Die Beteiligung an einer Genossenschaft stellt nach den Vorstellungen der Angeleger für diese eine sichere Anlage dar. Viele Anleger können sich nicht vorstellen, dass es auch hier „schwarze Schafe“ gibt und die Mitgliedschaft an einer Genossenschaft genauso wertlos werden kann, wie eine andere Beteiligung im grauen Kapitalmarkt.
Das Problem ist, dass Beteiligungen an Genossenschaften bisher nicht dem Vermögensanlagengesetz unterfallen. Dieses ist eine Lücke, die der Gesetzgeber dringend schließen muss.In den uns vorliegenden Fällen haben sich Anleger an der Geno Wohnbaugenossenschaft eG beteiligt. Die Beteiligung erfolgte durch Unterzeichnung einer Tariferklärung und einer Beitrittserklärung.
Die Tariferklärung sah entweder die Anlage in Form eines Einmalbetrages oder in Form eines Sparvertrages mit 25-jähriger Laufzeit für Einzahlungen vor. Bei der Einmalzahlung hat der Anleger den Einmalbetrag entrichtet. Mit der Einzahlung erwarb er Geschäftsanteile im Wert von jeweils 100,00 €.
Bei einer Anlage eines Betrages i. H. v. 15.000,00 € hat der Anleger 150 Geschäftsanteile erworben und sollte beispielsweise dafür eine sog. maximale Bereitstellungssumme i. H. v. 171.000,00 € erhalten. Doch die Chance, wirklich eine Wohnung zu bekommen, ist verschwindend gering und weder aus der Satzung, noch der Beitrittserklärung ergibt sich ein Anspruch des Anlegers auf seine Wunschimmobilie.
Die Geno Wohngenossenschaft eG wirbt damit, dass der Anleger, der mindestens 10.000,00 € einzahlt, eine Wohnung oder ein Wunschhaus von der Geno erhält und nach dem Modell des Optionshauses der Geno dann 35 Jahre lang eine Miete zahlt, die nicht erhöht wird. Parallel werfen die Einlagen genug Zinsen ab, um das Haus oder die Wohnung nach Ablauf der Frist zu einem festgelegten Preis kaufen zu können – so wird geworben.
Dieses setzt jedoch voraus, dass genug Immobilien vorhanden sind, die durch die Geno Wohnbaugenossenschaft eG zu annehmbaren Preisen gekauft werden können und andererseits genug Mitglieder in der Genossenschaft sind, die entsprechende Einzahlungen geleistet haben, denn nur wenn die Genossenschaft über ausreichend Liquidität – durch die Einlagen ihrer Mitglieder – verfügt, kann sie überhaupt dieses Kapitalanlagemodell realisieren.
Was ist das Problem?
Das Problem besteht einerseits darin, dass von ca. 13.000 Anlegern/Mitgliedern in der Genossenschaft ca. 480 ein Heim bekommen haben. Die Chance eine Immobilie zu erhalten, ist daher sehr gering. Ein weiteres Problem besteht darin, wenn Anleger ausscheiden, sind sie auf das sogenannte Auseinandersetzungsguthaben angewiesen.
Dieses soll nach der Satzung nicht eine Beteiligung an den Rücklagen und dem sonstigen Vermögen der Genossenschaft enthalten. Bei Auseinandersetzung bekommen die Anleger ein Auseinandersetzungsguthaben, was nie der Höhe nach, den geleisteten Einzahlungen mit einer angemessenen Verzinsung entspricht.
Das Auseinandersetzungsguthaben ist gemindert durch Jahresfehlbeträge und es ist kein Geheimnis, dass diese Gesellschaft in den letzten Jahren einen Jahresfehlbetrag erwirtschaftet hat. Ein weiteres Problem besteht darin, dass das Auseinandersetzungsguthaben nach den Regelungen der Satzung zwar berechnet wird, jedoch nicht zur Auszahlung kommt, da die Genossenschaft damit argumentiert, es müsse immer ein Mindestkapital vorhanden sein, welches nicht unterschritten werden darf. Dieses Mindestkapital soll 97 % der eingezahlten Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen und durch Auszahlungen für ausgeschiedene Mitglieder nicht unterschritten werden dürfen (nach der Satzungsänderung vom 17.12.2015).
Wir gehen davon aus, dass bei Auszahlung des Auseinandersetzungsguthabens, die Regelung der jeweils aktuellen Satzung zum Zeitpunkt der Kündigung zur Anwendung kommt. Weiterhin gehen wir davon aus, dass in der Tariferklärung im Rahmen einer „Vermittlungsvereinbarung“ ausgewiesene Abschlussgebühr ohne Rechtsgrund geleistet wurde und von der Gesellschaft den Anlegern zu erstatten ist.
Kanzlei NBontschev Dresden Königstraße 11 01097 Dresden
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