Geschlossene Immobilienfonds investieren in eine Immobilie. Anlegergelder werden eingeworben, um ein bestimmtes Projekt zu finanzieren. Sind die notwendigen Mittel eingeworben, so wird der Fonds geschlossen.
Es gibt bestimmte, meistens lange Laufzeiten, in denen grundsätzlich nicht gekündigt werden kann. Nach Ablauf der festgelegten Laufzeit wird dann die Immobiliengesellschaft liquidiert, die Immobilien verkauft und die Anleger erhalten den Liquidationserlös.
Probleme mit geschlossenen Immobilienfonds entstehen vor allen Dingen durch einen hohe Fremdfinanzierunganteil, der zusätzlich zu den als Eigenmitteln eingeworbenen Gelder hinzukommt. Dieses Kredit einer Bank ist grundbuchmäßig abgesichert und wird im Insolvenzfall vorrangig bedient.
Regelmäßig wird nur ein Teil der gesamten Investitionsvolumens tatsächlich für den Bau oder den Erwerb der Immobilie verwendet. Ein Gutteil, oft an die 50%, wird verdeckt oder offen für Nebenkosten, Vertriebsprovisionen und weitere Gebühren verbraucht.
Viele der auf dem Grauen Markt angebotenen Fonds kommen in eine Schieflage. Anlegern ist meist nicht bewusst, dass es sich dabei um eine unternehmerische Beteiligung handelt. Ihnen wurde ein geschlossener Immobilienfonds als „sicher“ und „zur Altersvorsorge geeignet“ angepriesen. Dabei droht das Risiko des Totalverlustes, das eine riskante unternehmerische Beteiligung darstellt.
Liegt eine Falschberatung vor, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Haftungsansprüche gibt es gegen den Vermittler. Wir können also das Geld in voller Höhe als Schadensersatzansprüche geltend machen. Gegenüber der Fondsgesellschaft allerdings ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Anleger mit dem sogenannten Auseinandersetzungsguthaben abzufinden, das regelmäßig nur einen Bruchteil des von dem eingezahlten Geldes ausmacht.
Offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass das eingezahlte Kapital jederzeit eingezahlt und wieder entnommen werden kann. Eine große Anzahl von Anlegern investiert in eine größere Anzahl von Einzelimmobilien.
Oft werden auch die offenen Immobilienfonds durch Banken initiiert und auch durch Banken vertrieben. Sie wurden regelmäßig als „sichere“ Anlage angepriesen – besser als ein Sparbuch.
In Krisensituationen sieht das Gesetz allerdings vor, dass offene Immobilienfonds geschlossen werden können. Die Rückzahlung und Auszahlung von Anlegergeldern wird gestoppt. Es gibt keine freie Verfügbarkeit mehr. Letztendlich kann es dazu führen, dass die Fonds liquidiert werden, die Immobilien verkauft und die Anleger nach und nach ausgezahlt werden. Dabei steht zu befürchten, dass sie nur einen Bruchteil des von Ihnen eingezahlten Geldes erhalten werden.
Bei einer ganzen Reihe von offenen Fonds ist dieser undenkbare Notfall eingetreten. Anleger fühlen sich getäuscht. Schadensersatzansprüche sind wegen der möglichen Falschberatung gegenüber der Bank zu prüfen.
Werte Redaktion,
haben Sie auch ein Beispiel für einen Fonds, bei dem „an die 50% des Investitionsvolumens“ nicht in die Immobilien investiert werden?