FMA-Publikation „Reden wir über Geld“ erklärt Konsumenten, was die nachhaltigen Kredit-Vergabestandards für ihre Wohnraumfinanzierung tatsächlich bedeuten.

In der aktuellen Ausgabe ihrer Verbraucherinformationsreihe „Reden wir über Geld“ erläutert die FMA, welchen Zweck die nun rechtlich verbindlichen Standards für eine nachhaltige Immobilienkreditvergabe für Kreditnehmer haben und was diese für sie tatsächlich bedeuten. „Bei der Kreditvergabe muss die Rückzahlungsfähigkeit im Vordergrund stehen, nicht die hypothekarische Besicherung des Kredits“, so der Vorstand der FMA. „Wir wollen, dass Kreditnehmer ihr Wohnbaudarlehen selbst bei einer Verschlechterung ihrer wirtschaftlichen Lage ordnungsgemäß bedienen und zurückzahlen können, ansonsten droht, dass zu den wirtschaftlichen Schwierigkeiten noch der Verlust der eigenen vier Wände hinzukommt“, so Helmut Ettl und Eduard Müller. Das langanhaltende Niedrigzinsumfeld, die rasant steigenden Immobilienpreise sowie der scharfe Wettbewerb der Banken untereinander hatten in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass bei der Kreditfinanzierung privaten Wohnraums immer öfter die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers bis an deren Grenze ausgereizt wurde. Angesichts der bereits eingeleiteten Zinswende, signifikant steigender Lebenshaltungskosten, einem sehr fragilen wirtschaftlichen Umfeld sowie einem drohenden Immobilienpreisverfall sei eine vorsichtige und nachhaltige Kreditvergabe das Gebot der Stunde, so der Vorstand der FMA.

Prinzipien einer nachhaltigen Immobilien-Kreditvergabe

Die FMA hat daher, auch auf Anordnung des österreichischen Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG), die international üblichen Prinzipien für eine angemessene und nachhaltige Immobilienkreditvergabe, die bereits bisher anempfohlen waren, im Wege einer Verordnung[1] auch in Österreich rechtsverbindlich gemacht:

• Die Schuldendienstquote darf maximal 40% betragen. Das heißt, die jährlichen Rückzahlungen aller Kredite eines Kunden dürfen nicht mehr als 40% des verfügbaren Jahresnettoeinkommens ausmachen. Dies soll sicherstellen, dass selbst bei unvorhergesehenen wirtschaftlichen Schwierigkeiten genügend finanzieller Spielraum vorhanden ist, um den Kredit noch bedienen zu können.
• Die Beleihungsquote darf maximal 90% des Wertes der Immobilie (oder anderer Sicherheiten) betragen. Das heißt, der Kreditnehmer braucht zur Finanzierung des Projektes mindestens 20% Eigenmittel, denn zum Preis/Wert der Immobilie kommen in der Regel zusätzlich noch rund 10% Nebenkosten hinzu.
• Die Kreditlaufzeit darf maximal 35 Jahre betragen. Einerseits, damit der Kredit bei Übertritt in den Ruhestand – und den damit in der Regel verknüpften Einkommenseinbußen – möglichst zurückgezahlt ist. Andererseits, damit nicht durch unrealistisches Strecken der Laufzeit die Kreditrückzahlungsrate künstlich unter die Begrenzung der Schuldendienstquote gedrückt wird.
• Um Renovierungen und Sanierungen – insbesondere den Umstieg von fossilen auf erneuerbare Energieträger – zu erleichtern, sind Finanzierungen bis zu einer Geringfügigkeitsgrenze von € 50.000 von diesen Vorgaben ausgenommen.

Werden diese Prinzipien eingehalten, ist davon auszugehen, dass sich der Kreditnehmer nach vernünftigem Ermessen seinen Wohntraum auch nachhaltig erfüllen kann. Können sie aber nicht eingehalten werden, ist es besser, dass der Kreditnehmer seine Wunschvorstellungen an seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anpasst: etwa eine kleinere Wohnung, eine nicht ganz so teure Lage oder ganz so tolle Ausstattung. Oder aber, er kann zusätzliche Finanzquellen erschließen oder Besicherungen beibringen.

Eine gesetzliche Verordnung kann nie alle möglichen Besonderheiten und individuellen Umstände eines Kreditwerbers erfassen. Die FMA gesteht daher jeder Bank spezifisch begrenzte Ausnahmekontingente bei der Kreditvergabe zu, um einem Kunden, der ein Kriterium nicht erfüllt, trotzdem einen Immobilienkredit gewähren zu können, wenn die Leistbarkeit auf andere Weise nachgewiesen werden kann.