröffentlicht worden sind.

Bis einschließlich des Geschäftsjahres 2018 hat die FCR AG ihre Konzernabschlüsse nach den handelsrechtlichen Grundsätzen aufgestellt. Der Zeitpunkt des Übergangs von der HGB- Rechnungslegung auf die IFRS-Rechnungslegung ist der 1. Januar 2018.

Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden Vermögenswerte und Schulden. Dabei gelten Vermögenswerte und Schulden als kurzfristig, falls ihre Realisation bzw. Tilgung innerhalb des normalen Verlaufs des Konzerngeschäftszyklus erwartet wird. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Konzerngesamtergebnisrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr der FCR Immobilien AG und ihrer in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

Der Konzernabschluss ist in Euro (EUR) dargestellt, da allen Konzerntransaktionen diese Währung zugrunde liegt und der Euro damit die funktionale Währung des Konzerns darstellt. Sofern nicht anders angegeben, erfolgt der Ausweis in Tausend Euro (TEUR). Wir weisen darauf hin, dass bei der Verwendung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben aufgrund kaufmännischer Rundung Differenzen auch innerhalb einzelner tabellarischer Darstellungen auftreten können. Dies betrifft auch die dargestellten Summen und Zwischensummen des Konzernabschlusses.

Die Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2019 erfolgt nach den verpflichtend anzuwendenden Standards und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns.

Abweichungen von Betragsangaben untereinander sind aufgrund von Rundungen möglich.

1.1 Erstmalige Anwendung der International Financial Reporting Standards

Der Konzernabschluss der FCR AG für das Geschäftsjahr 2019 ist der erste Abschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind. Bis einschließlich des Geschäftsjahres 2018 hat die FCR AG Ihre Konzernabschlüsse nach den handelsrechtlichen Grundsätzen aufgestellt. Der Zeitpunkt des Übergangs von der HGB-Rechnungslegung auf die IFRS-Rechnungslegung ist der 1. Januar 2018. Der vorliegende Konzernabschluss 2019 berichtet über das Geschäftsjahr 2019 und über das Vorjahr 2018 nach IFRS.

Die Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2019 wurde unter retrospektiver Anwendung der beschriebenen Rechnungslegungsmethoden erstellt. Die Schätzungen zum 1. Januar 2018 und zum 31. Dezember 2018 stimmen grundsätzlich mit denen überein, die zu denselben Zeitpunkten nach den handelsrechtlichen Grundsätzen erforderlich waren.

Die Vorjahresberichtsperiode 2018 unter IFRS baut auf dem handelsrechtlichen Konzernabschluss 2018 der FCR AG auf. Das Eigenkapital der FCR AG nach IFRS zum 1. Januar 2018 weicht vom Eigenkapital nach HGB zum 31. Dezember 2017 um TEUR 4.242 ab und leitet sich wie folgt über:

Das Eigenkapital nach IFRS zum 31. Dezember 2018 ist um TEUR 61.950 höher als das Eigenkapital nach HGB zum 31. Dezember 2018. Die Differenzen resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien. Die FCR AG hat dabei die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien, für die zum Stichtag Marktpreise vorhanden waren, zum beizulegenden Zeitwert angesetzt, daraus ergibt sich ein um TEUR 5.164 höheres Eigenkapital.

Des Weiteren wurden die in den Mietverträgen vereinbarten mietfreien Zeiten über die Dauer des Mietvertrags verteilt, daraus ergibt sich ein um TEUR 76 höheres Eigenkapital, welches analog zu höheren Forderungen aus Mieterlösen führt.

Das Eigenkapital zum 31. Dezember 2018 leitet sich wie folgt über:

Die Änderungen werden im Folgenden aufgezeigt:

Zum 31. Dezember 2018 wurden alle im Bestand befindlichen als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien bewertet. Der Unterschiedsbetrag zwischen Buchwert nach HGB und beizulegendem Zeitwert beträgt EUR 69.253, welcher das Eigenkapital sowie die langfristigen Vermögenswerte entsprechend erhöht.

Durch die Erstkonsolidierung des Hotels in Italien konnte ein positiver Unterschiedsbetrag realisiert werden. Dieser wurde nach deutschen handelsrechtlichen Vorschriften unter dem Eigenkapital ausgewiesen, nach IFRS führt dieser zu Ertrag, für weitere Erläuterungen wird auf die Angaben unter „Erwerb von Tochterunternehmen“ verwiesen.

Überleitung Bilanz vom 31. Dezember 2017 auf den 1. Januar 2018 – Vermögenswerte

Überleitung Bilanz vom 31. Dezember 2017 auf den 1. Januar 2018 – Eigenkapital und Verbindlichkeiten

Überleitung Bilanz zum 31. Dezember 2018 – Vermögenswerte

Überleitung Bilanz zum 31. Dezember 2018 – Eigenkapital und Schulden

Überleitung Gesamtergebnisrechnung für das Geschäftsjahr 2018

Überleitung Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2018

Im handelsrechtlichen Abschluss 2018 wurden die Ausgaben von Anleihen mit der Aufnahme von Krediten gemeinsam ausgewiesen, TEUR 83.390 Darlehensaufnahme wurden daher umgegliedert, analog die Tilgung in Höhe von TEUR 18.791.

Ausübung von Übergangsregelungen aufgrund der Erstanwendung IFRS 9

Im Juli 2014 hat der IASB IFRS 9 „Financial Instrument“ veröffentlicht. Die Anwendungspflicht gilt für ab dem 1. Januar 2018 beginnende Berichtsperioden. Der Standard enthält neue Regelungen zur Klassifizierung und Bewertung von finanziellen Vermögenswerten sowie neue Regelungen zu Wertminderungen.

Aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 9 am 1. Januar 2018 ergeben sich keine Änderungen auf den Ansatz, die Bewertung und den Ausweis der FCR AG.

Die Änderungen der Rechnungslegungsmethoden aufgrund der Anwendung des IFRS 9 wurden wie im Folgenden dargestellt angewendet:

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten, die mittels der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden (FLAC)

Ausleihungen und Forderungen die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden (LaR)

1.2 Im Geschäftsjahr neu anzuwendende Rechnungslegungsstandards

Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die folgenden neuen und geänderten Standards und Interpretationen im Berichtsjahr erstmals anzuwenden:

Die zum 1. Januar 2019 erstmalig anzuwendenden Standards bzw. Interpretationen hatten, bis auf Ausnahme von IFRS 16, keine Auswirkung auf den Konzernabschluss.

IFRS 16 Leasingverhältnisse

Im Januar 2016 veröffentlichte das International Accounting Standards Board die endgültige Fassung des IFRS 16 Leasingverhältnisse.

IFRS 16 legt Grundsätze für den Ansatz, die Bewertung, den Ausweis und die Anhangangaben bezüglich Leasingverhältnissen fest und stellt somit sicher, dass Leasingnehmer und Leasinggeber relevante Informationen hinsichtlich der Auswirkungen von Leasingverhältnissen zur Verfügung stellen.

Durch die Anwendung des IFRS 16 wird sich die Darstellung der Aufwendungen, die mit diesen Leasingverhältnissen verbunden sind, in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) ändern. IFRS 16 ersetzt die bisherigen Sachaufwendungen durch Abschreibungsaufwand für Nutzungsrechte (right-of-use assets (RoU)) und Zinsaufwendungen für Schulden aus dem Leasingverhältnis. In der Bilanz werden künftig Vermögenswerte (aus dem Nutzungsrecht) und Verbindlichkeiten (aus der Leasingverpflichtungen) abgebildet. Dies führt zu einer Bilanzverlängerung.

Der Grenzfremdkapitalzinssatz orientiert sich an dem Zinssatz, den das Unternehmen unter vergleichbaren wirtschaftlichen Bedingungen für eine Mittelaufnahme heranziehen müsste.

Zusätzlich schreibt der IFRS 16 detaillierte Angaben (einschließlich Angaben zum Darstellungsformat) vor. Zur Erfüllung der Angabepflichten sind unter anderem qualitative und quantitative Informationen über die Leasingaktivitäten offenzulegen.

Der Standard ist erstmals in der ersten Berichtsperiode eines am oder nach dem 1. Januar 2019 beginnenden Geschäftsjahres anzuwenden.

Das Management der FCR AG hat die Effekte, die sich aus der erstmaligen Anwendung des IFRS 16 auf die Konzernbilanz und die Konzerngesamtergebnisrechnung ergeben, im Rahmen einer Vertragsinventur analysiert.

Folgende Sachverhalte wurden im Konzern als IFRS 16 relevante Leasingverhältnisse mit dem Konzern als Leasingnehmer identifiziert:

Aus der Anwendung des IFRS 16 aus bestehenden Verträgen ergeben sich keine signifikanten Einflüsse auf die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage im Konzernabschluss, da die Mietverträge über Geschäftsräume, die IT Ausstattung und die KfZ Leasingverträge eine untergeordnete Rolle spielen. Daher hat das Management beschlossen, dass von der Möglichkeit zur Nicht-Anwendung der Aktivierung des Nutzungsrechts nach IFRS 16 Gebrauch gemacht wird.

IFRIC 23

IFRIC 23 stellt die Anwendung von Ansatz- und Bewertungsvorschriften des IAS 12, wenn Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung besteht, klar. Für den Ansatz und die Bewertung sind Schätzungen und Annahmen zu treffen, z.B. ob eine Einschätzung gesondert oder zusammen mit anderen Unsicherheiten vorgenommen wird, ein wahrscheinlicher oder erwarteter Wert für die Unsicherheit herangezogen wird und ob Änderungen im Vergleich zur Vorperiode eingetreten sind. Das Entdeckungsrisiko ist für die Bilanzierung unsicherer Bilanzpositionen unbeachtlich. Die Bilanzierung erfolgt unter der Annahme, dass die Steuerbehörden den fraglichen Sachverhalt untersuchen und ihnen alle relevanten Informationen vorliegen. Hierbei ist zu beachten, dass die Würdigung durch steuerliche Behörden im In- und Ausland nicht einfach vorherzusehen ist. Aus der Erstanwendung von IFRIC 23 haben sich im Konzernabschluss keine Änderungen im Vergleich zu Vorperioden ergeben.

1.3 In zukünftigen Geschäftsjahren neu anzuwendende Rechnungslegungsstandards

Folgende Standards, Änderungen von Standards und Interpretationen waren zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses bereits vom IASB veröffentlicht, treten jedoch erst in späteren Berichtsperioden in Kraft und werden vom Konzern nicht vorzeitig angewendet:

Aus der Anwendung der neuen Standards im Geschäftsjahr 2020 ergaben sich keine signifikanten Auswirkungen.

2 Konsolidierungskreis und Konsolidierungsmethoden

2.1 Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss der FCR AG beinhaltet den Abschluss des Mutterunternehmens und der von ihm beherrschten Unternehmen (seine Tochtergesellschaften). Die Gesellschaft erlangt Beherrschung, wenn

Die Gesellschaft nimmt eine Neubeurteilung vor, ob sie ein Beteiligungsunternehmen beherrscht oder nicht, wenn Tatsachen oder Umstände darauf hinweisen, dass sich eines oder mehrere der oben genannten drei Kriterien der Beherrschung verändert haben.

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Dabei werden die Ergebnisse der im Laufe des Jahres erworbenen oder veräußerten Tochterunternehmen entsprechend vom tatsächlichen Erwerbszeitpunkt bzw. bis zum tatsächlichen Abgangszeitpunkt in der Konzern-GuV und dem sonstigen Konzernergebnis erfasst.

Alle konzerninternen Vermögenswerte, Schulden, Eigenkapitalpositionen, Erträge, Aufwendungen und Cashflows im Zusammenhang mit den Geschäftsvorfällen zwischen Konzernunternehmen werden im Rahmen der Konsolidierung vollständig eliminiert.

Sämtliche in den Konzernabschluss der FCR AG einbezogene Unternehmen sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes unter den weiteren Angaben (siehe: 8.7 Anteilsbesitz gem. § 313 Abs. 2 i.V.m § 285 Nr. 11 HGB) aufgeführt. Die aus der Aufstellung ersichtlichen Tochtergesellschaften machen jeweils von der Erleichterungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch. Die ebenfalls aus der Aufstellung des Anteilsbesitzes ersichtlichen Personenhandelsgesellschaften machen von der Erleichterungsvorschrift des § 264b HGB Gebrauch.

Der Konsolidierungskreis umfasst neben dem Mutterunternehmen 102 (2018: 64; zum 1.1.2018: 63) Tochterunternehmen. Sie sind in den Konzernabschluss nach den Regeln der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Abschlussstichtage der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen entsprechen dem Abschlussstichtag des Mutterunternehmens. Die Abschlüsse sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt.

Zum Bilanzstichtag sind keine (2018: vier; zum 1.1.2018: keine) Gesellschaften nicht im Konsolidierungskreis enthalten, da sie nur einen geringen bzw. keinen Geschäftsbetrieb haben und für den Konzern sowie für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage von untergeordneter Bedeutung sind.

Unternehmenserwerbe und -verkäufe

Die Zahl der Konzernunternehmen, die im Rahmen der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden, hat sich im Berichtszeitraum wie folgt entwickelt:

Wir verweisen auf die nachfolgenden Erläuterungen.

Für den Konzern wesentliche Transaktionen werden nachfolgend unter Unternehmenserwerbe, -verkäufe erläutert.

Neugründungen bzw. Erstkonsolidierungen

In der nachfolgenden Tabelle sind die Sitze der Gesellschaft jeweils Pullach, die Kapitaleinlage beträgt jeweils EUR 100.

Der Komplementär der unten dargestellten GmbH & Co. KGs ist jeweils die im Konsolidierungskreis enthaltene FCR Verwaltungs GmbH. Die Stimmrechte und der Kapitalanteil die von der FCR Immobilien AG, sowie der FCR Verwaltungs GmbH gehalten werden belaufen sich jeweils auf 100%.

Alle einbezogenen Gesellschaften wurden vollkonsolidiert.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden alle Gesellschaften, auch die die von untergeordneter Rolle sind, in den Konzernabschluss einbezogen, in den Vorjahren wurden die Gesellschaften, die von untergeordneter Rolle sind nicht in den Konzernabschluss einbezogen.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende Gesellschaften neu gegründet:

Gesellschaft

FCR Aschersleben GmbH & Co. KG

FCR Bergisch Gladbach GmbH & Co. KG

FCR Brandenburg Logistik GmbH & Co. KG

FCR Cadolzburg GmbH & Co. KG

FCR Cloppenburg GmbH & Co. KG

FCR Duisburg 2 GmbH & Co. KG

FCR Ehrenfriedersdorf GmbH & Co. KG

FCR Gronau GmbH & Co. KG

FCR Guben GmbH & Co. KG

FCR Gummersbach 2 GmbH & Co. KG

FCR Görlitz Hugo-Meyer GmbH & Co. KG

FCR Hagen GmbH & Co. KG

FCR Hambühren GmbH & Co. KG

FCR Hamm GmbH & Co. KG

FCR Herford GmbH & Co. KG

FCR Holzhausen GmbH & Co. KG

FCR Höchstadt GmbH & Co. KG

FCR Jüterbog GmbH & Co. KG

FCR Kaiserslautern GmbH & Co. KG

Gesellschaft

FCR Landau GmbH & Co. KG

FCR Magdala GmbH & Co. KG

FCR Meerane GmbH & Co. KG

FCR Münchberg GmbH & Co. KG

FCR Münster GmbH & Co. KG

FCR Netzschkau GmbH & Co. KG

FCR Prettin GmbH & Co. KG

FCR Rövershagen GmbH & Co. KG

FCR Schwalbach GmbH & Co. KG

FCR Schwandorf GmbH & Co. KG

FCR Schwerin GmbH & Co. KG

FCR Stendal GmbH & Co. KG

FCR Strullendorf GmbH & Co. KG

FCR Teistungen GmbH & Co. KG

FCR Uelzen Office GmbH & Co. KG

FCR Weidenberg GmbH & Co. KG

FCR Zeithain GmbH & Co. KG

FCR Zwickau GmbH & Co. KG

Im Geschäftsjahr 2018 wurden folgende Gesellschaften neu gegründet:

Gesellschaft

FCR II Pelagone s.r.l.

FCR Pelagone GmbH & Co. KG

FCR Aken GmbH & Co. KG

FCR Bottrop GmbH & Co. KG

FCR Brandenburg GmbH & Co. KG

FCR Brandis GmbH & Co. KG

FCR Bremervörde GmbH & Co. KG

FCR Freital GmbH & Co. KG

FCR Glückstadt GmbH & Co. KG

FCR Görlitz GmbH & Co. KG

FCR Kaltennordheim GmbH & Co. KG

FCR Lichtentanne GmbH & Co. KG

FCR Monument Investment S.L.

FCR Munster GmbH & Co. KG

FCR Neumünster GmbH & Co. KG

Gesellschaft

FCR Nienburg GmbH & Co. KG

FCR Rastatt GmbH & Co. KG

FCR Salzwedel GmbH & Co. KG

FCR Soltau GmbH & Co. KG

FCR Soltau Zentrallager GmbH & Co. KG

FCR Stuhr GmbH & Co. KG

FCR Uelzen GmbH & Co. KG

FCR Wasungen GmbH & Co. KG

FCR Weißenfels GmbH & Co. KG

FCR Westerburg GmbH & Co. KG

FCR Wittingen GmbH & Co. KG

FCR Würselen GmbH & Co. KG

FCR Zerbst GmbH & Co. KG

FCR Innovation GmbH

FCR Service GmbH

Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende Gesellschaften erstmalig konsolidiert, welche im Vorjahr aufgrund einer untergeordneten Rolle nicht in den Konzernabschluss einbezogen wurden:

Gesellschaft

FCR Gera AMTP GmbH & Co. KG

FCR Hagen 2 GmbH & Co. KG

Gesellschaft

FCR Nienburg GmbH & Co. KG

FCR Wismar 2 GmbH & Co. KG

Im Geschäftsjahr 2018 wurden keine Gesellschaften erstmalig konsolidiert, welche im Vorjahr aufgrund einer untergeordneten Rolle nicht in den Konzernabschluss einbezogen wurden

Zum 31. Dezember 2018 waren folgende Gesellschaften im Konsolidierungskreis

Zum 01. Januar 2018 waren folgende Gesellschaften im Konsolidierungskreis

Erwerb von Tochterunternehmen

Grundsätzliches

Grundsätzlich werden Unternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG gegründet. Die Anteile hält in der Regel eine Gesellschaft des FCR Konzerns. Nach Gründung werden die Vermögenswerte (Immobilien) durch diese Gesellschaft erworben.

FCR II Pelagone S.r.l.

Die FCR Pelagone GmbH, respektive die FCR II Pelagone S.r.l. wurde im Geschäftsjahr 2018 als Gesamtunternehmen aus einer Insolvenz erworben. Der Erwerbszeitpunkt, Übergang des Besitzes war zum 1. Juli 2018. Die FCR Pelagone GmbH erwarb alle Anteile an der FCR II Pelagone S.r.l., mit Sitz in Gavorrano, Italien. Die FCR Immobilien AG wiederum hält alle Anteile der FCR Pelagone GmbH mit Sitz in Kitzbühel, Österreich.

Die FCR II Pelagone S.r.l. ist ein Hotel mit angeschlossenem Golfclub.

Pelagone „Villaggio“ verzaubert mit idyllischen Spazierwegen zwischen den romantisch gelegenen Bungalows inmitten von Oleandern, Pinien und Zypressen. Der neue Teil der Anlage „Borgo“ wiederum besticht durch edles Design und verbreitet faszinierendes, südländisches Ambiente. Die 123 großzügigen Apartments sind mit TV, Telefon, Safe, Klimaanlage und Badezimmer mit Dusche ausgestattet und besitzen einen Balkon oder Gartensitzplatz. Gemütlichkeit und der toskanische Landhausstil werden in diesem meisterhaft vereint.

Zwischen Olivenhainen und hoch aufragenden Zypressen hat der Brite Keith Preston 1999 einen der reizvollsten Golfplätze Italiens angelegt. Inmitten der grünen Hügel der toskanischen Maremma besticht dieser Parcour mit eindrucksvollen Ausblicken. Die Golfanlage entspricht internationalen Standards und wurde 2003 mit seinen 18 Loch, Par 71 als einer der 10 besten neuen Golfplätze ausgezeichnet. Die wechselnden Greens erfordern Geschicklichkeit, Anpassungsfähigkeit und Konzentration. Der Championship Course ist Austragungsort für viele Pro-Am und internationale Turniere wie der Nick Faldo Series Italy Championship.

Der Parcour stellt eine perfekte Herausforderung für erfahrene Spieler wie auch für Golfanfänger dar. Die wunderschöne toskanische Landschaft – gepaart mit dem angenehmen Klima, welches einen Ganzjahresbetrieb ermöglicht – macht den Golfkurs zu einem exklusiven Erlebnis.

Durch Probleme im Management geriet die Gesellschaft in Insolvenz. Durch welche die FCR AG die Gesellschaft nebst Vermögenswerte zu einem günstigen Kaufpreis erwerben konnte, sodass im Geschäftsjahr 2018 Erträge aus der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 3.278 realisiert werden konnten. Vor der Realisierung der Erträge aus der Erstkonsolidierung wurden in der Bilanz bereits alle stillen Reserven und stillen Lasten berücksichtigt.

Vertraglich wurde vereinbart, dass der zu zahlende Kaufpreis TEUR 3.940 beträgt, welcher in 2018 an den Insolvenzverwalter geflossen ist. Neben dem zu zahlenden Kaufpreis hat der Konzern Altverbindlichkeiten bis zu einem Gesamt-Kaufpreis von TEUR 10.500 zu tragen. In der folgenden Tabelle werden die erworbenen Vermögenswerte, nebst Verbindlichkeiten und Rückstellungen dargestellt. Die Verbindlichkeiten, welche als Altverbindlichkeiten deklariert sind, zeigen die Höhe der unter den Kaufvertrag fallenden Verbindlichkeiten. Diese zuzüglich der in bar zu zahlende Kaufpreis beträgt den im Kaufvertrag vereinbarten Betrag in Höhe von TEUR 10.500

Konzerninterne Anwachsung

Mit Verkauf des in einer GmbH & Co. KG gehaltenen Immobilie tritt die FCR Immobilien AG als Kommanditistin aus, sodass die Gesellschaft der FCR Verwaltungs GmbH anwächst.

Folgende Gesellschaften sind in 2019 der FCR Verwaltungs GmbH angewachsen:

Gesellschaft

FCR Burgdorf GmbH & Co. KG

FCR Salzgitter GmbH & Co. KG

Gesellschaft

FCR Würzburg GmbH & Co. KG

Übersicht über die voll konsolidierten Tochterunternehmen

2.2 Kapitalkonsolidierung mittels der Vollkonsolidierung

Grundsätzlich sind alle Tochterunternehmen mittels der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen. Die Bilanzierung erworbener Tochterunternehmen erfolgt nach der Erwerbsmethode nach IFRS3.

Nach der Erwerbsmethode wird die bei einem Unternehmenszusammenschluss übertragene Gegenleistung zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Dieser bestimmt sich aus der Summe der zum Erwerbszeitpunkt gültigen beizulegenden Zeitwerte der übertragenen Vermögenswerte, der von den früheren Eigentümern des erworbenen Unternehmens übernommenen Schulden und der vom Konzern emittierten Eigenkapitalinstrumente im Austausch gegen die Beherrschung des erworbenen Unternehmens. Mit dem Unternehmenszusammenschluss verbundene Transaktionskosten werden bei Anfall erfolgswirksam erfasst.

Ein Tochterunternehmen wird ab dem Zeitpunkt, zu dem die Gesellschaft die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt und bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch die Gesellschaft endet in den Konzernabschluss einbezogen. Die Anschaffungskosten setzen sich aus den für den Erwerb hingegebenen Zahlungsmitteln zusammen. Der Geschäfts- und Firmenwert ergibt sich als Überschuss der Summe aus der übertragenen Gegenleistung und dem Betrag aller nicht-kontrollierenden Anteile an dem erworbenen Unternehmen über den Saldo der zum Erwerbszeitpunkt ermittelten beizulegenden Zeitwerte der erworbenen identifizierbaren Vermögenswerte und der übernommenen Schulden. Für den Fall, dass sich – auch nach nochmaliger Beurteilung – ein negativer Unterschiedsbetrag ergibt, wird dieser unmittelbar als Ertrag erfolgswirksam erfasst. Der Gewinn oder Verlust und jeder Bestandteil des sonstigen Ergebnisses sind den Gesellschaftern des Mutterunternehmens und den nicht-kontrollierenden Gesellschaftern zuzuordnen. Dies gilt selbst dann, wenn es dazu führt, dass die nicht-kontrollierenden Gesellschafter einen Negativsaldo aufweisen. Zu den Stichtagen 1.1.2018, 31.12.2018 und 31.12.2019 bestehen im FCR Konzern keine nicht-kontrollierenden Gesellschafter.

2.3 Schulden-, Aufwand- und Ertragskonsolidierung sowie Zwischenergebniseliminierung

Konzerninterne Salden, Transaktionen, Gewinne und Aufwendungen der im Konzernabschluss mittels der Vollkonsolidierung einbezogenen Unternehmen werden vollständig eliminiert. Latente Steuern werden auf zeitliche Differenzen aufgrund der Eliminierung von Gewinnen und Verlusten infolge von Transaktionen innerhalb des Konzerns gebildet.

2.4 Währungsumrechnung

Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden mit den relevanten Fremdwährungskursen zum Transaktionszeitpunkt umgerechnet. In den Folgeperioden werden die monetären Vermögenswerte und Schulden zum Stichtag bewertet und die daraus resultierenden Umrechnungsdifferenzen erfolgswirksam erfasst. Nicht-monetäre Posten werden zu historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten in Fremdwährung bewertet und mit dem Kurs am Tag des Geschäftsvorfalls umgerechnet.

In den dargestellten Berichtszeiträumen wurden keine wesentlichen Geschäftsvorfälle in fremder Währung realisiert.

3 Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Abschlüsse sind nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Im Folgenden werden die im Konzernabschluss angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze dargestellt. Darüberhinausgehende Informationen zu einzelnen Posten der Konzern-Gesamtergebnisrechnung und der Konzernbilanz sowie entsprechende Zahlenangaben ergeben sich aus den nachfolgenden dargestellten Erläuterungen. Die Erstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Beachtung des Going-Concern-Prinzips und grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips (ausgenommen die Folgebewertung der Finanzimmobilien unter Anwendung der Neubewertungsmethode zum beizulegenden Zeitwert).

3.1 Bewertungsansätze in der Konzernbilanz

3.2 Beizulegender Zeitwert

Der beizulegende Zeitwert ist der Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt werden würde. Dies gilt unabhängig davon, ob der Preis direkt beobachtbar oder unter Anwendung einer Bewertungsmethode geschätzt worden ist.

Bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts eines Vermögenswerts oder einer Schuld berücksichtigt der Konzern bestimmte Merkmale des Vermögenswerts oder der Schuld (bspw. Zustand und Standort des Vermögenswerts oder Verkaufs- und Nutzungsbeschränkungen), wenn Marktteilnehmer diese Merkmale bei der Preisfestlegung für den Erwerb des jeweiligen Vermögenswerts oder die Übertragung der Schuld zum Bewertungsstichtag ebenfalls berücksichtigen würden. Im vorliegenden Konzernabschluss wird der beizulegende Zeitwert für die Bewertung und/​oder die Angabepflichten grundsätzlich auf dieser Grundlage ermittelt. Davon ausgenommen sind:

Der beizulegende Zeitwert ist nicht immer als Marktpreis verfügbar. Häufig muss er auf Basis verschiedener Bewertungsparameter ermittelt werden. In Abhängigkeit von der Verfügbarkeit beobachtbarer Parameter und der Bedeutung dieser Parameter für die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts im Ganzen wird der beizulegende Zeitwert den Stufen 1, 2 oder 3 zugeordnet. Die Unterteilung erfolgt nach folgender Maßgabe:

3.3 Eigenkapitalinstrument

Ein Eigenkapitalinstrument ist ein Vertrag, der einen Residualanspruch an den Vermögenswerten eines Unternehmens nach Abzug aller dazugehörigen Verbindlichkeiten begründet. Eigenkapitalinstrumente werden zum erhaltenen Ausgabeerlös abzüglich direkt zurechenbarer Ausgabekosten erfasst. Ausgabekosten sind solche Kosten, die ohne die Ausgabe des Eigenkapitalinstruments nicht angefallen wären.

Rückkäufe von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden direkt vom Eigenkapital abgezogen. Weder Kauf noch Verkauf, Ausgabe oder Einziehung von eigenen Eigenkapitalinstrumenten werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Von einem Konzernunternehmen emittierte Fremd- und Eigenkapitalinstrumente werden entsprechend dem wirtschaftlichen Gehalt der Vertragsvereinbarung und den Definitionen als finanzielle Verbindlichkeiten oder Eigenkapital klassifiziert.

3.4 Umsatzrealisierung und Umsatzausweis

IFRS 15 regelt, dass Umsatzerlöse in Höhe der Gegenleistung erfasst werden, mit der ein Unternehmen im Gegenzug für die Übertragung von Gütern oder Dienstleistungen auf einen Kunden erwartungsgemäß rechnen kann. Der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt entweder zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in einem bestimmten Zeitraum. Die FCR AG erfüllt bei der Veräußerung von Immobilien den zeitpunktbezogenen Kontrollübergang. Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen.

Grundvoraussetzung der Gewinnrealisierung beim Verkauf von Immobilien sind die Wahrscheinlichkeit des Nutzenzuflusses und die verlässliche Quantifizierung der Erlöse. Ergänzend muss es zu einem Übergang der mit dem Eigentum an den Vermögenswerten verbundenen wesentlichen Chancen und Risiken auf den Erwerber kommen, zu einer Aufgabe der rechtlichen oder tatsächlichen Verfügungsmacht über die Vermögenswerte und zu einer verlässlichen Bestimmbarkeit der mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Aufwendungen.

Im Bereich Vermietung und Hotellerie erfolgt die Erlösrealisierung im Regelfall nach Leistungserbringung. Hinsichtlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden unter Berücksichtigung von IFRS 15 wird auf die Angaben unter Punkt 6.1 verwiesen.

3.5 Realisierung von sonstigen Erträgen und Zinserträgen

Sonstige Erträge werden entsprechend ihrer Realisierung erfasst. Zinserträge werden effektivzinsgerecht erfasst.

3.6 Realisierung von Aufwendungen und Zinsaufwand

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung als Aufwand erfasst. Zinsen werden effektivzinsgerecht als Aufwand erfasst.

3.7 Immaterielle Vermögenswerte

Immaterielle Vermögenswerte und Software werden im Zeitpunkt des Zugangs mit ihren Anschaffungskosten angesetzt. In den Folgeperioden wird diese mit ihren Anschaffungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und etwaiger Wertminderungen bewertet.

Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode. Sie beginnt, sobald der Vermögenswert verwendet werden kann und endet mit Ablauf der Nutzungsdauer bzw. mit dem Abgang des Vermögenswerts. Der Abschreibungszeitraum orientiert sich an der erwarteten Nutzungsdauer. Erworbene Software wird über drei bis sechs Jahre abgeschrieben. Andere immaterielle Vermögenswerte werden linear über drei bis sieben Jahre abgeschrieben.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte werden mit den Abschreibungen auf Sachanlagen zusammengefasst und unter den Abschreibungen in der Gesamtergebnisrechnung ausgewiesen.

3.8 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien (Investment Property)

Die Qualifizierung von Immobilien als Finanzinvestition basiert auf einem entsprechenden Managementbeschluss, diese Immobilien zur Erzielung von Mieteinnahmen selbst zu nutzen und deren Mietsteigerungspotenzial über einen längeren Zeitraum sowie damit einhergehende Wertsteigerungen selbst zu realisieren. Selbst die im Bestand gehaltenen Hotelgebäude, sollen zur Wertsteigerung gehalten werden, um diese zu einem späteren Zeitpunkt zu einem höheren Betrag zu veräußern.

Finanzimmobilien werden bei erstmaliger Bewertung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten angesetzt. Im Rahmen der Folgebewertung werden sie zu ihren beizulegenden Zeitwerten angesetzt, die die Marktbedingungen am Bilanzstichtag widerspiegeln. Ein Gewinn oder Verlust aus der Änderung der beizulegenden Zeitwerte wird in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nachträgliche Kosten für den Aus- und Umbau der Immobilien werden berücksichtigt, soweit diese zu einer Steigerung des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie beitragen. Bei der Bewertung wird zudem auf die bestmögliche Verwendung des jeweiligen Objektes abgestellt. Folglich werden Nutzungsänderungen bei der Bewertung berücksichtigt, sofern die technische Durchführbarkeit, die rechtliche Zulässigkeit und die finanzielle Machbarkeit gegeben sind.

Die Bewertung der Finanzimmobilien erfolgt jährlich. Ergeben sich zum Abschlussstichtag wesentliche Veränderungen in den relevanten Inputfaktoren, so erfolgt eine entsprechende Anpassung. Die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts der Finanzimmobilien erfolgt auf Grundlage von Gutachten unabhängiger, externer Sachverständiger mithilfe anerkannter Bewertungsverfahren. Die beauftragten unabhängigen Sachverständigen verfügen über entsprechende berufliche Qualifikationen und Erfahrungen zur Durchführung der Bewertung. Die Gutachten basieren im Wesentlichen auf den Informationen, die durch die Gesellschaft zur Verfügung gestellt werden, z. B. aktuelle Mieten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten oder der aktuelle Leerstand sowie Annahmen des Gutachters, die auf Marktdaten basieren und auf Basis seiner fachlichen Qualifikation beurteilt werden, z. B. künftige Marktmieten, typisierte Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, strukturelle Leerstandsquoten oder Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze.

Die dem Gutachter zur Verfügung gestellten Informationen und die getroffenen Annahmen sowie die Ergebnisse der Immobilienbewertung werden durch den Vorstand analysiert, bevor sie ihre Berücksichtigung finden.

Sämtliche vom Konzern als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden vermietet, bzw. erwirtschaften Umsatzerlöse im Bereich der Hotellerie, Food and Beverage und weitere hotelnahe Leistungen. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen und die direkt damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen werden in der Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Sollte zum Bilanzierungszeitpunkt feststehen, dass ein als Investment Property klassifiziertes Objekt verkauft wird, in dem eine Kaufabsichtserklärung oder ein unterschriebener Kaufvertrag, mit Vollzug nach dem Stichtag vorliegen, würden diese im Vorratsvermögen ausgewiesen. Derartiges war zum 1. Januar 2018, 31. Dezember 2018 und 31. Dezember 2019 nicht der Fall, sodass hier auf die Bewertung von Immobilien, die als Vorratsvermögens ausgewiesen werden, nicht weiter eingegangen wird.

Um den beizulegenden Zeitwert für die Vergleichsperioden zum 1.1.2018 respektive 31.12.2018 retroperspektiv abzuleiten, wurden die Immobilien für die Marktpreise, durch ggfs. vorliegenden Kaufanfragen oder nach dem jeweiligen Aufstellungszeitraum vorliegenden Verkaufsverträgen, oder bereits in den Vorjahren erstellten Gutachten, diese Werte herangezogen.

Für weiterführende Informationen verweisen wir auf die Ausführungen 4.1.1 Immaterielle Vermögenswerte.

3.9 Betriebs- und Geschäftsausstattung

Betriebs- und Geschäftsausstattungen werden im Zeitpunkt des Zugangs mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. In den Folgeperioden werden diese mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und etwaiger kumulierter Wertminderungen bewertet.

Die Anschaffungskosten umfassen die direkt zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten.

Die planmäßige Abschreibung erfolgt nach der linearen Methode. Sie beginnt, sobald der Vermögenswert verwendet werden kann, und endet mit dem Abgang des Vermögenswerts. Der Abschreibungszeitraum orientiert sich an der erwarteten Nutzungsdauer. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird über drei bis 13 Jahre abgeschrieben. Geringwerte Wirtschaftsgüter werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

3.10 Wertminderung von Vermögenswerten

Ein Werthaltigkeitstest wird bei immateriellen Vermögenswerten mit begrenzter Nutzungsdauer sowie bei Sachanlagen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte durchgeführt. Eine Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst, soweit der erzielbare Betrag des Vermögenswerts den Buchwert unterschreitet. Der erzielbare Betrag wird für jeden Vermögenswert grundsätzlich einzeln ermittelt. Sofern dies nicht möglich ist, erfolgt die Ermittlung auf Basis einer Gruppe von Vermögenswerten, die weitgehend unabhängige Cashflows generieren. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten und Nutzungswert. Jede Wertminderung wird sofort erfolgswirksam erfasst. Bei Entfall des Grundes für eine in den Vorjahren erfasste Wertminderung erfolgt eine Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeführten Anschaffungskosten.

3.11 Vorräte

In der Position Vorräte werden Nebenkosten der vermieteten Immobilien ausgewiesen, die bis zum Bilanzstichtag noch nicht abgerechnet wurden und Vermögenswerte, die zum Weiterverkauf angeschafft wurden, ausgewiesen.

3.12 Finanzielle Vermögenswerte

Finanzinstrumente sind Verträge, die bei einem Unternehmen zu einem finanziellen Vermögenswert und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führen. Ein marktüblicher Kauf oder Verkauf von finanziellen Vermögenswerten wird zum Handelstag angesetzt, d. h, zu dem Tag, an dem sich der Konzern verpflichtet, den Vermögenswert zu kaufen oder zu verkaufen. Die erstmalige Bewertung eines Finanzinstruments erfolgt zum jeweiligen beizulegenden Zeitwert. Soweit das Finanzinstrument in der Folgebewertung nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird, sind die Transaktionskosten zu berücksichtigen.

Der beizulegende Zeitwert wird dabei nach den folgenden Bewertungsstufen ermittelt:

Stufe 1: auf aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Verbindlichkeiten notierte (unverändert übernommene) Preise

Stufe 2: Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um die auf Stufe 1 berücksichtigten notierten Preise handelt, die sich aber für den Vermögenswert oder die Verbindlichkeit entweder direkt oder indirekt (d. h. in Ableitung von Preisen) beobachten lassen

Stufe 3: nicht auf beobachtbaren Marktdaten basierende Faktoren für die Bewertung des Vermögenswerts oder der Verbindlichkeit (nicht beobachtbare Inputfaktoren)

Gegenwärtig beruhen alle für Finanzinstrumente ermittelten beizulegenden Zeitwerte auf Informations- und Inputfaktoren der oben umschriebenen Stufe 2.

In Abhängigkeit des vom Unternehmen gewählten Geschäftsmodells und der Eigenschaften der vertraglichen Zahlungsströme werden finanzielle Vermögenswerte klassifiziert.

Finanzielle Vermögenswerte die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung darin besteht, finanzielle Vermögenswerte zur Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme zu halten und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte, die im Rahmen eines Geschäftsmodells gehalten werden, dessen Zielsetzung in der Vereinnahmung vertraglicher Zahlungsströme und im Verkauf des Vermögenswerts besteht und deren Zahlungsströme zu festgelegten Zeitpunkten in Form von Tilgungs- und Zinszahlungen führen, werden erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte werden erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wenn sie weder zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen noch zur Vereinnahmung von Zahlungsströmen und zum Verkauf gehalten werden.

Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Forderungen aus ausgereichten Darlehen und sonstige Forderungen sowie finanzielle Vermögenswerte. Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Vermögenswerte mit dem erstmaligen Ansatz fest.

Bei der FCR AG kommt ausschließlich das vereinfachte Wertminderungsmodell zur Anwendung, wonach für alle Instrumente unabhängig von ihrer Kreditqualität eine Risikovorsorge in Höhe der erwarteten Verluste über die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Historische Ausfallwahrscheinlichkeiten werden berücksichtigt. Die FCR AG schätzt zu jedem Abschlussstichtag ein, ob finanzielle Vermögenswerte zu fortgeführten Anschaffungskosten in der Bonität beeinträchtigt sind. Ein finanzieller Vermögenswert ist in der Bonität beeinträchtigt, wenn ein Ereignis oder mehrere Ereignisse mit nachteiligen Auswirkungen auf die erwarteten zukünftigen Zahlungsströme des finanziellen Vermögenswertes auftreten. Die Feststellung der beeinträchtigten Bonität erfolgt nicht automatisch bei einer Überfälligkeit von mehr als 90 Tagen, sondern immer auf Basis der individuellen Beurteilung des Kreditmanagements.

3.13 Finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten wurden bereits mit Eröffnungsbilanz zum 1. Januar 2018 zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, gem. IFRS 9.

IFRS 9 behält die bestehenden Anforderungen des IAS 32 für die Klassifizierung von finanziellen Verbindlichkeiten weitgehend bei.

Finanzielle Verbindlichkeiten sind entweder zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Der Konzern legt die Klassifizierung seiner finanziellen Verbindlichkeiten mit dem erstmaligen Ansatz fest. Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrige sonstige Verbindlichkeiten, Kontokorrentkredite und Darlehen.

Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden nur dann saldiert und als Nettobetrag in der Bilanz ausgewiesen, wenn zum gegenwärtigen Zeitpunkt ein Rechtsanspruch besteht, die erfassten Beträge miteinander zu verrechnen, und beabsichtigt ist, den Ausgleich auf Nettobasis herbeizuführen oder mit der Realisierung des betreffenden Vermögenswerts die dazugehörige Verbindlichkeit abzulösen. Bankverbindlichkeiten werden mit Forderungen gegen dieselbe Bank verrechnet, wenn die Forderungen den Verbindlichkeiten durch Abtretung als Sicherheit dienen und die Fälligkeiten der Forderungen und Verbindlichkeiten nahezu identisch sind.

3.14 Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte und finanzieller Verbindlichkeiten

Ein finanzieller Vermögenswert wird ausgebucht, wenn die Ansprüche auf den Erhalt von Zahlungsströmen aus den finanziellen Vermögenswerten ausgelaufen oder übertragen worden sind und der Konzern im Wesentlichen alle Risiken und Chancen aus dem Eigentum übertragen hat.

Eine finanzielle Verbindlichkeit wird ausgebucht, sobald die vertragliche Verpflichtung beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist. Die Differenz zwischen dem Buchwert einer finanziellen Verbindlichkeit, die ausgebucht oder auf eine andere Partei übertragen wurde, und der gezahlten Gegenleistung, einschließlich übertragener nicht zahlungswirksamer Vermögenswerte oder übernommener Verbindlichkeiten, wird als sonstige Erträge bzw. Finanzierungsaufwendungen in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Wird eine bestehende finanzielle Verbindlichkeit durch eine andere finanzielle Verbindlichkeit desselben Kreditgebers mit substanziell verschiedenen Vertragsbedingungen ausgetauscht oder werden die Bedingungen einer bestehenden Verbindlichkeit wesentlich geändert, wird ein solcher Austausch oder eine solche Änderung als Ausbuchung der ursprünglichen Verbindlichkeit und Ansatz einer neuen Verbindlichkeit behandelt. Die Differenz zwischen den jeweiligen Buchwerten wird erfolgswirksam erfasst.

Wertminderungen werden nach dem Modell des erwarteten Verlusts bewertet. Das Modell sieht drei Stufen vor.

Stufe 1 subsumiert alle finanziellen Vermögenswerte und bemisst den erwarteten Verlust innerhalb der nächsten 12 Monate. Stellt sich für einen finanziellen Vermögenswert eine signifikante Bonitätsverschlechterung ein ist der finanzielle Vermögenswert in Stufe 2 umzugliedern.

In Stufe 2 wird der erwartete Verlust für die gesamte Laufzeit des finanziellen Vermögenswerts ermittelt.

Der finanzielle Vermögenswert ist in Stufe 3 umzugliedern, wenn neben der signifikanten Bonitätsverschlechterung objektive Indikatoren für eine Wertminderung vorliegen. Das Unternehmen berücksichtigt die Ausfallwahrscheinlichkeit zum Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes von Vermögenswerten und das Vorliegen einer signifikanten Erhöhung des Ausfallrisikos während aller Berichtsperioden. Um zu beurteilen, ob sich das Ausfallrisiko signifikant erhöht hat, vergleicht das Unternehmen das Ausfallrisiko im Hinblick auf den Vermögenswert am Abschlussstichtag mit dem Ausfallrisiko im Zeitpunkt des erstmaligen Ansatzes. Dabei werden verfügbare angemessene und belastbare zukunftsorientierte Informationen berücksichtigt.

3.15 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

In der Bilanz abgebildete Zahlungsmittel und kurzfristige Einlagen umfassen das Bankguthaben mit einer ursprünglichen Laufzeit von weniger als drei Monaten.

3.16 Sonstige Rückstellungen

Rückstellungen sind Schulden, die der Höhe oder der Fälligkeit nach ungewiss sind. Der Ansatz einer Rückstellung erfordert grundsätzlich eine gegenwärtige Verpflichtung aufgrund eines vergangenen Ereignisses, dass ein entsprechender Ressourcenabfluss wahrscheinlich und die Höhe dieses Ressourcenabflusses verlässlich schätzbar ist. Die Bewertung von Rückstellungen erfolgt mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfangs. Bei wesentlichen Zinseffekten werden die Rückstellungen abgezinst.

3.17 Steuern

TATSÄCHLICHE ERTRAGSTEUERN

Die tatsächlichen Steuererstattungsansprüche und Steuerschulden für laufende und frühere Perioden werden mit dem Betrag bemessen, in dessen Höhe eine Erstattung von der Steuerbehörde bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörde erwartet wird. Der Berechnung des Betrags werden die Steuersätze und Steuergesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten.

Steueransprüche und Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf die Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat und diese sich auf Steuern des gleichen Steuersubjektes beziehen und von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.

LATENTE STEUERN

Die Bildung latenter Steuern erfolgt unter Anwendung der Verbindlichkeitsmethode (Liability-Methode) auf zum Bilanzstichtag bestehende temporäre Differenzen zwischen dem Wertansatz eines Vermögenswerts bzw. einer Schuld in der Bilanz und dem steuerlichen Wertansatz.

Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterscheide, noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge und nicht genutzte Steuergutschriften in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können.

Der Buchwert der latenten Steueransprüche wird an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang reduziert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ein ausreichendes zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das der latente Steueranspruch zumindest teilweise verwendet werden kann. Nicht angesetzte latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag überprüft und in dem Umfang angesetzt, in dem es wahrscheinlich geworden ist, dass ein künftig zu versteuerndes Ergebnis die Realisierung des latenten Steueranspruchs ermöglicht.

Latente Steueransprüche und -schulden werden anhand der Steuersätze bemessen, die in der Periode, in der ein Vermögenswert realisiert oder eine Schuld erfüllt wird, voraussichtlich Gültigkeit erlangen werden. Dabei werden die Steuersätze und -gesetze zugrunde gelegt, die zum Bilanzstichtag gelten. Zukünftige Steuersatzänderungen sind am Bilanzstichtag zu berücksichtigten, sofern materielle Wirksamkeitsvoraussetzungen im Rahmen eines Gesetzgebungsverfahrens erfüllt sind.

Latente Steuern, die sich auf den Posten beziehen, die direkt im Eigenkapital erfasst werden, werden nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, sondern ebenfalls im Eigenkapital erfasst.

Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch auf die Aufrechnung der tatsächlichen Steuererstattungsansprüche gegen tatsächliche Steuerschulden hat, diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjektes beziehen und von dem gleichen Steuersubjekt beziehen und von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden.

3.18 Fremdkapitalkosten

Fremdkapitalkosten, die die Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts betreffen, werden aktiviert. Ein qualifizierter Vermögenswert ist ein Vermögenswert, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Diese Voraussetzung wird von allen vom Konzern durchgeführten Projektentwicklungen erfüllt. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie anfallen.

3.19 Leasingverhältnisse

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung zum Zeitpunkt des Abschlusses dieser Vereinbarung getroffen. Eine Einschätzung, ob die Erfüllung der vertraglichen Vereinbarung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts oder bestimmter Vermögenswerte abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt, ist erforderlich.

Bis zum Geschäftsjahresende zum 31. Dezember 2018 wurden Leasingverhältnisse, bei denen nicht im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Chancen und Risiken vom Leasinggeber auf den Leasingnehmer übertragen werden, als Operating-Lease klassifiziert. Anfängliche direkte Kosten, die bei den Verhandlungen und dem Abschluss eines Operating-Leasingvertrags entstehen, werden dem Buchwert des Leasinggegenstands hinzugerechnet und über die Laufzeit des Leasingverhältnisses korrespondierend zu den Mieterträgen als Aufwand erfasst. Bedingte Mietzahlungen werden in der Periode als Ertrag erfasst, in der sie erwirtschaftet werden.

3.20 Schätzungen und Beurteilungen bei der Bilanzierung

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind zu einem gewissen Grad Annahmen zu treffen und Schätzungen vorzunehmen, die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie der Eventualforderungen und -verbindlichkeiten der Berichtsperiode ausgewirkt haben. Eine Schätzung erfolgt auf Grundlage der zuletzt verfügbaren verlässlichen Informationen. Die aufgrund von Schätzungen bilanzierten Vermögenswerte, Schulden, Erträge, Aufwendungen sowie Eventualforderungen und -verbindlichkeiten können von den zukünftig zu realisierenden Beträgen abweichen. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Erkenntnis erfolgswirksam berücksichtigt. Nachfolgend werden wesentliche Schätzungen und Annahmen weiter erläutert:

IMMATERIELLE VERMÖGENSWERTE

In Bezug auf die sonstigen immateriellen Vermögenswerte sind Annahmen und Schätzungen insbesondere im Hinblick auf zukünftige Cashflows, Renditen und Kapitalisierungszinssätze erforderlich.

Der Buchwert der immateriellen Vermögenswerte, einschließlich der Software, beträgt zum Stichtag TEUR 197 (Vorjahr: TEUR 154; zum 1.1. 2018 TEUR 20).

FINANZIMMOBILIEN

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien („Finanzimmobilien“).

Der beste Hinweis für den beizulegenden Zeitwert von Finanzimmobilien sind auf einem aktiven Markt notierte aktuelle Preise vergleichbarer Immobilien. Da diese Informationen jedoch nicht vollständig vorhanden sind, greift die FCR AG auf standardisierte Bewertungsverfahren zurück.

Eine detaillierte Beschreibung des zur Anwendung kommenden Bewertungsverfahrens finden sich in Kapital 4.1.2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.

Für die als Finanzimmobilien im Bestand von FCR befindlichen Immobilien werden die jeweiligen Marktwerte zum Bilanzierungszweck, gemäß IAS 40 in Verbindung mit IFRS 13, ermittelt. Veränderungen relevanter Marktbedingungen, wie aktuelle Mietzinsniveaus und Leerstandsquoten, können die Bewertung beeinflussen. Etwaige Änderungen des beizulegenden Zeitwerts des Investmentportfolios werden im Periodenergebnis der Gruppe erfasst und können somit die Ertragslage von FCR wesentlich beeinflussen.

Die beizulegenden Zeitwerte der Finanzimmobilien wurden für das Geschäftsjahr 2019 in Bezug auf Mietwohnungen, Ladeneinheiten und Hotellerie mittels Ertragswertverfahren und für die sich noch in Entwicklung befindlichen Objekte nach Residualwertverfahren von unabhängigen Sachverständigen ermittelt und belaufen sich auf TEUR 298.986 (Vorjahr TEUR 237.442; zum 1.1. 2018 TEUR 73.935). Für Zwecke der Bewertung müssen Faktoren, wie zukünftige Mieterträge und anzuwendende Kalkulationszinssätze, bzw. mögliche Gesamtverkaufserlöse und anzusetzende Kosten zur Errichtung der Objekte geschätzt werden, die einen unmittelbaren und erheblichen Einfluss auf den beizulegenden Zeitwert haben.

RÜCKSTELLUNGEN

Die Bestimmung von Rückstellungen ist in erheblichem Maß mit Einschätzungen verbunden. Der Konzern bildet eine Rückstellung für Nachlaufkosten aus bereits abgerechneten Aufträgen. Diese Einschätzungen können sich infolge neuer Informationen ändern. Der Konzern bildet Rückstellungen für Gewährleistungen, wenn der Betrag oder der Zeitpunkt der Gewährleistungszahlung unsicher ist. Sonstige Rückstellungen werden für Einzelrisiken gebildet, deren Zahlungszeitpunkte oder Beträge unsicher sind. Zur Bildung der Rückstellungen sind Schätzungen nötig. Die tatsächlichen Beträge und Zeitpunkte der Zahlungen können von den ursprünglichen Einschätzungen abweichen.

ERTRAGSTEUERN

Bei der Feststellung der Höhe von tatsächlichen und latenten Steuern berücksichtigt der Konzern die Auswirkungen von ungewissen Steuerpositionen und, ob zusätzliche Steuern und Zinsen fällig sein können. Diese Beurteilung erfolgt auf der Basis von Schätzungen und Annahmen und kann eine Reihe von Ermessenentscheidungen über künftige Ereignisse enthalten. Es können neue Informationen zur Verfügung stehen, die den Konzern dazu veranlassen, seine Ermessensentscheidungen bezüglich der Angemessenheit der bestehenden Steuerschulden zu ändern; solche Änderungen an den Steuerschulden werden Auswirkungen auf den Steueraufwand in der Periode haben, in der eine solche Feststellung getroffen wird.

Aktive latente Steuern werden in dem Ausmaß angesetzt, in dem nachgewiesen werden kann, dass es wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, gegen das die temporäre Differenz verwendet werden kann. Zu jedem Bilanzstichtag werden die latenten Steueransprüche überprüft und in dem Umfang vermindert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass zukünftig ein ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird, um den Nutzen des latenten Steueranspruchs zu verwenden.

Weiter Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf die konzerneinheitliche Festlegung von Nutzungsdauern und Annahmen bezüglich der Werthaltigkeit von Grundstücken und Gebäuden.

3.21 Erfolgsunsicherheiten (Eventualschulden und -forderungen)

Erfolgsunsicherheiten sind mögliche Verpflichtungen oder Vermögenswerte, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren und deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten eines oder mehrerer unsicherer künftiger Ereignisse bedingt ist, die nicht vollständig unter Kontrolle des Konzerns stehen. Eventualschulden sind zudem gegenwärtige Verpflichtungen, die aus Ereignissen der Vergangenheit resultieren, bei denen der Abfluss von Ressourcen, die wirtschaftlichen Nutzen verkörpern, unwahrscheinlich ist oder bei denen der Umfang der Verpflichtung nicht verlässlich geschätzt werden kann. Eventualschulden werden zu ihrem beizulegenden Zeitwert angesetzt, wenn sie im Rahmen eines Unternehmenserwerbs übernommen wurden. Eventualforderungen werden nicht angesetzt. Sofern ein Abfluss von wirtschaftlichem Nutzen nicht unwahrscheinlich ist, werden im Konzernanhang Angaben zu Eventualschulden gemacht, Gleiches gilt für Eventualforderungen, sofern deren Zufluss wahrscheinlich ist.

3.22 Leistungen an Arbeitnehmer

Aufwendungen an staatliche Rentenversicherungsträger für beitragsorientierte Pläne zur Rentenversicherung werden im Personalaufwand erfasst. Leistungsorientierte Vorsorgepläne liegen im FCR Konzern derzeit nicht vor.

Beitragsorientierte Versorgungspläne betreffen im Wesentlichen die Arbeitgeberanteile für die gesetzliche Rentenversicherung der Mitarbeiter.

Die in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung erfassten Aufwendungen für beitragsorientierte Versorgungspläne betragen 1.205 TEUR (Vorjahr 571 TEUR).

4 Erläuterungen zur Konzernbilanz – Aktiva

4.1 Langfristiges Vermögen

Die Gliederung und die Entwicklung des langfristigen Vermögens sowie die Abschreibungen des Geschäftsjahres und des Vorjahres (nebst Eröffnungsbilanz) sind nachfolgend dargestellt:

4.1.1 Immaterielle Vermögenswerte

Bei den immateriellen Vermögenswerten wurden alle Zugänge entgeltlich erworben. Die Abschreibungen betreffen vollumfänglich planmäßige Abschreibungen.

Zusätzlich wird auf die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Abschnitt 3.4 Sonstige immaterielle Vermögenswerte verwiesen.

4.1.2 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

In dem Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ werden Ladeneinheiten und Mietwohnungen in Höhe von TEUR 254.604 (Vorjahr: TEUR 207.176, zum 1.1.2018: TEUR 73.935) und Hotels in Höhe von TEUR 25.832 (Vorjahr: TEUR 18.084, zum 1.1.2018: TEUR 0), sowie noch in Entwicklung befindliche Objekte in Höhe von TEUR 14.675 (Vorjahr: TEUR 4.489, zum 1.1.2018: TEUR 0) und bereits geleistete Anzahlungen auf Immobilien, deren Eigentum erst nach dem Bilanzstichtag übergeht, jedoch künftig als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ausgewiesen werden, in Höhe von TEUR 3.874 (Vorjahr: TEUR 3.896, zum 1.1.2018: TEUR 0) ausgewiesen.

Im Periodenergebnis wurden insgesamt Mieteinnahmen in Höhe von TEUR 17.092 (Vorjahr: TEUR 15.286) aus der Vermietung von Finanzimmobilien erfasst. Für den Unterhalt der vermieteten Immobilien fielen Aufwendungen in Höhe von TEUR 6.857 (Vorjahr: TEUR 5.497) an. Die direkt mit diesen Immobilien im Zusammenhang stehenden betrieblichen Aufwendungen betrugen im Geschäftsjahr 4.107 (Vorjahr: TEUR 1.908). Darin enthalten sind Aufwendungen für die Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Kosten für die Hausverwaltungen und Buchhaltungskosten.

Aufwendungen für den Unterhalt von in Entwicklung befindlichen Objekten sind im Geschäftsjahr wie im Vorjahr von untergeordneter Bedeutung.

Zum Bilanzstichtag sind insgesamt 81 (zum 31.12.2018: 56; 1.1.2018: 38) als Finanzinvestition gehaltene Immobilien vorhanden.

Die Zugänge gliedern sich in neu erworbene Immobilien in Höhe von TEUR 70.927 (Vorjahr: TEUR 88.402) und Zugänge aus Baumaßnahmen in Höhe von TEUR 938 (Vorjahr: TEUR 5.776).

Der Leerstand der Mietobjekte entwickelte sich wie folgt:

Langfristige Mietverträge:

FCR hat als Leasinggeber langfristige Mietverträge für die Immobilien abgeschlossen. Dabei handelt es sich um nicht kündbare Leasingverhältnisse, deren zukünftige Erlöse aufgrund von Mindestleasingzahlungen wie folgt fällig sind:

Es bestehen unbegrenzt gültige Mietverträge, für diese wurde in der oben gezeigten Tabelle eine Laufzeit von jeweils 15 Jahren angenommen.

Verkehrswert (Fair Values):

Es wurden alle im Bestand befindlichen Immobilien zum 31.12.2018 und zum 31.12.2019 von einem externen Sachverständigen Gutachter bewertet. Folgende Vorgehensweise wurde bei den Gutachten angewandt:

Bodenwertermittlung:

Der Bodenwert wird grundsätzlich durch Preisvergleich unter Heranziehung von Preisen für Vergleichsgrundstücke ermittelt. Der Bodenwert der Bewertungsgrundstücke lassen sich aus Vergleichswerte oder anhand von Bodenrichtwerte ermitteln.

Gebäudewertermittlung:

Die Gebäudebeurteilung erfolgt auf der Basis einer sachverständigen Inaugenscheinnahme. Die Bewertung erfolgt auf Basis der von der FCR zur Verfügung gestellten Unterlagen zum Bewertungsobjekt, welche vom Sachverständigen auf Plausibilität geprüft wurden. Die Marktwertermittlung erfolgte auf Grundlage der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Mit der gegenständlichen Wertermittlung werden zudem die Grundsätze der Wertermittlungsstandards der RICS, Red Book eingehalten.

Die Objekte werden zur Erzielung von Renditen genutzt. Insofern erfolgt die Bewertung auf der Grundlage des Ertragswertes in Anlehnung an die ImmoWertV.

Die im Rahmen der Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte verwendeten Inputfaktoren entsprechen gem. IFRS 13 Stufe 3 der Fair Value-Hierarchie auf Basis der nachfolgenden Bewertungsmodelle. Es werden keine Finanzimmobilien auf Grundlage von Operating-Leasingverhältnissen ausgewiesen.

Bei den im Bau befindlichen Finanzimmobilien werden die Bewertungen analog erstellt. In diesen werden die voraussichtlich, durchschnittlich erzielbaren Mieten anhand von Marktwerten geschätzt.

Bei der Bewertung wird ein Liegenschaftszins definiert. Der Liegenschaftszinsatz (auch Kapitalisierungszinssätze) ist der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst wird. Dieser ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der entsprechenden Reinerträge für gleichartig bebaute und genutzte Grundstücke unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der Gebäude nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens abzuleiten.

In der folgenden Tabelle sind die wesentlichen Annahmen, die im Rahmen der beschriebenen Bewertungstechnik verwendet werden, nach Lage der Immobilien dargestellt:

Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1 % würde sich der beizulegende Zeitwert um rund EUR 3,0 Mio. (Vorjahr: um rund EUR 2,4 Mio.) erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% führt zu einer Reduzierung in gleicher Höhe.

Bei einer Erhöhung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1 % würde sich der beizulegende Zeitwert um rund TEUR 12 (Vorjahr: um rund TEUR 12) erhöhen, eine Verringerung der kalkulierten Verkaufserlöse um 1% führt zu einer Reduzierung in gleicher Höhe. Eine Erhöhung der noch zu leistenden kalkulierten Herstellungskosten um 1% würde zu einer Reduzierung des beizulegenden Zeitwerts um rund TEUR 68 (Vorjahr: um rund TEUR 77) führen, eine Verringerung der noch zu leistenden kalkulierten Kosten um 1 % zu einer entsprechenden Erhöhung.

Die zur Bewertung der Finanzimmobilien verwendeten Annahmen wurden durch einen unabhängigen Gutachter auf Basis seiner fachlichen Erfahrung getroffen und sind grundlegend mit Unsicherheiten behaftet.

Die positiven Marktwertänderungen in den Geschäftsjahren 2018 und 2019 resultieren im Wesentlichen aus einer verbesserten Auslastung und optimierten Mietverträgen.

Die Finanzierungen der Objekte erfolgte in der Regel über Bankkredite, für die jeweils eine Grundschuld in Höhe von TEUR 152.312 (Vorjahr: TEUR 111.479; 1.1.2018: TEUR 49.537) eingetragen wurde.

Durch die Umstellung der Rechnungsstellung auf die International Financial Reporting Standards wurden die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Um der retroperspektivischen Berücksichtigung der Vergleichsperioden zum 1.1.2018 und 31.12.2018 gerecht zu werden, wurde versucht die beizulegenden Zeitwerte abzubilden. Hierfür wurden z.B. Kaufanfragen, nach dem jeweiligen Aufstellungszeitraum abgeschlossene Verkaufspreise, oder bereits in den Vorjahren erstellte Gutachten herangezogen.

Bei Fortführung des Anschaffungskostenmodells würde zum 31. Dezember 2018 ein Buchwert in Höhe von TEUR 163.214 (zum 1.1. 2018 TEUR 68.774) ausgewiesen.

Durch den Verkauf der Immobilien wurden folgende Ergebnisse realisiert:

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entsprechen den tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen.

Der Aufwand aus dem Abgang von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entsprechen den bilanzierten Werten der jeweiligen Vorperiode.

Die Wertänderung der von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind die seit der Bilanzierung zu beizulegenden Zeitwerten erfassten Wertänderungen, welche bei Umstellung der Rechnungslegung auf die International Financial Reporting Standards direkt gegen die Gewinnrücklagen erfasst und in den Folgejahren im Ergebnis realisiert wurden.

4.1.3 Sachanlagen

Durch den Kauf der FCR II Pelagone S.r.l. wurden Betriebs- und Geschäftsausstattungen im Wert von TEUR 186 im Geschäftsjahr 2018 erworben.

Die Zugänge wurden bis auf die erläuterten Veränderungen im Konsolidierungskreis entgeltlich erworben. Die Abschreibungen betreffen vollumfänglich planmäßige Abschreibungen.

4.1.4 Langfristige Darlehen und sonstige Ausleihungen

Durch die Investitionen und Desinvestitionen in langfristigen Finanzanlagen wurden Ausleihungen zurückgeführt, aber auch wieder ausgegeben.

Ausleihungen, eingestuft zu fortgeführten Anschaffungskosten, sind mit Zinssätzen von 4% (zum 31.12.2018 und 1.1.2018: 4%) und einer Restlaufzeit bis zu 10 Jahren ausgestattet.

Es bestehen zu sämtlichen Stichtagen keine überfälligen Forderungen.

4.2 Steueransprüche

Unter den kurzfristigen Steueransprüchen in Höhe von 312 TEUR (Vorjahr: 344 TEUR; 1.1.2018: TEUR 371) werden im Geschäftsjahr im Wesentlichen Forderungen aus Steuerüberzahlungen, sowie Erstattungsansprüche aus der Umsatzsteuer bilanziert.

Die Steueransprüche sind vollumfänglich zu den Stichtagen nicht überfällig, des Weiteren wurde keine Wertminderung vorgenommen.

4.3 Vorräte

Unter den Vorräten werden noch nicht abgerechnete Nebenkosten aus der Vermietung, sowie Warenbestände der im Bestand stehenden Hotels ausgewiesen.

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen:

Die Veränderung resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb der zweiten Hotelimmobilie und den damit verbundenen Warenbestand.

Des Weiteren wurde im Geschäftsjahr ein Vermögenwert als Handelsware erworben.

4.4 Kurzfristige Forderungen und sonstige kurzfristige Vermögenswerte

Die kurzfristigen Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Die Forderungen aus Immobilienverkäufen sind im Aufstellungszeitraum, nach dem Stichtag, vollständig beglichen worden.

Es wurden weder im Geschäftsjahr, im Vorjahr noch zum 1.1.2018 wesentliche Forderungen bzw. kurzfristige Vermögenswerte wertberichtigt, da für diese kein Ausfallsrisiko, bzw. Kreditverlustrisiko ersichtlich war.

Die oben dargestellten Forderungen und kurzfristigen Vermögenswerte sind vollumfänglich nicht überfällig.

Die sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt zusammen:

Die dargestellten Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. Die Buchwerte der dargestellten Forderungen und sonstigen kurzfristigen Vermögenswerte entsprechen ihrem beizulegenden Zeitwert.

Wertminderungen, Wertaufholungen oder Ausbuchungen aufgrund von Uneinbringlichkeiten wurden zu den dargestellten Stichtagen nicht erfasst.

4.5 Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen gegen verbundene Unternehmen. Diese bestehen gegen Unternehmen, die verbunden, jedoch nicht im Konsolidierungskreis sind.

Es wurden weder im Geschäftsjahr, im Vorjahr noch zum 1.1.2018 wesentliche Forderungen bzw. kurzfristige Vermögenswerte wertberichtigt, da für diese kein Ausfallsrisiko, bzw. Kreditverlustrisiko ersichtlich war.

4.6 Wertpapiere

Im Zuge des aktiven Liquiditätsmanagements wurden liquide Mittel in kurzfristige, geldmarktnahe Finanzanlagen investiert. Daher wurden TEUR 970 (Vorjahr: TEUR 864; zum 1.1.2018: TEUR 0) in kurzfristige Wertpapiere angelegt. Diese werden in der Bilanz separat ausgewiesen.

4.7 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Position Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente setzen sich an allen Stichtagen aus Guthaben bei Kreditinstituten mit einer Restlaufzeit von höchstens drei Monaten und dem Kassenbestand zusammen. Der Buchwert dieser Vermögenswerte entspricht ihrem beizulegenden Zeitwert.

5 Erläuterungen zur Konzernbilanz – Passiva

5.1 Eigenkapital

Zur Entwicklung des Eigenkapitals wird auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung verwiesen.

5.1.1 Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital von EUR 9.146.404,00 (Vorjahr: EUR 4.219.588,00; 1.1.2018: TEUR 4.148) sind in 9.146.404 (Vorjahr: 4.219.588; 1.1.2018: 4.148.151) Stück Stammaktien zum Nennwert von je EUR 1,00 eingeteilt und zu allen Stichtagen vollständig eingezahlt.

Es handelt sich um Namensaktien. Sie tragen jeweils ein Stimmrecht und sind dividendenberechtigt.

Im Geschäftsjahr 2019 wurden folgende, das Grundkapital betreffende Maßnahmen durchgeführt.

Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital

Mit Beschluss vom 06.02.2019 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates beschlossen, eine Kapitalerhöhung in Höhe von bis zu EUR 521.156 durchzuführen, bei der das genehmigte Kapital durch Ausgabe von bis zu 521.156 neuen Stückaktien ausgenutzt wird. Die neuen Aktien wurden zu einem Preis von EUR 17,50 angeboten. Den Aktionären wurde ein Bezugsrecht von 8:1 eingeräumt. Es wurden EUR 186.072,00 neue Aktien platziert. Der Brutto-Emissionserlös betrug EUR 3.256.260,00.

Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln

Durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11.07.2019 wurde das Grundkapital aus Gesellschaftsmitteln um EUR 4.405.660 erhöht durch Umwandlung von EUR 1.055.303,74 der Kapitalrücklage und EUR 3.350.356,26 der Gewinnrücklage.

Kapitalerhöhung aus genehmigtem Kapital

Mit Beschluss vom 06.09.2019 hat der Vorstand mit Zustimmung des Aufsichtsrates beschlossen, eine Kapitalerhöhung in Höhe von bis zu EUR 335.084,00 durchzuführen, bei der das genehmigte Kapital durch Ausgabe von bis zu 335.084 neuen Stückaktien ausgenutzt wird. Die neuen Aktien wurden zu einem Preis von EUR 9,50 unter Ausschluss des Bezugsrechts angeboten. Es wurden alle Aktien platziert. Der Brutto-Emissionserlös betrug EUR 3.183.298,00.

Angabe über das genehmigte Kapital

Durch Kapitalerhöhung im Geschäftsjahr 2019 wurde das Genehmigte Kapital 2016 vollständig ausgenutzt.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 11.07.2019 wurde ein Genehmigtes Kapital 2019 geschaffen. Danach ist der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital bis zum 30.07.2024 mit Zustimmung des Aufsichtsrates durch Ausgabe neuer Aktien gegen Bar- oder Sacheinlagen einmalig oder mehrmals bis zu insgesamt EUR 1.774.710,00 zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019). Das genehmigte Kapital 2019 wurde zum Bilanzstichtag noch nicht ausgenutzt.

Zum 31. Dezember 2019 sah die Satzung der Gesellschaft ein genehmigtes Kapital über insgesamt bis zu EUR 1.774.710 vor.

Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft bis zum Ablauf von fünf Jahren, gerechnet ab dem Tag der Eintragung dieses genehmigte Kapital im Handelsregister, einmalig oder mehrmalig um bis zu insgesamt EUR 1.774.710 gegen Bar- und/​oder Sacheinlagen durch Ausgabe von neuen Stückaktien zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2019).

5.1.2 Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage in Höhe von TEUR 6.080 zum Bilanzstichtag (Vorjahr TEUR 1.217; 1.1.2018: TEUR 288) hat sich in der Berichtsperiode um TEUR 4.863 erhöht.

Unter teilweiser Ausnutzung des genehmigten Kapitals 2016 wurde im Geschäftsjahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Dabei wurden 521.156 neue Stückaktien zu einem Preis von EUR 17,50 platziert. Der über dem rechnerischen Nennwert der Stückaktien erzielte Platzierungserlös in Höhe von EUR 3.070.188 wurde der Kapitalrücklage zugeführt.

Für die Erhöhung des Grundkapitals aus Gesellschaftsmitteln wurden durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11.07.2019 EUR 1.055.303,74 der Kapitalrücklage entnommen.

Unter vollständiger Ausnutzung des verbliebenen genehmigten Kapitals 2016 wurde im Geschäftsjahr eine Kapitalerhöhung durchgeführt. Dabei wurden 335.084 neue Stückaktien zu einem Preis von EUR 9,50 platziert. Der über dem rechnerischen Nennwert der Stückaktien erzielte Platzierungserlös in Höhe von EUR 2.848.214,00 wurde der Kapitalrücklage zugeführt.

Durch die in 2018 erfolgte Kapitalerhöhung hat sich die Kapitalrücklage um TEUR 929 auf TEUR 1.217 erhöht.

In 2019 erfolgten die oben angesprochenen Erhöhungen der Kapitalrücklage. Aus diesen Kapitalerhöhungen resultieren bezahlte Aufgelder, die in Höhe von TEUR 2.848 bzw. TEUR 3.070 eingezahlt wurden.

Gegenläufig erfolgte eine Erhöhung des gezeichneten Kapitals aus der Kapitalrücklage, welche diese um TEUR 1.055 verringerte.

Von der Kapitalrücklage werden die Kosten für die in 2018 und 2019 stattgefundenen Kapitalerhöhungen direkt vom Eigenkapital in Abzug gebracht. Die Kosten betreffen Aufwendungen für Beratungsdienstleistungen, für die Zeichnungsplattform und für die Eintragung der Kapitalerhöhungen, welche sich insgesamt auf EUR 185 (Vorjahr: TEUR 131; 1.1.2018: TEUR 0) belaufen.

5.1.3 Sonstige Rücklagen

Unter den sonstigen Rücklagen werden die gesetzliche Rücklage in Höhe von TEUR 279 (Vorjahr TEUR 279; 1.1.2018: TEUR 100) ausgewiesen.

5.1.4 Gewinnrücklage

Die Gewinnrücklage enthält den Gewinnvortrag, das Periodenergebnis, Effekte aus der Umstellung auf IFRS und Effekte aus der Erstkonsolidierung.

Für das Geschäftsjahr 2017 wurde im Geschäftsjahr 2018 eine Bardividende in Höhe von EUR 0,18 je Aktie (Gesamtbetrag: TEUR 290) ausgeschüttet. Für das Geschäftsjahr 2018 wurde im Geschäftsjahr 2019 eine Bardividende in Höhe von EUR 0,35 je Aktie (Gesamtbetrag: TEUR 1.542) ausgeschüttet.

Die Veränderungen im Eigenkapital ab dem 1. Januar 2018 werden in der Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt.

5.2 Schuldscheindarlehen und Bankdarlehen

Die gesamten Schuldscheindarlehen und Bankdarlehen haben folgende Restlaufzeiten:

Restlaufzeiten zum 31. Dezember 2019:

Folgende Zinsen sind gem. Vereinbarungen zum 31. Dezember 2019 künftig fällig:

Restlaufzeiten zum 31. Dezember 2018:

Folgende Zinsen sind gem. Vereinbarungen zum 31. Dezember 2018 künftig fällig:

Restlaufzeiten zum 01. Januar 2018:

Folgende Zinsen sind gem. Vereinbarungen zum 31. Dezember 2019 künftig fällig:

Zum 31. Dezember 2019 betrugen die Verbindlichkeiten für Schuldscheindarlehen und Bankdarlehen insgesamt TEUR 218.955 (Vorjahr: TEUR 156.758; zum 1.1.2018: TEUR 70.045).

Unter den Schuldscheindarlehen werden die gezeichneten Anleihen ausgewiesen.

Die Veränderung der Schuldscheindarlehen resultiert aus der Rückzahlung zweier Anleihen (WKN A1YC5F und WKN A12TW8) im Emissionswerte von insgesamt TEUR 5.676.

Die in 2018 ausgegebene Anleihe in Höhe von 25.000 TEUR wird mit 6% verzinst und hat eine Endfälligkeit zum 20. Februar 2023. Diese wird unter den langfristigen Schulden bilanziert. Des Weiteren wird unter den langfristigen Schulden die Anleihe WKN A2BPUC mit einem Emissionswert in Höhe von TEUR 15.000 und einer Endfälligkeit zum 18. Oktober 2021 berücksichtigt.

Für die im Konzern vorhandenen finanziellen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Bankdarlehen) wurden Vermögenswerte mit Nettobuchwerten in Höhe von TEUR 151.866 (Vorjahr: TEUR 112.128) mit Grundpfandrechten und/​oder die Abtretung von Miet- und Pachtforderungen besichert.

Die Anleihen wurden mit Grundschulden in Höhe von TEUR 67.229 (Vorjahr: TEUR 45.676; 1.1.2018: TEUR 20.507) besichert.

Die für die Bankdarlehen, sowie Schuldscheindarlehen besicherten Vermögenswerte sind vollumfänglich in der Bilanz als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesen.

Die als Sicherheiten verpfändeten Vermögenswerte können von den Kreditgebern verwertet werden, falls der Konzern seinen Verpflichtungen aus den Zins- und Tilgungszahlungen der finanziellen Verbindlichkeiten nicht nachkommt.

Es bestehen zu allen Stichtagen keine noch nicht genutzten Kreditlinien, da diese bei Erwerb der Immobilie jeweils vollständig ausgenutzt werden.

Aufgrund von Konsolidierungskreisänderungen (Unternehmenserwerb) erhöhten sich bei Erstkonsolidierung die Bankdarlehen um TEUR 2.197.

5.3 Rückstellungen

In den Rückstellungen sind ausstehende Rechnungen, deren Leistung im Geschäftsjahr erfolgt sind und Verpflichtungen zur Erfüllung der Aufbewahrungsfrist berücksichtigt.

Rückstellungen für Hausbewirtschaftung, Nebenkostenabrechnung, und Abschlusskosten enthalten.

Die Rückstellungen für Abfindungen betreffen etwaige Verpflichtungen der italienischen Gesellschaft bei Kündigungen von Arbeitnehmern, welche in Italien verpflichtend ist.

Die Rückstellung für Kaufpreisanpassungen, sind die durch den Kauf der FCR II Pelagone S.r.l. bisher noch nicht eingetretene, eingeforderte Altverbindlichkeiten, die jedoch bei Eintritt durch den Konzern bis zum maximalen Gesamt-Kaufpreis von TEUR 10.500 getragen werden müssen. Der Kaufpreis wird bei den Erläuterungen zu den Unternehmenszusammenschlüssen weiterführend erläutert.

Die langfristigen Rückstellungen resultieren aus der Erfüllung der Aufbewahrungsverpflichtung.

Die Rückstellungen zum 31.12.2019, 31.12.2018 und 1.1.2018 entsprechen jeweils der Erwartung hinsichtlich des Zahlungsmittelabflusses innerhalb des jeweiligen Folgejahres.

Die gesamten lang- und kurzfristigen sonstigen Rückstellungen haben sich wie folgt entwickelt:

Die Entwicklung der Rückstellungen vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 werden im Folgenden dargestellt:

5.4 Kurzfristige Verbindlichkeiten

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von weniger als zwölf Monaten. Aufgrund der kurzen Laufzeit bestehen keine wesentlichen Unterschiede zwischen dem Buchwert und dem beizulegenden Zeitwert der Schulden.

Bei den Anzahlungen handelt es sich um erhaltene Vorauszahlungen auf Zimmerbuchungen für das kommende Jahr.

Aufgrund des genannten Unternehmenszusammenschluss erhöhten sich die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten um TEUR 2.440, die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um TEUR 1.842 und die erhaltene Anzahlung im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung um TEUR 246.

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich wie folgt zusammen:

Die Restlaufzeit der übrigen Schulden beträgt wie zum 31.12.2018 und 1.1.2018 weniger als ein Jahr. Bei den Zinsverbindlichkeiten aus Anleihen handelt es sich zu allen Stichtagen um kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten.

5.5 Finanzielle Vermögenswerte und Schulden

Der Effekt der erstmaligen Anwendung von IFRS 9 auf den Konzernabschluss ist in Punkt 1.2 dargestellt. Aufgrund der gewählten Umstellungsmethode sind die Vergleichswerte nicht angepasst worden.

Da die finanziellen Vermögenswerte und Schulden ausnahmslos mit ihren Buchwerten bewertet wurden, wird an dieser Stelle auf die Risiken der Bewertung im Konzernlagebericht verwiesen.

6 Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Aufgrund der – im Berichtsjahr getätigten – Zugänge in den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind im Folgenden die Jahreswerte und die Vorjahreswerte in der Konzern-Gewinn-und Verlustrechnung nur eingeschränkt miteinander vergleichbar.

6.1 Umsatzerlöse

Gemäß Geschäftsmodell resultieren Erlöse durch den Erwerb von Immobilien, sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung, sowie die Vornahme aller damit im Zusammenhang stehenden Geschäfte. Des Weiteren werden in den im Bestand gehaltenen Hotels Umsatzerlöse aus der Hotellerie, wie Erlöse aus Übernachtungen, Food & Beverage und dem in Italien dazugehörigen Golfcamp realisiert.

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

6.1.1 Leistungsverpflichtungen und Methoden der Erlöserfassung

Der Umsatz wird auf Grundlage der in einem Vertrag mit einem Kunden festgelegten Gegenleistung gemessen. Der Konzern erfasst Erlöse, wenn er die Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung an einen Kunden überträgt.

Erlöse aus der Vermietung von Immobilien

Die Erlöse aus Vermietungen werden mit Leistungserbringung erfasst. Die Leistung wird durch die zur Verfügung gestellten Räume erbracht, für welche die FCR AG monatliche Mietzahlungen erhält.

Mietfreie Zeiten oder anderweitige Miet-Incentives werden über die voraussichtliche Laufzeit des Mietvertrags verteilt.

Neben den Erlösen aus Vermietung von Immobilien werden die dort angefallenen Nebenkosten an die Mieter weiterbelastet.

Erlöse aus Nebenkosten

Erlöse aus Nebenkosten werden über den Zeitraum erfasst, in der die Dienstleistungen erbracht werden. Der Mieter erhält und verbraucht regelmäßig zeitgleich den Nutzen. Die Umsatzerlöse werden auf Basis inputbasierter Methoden erfasst, wonach die Umsätze auf Basis der entstandenen Kosten bzw. verbrauchten Ressourcen im Verhältnis zu den insgesamt zur Erfüllung dieser Leistungsverpflichtung erwarteten Inputs realisiert werden. Die vereinbarte Gegenleistung ist monatlich fällig. Bei den verbrauchten Ressourcen handelt es sich um die vermieteten Wohn- und Gewerberäume, die von den Mietern verbraucht werden.

Verkaufserlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Verkaufserlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden erfasst, wenn die Verfügungsmacht über die Immobilien an den Kunden übergegangen ist.

Die Käufer erlangen Verfügungsgewalt über Immobilien, wenn Besitz, Nutzen und Lasten auf diese übergehen. Zu diesem Zeitpunkt ergibt sich ein durchsetzbarer Anspruch auf Zahlung. Die Umsatzerlöse entsprechen dem vertraglich vereinbarten Transaktionspreis. Mehrheitlich ist die Gegenleistung fällig, wenn der Rechtstitel übergegangen ist. Im Transaktionspreis wird daher keine signifikante Finanzierungskomponente berücksichtigt.

6.2 Bestandsveränderungen

Die bilanziellen Auswirkungen der bereits angefallenen, aber noch nicht an die Mieter abgerechneten Nebenkosten werden unter den Bestandsveränderungen erfolgswirksam ausgewiesen.

6.3 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 2.174 (Vorjahr: TEUR 402) betreffen im Wesentlichen Erträge aus abgeschriebenen Forderungen in Höhe von TEUR 1.650 (Vorjahr: TEUR 0) und Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 103 (Vorjahr: EUR 197).

6.4 Materialaufwand

Der Materialaufwand enthält die im Zusammenhang mit der Leistungserbringung angefallenen direkt den Umsatzerlösen zuzurechnenden Kosten und setzt sich wie folgt zusammen:

In den Aufwendungen für die Erzielung von Mieteinnahmen werden folgende Aufwendungen ausgewiesen:

6.5 Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Der Anstieg des Personalaufwands resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb neuer Immobilien und dem daraus resultierenden höheren Verwaltungsaufwand, sowie aus dem mitarbeiterintensiven Geschäftsfeld der Hotellerie.

6.6 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

6.7 Abschreibungen

Die Abschreibungen der Geschäftsjahre 2018 und 2019 resultieren aus den Abschreibungen entgeltlich erworbener immaterieller Vermögenswerten, sowie den Sachanlagen.

Die planmäßigen Abschreibungen betragen TEUR 361 (Vorjahr: TEUR 503)

Da die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gem. IAS 40.33-55 mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt werden, wird für diese keine planmäßige Abschreibung realisiert. Die Gebäude werden jährlich von einem Gutachter bewertet und mit dem beizulegenden Zeitwert in der Bilanz angesetzt.

6.8 Finanzergebnis

Die Zinserträge aus Anleihen betreffen erworbene Anleihen, die jährlich verzinst werden.

Die Zinsaufwendungen auf Anleihen betreffen die unter Schuldscheindarlehen ausgewiesenen gezeichneten Anleihen, die jährlich respektive halbjährlich, vierteljährlich verzinst werden.

6.9 Ertragsteuern

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen unterliegen, je nach Rechtsform und Tätigkeit, teilweise der deutschen Körperschaftsteuer (einschließlich des Solidaritätszuschlags) und der Gewerbesteuer. Bei der Ermittlung der steuerlichen Bemessungsgrundlagen kommt es dabei regelmäßig zu Hinzurechnungen und Kürzungen bestimmter Aufwendungen und Erträge. Die Höhe der Ertragsteuern bemisst sich an dem so ermittelten zu versteuernden Einkommen bzw. am so ermittelten Gewerbeertrag. Latente Steuern wurden aufgrund von temporären Abweichungen zwischen Steuerwert und dem Wertansatz in der IFRS-Bilanz berechnet. Ist die Realisierung aktiver latenter Steuern unwahrscheinlich, erfolgt eine Wertberichtigung bis zur Höhe der für das jeweilige Steuersubjekt gebildeten passiven latenten Steuern.

Zu berücksichtigen ist, dass die immobilienverwaltenden Gesellschaften und die Gesellschaften, die lediglich Beteiligungserträge erwirtschaften gemäß § 2 GewStG von der Gewerbesteuer befreit sind. Darunter fallen vor allem die Personenhandelsgesellschaften, sowie die FCR Immobilien AG und die FCR Verwaltungs GmbH.

Bei der Berechnung latenter Steuern wurde in der Regel der gültige zusammengefasste Steuersatz in Höhe von 15,825% (Vj. 15,825%) angewandt.

Die latenten Steuern entfallen auf folgende wesentlichen Bilanzposten:

Zum Stichtag 1.1.2018 wurden TEUR 798 an passive latente Steuern auf die Aufdeckung stiller Reserven der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und TEUR 31 für die Anpassungen für die Umsetzung der Mietverhältnisse direkt ins Eigenkapital gegen die Gewinnrücklage erfasst, zum 31.12.2018 waren dies TEUR 13.093.

Es bestehen keine latenten Steuern sowie Steuererträge, -aufwendungen für nicht fortgeführte Aktivitäten.

Die Veränderungen der latenten Steuern wurden in der Gesamtergebnisrechnung unter den Steuern vom Einkommen und Ertrag erfasst.

Aus dem erläuterten Unternehmenserwerb erhöhten sich die passiven latenten Steuern im Zeitpunkt der Erstkonsolidierung um TEUR 1.146, diese beziehen sich vollumfänglich auf die „als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien“.

Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen:

Die latenten Steuern in der Gewinn- und Verlustrechnung resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung zum Zeitpunkt der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, abweichende Realisierung der Umsatzerlöse aus Vermietungen aufgrund von Miet-Incentives und der Nutzung der Effektivzinsmethode bei Finanzschulden.

Entwicklung der latenten Steuern:

Die tatsächlichen Steuern in der Konzernbilanz lassen sich wie folgt darstellen:

Die Steuererstattungsansprüche betreffen im Wesentlichen verauslagte Vorsteuerüberhänge bzw. Einfuhrumsatzsteuern, die durch die laufenden Umsatzsteuervoranmeldungen erstattet werden.

Bei den laufenden Ertragsteuerverbindlichkeiten handelt es sich im Wesentlichen um Körperschaftsteuerrückstellungen des laufenden Jahres.

Steuerliche Überleitungsrechnung

Die steuerliche Überleitungsrechnung erläutert die Relation zwischen effektivem Steueraufwand und dem erwarteten Steueraufwand, der sich aus dem IFRS-Konzernjahresergebnis vor Ertragsteuern durch Anwendung des Ertragsteuersatzes von 15,825% (Vorjahr: 15,825%) ergibt. Der Ertragsteuersatz setzt sich aus 15% Körperschaftsteuer, hierauf 5,5% Solidaritätszuschlag zusammen:

6.10 Ergebnis je Aktie

Das unverwässerte Ergebnis je Aktie ermittelt sich aus dem Konzernergebnis, dividiert durch den gewichteten Durchschnitt der während der Berichtsperiode in Umlauf befindlichen Aktien.

Zum Ende der Berichtsperiode waren keine verwässernden Finanzinstrumente im Umlauf. Das unverwässerte stimmt mit dem verwässerten Ergebnis überein.

7 Angaben zur Konzern-Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt, wie sich die Zahlungsmittel des Konzerns im Laufe des Berichtsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse verändert haben. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitions- und aus Finanzierungstätigkeit unterschieden.

In der Kapitalflussrechnung sind die Zahlungsströme in die Bereiche Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit, Cashflow aus Investitionstätigkeit und Cashflow aus Finanzierungstätigkeit aufgeteilt. Auswirkungen von Veränderungen des Konsolidierungskreises sind in den jeweiligen Positionen eliminiert. Die Ermittlung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit erfolgt nach der indirekten Methode.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit enthält die finanzwirksamen Investitionen und Veräußerungen, insbesondere in bzw. von aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sowie Sachanlagen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit beinhaltet u. a. Darlehensein- und -auszahlungen zur Finanzierung des kurzfristigen und langfristigen Vermögens.

Im Berichtsjahr wurde eine Dividende in Höhe von TEUR 1.542 für das Geschäftsjahr 2018 (Vorjahr: TEUR 290 für das Geschäftsjahr 2017) an die Aktionäre ausgeschüttet.

Es bestanden zu den Bilanzstichtagen keine Verfügungsbeschränkungen bei den Zahlungsmitteln und Zahlungsmitteläquivalenten.

8 Sonstige Erläuterungen

8.1 Weitere Angaben zu IFRS 9

Klassen von Finanzinstrumenten nach IFRS 9

Wertansätze nach IFRS 9 und beizulegende Zeitwerte zum 1.1.2018

Wertansätze nach IFRS 9 und beizulegende Zeitwerte zum 31.12.2018

Wertansätze nach IFRS 9 und beizulegende Zeitwerte zum 31.12.2019

In den Geschäftsjahren 2018 und 2019 gab es keine Umgliederungen zwischen den Kategorien von Finanzinstrumenten nach IFRS 9.

Für die Kategorie „Zu fortgeführten Anschaffungskosten“ nach IFRS 9 beziehungsweise „Kredite und Forderungen“ nach IAS 39 zugeordneten Vermögenswerte, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, wird angenommen, dass die beizulegenden Zeitwerte den Buchwerten entsprechen. Die gleiche Annahme gilt für die der Kategorie „Andere finanzielle Verbindlichkeiten“ zugeordnete Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten.

Der beizulegende Zeitwert von kurz- und langfristigen Finanzverbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden, basiert entweder auf den Kursnotierungen zum Bilanzstichtag (Level 1) oder wird auf Basis der erwarteten künftigen Zahlungsströme ermittelt. Die mit einem aktuellen Marktzinssatz diskontiert werden (Level 3).

8.2 Geschäftsvorfälle mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Zu den der Gesellschaft nahestehenden Personen und Unternehmern zählen die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats sowie die Organmitglieder von Tochtergesellschaften, jeweils einschließlich deren naher Familienangehöriger, sowie diejenigen Unternehmen, auf die Vorstands- oder Aufsichtsratsmitglieder der Gesellschaft bzw. deren nahe Familienangehörige einem maßgeblichen Einfluss ausüben können oder an denen sie einen wesentlichen Stimmrechtsanteil halten. Darüber hinaus zählen zu den nahestehenden Unternehmen diejenigen Unternehmen, mit denen die Gesellschaft einen Konzernverbund bildet oder an denen sie eine Beteiligung hält, die ihr eine maßgebliche Einflussnahme auf die Geschäftspolitik des Beteiligungsunternehmens ermöglicht, sowie auf die Hauptaktionäre der Gesellschaft einschließlich deren konzernverbundene Unternehmen.

FCR unterhält folgende Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Personen:

Aktienbesitz von Mitgliedern des Vorstands und von Vorstandsmitgliedern nahestehender Personen an FCR

Der alleinige Vorstand hält über die RAT Asset and Trading AG 66,1% (Vorjahr: 70,5%, 1.1.2018: 81,9%) an der FCR Immobilien AG.

Verträge und Geschäftsbeziehungen zwischen den Vorstandsmitgliedern unmittelbar und FCR

Neben dem Vorstandsvertrag bestehen zu keinem der Bilanzstichtage weiteren Verträge zwischen Vorstand und FCR.

Tätigkeiten von Aufsichtsratsmitgliedern in Gesellschaften außerhalb von FCR

Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (*1948), Aufsichtsratsvorsitzender

Herr Prof. Dr. Busse übt zum Berichtszeitpunkt folgende weitere Organtätigkeiten aus:

Daneben ist Prof. Dr. Busse als Investitionsmanager bei folgenden Sachwert-Dachfonds tätig:

Herr Prof. Dr. Busse wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 11. Juli 2019 bis zur Beendigung der Hauptversammlung, die über die Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrates für das Geschäftsjahr 2019 bestimmt, zum Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft gewählt. Zudem wurde er zum Vorsitzenden des Aufsichtsrates der Emittentin gewählt.

Prof. Dr. Kurt Faltlhauser (*1940), – stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats –

Herr Prof. Dr. Kurt Faltlhauser übt zum Berichtszeitpunkt keine weiteren Organtätigkeiten aus.

Frank Fleschenberg (*1948), Aufsichtsratsmitglied

Herr Fleschenberg übt derzeit folgende weitere Organtätigkeiten aus:

Verträge mit weiteren nahestehende Personen

Die FCR Kitzbühel GmbH & Co. KG vermietet seit 2017 die im Eigentum stehenden Apartments an die Betreibergesellschaft Suiten am Schloss GmbH mit Sitz in Kitzbühel, Österreich für eine Jahresmiete von TEUR 120.

Geschäftsführer der Suiten am Schloss GmbH ist Herr Thorsten Raudies, welcher der Bruder des alleinigen Vorstands ist.

8.3 Nahestehende Personen in Schlüsselpositionen

Als nahestehende Personen in Schlüsselpositionen gelten die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats, die für das Geschäftsjahr 2019 unten dargestellt sind.

Mitglieder des Vorstands des Mutterunternehmens

Im Vorstand der FCR Immobilen AG haben sich im Berichtszeitraum keine Veränderungen ergeben. Herr Falk Raudies vertritt die Gesellschaft als Alleinvorstand seit Gründung der Gesellschaft.

Im Jahresabschluss des Geschäftsjahres sind noch nicht an den Vorstand bezahlte Vergütungen in Höhe von TEUR 352 enthalten.

Mitglieder des Aufsichtsrats des Mutterunternehmens

Dem Aufsichtsrat gehören an:

Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr 2019 eine fixe Vergütung in Höhe von TEUR 50 (Vorjahr: TEUR 50).

8.4 Sonstige finanzielle Verpflichtungen und Eventualposten

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Verpflichtungen aus bestehenden Miet- und Leasingverträgen belaufen sich auf:

Bei den dargestellten Beträgen handelt es sich um Mindest-Zahlungen.

Die FCR hat genutzte Büroflächen angemietet. Dies trägt auch zur Verringerung der Kapitalbindung bei und belässt das Investitionsrisiko beim Leasinggeber. Der Mietvertrag über die Firmenzentrale in München führt zu einem jährlichen Mietaufwand in Höhe von TEUR 67. Die Miet-, Leasing- und Service Verträge beziehen sich auf „operating“ Leasingvereinbarungen und beziehen sich auf Büroräumlichkeiten, Firmenfahrzeuge, sowie IT-Ausstattung.

Der Mietvertrag für Büroräumlichkeiten hat eine Grundmietzeit von 6 Jahren und beinhaltet eine Option zur Mietzeitverlängerung um weitere 5 Jahre.

Für die Gesellschaft besteht keine Option, geleaste Vermögenswerte am Ende der Leasinglaufzeit zu erwerben. Des Weiteren bestanden keine „Finance“-Leasingvereinbarungen.

Eventualschulden und Eventualforderungen

Zum Abschlussstichtag bestehen weder wesentliche Eventualverbindlichkeiten noch wesentliche Eventualforderungen.

8.5 Risikomanagement des Konzerns

Das Risikomanagementsystem der FCR AG ist ein integraler Bestandteil der Geschäftspraxis des Konzerns und umfasst die einzelnen organisatorischen Prozesse auf verschiedenen Ebenen und sämtliche Risikoarten. Ein wesentlicher Bestandteil sind dabei die Geschäftsplanungs- und Controlling- Prozesse. Die Aufgaben der Risikoidentifikation und -bewertung werden von jeder Organisationseinheit wahrgenommen. Inhaltlich ähnliche Risiken werden Risikoarten, zum Beispiel Risiken im regulatorischen Umfeld, finanzwirtschaftliche Risiken, Risiken im technischen Umfeld oder Projektrisiken zusammengefasst. Diese werden dann regelmäßig an die zuständigen Entscheidungsträger kommuniziert, welche die Risikosteuerung wahrnehmen.

Gesamtwirtschaftliche Risiken

Aufgrund der regionalen Ausrichtung der Geschäftstätigkeit sind für den Konzern die wirtschaftliche Lage Deutschlands sowie die Lage auf dem Immobilienmarkt, insbesondere in Mittel- und Ostdeutschland, von hoher Bedeutung. Binnenwirtschaftliche Risiken ergeben sich durch die rechtlichen und steuerrechtlichen Rahmenbedingungen, das Zinsniveau, die allgemeine Preisentwicklung sowie die Entwicklung von Angebot und Nachfrage auf dem Miet- und Immobilienmarkt. Diese Faktoren kann der Konzern nicht beeinflussen, sondern lediglich antizipieren und steuernd einwirken.

Finanzielles Risikomanagement

Der Konzern ist verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt, die sich aus den betrieblichen Geschäftstätigkeiten und den Finanztätigkeiten des Konzerns ergeben. Die für den Konzern bedeutendsten finanziellen Risiken ergeben sich aus der Kreditwürdigkeit und Zahlungsfähigkeit der Gegenparteien des Konzerns, dem Liquiditätsrisiko sowie der Änderung der Zinssätze. Die Grundzüge der Finanzpolitik werden vom Vorstand festgelegt und vom Aufsichtsrat überwacht. Die Umsetzung der Finanzpolitik sowie das laufende Risikomanagement obliegen dem Konzern-Controlling. Bestimmte Transaktionen bedürfen der vorherigen Genehmigung durch den Vorstand bzw. den Aufsichtsrat, die darüber hinaus regelmäßig über den Umfang und den Betrag des aktuellen Risikoausmaßes informiert werden.

Die sich aus den Finanzinstrumenten ergebenden wesentlichen Risiken des Konzerns umfassen zinsbedingte Cashflow- sowie Liquiditäts- und Ausfallrisiken als auch Marktrisiken (einschließlich Wechselkursrisiken).

Ausfallrisiko

Das Ausfallrisiko des Konzerns resultiert in erster Linie aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen. Für diese finanziellen Vermögenswerte ist eine entsprechende Risikovorsorge getroffen worden. Für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen bestehen bei Immobilienverkäufen Sicherheiten in Form eines wirtschaftlichen Rückübertragungsrechts der veräußerten Immobilien für den Fall eines Zahlungsausfalls beim Kunden.

Im Geschäftsjahr wurden TEUR 10 (Vorjahr: TEUR 55) als Forderungsausfall bzw. als Risikovorsorge ergebniswirksam erfasst.

Das Ausfallrisiko des Konzerns wird hauptsächlich durch die Überfälligkeit von Forderungen bestimmt. Ferner spielt die Art des Umsatzes, aus welcher die Forderungen resultieren eine Rolle.

Für Liquide Mittel erfolgt keine Wertminderungskalkulation, da aus Sicht des Bilanzierenden nicht mit einer Wertminderung zu rechnen ist. Das Ausfallrisiko im Hinblick auf Guthaben aus der Anlage von flüssigen Mitteln bei Kreditinstituten wird durch die Risikostreuung (Vielzahl von Kreditinstituten) und Auswahl von bonitätsstarken Kreditinstituten ausgeschlossen.

Untersuchungen des Konzerns ergaben, dass für sonstige Ausleihungen sowie für Wertpapiere, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, keine Risikovorsorge zu bilden ist. Das Risiko gegenüber dem Zugangszeitpunkt hat sich nicht verändert; Hinweise auf eine Verschlechterung des Ratings der Darlehensnehmer bestehen nicht. Das Risiko zum Zugangszeitpunkt wurde als unwesentlich eingeschätzt.

Es besteht derzeit keine Konzentration von Risiken im Konzernverbund aufgrund einer breiten Kontrahenten- Struktur. Bei sämtlichen finanziellen Vermögenswerten des Konzerns entspricht das maximale Kreditrisiko bei Ausfall des Kontrahenten dem Buchwert dieser Instrumente.

Marktrisiko /​ Zinsrisiko

Ein Marktrisiko resultiert aus Marktpreisänderungen der finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Konzerns. Ein Marktrisiko kann das Finanzergebnis sowie das Eigenkapital des Konzerns beeinflussen. Zur Darstellung von Marktrisiken verlangt IFRS 7 Sensitivitätsanalysen, die Auswirkungen hypothetischer Änderungen von relevanten Risikovariablen auf Ergebnis und Eigenkapital aufzuzeigen.

Der Konzern unterliegt keinen Währungsrisiken, da alle Konzerntransaktionen in Euro erfolgen. Der Konzern unterliegt jedoch Zinsänderungsrisiken. Die periodischen Auswirkungen werden bestimmt, indem die hypothetischen Änderungen der Risikovariablen auf den Bestand der Finanzinstrumente zum Abschlussstichtag bezogen werden. Dabei wird unterstellt, dass der Bestand zum Abschlussstichtag repräsentativ für das Gesamtjahr ist.