Garching SLC 2.2 Fonds-die Bilanzanalyse

Eine ausführliche und kritische Analyse der Bilanz des Garching SLC 2.2 Fonds aus Anlegersicht umfasst die Beurteilung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, der Risiken und Chancen sowie der Struktur und Strategie der Gesellschaft. Nachfolgend finden sich die zentralen Aspekte:

1. Vermögenslage

• Immobilienportfolio: Die einzige Fondsimmobilie umfasst 78 Sondereigentumseinheiten in Garching (Studentenwohnungen). Der Verkehrswert der Immobilie beträgt EUR 16,77 Mio. (Ertragswertverfahren, Stand 31.12.2023) und liegt EUR 4,845 Mio. über dem ursprünglichen Kaufpreis (EUR 11,925 Mio.). Dies deutet auf eine positive Entwicklung der Werthaltigkeit hin.
• Eigenkapital: Das bilanzielle Eigenkapital beträgt EUR 10,485 Mio., einschließlich der Bewertungsreserven der Fondsimmobilie. Ohne diese Bewertungsreserven wäre das Eigenkapital EUR 5,64 Mio., was eine realistischere Darstellung der Vermögenssituation wäre.
• Fremdfinanzierungsquote: Der Anteil der Fremdfinanzierung liegt bei 36 % des Verkehrswerts der Immobilie (EUR 6,1 Mio.), deutlich unter der zulässigen Obergrenze von 60 %. Dies ist positiv und senkt das Risiko der Fondsstruktur.
• Liquidität: Die liquiden Mittel zum Jahresende (EUR 90.184) sind niedrig. Es besteht jedoch die Möglichkeit, durch Mietüberschüsse oder Kreditlinien der Kommanditistin die Liquidität sicherzustellen.

Kritik:

• Ein Klumpenrisiko besteht, da der Fonds ausschließlich in eine Immobilie investiert ist.
• Die Wertsteigerung basiert auf nicht realisierten Gewinnen aus Verkehrswertgutachten, die stark von Marktschwankungen abhängen.

2. Finanzlage

• Fremdkapitalstruktur: Die langfristigen Bankdarlehen sind bis 2027 zu einem festen Zinssatz von 1,85 % gesichert. Danach ist eine variable Verzinsung (3-Monats-Euribor) vereinbart, was ein potenzielles Zinsänderungsrisiko darstellt.
• Kapitaldienst: Der jährliche Kapitaldienst beträgt TEUR 264 (Zinsen und Tilgungen). Dies stellt eine erhebliche Ausgabeposition dar, die durch die laufenden Mieterträge gedeckt werden muss.
• Mittelverwendung: Das eingeworbene Kommanditkapital von EUR 5,3 Mio. wurde vollständig eingezahlt, einschließlich eines Agios von EUR 265.000, das in die Kapitalrücklage eingestellt wurde.

Kritik:

• Nach 2027 könnten steigende Zinsen den Kapitaldienst erheblich verteuern, insbesondere falls der Euribor weiter anzieht.
• Die Abhängigkeit von einer einzigen Einkommensquelle (Generalvermietung der Fondsimmobilie) stellt ein Adressausfallrisiko dar.

3. Ertragslage

• Erträge: Die Jahresmieteinnahmen betragen EUR 624.692 (entspricht EUR 22,40/m²), die durch einen langfristigen Generalmietvertrag (bis 2033) gesichert sind. Dies sorgt für stabile Erträge.
• Aufwendungen: Die Aufwendungen belaufen sich auf TEUR 305, wovon TEUR 118 auf Zinszahlungen und TEUR 188 auf Verwaltungskosten (inklusive Rechts- und Beratungskosten, Haftungsvergütung der Komplementärin) entfallen.
• Ergebnis: Das realisierte Jahresergebnis beträgt TEUR 319. Dies entspricht einer stabilen Entwicklung im Vergleich zum Vorjahr (TEUR 346).
• Bewertungsgewinne: Zeitwertänderungen trugen TEUR 250 zum Ergebnis bei. Diese nicht realisierten Gewinne sind jedoch volatil und können sich bei einer Korrektur der Immobilienmärkte negativ entwickeln.

Kritik:

• Die Abhängigkeit von einer einzigen Mieteinnahmequelle birgt Risiken, insbesondere im Falle einer Insolvenz des Generalmieters.
• Die nicht realisierten Gewinne basieren auf Verkehrswertgutachten und könnten bei veränderten Marktbedingungen (z. B. steigende Zinsen, rückläufige Nachfrage) sinken.

4. Risiken

Markt- und Objektrisiken

• Standortrisiko: Der Erfolg der Immobilie hängt von der Attraktivität des Standorts ab. Die Nähe zur TU München und das Studentenwachstum sind positiv. Jedoch könnten Marktveränderungen (z. B. Überangebot an Wohnraum oder sinkende Nachfrage) die Wertentwicklung beeinträchtigen.
• Bewertungsrisiko: Der Verkehrswert basiert auf einem Liegenschaftszins von 3,1 % und einer Restnutzungsdauer von 55 Jahren. Änderungen dieser Parameter können den Wert stark beeinflussen.
• Vermietungsrisiko: Der Generalmietvertrag läuft bis 2033. Eine Insolvenz des Generalmieters könnte die Einnahmen gefährden und Anschlussvermietungen erschweren.

Zinsänderungsrisiko

• Ab 2027 besteht ein erhebliches Risiko durch variabel verzinste Kredite. Ein Anstieg des Euribor könnte den Kapitaldienst erheblich verteuern.

Adressausfallrisiko

• Die gesamte Mieteinnahme basiert auf einem einzelnen Generalmieter. Eine Insolvenz oder Vertragsverletzung hätte unmittelbare Auswirkungen auf die Liquidität des Fonds.

5. Chancen

• Langfristiger Mietvertrag: Der bis 2033 laufende Generalmietvertrag bietet Planungssicherheit und reduziert Vermietungsrisiken. Die Staffelmietvereinbarung sorgt für kontinuierliche Einnahmensteigerungen.
• Attraktive Lage: Garching ist ein wachsender Bildungs- und Forschungsstandort. Die Nähe zur TU München und die positive Entwicklung der Studentenzahlen sind klare Vorteile.
• Niedrige Fremdfinanzierungsquote: Die Fremdfinanzierung liegt mit 36 % weit unter der zulässigen Grenze. Dies reduziert das Risiko einer Überschuldung.
• Positive Verkehrswertentwicklung: Die bisherige Wertsteigerung der Immobilie stärkt die Substanz des Fonds und bietet potenziell höhere Verkaufserlöse nach Ablauf der Laufzeit.

6. Beurteilung der Leistungsindikatoren

• Nettoinventarwert: Der Anteilswert stieg im Berichtsjahr auf EUR 19.782 (Vorjahr: EUR 18.953). Dies entspricht einem Zuwachs von 4,37 %. Diese Entwicklung ist positiv, basiert jedoch stark auf den nicht realisierten Bewertungsreserven.
• Ausschüttungen: Die Auszahlungen an Anleger entsprechen den Prognosen. Dies zeigt, dass der Fonds operativ stabil ist.

7. Fazit und Handlungsempfehlungen

Der Garching SLC 2.2 Fonds bietet aus Anlegersicht eine stabile Ertragslage und attraktive Standortvorteile. Der langfristige Mietvertrag sichert die Einnahmen und sorgt für Planbarkeit. Die niedrige Fremdfinanzierungsquote reduziert das Risiko von Überschuldung. Dennoch sollten Anleger folgende Punkte kritisch betrachten:

• Bewertungsrisiken: Die starke Abhängigkeit von nicht realisierten Gewinnen birgt Risiken, insbesondere bei einer Korrektur des Immobilienmarktes.
• Zinsrisiken ab 2027: Die Vereinbarung variabler Zinssätze könnte die Kostenstruktur erheblich belasten.
• Klumpenrisiko: Die Konzentration auf eine Immobilie und einen Mieter könnte bei unvorhergesehenen Problemen zu finanziellen Engpässen führen.

Empfehlung: Anleger sollten die Zinsentwicklung sowie die Bonität des Generalmieters im Blick behalten. Eine Diversifikation des Portfolios in mehrere Objekte oder Regionen könnte die Risikostruktur verbessern.